OLEH

Prijambodo, ST.,MT

I. MODEL KONTRAK KONSTRUKSI

Sesuai Pasal 1338 KUH Perdata : Semua perjanjian yang dibuat secara sah
berlaku sebagai undang undang bagi mereka yang membuatnya asas
kebebasan berkontrak
Kontrak dikelompokkan dalam 3 golongan :
a. Versi Pemerintah
Standar yang biasanya dipakai adalah dari Kementerian Pekerjaan
Umum, meskipun masing-masing Dirjen memiliki standar kontrak
sendiri-sendiri
b. Versi swasta Nasional
Versi ini bermacam-macam sesuai selera Pengguna jasa/Pemilik proyek
Kadang mengutik Kementerian PU, atau mengikuti kontrak LN seperti
FIDIC (Federation Internationale des Ingenieurs Consels), AIA (American
Institute Architects), dan biasanya diambil setengaah-setengah maka
rawan sengketa.
c. Versi/Standar Swasta/Asing
Umumnya para pemilik Proyek Asing menggunakan kontrak dengan
sistem FIDIC atau JCT (Joint Contract Tribunals)

II. Kendala, Isi Kontrak (Kertancuan, Salah pengertian,

berbenturan)
a. Hal-hal yang rancu :
i.

Kontrak dengan sistem pembayaran pra pendanaan penuh dari

Kontraktor (Contract full prefinance) dianggap Kontrak rancang
Bangun (Design Build/Turn key)
ii. Penyelesaian sengketa : Pengadilan atau Arbitrase (dalam kontrak
keduanya disebut secara jelas)
b. Salah pengertian :
Salah pengertian yang sering terjadi dalam suatu kontrak konstruksi
adalah Fixed Lump Sump Price. Karena ada kata-kata Fixed sering
diartikan bahwa nilai kontrak tidak boleh berubah.
c. Kesetaraan Kontrak
Umumnya KK belum adil dan setara (fair and equal)
Contoh :
i.

Bila penyedia jasa lalai maka pihaknya akan terkena sangsi, tapi bila
Pengguna jasa lalai maka tidak ada sangsi
ii. Kelambatan penyelesaian pekerjaan akan terkena sangsi (denda),
tapi kelambatan pembayaran tidak mendapat ganti rugi (interest
bank)

d. Isi Kontrak kurang jelas

i.

Jumlah hari Pelaksanaan Kontrak

Kata hari harus dijelaskan hari kerja atau hari kalender

ii. Kerancuan dalam Penetapan saat mulai pelaksanaan pekerjaan apakah

sejak tanggal kontrak, tanggal Surat Perintrah Kerja atau saat Penyerahan
lahan atau Surat Perintah Mulai Kerja.
iii. Dokumen kontrak tidak lengkap, dan isi dokumen bertentangan satu
sama lain sehingga menyulitkan pelaksanaan
iv. Pengawasan kontrak tidak berjalan sebagaimana mestinya . Pengguna
Jasa sering mencampuri secara langsung pelaksanaan di lapangan yang
sesungguhnya sudah didelegasikan kepada Manajer Kontruksi sebagai
pengawas lapangan
e. Kepedulian pada kontrak sangat rendah
Biasanya kontrak dibuat dalam rangkap 10 misalnya, didistribusikan
kemana saja?
f. Klaim Kontrak Konstruksi
Sampai saat ini belum pernah terdengar ada Penyedia Jasa mengajukan
klaim konstruksi, Karena klaim dianggap sebagai tuntutan, padahal arti
kliam sesunggunya adalah permintaan, tapi dapat berupah menjadi
tuntutan apabila tidak dipenuhi.

III. BENTUK-BENTUK KONTRAK KONSTRUKSI

Bentuk-bentuk Kontrak Konstruksi Ditinjau dari 4 aspek :

a. Aspek Perhitungan Biaya :

1. Fixed Lump Sum Price
a). Adalah suatu kontrak dimana volume pekerjaan yang tercantum dalam
kontrak tidak boleh diukur ulang atau dalam bahasa Inggris : A Fixed
Lumpsum Price Contract is a contract where the Bill of Quantity is not
subject to remeasurement
b). PP 29/2000 tentang Penyelanggaraan Jasa Konstruksi pasal 21ayat (1)
memberikan batasan sbb :
Kontrak kerja konstruksi dengan bentuk imbalan Lump Sum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 20 ayat (3) huruf a angka 1 merupakan
kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam jangka waktu
tertentu dengan jumlah harga yang pasti dan tetap serta semua risiko
yang mungkin terjadi dalam proses penyelesaian pekerjaan yang
sepenuhnya ditanggung oleh penyedia jasa sepanjang gambar dan
spesifikasi tidak berubah.

