Anda di halaman 1dari 63

1

BAB I

PENDAHULUAN

1.1

Pengenalan

Sektor pembinaan di Malaysia nampak begitu berkembang pesat dan maju sejak
era 90-an. Perkembangan dan kemajuan bagi sesebuah kawasan boleh dikawasan bandarbandar besar seperti di Bandaraya Kuala Lumpur, Johor Bahru, Shah Alam dan
sebagainya.
Dewasa ini terdapat sesetengah pihak nampak lebih cencerung dalam membina
bangunan baru bagi menggantikan bangunan lama daripada menyelenggarakannya dan
memeliharanya. Keadaan ini sebenarnya selalu terjadi di negara-negara yang sedang
membangun. Banyak peruntukkan bagi penyelenggaraan dipotong dan disalurkan bagi
pembinaan baru tanpa menyedari bahawa setiap bangunan baru menambahkan lagi beban

penyelenggaraan. Kesan daripada tindakan sebegini, maka semakin banyak bangunan


terpaksa dilupuskan jauh lebih awal daripada masa yang sepatutnya. Ini menyumbang
kepada jumlah kerugian yang besar nilainya.
Perkembangan sektor pembinaan berjalan dengan begitu pesat, maka semakin
banyak jugalah bangunan juga yang perlu diselenggara. Ini perlu diberi perhatian yang
serius. Penyelenggaraan penting kerana bagi memelihara dan memastikan bangunan yang
dibina terdahulu tetap berkualiti dan dapat berfungsi dalam keadaan yang baik, untuk
menjaga keadaan kualiti bangunan itu dan juga menjaga/melindungi aset yang ada dalam
bangunan. Disamping itu, adalah untuk menjamin keselesaan dan keselamatan
orangramai sebagai pengguna atau penghuni sesebuah bangunan.
Sesebuah binaan bangunan itu tidak akan kekal sepertimana keadaannya yang
baru dibina. Ini kerana bangunan tersebut akan dipengaruhi oleh faktor masa, cuaca dan
persekitarannya. Oleh itu, bagi memastikan kualitinya ditahap yang memuaskan serta
fungsinya senantiasa bagus, aktiviti penyelenggaraan diperlukan dijalankan dari masa ke
semasa. Aktiviti penyelengaraan memainkan peranan penting untuk mengekalkan imej
sesebuah bangunan. Manakala penyelenggaraan pada kemudahan bangunan perlu untuk
mengekalkan khidmat bangunan itu kepada pengguna.

1.2 Latar belakang


Penyelenggaraan bangunan adalah amat yang penting untuk diketahui bagi
sesebuah syarikat pembinaan untuk mempastikan projek dan perancangan yang telah
dilakukan dapat dilaksanakan dengan sempurna, sebagaimana yang telah di persetujui
dalam objektif sebelum sesuatu projek itu mula dilaksanakan. Kelancaran dan kualiti
sesuatu projek itu bergantung kepada hasil kecekapan pengurusan syarikat tersebut.
Industri pembinaan adalah salah satu sektor yang menjadi tumpuan ramai orang kerana
sektor ini berupaya menawarkan dan menyediakan pelbagai peluang pekerjaan dengan
pendapatan yang lumayan. Antara masalah utama yang sering dibangkitkan di tapak bina
ialah masalah kualiti bangunan yang didirikan. Tapak bina dan proses kerja dalam sektor
pembinaan ini agak unik kerana sentiasa berubah-ubah dan mempunyai berbagai-bagai
sebab untuk berlaku sesuatu perkara, bergantung kepada peringkat pembinaan sesuatu
projek.
Dalam bidang pembinaan, bangunan adalah satu perkara yang penting yang harus
dijaga oleh semua pihak. Perancangan sesuatu projek mestilah mengambil kira soal
penyelengaraan dari peringkat awal lagi (Perancangan) dan harus di jaga hingga siap.
Penyelenggaraan adalah perlu jika sekiranya ada kerosakan atau sebarang tanda
dapat dikesan yang mana akan mendatangkan kerosakan/kecacatan pada struktur
pembinaan tersebut. Kebanyakan kes dimana langkah penyelenggaraan yang sepatutnya
dibuat, tidak dilaksanakan maka akan menyebabkan berlakunya kesan yang tidak diingini
seperti kemalangan, kerosakan, dan seumpamanya samada untuk tempoh jangkamasa
panjang atau sebaliknya. Langkah penyelengaraan yang dilakukan pada bangunan juga
dapat mempengaruhi tahap kualiti pembinaan tersebut, selain daripada mempengaruhi
keyakinan pengguna (klien).

1.3

Kenyataan Masalah
Masalah yang timbul akibat daripada kerosakan pada bangunan perlu ditangani

dengan seberapa segera yang boleh. Penyelenggaraan adalah merupakan salah satu
tindakan terbaik bagi menangani masalah kerosakan tersebut. Namun begitu, dalam
melaksanakan kerja-kerja membaikpulih ini, beberapa masalah lain timbul samada
sebelum ataupun semasa kerja-kerja membaikpulih itu dijalankan.
Antara masalah yang dihadapi oleh pihak pengurusan terdiri daripada faktorfaktor dalaman badan penyelenggara. Contohnya seperti tiada peruntukkan kos,
peruntukkan kos yang kurang mencukupi, pembekalan keperluan dan peralatan yang
tidak mencukupi, masalah pihak pengurusan dengan pihak pembekal, langkah
perlaksanaan penyelenggaraan yang tidak betul, penyelenggaraan yang tidak sempurna
dan masalah waktu yang terbatas.
Pihak pengguna, mereka juga turut menyumbangkan masalah dalam proses
penyelenggaraan. Antaranya adalah seperti sikap pengguna yang tidak mengambil berat,
tidak prihatin terhadap keadaan kerosakan yang wujud, lambat mengemukakan aduan
atau laporan kerosakan kepada pihak penyelenggara, dan juga masalah kesukaran untuk
menghubungi pihak yang berkenaan. Disamping itu juga, keadaan kerosakan dan
kedudukan kerosakan pada lokasi-lokasi bahagian tertentu bangunan juga menyukarkan
perjalanan proses penyelenggaraan dibuat. Kedudukan kerosakan yang sukar dikesan
(seperti yang berada didalam tanah), menyebabkan kerosakan tersebut tidak dapat
dikenalpasti dan ditangani pada peringkat awal. Biasanya dapat dikesan apabila keadaan
kerosakannya berada pada tahap yang serius.
Dalam proses penyelenggaraan, setiap pihak yang terlibat mempunyai
tanggungjawab yang tersendiri. Banyak berlaku keadaan dimana apabila terjadinya
kerosakan yang mana menyumbangkan kepada sesuatu bentuk kerugian, maka semua

pihak akan mengelak daripada dipersalahkan, mengemukakan alasan mereka yang


tersendiri serta saling menyalahkan antara satu sama lain.
Sehubungan dengan itu, konsep, prinsip dan sistem penyelenggaraan perlulah
diketahui dan difahami. Bagi tujuan tersebut maka kajian perlu dijalankan bagi
mengenalpasti setiap ciri-ciri dan sifat-sifat kerosakan bagi menentukan sistem
penyelenggaraan yang perlu dijalankan keatasnya dan seterusnya menganalisa
keberkesanan sistem tersebut.

1.4

Matlamat dan Objektif Kajian


Matlamat kajian ialah untuk mengkaji sistem penyelenggaraan bangunan yang

dijalankan di Malaysia. Maka, objektif bagi kajian ini adalah tersenarai seperti berikut;
1

Mengkaji sistem pengurusan penyenggaraan yang dijalankan terhadap bangunan


terpilih

Mengkaji masalah-masalah yang dihadapi dalam sistem pengurusan pembinaan

Mengkaji keberkesanan sistem penyelenggaraan terhadap bangunan terpilih

1.5

Skop Kajian
Skop kajian ini meliputi kepada kerja pengurusan penyelenggaraan yang berkesan

dan sistematik. Penjelasan skop kajian adalah seperti berikut.


1

Kajian dijalankan keatas pihak pengurusan dan pengguna sahaja yang terlibat
dalam sistem pengurusan penyenggaraan bangunan terpilih.

Kajian dijalankan bagi masalah-masalah kerja pengurusan yang dilakukan oleh


pihak pengurusan dalam menyelenggara bangunan terpilih.

Kajian hanya meliputi satu sistem pengurusan penyenggaraan yang dijalankan ke


atas beberapa bangunan kediaman milik Universiti Teknologi Malaysia.

1.6

Metodologi Kajian
Dalam menjalankan kajian ini, beberapa kaedah akan digunakan bagi

mendapatkan maklumat. Ia terbahagi kepada dua bahagian iaitu kajian literatur dan
kajian empirikal.
a) Kaedah literatur bermaksud mendapatkan maklumat daripada pembacaan dan
menganalisis sumber-sumber seperti:
i.

Tesis terdahulu.

ii.

Kertas-kertas seminar.

iii.

Artikel dan majalah.

iv.

Buku dan jurnal.

b) Kajian empirikal akan melibatkan pengumpulan data-data dan maklumat melali


temubual, soal selidik dan tinjauan.
c) Analisis data akan dijalankan dengan penggunaan kaedah yang sesuai.

MASALAH

MATLAMAT

OBJEKTIF-OBJEKTIF

KAJIAN EMPIRIKAL

KAJIAN LITERATUR

ANALISIS

PENEMUAN

KESIMPULAN

Rajah 1.1: Cartalir Methodologi Kajian

BAB II

PENYELENGGARAAN BANGUNAN

2.1

Pengenalan
Secara umumnya, proses penyelenggaraan adalah merupakan satu bahagian

penting yang berkait rapat dalam sektor industri pembinaan hari ini. Proses
penyelenggaraan bertujuan untuk memastikan kemudahan-kemudahan dalam bangunan
itu sentiasa berfungsi dengan baik untuk memberikan keselesaan dan menjaga
keselamatan penghuni disamping melindungi aset bangunan.
Dalam bab ini, perkara tersebut akan dijelaskan dengan lebih terperinci meliputi
pelbagai perkara yang berkaitan dalam proses penyelenggaraan bangunan iaitu dari segi
definisi, konsep, objektif dan juga aktiviti-aktiviti yang dijalankan.

Penyelenggaraan adalah satu proses yang dijalankan bagi mencegah kerosakan


dan membaikpulih kerosakan bangunan. Kerosakan terjadi apabila keadaan asal sesuatu
bahagian itu tidak lagi berfungsi dengan baik sepertimana yang dikehendaki. Kerosakankerosakan pada bahagian seperti bumbung, lantai, sistem perpaipan dan dinding adalah
sebahagian daripada contoh-contoh menyebabakan berlakunya keadaan tidak selesa
kepada pengguna dan ini faktor utama mengapa proses penyelenggaraan bangunan ini
dituntut.
Dewasa ini, begitu banyak berlaku kes kerosakan bangunan yang dilaporkan tidak
diselenggara dengan baik dan dijalankan pada kadar bukan segera. Ini adalah merupakan
satu tindakan yang negatif kerana ia boleh mengancam keselamatan dan keselesaan
penghuni/pengguna. Bagi sesetengah kes yang lain, terdapat kerja-kerja penyelenggaraan
yang tidak dijalankan dengan sempurna menyebabkan kerosakan yang dibaiki itu tidak
mendatangkan kesan yang dikehendaki.
Bagi memastikan keberkesanan kerja penyelenggaraan bangunan, kajian dan
penyiasatan perlu dijalankan dengan kadar segera dari aspek rekabentuk, bahan-bahan,
kemahiran, fungsi, keperluan serta hubungan di antaranya. Aspek-aspek tersebut
merupakan garis panduan bagi aktiviti penyelenggaraan yang perlu dipatuhi. Pematuhan
terhadap spesifikasi yang digariskan ini boleh mengelakkan kegagalan dan kecacatan
yang kerap terhadap bangunan. Faktor-faktor seperti mutu bahan yang digunakan,masa,
kekuatan, ketahanlasakan, kekerapan penggunaan dan cara penggunaan juga harus diberi
tumpuan dalam perancangan dan perlaksanaan aktiviti penyelenggaraan.
Disamping itu, pelbagai perkara lain yang juga penting untuk dijaga seperti aspek
keselamatan dan kesihatan, keselesaan, fungsi, nilai, nlai pasaran sama ada kepada
bangunan, pengguna dan seterusnya pemilik.
Kesimpulannya, kesan yang akan diperolehi melalui kerja proses
penyelenggaraan adalah bergantung kepada perancangan dan pemahaman yang

10

mendalam berkaitan pelbagai aspek dan kaedah penyelenggaraan sebelum aktiviti itu
dimulakan.

