Studek - Planning

2 | Planning - I n t e r n a t i o n a l F i n a n c i a l C e n t e r
3.1 Latar Belakang Pengadaan Proyek

Dalam proyek pembangunan, dikenal 3 tahapan penting dalam manajemen proyek
konstruksi yaitu planning (perencanaan), scheduling (penjadwalan), dan controlling
(pengendalian). Planning sebagai kegiatan awal penyelenggaraan kegiatan proyek menjadi
tahapan vital yang harus dipersiapkan secara matang. Planning didefinisikan sebagai kegiatan
penetapan sasaran, pendefinisian proyek, penentuan organisasi proyek.
Dalam kegiatan perencanaan, dikenal istilah pengadaan proyek. Pengadaan proyek
adalah kegiatan untuk mendapatkan segala hal atau sesuatu yang dibutuhkan dalam suatu
proyek. Dalam pengadaan proyek konstruksi, pengadaan ini terdiri dari pengadaan barang,
pengadaan pekerjaan konstruksi dan konsultasi, serta pengadaan jasa lainnya.
Pengadaan barang yaitu pengadaan setiap benda baik berwujud maupun tidak
berwujud, bergerak maupun tidak bergerak yang dipergunakan atau dimanfaatkan dalam
proyek. Misalnya pengadaan alat pengaduk semen, pengadaan material seperti kayu, batu
bata, semen dan lain-lain.
Pengadaan pekerjaan konstruksi yaitu seluruh pekerjaan yang berhubugan dengan
pelaksanaan konstruksi bangunan atau pembuatan wujud fisik lainnya. Pengadaan pekerjaan
konstruksi misalnya jasa kontraktor, mandor, kepala tukang dan lain-lain. Adapun pengadaan
jasa konsultasi yaitu jenis pelayanan profesional yang membutuhkan keahlian tertentu
diberbagai bidang keilmuan yang membutuhkan adanya olah pikir. Salah satu pengadaan jasa
konsultasi yaitu jasa konsultan arsitektur yang memberikan konsultasi dalam rancang bangun
proyek tersebut baik dari segi struktur, utilitas dan estetika.
Pengadaan jasa lainnya yaitu jasa yang membutuhkan kemampuan tertentu yang
mengutamakan keterampilan dalam suatu sistem tata kelola yang telah dikenal luas di dunia
usaha untuk menyelesaikan suatu pekerjaan atau segala pekerjaan dan/atau penyediaan jasa
selain jasa konsultasi, pelaksanaan pekerjaan konstruksi dan pengadaan barang. Salah satu
bentuk pengadaan jasa lainnya misalnya jasa pengelolaan proyek setelah proyek konstruksi
berakhir, seperti Inna, Santika, dan lain-lain.
Kegiatan pengadaan barang dan jasa proyek konstruksi biasanya dilakukan dengan
melibatkan satu/lebih pihak yang berpengalaman dan berkecimpung dalam proyek
konstruksi. Pemilihan pihak yang berwenang dalam proyek dapat dilakukan dengan berbagai
cara, yaitu dengan pelelangan, penunjukkan langsung, pengadaan langsung, serta
kontes/sayambara.
Dalam hal pengadaan proyek, pemilik proyek dan pihak-pihak yang terlibat dalam
pengadaan proyek dirasa penting untuk mengetahui latar belakang dan tujuan dari proyek
yang akan dikerjakan sehingga proyek yang dikerjakan dapat berjalan dengan lancar.
3.2 Fungsi Bangunan
3.2.1 Fungsi dan Jenis
Fungsi bangunan dapat diartikan sebagai cara bangunan tersebut dalam melayani
pemakainya untuk melakukan suatu kegiatan yang berproses. Sebuah bangunan dapat
diartikan berfungsi dengan baik apabila segala sesuatu diatur dengan baik sehingga tidak
mengalami hambatan dalam proses operasionalnya.
Fungsi bangunan juga dapat diartikan sebagai bangunan yang dapat digunakan atau
dikelompokan berdasarkan fungsinya, berikut ini adalah beberapa jenis fungsi yaitu :
1. Bangunan Wisma : Berfungsi untuk rumah tinggal.
2. Bangunan Karya : Berfungsi untuk tempat bekerja.
3. Bangunan Suka : Berfungsi untuk tempat hiburan.
4. Bangunan Tempat Ibadah : Berfungsi untuk tempat ibadah.
3.2.2 Kepemilikan
Kepemilikan adalah suatu hak milik dalam arti yang luas, sehingga untuk mencoba
menemukan pengertian yang umum dari hak milik itu dapat diuraikan dari hak pemilikan
tersebut. Istilah hak milik ini pada hakekatnya sudah bersifat lebih konkrit karena menuju
pada pengertian suatu benda yang akan dimiliki oleh seseorang.
Kata kepemilikan menunjukan penguasaan efektif, misalnya sebidang tanah dengan
bangunan yang secara langsung disewakan kepada orang lain, maka orang tersebutlah yang
secara efektif dapat menguasainya.
3.2.3 Kompleksitas
Kompleksitas dapat diartikan sebagai keseluruhan, dalam hal ini berkaitan dengan
segala sesuatu yang berhubungan dengan bangunan guna mendukung fungsi dari bangunan
tersebut sesuai dengan operasionalnya.
Proyek gedung memiliki item pekerjaan yang banyak, melibatkan banyak pihak,
durasi pelaksanaan yang seharusnya lebih panjang, risiko yang tinggi, ketidakpastian tinggi,
serta melibatkan disiplin ilmu yang banyak. High rise building bisa jadi salah satu bangunan
yang memiliki kompleksitas yang tertinggi.
3.2.4 Klasifikasi Bangunan

Suatu bangunan gedung dapat memiliki lebih dari satu fungsi atau kombinasi fungsi
dalam bangunan gedung, misalnya kombinasi fungsi hunian dan fungsi usaha, seperti
bangunan gedung rumah-toko (ruko), rumah-kantor (rukan), apartemen-mal, dan hotel-mal,
atau kombinasi fungsi-fungsi usaha, seperti bangunan gedung kantor-toko dan hotel atau
mal.
Agar pemenuhan persyaratan teknis setiap fungsi bangunan gedung lebih efektif dan
efisien, fungsi bangunan gedung tersebut diklsifikasikan berdasarkan tingkat kompleksitas,
tingkat permanensi, tingkat resiko kebakaran, zonasi gempa, lokasi, ketinggian, dan
kepemilikan. Pengklasifikasian bangunan gedung ini diatur dalam Pasal 5 Peraturan
Pemerintah No 36 Tahun 2005 tentang Bangunan Gedung.
KLASIFIKASI BANGUNAN GEDUNG

Tingkat Kompleksitas
Sederhana
karakter, kompleksitas dan teknologi

sederhana
Tidak Sederhana
karakter, kompleksitas dan teknologi

tidak sederhana
Tingkat Permanensi
Khusus
penggunaan dan persyaratan khusus
Permanen
umur layanan di atas 20 tahun
Semi Permanen
umur layanan 5 s/d 10 tahun
Darurat / Sementara
umur layanan s/d 5 tahun
Tingkat Resiko
Resiko kebakaran tinggi mudah terbakarnya tinggi
Kebakaran
Resiko kebakaran
mudah terbakarnya sedang
sedang
Resiko kebakaran
mudah terbakarnya rendah
rendah
Zonasi Gempa
Zona 1
daerah sangat aktif
Zona 2
daerah aktif
Zonasi Gempa
Lokasi
Ketinggian
Kepemilikan
Zona 3
daerah lipatan dengan retakan
Zona 4
daerah lipatan tanpa retakan
Zona 5
daerah gempa kecil
Zona 6
daerah stabil
Lokasi Padat
di pusat kota
Lokasi Sedang
di daerah pemukiman
Lokasi Renggang
di daerah pinggiran kota
Bertingkat Tinggi
lebih dari 8 lantai
Bertingkat Sedang
5 s/d 8 lantai
Bertingkat Rendah
s/d 4 lantai
Milik Negara
Milik Badan Usaha
Milik Perorangan
Fungsi dan Klasifikasi bangunan gedung harus sesuai dengan peruntukan lokasi yang
diatur dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kabupaten/Kota, Rencana Detail Tata
Ruang Kawasan Perkotaan (RDTRKP), dan/atau Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan
(RTBL). Fungsi dan Klasifikasi bangunan gedung diusulkan oleh pemilik bangunan dalam
pengajuan permohonan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).
3.2.5
Zona Gempa pada Bangunan

High rise building memiliki bentuk fisik yang langsing dan tinggi. Perbedaan antara
luasan tapak dan ketinggiannya cukup signifikan. Sesuai dengan tujuan high rise building
untuk menambah ruang dengan keterbatasan lahan, bangunan ini memiliki luasan tapak yang
kecil yaitu 750 m2 sampai dengan 1500m2. Sedangkan ketinggiannya hingga 20-30 lantai
dengan setial lantainya memiliki ketinggian 3,75 m pada umumnya.
Bentuk fisik yang langsing tersebut secara alamiah akan terpengaruh apabila terkena
getaran saat gempa. Semakin tinggi lantainya, civitas akan semakin merasakan guncangan
gempa. Untuk menghindari robohnya bangunan, maka sejak awal perencana seharusnya
memperhitungkan dengan baik kekuatan pondasi yang compatible dengan bentuk dan tinggi
bangunan.
3.2.6 Tingkat Ketinggian