Selanjutnya penjelasan pasal 21 ayat 1 :

Pada pelelangan dengan bentuk imbalan Lump Sum, dalam hal terjadi
pembetulan perhitungan perincian harga penawaran dikarenakan
adanya kesalahan aritmatik, maka harga penawaran total tidak boleh
diubah. Perubahan hanya boleh dilakukan pada salah satu atau volume
pekerjaan atau harga satuan, dan semua risiko akibat perubahan karena
adanya koreksi aritmatik menjadi tanggung jawab sepenuhnya penyedia
jasa, selanjutnya harga penawaran menjadi harga kontrak (nilai
pekerjaan).
c) Robert D gilbreath dalam buku Managing Construction Contract
menulis dan terjemahannya sbb :
Lumpsum : Harga pasti
Suatu harga yang pasti dan tertentu telah disetujui para pihak
sebelum kontrak ditandatangani. Harga ini tetap tidak berubah
selama berlakunya kontrak dan tidak dapat diubah kecuali karena
perubahan lingkup pekerjaan atau kondisi pelaksanaan dan perintrah
tambahan dari Pengguna jasa. Dalam Kontrak Lumsum, resiko biaya
bagi pengguna jasa kecil memberi cukup pengawasan atas
pelaksanaan dan pengikatan.

2. Unit Price Contract

Adalah kontrak dimana volume pekerjaan yang tercantum dalam kontrak
hanya merupakan perkiraan dan akan diukur ulang untuk menentukan
volume pekerjaan yang benar-benar dilaksanakan atau : A unit Price
contract is a contract where the Bill of Qujantity is subyect to re measurement
PP 29/2000 pasal 21 ayat (2) mengatakan : Kontrak kerja konstruksi
dengan bentuk imbalan Harga Satuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal
20 ayat (3) huruf a angka 2 merupakan kontrak jasa atas penyelesaian
seluruh pekerjaan dalam jangka waktu tertentu berdasarkan harga satuan
yang pasti dan tetap untuk setiap satuan/unsur pekerjaan dengan
spesifikasi teknis tertentu, yang volume pekerjaannya didasarkan pada
hasil pengukuran bersama atas volume pekerjaan yang benar benar telah
dilaksanakan oleh penyedia jasa.
Dalam penjelasan pasal 21 ayat (2) :Pada pelelangan dengan bentuk imbalan
harga satuan dalam hal terjadi pembetulan perhitungan perincian harga
penawaran dikarenakan adanya kesalahan aritmatik, harga penawaran total
dapat berubah, akan tetapi harga satuan tidak boleh diubah. Koreksi aritmatik
hanya boleh dilakukan pada perkalian antara volume dengan harga satuan atau
penjumlahan hasil perkalian volume dengan harga satuan. Semua risiko akibat
perubahan karena adanya koreksi aritmatik menjadi tanggung jawab
sepenuhnya penyedia jasa. Penetapan pemenang lelang berdasarkan harga
penawaran terkoreksi. Selanjutnya harga penawaran terkoreksi menjadi harga
kontrak (nilai pekerjaan).