2.2 Definisi
Bagi memberikan definasi penyelenggaraan dengan tepat, maka rujukan terhadap
sumber-sumber dibawah di jalankan;
Menurut British Standard Glossary BS 3811, penyelenggaraan bermaksud
gabungan kerja-kerja teknikal dan pentadbiran yang bertujuan untuk memelihara sesuatu
item atau memulihkan supaya dapat memenuhi fungsi yang dikehendaki.
Menurut Jabatan Alam Sekitar,Malaysia (1972) pula, mendefinisikan dalam BS
3811, penyelenggaraan bermaksud Kerja yang dijalankan untuk menjaga, memulihkan
atau memperbaiki kemudahan-kemudahan setiap bahagian bangunan, perkhidmatan dan
persekitaran supaya mencapai tahap semasa yang boleh diterima dengan mengekalkan
ultiliti dan nilainya.
Manakala menurut Acceptable standard, mendefinisikan dalam BS 3811:1964,
penyelenggaraan bermaksud sesuatu yang dapat diterima dengan mengekalkan faedah
atau nilai sesuatu peralatan.
Seterusnya, Factories Act 1961, mendefinisikan penyelenggaraan sebagai
membaikpulih dalam keadaan yang memuaskan dan segala kerja dan pemulihan yang
berkesan diperlukan.
Melalui definisi-definisi yang dinyatakan oleh pihak-pihak tersebut, rumusan
yang diperolehi terhadap penyelenggaraan bangunan adalah; Suatu ukuran pencapaian
kepada piawaian yang dikehendaki dan diterima dengan melalui langkah pembaikian dan

11

pemulihan bagi memperolehi faedah dan nilai yang memuaskan keatas sesuatu aset dan
memenuhi matlamat-matlamat penting meliputi mengekalkan nilai pelaburan,
mengekalkan bangunan dalam keadaan dimana dapat terus berfungsi dengan baik dan
dapat memberikan penampilan/imej yang baik.

2.3 Konsep Penyelenggaraan


Penyelenggaraan adalah satu faktor penting terhadap bangunan memandangkan
sesebuah bangunan tidak mampu untuk mengelak daripada sebarang kerosakkan dan
kegagalan.
Konsep yang boleh diperjelaskan tentang penyelenggaraan bangunan ialah,
penyelenggaraan merupakan suatu fungsi penting yang berperanan menyokong
kelancaran perjalanan operasi utama kepada pengurusan projek pembinaan terhadap
sesebuah bangunan. Penyelenggaraan dijalankan hanya untuk mencegah,
membaiki/membaikpulih, menjaga bangunan daripada segala kerosakan/kegagalan dan
mengekalkan fungsi kegunaan bagi memenuhi segala aspek atau spesifikasi polisi dan
piawai yang ditetapkan bagi memberi jaminan berterusan terhadap faktor-faktor seperti;
Keselamatan, keselesaan, fungsi bangunan, keadaan fizikal dan struktur bangunan,
pengekalan nilai aset, imej dan ciri-ciri bangunan, ketahanan, kualiti bangunan dan
perkara seumpamanya.
Bagi mengelak kemungkinan berlakunya kerosakkan (kegagalan atau kecacatan)
terhadap elemen-elemen bangunan tersebut, maka konsep penyelenggaraan bangunan
juga dilihat menerusi peranan dan pengawalan segala kemajuan yang berlaku dan sumber
persekitaran yang bertindak ke atas bangunan tersebut dari masa ke semasa sepanjang
tempoh jangka hayat bangunan.

12

Maka pentingnya pengetahuan dan pemahaman terhadap konsep penyelenggaraan


bagi mencapai mutu perlaksanaan kerja yang baik bagi menjalankan sebarang tindakan
penyelenggaraan terhadap bangunan. Sehubungan itu, penyelenggaraan telah dibahagikan
kepada kelas-kelas penyelenggaraan yang tertentu bagi tujuan memudahkan sistem
pengurusan penyelenggaraan dengan lebih baik.

2.4

Objektif Penyelenggaraan
Penyelenggaraan yang baik dan bersistematik dapat membantu memudahkan

dalam mengenalpasti masalah-masalah kegagalan dengan lebih terperinci seterusnya


langkah pemilihan kaedah dan bahan yang sesuai dapat dijalankan. Perancangan dan
perlaksanaan penyelenggaraan yang baik dapat mengelakkan penyelenggaraan kali kedua
terhadap kerosakan pada bahagian yang sama dalam jangkamasa yang terdekat.
Objektif utama penyelenggaraan bangunan adalah untuk memastikan keadaan
kerosakan yang ada pada bahagian bangunan dibaikpulih dengan berkesan dan
mengurangkan seberapa banyak yang mungkin kegagalan dan kecacatan terhadap
komponen dan peralatan secara efektif dan sistematik.
Disamping itu juga penyelenggaraan juga bertujuan memastikan fungsi dan
keadaan asal bangunan dapat dikembalikan dan seterusnya dapat mengelakkan
perlupusan perlupusan bangunan-bangunan terbabit sebelum tiba masanya. Oleh itu,
peruntukkan kos yang besar untuk penyelenggaraan diperlukan sekiranya bangunanbangunan tersebut digantikan digantikan dengan bangunan-bangunan baru.

13

2.5

Kepentingan Penyelenggaraan

Bagi menjaga bangunan agar terus dapat digunakan dan memastikan fungsinya
tetap berjalan dalam keadaan yang baik, kerja-kerja penyelenggaraan yang dijalankan
adalah bagi memenuhi ciri-ciri berikut;

2.5.1

Pengekalan fungsi dan prestasi asal bangunan


Kemudahan seperti elektrik, sistem bekalan air, lampu dan lain-lain akan

mengalami susut nilai mengikut peredaran masa dan akan mempengaruhi fungsi dan
prestasi bangunan tersebut. Bagi mengelak masalah seumpama ini daripada berlaku
tindakan segera wajar diambil. Fungsi dan prestasi sesebuah bangunan haruslah berada di
tahap yang bagus kerana mempengaruhi daya produktiviti urusan-urusan yang berjalan
didalam bangunan

2.5.2

Pengekalan nilai aset bangunan


Penyenggaraan terhadap bangunan dapat menjaga nilai aset bangunan tersebut

dari jatuh dan mempengaruhi kadar harga sewa serta harga pasaran semasa. Malah juga
boleh ditingkatkan mengikut pengaruh keadaan ekonomi dan pekembangan semasa
pasaran. Ini dapat mengelakkan daripada mengalami kerugian yang banyak dalam satu
masa, sekiranya membiarkan kerosakan yang berlaku pada bangunan tersebut merebak.

14

2.5.3

Pengekalan imej dan rupa bentuk bangunan


Imej dan rupa bentuk sesebuah bangunan adalah ciri-ciri khas bangunan yang

membezakan antara satu sama lain dan panduan orangramai dalam mengenalinya serta
melambangkan imej sesebuah agensi dan syarikat yang berusan dengannya. Faktor ini
sebenarnya dapat mempengaruhi orangramai dalam memainkan tanggapan yang baik
terhadap bangunan terbabit seterusnya membantu dalam urusan tertentu (urusniaga) yang
berlaku disitu.

2.5.4

Pengekalan aspek-aspek keselamatan dan kelesaan


Insiden-insiden buruk seperti kebakaran, kegagalan komponen menanggung

beban dan sebagainya pada bangunan selalunya disebabkan oleh kerosakan dan
kegagalan yang serius yang berlaku. Ini membawa kesan yang buruk terhadap semua
pihak khususnya melibatkan kehilangan nyawa dan kerugian hartabenda. Dalam
mengekalkan segala aspek-aspek keselamatan dan keselesaan kepada semua pihak
pengurusan penyelenggaraan yang cekap dan kekerapan menyelenggara dapat membantu
menghindari masalah seumpama ini berlaku untuk memberikan lebih keselesaan dan
menjamin keselamatan.

2.5.5

Penjagaan urusan untuk pengguna dan pemilik


Hasil tindak balas pengguna dan pemilik menunjukkan rasa tahap kepuasan

mereka terhadap keadaan bangunan, berpandukan bagaimana keadaan bangunan tersebut


mempengaruhi urusan yang dijalankan. Contohnya, sekiranya berlaku kebocoran maka
keselesaan pengguna akan terjejas dan menyusahkan dalam menjalani urusan disitu. Oleh
itu, langkah mengambil berat keadaan bangunan seperti mengemukakan laporan dan
aduan kerosakan yang disyaki, adalah penting dalam penjagaan bangunan. Untuk
kepentingan pengguna dan pemilik penyenggaraan yang dijalankan memerlukan kepada

15

tindakan sewajarnya dan langkah segera harus diambil supaya dapat mengekalkan
kepercayaan pelanggan dan pemilik di samping dapat menjamin setiap aspek keselamatan
dan keselesaan.
Kesimpulannya, kejayaan operasi penyenggaraan dapat ditentukan sejauh mana
tahap kejayaannya melalui pendekatan aktiviti-aktiviti penyenggaraan yang diambil
dalam memenuhi segala kepentingan-kepentingan yang disenaraikan sebelumnya

2.6

Pengelasan Penyelenggaraan
Dengan merujuk kepada BS 3811: 1984, telah mengklasifikasikan

penyelenggaraan kepada dua bahagian utama iaitu penyelenggaraan terancang dan


penyelenggaraan tidak terancang
Rajah 2.0 menunjukkan gambaran hubungan kelas-kelas penyelenggaraan
tersebut dan bahagian-bahagian kecil lanjutan kepada penyelenggaraan tersebut.

16

PENYELENGGARAAN

TERANCANG

TIDAK TERANCANG..

PENCEGAHAN

BERJADUAL

PEMBAIKAN

. BERDASARKAN KEADAAN

PEMBAIKIAN

Rajah 2.0 Klasifikasi dalam Penyelenggaraan. (Sumber ; BS 3811: 1984 )

2.6.1

Penyelenggaraan Terancang
Petikan dalam British Srandard 3811: 1974, yang dirujuk oleh Milne, 1985

menjelaskan bahawa penyelenggaraan terancang adalah merupakan kerja-kerja yang


dikelolakan dan dijalankan melalui ramalan yang dibuat ke atas masalah yang
dikenalpasti akan berlaku, rujukan daripada rekod-rekod terdahulu bagi membuat
perancangan aktiviti penyelenggaraan yang lebih bersistematik pada masa hadapan.
Perancangan aktiviti dapat diterjemahkan ke dalam bentuk carta, jadual, lukisan dan
aturcara komputer. Setiap langkah kerja dan data direkodkan dengan teliti serta dikaji
untuk setiap kesan yang akan terjadi. Penyelenggaraan terancang melibatkan banyak

17

proses pengumpulan maklumat dan data pada peringkat awal perlaksanaan projek lagi,
dan akan diselaraskan dari semasa ke semasa mengikut kesesuaian keadaan yang berlaku.
Penyelenggaraan terancang ini boleh dikelaskan kepada dua bahagian, iaitu;

2.6.1.1

Penyelenggaraan Pencegahan Terancang


Penyelenggaraan pencegahan terancang adalah merupakan kerja-kerja yang

terlibat dalam kerja pembaikian atau tindakan pencegahan untuk mengelakkan sebarang
kegagalan yang dijangkakan berlaku serta mencegah kegagalan yang boleh dielakkan.
Penyelenggaraan ini merangkumi kerja-kerja yang dilaksanakan pada satu tempoh masa
yang ditentukan atau mengikut langkah-langkah yang telah dijelaskan untuk sesuatu
perkara. Penyelenggaraan ini juga mengurangkan kemungkinan berlakunya kemerosotan
prestasi kemudahan pada elemen-elemen bangunan. Perancangan yang dibuat dengan
rapi dan teliti dapat memberikan pulangan yang wajar memandangkan soal penggunaan
kos, keupayaan keberkesanan penyelenggaraan dan faktor-faktor yang mempengaruhi
kerosakan semula telah diteliti dan dipertimbangkan sewaktu dalam proses perancangan.