High rise building memiliki risiko bahaya ketinggian. Semakin tinggi akan semakin
bahaya. Sehingga tuntutan safety akan makin tinggi jika ketinggian gedung bertambah.
Gedung ini tinggi dan menjulang. Dapat dikategorikan sesuai dengan tingkat
ketinggian gedung berdasarkan jumlah lantainya. Walaupun tidak sepenuhnya benar karena
bisa saja jumlah lantainya banyak tetapi tinggi floor to floor-nya rendah. Jika dianggap tinggi
floor to floor adalah 3.75 m (standard), maka suatu gedung dapat dikategorikan high rise
building apabila memiliki jumlah lantai di atas 20 lantai. Berdasarkan pengamatan, umumnya
gedung di Jakarta berada pada ketinggian 20 35 lantai.
3.2.7 Tingkat Resiko Kebakaran

Pada bangunan gedung bertingkat dimana akses untuk menyelamatkan diri adalah
sedikit dan terbatas, perlu dilakukan tindakan tindakan pencegahan bahaya kebakaran yang
efektif dan efisien serta terintegrasi dalam satu sistem manajemen sehingga implementasi dan
pembaharuannya dapat mengikuti kebutuhan yang ada. Hasil temuan menyatakan bahwa
kebakaran di gedung bertingkat lebih mematikan dan merugikan dibandingkan dengan dari
lokasi-lokasi lain dimana bencana kebakaran terjadi. Ditambah lagi penanganan kebakaran di
lokasi gedung bertingkat lebih menyulitkan dan berisiko tinggi.
Sebuah data dikutip dari National Academy of Sciences US (1986) mencatat bahwa
50% sampai 80% kematian karena kebakaran disebabkan oleh racun asap yang keluar dari
bencana kebakaran. Data lain menjelaskan bahwa asap merupakan pembunuh terbesar dalam
kejadian kebakaran. Sebanyak 72% korban kebakaran diakibatkan oleh asap, maka dengan
mudah asap dapat melampaui kecepatan jalan anak-anak, wanita hamil dan orang orang
yang memiliki keterbatasan (disabled people) pada saat dilakukan evakuasi. Fakta yang sama
juga terjadi di Indonesia, dimana kejadian kebakaran di gedung bertingkat juga sering terjadi.
Besarnya risiko bahaya kebakaran pada bangunan tinggi dapat diakibatkan oleh faktor
teknis maupun non-teknis. Faktor teknis diantaranya adalah :
1. Bangunan yang tidak memiliki akses keluar / masuk yang mudah sehingga
menyulitkan penggunanya untuk melarikan diri dalam keadaan darurat. Contoh: tidak
memiliki tangga darurat, atau jalur evakuasi tertutup oleh tumpukan barang / material.
2. Bangunan yang tidak dilengkapi alat pemadam kebakaran ataupun tidak cukup
(insufficient) dalam menyediakan peralatan pemadam kebakaran. Contoh: gedung
tidak memiliki hydrant, tidak memiliki pemercik (sprinkler).
3. Bangunan yang dilengkapi dengan alat pemadam kebakaran, namun tidak dilakukan
pemeliharaan berkala sehingga alat pemadam tersebut tidak dapat difungsikan /
berfungsi dengan baik dalam keadaan darurat. Contoh: ada hydrant namun tidak
berfungsi, ada alarm kebakaran namun tidak dapat mendeteksi asap, disediakan alat
pemadam api ringan (APAR) namun tekanan dalam tabungnya tidak memadai.
4. Bangunan yang tidak / kurang memiliki arahan / petunjuk / rambu yang memberikan
informasi kepada penggunanya mengenai jalur jalur evakuasi, perletakan peralatan
pemadam api, maupun peringatan adanya bahan bahan yang mudah terbakar, dan
rambu lain yang relevan. Contoh: tidak ada penunjuk jalur jalur evakuasi, minimnya
petunjuk posisi alat pemadam api.
5. Bangunan yang desainnya mudah dalam menjalarkan api baik karena penggunaan
bahannya maupun sifat desain struktur / arsitekturnya memungkinkan api untuk
menjalar dengan cepat. Contoh: penggunaan unsur kayu pada arsitektur gedung,
gedung memiliki struktur inti (core structure) dimana semua akses termasuk tangga &
elevator berada pada pusat gedung sehingga menyulitkan evakuasi mereka yang
tinggal di atas lantai yang terbakar, banyaknya shaft shaft yang memungkinkan
penyebaran api dengan cepat.
6. Bangunan yang memiliki terlalu banyak penghuni sehingga sulit bagi mereka untuk
melarikan diri dalam keadaan darurat. Contoh: Rumah susun dengan penghuni
melebihi kapasitas.
7. Bangunan yang dibuat dengan spesifikasi teknis lebih rendah dari standar yang
berlaku. Contoh: penggunaan kabel / penghantar arus listrik dengan ukuran yang lebih
kecil dari seharusnya, pemutus arus (circuit breaker) yang lebih besar dari yang
seharusnya terpasang sehingga menyebabkan panas berlebih pada kawat penghantar.
8. Bangunan yang diubah fungsinya sehingga menjadi rentan dalam bahaya kebakaran.
Contoh: bangunan sebagai rumah tinggal beralih fungsi menjadi bengkel.
Adapun faktor non-teknis kebanyakan diakibatkan oleh kelalaian manusia (human

error) terutama yang berkenaan dengan penggunaan api seperti memasak, merokok,
menyalakan lilin, menyalakan obat nyamuk bakar, dan lain sebagainya. Kelalaian tersebut
pada umumnya disebabkan oleh:
1. Faktor Pengguna Gedung
Tidak tahu / kurang mengetahui prinsip dasar pencegahan / penanggulangan bahaya

kebakaran.
Meletakkan barang-barang yang mudah terbakar tanpa menghiraukan norma-norma

pencegahan dan penanggulangan bahaya kebakaran.
Pemakaian listrik yang belebihan, melebihi kapasitas.
Menyalakan api ditempat terlarang / membuang puntung rokok sembarangan.
Adanya unsur kesengajaan.
2. Faktor Manajemen / Pengelola Gedung
Tidak ada / kurang komitmennya terhadap K3.
Kurang pengawasan terhadap kegiatan pengguna gedung.
Tidak ada standar kode yang dapat diandalkan atau penerapannya tidak tegas atau
sengaja menggunakan barang barang sub-standard dengan motif ekonomi.
Sistem penanggulangan kebakaran tidak memadai
Tidak dilakukan pelatihan penanggulangan bahaya kebakaran bagi pengguna gedung.
Sarana proteksi kebakaran tidak ada atau kurang
3.3 Tujuan Pengadaan Bangunan

3.3.1 Pembahasan
Setiap bangunan memiliki latar belakang dan alasan mengapa bangunan tersebut
dibuat. Hal ini akan ditinjau oleh owner/pemilik sehingga melahirkan sebuah ide dan gagasan
yang kemudian berlanjut kepada suatu proses perancangan. Tahap pertama untuk mengetahui
perencanaan dan perancangan yang baik adalah dengan mengetahui tujuan awal dari
pembuatan bangunan itu sendiri. Apakah bangunan tersebut untuk publik, privat, apakah
jenisnya, mengapa jenis bangunan tersebut dipilih, dan lain sebagaimananya.
Tujuan pengadaan bangunan biasanya bergantung pada kebutuhkan masyarakat dan

lingkungan. Dewasa ini banyak yang harus diperhatikan oleh arsitek dalam aspek
penggunaan lahan khususnya apabila membahas mengenai resident/rumah, office/kantor, dan
urban building lainnya. Aristek tidak bisa memutuskan kedua hubungan ini karena penciptaan
pengiritan lahan ini yang kemudian memiliki output berupa high rise building mengikuti
perkembangan dari sebuah daerah itu sendiri. High rise building adalah respon natural kepada
sebuah kepadatan penduduk, kelangkaan lahan, dan tingginya harga lahan (Redy : 1996,23)
3.3.1.1 High Rise Building

High Rise Building atau dalam Bahasa Indonesia adalah Bangunan Tinggi, memiliki banyak
pengertian, berikut adalah beberapa pengertian dari high rise building :
Dikutip sesuai aslinya dan diterjemahkan dari Emporis.com: sebuah bangunan tinggi
adalah bangunan dengan struktur arsitektural dengan ketinggian diantara 35m-100m.
strukturnya secara otomatis tergolong dalam bangunan tinggi ketika bangunan
tersebut memiliki tinggi minimum 12lantai. Apabila bangunan tersebut memiliki
lantai kurang dari 40 dan tingginya tidak terdefinisi, maka bangunan tersebut juga
termasuk bangunan tinggi.
International Conference on Fire Safety in High-Rise Buildingsmengartikan bangunan

tinggi sebagai "struktur apapun dimana tinggi dapat memiliki dampak besar terhadap
evakuasi".
New Shorter Oxford English Dictionary mengartikan bangunan tinggi sebagai

"bangunan yang memiliki banyak tingkat"
Massachusetts General Laws mengartikan bangunan tinggi lebih tinggi dari

