Anda di halaman 1dari 43

BAB I

PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Berdasarkan UU No. 24 Th 1992 tentang Tata Ruang, bahwa ruang adalah wadah meliputi
ruang dataran, ruang lautan, dan ruang udara sebagai satu kesatuan wilayah. Tata Ruang adalah
wujud struktural dan pola pemanfaatan ruang, baik dirancanakan maupun tidak. Ruang sebagai
salah satu sumber daya alam didalam mengenal batas wilayah, tetapi kalau ruang dikaitkan
dengan pengaturannya harus jelas batas, fungsi dan sistemnya adalah satu kesatuan. Disadari
bahwa ketersediaan ruang itu sendiri tidaklah terbatas. Jika pemanfaatan ruang tidak teratur
dengan baik, kemungkinan besar terjadi pemborosan pemanfaatan ruang dan penurunan kualitas
ruang, oleh karena itu diperlukan penataan ruang untuk mengatur pemanfaatannya.
Di dalam pengelolaan pembangunan kota sebagai wujud penataan ruang kota adalah suatu
mekanisme yang berkaitan dengan masalah perkembangan dan perubahan, karena pada
hakekatnya perencanaan kota merupakan instrumen bagi pengelolaan perkembangan dan
perubahan tersebut.
Perkembangan (fisik) merupakan manifestasi spesial dari pertambahan penduduk sebagai
akibat dari meningkatnya proses urbanisasi dan proses alamiah (melalui kelahiran), yang pada
gilirannya meningkatkan kepadatan penduduk serta mendorong proses pemekaran kota (Sujarto,
1992: 21), sedangkan perubahan merupakan sinyalemen yang lebih bersifat non fisik, yaitu suatu
fenomena sosial budaya yang merupakan bagian dari evolusi peradaban masyarakat kota yang
berkembang semakin kompleks bersama waktu dan dapat dilihat dari perubahan tata nilai dan
perilaku.
Pertumbuhan dan perkembangan kawasan perkotaan ditandai dengan kemanfaatan lahan
melalui pola tata guna lahan, baik tata guna lahan urban pada kawasan perkotaan maupun lahan
rural pada kawasan pedesaaan, dimana pada kenyatannya kehidupan yang ada pada suatu
perkotaan tidak dalam konstan atau tetap dalam bentuk monumental yang statis, tetapi tumbuh,
tenggelam dan berkembang secara dinamis (Doxiadis, 1975: 95). Dengan adanya pertumbuhan
perkotaan secara dinamis tersebut, maka pola pergeseran dan perubahan tataguna lahan juga
tumbuh dan berkembang secara dinamis pula. Pertumbuhan dan perkembangan penggunaan
Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 1

lahan kota sebagai akibat pertambahan penduduk yang selalu meningkat, pada gilirannya telah
mengakibatkan peningkatan permintaan atas tanah di kota dengan sangat kuat, untuk memenuhi
kegiatan usahanya. Sedangkan persediaan tanah sangat terbatas baik luas maupun
penyebarannya, sehingga tanah sudah menjadi komoditi yang nilainya ditentukan oleh kekuatan
pasar.
Persediaan tanah itu bertujuan untuk memenuhi kebutuhan tanah dalam berbagai kegiatan
pembangunan, baik yang dilakukan oleh pemerintah, badan hukum, swasta, maupun masyarakat
melalui pengendalian antara penyediaan dan permintaan, dengan sistem prosedur dan proses
pengambilan keputusan yang rasional. Seperti diketahui bahwa kebutuhan tanah dikota untuk
berbagai kegiatan pembangunan perkotaan akan terus meningkat, sejalan dengan dinamika
kegiatan perkotaan dan pertambahan penduduknya. Untuk itu diperlukan kemampuan
mempertahankan keseimbangan tersebut. Hal ini perlu diingat bahwa perkembangan masyarakat
yang dinamis tidak mustahil akan mengakibatkan dan menentukan berbagai perubahan, termasuk
dalam hal fungsi, status dan pemilikan tanah di perkotaan. Kondisi ini mendorong Pemerintah
Kota untuk melakukan pengendalian antara supply dan demand tanah, untuk mewujudkan
keseimbangan antara supply dan demand tanah diperlukan suatu perangkat yang mampu
mengakomodir setiap kegiatan pemanfaatan dan penggunaan tanah tersebut.
Fenomena ini membawa konsekuensi logis terhadap perubahan lahan bukan perkotaan
(non urban), yang sering terjadi pada wilayah pinggiran kota (Urban Fringe), gejala demikian
bisa disebut invasi (Chapin, 1979: 91), karena terjadi penetrasi dari suatu kelompok penduduk
area terbangun (build up area) kota ke arah luar yang disebut sebagai urban sprawl, yakni
merupakan ekspansi (perluasan) wilayah dari suatu konsentrik kota yang melebihi apa yang
sebenarnya ada (Northam, 1975: 124).
Tingkat pertumbuhan penduduk perkotaan yang mencapai 4 % pertahun atau hampir 2
kali lipat pertumbuhan penduduk nasional, merupakan persoalan yang berat bagi sumber daya
keuangan, sumber daya manusia dan manajemen pembangunan kota. Bank dunia memperkirakan
bahwa pada tahun 2018 jumlah penduduk yang tinggal di perkotaan di Indonesia akan mencapai
+ 50 % dari total penduduk nasional (Tjahyati, 2000: 1). Hal tersebut jelas dapat dimengerti
bahwa kota merupakan tempat tinggal dan tempat bekerja bagi sebagian dari penduduk suatu

Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 2

negara yang tentu persentasenya semakin besar, berarti kota dapat memberikan peluang atau
harapan untuk mendapatkan kehidupan yang lebih baik
bagi sekelompok orang sekaligus tempat yang menarik penduduk dari pinggiran
kota dari waktu ke waktu (Sullivan, 1990: 25).
Banyak kota, terutama kota-kota besar menghadapi permasalahan yang
berkaitan dengan pertumbuhan penduduk yang pesat yang tercermin pada
perkembangan dan pertumbuhan daerah terbangunnya. Kedua hal inilah
sebenarnya yang menyebabkan meningkatnya kebutuhan akan lahan sebagai
ruang untuk manusia hidup dan menyelenggarakan berbagai kegiatan usahanya
(Sujarto, 1992: 32). Meskipun demikian perkotaan akan selalu menarik untuk
dijadikan pusat kegiatan intelektual, kebudayaan, dan perdagangan sebab
lengkapnya

fasilitas

infrastruktur

di

perkotaan

dibandingkan

dengan

di

pedesaan. Tidak mengherankan jika kota akan mengalami pertumbuhan


perekonomian yang pesat dan mempengaruhi percepatan perkembangan fisik
kawasan.
Tidak dapat dihindari bahwa percepatan perkembangan fisik kawasan
mengarah pada fungsi dasar kota yang tercermin pada kehidupan ekonomi dan
sosio-politik, pada sifat-sifat fisik, dan tata ruangnya (Branch, 1996: 78) dengan
kata lain terjadi pergeseran fungsi ruang. Pada umumnya suatu masyarakat juga
sangat dipengaruhi oleh fungsi-fungsi dasarnya dan besarnya pengaruh
tergantung dari sifat dan banyaknya fungsi. Kelangsungan hidup suatu kota
secara ekonomis lebih kuat dan lebih sulit terkena pengaruh bila ia memiliki
fungsi jamak. Hal ini sebanding dengan peningkatan kebutuhan ruang untuk
menampung

kegiatan

akibat

pertumbuhan

ekonomi.

Faktor

itulah

yang

menyebabkan sebagian besar kota-kota berupaya untuk melakukan diversifikasi


basis ekonominya.
1.2 Rumusan Masalah
Seperti telah dijelaskan diatas bahwa, perkembangan masyarakat yang
dinamis baik jumlah maupun aktifitasnya, membawa dampak pada struktur
ruang kota, akibat dari interaksi antara pertumbuhan penduduk, aktivitasnya
Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 3

dengan

ketersediaan

lahan

akan

membawa

perubahan

perkembangan

kehidupan perkotaan.
Tumbuh dan berkembangnya suatu kota, dapat dilihat dari ada tidaknya
perubahan bentuk dan fungsi penggunaan lahan yang dilakukan masyarakat
kota, dalam mengolah lahan mengelola sebagai upaya untuk memenuhi
kebutuhan hidupnya. Hal ini akan menyebabkan adanya kompetisi antara
pengguna lahan kota dan desa, karena secara umum kurang terarah sering
berakibat terjadi perubahan bentuk penggunaan yang kelasnya baik untuk
pertanian

digunakan

untuk

usaha

non

pertanian

(Sutanto,

1986:

23).

Perkembangan yang terjadi pada bentuk penggunaan lahan perlu didata dan
dipetakan sebagai salah satu upaya penyediaan informasi dalam perencanaan,
pengembangan dan pembangunan kota, agar kota tumbuh terarah sebagai
mana tertuang dalam RUTRK. Kebutuhan lahan untuk pembangunan perkotaan
akan

terus

berkembang

sesuai

dengan

dinamika

kegiatan

kota

dan

masyarakatnya, sedangkan luas wilayah yang dimiliki relatif tidak terlalu


tersedia cukup pada saat diperlukan, maka sering kali timbul konflik antar
berbagai kepentingan dalam memenuhi kegiatan pelayanan kota.
Konflik yang terjadi antara lain dalam hal mendapatkan lokasi bagi suatu
kegiatan. Ketidakmudahan penyediaan lahan untuk kepentingan tetentu pada
lokasi-lokasi yang telah dikuasai masyarakat mengakibatkan pemanfaatan lahan
di perkotaan membentuk kantong kegiatan, bahkan seringkali karena ketiadaan
upaya pemanfaatan guna lahan yang terkendali atau adanya pelanggaran
pemanfaatan lahan dari ketentuan peruntukan yang ada terjadi suatau
pembentukan lahan campuran (mixed use) yang tidak terpola secara baik.