2.6.1.2

Penyelenggaraan Pembaikkan Terancang


Penyelenggaraan pembaikkan terancang adalah merujuk kepada kerja-kerja

yang dijalankan bagi memulihkan serta membaiki sebarang kerosakan yang berlaku pada
sesuatu bahagian bangunan ataupun kerosakan yang menjejaskan fungsi bahagian
tersebut. Ini bermakna penyelenggaraan pembaikan adalah merupakan kerja-kerja
penyelenggaraan yang dijalankan bagi memperbetulkan kerosakan yang telah berlaku.
Pembaikian dijalankan terhadap kerosakan mestilah dijalankan sehingga fungsi yang
sebenarnya dapat dipenuhi dengan baik sebagaimana ditetapkan dalam piawaian.

18

2.6.2

Penyelenggaraan Tidak Terancang


Penyelenggaraan tidak terancang merupakan kerja-kerja penyelenggaraan yang

dijalankan keatas sesuatu kerosakan yang terjadi dimana kerosakan tersebut terjadi tanpa
dapat dijangkakan berlakunya kerosakan tersebut. Penyelenggaraan Tidak Terancang juga
boleh disamakan dengan Penyelenggaraan Kecemasan. Kegagalan yang terjadi tanpa
dapat dijangka ini sering berlaku disebabkan oleh bencana alam serta lain-lain faktor
yang biasanya diluar perancangan. Kegagalan hendaklah ditangani dengan segera dan
langkah menyelenggara perlu dilakukan dengan dirancang terlebih dahulu, teliti dan
teratur agar tidak menimbulkan masalah lain dimasa hadapan.
Penyelenggaraan tidak terancang memainkan peranan dalam mengekalkan kualiti
perkhidmatan bangunan tersebut dan memenuhi tuntutan pihak-pihak tertentu untuk
menghalang daripada berlakunya kecacatan dan kerosakkan pada elemen-elemen
bangunan yang menjejaskan fungsi asalnya seterusnya menjejaskan penggunaan terhadap
bangunan tersebut.

2.7

Kerja Penyelenggaraan
Secara umumnya, proses penyelenggaraan yang dibincangkan sebelum ini adalah

merangkumi empat aktiviti. Setiap aktiviti mempunyai fungsi yang tersendiri dan berbeza
antara satu dengan yang lain bagi memberikan keberkesanan sesuatu tindakan dengan
lebih baik. Aktiviti penyelenggaraan bangunan yang melibatkan empat bidang yang
utama ialah;

19

2.7.1

Kerja-kerja Servis
Kerja yang melibatkan penggunaan perkhidmnatan pembersihan pada kemudahan

dan peralatan bangunan. Aktiviti ini berjalan mengikut penjadualan tertentu berpandukan
keadaan kebersihan. Kuantiti perkhidmatan bergantung kepada saiz liputan dan bilangan
peralatan sesebuah bangunan.

2.7.2

Kerja-kerja Pemeliharaan
Merupakan langkah kerja yang perlu diambil bermula dari peringkat permulaan,

di mana kerja-kerja yang dijalankan bertujuan untuk melindungi elemen-elemen


bangunan daripada kerosakan dan menjaga elemen tersebut supaya sentiasa memenuhi
syarat dan tahap yang dikehendaki

2.7.3

Kerja-kerja Pembaikan
Merupakan kerja-kerja membaiki segala kerosakan atau kecacatan yang terdapat

pada setiap bahagian supaya semua elemen-elemen dan kemudahan-kemudahan kembali


kepada tahap asal bagi menjalankan fungsinya dengan baik.

2.7.4

Kerja-kerja Penggantian
Kerja-kerja pembaikian dilakukan apabila elemen atau bahan binaan tersebut

didapati tidak sesuai lagi untuk digunakan disebabkan oleh;


i)

Gagal menjalankan fungsi dengan baik sepertimana yang dikehendaki

ii) Memerlukan tuntutan kos yang tinggi jika terus digunakan


iii) Memberikan rasa tidak selesa dan menunjukkan imej/rupa yang buruk

20

Berdasarkan bidang-bidang kerja aktiviti penyelenggaraan yang wujud, maka


pentingnya sistem pengurusan penyelenggraan bangunan di mana perancangan dan
perlaksanaan yang teliti dan cekap dapat memastikan perjalanan kerja-kerja
penyelenggaraan berjalan lancar.
Jenis-jenis penyenggaraan dan kerja penyenggaraan yang dihuraikan sebelumnya
memainkan peranan yang besar dalam keseluruhan proses pembinaan bangunan. Secara
ringkasnya, perlaksanaannya ditunjukkan dalam Rajah 2.1

21

Adakah perancangan
dirancang ?

Ya
Ya

Adakah sebarang
kegagalan

Tidak
Tidak

Jjalankan
penyenggaraan
membaiki

Tidak

Apakah kegagalan
memberi kesan
serius ?
Ya

Jalankan
penyenggaraan
mencegah

Jalankan
penyenggaraan
dalam masa
24 jam

Adakah ia pada
tahap kecemasan ?

Ya

Buat pemeriksaan dan


ujian bagi menyediakan
laporan maklum balas

Jalankan
penyenggaraan
segera

Rajah 2.1. Prosedur kerja-kerja penyenggaraan.


(Sumber: Building Maintenance, Seeley, H1976)

22

2.8

Kesimpulan
Penyelenggaraan adalah penting kepada industri pembinaan hari ini dan juga

pada masa akan datang. Keberkesanan dari kerja penyelenggaraan adalah yang paling
utama dalam melakukan kerja pemyelenggaraan ini tanpa mengira apa jua kaedah yang
dijalankan. Pelbagai kaedah sebenarnya wujud dan pemilihan yang terbaik adalah hanya
bagi memudahkan kerja penyelenggaraan dilaksanakan semata-mata serta memberikan
lebih faedah kepada pihak-pihak yang terlibat. Oleh itu keutamaan perlu dititikberatkan
adalah untuk memenuhi konsep penyelenggaraan ini dan pemahaman serta pengetahuan
tentang penyelenggaraan dari badan penyelenggara adalah perlu bagi mendapat
menghasilkan produk yang bagus.

23

BAB III

PENGURUSAN PENYELENGGARAAN BANGUNAN

3.1

Pengenalan
Bagi memastikan perjalanan proses penyelenggaraan tersebut berjalan lancar,

maka perlaksanaan operasi penyelenggaraan hendaklah dilaksanakan dengan sistematik


dan berkesan bagi menjamin kejayaan operasi tersebut. Justeru itu, perlaksanaan yang
dijalankan itu memerlukan kepada satu polisi pengurusan yang baik bagi menggerakkan
dan mengawasi secara menyeluruh operasi penyelenggaraan bangunan agar sentiasa
memenuhi krieteria piawaian yang dikehendaki serta mempengaruhi keberkesanan
operasi penyelenggaraan tersebut.

24

Bab ini akan menyentuh kepada segala perkara yang berkaitan dalam pengurusan
aktiviti penyelenggaraan yang dijalankan bagi menyelenggara kerosakan. Pengurusan
penyelenggaraan telah di bahagikan kepada dua peringkat yang berbeza jangkamasa
perjalanan waktunya iaitu peringkat perancangan dan perlaksanaan. Setiap peringkat akan
menerangkan tentang sistem-sistem yang ada dalam penyelenggaraan dan bagaimana
sistem tersebut digunakan berdasarkan kepada keperluan keadaan.
Pengurusan selalunya dikaitkan dengan perancangan dan pengawalan yang baik
dalam sesebuah organisasi untuk memberikan kesan terhadap perlaksanaan kerja.
Organisasi adalah merupakan gabungan daripada dua atau lebih individu untuk
membentuk satu kumpulan kerja bagi melicinkan sistem pengurusan penyelenggaraan
yang berkesan. Dalam sistem organisasi terdapat wujudnya pelbagai jawatan-jawatan
yang mana setiap satunya mempunyai tugas yang berbeza-beza tetapi mempunyai satu
tujuan iaitu mencapai matlamat kerja. Dalam struktur organisasi, hubungan dan
kerjasama yang baik amat penting dalam menjalani kerja pengurusan sesebuah bangunan.
Dalam sistem pengurusan penyelenggaraan bangunan, cara dan sistem
pengurusan penyelenggaraan adalah berbeza-beza bergantung kepada bagaimana situasi
keadaan kerosakan yang berlaku. Pengurusan yang baik memerlukan kepada kecekapan,
kepakaran dan pengalaman untuk menguruskan operasi penyelenggaraan dengan lebih
baik disamping mengambil kira ketetapan piawaian yang dituntut oleh pemilik bangunan
itu sendiri.
Polisi pengurusan penyelenggaraan memainkan peranan penting dalam
menentukan keputusan dan tindakan yang rasional ke atas perlaksanaan setiap operasi
penyelenggaraan. Bagi mendapatkan kejayaan dalam pengurusan yang dilaksanakan dan
memperoleh kesan yang baik dalam melaksanakan sistem pengurusan, pemahaman
mengenai objektif dan faedah daripada melakukan pengurusan untuk penyelenggaraan
mestilah dititikberatkan dan diberi perhatian sewajarnya.

25

3.2

Objektif pengurusan penyelenggaraan


Pengurusan penyelenggaraan melibatkan penggabungan kerja pelbagai pihak

seperti pihak pengurusan, kewangan, jurutera, tenaga pekerja dan masyarakat sekeliling.
Maka hubungan kerjasama yang baik dan keberkesanan kerja dari setiap pihak bagi
memberikan hasil yang bagus dan berkualiti adalah asas dalam pengurusan
penyelenggaraan yang baik. Objektif pengurusan penyelenggaraan merujuk kepada
pengurusan yang dilaksanakan oleh sesuatu organisasi badan penyelenggaraan yang
menjalankan projek menyelenggara dengan lancar dan sempurna serta meminimakan
segala masalah yang dihadapi sepanjang aktiviti.

3.3

Konsep pengurusan penyelenggaraan


Penyelenggaraan merupakan suatu fungsi yang berperanan menyokong operasi

utama kepada pengurusan projek pembinaan. Kesan kepada segala kerosakkan yang
diselenggara pada komponen-komponen bangunan terbabit bergantung sepenuhnya
kepada faktor pengurusan pentadbiran dan kerja yang diamalkan oleh pihak yang
menyelenggara.
Maka dengan itu konsep bagi pengurusan penyelenggaraan ini adalah lanjutan
kepada konsep penyelenggaraan yang telah dijelaskan dalam bab sebelumnya. Konsep
pengurusan penyelenggaraan adalah untuk memenuhi konsep penyelenggaraan. Oleh itu
dalam perlaksanaan pengurusan penyelenggaraan, terdapat dua peringkat penting di
dalam iaitu peringkat perancangan dan peringkat pelaksanaan.