70 kaki (21 m)
Banyak insinyus, inspektur, arsitek bangunan dan profesi sejenisnya mengartikan

bangunan tinggi sebagai bangunan yang memiliki tinggi setidaknya 75 kaki (23 m).
Dari pengertian-perngertian diatas dapat disimpulkan bahwa high rise building atau
bangunan tinggi merupakan bangunan yang memiliki lantai diatas 5 dalam jumlah dan
tinggi setidaknya 20m. Bangunan yang berada jauh diatas spesifikasi ini terkadang juga
disebut dengan sky-scrapper atau bangunan pencakar langit.
3.3.1.2 Mix-Use Building

Bangunan tinggi biasnaya memiliki banyak tempat untuk kemudian digunakan
sebagai berbagai fungsi. Terkadang ada fungsi yang mono, atau fungsi tunggal seperti kantor,
rumah sakit, dll. Namun fungsi ganda atau majemuk juga dapat diciptakan dalam bangunan
tingkat tinggi. Bangunan yang memiliki fungsi majemuk, disebut sebagai bangunan Mix-Use.
Mixed-use development isin a broad senseany urban, suburban or
village development, or even a single building, that blends a combination
of residential, commercial, cultural, institutional, or industrial uses, where
those functions are physically and functionally integrated, and that
provides pedestrian connections. (Wikipedia, 2015).
Dari pengertian diatas, dapat diterjemahkan menjadi; pembangunan fungsi majemuk
adalah sebuah pembangunan desa/masyarakat, atau bahkan bangunan tunggal, yang
mencampurkan kombinasi natara perumahan, komersial, kultural, insitusional, atau
pemakaian industri, dimana fungsi-fungsi tersebut secara fisik dannonfisik saling
berintegrasi,
yang
kemudian
menyediakan
koneksi
bagi
civitasnya.
Sedangkan
dalam konteks urban, bangunan tinggi multi fungsi, dikenal dengan istilah "mixed-use
building" adalah suatu bangunan yang mengakomodasi beberapa fungsi sekaligus, umumnya
fasilitas komersial yang meliputi mall, perkantoran. perbankan, perhotelan, kondominium,
apartment, rekreasi, auditorium, sineplex, studio radio/TV, ruang observasi dan restoran,
parkir. Kesemua fungsi tadi disusun secara vertical dalam wujud suatu bangunan tinggi
untuk memenuhi kebutuhan hidup manusia, menciptakan citra (image) dan identitas spesifik
serta integrasi maksimal semua elemen system dalam bangunan.
Keuntungan dari bangunan dengan fungsi majemuk antara lain:
lebih banyak variasi perumahan, lebih banyak unit-unit yang terjangkau
mengurangi jarak antar rumah, temapt kerja, business retail, dan ujuan
wisata/kebutuhan laiinya.
Lebih banyak akses ke makanansegar dll, karena makanan dan petani dari pasar dapat
dijangkau dengan berjalan kaki/naik sepeda
Pengembangan yang lebih compact, ada sinergi dalam pemakaianlahan
Aspek social lebih baik
Dapat meraih tujuan sekitar denganberjalan kaki, mengurangi biaya transportasi
Tujuan utama dari mixed use building ini adalah menuju bangunan tinggi sebagai sinergi
antar multi fungsi, dimana semua fasilitas yang dirancang sebagai sumber pendapatan harus
saling mendukung dan melengkapi dengan menghindari kompetisi antar fasilitas sehingga
secara kolaboratif dapat memberikan kontribusi pendapatan yang baik.
3.3.1.3 Apartment
Apartemen atau flat merupakan sebuah model tempat tinggal yang hanya mengambil
sebagian kecil ruang dari suatu bangunan. Suatu gedung apartemen dapat memiliki puluhan
bahkan ratusan unit. Apartemen merupakan tempat tinggal yang modelnya berupa rumah
susun. Jadi, yang membedakan adalah penekanannya, yang satu pada hak, sementara lainnya
pada fisik bangunan.
Apartemen servis adalah apartemen yang disewakan berikut layanan harian (daily
service) layaknya hotel. Sementara itu, apartemen sewa (nonservis), yakni apartemen yang
disewakan, baik fully furnish maupun non-furnish, tanpa daily service.
3.3.1.4 Condotel
Kondominium atau biasa menyebutnya secara singkat dengan kondo berasal dari kata
bahasa Inggris, yakni condominium. Kata ini merupakan gabungan dari kata Latin "con" yang
artinya bersama atau bergabung dan "dominium" atau kepemilikan atau pengendalian.kecil
ruang dari suatu bangunan. Berdasarkan asal-usul katanya, kondominium berarti lebih
mengacu pada status kepemilikan, bukan jenis hunian. Ada pula yang mengatakan,
kondominium merupakan bentuk lain hak guna perumahan. Di Indonesia sendiri dikenal hak
guna bangunan atas rumah susun. Sedangkan Condotel yang namanya digabungkandari kata
condominium dan hotel, adalah sebuah gedung yang diperuntukan sebagai tempat
tinggal/guna perumahan, namun fisik bangunannya menjulang ke atas sertabertingkat-tingkat
seperti apartment. Kondotel dapat ditempati langsung oleh pemilik karena biasanya telah full
furnish, namun bias juga untuk disewakan.
Perbandingan antara investasi kondotel dan apartemen :

1. Membeli kondotel seperti membeli apartemen yang sudah fully furnished. Sementara
kalau membeli apartemen yang didapat adalah unitnya saja, sedangkan interiornya
diusahakan sendiri oleh sang pemilik. Pada kondotel, pemilihan konsep interiornya
sudah ditentukan oleh manajemen hotel yang mengelolanya,
2. Membeli apartemen untuk dihuni atau disewakan sendiri oleh pemilik. Sedangkan
jika membeli kondotel, begitu dibeli langsung dikelola oleh manajemen hotel sebagai
sebuah hotel. Sehingga pemiliknya yang memang berniat untuk berinvestasi tidak
perlu repot mengelola, namun bisa mendapat keuntungan rutin dari unitnya.
Perbandingan antara investasi kondotel dan hotel :

1. Berbeda dengan hotel, pada kondotel terdapat dapur karena memang kondotel
didesain untuk yang ingin tinggal tidak hanya sehari-dua hari, dengan konsep
huniannya mirip apartemen.
2. Yang paling membedakan dengan hotel, kondotel bisa dibeli per unit dimana hal ini
tidak mungkin dilakukan untuk sebuah hotel yang harus dibeli dengan keseluruhan
bangunan beserta fasilitasnya.
3.3.1.5 Gedung Pertunjukan
Gedung pertunjukan adalah sebuah bangunan gedung dengan fungsi untuk melayani
dan memfasilitasi berbagai macam pertunjukan. Gedung ini merupakan gedung komersil
yang memiliki tujuan untuk entertrain people dengan pertunjukan yang ditampilkan. Fungsi
dari sebuah gedung pertunjukan berbanding lurus dengan pertunjukan yang ditampilkan,
namun seiring berkembangnya jaman dan teknologi, sudah banyak gedung pertunjukan yang
multi-fungsi, seperti Ballroom dengan fungsi sebagai dance hall, music concert, Public
Performing Space dengan fungsi sebagai pementasan drama.
Tujuan dibangunnya gedung pertunjukan ini biasanya karena kurangnya sarana
hiburan dalam satu daerah atau kota dan juga untuk memfasilitasi atau mewadahi local artist
untuk mengeksplorasi kreatifitas dan bakat. Gedung pertunjukan umumnya dibangun di pusat
kota dengan pertimbangan mudah dalam pencapaian/akses dan pengumpulan audience. Akan
tetapi tidak sedikit juga gedung pertunjukan yang dibangun di pesisir pantai dengan tujuan
untuk menampung lebih banyak massa karena daerah pesisir cenderung lebih luas. Gedung
pertunjukan dapat berupa gedung yang berdiri sendiri maupun menjadi bagian dalam suatu
gedung tinggi. Pada gedung tinggi, ruangan yang dimanfaatkan untuk menggelar pertunjukan
adalah Ballroom. Ballroom merupakan suatu ruangan yang cukup luas tanpa tiang atau kolom
di tengah ruangan. Ballroom dilengkapi peredam suara pada dinding sehingga pertunjukan
yang diadakan tidak menggangu ketenangan ruangan lain.
3.3.1.6 Sport Hall

Sport Hall atau gelanggang olahraga merupakan sebuah bangunan/gedung yang
dibangun untuk memfasilitasi segala aktifitas dan kegiatan yang berhubungan dengan
olahraga. Tujuan utama dibangunnya sport hall adalah :
Menyediakan fasilitas bagi atlet-atlet untuk mengasah kemampuan dan bakat.
Menyediakan sarana bagi masyarakat yang ingin menjaga kondisib kesehatan dengan
praktis dan instan.
Menjadi tempat diselenggarakannya event-event yang berkaitan dengan olahraga

seperti olimpiade dan sejenisnya.
Sport hall umumnya dibangun pada daerah atau kota yang penduduknya padat dan
cenderung sibuk, seperti perumahan yang tidak memiliki sarana untuk olahraga seperti
taman, tempat-tempat yang mudah dijangkau seperti pusat kota. Sport hall juga bisa diletakan
pada mix-use building seperti apartment guna mempermudah akses civitas dalam bangunan.
3.2.2
Peraturan Daerah (Perda)