b. Aspek Perhitungan Jasa

Aspek ini belum pernah dipakai di Indonesia
1. Cost Without Fee ( Biaya tanpa jasa)
Adalah kontrak dimana Penyedia jasa hanya dibayar biaya pekerjaan
yang dilaksanakan tanpa mendapatkan imbalan jasa. Biasanya untuk
pekerjaan yaang bersifat sosial (charity purpose), yayasan sosial,
pembangunan tempat ibadah (masjid, pesantren, gereja) dll.
2. Cost plus fee = CPF (Biaya ditambah jasa)
Penyedia Jasa dibayar seluruh biaya untuk melaksanakan pekerjaan
ditambah jasa yang biasanya dalam bentuk presentase (misal 10%).
Tapi dalam prakteknya fee ini sangat merugikan pengguna jasa,
sehingga pemrintah melarang Contract Cost Plus Fee ini th 1966.
Tapi dalam PP 29/2000 pasal 21 ayat (3) dihidupkan kembali : Kontrak
kerja konstruksi dengan bentuk imbalan Biaya Tambah Imbalan Jasa
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 20 ayat (3) huruf a angka 3
merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam
jangka waktu tertentu, dimana jenis jenis pekerjaan dan volumenya
belum diketahui dengan pasti, sedangkan pembayarannya dilakukan
berdasarkan pengeluaran biaya yang meliputi pembelian bahan, sewa
peralatan, upah pekerja dan lain lain, ditambah imbalan jasa yang telah
disepakati oleh kedua belah pihak.

3. Cost Plus Fixed Fee = CPFF (Biaya ditambah Jasa Pasti)

Bentuk ini lebih baik dari CPF, meski tetap beresiko, hanya penyedia
jasa tidak terangsang untuk menambah biaya, dan bila ini terjadi akan
tidak ada tambahan fee. Fee ini ditetapkan sebelum kontrak
ditandatangani.

c. Aspek Cara pembayaran

1. Cara Pembayaran Bulanan (Monthly payment)
Cara pembayaran ini, prestasi penyedia jasa dihitung setiap akhir
bulan, setelah prestasi tersebut diakui Pengguna Jasa maka Penyedia
Jasa dibayar sesuai prestasi tersbut.

2. Cara pembayaran atas Prestasi (Stage payment)

Pembayaran kepada penyedia jasa dilakukan atas dasar prestasi/
kemajuan pekerjaan yang telah dicapai sesuai ketentuan dalam
kontrak. Besarnya prestasi dinyatakan dalam persentase.
Yang lebih dikenal selama ini adalah Pembayaran Termin.
3. Pra pendanaan Penuh dari Penyedia jasa (Contractors Full Pre financed)
Penyedia jasa mendanai seluruh pekerjaan sesuai kontrak. Setelah
pekerjaan selesai 100% dan diterima oleh Pengguna jasa , maka akan
dibayar oleh Penyedia Jasa penuh 100%.

d. Aspek Pembagian Tugas

1. Bentuk Kontrak Konvensional
Pembagian tugasnya sederhana saja, yanitu Pengguna Jasa
menugaskan Penyedia jasa untuk melaksanakan suatu pekerjaan.
Perencanaannya sudah dilaksanakan oleh pihak lain, penyedia jasa
tinggal melaksanakan sesuai kontrak.
2. Bentuk Kontrak spesialis
Pengguna jasa membagi-bagi kontrak beberapa buah berdasarkan
bidang pekerjaan khusus/spesialis seperti : pekerjaan sub structures
kepada Penyedia Jasa A, Structure pada penyedia Jasa B dst.
Keuntungannya :
a). Mutu pekerjaan lebih handal
b). Penghematan waktu
c) Penghematan biaya
d) Kemudahan untuk mengganti Penyedia jasa
3. Bentuk Kontrak Rancang Bangun (Design Construct/Build, Turn-key)
a) Dari aspek pembayaran :
1) DCB dilakukan pembayaran sesuai kemajuan pekerjaan
2) T-K dilakukan sekaligus setelah seluruh pekerjaan selesai

b). Dari Aspek Penugasan

1). DCB maupun T-K sama-sama melaksanakan perencanaan
sekaligus membangun
2). Penyedia jasa mendapat imbalan dari pekerjaan konstruksinya
juga mendapat imbalan dari pembuatan rencana/design dari
proyek tersebut.
3). Perintah perubahan hampir tidak ada karena segala sesuatu
ditetapkan dari awal.
4). Jaminan pembayaran (Payment Guarantee) dari Pengguna jasa
minimum senilai harga Kontrak, dengan masa berlaku sesuai
pelaksanaan. Tapi jaminan ini bukan merupakan instrumen
pembayaran.
4. Bentuk Kontrak Engineering, Procurement & Construction (EPC)
EPC sama dengan DCB maupun T-K, akan tetapi pada industri minyak,
gas bumi, pabrik pupuk urea.
Dalam kontrak EPC yang dinilai bukan hanya selesainya pekerjaan
melainkan unjuk kerja (performance) dari pekerjaan tersebut
Dalam UU 18/1999 ps 16 ayat (3) dlm penjelasan :
Penggabungan ketiga fungsi tersebut dikenal antara lain dalam model
penggabungan perencanaan, pengadaan, dan pembangunan (EPC)
serta model penggabungan perencanaan dan pembangunan (design
and build) dengan tetap menjamin terwujudnya efisiensi.