26

3.4

Perancangan
Perancangan yang sempurna di peringkat awal adalah penting bagi menentukan

kejayaannya. Pengurusan penyelenggaraan bangunan juga menuntut kepada perancangan


seumpama ini bagi mendapatkan hasil kerja yang baik. Objektif perancangan
penyelenggaraan adalah bagi menentukan kerja-kerja yang diperlukan sahaja yang akan
dilaksanakan dalam setiap aktiviti penyelenggaraan. Penelitian dalam memilih setiap
kerja yang akan dibuat adalah dikaji terlebih dahulu. Kerja-kerja yang tidak diperlukan
atau tidak releven kepada projek penyelenggaraan hanya akan membebankan lagi aktiviti
penyelenggaraan yang akan dilaksanakan kelak.
Peringkat ini selalunya dikaitkan dengan soal keuntungan dan kewangan. Secara
kasar, perancangan adalah dibuat bagi mendapatkan keuntungan yang maksima, hasil
kerja yang maksima dan menimakan masalah. Pengawalan kos yang baik daripada
pengurusan dapat memberikan keuntungan dan hasil kerja yang bagus.
Pada keadaan-keadaan tertentu, perancangan penyelenggaraan perlu dibuat
berdasarkan keperluan dan keadaan. Dengan itu, merujuk kepada tahap program
penyelenggaraan dapat memudahkan perjalanan sistem perlaksanaan dengan baik
bersesuaian dengan keadaan yang berlaku.

3.4.1

Tahap program penyelenggaraan


Dalam memebentuk satu kelancaran dan kemudahan ke atas kerja-kerja yang

dilaksanakan sepanjang operasi penyelenggaraan, pihak penyelenggara adalah


bertanggungjawab dalam menentukan tahap-tahap program penyelenggaraan. Program
penyelenggaraan terdapat tiga tahap utama iaitu program jangka panjang, program jangka
pertengahan dan program jangka pendek

27

3.4.1.1 Program jangka panjang


Organisasi yang melaksanakan program ini harus menekankan aktiviti
pengawasan dan pemeriksaan dari masa ke semasa bagi setiap aktiviti penyelenggaraan
bagi mengenal pasti sebarang kesan dan faedah daripada operasi penyelenggaraan
tersebut.
Tanpa memberi sebarang gangguan kepada penguna-pengguna lain, program ini
memberi panduan dalam menetapkan masa-masa optimum yang sesuai bagi menjalankan
operasi penyelenggaraan bangunan yang terlibat. Program ini merupakan suatu rangka
kerja yang menyokong polisi sesebuah badan penyelenggaraan dan tempoh perlaksanaan
program ini memakan masa sehingga 5 tahun keatas. Maklumat yang diperolehi
berdasarkan kepada rekod-rekod yang lalu dan juga melalui pemeriksaan yang dilakukan
terhadap setiap elemen bangunan yang direkodkan
Program ini juga berupaya mengenal pasti anggaran untuk kerja
penyelenggaraan pada 5 tahun hingga 10 tahun akan datang. Di antara kerja yang
dilaksanakan di bawah sistem ini ialah penyelenggaraan sistem penyaman udara, elektrik
paip dan sebagainya.

3.4.1.2 Program jangka sederhana


Program ini membuat anggaran secara kasar terhadap kos contohnya kos tahunan
mengikut kerja rutin atau kerja kecemasan dan seterusnya termasuk kos-kos yang
melibatkan penggunaan kontraktor luar atau buruh langsung. Program ini biasanya
dilaksanakan secara tahunan dimana program ini adalah untuk menentukan jumlah kerja
dengan lebih tepat yang diperlukan untuk suatu tahun tertentu dan seterusnya dapat
membantu penganggaran peruntukannya.

28

Kejayaan program ini bergantung kepada ketepatan dalam mengagihkan tenaga


kerja kepada setiap kerja penyelenggaraan dalam setiap tahun dengan memerlukan
kepada pemahaman yang mendalam tentang hubungan di antara keadaan sesuatu kerja
penyelenggaraan dan buruh yang diperlukan bagi kerja tersebut di peringkat awal
perancangannya.

3.4.1.3 Program jangka pendek


Program jangka pendek adalah lebih spesifik dimana dalam menentukan
keperluan kerja penyelenggaraan yang dibuat secara bulanan, mingguan atau harian
dalam tahun-tahun tertentu. Dengan itu program ini memerlukan rekod-rekod berkaitan
dengan tarikh mula, tarikh siap, dan segala aktiviti apabila ia melibatkan penyerahan
kerja penyelenggaraan kepada kontraktor luar. Di samping itu, dalam menyediakan
dokumen tender, program ini turut melibatkan fasa-fasa kerja kontrak yang bukan sahaja
melibatkan operasi malah termasuk maklumat-maklumat bahan penyenggaraan.

3.4.2

Pengawalan Kos Penyelenggaraan


Pengawalan kos penyelenggaraan adalah bagi memberikan keuntungan yang lebih

baik kepada sesebuah syarikatr yang mengendalikan penyelenggaraan. Bahagian


pengurusan kos sesebuah syarikat haruslah bijak dalam memainkan peranan mereka agar
dapat membantu syarikat daripada mengalami kerugian, dengan merujuk kepada
perangkaan atau anggaraan kos dan peruntukan kewangan yang disediakan bagi
menyempurnakan seluruh proses penyenggaraan bangunan seperti upah buruh, harga
bahan dan sebagainya.
Penelitian dalam pengawalan kos penyelenggaraan mesti dilakukan dengan baik
kerana selalunya anggaran yang dibuat adalah silap daripada nilai kos sebenar meskipun
pelbagai langkah pendekatan telah diambil. Sebarang kecuaian boleh membebankan lagi

29

tanggungan kos pada masa hadapan atau penangguhan kepada projek penyengggaraan
berkenaan.

3.5

Perlaksanaan
Dalam melaksanakan proses penyelenggaraan yang sedang berlangsung,

pengurusan yang cekap adalah penting bagi memastikan tiada masalah yang timbul
setelah dibuat perancangan teliti. Kemajuan setiap operasi penyelenggaraan bergantung
kepada pemilihan sistem perlaksanaan yang relevan dengan faktor kos dan kemampuan
sesebuah badan penyelenggaraan. Kadangkala masalah yang tidak diduga dan tidak
disangka sering terjadi ketika aktiviti penyelenggaraan sedang berjalan dan ini
merupakan satu perkara yang diluar perancangan pengurusan. Sistem pengurusan yang
cekap bagi melancarkan aktiviti penyelenggaraan ini wajar diwujudkan oleh pihak
pengurusan. Pihak penyelenggara ini perlu memilih sistem yang terbaik sama ada
menggunakan tenaga buruh langsung, kontrak ataupun gabungan kedua-dua sistem ini
mengikut kesesuaian dengan operasi-operasi penyelenggaraannya.
Penilaian dalam menentukan sistem penyelenggaraan ini adalah berdasarkan
kepada faedah yang dapat diperolehi daripada tahap perkhidmatan sistem-sistem tersebut
ke atas kos dan kualiti produktiviti kerja penyenggaraan yang mampu dikendalikannya.
Biasanya, tiada cadangan yang khusus dalam memilih perkhidmatan sama ada buruh
langsung, secara kontrak atau kedua-duanya dalam perlaksanaan setiap aktiviti
penyenggaraan. Bergantung kepada pihak penyelenggaran dalam menentukan sistem
mana yang hendak dipakai.

30

3.5.1

Sistem buruh langsung


Bagi kerja-kerja penyelenggaraan yang segera memerlukan kepada sistem buruh

langsung kerana sistem ini sesuai digunakan khususnya dalam kes-kes kecemasan bagi
kerosakan yang melibatkan bangunan komersial atau bangunan awam. Biasanya, bagi
melaksanakan setiap aktiviti penyelenggaraan, organisasi penyelenggaraan yang
menggunakan pekerja-pekerja milik sendiri ialah dikenali sistem buruh langsung. Dengan
ini, badan penyelenggaraan tersebut adalah bertanggungjawab sepenuhnya ke atas setiap
pekerja-pekerjanya bagi setiap kerja penyenggaraan yang dilakukan. Penggunaan buruh
langsung adalah lebih menguntungkan berbanding buruh secara kontrak.
Dalam mencapai faktor yang lebih ekonomi, kemahiran dalam pengurusan dan
penyeliaan diperlukan bagi menjaga mutu operasi buruh langsung yang terlibat. Kos bagi
sistem buruh langsung adalah membabitkan faktor-faktor seperti upah kerja, bahan,
peralatan, kos penyeliaan, kos pengangkutan dan sebagainya.
Antara kelebihan-kelebihan utama dalam penggunaan sistem buruh langsung oleh
badan penyelenggaraan adalah seperti :
1. Keputusan dapat dibuat secara bebas dalam setiap operasi kerana engawalan
sepenuhnya terhadap setiap operasi pekerja dibenarkan.
2. kemahiran dan minat buruh terhadap aktiviti penyenggaraan yang biasa
dilakukannya biasanya memenuhi kualiti dan piawaian kerja.
3. Tindakan penyelenggaraan dapat dilaksanakan dengan segera kerana tidak
memerlukan tempoh tunggakan seperti yang diperlukan oleh sistem kontrak.
4. Bagi kes kecemasan, perlaksanaan operasi atau kerja penyenggaraan pada masa
kecemasan adalah lebih berkesan kerana buruh-buruh dianggap telah biasa
dengan lokasi bangunan terbabit seperti suis, manholes dan sebagainya.

31

Maka didapati keberkesanan sistem buruh langsung memerlukan kepada kawalan


dan pemeriksaan yang sebaiknya bermula dari peringkat awal sehingga akhir operasi
penyelenggaraan bagi memastikan setiap aktiviti buruh memenuhi kehendak kerja
penyelenggaran yang dituntut.

3.5.2

Sistem kontrak
Sistem kontrak melibatkan perjanjian di antara dua pihak badan penyelenggaraan

atau pemilik bangunan dengan kontraktor luar bagi malaksanakan kerja-kerja


penyelenggaraan bangunan. Segala perlaksanaan kerja diserahkan kepada kontraktor luar
dengan menggunakan tenaga kerja atau buruhnya sendiri. Pembayaran hanya akan dibuat
oleh badan penyelenggaraan setelah setiap kerja penyelenggaraan disempurnakan pada
masa seperti yang ditetapkan dalam perancangan.
Untuk suatu sistem kontrak, pemilihan adalah berdasarkan kepada tender yang
ditawarkan oleh pihak kontraktor. Ini akan menyebabkan perbandingan setiap tender
perlu dilakukan bagi menegenal pasti setiap keuntungan sama ada dari segi kos,
kemahiran pekerja, perkhidmatan diberikan dan sebagainya. Sistem kontrak biasanya
akan memakan masa yang panjang dalam memeberikan perkhidmatan terbaik kepada
badan penyelenggaraan seterusnya kepada pengguna. Sistem kontrak lebih sesuai
digunakan dalam perlaksanaan operasi yang meluas yang merangkumi kerja-kerja
penyelenggaraan terancang, contohnya seperti penyelenggaraan kepada elemen bangunan
yang komplek seperti lif, penyaman udara dan sebagainya.
Antara kelebihan yang dapat diperolehi melalui perlaksanaan penyelenggaraan
melalui sistem jenis kontrak :
1. Sistem kontrak ini menawarkan kerja-kerja di luar kemahiran buruh langsung
badan penyelenggaraan kepada pekerja-pekerja. Dengan ini, badan

32

penyenggaraan tidak perlu menanggung kos yang lebih dalam melatih pekerjanya
sendiri.
2. Penjimatan masa bagi pihak pengurusan dalaman kerana perjalanan setiap operasi
penyelenggaraan memlibatkan kontraktor luar yang dilantik bertanggungjawab
melaksanakannya
3. Pembayaran hanya dibuat dengan mengikut perjanjian yang dibuat dari masa ke
semasa, tanpa memerlukan kepada pemeriksaan belanjawan yang terperinci.
4. Perlaksanaan sistem ini lebih mudah dalam melaksanakan kerja-kerja
penyelenggaraan yang terancang pada masa tertentu tanpa mengganggu
keselesaan pengguna, contohnya seperti kerja-kerja mengecat bangunan kediaman
kolej yang dilakukan pada musim cuti semester.
Kesimpulanya, sistem kontrak merupakan pilihan bagi menampung kelemahankelemahan yang ada pada sistem buruh langsung oleh sesebuah badan penyelenggaraan.
Contohnya seperti menyediakan buruh bagi menggantikan kekurangan tenaga buruh
mahir dalam organisasi penyelenggaraan dan atas dasar ini, ia dapat menjimatkan masa
dan kos yang ditanggung oleh organisasi yang terbabit.