Setiap bangunan pada dasarnya harus memenuhi syarat-syarat atau standarisasi yang
ditentukan baik dari segi keselamatan, keamanan, perijinan untuk menjadi sebuah bangunan
yang berdiri. Peraturan daerah tentang bangunan tinggi paling signifikan berdampak pada
DKI Jakarta mengingat status Jakarta sebagai ibukota dan pusat pemerintahan. Bangunanbangunan yang dibangun harus sesuai dengan RTRW, RDRT, atau peraturan daerah yang
berlaku. Bangunan tinggi banyak dibangun di DKI Jakarta guna mendukung kebutuhan
pemerintahan dan semakin membludaknya penduduk Jakarta dari tahun ke tahun. Dengan
adanya perda ini, pembangunan di Jakarta berlangsung tertib dan berkembang secara
konsisten. Adapun perda yang mengatur tentang bangunan gedung yang berlaku di DKI
Jakarta : Perda No.7 tahun 2010 tentang Bangunan Gedung.
3.4 Proses Perencanaan
3.4.1 Pengertian Perencanaan
Pada dasarnya perencanaan merupakan suatu proses kegiatan untuk menyiapkan
keputusan mengenai apa yang diharapkan, bukan sebuah perkiraan tetapi pemikiran yang
dilakukan dengan matang. Seperti halnya pada perencanaan gedung bertingkat yang harus
dipertimbangkan dengan baik karena memiliki resiko yang besar dan memiliki sangkut paut
dengan investasi dana yang jumlahnya tentu tidak sedikit. Dalam perencanaan gedung ada
beberapa nilai yang perlu di perhatikan, yaitu :
-
Strength (kekuatan)
Stiffness (kekakuan)
Serviceable (dapat dipergunakan)

Pengertian perencanaan menurut para ahli :
1. Menurut Conyers & Hills, perenanaan adalah : suatu proses bersinambung yang
mencakup keputusan-keputusan atau pilihan-pilihan alternative untuk mencapai
tujuan pada masa yang akan datang.
2. Menurut George Terry, perencanaan adalah : memilih dan menghubungan fakta,
membuat serta menggunakan asumsi mengenai masa depan dalam visualisasi dan
perumusan kegiatan yang diangap perlu untuk mencapai hasil.
3. Menurut George Picket 7 John J. Hanlon, perencanaan adalah : proses menentukan
bagaimana mencapai suatu tujuan begitu tujuan itu ditetapkan.
4. Menurut Husein Umar, perencanaan adalah : kegiatan atau proses membuat rencana
yang kelak dipakai perusahaan dalam rangka melaksanakan pencapaian tujuannya.
5. Menurut Cuningham, perencanaan adalah : menyeleksi dan menghubungkan
pengetahuan, fakta, imajinasi, dan asumsi untuk masa yang akan datang dengan
tujuan memvisualisasi dan emformulasi hasil yang diinginkan, urutan kegiatan yang
diperlukan, dan perilaku dalam batas-batas yang dapat diterima dan digunakan dalam
penyelesaian.
6. Menurut Deacon, perencanaan adalah : upaya menyusun berbagai keputusan yang

bersifat pokok, yang dipandang paling penting dan yang akan dilaksanakan menurut
urutannya guna mencapai tujuan yang telah ditetapkan.
Kesimpulan yang dapat ditarik dari pengertian perencanaan diatas :
1. Perencanaan adalah sebuah konsep yang terencana dan disusun secara sistematis demi
tercapainya suatu tujuan.
2. Perencanaan adalah suatu hal yang menyangkut masa yang akan datang dan
menyangkut tindakan-tindakan yang akan dilakukan.
3. Perencanaan adalah pemilihan dan penetapan kegiatan, selanjutnya apa yang
harus dilakukan, kapan, bagaimana dan oleh siapa.
3.4.2 Tahapan yang dilalui dalam perencanaan
1. Identifikasi Persoalan
2. Perumusan tujuan umum
3. Proyeksi keadaan di masa yang akan datang
4. Pencarian dan penilaian berbagai alternatif
5. Penyusunan rencana terpilih
3.4.3 Proses perencanaan
1. Latar Belakang
Hal yang paling mendasar adalah mencari tahu apa saja yang dibutuhkan serta apa
saja yang menjadi kebutuhan dari pembangunan tersebut. Selain itu keinginan dari pemilik
atau investor yang menjadi sumber dana juga harus menjadi latar belakang dari pembangunan
tersebut.
2. Analisa Masalah
Pada tahap ini ada beberapa hal yang perlu diketahui yaitu data existing, potensi yang
dimiliki yang dapat dijadikan nilai jual, serta masalah yang ada sehingga dapat ditangani.
Dengan mengetahui beberapa hal tersebut selanjutnya akan dilakukan analisa dari data
existing, analisa potensi, serta analisa masalah yang didasari dengan fakta yang ada pada
lapangan.
3. Solusi Desain
Pada tahap inilah mulai terbentuknya ide maupun gagasan dari desain perancangan
tersebut. Selain ide dan gagasan, planning programming juga dibuat pada tahap ini.
4. Skematik Desain
Tahap skematik desain merupakan tahapan yang masuk lebih dalam lagi karena pada
tahap ini sudah dapat dihasilkan gambar berupa gambar arsitektur, gambar struktur, system
utilitas bangunan, serta gambar landscape.
5. Desain Final
Tahap ini sudah menghasilkan dokumen perencanaan yang sudah terdiri dari desain
serta gambar final yang nantinya akan diwujudkan atau direalisasikan
6. Realisasi Perencanaan
Ini merupakan proses terakhir dari proses perencanaan yaitu dengan merealisasikan
desain yang telah dibuat dengan cara memulai pelaksanaan pembangunan.
3.4.4 Fungsi perencanaan
1. Menentukan titik tolak dan tujuan usaha.
Tujuan adalah sesuatu yang ingin dicapai sehingga merupakan sasaran, sedangkan
perencanaan adalah alat untuk mencapai sasaran tersebut. Setiap usaha yang baik harus
memiliki titik tolak, landasan dan tujuannya.
2. Memberikan pedoman, pegangan dan arah.
Suatu perusahaan harus mengadakan perencanaan apabila hendak mencapai suatu
tujuan. Tanpa perencanaan, suatu perusahaan tidak akan memiliki pedoman, pegangan dan
arahan dalam melaksanakan aktivitas kegiatannya.
3. Mencegah pemborosan waktu, tenaga dan material.
Dalam menetapkan alternatif dalam perencanaan, kita harus mampu menilai apakah
alternatif yang dikemukakan realistis atau tidak atau dengan kata lain, apakah masih dalam
batas kemampuan kita serta dapat mencapai tujuan yang kita tetapkan.
4. Memudahkan pengawasan.
Dengan adanya planning, kita dapat mengetahui penyelewengan yang terjadi karena
planning merupakan pedoman dan patokan dalam melakukan suatu usaha. Agar dapat
membuat perencanaan yang baik, maka manajer memerlukan data-data yang lengkap, dapat
dipercaya serta aktual.
5. Kemampuan evaluasi yang teratur.
Dengan adanya planning, kita dapat mengetahui apakah usaha yang kita lakukakn
sudah sesuai dengan tujuan yang ingin kita capai. Sehingga tidak terjadi under planning dan
over planning.
6. Sebagai alat koordinasi.
Perencanaan dalam suatu perusahaan kadang-kadang begitu kompleks, karena untuk
perencanaan tersebut meliputi berbagai bidang di mana tanpa koordinasi yang baik dapat
menimbulkan benturan-benturan yang akibatnya dapat cukup parah. Dapat kita misalkan,
perjalanan suatu kereta api yang dengan tanpa adanya koordinasi yang baik, kemungkinan
akan terjadi tabrakan atau harus menunggu terlalu lama pada simpangan-simpangan.
3.4.5
Proses Perencanaan Struktur Bangunan Gedung
1. Menentukan lokasi soil test (sondir/deep boring), denah diambil dari gambar
arsitektur
2. Evaluasi hasil test tanah dengan referensi dr hasil uji lab tanah. Dari tahapan ini bisa
ditentukan jenis pondasi yang dipakai dan daya dukung pondasi
3. Menghitung dan menganalisis bangunan dengan menggunakan bantuan program
struktur (ETABs/SAP). Memodelkan bangunan harus sesuai dengan gambar arsitektur
yang terbaru bukan gambar yang lama. Input beban pada model struktur harus sesuai
Peraturan Pembebanan Indonesia.
4. Dari hasil perhitungan di atas maka dapat diperoleh ditentukan :
- dimensi kolom: jumlah diameter tulangan dan diameter jarak sengkang (syarat
minimum tulangan kolom harus terpenuhi)
- dimensi balok; jumlah, diameter tulangan dan diameter jarak sengkang (syarat
minimum tulangan pada balok harus terpenuhi)
- dimensi plat dan diameter tulangan: jarak tulangan (syarat minimum tulangan pada
plat harus terpenuhi)
5. Setelah item 4 selesai, buat sketsa untuk denah balok, penulangan balok tiap lantai,
penulangan plat lantai dan penulangan kolom. Kemudian sketsa dapat dituangkan
dalam gambar komputer.
3.4.6
Apartemen
Menurut Oxford English Dictionarydefinisi Apartemen adalah beberapa ruangan yang
merupakan tempat tinggal, atau berbentuk flat. Sedangkan menurut Kamus Besar Bahasa
Indonesia apartemen adalah:
a. Tempat tinggal (terdiri atas kamar duduk, kamar tidur, kamar mandi, dapur,
dan sebagainya) yang berada pada satu lantai, bangunan bertingkat, rumah
flat.
b. Bangunan bertingkat yang terbagi dalam beberapa tempat tinggal
Apartemen juga dapat diartikan sebagai suatu ruang atau rangkaian ruang yang
dilengkapi dengan fasilitas serta perlengkapan rumah tangga dan digunakan sebagai tempat
tinggal. (Harris; 1975; 20)
Dapat disimpulkan definisi apartemen adalah sebuah bangunan beringkat yang terdiri
beberapa unit tempat tinggal, yang terdiri dari kamar duduk, kamar tidur, kamar mandi,
dapur, dan lain sebagainya.
3.4.7 Standar Perancangan Apartemen
1. Entrance Apartemen
Bagian entrance apartemen harus menarik dan mudah dilihat.
Bagian entrance menyediakan tempat untuk: berjalan, kendaraan menurunkan