5. Bentuk kontrak BOT (Build Operate Transfer) & BLT (B Lease T)

Bentuk kontrak ini merupakan polakerjasama antara Pemilik /Lahan
dan investor yang akan menjadikan lahan tersebut menjadi fasilitas
untuk perdagangan, hotel, resort, jalan tol dsb.
- Dimulai dari investor membangun fasilitas (Build)
- Investor diberi hak untuk mengelola untuk kurun waktu tertentu
(Operate)
- Setelah masa pengoperasian selesai fasilitas tadi dikembalikan
kepada pemilik (Transfer)
- Bentuk perjanjiannya disebut Concession Contract/Aggrement
Untuk BLT adalah setelah mambangun fasilitas, Pemilik seolah-olah
menyewa kepada investor (dapat pula dijadikan angsuran dari
investasi yg ditanam) kurun waktu tertentu, atau fasilitas tersebut
disewakan pada pihak lain. Setelah masa sewa berakhir, fasilitas
dikembalikan kepada pemilik fasilitas (transfer).
6. Swakelola (Force Account)
Atau disebut Eigen Beheer , yang memberi perintah, mengawasi
dan mengerjakan adalah sipemilik sendiri, ini biasanya dilakukan
oleh instansi pemerintah.

IV. ASPEK-ASPEK YANG TERKANDUNG DALAM

KONTRAK KONSTRUKSI
a. Aspek Teknis
Aspek Teknis yang terkandung dalam dokumen kontrak :
1. Syarat-syarat Umum Kontrak (General Condition of Contract)
2. Lampiran-lampiran (appendices)
3. Syarat-syarat khusus kontrak (Special Condition Of Contract)
4. Spesifikasi teknis (Technical Specificaatrion)
5. Gambar-gambar kontrak (Contract Drawing)

b. Aspek Hukum
Sesungguhnya seluruh dokumen kontrak itu sendiri adalah hukum ini
sesuai dengan Pasal 1338 KUHPerdata.
Sedang aspek hukum yang sering menimbulkan dampak hukum yang
cukup luas :

1. Penghentian Sementara Pekerjaan (Suspension of Work)

Pasal ini sering kali lupa dicantumkan dalam kontrak, ini akan
mengakibatkan ketidakpastian dalam hukum.

2. Pemutusan Kontrak
Pelaksanaan kontrak dihentikan secara sepihak oleh salah satu
pihak dengan membatalkan kontrak.
3. Ganti Rugi Keterlambatan (Liquidity Damages)
Misal ganti rugi keterlambatan per hari 1 %o dan ganti rugi
maksimum 5% artrinya keterlambatan 50 hari, bagaimana setelah 50
hari pekerjaan belum juga selesai, penyedia jasa diizinkan terus
bekerja, bila ya apakah pekerjaan diteruskan tanpa ganti rugi.
4. Penyelesaian perselisihan (settlement of dispute)
Pasal ini perlu dicantumkan secara tegas sesuai dengan UU No.18/
1999 pasal 36 (1).Penyelesaian sengketa jasa konstruksi dapat
ditempuh melalui pengadilan atau di luar pengadilan berdasarkan
pilihan secara sukarela para pihak yang bersengketa.
Atau pasal 49 (1) PP 29/2000, Penyelesaian sengketa dalam penyelenggaraan jasa konstruksi di luar pengadilan dpt dilakukan dg cara:
a. melalui pihak ketiga yaitu:
1) mediasi (yang ditunjuk oleh para pihak atau oleh Lembaga
Arbitrase dan Lembaga Alternatif Penyelesaian Sengketa);
2) konsiliasi; atau
b. arbitrase melalui Lembaga Arbitrase atau Arbitrase Ad Hoc.