33

3.6

Kesimpulan
Pihak badan penyelenggara pada dasarnya memainkan peranan penting dalam

mengendalikan dan melaksanakannya pengurusan penyelenggaraan yang dilakukannya.


Pengurusan yang baik dan sistematik adalah penting demi memenuhi spesifikasi
penyelenggaraan yang ditetapkan seterusnya demi memberikan khidmat yang baik
kepada pengguna dan menjaga jangkahayat bangunan tersebut. Selain itu juga dapat
meninggalkan kesan positif kepada kepentingan penyelenggaraan tersebut dengan
tindakan badan penyelenggaraan yang cekap dalam pengurusan seperti mewujudkan
perorganisasian yang lebih teratur, pembahagian kerja yang sistematik, pengawalan
perbelanjaan yang teliti dan sebagainya.

34

BAB IV

KAEDAH PENGUMPULAN MAKLUMAT DAN ANALISIS AWAL

4.1

Pengenalan
Pengumpulan maklumat dan data-data berkaitan dengan penyenggaraan bangunan

adalah merupakan satu perkara yang penting untuk kajian penyelidikan ini bagi
mendapatkan maklumat dan data-data yang tepat dan juga terkini. Bagi tujuan tersebut,
pengumpulan data-data yang dijalankan semasa kajian adalah dirancang teliti dan
dilaksanakan mengikut kaedah-kaedah yang telah dirancang. Ini adalah bagi melancarkan
dan memudahkan kerja pengumpulan maklumat disamping meminimakan masalahmasalah yang timbul sepanjang menjalankan kerja-kerja penyelidikan.
Dalam bab ini akan menjelaskan tentang bagaimanakah maklumat-maklumat dan
data-data yang berkaitan dengan penyelidikan mengenai penyenggaraan bangunan ini
diperolehi secara terperinci. Dalam bab ini juga akan menjelaskan mengenai

35

latarbelakang skop kajian yang dijalankan iaitu di Bangunan Kolej Rahman Putra UTM
serta badan penyenggara bangunan iaitu Unit Penyenggaraan Harta Bina UTM. Segala
maklumat dan data-data yang diperolehi oleh penyelidik adalah hanya meliputi skop
kajian yang dijalankan sahaja iaitu di bangunan-bangunan yang terpilih, iaitu bangunanbangunan di Kolej Rahman Putra, Universiti Teknologi Malaysia sahaja.
Disamping itu, masalah-masalah yang timbul ketika kerja pengumpulan
maklumat akan diceritakan memandangkan ketika inilah banyak masalah wujud dan
menjadikan kerja pengumpulan bahan-bahan kajian ini begitu mencabar. Seterusnya,
analisis awal dijalankan bagi memberikan gambaran awal tentang sistem pengurusan
pembinaan di Kolej Rahman Putra UTM.

4.2

Pengumpulan Maklumat
Pengumpulan maklumat dan data-data semasa kajian dijalankan dikategorikan

kepada 2 bahagian, iaitu data primer dan data sekunder. Data sekunder adalah data dan
maklumat yang diperolehi secara terus daripada penyelidikan yang dibuat melalui kajian
literatur iaitu melalui sumber-sumber bacaan seperti journal, buku, tesis terdahulu,
majalah, kertas kerja, internet dan seumpamanya.
Manakala pengumpulan data primer adalah data-data atau maklumat yang
dikumpulkan melalui kaedah empirikal seperti soal selidik, temuramah dan pemerhatian.
Data primer merupakan bahan maklumat yang penting di dalam kajian ini kerana
memainkan peranan penting dalam menentukan keputusan yang akan diperoleh. Ini
kerana data tersebut akan digunakan bagi membuat analisa, rumusan dan perancangan
bagi penyelidikan, seterusnya menentukan adakah objektif kajian yang dijalankan ini
tercapai atau tidak.

36

Oleh itu, bagi mendapatkan data primer iaitu pengumpulan data dan maklumat
yang berkaitan dengan pengurusan penyenggaraan bangunan, perancangan rapi dibuat
untuk menyelaraskan masa dan keadaan antara pihak penyelidik dan pihak responden
bagi melancarkan kerja penyelidikan yang dibuat. Kaedah-kaedah yang sesuai bagi
pengumpulan maklumat telah dikenalpasti bagi tujuan tersebut. Segala bahan maklumat
yang dikumpulkan adalah melalui kaedah-kaedah berikut;

4.2.1

Kaedah soal selidik


Bagi kaedah soal selidik, kaedah ini menggunakan borang soal selidik yang

direkabentuk oleh penyelidik dan diberikan kepada pihak responden. Borang soal selidik
tersebut direkabentuk adalah berdasarkan objektif kajian dan keperluan maklumat yang
hendak diperolehi daripada pihak responden. Kaedah soal selidik secara amnya
melibatkan dua pihak iaitu diantara pihak penyelidik dan juga pihak responden. Dalam
kajian ini, pihak responden terdiri daripada dua bahagian iaitu bahagian pengurusan
penyenggaraan bangunan dan juga pengguna bangunan itu sendiri.
Kaedah soal-selidik adalah sesuai digunakan untuk bilangan responden yang
ramai. Dalam kajian ini, kaedah soal-selidik hanya digunakan kepada pihak pengguna
bangunan sahaja memandangkan bilangan data yang diperlukan adalah banyak. Kaedah
ini tidak digunakan terhadap pihak pengurusan penyengaraan kerana maklumat daripada
pihak pengurusan penyenggaraan diperolehi dengan kedah temubual sahaja,
memandangkan pihak pengurusan penyenggaraan yang menjadi responden dalam kajian
ini tidak ramai.
Bagi menjayakan kaedah ini, komitmen yang tinggi adalah penting daripada
penyelidik memandangkan penyelidik harus mengumpulkan data-data yang banyak dan
cepat. Komitmen yang dimaksudkan adalah memiliki kesabaran dan ketekunan dalam
mengedarkan borang soal selidik kepada responden bagi mendapatkan kerjasama yang

37

baik daripada pengguna. Kerjasama yang baik telah diberikan oleh responden dalam
menjalankan kajian ini telah banyak membantu menjayakan pengumpulan data-data yang
diperlukan untuk di analisis.
Antara kerjasama yang diberikan oleh pihak pengguna bangunan adalah seperti
meluangkan masa dalam menjawab soalan-soalan yang tersedia pada borang soal selidik
yang diberikan. Responden kebanyakannya tidak menolak atau mengelakkan diri
daripada memberikan kerjasama apabila diserahkan borang soal selidik. Walaupun
terdapat dikalangan responden yang sibuk dengan urusan pembelajaran namun kerjasama
yang memuaskan telah diberikan. Keseluruhannya, status responden kaedah soal-selidik
ini adalah terdiri daripada pelajar-pelajar universiti sendiri yang menghuni bangunanbangunan kolej.

4.2.1.1 Rekabentuk Borang Soal Selidik


Borang soal selidik merupakan salah satu kaedah yang berkesan digunakan
dalam mengumpulkan data. Borang tersebut telah direkabentuk berdasarkan keperluan
dan kehendak penyelidik bagi mendapatkan maklumat yang berdasarkan isu-isu
penyelidikan yang diperolehi daripada kajian literatur. Oleh itu, objektif kajian adalah
merupakan sebagai panduan dalam mencipta soalan-soalan yang disediakan.
Semasa perancangan merekabentuk soalan borang soal selidik, banyak rujukan
dan perbincangan telah dilakukan terutamanya perbincangan bagi mendapatkan
pandangan dalam membina soalan yang mantap. Perbincangan dan pandangan penyelia
telah banyak membantu ketika proses ini dijalankan dan dijadikan sebagai rujukan utama,
selain itu rujukan daripada buku dan tesis-tesis terdahulu juga di rujuk.

38

Objektif utama borang soal selidik disediakan adalah lebih diutamakan untuk
mencapai objektif kajian yang ketiga, iaitu mengkaji keberkesanan dan kualiti sistem
penyenggaraan terhadap bangunan yang didiami.
Dalam borang soal selidik yang disediakan (rujuk lampiran) mengandungi
sebanyak 10 soalan. Setiap soalan yang direkabentuk mempunyai tujuan dalam
mengumpulkan maklumat yang tertentu. Bagi soalan satu dan dua, maklumat yang
hendak didapati adalah bagi memastikan pengguna tersebut mendiami bangunan disitu.
Bagi soalan ketiga, tempoh masa yang dihuni oleh pengguna adalah maklumat
yang dikehendaki. Soalan keempat pula direkabentuk bagi memastikan bagaimanakah
tahap kualiti bangunan secara lebih terperinci. Bagi soalan kelima, keenam, ketujuh dan
kelapan pula, bagi mengetahui bagaimanakah respon dan kerjasama yang diberikan
terhadap pihak pengurusan penyenggaraan disamping mengetahui bagaimanakah sistemn
pengurusan yang disediakan oleh pihak pengurusan penyenggaraan bangunan tersebut
daripada pandangan pengguna itu sendiri.
Bagi solan kesembilan dan kesepuluh, maklumat yang hendak diperolehi disini
adalah untuk mengetahui secara umum tentang tahap kepuasan pengguna terhadap
perkhidmatan penyenggaraan yang disediakan.
Rekabentuk soalan yang disediakan mempunyai 9 soalan objektif dan 1 subjektif
bagi memudahkan responden menjawab dengan tepat dan mudah disamping untuk
memudahkan proses penganalisaan data yang akan dibuat. Bagi soalan-soalan objektif,
responden hanya perlu menandakan pada ruang yang disediakan dan bagi soalan
subjektif, hanya perlu menjawab secara tepat dan ringkas.
Pengedaran borang telah dilakukan dengan dua cara, iaitu bertemu dengan
responden sendiri di bangunan kolej kediaman dan menerangkan tentang tujuan kajian
seterusnya meminta mereka agar memberikan kerjasama untuk mengisi borang-borang

39

tersebut. Satu lagi cara adalah meletakkan borang tersebut di pejabat kolej bagi untuk
diedarkan kepada pengguna bangunan kediaman kolej.
Melalui kaedah soal selidik ini, banyak data telah dapat dikumpulkan untuk
dianalis. Maklumbalas daripada responden adalah amat menggalakkan. Daripada 100
borang soal selidik yang diedarkan, sebanyak 88 borang telah mendapat maklumbalas
daripada responden. Dengan ini, proses menganalisa data adalah dapat dijalankan dengan
menggunakan maklumat yang diperolehi.