penumpang, menaikkan barang bawaan, dan tempat untuk menurunkan barang
bawaan.
Bagian entrance harus mudah di akses, dan mudah akses bila terjadi kebakaran.
Kanopi entrance melindungi dari angin dan hujan.
Skala dan karakter entrance mengikuti desain bangunan.
Lebar entrance minimal 5.5 meter, atau dapat dilalui untuk 2 mobil.
2. Pengiriman Barang:
Pengiriman dan pengantaran barang, pengantar barang tidak boleh hingga depan
pintu.
3. Aktivitas Orang Tua Dan Anak Dilakukan Di Ruang Keluarga:
Kamar anak sebisa mungkin dapat diakses dari ruang keluarga, sehingga dapat
diawasi.
4. Akses Dari Ruang Tidur Ke Kamar Mandi:
Akses dari ruang tidur ke kamar manditidak menjadi satu jalur dengan ruang
keluarga.
5. Akses Dari Dapur Ke Kamar Mandi:
Akses dari dapur ke kamar mandi, dapat dimungkinkan satu jalur dengan ruang
keluarga.
6. Servis Dari Dapur Ke Ruang Makan:
Servis dari dapur ke ruang makan dapat berhubungan dengan ruang lainnya.
3.5 Dasar Perencanaan

3.5.1 Pedoman Perencanaan
Pedoman dalam perencanaan yang berlaku adalah Peraturan Menteri Dalam Negeri
Nomor 1 tahun 2008 tentang Pedoman Perencanaan Kawasan Perkotaan. Dalam Peraturan ini
membahas tentang pedoman tentang perencanaan Kawasan perkotaan.
Dasar Hukum yang melandasi Pedoman Umum Perencanaan PIP2B adalah:
1. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
2. Undang-Undang Nomor 18 Tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi
3. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman
4. Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan
5. SK Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah Nomor 332/KPTS/M/2002 tentang
Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara
6. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 30/PRT/M/2006 tentang Pedoman Teknis
Fasilitas dan Aksesibilitas pada Bangunan Gedung dan Lingkungan
7. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/M/2006 tentang Pedoman
Persyaratan Teknis Bangunan Gedung
8. SK Menteri Negara Pekerjaan Umum Nomor 10/KPTS/2000 tentang Ketentuan

Teknis Pengamanan terhadap Bahaya Kebakaran pada Bangunan Gedung dan
Lingkungan
9. SK
Menteri
Negara
Pekerjaan
Umum
Nomor
11/KPTS/2000
tentang,
KetentuanTeknis Manajemen Penanggulangan Kebakaran di Perkotaan

10. SK Direktorat Jenderal Perumahan clan Permukiman Nomor 58/KPTS/DM/2002
tentang Petunjuk Teknis Rencana Tindakan Darurat Kebakaran pada Bangunan
Gedung.
11. SNI 03-1728-1987, Tata Cara Pelaksanaan Mendirikan Bangunan Gedung
12. SNI 03-1726-1989, Tata Cara Perencanaan Ketahanan Gempa untuk Rumah dan
Gedung
13. SNI 02-2406-1991, Tata Cara Perencanaan Umum Drainase Perkotaan
14. SNI 19-2454-1991, Tata Cara Pengolahan Teknik Sampah Perkotaan
15. SNI 03-3242-1994, Tata Cara Pengelolaan Sampah di Permukiman
16. SNI 03-453-1987, Tata Cara Instalasi Petir Untuk Bangunan
17. SNI 03-1727-1989, Tata Cara Perencanaan Pembebanan untuk Rumah dan Gedung
18. SNI 03-1728-1989, Tata Cara Pelaksanaan Mendirikan Bangunan Gedung
19. SNI 03-1734-1989, Tata Cara Perencanaan Beton Bertulang dan Struktur Dinding
Bertulang untuk Rumah dan Gedung
20. SNI 03-1736-1989, Tata Cara Perencanaan Struktur Bangunan Pencegah Bahaya
Kebakaran pada Bangunan Rumah dan Gedung
21. SNI 03-1745-1989, Tata Cara Pemasangan Sistem Hidran Untuk Pencegahan
Bahaya Kebakaran Pada Bangunan Rumah dan Gedung
22. SNI 03-2847-1992, Tata Cara Perhitungan Struktur Beton untuk Bangunan dan
Gedung
23. SNI 03-1735-1993, Tata Cara Perencanaan Bangunan dan Lingkungan Untuk
Pencegahan Bahaya Kebakaran Pada Bangunan Rumah dan Gedung
24. SNI 03-1733-2004 SNI 03-3985-1995, Tata Cara Perencanaan Pemasangan Sistem
Deteksi Alarm Untuk Pencegahan Bahaya Kebakaran Pada Bangunan Rumah dan
Gedung
25. SNI 03 - 1746 - 2000 tentang Tata Cara Perencanaan dan Pemasangan Sarana Jalan
Keluar untuk Penyelamatan terhadap Bahaya Kebakaran pada Bangunan Gedung
26. SNI 03 - 3989 - 2000 tentang Tata Cara Perencanaan dan Pemasangan Sistem
Sprinkler Otomatik untuk Pencegahan Bahaya Kebakaran pada Bangunan Gedung
27. SNI 03 - 1735 - 2000 tentang Tata Cara Akses Bangunan dan Akses Lingkungan
untuk Pencegahan Bahaya kebakaran pada Bangunan Gedung
28. SNI 03 - 1736 - 2000 tentang Tata Cara Perencanaan Sistem Proteksi Pasif untuk
Pencegahan Bahaya Kebakaran pada Bangunan Gedung
29. SNI 03 - 1745 - 2000 tentang Tata Cara Perencanaan dan Pemasangan Sistem Pipa
Tegak dan Selang untuk Pencegahan Bahaya Kebakaran pada Bangunan Rumah dan
Gedung
30. SNI 03 - 6481 - 2000 tentang Tata Cara Perencanaan dan pemasangan Sistem
Plambing pada Bangunan Gedung
31. SNI 03 - 3985 - 2000 tentang Tata Cara Perencanaan, Pemasangan, dan Pengujian
Sistem Deteksi dan Alarm Kebakaran untuk Pencegahan Bahaya Kebakaran pada
Bangunan Gedung
32. SNI 03 - 6570 - 2001 tentang Pompa yang Dipasang Tetap untuk Proteksi
Kebakaran
33. SNI 03 - 6571 - 2001 tentang Sistem Pengendalian Asap Kebakaran pada Bangunan
Gedung
34. SNI 03 - 6572 - 2001 tentang Tata Cara Perancangan Sistem Ventilasi dan
Pengkondisian Udara pada Bangunan Gedung
35. SNI 03 - 6575 - 2001 tentang Pencahayaan Alami pada Bangunan Gedung
36. SNI 03 - 6574 - 2001 tentang Tata Cara Penerangan Darurat, Tanda Arah, dan
Sistem Peringatan Bahaya pada Bangunan Gedung
37. SNI 03 - 2396 - 2001 tentang Pencahayaan Buatan pada Bangunan Gedung
38. SNI 03 - 1726 - 2002 tentang Standar Perencanaan Ketahanan Gempa untuk Struktur
Bangunan Gedung
39. SNI 03 - 1729 - 2002 tentang Tata Cara Perencanaan Struktur Baja pada Bangunan
Gedung
40. SNI 03 - 1728 - 2002 tentang Tata Cara Perencanaan Struktur Beton pada Bangunan
Gedung
41. SNI 03 6759 2002 tentang Tata Cara Perencanaan Teknis Konservasi Energipada
Bangunan Rumah dan Gedung
3.5.2
Tujuan Perencanaan
Menurut Bintoro Tjokroaminoto, perencanaan ialah proses mempersiapkan kegiatan-
kegiatan secara sistimatis yang akan dilakukan untuk mencapai tujuan tertentu. Tujuan
Perencanaan :
1. Standar pengawasan, yaitu mencocokan pelaksanaan dengan perencanaan
2. Mengetahui kapan pelaksanaan dan selesainya suatu kegiatan
3. Mengetahaui struktur organisasinya
4. Mendapatkan kegiatan yang sistematis termasuk biaya dan kualitas pekerjaan
5. Memimalkan kegiatan-kegiatan yang tidak produktif
6. Memberikan gambaran yang menyeluruh mengenai kegiatan pekerjaan
7. Menyerasikan dan memadukan beberapa subkegiatan
8. Mendeteksi hambatan kesulitan yang bakal ditemui
9. Mengarahkan pada pencapaian tujuan
10. Menghemat biaya, tenaga dan waktu
3.5.3
Proses Perencanaan
Proses perencanaan atau planning adalah bagian dari daur kegiatan manajemen yang
terutama berhubungan dengan pengambilan keputusan (decision making) untuk masa depan,
baik jangka panjang maupun jangka pendek, sehubungan dengan pokok pertanyaan: apa,
siapa, bagaimana, kapan, di mana, dan berapa, baik sehubungan dengan lembaga yang
dimanajemeni maupun usaha-usahanya.
Proses perencanaan dapat dilaksanakan menyeluruh, misalnya dalam perencanaan
korporat, perencanaan strategis, atau perencanaan jangka panjang. Bisa juga dilakukan
per divisi atau unit bisnis stategis menjadi rencana divisi atau anak perusahaan tertentu di
dalam suatu korporasi yang lebih besar. Bisa juga dilakukan per fungsi baik di dalam
korporasi, di dalam divisi maupun unit bisnis individual, misalnya rencana fungsi pemasaran,
rencana
fungsi keuangan,
rencana
fungsi produksi dan distribusi,
dan
rencana
fungsi personalia. Bagaimana pun lingkup perencanaan yang dilakukan, pokok pertanyaan
yang dipikirkan sama saja: apa, siapa, bagaimana, kapan, di mana, dan berapa. Perbedaannya
menyangkut metode yang digunakan untuk menjawab pertanyaan-pertanyaan itu. Karakter
atau Pendekatan Dasar Proses Perencanaan :
Dari atas ke bawah (top-down)