Bertitik tolak dari permasalahan tersebut diatas, yang menjadi pertanyaan penelitian
(research question) yang dapat dikemukakan adalah Bagaimana Persepsi masyarakat Terhadap
Rencana Umum Tata Ruang Kota yang Baik?
1.3 Tujuan dan Sasaran Studi
1.3.1. Tujuan Studi

Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 4

Berdasarkan permasalahan tersebut diatas, maka penelitian ini bertujuan mengkaji


persepsi masyarakat terhadap Rencana Umum Tata Ruang Kota di Kota yang Baik.
1.3.2. Sasaran Studi
Untuk mencapai tujuan tersebut, terdapat beberapa sasaran yang dapat dilakukan antara lain
sebagai berikut:
a. Mencari dan mengumpulkan berbagai macam teori terkait land use planning dari berbagai
literatur
b. Memahami teori-teori yang telah terkumpul melalui diskusi kelompok
c. Mencari dan memahami preseden kasus terkait fenomena perencanaan tata guna lahan di
Indonesia dan di negara lain
d. Membuat kesimpulan berdasarkan teori dan preseden kasus yang telah dipahami

1.4 Ruang Lingkup Pembahasan


Cakupan dari pembahasan land use planning theory ini adalah segala hal yang terkait dengan
perencanaan tata guna lahan yang ada di Indonesia dan di dunia secara umum.
Adapun lingkup pembahasannya adalah sebagai berikut:
a. Pengertian Dasar Land Use
Melingkupi pembahasan mengenai pemahaman awal mengenai definisi-definisi istilah
tentang tata guna lahan sebagai intro untuk dapat memahami pembahasan selanjutnya.
b. Paradigma Penggunaan Lahan
Melingkupi pembahasan mengenai paradigma atau konsep penggunaan lahan, terutama
oleh masyarakat Indonesia.
c. Urgensi Land Use Planning
Melingkupi pembahasan mengenai urgensi atau tingkat kepentingan perencanaan tata
guna lahan sebagai bagian dari perencanaan wilayah dan kota.
d. Proses Dasar Land Use Planning
Melingkupi pembahasan mengenai tahapan yang dapat dilakukan dalam merencanakan
penggunaan atau pemanfaatan lahan suatu kawasan.
e. Teori Perencanaan Tata Guna Lahan
Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 5

Melingkupi pembahasan mengenai teori-teori tentang perencanaan tata guna lahan oleh
berbagai macam ahli sebagai dasar dalam melakukan tindakan perencanaan tata guna lahan.
f. Model Perencanaan Guna Lahan
Melingkupi pembahasan mengenai model atau jenis-jenis perencanaan tata guna lahan
sebagai aplikasi dan implementasi dari teori perencanaan tata guna lahan dalam tindakan
perencanaan tata guna lahan secara umum.
g. Peran Perencana dalam Perencanaan Guna Lahan
Melingkupi

pembahasan

mengenai

peran

seorang

perencana

(planner)

dalam

keikutsertaannya dalam melakukan perencanaan tata guna lahan sebagai salah satu bagian
dari disiplin ilmunya.
h. Land Use Planning Issues
Melingkupi pembahasan mengenai kasus-kasus perencanaan tata guna lahan di Negara
Indonesia dan negara lain sebagai perbandingan sehingga dapat memperkaya wawasan dan
inovasi dalam pembuatan rencana.
1.5 Kerangka Pemikiran
Kota sebagai pusat konsentrasi penduduk dan segala aktivitas/kegiatannya akan senantiasa
tumbuh dan berkembang baik secara fisik, sosial, serta ekonomi. Pertumbuhan suatu kota pada
dasarnya sangat berkaitan erat dengan perkembangan masyarakat kota itu sendiri serta aspek
pemanfaatan keruangan atau pola pemanfaatan lahan yang ada di kota tersebut.
Pola penggunaan lahan/ruang yang terjadi dalam suatu kota terbentuk oleh tiga aspek, yaitu;
(1) Sistem Kegiatan Manusia (activity system), aspek ini berkaitan dengan aktivitas yang dilakukan
oleh manusia yang memanfaatkan ruang untuk memenuhi kebutuhan hidupnya. (2) Proses merubah
ruang/lahan (land development system), aspek ini berkaitan dengan pembangunan-pembangunan
yang dilakukan oleh masyarakat yang pada akhirnya mengubah fungsi dari lahan/ruang. (3) Sistem
Lingkungan (enviromental system), aspek ini berkaitan dengan fisik dasar/bentuk lahan yang akan
dijadikan wadah bagi segala aktivitas manusia, dalam konteks ini apakah ruang itu mampu/bisa
dijadikan wadah bagi aktivitas atau sebaliknya, karena kondisi dari bentuk lahan tersebut.
Penggunaan lahan diperkotaan bukanlah suatu yang statis, secara fisik pertumbuhan dan
perkembangan kawasan perkotaan ditandai dengan perubahan fungsi lahan yang bersifat rural ke arah
penggunaan lahan yang bersifat urban dengan pengertian lain bahwa perkembangan lahan perkotaan
kecenderungan mengarah kepada penggunaan lahan untuk kegiatan-kegiatan yang bersifat terbangun
seperti ; lahan pemukiman, lahan perdagangan, lahan industri, lahan perkotaan, serta untuk fasilitasTata Guna Lahan (Land Use)

Page 6

fasillitas perkotaan. Sedangkan secara nilai (land value), perkembangan penggunaan lahan perkotaan
selalu mengarah kepada nilai lahan yang bersifat profit oriented (keuntungan ekonomi), sehingga
pada umumnya lahan perkotaan dimanfaatkan secara optimal untuk pencapaian profit, dan agak
mengabaikan pelayanan publik (publik service).
Proses yang terjadi pada perkembangan penggunaan lahan di perkotaan sangat dipengaruhi
oleh dua faktor utama yaitu faktor internal dan factor eksternal. Faktor internal seperti topografi,
hidrologi, serta faktor posisi/letak wilayah, sedakan faktor eksternal seperti faktor penduduk, faktor
ekonomi, factor transportasi, faktor fasilitas kota, dan faktor kebijakan (perencanaan kota).

BAB II
TINJAUAN UMUM
II.1 Pengertian Dasar

Lahan adalah keseluruhan kemampuan muka daratan beserta segala gejala di bawah
permukaannya yang bersangkut paut dengan pemanfaatannya bagi manusia. Pengertian tersebut
menunjukan bahwa lahan merupakan suatu bentang alam sebagai modal utama kegiatan, sebagai
tempat di mana seluruh makhluk hidup berada dan melangsungkan kehidupannya dengan
memanfaatkan lahan itu sendiri. Sedangkan penggunaan lahan adalah suatu usaha pemanfaatan
lahan dari waktu ke waktu untuk memperoleh hasil. Lahan merupakan kesatuan berbagai
sumberdaya daratan yang saling berinteraksi membentuk suatu sistem yang struktural dan
fungsional. Sifat dan perilaku lahan ditentukan oleh berbagai macam sumberdaya serta intensitas
interaksi yang berlangsung antar sumberdaya. Faktor-faktor penentu sifat dan perilaku lahan
tersebut terbatas ruang dan waktu. Pengembangan lahan adalah pengubahan guna lahan dari suatu
fungsi menjadi fungsi lain dengan tujuan untuk mendapat keuntungan dari nilai tambah yang
terjadi karena perubahan guna lahan tersebut.
Tata guna lahan (land use) adalah suatu upaya dalam merencanakan penggunaan lahan
dalam suatu kawasan yang meliputi pembagian wilayah untuk pengkhususan fungsi-fungsi
Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 7

tertentu,misalnya fungsi pemukiman, perdagangan, industri, dll. Rencana tata guna lahan
merupakankerangka kerja yang menetapkan keputusan-keputusan terkait tentang lokasi, kapasitas
dan jadwalpembuatan jalan, saluran air bersih dan air limbah, gedung sekolah, pusat kesehatan,
taman dan pusat-pusat pelayanan serta fasilitas umum lainnya. Tata guna lahan merupakan salah
satu faktor penentu utama dalam pengelolaan lingkungan. Keseimbangan antara kawasan
budidaya dan kawasan konservasi merupakan kunci dari pembangunan berkelanjutan yang
berwawasan lingkungan. Tata guna lahan dan pengembangan lahan dapat meliputi:
a. Kota, menurut definisi universal, adalah sebuah area urban sebagai puast pemukiman
yang berbeda dari desa ataupun kampung berdasarkan ukurannya, kepadatan penduduk,
kepentingan, kegiatan dan atau status hukum.
b. Perkotaan, merupakan pusat pemukiman yang secara administratif tidak harus berdiri
sendiri sebagai kota, namun telah menunjukkan kegiatan kota secara umum dan berperan
sebagai wilayah pengembangan
c. Wilayah, merupakan kesatuan ruang dengan unsur-unsur terkait yang batas dan sistemnya
ditentukan berdasarkan pengamatan administratif pemerintahan ataupun fungsional

d. Kawasan, merupakan wilayah yang mempunyai fungsi dan atau aspek/pengamatan fungsional
tertentu

e. Perumahan, adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau
lingkungan hunian yang dilengkapi sarana dan prasarana lingkungan

f. Permukiman, adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasn lindung ,baik yang berupa
perkotaan maupu pedesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan
hunian dan tempat kegiatan yangmendukung kehidupan.
Perencanaan tata guna lahan adalah inti praktek perencanaan perkotaan. Sesuai dengan
kedudukannya dalam prencanaan fungsional, perencanaan tata guna lahan merupakan kunci untuk
mengarahkan pembangunan kota. Hal itu ada hubungannya dengan anggapan lama bahwa seorang
perencana perkotaan adalah seorang yang berpengetahuan secara umum tetapi memiliki suatu
pengetahuan khusus. Pengetahuan khusus kebanyakan perencana perkotaan ialah perencana tata
guna lahan. Pengembangan tata guna lahan yang disesuaiakan dengan meningkatkan perekonomian
suatu kota atau wilayah.

Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 8

Catanesse (1988: 281), mengatakan bahwa secara umum ada 4 kategori alat-alat perencanaan tata
guna lahan untuk melaksanakan rencana, yaitu:
a. Penyediaan Fasilitas Umum
Fasilitas umum diselenggarakan terutama melalui program perbaikan modal dengan cara
melestarikan sejak dini menguasai lahan umum dan daerah milik jalan (damija).
b. Peraturan-peraturan Pembangunan
Ordonansi yang mengatur pendaerahan (zoning), peraturan tentang pengaplingan, dan
ketentuan-ketentuan hukum lain mengenai pembangunan, merupakan jaminan agar kegiatan
pembangunan oleh sektor swasta mematuhi standar dan tidak menyimpang dari rencana tata
guna lahan.
c. Himbauan, Kepemimpinan, dan Koordinasi
Sekalipun sedikit lebih informal daripada program perbaikan modal atau peraturan-peraturan
pembangunan, hal ini dapat menjadi lebih efektif untuk menjamin agar gagasan-gagasan,
data-data, informasi dan risat mengenai pertumbuhan dan perkembangan masyarakat daat
masuk dalam pembuatan keputusan kalangan developer swasta dan juga instansi pemerintah
yang melayani kepentingan umum.

d. Rencana Tata Guna Lahan


Rencana saja sebenarnya sudah merupakan alat untuk melaksanakan kebijakan-kebijakan
serta saran-saran yang dikandungnya selama itu semua terbuka dan tidak basi sebagai
arahan yang secara terus-menerus untuk acuhan pengambilan keputusan baik bagi
kalangan pemerintah maupun swasta. Suatu cara untuk melaksanakan hal itu adalah
dengan cara meninjau, menyusun dan mensahkan kembali rencana tersebut dari waktu ke
waktu. Cara lain adalah dengan menciptakan rangkaian bekesinambungan antara rencana
tersebut dengan perangkat-perangkat pelaksanaan untuk mewujudkan rencana tersebut.
II.2 Manfaat Tata Guna Lahan
Kaiser et al (1995: 196) menguraikan beberapa perspektif yang harus diperhatikan dalam
memahami penggunaan lahan (land use), antara lain :
1. Lahan adalah ruang fungsional yang diperuntukkan untuk mewadahi beragam penggunaan.
Dalam perspektif ini lahan mengakomodasi pertumbuhan kawasan yang didorong oleh
pertumbuhan penduduk dan ekspansi ekonomi. Meningkatnya jumlah penduduk dan ekspansi
Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 9

ekonomi meningkatkan kompleksitas fungsi kawasan, sebagai contoh: kawasan pedesaan


dengan penduduk relatif sedikit hanya didominasi kegiatan agraria dan beberapa fungsi
pendukung agraria (koperasi, perdagangan bibit dan obat-obatan, dan lain-lain) serta fungsi
pendukung permukiman (puskesmas, sekolah dasar sampai menengah, dan lain sebagainya).
Bandingkan dengan kawasan perkotaan sebagai pusat kegiatan ekonomi dan jasa, dimana
pada kawasan ini populasi penduduk sangat tinggi yang mendorong efisiensi penggunaan
lahan untuk bermacam kegiatan ekonomi. Kegiatan agraria yang membutuhkan lahan luas
semakin sedikit (bahkan mungkin tidak ada), digantikan oleh kawasan industri, pusat-pusat
perdagangan, pendidikan dan perkotoran yang cakupan layanan (operasinya) membawahi
beberapa desa di sekitarnya. Dengan demikian, kawasan perkotaan memiliki kompleksitas
yang lebih tinggi daripada desa dimana ada beberapa fungsi pendukung kehidupan
masyarakat pedesaan juga ditempatkan di kawasan perkotaan, seperti perguruan tinggi, rumah
sakit, dan lain sebagainya. Lahan sebagai setting dari sistem aktivitas. Kompleksitas fungsi
kawasan sebagaimana dijelaskan di atas terjadi karena adanya sistem aktivitas yang
menggambarkan pola kegiatan penghuni kawasan dalam menjalankan urusan hariannya.
Disebut sistem karena ada pola saling keterhubungan antara aktivitas yang satu dengan
aktivitas lainnya yang kemudian memicu timbulnya aktivitas pergerakan. Sebagai contoh:
lahan dengan fungsi perumahan memiliki interaksi yang tinggi dengan lahan dengan fungsi
pendidikan, kesehatan, perdagangan dan fungsi jasa (perkantoran). Hal ini disebabkan
kawasan perumahan yang mendukung pemenuhan kebutuhan berhuni harus didukung oleh
kawasan-kawasan yang mendukung penduduk untuk memenuhi kebutuhan harian yaitu
membeli barang-barang kebutuhan rumah tangga, menjalankan profesi, kesehatan serta
kegiatan pendukung lainnya (misalnya rekreasi, dan lain sebagainya). Dalam menjalankan
kegiatan harian, warga tentu melakukan kegiatan ulang alik dari tempat berhuni ke
kawasan-kawasan lainnya yang sudah tentu memicu adanya aktivitas pergerakan yang harus
didukung oleh sistem transportasi. Beban yang ditanggung oleh sistem transportasi ini
ditentukan oleh volume pergerakan, waktu terjadinya pergerakan, jarak dan ketersediaan
infrastruktur. Seluruh aktivitas sebagaimana dijelaskan dalam contoh ini membentuk
hubungan yang saling bergantung sama lain yang disebut sistem aktivitas.
2. Lahan adalah komoditas. Penggunaan lahan harus memperhatikan kemampuan fisik alamiah
dan daya dukungnya. Tidak semua lahan dapat dimanfaatkan untuk kegiatan bermukim dan
Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 10

ekonomi, seperti kawasan pegunungan dan sempadan sungai yang harus dijaga sebagai
kawasan lindung.

Gambar II.2.1: Ilustrasi tingkat pemanfaatan lahan


Sumber : Kaiser et al (1996: 198)
Dalam ilustrasi di atas, dapat diamati bahwa lahan yang dapat dimanfaatkan
jumlahnya jauhmlebih kecil dari total seluruh lahan yang ada. Diperlukan analisis yang
spesifik untuk dapat menemukan lahan yang dapat dimanfaatkan sesuai kemampuannya
yang disebut analisis kemampuan dan kesesuaian lahan. Lahan yang dapat dimanfaatkan
untuk kegiatan bermukim dan kegiatan ekonomi menyebabkan lahan dalam kategori ini
memiliki nilai, yang disebut nilai guna lahan (land value). Dengan jumlah yang terbatas,
lahan dalam kategori ini memiliki nilai yang semakin tinggi sehingga dalam pelaksanaan
mekanisme pasarnya perlu dikendalikan oleh pemerintah.
3. Lahan sebagai sumber daya citra dan estetika kawasan. Selain aspek fungsional dan aspek
ekonomi, lahan juga memiliki aspek estetika. Aspek ini penting dalam memberi kualitas
lingkungan yang mendukung kegiatan rekreatif. Lahan yang memenuhi aspek ini akan
memiliki nilai guna lahan yang cocok untuk kegiatan wisata, pendidikan dan hunian.
II.3 Konsep
II.3.1 Konsep Pendekatan Sistem Kegiatan
Pendekatan terhadap system kegiatan ini sebenarnya sangat banyak macam dan faktornya,
namun pada pembahasan ini ditekankan pada aspek pola tata guna lahan dalam suatu kota.
Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 11

Keterkaitan antara system kegiatan (model tata guna lahan) dengan system transportasi dapat
dilihat bahwa perencanaan transportasi untuk masa yang akan datang selalu dimulai dari
perubahan dan perkembangan tata guna lahan. Oleh sebab itu, penting untuk mengetahui
perencanaan tata guna lahan dalam merencanakan system angkutan.
Tata guna tanah/lahan perkotaan adalah suatu istilah yang digunakan untuk menunjukkan
pembagian dalam ruang dari peran kota; kawasan tempat tinggal, kawasan tempat kerja, kawasan
tempat rekreasi dst. Pola distribusi kegiatan guna lahan pada saat sekarang sangat tidak teratur
diakibatkan banyaknya rencana kota yang diabaikan karena alasan ekonomi. Faktor determinan
yang mempengaruhi Guna lahan :
a. Faktor kependudukan,
Tingginya aktifitas perkotaan

sangat

dipengaruhi

oleh

perkembangan

jumlah

penduduk; Perkembangan jumlah penduduk tidak saja dipengaruhi oleh natural growth,
akan tetapi arus masuk (pergerakan penduduk) in migration Pertumbuhan penduduk yang
tinggi sangat berpengaruh pada spasial perkotaan.
b. Faktor kegiatan penduduk, kegiatan-kegiatan penduduk seperti ekonomi, industry,
perkantoran yang esensinya menggunakan lahan sangatlah mempengaruhi tata guna
lahan. Pola penggunaan lahan di kawasan perkotaan, umumnya terbentuk polarisasi yaitu
munculnya kutub-kutub pertumbuhan, atau meningkatnya daerah lain akibat dari aktifitas
yang berbeda dalam sebuah kota sehingga pergerakan penduduk di dasari kebutuhan akan
pekerjaan, tempat tinggal, fasilitas, dll.
Jika manfaat lahan di setiap daerah untuk suatu kota telah diketahui, maka ini memungkinkan
kita untuk memperkirakan lalu lintas yang dihasilkan (Blunden dan Black, 1984 dalam Khisty
dan Lall, 2003: 74). Dari hal tersebut maka kita dapat mengetahui sejauh mana tingkat kebutuhan
akan jasa transportasi yang merupakkan masukan yang berguna untuk merencanakan sampai
tingkat mana fasilitas-fasilitas transportasi akan disediakan.
Keterkaitan guna lahan dengan arus lalu lintas (Menhein, 1979 dalam Miro, 2004: 45) adalah
sebagai berikut:

Arus lalu lintas ditentukan menurut pola tata guna lahannya dan tingkat pelayanan system
transportasinya.

Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 12

Kalau arus lalu lintas dalam jangka waktu yang lebih lama (panjang) semakin bertambah,
hampir pasti bahwa pola tata guna lahan dan tingkat pelayanan transportasinya mengalami
perubahan.