4.2.2

Kaedah Temu Ramah

Kaedah temu ramah ini adalah kaedah yang dijalan oleh penyelidik terhadap
responden yang terdiri dari kalangan pihak pengurusan penyenggaraan bangunan. Dalam
proses ini seramai 5 individu telah ditemuramah oleh penyelidik terdiri daripada 2
individu daripada Jabatan HartaBina Universiti dan tiga individu daripada pihak
pengurusan Kolej Rahman Putra. Kaedah ini bertujuan untuk mendapatkan maklumat
dengan lebih terperinci berkenaan dengan sistem pengurusan yang dijalankan oleh pihak
pengurusan.
Semasa menjalankan kaedah ini, penyelidik telah berjumpa dengan individuindividu atau responden terbabit dengan membuat temujanji terlebih dahulu dengan
responden tersebut supaya tidak mengganggu urusan masa dan tumpuan kerja mereka,
disamping temu bual dapat dijalan dengan lebih lancar dan mendalam. Kerjasama
daripada pihak responden ini memuaskan kerana mereka lebih arif dalam mengetahui
urusan penyenggaraan bangunan walaupan masa mereka adalah tidak begitu banyak
untuk diluangkan ketika temuramah disebabkan agak sibuk dengan urusan kerja sebenar.
Ini menyebabkan penyelidik terpaksa mengadakan perjumpaan yang bukan sekali bagi
mendapatkan maklumat dan data yang memuaskan untuk menjawab objektif kajian ini.

40

Sebelum perjumpaan diadakan, penyelidik telah membuat perancangan terlebih


dahulu dengan menyediakan beberapa soalan yang berkaitan dengan sistem pengurusan
penyenggaraan. Soalan-soalan yang diajukan kepada responden adalah merangkumi
bagaimana pengurusan dijalankan dari peringkat awal mengesan kerosakan, hinggalah
peringkat terakhir iaitu setelah penyenggaraan siap dijalankan. Selain itu, kualiti kerja
dan kerjasama antara pengguna dan pengurusan penyenggaraan adalah merupakan
maklumat penting didapati dari pihak responden. Responden juga ditanya tentang
masalah-masalah yang dihadapi dalam menjalankan sistem pengurusan penyenggaraan
dari peringkat perancangan hinggalah peringkat perlaksanaan.
Segala maklumat yang telah diperoleh melalui kaedah ini memudahkan lagi
penyelidik membuat analisa, kesimpulan dan menjawab objektif kajian yang dijalankan.

4.3

Analisis awalan
Setelah mendapat data-data dan maklumat yang diperlukan, proses analisis data-

data tersebut dilaksanakan. Terdapat 2 bahagian dalam proses analisis data ini, iaitu
analisis awalan dan analisis terperinci. Bagi analisis terperinci, akan dibincangkan dalam
bab seterusnya iaitu dalam Bab 5. Bagi analisis awalan, proses ini dilakukan bagi
memberikan pemahaman awal tentang peranan pihak-pihak yang terlibat dalam kajian.
Perkara-perkara yang dibincangkan dalam analisis awalan adalah ditumpukan kepada
latarbelakang responden dan kawasan kajian bagi memberikan gambaran awal tentang
skop kajian yang dijalankan dan akan diceritakan secara umum.

41

4.3.1

Latar Belakang Responden


Dalam menjalankan kajian ini, pihak responden terdiri daripada 2 kumpulan iaitu

pihak pengurusan penyenggaraan dan pihak pengguna bangunan. Pihak pengurusan


penyenggaraan adalah terdiri daripada pihak pengurusan kolej dan pihak unit
penyenggaraan harta bina. Manakala pihak pengguna pula terdiri daripada pelajar-pelajar
universiti yang mendiami bangunan kolej.
Piak responden tersebut saling berkait di antara satu sama lain. Masing-masing
mempunyai peranan yang tersendiri untuk dijalankan. Secara ringkasnya, pelajar yang
mendiami bangunan kolej adalah pengguna yang sepatutnya tinggal dalam keadaan yang
selesa dan selamat ketika tinggal di bangunan kediaman. Ini kerana mereka membayar
yuran bagi tujuan tersebut. Oleh itu, pihak pengurusan kolej adalah memainkan peranan
dalam menjaga keharmonian, kebajikan dan keselesaan pelajar tersebut. Dalam skop
kajian, tempat tinggal pelajar adalah perlu diselenggara setiap masa sekiranya terdapat
kerosakan dan ini menjadi tanggungjawab pihak pengurusan kolej. Sekiranya
penyenggaraan patut dilakukan, maka pihak pengurusan kolej pula akan berurusan
dengan pihak unit penyenggaraan harta bina yang ditubuhkan khas bagi menyelenggara
segala kerosakan yang berlaku di Universiti Teknologi Malaysia ini.
Bagi mengenali lebih mendalam tentang latarbelakang responden, analisis awal
telah dibuat bagi menjelaskan kepentingan dan peranan masing-masing;

42

4.3.1.1 Unit Penyenggaraan Harta Bina

Unit penyenggaraan Harta Bina ini berfungsi sebagai salah satu unit penting di
Jabatan Harta Bina UTM. Unit ini ditubuhkan adalah bertujuan untuk memberikan
perkhidmatan penyenggaraan secara cekap dan berkualiti bagi memenuhi kehendak
pelanggan dan regulatori secara menambahbaik perkhidmatan secara berterusan bagi
menjamin kelancaran dan kejayaan aktiviti Universiti.
Dasar kualiti ini menjadi panduan semua kakitangan unit penyenggaraan untuk
melaksanakan sistem pengurusan kualiti bagi memastikan kelancaran operasi aktiviti
universiti, keselesaan ruang dan persekitaran yng kondusif dan selamat digunakan bagi
mencapai kualiti berikut;
1. Menjamin kelancaran dan kejayaan aktiviti Universiti dengan memastikan;

Gangguan bekalan elektrik, air, perkhidmatan hawa dingin dan


komunikasi tidak melebihi 5 %.

90% kemudahan dan kelengkapan bangunan berada dalam keadaan


baik dan boleh beroperasi pada bila-bila masa.

95% penyenggaraan pencegahan melalui pemeriksaan kerja dan servis


berkala dilaksanakan mengikut jadual ditetapkan.

2. Memastikan persekitaran Universiti yang selesa dan kondusif dengan


menjalankan semua kerja-kerja pembersihan kawasan dan bangunan mengikut
spesifikasi dan jadual yang ditetapkan.
3. Melaksanakan kerja-kerja penyenggaraan dengan cekap dan kos yang efektif
dengan memastikan;

100% kerja penyenggaraan mengikut spesifikasi teknikal

43

80% kerja tidak mempunyai perubahan kerja tambahan

Keberkesanan kerja penyenggaraan dengan melaksanakan 100%


aktiviti aktiviti pemeriksaan dalam tempoh kecacatan mengikut syaratsyarat kontrak

4. Responsif terhadap aduan dan maklumbalas pelanggan dengan memastikan

Pemeriksaan ke tempat kerosakan dilakukan tidak lewat dari 1 jam


selepas menerima maklumat

Makluman mengenai status kerja perolehan kepada pelanggan tidak


lewat daripada 1 hari kelulusan kerja atau jadual perlaksanaan kerja
ditentukan

Mengambil tindakan serta-merta ke atas kerosakan kecemasan

4.3.1.2 Kolej Rahman Putra UTM


Kolej Rahman Putra adalah merupakan salah satu Kolej Kediaman yang terdapat
di Universiti Teknologi Malaysia (UTM), Skudai. Kolej ini telah ditubuhkan pada tahun
1986, dan dikenali sebagai Kampung Meranti pada awalnya, dimana pada ketika itu
hanya terdapat 2 kolej kediaman sahaja disediakan bagi menampung lebih 2000 pelajar.
Dalam tempoh 17 tahun beroperasi di UTM sebagai kolej kediaman, bilangan bangunan
asrama telah bertambah dan kini terdapat 32 bangunan pelajar, termasuk 4 bangunan
rumah flat yang baru sahaja beroperasi setahun yang lepas.
Bangunan kediaman pelajar telah dibahagikan kepada 14 bangunan bagi pelajar
wanita dan 18 bangunan kepada pelajar lelaki, termasuk 4 bangunan flat yang dipanggil
KWSP. Selain daripada bangunan flat, rata-rata bangunan kediaman adalah bangunan

44

berbentuk rumah yang mempunyai beberapa bilik. Setiap bangunan tersebut mempunyai
lebih 20 bilik dan secara puratanya didiami lebih 30 orang pelajar.
Bagi urusan penyenggaraan di kolej ini, pihak pengurusan kolej memegang
tanggungjawab dalm memastikan keadaan bangunan sentiasa berada dalam keadaan yang
baik. Bagi pihak pengurusan kolej, mereka menetapkan matlamat iaitu menyediakan
suasana tempat tinggal dan persekitaran yang selesa kepada para mahasiswa sepanjang
sessi pengajian. Bagi mencapai matlamat itu, dari skop kajian, dua pendekatan di
laksanakan iaitu dengan mengadakan kemudahan yang menimbulkan suasana yang
kondusif di bangunan tempat tinggal dan mencegah dan menyelenggara segala kerosakan
bangunan yang berpotensi untuk menggugat suasana yang kondusif di bangunan
kediaman.
Bagi tujuan tersebut, pihak pengurusan kolej telah menyediakan kemudahankemudahan bagi pelajar untuk membuat aduan tentang kerosakan di bangunan kolej
kediaman. Kerja pengendalian tentang penyenggraan bangunan kolej adalah dibawah
kuasa Penolong Pengurus Asrama yang dilantik. Penolong Pengurus Asrama akan
mengendalikan dan menguruskan sistem pengurusan penyenggaraan bagi pihak
pengurusan kolej.
Satu borang khas telah disediakan di pejabat kolej yang mana sekiranya pelajar
hendak membuat aduan tentang kerosakan bangunan, pelajar tersebut hanyalah perlu
datang ke pejabat dan mengisi borang tersebut. Borang-borang aduan tersebut akan
diperiksa oleh staf kolej setiap hari dan memeriksa kerosakan tersebut sekiranya perlu.
Setiap kerosakan mesti disahkan oleh Penolong Pengurus Asrama, sebelum dilaporkan
kepada pihak Jabatan Harta Bina.
Kebiasaannya pihak pengurusan kolej akan berurusan terus dengan Unit
Penyenggaraan Harta Bina. Unit Penyenggaraan Harta Bina dibahagikan kepada
beberapa zon dan ketua zon berperanan untuk menerima laporan tersebut daripada pihak
pengurusan kolej. Kolej Rahman Putra adalah terletak di zon 3 dalam pengurusan pihak

45

Unit Penyenggaraan Harta Bina yang dikendalikan oleh seorang ketua zon. Ketua zon
inilah yang menguruskan pengurusan dan perlaksanaan sehingga siap setelah mendapat
menerima aduan daripada pihak pengurusan kolej.