Pendekatan ini mendesak bagian bawah bekerja sesuai kemauan atasan di dalam
perencanaan tanpa memedulikan situasi nyata bagian bawah. Waktu perencanaan bisa sangat
pendek, tetapi ada banyak hal yang terlewatkan karena sempitnya forum informasi dan
komunikasi. Biasanya menimbulkan kepatuhan yang terpaksa namun untuk sementara waktu
efektif.
Dari bawah ke atas (bottom-up)

Pendekatan ini merupakan upaya melibatkan semua pihak sejak awal, sehingga setiap
keputusan yang diambil dalam perencanaan adalah keputusan mereka bersama, dan
mendorong keterlibatan dan komitmen sepenuhnya untuk melaksanakannya. Kelemahannya
memerlukan banyak waktu dan tenaga untuk perencanaan. Diperlukan pengembangan budaya
perusahaan yang sesuai.
Proses perencanaan dilakukan melalui lima langkah berikut ini :
1) Menetapkan tujuan atau serangkaian tujuan
2) Merumuskan keadaan saat ini
3) Mengidentifikasi segala kemudahan dan hambatan
4) Mengembangkan rencana atau serangkaian kegiatan untuk mencapai tujuan
5) Mengimplemantasikan rencana dan mengevaluasi hasilnya.
3.5.4
Penjadwalan
Penjadwalan proyek adalah kegiatan menetapkan jangka waktu kegiatan proyek yang
harus diselesaikan, bahan baku, tenaga kerja serta waktu yang dibutuhkan oleh setiap
aktivitas. Penjadwalan dibutuhkan untuk membantu:
Menunjukkan hubungan tiap kegiatan lainnya dan terhadap keseluruhan proyek.
Mengidentifikasikan hubungan yang harus didahulukan di antara kegiatan.
Menunjukkan perkiraan biaya dan waktu yang realistis untuk tiap kegiatan.
Membantu penggunaan tenaga kerja, uang dan sumber daya lainnya dengan cara halhal kritis pada proyek
Faktor-faktor yang harus dipertimbangkan dalam membuat jadwal pelaksanaan proyek :
kebutuhan dan fungsi proyek tersebut. Dengan selesainya proyek itu proyek
diharapkan dapat dimanfaatkan sesuai dengan waktu yang sudah ditentukan.
keterkaitannya dengan proyek berikutnya ataupun kelanjutan dari proyek selanjutnya.
alasan social politis lainnya, apabila proyek tersebut milik pemerintah.
kondisi alam dan lokasi proyek.
keterjangkauan lokasi proyek ditinjau dari fasilitas perhubungannya.
ketersediaan dan keterkaitan sumber daya material, peralatan, dan material pelengkap
lainnya yang menunjang terwujudnya proyek tersebut.
kapasitas atau daya tampung area kerja proyek terhadap sumber daya yang
dipergunakan selama operasional pelaksanaan berlangsung.
produktivitas sumber daya, peralatan proyek dan tenaga kerja proyek, selama
operasional berlangsung dengan referensi dan perhitungan yang memenuhi aturan
teknis.
cuaca, musim dan gejala alam lainnya.
referensi hari kerja efektif.
Pendekatan yang lazim digunakan adalah digram:
Gantt Chart,
PERT (Project Evaluation and Review Technique), dan
CPM (Critical Path Method).
3.5.5
Sifat Perencanaan
Rencana akhir terdiri atas tiga bagian yang berkaitan: lingkup, jadwal, dan biaya.
Bagian lingkup (scope) menvebutkan spesifikasi setiap paket pekerjaan dan nama dari orang
atau unit organisasi yang bertanggung jawab. Jika proyek adalah salah satu proyek yang
memiliki spesifikasi yang tidak je1as, sebagaimana pada kasus yang terjadi di banyak
proyek-proyek konsultasi, riset dan pengembangan, pernyataarr ini hams ringkas dan umum.
Bagian jadwal (schedule) menyatakan estimasi waktu yang diperlukan untuk menyelesaikan
setiap paket pekerjaan dan hubungan antara paket pekerjaan, yaitu paket pekerjaan yang
mana yang harus diselesaikan sebelum paket pekerjaan yang lain dimulai. Perangkat
hubungan-hubungan ini disebut jaringan pekerjaan. Jaringan pekedaan akan dijelaskan di
dalam bagian berikutnya. Biaya (cost) yang dinyatakan di dalam anggaran proyek, biasanya
disebut anggaran pengendalian. Jika pekerjaan tidak cukup besar, biaya satuan moneter
diperlihatkan secara kumpulan dari beberapa paket pekerjaan. Sumber daya yang akan
dipergunakan unhrk masing-masingpaket pekerjaan, dinyatakan dalam jumlah nonmoneter
seperti jumlah hari kerja, atau beton dalam yard kubik.
Analisis Jaringan
Beberapa alat tersedia untuk menyusun jadwal proyek. Ada yang dikenal dengan
teknik evaluasi dan penilaian program PERT, dan metode jalur kritis (critical path method
CPM). Setiap teknik mempunyai tiga langkah pokok: (1) memperkirakan waktu yang
dibutuhkan untuk setiap paket pekerjaan, (2) mengidentifikasi saling ketergantungan antara
paket pekerjaan (yaitu, paket pekerjaan yang harus diselesaikan sebelum paket pekerjaan
tertentu dapat dimulai), dan (3) menghitung jalur kritis. Secara kolektil hal-hal tersebut
adalah teknik teknik untuk analisis jaringan kerja (network analysis). Suatu diagram jaringan
kerja terdiri atas (a) sejumlah titik (nodes ),misdnyamilesfone, yang masing-masing
merupakan standar yang harus dicapai untuk dapat menyelesaikan proyek garis-garis yang
menghubungkan satu node dengan lainnya; garis-garis ini menggambarkan aktivitasaktivitas. Perkiraan waktu untuk melaksanakan tiap aktivitas ini diperlihatkan pada diagram.
Satu aktivitas yang menghubungkan dua kejadian, misalnya A dan B, menunjukkan bahwa
aktivitas yang mengarah kepada B tidak dapat dimulai sebelum peristiwa A terjadi. Kegiatan
ini adalah paket-paket pekeriaan. Jadi, diagram jaringan kerja memperlihatkan urut-urutan
kronologis di mana peristiwa-peristiwa harus diselesaikan untuk menyelesaikan keseluruhan
proyek. kejadian yang membutuhkan waktu total terpendek untuk menyelesaikan proyek.
Probabilitas PERT
Seperti pemikjran awal dari PERT, perkiraan waktu yang diperkirakan bagi setiap
aktivitas dalam jaringan dibuat atas dasar probabilitas. Tiga perkiraan dilakukan untuk setiap
aktivitas; waktu yang sangat mungkin terjadi, waktu optimis dan waktu pesimis. waktu
optimis dan waktu pesimis seharusnya mewakili probabilitas dari kira-kira 0,01 sampai 0,99
pada distribusi probabilitas normal. Kemudian disadari bahwa pendekatan ini mempunyai
kesulitan yang serius dalam pelaksanaannya. para insinyur serta pihak-pihak lain yang
diminta untuk membuat tiga perkiraan, menernukan hal ini merupakan pekerjaan yang paling
sulit.
Memperkirakan Biaya
Karena alasan kepraktisan, perkiraan biaya sering kali dibuat pada tingkat agregat
yang menggabuagkan beberapa paket pekerjaan menjadi satu. Sumber daya yang digunakan
pada masing-masing paket pekerjaan dikendalikan dalam hal kuantitas fisiknya, bukan dalam
bentuk biaya, sehingga membuat perkiraan biaya bagi setiap paket pekerjaan tidak akan
banyak memberikan manfaat. Perkiraan biaya untuk kebanyakan proyek cenderung kurang
akurat dibandingkan dengan perkiraan biaya untuk barang barang produksi karena proyek
kurang terstandardisasi, dan informasi biaya yang terkumpul untuk pekerjaan sejenis, tidak
absah untuk dijadikan sebagai dasar perbandingan. Namun demikian, jika kontraktor
ielahmelaksanakan pekerjaan yang sama, biaya yang timbul pada paket pekerjaan ini akan
memberikan titik awar untuk menaksir biaya proyek baru. Untuk beberapa pekerjaan, norma
industri, atau peraturan telah dikembangkan dan berguna dalam memperkirakan biaya. Jelas,
tidak seorang pun tahu apa yang akan terjadi di masa depan; oleh karenanya tidak seorang
pun tahu berapa biaya yang akan terjadi nantinya. Dalam mem perkira kan biaya, dua macam
ketidaktahuan yang harus pertimbangkan. Jenis pertama adalah ketidaktahuan yang diketahui
adalah perkiraan biaya untuk aktivitas-aktivitas yang telah diketahui akan terjadi, misalnya
menggali fondasi untuk rumah. sifat pekerjaannya diketahui; dan biayanya, walaupun tidak
diketahui, sering kali dapat ditaksir dalam batas-batas yang layak berdasarkan pengalaman
masa lalu. Tetapi, bila dijumpai kondisi-kondisinya diharapkan, misanya tanah berbatu
perkiraan ini mungkin dapat menyimpang jauh. Ketidaktahuan yang lain adalah ketidak
tahuan yang tidak diketahui untuk kegiatan ini, penaksir tidak tahu bahwa ini akan terjadi,
dan oleh karenanya, tidak mungkin dapat memperkirakan biayanya. Penghentian pekerjaan,
kerusakan karena badai atau banjir, tertundanya penerimaan bahan baku, kecelakaan,
gagainya pengawas dari pihak pemerintah untuk bertindak secara tepat waktu, merupakan
contoh-contoh kejadian ini. Dalam kontrak harga tetap, biasanya dinyatakan bahwa biava
yang timbul karena kejadian seperti itu ditambahkan ke dalam harga tetap.
Penyiapan Anggaran pengendalian
Anggaran pengendalian dipersiapkan mendekati awal pekerjaan, memberikan, waktu
yang hanya cukup untuk meminta persetujuan oleh pengambil keputusan sebelum komitmen
dari biaya. untuk proyek yang panjang, anggaran pengendalian awal dapat dipersiapkan
dengan rinci hanya untuk fase pertama proyek dengan perkiraan biaya yang agak kasar untuk
tahap berikutnya. Anggaran yang terinci bagi fase berikutnya dipersiapkan hanya seberum
pekerjaan dimulai pada fase-fase ini. Memperlambat penyiapan pengendalian anggaran