5. Keadaan Memaksa (Force Majeure) special Risk

Adalah keadaan yang terjadi diluar kehendak dan kemampuan
pengguna jasa maupun penyedia jasa
6. Hukum yang berlaku (Governing Law)
Pasal ini harus dicantumkan dalam kontrak agar mengantisipasi
timbulnya perselisian. Namun PP 29/2000 pasal 23 ayat 6 secara tegas
mengatakan bahwa kontrak kerja harus tunduk pada hukum yang
berlaku di Indonesia.
7. Bahasa Kontrak (Contract Language)
Umumnya kontrak konstruksi di indonesia dibuat dalam bahasa
Indonesia. Bila kontrak konstruksi dibuat dalam 2 bahasa : Inggris
dan Indonesia, harus dinyatakan berlaku hanya 1 bahasa, Inggris atau
Indonesia. PP 29/2000 pasal 23 ayat 5 secara tegas , walaupun dibuat
lebih dari satu bahasa, yang berlaku adalah kontrak dalam bahasa 1
(satu) bahasa yang mengikat secara hukum.
8. Domisili (tempat kedudukan)
Kesepakatan mengenai domisili para pihak dalam suatu kontrak
ditentukan hanya dengan maksud apabila timbul perselisihan/
sengketa, permasalahan akan diselesaikan oleh pengadilan

c. Aspek Keuangan Perbankan

1. Nilai Kontrak (Contract Amount)/harga Borongan
2. Cara Pembayaran/Method of payment
3. Jaminan-jaminan (Guarantee/Bonds)
- Jaminan Uang Muka (Advance payment Bond)
- Jaminan Pelaksanaan (Performance Bond)
- Jaminan Pemeliharaan ( Maintenance bond)
Jaminan yang lazim dlm kontrak konstruksi adalah :
a) Bank Garansi dan Standby Letter of Credit
Ditinjau dari segi hukum merupakan perjanjian penanggungan
(borghtocht) diatur dalam pasal 1820 sd 1850 KUHPer
b) Surety Bond
Jaminan yang diberikan oleh perusahaan asuransi. Risiko yang
dijamin dari Surety Bond tidak ditahan sendiri oleh penjamin,
tapi di reasuransikan kembali oleh perusahaan asuransi.
Adalah perjanjian yang bersifat Irrevocable (tidak dapat
dibatalkan)

d. Aspek Perpajakan
1. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
a) Jenis Pajak tidak langsung
b) Dasar pengenaan pajak adalah nilai penggantian
c) Besar tarif PPN adalah 10%
2. Pajak penghasilan (PPh)
a) Jenis pajak langsung yang dipungut pemerintah
b) Wajib pajak dapat melunasi atau membayar pajak sendiri, atau
pemotongan pajak oleh pihak lain.
c) Besarnya tarif pemotongan pajak PPh pasal 23 oleh pihak
pengguna jasa sebesar 15% dari perkiraan penghasilan bruto.

e. Aspek Perasuransian
1. Contractors All Risk (CAR) dan Third Party Liability Assurance (TPL),
Aspek perasuransian yang biasanya terdapat dalam kontrak
konstruksi adalah asuransi yang mencakup seluruh proyek, termasuk
jaminan kepada pihak ke tiga dengan masa pertanggungan selama
proytek berlangsung.
2. Asuransi tenaga kerja (ASTEK) dan Asuransi Kesehatan (ASKES).

f. Aspek Sosial Ekonomi

1. Dalam kontrak konstruksi adakalanya dipersyaratkan
menggunakan tenga kerja setempat
2. Dampak lingkungan juga harus diatur dlm kontrak. Sesuai UUJK Ps
22 ayat 2 butir m : aspek lingkungan, yang memuat kewajiban para
pihak dalam pemenuhan ketentuan tentang lingkungan.

g. Aspek administrasi
1. Keterangan para pihak harus tercantum secara jelas dlm kontrak
2. Laporan kemajuan pekerjaan perlu diatur dalam tata cara beserta
format baku dan periode laporan.
3. Korespondensi diperlukan untuk tertib administrasi yaitu mengenai
informasi antara para pihak agar semua dapat didokumentasikan.
4. Yang dimaksud dengan hubungan kerja antara Penyedia jasa dan
Pengguna Jasa adalah penetapan nama orang/badan yaang
mewakili Pengguna Jasa di lapangan.