4.3.1.3 Pengguna Bangunan Kediaman di Kolej Rahman Putra


Bagi pengguna bangunan, keseluruhannya terdiri daripada pelajar universiti yang
masih lagi dalm tempoh pengajian mereka. Pelajar-pelajar ini juga dikenali sebagai
mahasiswa. Mahasiswa yang menginap di kolej kediaman ini datang dari segenap
pelusuk tanahair dengan pelbagai latarbelakang keluarga. Mereka ini mempunyai
matlamat yang sama iaitu untuk memperolehi segulung ijazah serta menjadi insan yang
berguna dan dapat berbakti kepada bangsa dan negara. Suasana tempat tinggal dan
persekitaran yang kondusif amatlah diperlukan oleh para mahasiswa demi mencapai
matlamat tersebut.
Berikut adalah analisis awal berkaitan status pengguna di Kolej Rahman Putra,

lain-lain
2%

pelajar tahun asas


44%
pelajar kanan
54%

Rajah 4.1

Status Pengguna di Bangunan Kediaman bagi sessi


2003/2004

46

Daripada jumlah keseluruhan pengguna tersebut, bilangan pelajar tahun asas


adalah merupakan pelajar-pelajar baru yang mendiami bangunan. Maka, pelajar-pelajar
tahun asas adalah baru menggunakan bangunan tersebut berbanding kebanyakan pelajarpelajar kanan yang lain. Manakala yang lain-laian yang menetap di bangunan kediaman
terdiri daripada pelawat, pelajar-pelajar luar dan felo.

lebih 4 tahun

1%

3 tahun - 4 tahun

3%

2 tahun -3 tahun

12%

1 tahun - 2 tahun

14%

70%

Kurang 1 tahun
0%

Rajah 4.2

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

Tempoh pengguna yang mendiami bangunan bagi sessi


2003/2004

Daripada Rajah di atas, jumlah peratusan paling ramai adalah terdiri dari
pengguna yang mendiami bangunan dalam tempoh kurang setahun. Golongan pengguna
disitu kebanyakkannya terdiri daripada pelajar tahun asas dan pelajar kanan yang baru
mula mendiami kolej. Untuk mendapatkan maklumat daripada golongan ini adalah
tidaklah begitu tepat memandangkan bangunan kediaman mereka adalah baru
diselenggara sejurus sebelum mereka tinggal disitu. Bagi golongan lebih setahun hingga
4 tahun tempoh mendiami kolej, maklumat yang didapati dari mereka adalah lebih baik
dan releven. Bagi golongan lebih 4 tahun, maklumat daripada mereka lebih tepat dan
banyak. Pengguna ini terdiri daripada felo-felo kolej.

47

Pengguna
bangunan KRP

Kerosakan dan
Ketidakselesaan

Aduan : Borang aduan kerosakan

Pengurusan Kolej
KRP

Pengurusan dan
Pemeriksaan

Aduan : Sistem SiLK, Surat atau telefon.

Jabatan Harta Bina


(Unit penyenggaraan)

Rajah 4.3

Kesimpulan

Perlaksanaan

Carta aliran gambaran kasar proses awal pengurusan


penyenggaraan

4.4

Pengurusan dan

48

Dalam menjalankan kajian penyelidikan ini, kaedah- kaedah yang dinyatakan


tadi digunakan dalam memeproleh data dan maklumat yang tepat. Kaedah soal selidik
dan temuramah adalah dua kaedah yang digunakan dimana membawa kesan yang besar
dalam mendatkan maklumat yang diperlukan. Perancangan dalam membuat dan
menjalankan kaedah ini telah dibuat dengan teliti supaya masalah dan rintangan dapat
dikurangkan
Ini kerana untuk mendapatkan maklumat, penyelidik telah menemui pelbagaibagai masalah dan rintangan terutamanya dalam mengejar masa dan keadaan di pihak
penyelidik dan juga responden. Ini menuntut kesebaran dan komitmen yang tinggi supaya
tidak berlaku sebarang kesilapan dan mengikut perancangan yang telah ditetapkan. Maka
disebabkan itulah segala kaedah yang terbaik telah digunakan dalam proses
mengumpulkan data.
Penting bagi penyelidik untuk mengenali terlebih dahulu sebarang pihak untuk
dijadikan sebagai responden dalam kajian ini. Responden yang dipilih adalah bagi
mereka yang terlibat sahaja dalam kajian ini dan mempunyai pengetahuan dalam sistem
pengurusan penyenggaraan. Ini kerana hanya mereka sahaja yang mempunyai maklumat
yang diperlukan. Walaupun begitu, pihak responden juga mempunyai komitmen terhadap
kerja sebenar mereka dan penyelidik terpaksalah melakukan perjumpaan yang kerap bagi
membincangkan maklumat dan data dengan baik dan mendalam. Memandangkan
maklumat yang diperolehi adakalanya berbeza-beza menuntut penyelidik agar melakukan
kerja pengumpulan data yang kerap seperti temurumah dan sebagainya. Ini semua adalah
merupakan cabaran dalam mencapai objektif kajian.
Maklumat dan data-data yang diperoleh akan dianalisis bagi mencapai keputusan
yang dikehendaki. Analisis awalan telahpun membincangkan tentang latarbelakang
responden dan seterusnya analisis terperinci akan dibincangkan dalam bab seterusnya.

49

BAB V

ANALISIS TERPERINCI

5.1

Pengenalan
Dalam Bab IV, perbincangan mengenai kaedah-kaedah yang digunakan dalam

mendapatkan data dan maklumat kajian telahpun dijelaskan dengan sepenuhnya.


Penjelasan mengenai analisis awal juga telah dibincangkan dalam bab tersebut. Bagi
meneruskan perbincangan seterusnya, dalam Bab V ini, analisis terperinci akan
dibincangkan dengan menggunakan data-data dan maklumat yang diperolehi daripada
kaedah-kaedah yang telah dinyatakan dalam Bab IV. Ini adalah bertujuan bagi
mendapatkan keputusan kajian ini dan menjawab objektif-objektif kajian yang
dijalankan.
Bab ini akan menganalisis data-data dan maklumat temubual dan kaji selidik
yang telah dijalankan. Temubual dianalisis dengan menggunakan analisis kandungan dan
kaji selidik dianalisis dengan menggunakan analisis kekerapan, ubahsuai analisis
kekerapan dan indeks relativiti.

50

5.2

Sistem Pengurusan Penyenggaraan


Sistem yang digunakan oleh pihak pengurusan penyenggaraan, iaitu Unit

penyenggaraan Harta Bina adalah mengutamakan kepada kualiti, cepat dan mesra
pelanggan. Sistem pengurusan yang digunakan merujuk kepada beberapa peringkat iaitu
peringkat aduan kerosakan, analisa maklumat dan perlaksanaan kerja.

5.2.1

Analisis Terhadap Aduan Kerosakan


Aduan kerosakan bangunan yang terdapat dalam sistem pengurusan yang

diterima daripada pengguna adalah melalui beberapa bentuk jenis aduan, iaitu sistem
laporan berkomputer (SiLK-sistem laporan kerosakan), sistem hotline (melalui telefon),
penghantaran surat rasmi dan juga perjumpaan secara terus dengan ketua zon.
Dalam Rajah 5.1, menunjukkan bentuk aduan yang paling kerap digunakan oleh
pengguna adalah berbentuk sistem laporan berkomputer SiLK, sebanyak 90%. Purata
aduan kerosakan yang diterima adalah 47 aduan per bulan.

51

Kekerapan

Penerimaan Aduan
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
SiLK

Telefon

Surat

Perjumpaan

Bentuk Aduan

Rajah 5.1

5.2.2

Peratus kekerapan bentuk aduan yang diterima

Analisa Maklumat Aduan


Maklumat aduan kerosakan yang dilaporkan di analisa oleh pihak pengurusan

untuk mengenalpasti dengan terperinci kerosakan yang dilaporkan dan merancang


langkah kerja yang patut diambil. Penganalisaan maklumat yang dilakukan terbahagi
kepada dua cara, iaitu secara manual (kerja tangan dari pihak atasan) dan melalui sistem
SiLK. Sekiranya laporan aduan kerosakan dilaporkan menggunakan SiLK, maka
penganalisaan akan dibuat melalui sistem SiLK.
Penganalisaan akan merangkumi pengesahan maklumat aduan, peruntukkan kos,
klasifikasi kerosakan, jangkamasa kerja dilakukan dan pihak yang melaksanakan kerja.
Setelah penganalisaan, langkah untuk melaksanakan kerja yang mengandungi butiranbutiran terperinci tentang kerja-kerja penyenggaraan yang patut dilakukan akan
dikeluarkan kepada ketua zon untuk tindakan lanjut.

52

5.3.3

Perlaksanaan Kerja
Perlaksanaan kerja yang dijalankan adalah setelah mengetahui kerja-kerja yang

patut dilakukan daripada kad kerja yang dikeluarkan. Setelah mengenalpasti langkah
kerja yang patut dijalankan, pihak pengurusan akan melantik pelaksana bagi menyiapkan
kerja penyenggaraan. Pihak pelaksana ini terdiri daripada pihak harta bina sendiri dan
juga kontraktor yang dilantik.

5.4

Masalah dalam sistem pengurusan penyenggaraan


Masalah utama yang dihadapi oleh pihak pengurusan penyenggaraan dalam

melaksanakan kerja pengurusan adalah terbahagi kepada 3; iaitu kekurangan kos, tenaga
kerja dan masalah pengurusan dalaman.
Rajah 5.2 menunjukkan masalah peratus masalah yang sering dihadapi oleh
sistem pengurusan penyenggaraan bangunan yang dilaksanakan.

Masalah-masalah yang dihadapi

16%
40%

Kekurangan Kos
Tenaga Kerja
Masalah Pengurusan

18%

Lian-lain
26%

Rajah 5.2 Peratus masalah yang dihadapi dalm pengurusan penyenggaraan

53

Masalah kos adalah disebabkan oleh kos yang diperuntukkan oleh pihak
pengurusan atasan iaitu pihak Hal Ehwal Pelajar UTM kepada Unit Penyenggaraan Harta
Bina adalah tidak mencukupi bagi menampung perbelanjaan kerja penyenggaraan.
Permohonan bagi menambahkan peruntukkan kos biasanya dilakukan bagi mengatasi
masalah ini tetapi proses sebegini akan memakan masa dan memberikan kesan kepada
jangka waktu kerja penyenggaraan. Masalah tenaga kerja pula melibatkan jumlah
bilangan tenaga kerja yang kurang bagi melakukan kerja pengurusan dan penyenggaraan
bangunan dengan baik. Selain itu, kekurangan pengalaman, pengetahuan teknikal dan
kecekapan pekerja turut menyumbangkan kepada masalah dalam melaksanakan kerja
pengurusan penyenggaraan. Masalah pengurusan pula melibatkan pihak pengurusan yang
mempunyai masalah dalam melakukan kerja penguruan seperti berlakunya konflik dalam
melaksanakan kerja, masalah kontraktor dan pekerja dan masalah tidak dapat melakukan
kerja dengan baik dan sempurna.
Masalah-masalah lain pula adalah terdiri daripada masalah kerjasama dengan
pihak pengguna, kontraktor, pembekal, masalah masa yang terhad dan juga masalah kerja
penyenggaraan yang terlalu sukar dilaksanakan.

5.5

Keberkesanan sistem pengurusan penyenggaraan


Keberkesanan sistem penyenggaraan yang melibatkan kepuasan terhadap

perkhidmatan, pengurusan, kualiti dan sebagainya oleh pengguna bangunan khasnya.


Selain itu, kepuasan dan keberkesanan sistem yang dijalankan turut dianalisa semula oleh
pihak pengurusan bagi meningkatkan mutu kerja dan memperbaiki kelemahan yang sedia
ada pada perkhidmatan yang disediakan.

54

5.5.1

Analisis terhadap Perkhidmatan, Kualiti dan Masa Kerja penyenggaraan


Bagi mendapatkan maklumbalas daripada pengguna tentang kerja penyenggaraan

yang dijalankan, 3 faktor di utama ditekankan iaitu faktor perkhidmatan yang disediakan,
faktor kualiti kerja penyenggaraan yang dijalankan dan juga masa yang di ambil dalam
keja penyenggaraan.
Jadual 5.1 menunjukkan tahap kepuasan oleh pengguna bangunan terhadap 3
faktor utama yang dinyatakan
Tahap Kepuasan

Analisa Fkrekuensi

Purata
Indeks

1
2
3
4
5
Perkhidmatan Kerja
0
2
2
66
0
3.91
Penyenggaraan
Kualiti Kerja
1
16
24
23
6
3.24
Penyenggaraan
Masa Kerja
1
12
22
27
8
3.41
Penyenggaraan
Jadual 5.1 purata Indeks terhadap perkhidmatan, kualiti dan masa kerja
penyenggaraan
5=sangat berpuas hati
4=berpuas hati
3=agak berpuas hati
2=tidak berpuas hati
1=sangat tidak berpuas hati
Daripada analisa yang dijalankan, tahap kepuasan pengguna bangunan terhadap
ketiga-tiga faktor yang dinyatakan tersebut adalah berada dalam nilai purata 3.5 hingga
4.5, maka pengguna bangunan dikatakan adalah berpuashati.