sampai kepada hanya pekerjaan akan dimulai, memastikan bahwa anggaran pengendarian
memakai informasi sekarang ini tentang cakupan dan jadwal, hasil analisis biaya, dan data
sekarang tentang tingkat gaji, harga-harga baharr, dan variabel lainnya
Aktivitas Perencanaan yang Lain
Selama fase perencanaan, aktivitas yang lain tetap dikerjakan, bahan-bahan baku
dipesan, izin-izin diperoleh, wawancara awal dilaksanakan, personel dipilih, dan seterusnva.
semua aktivitas ini harus dikendalikan dan diintegrasikan ke dalam upaya proyek
keseluruhan. Satu perangkat aktivitas berhubungan dengan seleksi dan pengorganisasian
personel. setelah personel mulai bekerja, mereka akan saling mengenal satu sama lain dan
menemukan di mana mereka cocok ditempatkan. di dalam,organisasi proyek, mereka belajar
tentang apa yang diharapkan dari mereka. Informasi yang dipelajari dan harapan yang
dikembangkan selama tahap ini merupakan bagian dari ikrim pengendalian, dan mereka dapat
mempunyai dampak yang besar pada keberhasilan penyelesaian proyek.
3.5.6
Macam-macam Perencanaan
3.5.6.1 Tingkat Manajemen

Dilihat dari tingakatan organisasi, manajemen dibagi dalam 3 tingkatan yaitu:
1. Manajemen Puncak (Top Management)
Manajer bertanggung jawab atas pengaruh yang ditmbulkan dari keputusankeputusan manajemen keseluruhan dari organisasi. Misal: Direktur, wakil direktur,
direktur utama. Keahlian yang dimiliki para manajer tinggkat puncak adalah
konseptual, artinya keahlian untuk membuat dan mmerumuskan konsep untuk
dilaksanakan oleh tingkatan manajer dibawahnya.
2. Manajemen Menengah (Middle Management)
Manajemen menengah harus memeiliki keahlian interpersonal/manusiawi,
artinya keahlian untuk berkomunikasi, bekerjasama dan memotivasi orang lain.
Manajer bertanggungjawab melaksanakan reana dan memastikan tercapainya suatu
tujuan. Misal: manajer wilayah, kepala divisi, direktur produk.
3. Manajemen Bawah/Lini (Low Management)
Manager bertanggung jawab menyelesaikan rencana-rencana yang telah
ditetapkan oleh para manajer yang lebih tinggi. Pada tngkatan ini juga memiliki
keahlian yaitu keahlian teknis, artinya keahlian yahng mencakup prosedur, teknik,
pengetahuan dan keahlian dalam bidang khusus. Misal: supervisor/pengawas
produksi, mandor.
Secara umum, terdapat emat keterampilan manajer pada masing-masing tingkat
manajer:
1. Keterampilan konseptual
Ketrampilan atau kemampuan mental untuk mengkordinasikan dan
mengintegrasikan seluruh kepentingan dan kegiatan organisasi.
2. Keterampilan Kemanusiaan
Kemampuan untuk saling bekerja sana dengan memahami dan memotivasi
orang lain.
3. Keterampilan Administrasi
Kemampuan yang ada hubungannya dengan fungsi manajemen yang
dilakukan.
4. Keterampilan Teknik
Kemampuan untuk menggunakan peralatan-peralatan, prosedur, dan metode
dari suatu bidang tertentu.
3.5.6.2 Jangka Waktu

Pengawasan dan Pengendalian Waktu Pekerjaan (Time Control)
Pengawasan dan Pengendalian Waktu atau bisa kita sebut dengan penjadwalan
merupakan alat yang diperlukan guna menyelesaikan suatu proyek. Untuk proyek dengan
beberapa kegiatan, tahap pelaksanaan umumnyadapat dibayangkan sehingga penjadwalan
tidak begitu mutlak dilakukan. Akan tetapi berbeda masalahnya pada proyek berskala besar
dimana selain jumlah kegiatan yang sangat banyak dan rumitnya ketergantungan antar
kegiatan tidak mungkin lagi diolah dalam pikirran. Penjadwalan dan pengontrolan menjadi
rumit, jadi sangatlah penting agar kegiatan dapat dilakukan dengan efektif dan efisien.
Unsur utama dari penjadwalan adalah peramalan (forecasting), walaupun perlu
disadari bahwa perubhan-perubahan dapat saja terjadi dimasa mendatang dan akan
mempengaruhi pola rencananya sendiri.
Penjadwalan adalah berfikir secara mendalam melalui berbagai persoalan-persoalan,
menguji jalur-jalur yang logis, menyusun berbagai macam tugas yang menghasilkan suatu
kegiatan lengkap, dan menuliskan macam-macam kegiatan dalam kerangka yang logis dan
rangkaian waktu yang tepat.
Mengenai adanya perubahan-perubahan yang selalu terjadi pada saat pelaksanaan,
maka faktor-faktor yang harus diperhatikan untuk membuat jadwal yang cukup efektif yaitu:
1
Secara teknis jadwal tersebut dapat dipertanggungjawabkan
Disusun berdasarkan perkiraan yang akurat dimana perkiraan waktu, sumber

daya, serta biaya dibandingkan dengan kegiatan pada proyek sebelumnya.
Sesuai dengan sumber daya yang tersedia
Sesuai dengan penjadwalan proyek lain, yang mempergunakan sumber daya