Pengaturan tata guna lahan di kota-kota saat ini memang menjadi suatu permasalahan yang
sangat sulit dan rumit mengingat pertumbuhan dan perkembangan nilai lahan yang sedemikian
tinggi serta kepadatan bangunan yang sangat tinggi pula.
II.3.2 Konsep Pendekatan Sistem Jaringan
Jaringan transportasi adalah jaringan prasarana trasnportasi (lintasan jalan, lintasan
penyeberangan, lintasan transportasi laut, lintasan rel) dan simpul sarana transportasi (terminal,
pelabuhan, bandara). Dalam hal ini akan dibahas mengenai system transportasi darat, sistem
jaringan (prasarana) meliputi jalan dan terminal.
Jaringan jalan merupakan suatu kesatuan jalan yang mengikat dan menghubungkan pusatpusat pertumbuhan dengan wilayah yang berada dalam pengaruh pelayanannya dalam suatu
hubungan hirarki. System jaringan jalan dengan peranan pelayanan, jasa distribusi untuk
pengembangan semua wilayah ditingkat nasional dengan simpul jasa distribusi disebut jaringan
jalan primer, dan system jaringan jalan dengan pelayanan jasa distribusi untuk masyarakat di
dalam kota membentuk system jaringan jalan sekunder.
Transport jalan raya seringkali dikatakan sebagai urat nadi bagi kehidupan dan
perkembangan ekonomi, social, dan mobilitas penduduk yang tumbuh mengikuti maupun
mendorong perkembangan yang terjadi pada berbagai sector dan bidang kehidupan tersebut.
Dalam hubungan ini transportasi khususnya transportasi jalan raya, menjalankan dua fungsi, yaitu
sebagai unsur penting yang melayani kegiatan-kegiatan yang sudah/sedang berjalan (the
servicing function) dan sebagai unsur penggerak penting dalam proses pembangunan (the
promoting function). (Kamaluddin, 2003: 53).
Dalam angkutan jalan raya, system jaringan jalan dan kendaraan bermotor tidak dapat
dipisahkan. Dimana dalam pembangunan jaringan jalan harus memperhatikan jumlah kendaraan
yang akan melewatinya. Permasalahan yang muncul, kondisi system transportasi yang memburuk
akibat meningkatnya motorisasi yang diperparah akibat lebih tingginya kenaikan jumlah
Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 13

kendaraan bermotor dibanding kecepatan pembangunan jalan. Hal ini menggambarkan bahwa
system penyediaan dan system permintaan terdapat ketimpangan sehingga system transportasi
tidak berjalan dengan efektif dan efisien. Salah satu contoh dari permasalahan yang
ditimbulkannya yaitu dapat menimbulkan kemacetan diakibatkan kapasitas jaringan jalan tidak
sesuai dengan kendaraan yang ada.
II.3.3 Konsep Pendekatan Sistem Pergerakan
Transportasi yang baik yaitu transportasi yang dapat memberikan kenyamanan, biaya
murah dan efesiensi waktu. Salah satu cara yang dapat dilakukan untuk memperbaiki
flow/jaringan transportasi untuk mengurangi masalah yang muncul yaitu dengan melakukan
intervensi pada sarana transportasi. Hal ini dapat dilakukan dengan cara memberlakukan system
angkutan massal, dimana dengan hal tersebut kita dapat mengurangi system pergerakan pada
jalan raya, juga sebagai suatu langkah antisipasi dalam peningkatan kepadatan lalu lintas.
Sebaran geografis antara tata guna tanah (sistem kegiatan) serta kapasitas dan lokasi dari
fasilitas transportasi (sistem jaringan) digabung untuk mendapatkan volume dan pola lalu lintas
(sistem pergerakan). Volume dan pola lalu lintas pada jaringan transportasi akan mempunyai efek
feedback atau timbal balik terhadap lokasi tata guna tanah yang baru dan perlunya peningkatan
prasarana.
II.3.4 Konsep Transportasi
Kemacetan, polusi, konservasi energy dan penurunan kesehatan masyarakat adalah
beberapa dampak lingkungan yang diakibatkan oleh pergerakan kendaraan bermotor. Kemacetan
lalu lintas tidak hanya mengurangi efisiensi pengoperasian transportasi, tetapi juga membuang
waktu dan energy, menimbulkan polusi yang berlebihan, membahayakan kesehatan masyarakat
dan mempengaruhi ekonomi masyarakat.
Kemacetan lalu lintas juga dapat membahayakan kesehatan.Konsentrasi Karbon
monoksida yang tinggi pada jalan yang padat akan menghalangi aliran oksigen untuk para
pengemudi, sehingga akan mempengaruhi kinerja pengemudi. Hal ini akan berakibat pada
menipisnya lapisan ozon yang selanjutnya mengakibatkan sesak napas, batuk, sakit kepala,
penyakit paru-paru, penyakit jantung,dan kanker.
Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 14

II.4 Paradigma Penggunaan Lahan


Dalam perencanaan penataan ruang suatu kawasan sangat perlu memperhatikan perencanaan
penggunaan lahannya, karena dalam hakikatnya pada suatu lahan di dalamnya terjadi interaksi
langsung dengan aktivitas manusia (biologis, sosial, budaya) dengan lingkungannya. Paradigma
yang terjadi dalam penggunaan lahan bergeser dari waktu ke waktu karena adanya beberapa
faktor, antara lain:
a. Peningkatan pengetahuan dan pemahaman
b. Perkembangan kapasitas teknologi
c. Pertumbuhan kesadaran sosial
Begitu pula dalam perencanaan tata guna lahan, paradigma-paradigma yang terjadi di dalam
konteks perencanaan ruang suatu kawasan antara lain:
a. Pemujaan
Suatu penghormatan terhadap fitur-fitur alam (gunung, bukit, hutan, laut) di mana
menganggap hal tersebut sesuatu yang sakral dan dipercaya mempunyai suatu nilai adat
yang dianggap baik dalam kalangan masyarakatnya. Ketika lahan tersebut dianggap
suci/sakral maka akan memunculkan polemik bahwa lahan tersebut tidak dapat diganggu
gugat pemanfaatannya.
b. Eksploitasi
Tingginya permintaan masyarakat akan kebutuhan lahan yang terus meningkat sedangkan
ketersediaan akan lahan yang terbatas sehingga memaksa akan adanya perubahan alih
fungsi lahan yang tidak sesuai dengan peraturan pemerintah yang ada.
c. Apresiasi
Suatu penghargaan atau penilaian terhadap suatu lahan yang ada dengan cara mengenali,
menilai dan membandingkan suatu lahan tersebut akan nilai guna lahan tersebut.
d. Konservasi
Upaya untuk mempertahankan, memelihara, memperbaiki atau merehabilitasi, dan
meningkatkan jumlah daya tanah, agar berdayaguna optimum sesuai dengan pemanfaatan
atau fungsinya. Konservasi meliputi masalah-masalah sebagai berikut:
Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 15

Benefisiasi, yaitu mempertahankan serta mempertinggi fungsi, manfaat, atau faedah


sumberdaya tertentu.

Preservasi, yaitu pemeliharaan untuk mempertahankan kualitas dan kuantitas


sumberdaya tertentu sepanjang waktu.

Restorasi, yaitu pemeliharaan dan perbaikan untuk meningkatkan manfaat serta


perkembangan sumber-sumber biotik.

Reklamasi, yaitu mengubah sumber-sumber yang tidak produktif atau tidak berguna
menjadi produktif dan bermanfaat kembali.

Efisiensi, yaitu pemanfaatan atau pengeluaran sesuatu sumber yang tidak berlebihan
tetapi sesuai dengan keperluan atau kebutuhan.

II.5 Urgensi Land Use Planning


Mengingat pentingnya tanah bagi kelangsungan hidup manusia karena adanya beberapa
nilai yang terkandung di dalamnya, maka penting pula dilakukan penataan atas segala jenis
aktivitas di dalamnya. Berbagai macam aktivitas manusia, yang seringkali bertentangan satu
sama lain, dapat mengakibatkan adanya ketidakseimbangan dalam penggunaan lahan.
Pengembangan sebuah kawasan yang mulanya merupakan kawasan pertanian menjadi kawasan
industri tentu saja akan membawa dampak yang tidak ringan. Selain dari segi lingkungan,
dampak yang kemudian muncul adalah adanya perubahan jumlah bangkitan di kawasan tersebut,
perubahan sosial masyarakatnya, hingga kesenjangan fungsi antara kawasan industri baru dengan
kawasan permukiman penduduk di sekitarnya.
Perencanaan tata guna lahan juga diperlukan agar fungsi-fungsi yang direncakan dapat
saling menunjang keberadaannya. Contohnya adalah lahan yang dimanfaatkan sebagai kawasan
perkantoran berada di dekat kawasan komersil atau pemerintahan yang relatif lebih mudah
dijangkau.
Perencanaan tata guna lahan juga diharapkan mampu meminimalkan besarnya bangkitan
pergerakan dari satu tempat ke tempat lain karena adanya aktivitas-aktivitas yang tidak bisa
dipenuhi dalam satu tempat. Karena itulah perencanaan tata guna lahan tidak dapat dipisahkan
Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 16

II.6 Proses Dasar Land Use Planning


Survey pendahuluan untuk memperoleh data dasar, yang meliputi studi pustaka, survey
primer di lapangan, dan mengkompilasi data dasar menggunakan paduan peta tematik. Studi
pustaka ini dipergunakan untuk mengetahui tujuan, prinsip, dan standar minimal terkait
penggunaan suatu guna lahan. Misalnya guna lahan perumahan, perdagangan, industri,
perkantoran, dsb yang memiliki karakteristik yang berbeda-beda.
Melakukan penilaian kapabilitas lahan dari hasil survey dan menganalisis kesesuaian lahan
dengan aktivitas. Hal ini dilakukan melalui analisis SKL (satuan kemampuan lahan) yang melihat
kondisi fisik dasar suatu wilayah, persebaran sarana, dan tata guna lahan eksisting untuk
mengetahui pola aktivitas eksisting.
Identifikasi sifat dan pola perkembangan kota. Apakah terpusat atau bisa jadi meloncar
(leap-frog). Selain itu juga mengidentifikasi kawasan yang belum berkembang dan pusat-pusat
aktivitas untuk membaca pola pertumbuhan kota dan memprediksi perkembangan di masa
mendatang. Menyiapkan rencana lokasi dan tujuan untuk peruntukkan guna lahan. dengan sistem
transportasi sebab dari adanya suatu guna lahan tertentu sering diikuti oleh adanya bangkitan
transportasi di sekitarnya.