55

5.5.2

Analisis terhadap penyenggaraan yang dilakukan keatas struktur utama


Struktur utama sebuah bangunan disini adalah ditumpukan terhadap 6 bahagian

utama bangunan sahaja, iaitu bahagian siling, lantai, bumbung, dinding, tangga dan
kemasan bangunan.
Rajah 5.3 menunjukkan peratus purata kekerapan kerosakan yang berlaku pada
struktur-struktur utama yang dinyatakan dari Januari 2003 hingga Julai 2003.

Purata Kerosakan Struktur Bangunan Sebulan


(Jan- Jun 2003)
1% 1%
4%
Bumbung
40%

Kemasan
Dinding
Lantai
Lain-lain

54%

Rajah 5.3 Purata kerosakan struktur utama bangunan sebulan

56

Manakala, Jadual 5.2 menunjukkan min dan tahap kepuasan pengguna terhadap
penyenggaraan yang dijalankan terhadap struktur-struktur berikut.

STRUKTUR

MIN

KLASIFIKASI

Siling
3.74
Berpuas hati
Lantai
3.82
Berpuas hati
Bumbung
3.83
Berpuas hati
Dinding
3.66
Berpuas hati
Kemasan
3.71
Berpuas hati
Lantai
3.56
Berpuas hati
Jadual 5.2 Klasifikasi tahap kepuasan terhadap penyenggaraan struktur
bangunan
Daripada analisa yang dijalankan, tahap kepuasan pengguna bangunan terhadap
kerja penyenggaraan yang dilakukan pada struktur bangunan utama juga berada dalam
lingkungan nilai min 3.5 hingga 4.5, maka pengguna bangunan dikatakan adalah
berpuashati terhadap struktur yang diselenggara.

5.6

Analisis prestasi kerja penyenggaraan yang dijalankan


Prestasi kerja penyenggaraan adalah merupakan petunjuk bagi mengetahui secara

keseluruhan tentang keberkesanan sistem pengurusan penyenggaraan yang dilaksanakan.


Prestasi yang dinilai adalah dimulakan dengan nilai jumlah aduan yang diterima secara
rasmi oleh pihak pengurusan penyenggaraan dan seterusnya menilai adakah aduan
tersebut di terima dan dilakukan analisa sehinggalah siap kerja penyenggaran.
Rajah 5.4 dibawah menunjukkan prestasi untuk Kolej Rahman Putra, UTM. Data
yang dikaji mengambilkira data-data yang terbaru iaitu bermula dari Januari hiungga

57

Julai 2003, membabitkan jumlah aduan yang diterima dan jumlah aduan yang siap
diselenggara
.
PRESTASI KRP
45

40
37

40
JUMLAH ADUAN

35

33

3232

30

2727

25
20

20
18

21
18

FEB

MAC

29

28
23

TERIMA
SIAP

15
10
5
0
JAN

APRIL

MEI

JUN

JULAI

BULAN (2003)

Rajah 5.4 Prestasi aduan dan siap kerja penyanggaraan bagi Kolej Rahman Putra
UTM
Berdasarkan Rajah, dapat dinilai pada bulan Januari dan Mei, aduan kerosakan
bangunan yang diterima dapat disiapkan sepenuhnya, manakala pada bulan Febuari, 2
aduan tidak dapat disiapkan diikuti Mac dan April sebanyak 3 aduan, Jun 4 tidak siap dan
Julai sebanyak 5 aduan tak dapat disempurnakan. April adalah bulan menerima aduan
paling banyak dan pada Julai adalah aduan paling banyak tidak dapat disiapkan.

58

5.7

Kesimpulan
Sistem pengurusan penyenggaraan yang dijalankan adalah bagi memastikan

kelancaran dan dapat memaksimakan kualiti kerja disamping meminimakan kos


penyenggaraan yang dilakukan. Selain itu juga, adalah penting bagi mengetahui
keberkesanan kerja penyenggaraan yang dilakukan dengan menganalisa hasil kerja yang
telah siap dilakukan serta mengambilkira maklum balas daripada pengguna bangunan
tersebut.
Maklumbalas daripada pengguna bangunan dan kerja penganalisaan semula akan
dapat memberikan keputusan kepada jawapan berkesankah atau tidak kerja pnyenggaraan
yang dijalankan disamping mememuhi tahap permintaan dan kepuasan pengguna
bangunan. Ini penting bagi memastikan keadaan struktur bangunan dalam berkeadaan
baik dan dapat menjalankan fungsinya dengan sempruna serta memberikan keselesaan
kepada pengguna bangunan.
Berdasarkan data-data yang diperolehi dan dianalis, maka dapat disimpulkan
bahawa sistem pengurusan penyenggaraan yang dijalankan di Kolej Rahman Putra UTM
oleh pihak Unit Penyenggaraan Harta Bina ketika ini adalah memuaskan dan berkesan.
Maklumbalas secara purata menunjukkan tahap berpuas hati terhadap sistem pengurusan
penyenggaraan yang digunakan, walaupun begitu terdapat juga segelintir kecil pengguna
agak tidak berpuashati dengan keadaan bangunan. Mungkin, mereka yang segelintir kecil
ini terdiri daripada golongan yang amat prihatin. Jadi, ini menunjukkan bahawa terdapat
lagi ruang bagi memperbaiki dan meningkatkan tahap pengurusan yang dijalankan
sungguhpun sistem yang digunakan pada waktu ini adalah begitu baik dan memuaskan.

59

BAB VI

KESIMPULAN DAN CADANGAN

6.1

Pengenalan
Bab-bab sebelum ini telah membincangkan secara terperinci tentang sistem

pengurusan yang dijalankan. Bagi sistem pengurusan yang baik dan sempurna biasanya
akan memberikan hasil kerja yang baik, samada dari segi perkhidmatan, kualiti dan
penggunaan masa dan kos yang baik. Pelbagai kaedah penyenggaraan dapat dilaksanakan
mengikut kesesuaian tempat, keadaan, dan sebagainya.

6.2

Kesimpulan Keperluan Sistem Pengurusan Bangunan


Keperluan sistem pengurusan penyenggaraan bangunan yang penting adalah bagi

memenuhi 3 faktor, iaitu untuk menjaga nilai pelaburan bangunan, menjaga fungsi
bangunan dan juga bagi keselesaan pengguna. Penjagaan nilai bangunan adalah amat

60

penting bagi memastikan nilai pelaburan dan harga bangunan adalah sentiasa stabil. Ini
kerana sekiranya nilai harga bangunan jatuh, maka banyak perbelanjaan diperlukan bagi
mengembalikan imej dan harga asal bangunan disamping mengekalkan jangkahayat
bangunan untuk digunakan dalam jangkamasa yang lebih lama.
Penjagaan fungsi bangunan juga penting bagi memastikan fungsi bangunan dapat
digunakan dengan sebaik mungkin. Fungsi bangunan yang terjejas akan mengakibatkan
urusan pengguna dan keselesaan pengguna turut terjejas.
Keselesaan pengguna bangunan adalah faktor utama bagi pengguna bangunan
untuk tinggal di bangunan tersebut dengan lebih lama dan selesa. Keadaan yang selesa
juga dapat memuaskan hati pengguna untuk menjalankan urusan harian dengan baik.
Sistem pengurusan penyenggaraan yang digunakan di Kolej Rahman Putra UTM
pada ketika ini dilihat sebagai salah satu sistem pengurusan yang baik dan berkualiti,
secara amnya. Berdasarkan perbincangan yang dibuat dalam bab-bab sebelum ini, sistem
pengurusan yang wujud dan dilaksanakan bagi kerja penyenggaraan memerlukan
beberapa faktor sebagai sumber utama, iaitu; organisasi, kos, tenaga kerja, bahan dan
peralatan dan juga jangka waktu yang cukup.

6.3 Kesimpulan Masalah yang dihadapi dalam Sistem pengurusan

Penyenggaraan

Adalah mustahil bagi sesuatu kerja dilakukan dengan sempurna dan tiada
kelemahan. Begitu juga pengurusan penyenggaraan, walauun banyak cara dan kaedah
yang dapat digunakan untuk menjalankan kerja pengurusan dengan baik, masih lagi
terdapat kelemahan dan kelonggaran pada pengurusan yang dilaksanakan.
Kelemahan yang terpapar dalam sistem pengurusan bangunan yang dilaksanakan
adalah juga merupakan kebaikan kepada pihak pengurusan. Pihak pengurusan yang cekap

61

akan menganalisa semula segala kelemahan yang berlaku dan mencari jalan untuk
mengatasinya pada masa akan datang dalam kerja penyenggaraan. Disinilah tahap
pengurusan akan meningkatkan kualiti kerja dan kecekapan dalam menguruskan
penyenggaraan. Namun begitu, masalah-masalah yang sering berlaku seperti kekurangan
kos, tenaga kerja dan kelemahan dalaman pengurusan sering juga terjadi kerana masalah
sebegini adalah juga bergantung bukan pada pihak pengurusan penyenggaraan sahaja.

6.4

Cadangan
Kecekapan dan kualiti kerja pengurusan adalah bergantung kepada cara

pengurusan yang dijalankan. Pelbagai kelemahan dapat dilihat dalam sistem pengurusan
penyenggaraan sekiranya diteliti dengan terperinci. Sungguhpun suatu sistem pengurusan
penyenggaraan yang dikatakan sempurna, sebenarnyamasih terdapat lagi kelemahan yang
perlu diperbaiki. Oleh itu cadangan yang di usulkan berdasarkan kajian yang dijalankan
ini adalah untuk meningkatkan kualiti dan meminimakan masalah pengurusan
penyenggaraan.
Pertambahan kos dalam peruntukkan tahunan yang diperuntukkan adalah perlu
di tambahkan lagi nilainya. Ini kerana kekurangan kos akan dapat memberikan kesan
terhadap masa perlaksanaan kerja dan juga kualiti bahan-bahan yang digunakan.
Pertambahan tenaga kerja juga adalah penting bagi melancarkan kerja
penyenggaraan. Sekiranya aduan penyenggaraan yang diterima dalam sesuatu masa
terlalu banyak maka tenaga kerja yang lebih diperlukan. Sekiranya tenaga kerja yang
sedia ada tidak mencukupi maka kerja penyenggaraan pastinye tertangguh atau
terbengkalai. Disamping itu, kecekapan dan pengetahuan teknikal tentang bidang
penyenggaraan perlu ada dalam diri setiap tenaga kerja bagi melaksanakan kerja dengan
baik dan sempurna.

62

Pengurusan yang cekap adalah penting. Bagi tujuan tersebut, setiap pekerja dan
staf yang menguruskan hal penyenggaraan adalah perlu diberikan pengetahuan
secukupnya dan terbaru. Contohnya seperti menghantar tenaga kerja pergi menghadiri
kursus-kursus untuk mempertingkatkan produktiviti dan kualiti kerja bagi menjaga imej
badan penyenggaraan. Disamping itu, penganalisaan kerja amat penting dilakukan bagi
mengetahui kelemahan kerja dari masa ke semasa.
Pengurusan penyenggaraan yang baik memerlukan bukan sahaja sistem yang
baik, malah perlu sentiasa diperbaharui sentiasa bagi memberikan mutu kerja yang
diberikan adalah baik dan sentiasa terkini.

63