Gambar II.6.1 : Proses Inventarisasi Eksisting Lahan Perkotaan


Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 17

Gambar II.6.2 : Analisis Arah Perkembangan Penggunaan Lahan

II.7 Teori Perencanaan Tata Guna Lahan


II.7.1 Teori Konsentris
Teori konsentris dikemukakan oleh E.W. Burgess dalam analisisnya pada Kota Chicago
pada tahun 1925 dengan analogi dari dunia hewan di mana suatu daerah akan didominasi oleh
suatu spesies tertentu. Seperti halnya pada wilayah perkotaan akan terjadi pengelompokan tipe
penggunaan lahan tertentu. Berikut merupakan gambaran model zona konsentris oleh Burgess:

Keterangan:
1. Daerah pusat kegiatan
2. Zona peralihan
3. Zona perumahan pekerja
4. Zona permukiman yang lebih baik
5. Zona para penglaju
Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 18

Gambar II.7.1.1 : Model Teori Konsentris Burgess

Model Burgess merupakan suatu model yang diperuntukkan bagi kota yang mengalami
migrasi besar-besaran dan pasar perumahan didominasi oleh sektor privat. Dengan demikian bagi
kota yang tingkat migrasinya rendah dan peranan sektor public sangat besar, maka teori ini
menjadi kurang relevan. Teori Konsentris Burgess memiliki beberapa kelemahan antara lain:
a. Pada kenyataannya gradasi antar zoona tidak terlihat dengan jelas
b. Bentuk CBD kebanyakan memiliki bentuk yang tidak teratur
c. Perkembangan kota cenderung mengikuti rute strategis
d. Homogenitas internal yang tidak sesuai dengan kenyataan
e. Slum area tidak selalu berada di area pusat kota
II.7.2 Teori Ketinggian Bangunan
Teori Ketinggian Bangunan dikemukakan oleh Bergel pada tahun 1955 yang
menyebutkan bahwa penggunaan lahan tidak hanya dipertimbangkan dari jaraknya dari pusat
kota saja (distance decay principle from the center) melainkan juga jaraknya dari tanah (height
decay principle from the ground). Berikut merupakan kurva

hubungan

penggunaan lahan dengan ketinggian bangunan menurut Bergel:

Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 19

antara

Gambar II.7.2.2 : Kurva Teori Ketinggian Bangunan Bergel

II.7.3 Teori Sektor


Homer Hoyt pada tahun 1939 menyebutkan bahwa pola sektoral yang terjadi pada suatu
wilayah bukanlah suatu hal yang kebetulan tetapi merupakan asosiasi keruangan dari beberapa
variabel yang ditentukan oleh masyarakat. Variabel yang dimaksud merupakan kecenderungan
masyarakat dalam menempati daerah yang mereka anggap nyaman dalam menjalani
kehidupannya sehari-hari. Dengan demikian dapat dikatakan bahwa perkembangan kota secara
sektoral tidak terjadi secara acak melainkan mengikuti pola atau perkembangan tertentu.
Berikut merupakan gambaran model teori sektor oleh Hoyt:

Keterangan:
1. Daerah pusat kegiatan (CBD)
2. Wholesale light manufacturing
3. Permukiman kelas rendah
4. Permukiman kelas menengah
5. Permukiman kelas tinggi
Gambar II.7.2.3 : Kurva Teori Sektor (Home Hoyt)
II.7.4 Teori Poros
Teori Poros dicetuskan oleh Babcock pada tahun 1932 sebagai respon akan Teori
Konsentris Burgess. Teori ini mendasarkan penggunaan lahan pada peranan sektor transportasi.
Keberadaan jalur transportasi akan menyebabkan distorsi pada pola konsentris, sehingga daerah
yang dilalui oleh jalur transportasi akan memiliki perkembangan fisik yang berbeda dengan
daerah yang tidak dilalui oleh jalur transportasi. Berikut merupakan gambaran model Teori Poros
oleh Babcock:
Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 20

Keterangan:
1. Pusat Kegiatan (CBD)
2. Transistion Zone: Major Roads
3. Low Income Housing: Railways
4. Middle Income Housing
Gambar II.7.2.4 : Kurva Teori Poros

II.7.5 Teori Pusat Kegiatan Banyak


Teori Pusat Kegiatan Banyak (Multi Nuclei) dikemukakan oleh Harris and Ulmann pada
tahun 1945 yang menyebutkan bahwa pusat kegiatan tidak selalu berada pada posisi di tengahtengah suatu wilayah (center). Lokasi-lokasi keruangan yang terbentuk tidak ditentukan dan
dipengaruhi oleh factor jarak dari CBD sehingga membentuk persebaran zona-zona yang teratur
namun berasosiasi dengan sejumlah faktor yang akan menghasilkan pola-pola keruangan yang
khas. Berikut merupakan gambaran model Teori Multi Nuclei oleh Harris and Ulmann:
Keterangan:
1. Central business district
2. Wholesale light manufacturing
3. Low class residential
4. Medium class residential
5. High class residential
6. Heavy manufacturing
7. Outlying business district
8. Residential suburb
9. Industrial suburb
Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 21

Gambar II.7.2.6 : Model Pusat Kegiatan Banyak (Multiple Nuclai Model)

II.7.6 Teori Ukuran Kota


Teori Ukuran Kota menyebutkan bahwa kota memiliki 5 tingkatan pertumbuhan sebagai
berikut:
a. Infantile Towns, ditandai dengan distribusi pertokoan dan perumahan yang belum tertata
rapi dan belum ada pabrik-pabrik maufaktur
b. Juvenile Towns, ditandai dengan adanya gejala difirensiasi zona dan toko-toko serta
perumahan sudah mulai terpisah
c.

Adolescent Towns, ditandai dengan kemunculan pabrik-pabrik manufaktur tetapi belum


ada perumahan kelas tinggi

d. Early Mature Towns, ditandai dengan sudah adanya segregasi yang jelas antara
perumahan kelas tinggi dengan zona lainnya
e. Mature Towns, ditandai dengan adanya pemisahan daerah perdagangan, industri, serta
daerah perumahan dengan kelas yang bervariasi.
II.7.7 Teori Historis
Dalam Teori Historis, perkembangan suatu kota dikaitkan dengan ageing structures, sequent
occupancy, population growth, serta available land. Perkembangan kota terjadi dalam 3 fase,
yaitu:
a. Fase 1, perkembangan transportasi dan komunikasi namun perkembangan kota terjadi kea
rah periphery atau pinggiran
b. Fase 2, mulai merasakan dampak negative dari desentralisasi seperti pemborosan
infrastruktur, spekulan tanah, dsb
c. Fase 3, terjadi urban renewal yaitu perpindahan penduduk kembali ke pusat kota
II.7.8 Teori Lokasi Von Thunen

Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 22

Von Thunen mencetuskan teori mengenai lahan kota dalam perspektif ekonomi yaitu dengan
pemodelan lokasi pertanian. Dasar dari Teori Von Thunen adalah konsep sewa ekonomi
(economic rent), yang menyebutkan bahwa:
a. Sewa ekonomi berbanding lurus dengan jarak, sehingga sewa ekonomi juga bisa disebut
sebagai sewa lokasi (location rent).
b. Tipe lahan yang berlainan akan menghasilkan hasil bersih (sewa) yang berlainan pula.
c. Semua petani akan memproduksi jenis tanaman yang memungkinkannya menghasilkan
sewa tertinggi dan memberikan keuntungan maksimal.
Dengan demikian Von Thunen juga menyebutkan bahwa adanya perbedaan dalam zona lahan
dan struktur ruang kota mengindikasikan:
a. Kegiatan tertentu hanya mampu membayar pada tingkat tertentu
b. Harga pada tingkat tertentu dipengaruhi oleh lokasinya dari titik referensi yang biasanya
adalah pusat kota atau CBD.
II.7.9 Teori Nilai Lahan
Teori nilai lahan menyebutkan klasifikasi tinggi rendahnya suatu jenis penggunaan lahan
berdasarkan beberapa faktor, sebagai contoh:
a. Lahan Pertanian, tinggi rendahnya nilai lahan bergantung pada:
- Faktor kesuburan;
- Faktor drainase;
- Faktor aksesibilitas, dsb.
b. Lahan Perkotaan, tinggi rendahnya nilai lahan bergantung pada:
- Faktor aksesibilitas lokasi (kemudahan pergerakan);
- Faktor potential shopper;
- Faktor kelengkapan infrastruktur, dsb.
II.8 Model-model Perencanaan Guna Lahan
Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 23

II.8.1 Masa Sebelum Adanya UU tentang Perencanaan Tata Guna Lahan


Sebelum pemerintah mengeluarkan PP Nomor 16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan
Tanah, perencanaan tataguna lahan di Indonesia kebanyakan mengacu pada UU Pertanahan
Agraria yang dimuat dalam Pasal 14 dan Pasal 15 UUPA (UU No. 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria). Pasal 14 menentukan agar Pemerintah membuat
rencana umum penggunaan tanah untuk berbagai macam kepentingan masyarakat dan negara.
Sedang Pasal 15 UUPA menentukan agar penggunaan tanah tidak menimbulkan kerusakan bagi
lingkungan hidup termasuk terpeliharanya tingkat kesuburan tanah.
Dalam undang-undang tersebut belum dijelaskan secara detil tentang teknis bagaimana
pemanfaatan lahan dilakukan. Dalam UU Pokok Agraria hanya menekankan bahwa penggunaan
lahn haruslah mensejahterakan masyarakat serta tidak merusak kesuburan tanah tersebut.
Pernyataan ini menimbulkan berbagai persepsi di kalangan perencana di Indonesia. Sebagian
menganggap bahwa memanfaatkan tanah untuk mendapatkan hasil sebesar besarnya demi
kepenting masyarakat adalah hal yang harus dilakukan tanpa memikirkan dampak lingkungan
dari kegiatan yang berlangsung di atas lahan tersebut.
II.8.2 Model Tata Guna Lahan Menurut PP No. 16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan
Tanah
II.8.2.1 Model Zoning
Menurut model ini, tanah di suatu wilayah atau daerah tertentu dibagi dalam beberapa
zona penggunaan atau kepentingan-kepentingan, kegiatan-kegiatan, dan atau usaha-usaha yang
dilakukan. Sebagai contoh, model zoning yang dikembangkan oleh Ernest W Borgess untuk kota
Chicago antara lain:
-

Wilayah the loop yang merupakan wilayah perdagangan yang sering disebut

downtown.
The zona in transitions merupakan wilayah yang disiapkan bagi perkembangan industri

dan perdagangan.
The zona of working mens homes merupakan wilayah pemukiman bagi pekerja-pekerja

kelas bawah.
The residential zona merupakan wilayah pemukiman bagi orang-orang kaya
The commuters zona merupakan wilayah diluar batas kota.

Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 24

Model zoning yang dikemukakan oleh Burgess ini memiliki kelebihan dan kekurangan.
Kelebihan model zoning ini antara lain:
-

Tugas perencana penggunaan tanah cukup sederhana. Perencana memiliki tugas yang
lebih mudah, melakukan zoning berdasarkan pengelompokan kegiatan serta bagaimana
caranya perencana meletakkan suatu kegiatan di atas lahan tertentu sehingga mendapat
keuntungan ekomis maksimal tetapi juga tetap meperhatikan dampak lingkungan yang

ditimbulkan oleh kegiatan yang berlangsung diatasnya (analisis lokasi)


Adanya jaminan kepastian hukum terhadap hak-hak atas tanah warga masyarakat. Model
zoning juga diatur dalam UUTR Nomor 26 Tahun 2007. Didalmnya tlah di atur hak dan
kewajiban masyarakat yang menepati suatu zona tertentu serta telah diatur bagaimana
teknis penggunaan lahan untuk suatu aktivitas Sedangkan kekurangan dari perencanaan

guna lahan dengan model zoning antara lain adalah:


Tidak adanya ruang atas tanah yang dapat menampung kegiatan-kegiatan yang dipandang

merugikan atau mengganggu apabila diletekkan pada zona-zona tertentu.


Akan terjadi perkembangan wilayah yang tidak merata. Pada suatu saat, suatu zona akan
mengalami tingkat kepadatan yang tinggi. Contoh umunya adalah zona ekonomi biasanya
terletak di pusat-pusat kota dengan infrastruktur memadai. Hal ini akan berbeda dengan
missal zona pertanian dimana infrastrukturnya masih belum baik dan akses yang sulit.

II.8.2.2 Model Terbuka


Istilah terbuka mempunyai arti bahwa suatu ruang atas tanah dalam satu wilayah tertentu
tidak terbagi-bagi dalam zona-zona penggunaan sebagaimana dalam model zoning. Model
terbuka menitikberatkan pada usaha-usaha untuk mencari lokasi yang sesuai bagi suatu kegiatan
pembangunan yang dilakukan oleh pemerintah atau swasta. Dalam menentukan lokasi
penggunaan lahan dalam model ini ada beberapa factor yang menentukan, antara lain:

Data kemampuan fisik tanah


Data kemampuan fisik tanah dibuatlah pola penggunaan tanah. Pola penggunaan tanah

perkotaan dibuatlah jaringan jalan dengan tetap memperhatikan asas ATLAS. Sedangkan pola
penggunaan tanah untuk pedesaan dibuat atas dasar tinggi dan tingkat kemiringan tanah. Atas
dasar ini maka suatu wilayah pedesaan dibedakan menjadi beberapa wilayah penggunaan utama
yang disebut wilayah tanah usaha. Wilayah tanah usaha dibedakan menjadi wilayah tanah usaha

Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 25

terbatas dan tanah dengan ketinggian lebih dari 1.000 m. Perbedaan ketinggian tanah ini akan
membedakan pula perbedaan pola penggunaan tanah.

Keadaan sosial ekonomi masyarakat


Keadaan social ekonomi meliputi: kepadatan penduduk, kegiatan yang dilakukan

penduduk & mata pencaharian, rata-rata pendapatan perkapita, adat istiadat dll. Data ini penting
untuk mencegah keresahan-keresahan masyarakat sebagai akibat adanya kegiatan pembangunan.

Keadaan lingkungan hidup


Untuk mengetahui pengaruh pembangunan terhadap lingkungan hidup dilakukan dengan

ANDAL (analisa dampak lingkungan).

Data mengenai penguasaan tanah yang ada di wilayah tersebut.


Perlunya mengetahui kepemilikan lahan di wilayah yang diencanakan memudahkan

perencana jika suatu ketika dalam rencana yang dibuat diperlukan pembelin lahan.
Perencananaan model ini memiliki prinsip yang harus ditaati oleh perencana. Dimana prinsip ini
berperan sebagai penjaga hak hak masyarakat yang lahannya menjadi objek perencanaan tata
guna lahan. Pinsip prinsip tersebut antara lain:

Bahwa perencanaan penggunaan tanah tidak menggariskan kegiatan yang harus


diletakkan, tetapi meletakkan kegiatan yang telah digariskan. Kebalikan daari model
zoning dimana meletakkan kegiatan sesuai dengan tema apa yang telah di zona tertentu.
Model ini berusaha mencarikan lahan sebagai wadah kegiatan yang sebelumnya telah
ditentukan.

Tersedianya peta penggunaan tanah bukan merupakan tujuan tetapi berfungsi sebagai alat
atau sarana untuk mecapai tujuan pembangunan. Berbeda dengan model zoning yang
produk perencanaannya berupa peta tata guna lahan, model ini menjadikan peta tata guna
lahan untuk memilih lahan yang tepat bagi aktiitas / kegiatan yang telah ditentukan.

Bahwa tanah itu sendiri tidak dapat memberikan suatu bagi manusia, tetapi kegiatan yang
ada di atasnyalah yang memberikan manfaat dan kemakmuran. Prinsip terakhir melihat
bahwa tanah menjadi tidak bernilai jika tidak ada aktivitas di atasnya.

Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 26

Seperti halnya model perencanaan guna lahan dengan model zoning, model perencanaan
terbuka memiliki beberapa kelebihan dan kekurangan. Kelebihan dari model terbuka ini antara
lain adalah:

Semua kegiatan pembangunan baik pemerintah maupun swasta dilaksanakan dan


tertampung, tanpa ada kekawatiran akan terjadi konflik dalam penggunaan tanah. Karena
model ini tidak mengelompokkan aktiitas sesuai zoningnya maka aktivitas yang
bertentangan, missal stasiun dengan seklah tidak akan terjadi konflik.

Tanah dapat digunakan sesuai dengan asas-asas penggunaan tanah.

Sedangkan kekurangan dari perencanaan guna lahan model terbuka antara lain adalah sebagai
berikut:

Kurangnya jaminan kepastian hukum terhadap hak atas tanah warga masyarakat. Hak atas
tanah warga masyarakat kurang mendapatkan jaminan hukum. Karena model ini tidak
mepermasalahkan jika ada dua aktiitas yang lahannya berdekatan, padahal jika dua
aktivitas tersebut diletakkan berdekatan berotensi saling menghancurkan atau salah satu
hancur dan yang lain menang. Hal ini sulit diterapkan di Indonesia mengingat
kompleksitas kegiatan yang ada/ oleh karena itu Pemerintah Indonesia tidak mebuat
legalitas huum untuk model perencanaan huna lahan jenis ini.

Untuk mengatasi ini maka hendaknya proses pembebasan tanah dilakukan sesuai dengan
peraturan yang berlaku.

II.8.2.3 Konsolidasi Lahan


Teknik penataan kembali lokasi dan batas-batas tanah serta sarana dan prasarana
(pelurusan jalan, sungai, saluran pembagian/pembuangan air) sedemikian rupa, sehingga
pengkaplingan menjadi berbentuk segi empat panjang dan setiap persil dapat dicapai secara
efisien oleh penggarap atau saluran air.
Penatagunaan tanah juga mencakup arti pemeliharaan. Tanah itu harus dipelihara baikbaik menurut cara yang lazim dikerjakan di daerah yang bersangkutan sesuai dengan petunjuk
dari jawatan-jawatan yang bersangkutan agar bertambah kesuburan serta dicegah kerusakannya.
Tujuan Konsolidasi tanah ialah untuk mencapai pemanfaatan tanah secara optimal melalui
peningkatan efisiensi dan produktifitas penggunaan tanah. Sedangkan sasaran yang akan dicapai
ialah terwujudnya suatu tatanan penguasaan dan penggunaan tanah yang tertib dan teratur.
Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 27

Dalam dictum peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1991 tentang
Konsolidasi Tanah dinyatakan bahwa tanah sebagai kekayaan bangsa Indonesia harus
dimanfaatnkan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat. Elemen-elemen penting yang harus
diperhatikan dalam kosolidasi lahan antara lain:
-

Kebijakan pertanahan;

Penataan kembali penguasaan, penggunaan, dan usaha pengadaan tanah;

Bertujuan untuk kepentingan pembangunan, meningkatkan kualitas lingkungan,


pemeliharaan SDA;

Melibatkan pastisipasi aktif masyarakat.

Konsolidasi lahan dilakukan di daerah perkotaan maupun pedesaan yang wilayahnya akan
menjadi lebih maji jika ada konsolidasi lahan. Ada beberapa daerah yang lahannya diijikan untuk
dilakukan konsolidasi, antara lain:
1) Wilayah perkotaan
-

Wilayah pemukiman kumuh;

Wilayah yang tumbuh pesat secara alami;

Wilayah pemukiman yang mulai tumbuh;

Wilayah yang direncanakan menjadi pemukiman yang baru;

Wilayah yang relative kosong di bagian pinggiran kota yang diperkirakan akan
berkembang sebagai daerah pemukiman

2) Wilayah perdesaan
-

Wilayah yang potensial dapat memperoleh pengairan tetapi belum tersedia jaringan
irigasi;

Wilayah yang jaringan irigasinya telah tersedia tetapi pemanfaatannya belum merata;

Wilayah yang berpengairan cukup baik maupun masih perlu ditunjang oleh pangadaan
jaringan jalan yang memadai.

Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 28

Menurut SE KBPN No. 410-4245/1991, kegiatan konsolidasi tanah perkotaan harus melalui
serangkaian kegiatan berikut, yaitu:
a. Pemilihan lokasi;
b. Penyuluhan;
c. Penjajakan kesepakatan;
d. Penetapan lokasi konsolidasi tanah dengan surat Kep. Bupati/walikotamadya;
e. Pengajuan daftar usulan rencana kegiatan konsolidasi tanah;
f. Identifikasi subjek dan objek;
g. Pemetaan dan pengukuran keliling;
h. Pengukuran dan pemetaan rincian;
i. Pengukuran topografi dan pemetaan penggunaan tanah;
j. Pembuatan blok plan/pradisain tata ruang;
k. Pembuatan desain tata ruang;
l. Musyawarah tentang rencana penetapan kapling baru;\
m. Pelepasan hak atas tanah oleh para peserta;
n. Penegasan tanah sebagai objek konsolidasi tanah;
o. Staking out/relokasi;
p. Konstruksi/pembentukan badab jalan dll;
q. Redistribusi tanah/penerbitan sk pemberian hak;
r. Sertifikat;
II.9

Peran Perencana dalam Perencanaan Guna Lahan

II.9.1 Perencana sebagai Teknokrat atau Engineer


Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 29

Peran ini dimainkan dengan mengambil posisi sebagai advisor bagi para pengambil
kebijakan dengan berporos kepada rasionalitas dan pertimbangan ilmiah. Informasi dimanfaatkan
sebagai sebuah landasan dalam membangun kekuasaan dan kepentingan. Sedankan fungsinya,
antara lain:
a. Rasionalitas yang hendak dibuat sebagai pemenuhan kepentingan publik
b. Mengartikulasikan kepentingan masyarakat umum kepada sebuah rasionalitas yang
acceptable
c. Mengkomunikasikan rasionalitas dan kepentingan yang dibuat kepada aktor lain
II.9.2 Perencana sebagai Birokrat
Perencana sebagai seorang birokrat memiliki peran untuk menjaga stabilisasi organisasi dan
jalannya roda pemerintahan. Informasi dimanfaatkan sebagai sebuah alat dalam menjaga
kepentingan dan keberlangsungan organisasi. Peran ini biasanya disertai oleh kekuasaan yang
datang secara formal dan legal kepada perencana. Sedangkan fungsi dari peran ini antara lain:
a. Menggunakan rasionalitas sebagai landasan dalam membuat kebijakan
b. Memperlakukan masyarakat sebagai konstituen dan pihak yang terkena kebijakan
c. Mengartikulasikan kepentingan publik dalam kebijakan yang dibuat
d. Memberi informasi kepada masyarakat tentang kebijakan yang akan dibuat.
e. Melakukan komunikasi dengan legislatif
II.9.3 Perencana sebagai Aktivis dan Advokat
Peran ini merupakan sebuah manifestasi dari usaha menjembatani masyarakat terhadap
hal-hal yang bersifat teknis dari sebuah produk rencana. Peran dalam melakukan mobilisasi
kekuatan dan potensi masyarakat untuk melakukan perlawanan terhadap dominasi Pemerintah.
Informasi dan proses komunikasi diperlakukan sebagai usaha membangun pemahaman
masyarakat dan counter-opinion terhadap kebijakan yang merugikan masyarakat. Peran ini lahir
dari sebuah paradigm bahwasanya kelompok tertindas harus membebaskan dirinya sendiri dari
dominasi kelompok penguasa (Freire, 1972). Kekuasaan didapatkan melalui mobilisasi kekuatan
massa atau klaim dukungan masyarakat. Sedangkan untuk fungsi advokat, adalah:
a. Mengajukan rasionalitas sebagai argumen dalam memobilisasi dan menarik keberpihakan
masyarakat
Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 30

b. Menjembatani pemahaman rasionalitas masyarakat


c. Menggunakan infrastruktur kelembagaan yang ada sebagai media dalam melakukan
advokasi
d. Menggunakan tindakan-tindakan politik sebagai upaya memberi tekanan publik dan
menarik dukungan dari kelompok lain
e. Melakukan komunikasi dengan pihak lain
II.9.4 Perencana sebagai Politikus
Politikus identik dengan tujuan pragmatis dan komunalis, sehingga perencana tidak
diharapkan untuk bergabung dengan dunia politik. Perencana tidak bisa lepas dari kepentingan
dan dalam memperjuangkan kepentingannya, perencana dituntut memiliki perspektif seorang
politisi. Politikus memiliki insting dalam berkomunikasi dengan kelompok yang memiliki
kepentingan yang berbeda lebih baik. Untuk fungsi dari politikus antara lain:
a. Menjadikan rasionalitas lebih dari sekedar legitimator kepentingan politik
b. Melaksanakan fungsi perwakilan untuk memperjuangkan kepentingan rakyat
c. Menjembatani masyarakat dengan para pengambil kebijakan

BAB III
STUDI KASUS
III.1 Land Use Planning Issues
Pola penggunaan lahan dalam suatu daerah dapat berbeda satu dengan lainnya, hal ini
dipengaruhi oleh banyak hal antara lain kondisi geografis serta kondisi sosial budaya dari
masyarakat setempat. Arahan atau rencana pengembangan suatu wilayah juga turut
mempengaruhi perbedaan-perbedaan pola penggunaan lahan pada wilayah yang berbeda.
Perbedaan pola penggunaan lahan ini tentunya juga memiliki kelebihan dan kekurangannya
masing-masing. Hal inilah yang kemudian mendasari munculnya teori-teori mengenai
penggunaan lahan yang telah dibahas sebelumnya.

Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 31

Berikut akan dibahas preseden mengenai perbedaan pola penggunaan lahan pada 2 negara
yang memiliki letak geografis cukup berdekatan dan memiliki kultur budaya yang hampir mirip,
namun memiliki pola penggunaan lahan yang jauh berbeda:
III.2 Studi Kasus
III.2.1 Negara Indonesia
Indonesia memiliki ciri khas antara wilayah bagian pusat serta pinggiran wilayah terjadi
kesenjangan pembangunan. Di kabupaten-kabupaten sendiri, untuk pusat wilayahnya mengalami
perkembangan pesat yang ditunjang dengan sarana-prasarana yang lengkap dan mumpuni
sehingga guna lahannya beragam tidak hanya terfokus pada satu jenis guna lahan. Sedangkan
untuk daerah pinggiran yang jauh dari pusat wilayah, untuk jenis guna lahannya mayoritas ke
arah pertanian di mana selaras dengan ciri khas Negara Indonesia yaitu Negara Agraris.
Kondisi alam yang berpotensi menjadi daerah wisata dan hasil alamnya dapat
memberikan income yang menjanjikan bagi wilayah tersebut, yang dapat menumbuhkan daerah
pinggiran untuk selaras dengan pusat wilayahnya. Kurangnya kualitas dan kuantitas jaringan
jalan yang menjadi penghubung antara pusat dengan pinggiran untuk keperluan kegiatan-kegiatan
pertumbuhan, minimnya sumber dana yang dimana wilayah-wilayah Indonesia masih belum bisa
mandiri, serta belum cukupnya sumber daya manusia yang mumpuni untuk mampu mengelola
keselarasan konteks wilayah menjadi titik lemah pengembangan wilayah-wilayah di Indonesia
sehingga terkesan antara wilayah dan kota terjadi perbedaan padahal berdasar saluran
interaksinya terhubung satu sama lain dan hasilnya adalah adanya daerah terpencil dan paradoks.
III.2.2 Negara Jepang
Sistem penggunaan lahan perencanaan kota didirikan untuk mendukung aktifitas urban,
mencapai lingkungan perkotaan yang menyenangkan, dan membuat masa depan kota yang baik
dengan fitur yang signifikan. Sistem ini memberikan seperangkat aturan tentang berbeda types
jenis penggunaan lahan, termasuk perumahan, komersial, bisnis dan keperluan industri. Zoning
ini akan memberikan gambaran dasar perencanaan penggunaan lahan perkotaan sistemik di
Negara Jepang

Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 32

Gambar III.2.2.1 : Zoning Land Use Kota Jepang

III.2.3 Garis Urban Land Use Sistem Perencanaan


Ada berbagai ukuran yang berbeda dalam perencanaan kota, yang diterapkan untuk
masing-masing daerah oleh pemerintah daerah tergantung pada situasi lokal bawah pada hukum
perencanaan kota. Sistem penggunaan lahan mencakup berbagai tindakan yang berbeda dimensi,
dan aturan penggunaan lahan biasanya ditentukan oleh kombinasi tindakan individu.
III.2.4 Struktur Sistem Perencanaan Kota

Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 33

Gambar III.2.4.1 : Struktur Sistem Perencanaan Kota

III.2.5 Konsep Lahan Sistem Perencanaan

Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 34

Gambar 2.5.1 : AdiAreaPerencanaanKota

Gambar 2.5.2 : SebuahKuasidiArea


PerencanaanKota

III.2.6 Sistem Divisi daerah


Di bawah sistem Divisi Area, Wilayah Perencanaan Kota diklasifikasikan menjadi
Urbanisasi Lokasi promosi dan Urbanisasi Control Area, sehingga investasi publik untuk
bangunan yang infrastruktur perkotaan seperti jalan, taman dan saluran air limbah dapat efisien
dibuat untuk membuat area perkotaan berkualitas tinggi. Untuk tiga wilayah metropolitan
(Tokyo, Osaka dan Nagoya dan kota-kota besar yang ditunjuk khusus, klasifikasi lebih lanjut
dari Divisi di Area harus ditunjuk sementara keputusan untuk memperkenalkan Divisi berada
diserahkan kepada pemerintah dalam kasus daerah lain.

Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 35

III.2.7 Tata Guna Lahan dan Populasi Menurut Devisi Lokasi

Gambar III.2.7.1 : Tata Guna Lahan dan Populasi Menurut Devisi Lokasi
III.2.8 Divisi Lokasi

Gambar III.2.8.1 : Divisi Lokasi


III.2.9 Ulasan Divisi di Area
Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 36

Jika suatu daerah yang tidak memiliki prospek pembangunan infrastruktur yang memadai
di masa mendatang ditunjuk sebagai Urbanisasi Lokasi promosi, area built-up-kualitas yang
buruk diakibatkan karena tidak terkontrol dan tidak terencana oleh developments.Tindakan atau
ulasan yang dilakukan untuk mencegah terjadinya seperti kasus di atas adalah :
Ulasan Regular Menetapkan kerangka dasar untuk Divisi di Area, dengan menghitung populasi
yang cocok dan industri untuk masa depan berdasarkan temuan dari Survei
Perencanaan Kota Dasar yang dilakukan setiap lima tahun sekali. Dan
menggabungkan angka populasi tersebut ke dalam Perencanaan Kota sementara
koordinasi pihak yang berwenang untuk pertanian dan kehutanan, dll.
Ulasan Sesekali Selain review berkala, review sesekali dilakukan untuk kabupaten tertentu
dalam kerangka untuk populasi ketika prospek pengembangan yang sistematis
menjadi tidak jelas.
III.2.10 Zona Tata Guna Lahan
Dua belas kategori Lahan Zona memberikan pola untuk penggunaan lahan zonasi di
setiap jenis dari daerah perkotaan. Ini secara umum dapat dikategorikan ke dalam perumahan,
komersial dan indus-

percobaan menggunakan.

Setiap Penggunaan Lahan Zona memiliki

spesifikasi mengenai penggunaan bangunan yang dapat dibangun di zona tersebut.

Seperti

dijelaskan dalam peta Tata Kota (lihat halaman sampul), Penggunaan Tanah Zona dialokasikan
sesuai dengan visi masa depan pola penggunaan lahan.

Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 37

KhususPenggunaanLahanPemirintahan
Sebuah Lahan khusus Pemerintahan ditunjuk sebagai suplemen untuk peraturan
penggunaan lahan di Pemanfaatan Zona.

Ini ditunjuk dalam Penggunaan Zona Lahan

mempunyai tujuan tertentu, seperti mencapai penggunaan lahan lebih efektif atau lingkungan
yang lebih menyenangkan. Peraturan zona lahan diterapkan secara serentak secara nasional.
Namun, pada lahan khusus Penggunaan peraturan zona lahan dapat dimodifikasi oleh peraturan

Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 38

kota. Dalam korespondensi dengan karakteristiknya, masing-masing kota dapat menetapkan


penguatan atau relaksasi peraturan pada zona lahan.
III.2.11 Penggunaan Zona Lahan Dan Peraturan Bangunan
Penggunaan zona lahan kontrol, ketinggian bangunan serta penggunaan di bawah
ketentuan Building Standard Law. Hal ini digunakan untuk mencegah campuran bangunan yang
digunakan untuk tujuan yang berbeda-beda di satu daerah, dan untuk memastikan lingkungan
cocok untuk jenis penggunaan lahan.
III.2.12 Pengendalian Guna Bangunan Oleh Zona Tata Guna Lahan

III.2.13 Pengendalian Guna Bangunan oleh Penggunaan Tanah Zona

Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 39

III.2.14 Sistem insentif untuk Proyek Bagus


Total FAR oleh tata kota adalah aturan dasar fitur. Hal ini mencegah terjadinya perbedaan
ketinggian bangunan secara signifikan. Untuk memastikan keseimbangan antara infrastruktur
perkotaan dan tingkat perkembangan, dan mencapai lingkungan perkotaan yang menyenangkan
di daerah tersebut. Apabila peraturan FAR tidak dipatuhi hal itu dapat menyebabkan masalah,
seperti lalu lintas kemacetan, degradasi lingkungan dan konflik dalam masyarakat. Untuk
mencegah kepadatan penduduk dan mendorong efisien penggunaan lahan, bonus khusus untuk
total lantai- area ratio daerah diberikan untuk "proyek exellent", yang mencakup pengembangan
infrastruktur publik struktur, ruang terbuka dan perumahan sebagai bagian dari proyek mereka.

Gambar III.2.14.1 : Sistem FAR pada kota Jepang


III.2.15 Rencana District (Redevelopment District Promosi)
Sistem pembangunan kembali District Promosi diterapkan pada proyek pembangunan
kembali besar di lokasi pabrik Formen, dll. Hal ini membutuhkan perkembangan rencana
komprehensif termasuk bahwa dari infrastruktur perkotaan yang diperlukan structure and detailed
building struktur dan bangunan rinci regulations Tunduk pro- ject penilaian, lantai-daerah ra- bisa
santai di bawah ini Rencana.
Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 40

III.2.16 Sistem Blok


Ditentukan sistem Blok diterapkan untuk pembangunan substansial. Hal ini bertujuan
untuk mempromosikan tingkat tertentu ruang terbuka dalam built-up area dan memperbaharui
dan meningkatkan fasilitas. Di sebuah daerah Ditentukan Block, lantai-daerah maksimum tinggi
maksimum, dan peraturan yang ditetapkan kembali di bawah zona lahan. Rantai perkembangan
terjadi pada lebih dari satu sebelah Ditentukan Blok, adalah mungkin untuk mentransfer lantaidaerah rasio menjadi blok ini.

Gambar III.2.16.1 : Sistem Blok

BAB III
Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 41

KESIMPULAN

Dari pembahasan sebelumnya dapat disimpulkan bahwa terdapat banyak teori tentang
perencanaan tata guna lahan, baik terkait dari segi geografis, transportasi, maupun ekonomi yang
berfungsi sebagai dasar dalam merumuskan rencana tata guna lahan yang diharapkan bisa
menghasilkan guna lahan yang sustainable dan produktif. Dengan adanya acuan teori tersebut dapat
digunakan sebagai dasar atau acuan dalam melakukan penyusunan rencana tata guna lahan, sehingga
rencana yang dihasilkan dapat berfungsi dengan baik serta dapat dipertanggungjawabkan.
Pengaplikasian dari teori-teori tata guna lahan tersebut kemudian memunculkan beberapa
pemodelan dalam perencanaan penggunaan lahan, seperti misalnya Model Zoning yang mengadaptasi
Teori Konsentris Burgess. Dengan demikian dapat dilihat bahwa sudah banyak model perencanaan
tata guna lahan yang sudah berdasarkan pada teori-teori tata guna lahan. Pemodelan berdasar teori ini
juga dirasa cukup efektif, efisien, tepat guna, serta tepat sasaran dalam implementasinya pada kasus
pengembangan wilayah dan kota.
Namun demikian meskipun teori yang digunakan adalah sama, bisa saja terdapat perbedaan
pola penggunaan lahan antara satu daerah dengan daerah lainnya. Hal ini tergantung dari aspek
geografis, kondisi sosial budaya masyarakat, serta dokumen arahan atau kebijakan pengembangan
wilayah di daerah tersebut. Seperti misalnya perbedaan pola penggunaan lahan di Boyolali dan di
Chiang Mai meskipun memiliki kemiripan dari segi geografis. Perbedaan kondisi sosial masyarakat
dan perbedaan arahan kebijakan pengembangan wilayahlah yang memicu adanya perbedaan tersebut.
Sehingga

secara

keseluruhan

dapat

ditarik

pemahaman

bahwa

dalam

merencanakan suatu tata guna lahan perlu memperhatikan teori-teori terkait


tata

guna

lahan

sebagai

dasar

perencanaan.

Selain

itu

perlu

juga

memperhatikan faktor eksternal seperti kondisi geografis, kondisi sosial budaya


masyarakat, serta arahan kebijakan dari peraturan tata ruang yang sudah ada
sebelumnya.

Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 42

DAFTAR PUSTAKA
Marbun, BN, 1979. Kota Masa Depan, Erlangga, Jakarta.
Masri, Singarimbun, 1989, Metodologi Penelitian, FE UGM, Yogyakarta.
Mertes, James D and Hall, James R. 1995. Park, Recreation, Open Space and
Greenway Guidelines. Texas : National Recreation and Park Association
Morril. Richard L, 1974. The Spatial Organization of Society, Duxburry Press
California.
Mussadun. 2000. Peran Serta Masyarakat Dalam Penataan Ruang : Ditinjau dari
Undang-Undang No.24 Tahun 1992. Tata Loka Vol 5.
Northam, 1975. Publik Space. Australia : Press Syndicate University of Cambrige.
Rapoport, 1997. House Form and Culture. Engglewood Cliffs : Prentice-Hall
Pierce, 1981.Human Aspect of Urban Form, Pergamon Press, Oxford.
Sandy, 1977. The Urban Design Process. New York : Van Nostrand Renhold
Company.
Schoorl, 1981. Comprehensive City Planning : Introduction And Explanation,
American Planning Association, Chicago.
Simamora B, 2002. Panduan Riset, Gramedia Pustaka, Jakarta
Sujarto, Djoko, 1992. Pendekatan Pembangunan Perkotaan Ditinjau Dari Segi
Perencanaan Lokal, BPA UGM, Yogyakarta.
Sutanto, 1986. Penginderaan Jarak Jauh Untuk Penggunaan Lahan, Fak.
Geografi UGM, Yogyakarta.
Tjahjati, Budi. 2000.Pembangunan Kota Dalam Rangka Otonomi Daerah.
Makalah Stadium General Bagi Mahasiswa Planologi TA 2000/2001.
Walgito, Bimo. 2000. Psikologi Sosial (Suatu Pengantar). Yogyakarta : Andi
Wibisono, H, 1991. Perkembangan tata Guna Tanah Yogyakarta Telaah
Perubahan Tata Guna Tanah Antara Tahun 1912 1940 , FT UGM,

Tata Guna Lahan (Land Use)

Page 43