yang sama
Fleksibel terhadap perubahan-perubahab, misalnya perubahan spesifikasi

proyek.
Mendetail dipakai sebagai alat pengukur hasil yang di capai dan pengendalian
kemajuan proyek.
Dapat menampilkan kegiatan pokok yang kritis.
Teknis penjadwalan proyek juga dapat menggunakan bar chart. Mereka ini bertujuan
untuk mengidentifikasi unsur waktu dan urutan dalam merencanakan suatu kegiatan, terdiri
dari waktu mulai, waktu selesai, dan dan pada saat pelaporan.
Penggambaran bar chart terdiri dari kolom dan baris. Pada kolom tersusun urutan
kegiatan yang disusun secara berurutan. Pada baris menunjukkan periode waktu yang dapat
berupa hari, minggu, ataupun bulan. Selain metode bar chart dapat juga dipakai metode kurva
S yang merupakan hasil plot dari bar chart, bertujuan untuk mempermudah melihat kegiatankegiatan yang masuk dalam suatu jangka waktu pengamatan progress pelaksanaan proyek.
Kurva S merupakan gambaran diagram % (persen) komulatif biaya yang diplot pada
suatu sumbu, dimana sumbu x menyatakan satuan waktu sepanjang durasi proyek dan sumbu
y menyatakan nilai % (persen) komulatif biaya selama durasi proyek tersebut.
Grafik dari hasil pembuatan kurva S dapat dilihat apakah proyek tersebut mengalami
keterlambatan atau tidak. Dengan kurva S juga dapat dilihat instensitas pekerjaan.
Kemiringan curam menunjukkan pada saat itu pekerjaan besar (intensitas tinggi) dan
kemiringan andai menunjukkan pekerjaan pada saat itu sedikit.
Dari penjelasan diatas, maka sekitar kegiatan pengawasan dan pengendalian terhadap
waktu pekerjaan proyek dapat menjadi suatu tantangan bagi manajer proyek untuk dapat
mencapai sasaran proyek dengan baik.
3.5.6.3 Daerah Berlakunya
Berdasarkan daerah berlakunya, kita mengenal perencanaan yang dibuat secara
internasional (antar bangsa), nasional (di dalam suatu negara), regional (antar wilayah), dan
local (daerah). Tata pemerintahan Indonesia mengenal urutan sebagai berikut : nasional
(pusat), propinsi, kabupaten/kota madya, kecamatan, kelurahan dan sebagainya.
3.5.6.4 Materi Perencanaan
Perencanaan
Proyek
adalah
disiplin
untuk
menyatakan
bagaimana
untuk
menyelesaikan sebuah proyek dalam jangka waktu tertentu, biasanya dengan tahapan yang
ditetapkan, dan sumber daya yang ditunjuk. Salah satu pendangan dari perencanaan proyek
bagi beberapa aktivitas, antara lain : menetapkan tujuan, mengidentifikasi, perencanaan
jadwal, dan membuat rencana mendukung (termasuk yang berkaitan dengan : sumber daya
manunsia, metode komunikasi, dan manajemen resiko). Sebagai elemen penting dari
menejemen proyek, perencanaan proyek melibatkan pengembangan tindakan dan
penjadwalan yang akan membuat proyek bergerak maju secara konsisten. Bila dilaksanakan
dengan baik, perencanaan proyek juga akan mencangkup tanggal target untuk penyelesaian
setiap tindakan.
Proses perencanaan lebih memfokuskan pada pemilihan sumber daya yang dibutuhkan
untuk proyek, serta menyediakan kerangka kerja umum untuk mencapai tujuaan yang
diinginkn. Sebaliknya, perencanaan proyek lebih memfokuskan pada mengidentifikasi dan
mengatur tugas individu yang diperlukan untuk menyelesaikan setiap langkah dalam proyek
menggunakan sumber daya yang mengidentifikasi dalam perencanaan proses.
Prinsip Perencanaan Proyek
Prinsip-prinsip organisasi adalah nilai-nilai yang digunakan sebagai landasan kerja bagi
setiap orang yang ada dalam organisasi tersebut untuk mencapai keberhasilan tujuan yang
telah disepakati. Prinsip-prinsip yang ada dalam organisasi meliputi :
a)
Tujuan organisasi yang jelas
b)
Tugas yang dilakukan harus jelas
c)
Pembagian tugas yang adil
d)
Penempatan posisi yang tepat
e)
Adanya koordinasi dan integrasi
Kelompok Proses Manajemen Proyek

Merupakan serangkaian aktifitas yang dilakukan untuk mencapai hasil tertentu. Pada
tiap fase dari siklus hidup proyeklifecycle terdiri atas sejumlah aktivitas. Yang terdiri atas 5
proses yang saling berhubungan, diantaranya :
1. Proses inisiasi proyek
Pada proses ini proses inisiasi mencakup pengenalan dan fase dari sebuah proyek, dan
beberapa organisasi membuat business case tujuannya adalah menyeleksi dan memulai
proyek secara formal. Beberapa outcome dari proses ini yaitu : Penugasan manajer proyek,
identifikasi stakeholder, business case : dokumen berisikan alasan inisiasi proyek investasi
beserta cost benefit analysis, dan project charter serta penandatangan.
2. Proses perencanaan proyek
Mencakup kesembilan knowledge area tujuannya adalah sebagai panduan dalam
pelaksanaan proyek.Beberapa contoh keluaran dari proyek ini : dokumen kontrak tim,
pernyataan tentang ruang lingkup proyek, Work Breakdown Structure (WBS), jadwal proyek
dalam bentuk Gantt Chart, berikut semua dependencies & resources yang dibutuhkan, daftar
resiko
3. Proses eksekusi proyek
Proses yang paling banyak membutuhkan waktu dan sumderdaya sehingga manajer
proyek membutuhkan kemampuan kepemimpinan untuk mengatasi tantangan pada saat
eksekusi proyek dan selama eksekusi, pembuatan laporan milestone dapat membantu pada
proses pembuatan project manager.
4. Proses pengawasan dan pengontrolan proyek
Proses yang mempengaruhi seluruh kelompok proses serta lifecylce proyek.
Aktivitasnya melingkupi : mengukur kemajuan proyek, memonitor penyimpangan terhadap
rencana, dan pengambilan corrective action sebagai penyesuaian kemajuan saat ini terhadap
apa yang sudah direncanakan. Keluaran berupa : laporan peforma, laporan permintaan
perubahan dan laporan update terhadap planning
5. Proses penutupan proyek
Bagaimana memperoleh penerimaan stakeholder dan pengguna trhadap hasil akhir
produk/layanan, meskipun tidak selesai proyek harus ditutup secara formal. Keluaran proyek
berupa : laporan akhir proyek, dan persentasi kepada sponsor/ manajemen senior.
Proses Perencanaan Sistem
Proses perencanaan sistem dapat dikelompokkan dalam tiga proses utama, yaitu :
1. Merencanakan proyek-proyek sistem
Tahapan proses perencanaan sistem yaitu :
a)
Mengkaji tujuan, perencanaan strategi dan taktik perusahaan.
b)
Mengidentifikasi proyek-proyek sistem.
c)
Menetapkan sasaran proyek-proyek sistem.
d)
Menetapkan kendala proyek-proyek sistem (mis. Batasan biaya, waktu, umur
ekonomis, peraturan yang berlaku).

e)
Menetukan prioritas proyek-proyek sistem.
f)
Membuat laporan perencanaan sistem.
g)
Meminta persetujuan manajemen.
2. Mempersiapkan proyek-proyek sistem yang akan dikembangkan

Persiapan ini meliputi :
a)
Menunjuk team analis (dapat berasal dari departemen pengembangan yang ada
atau dari luar perusahaan (konsultan).

b)
Mengumumkan proyek pengembangan system.
3. Mendefinisikan proyek-proyek sistem yang dikembangkan

Melakukan studi untuk mencari alternatif pemecahan terbaik yang paling layak untuk
dikembangkan.
Tahapan yang dilakukan yaitu :
a)
Mengidentifikasi kembali ruang lingkup dan sasaran proyek system.
b)
Melakukan studi kelayakan.
c)
Menilai kelayakan proyek system.
d)
Membuat usulan proyek system.
e)
Meminta persetujuan manajemen
3.5.7. Standar Perencanaan dan Peraturan Terkait

Daftar SNI Bidang Konstruksi Dan Bangunan
1
SNI 02-2406-
Tata Cara Perencanaan Tata cara ini digunakan untuk memperoleh
1991
Umum Drainase
hasil perencanaan drainase perkotaan yang
Perkotaan
dapat dilaksanakan sesuai dengan

ketentuan-ketentuan teknik perencanaan
SNI 03-0090-
Spesifikasi Bronjong
Standar ini menetapkan dimensi bronjong
1999
Kawat
kawat dan persyaratan bahan baku, syarat

mutu, pengambilan contoh, syarat lulus uji,
pengemasan dan syarat penandaan bronjong
kawat.
SNI 03-0675-
Spesifikasi Ukuran
Spesifikasi ini bertujuan untuk mewujudkan
1989
Kusen Pintu Kayu,
pembuatan, pemasangan, dan pengawasan
Kusen Jendela Kayu,
pelaksanaan yang optimal
Daun Pintu Kayu

Untuk Bangunan
Rumah dan Gedung
4
SNI 03-1724-
Tata Cara
Tata cara ini digunakan dalam mendesain
1989
Perencanaann
Bangunan disungai (bangunan
Hidrologi dan
pemanfaatan, konservasi dan silang) agar
Hidraulik untuk
memenuhi persyaratan persyaratan
Bangunan di Sungai.
hidrologi dan hidraulik, dan bertujuan

untuk melestarikan dan meningkatkan
keandalan bangunan di sungai dan
sungainya sendiri.
SNI 03-1725-
Tata Cara Perencanaan Tata Cara ini digunakan dalam menen-
1989
Pembebanan Jembatan
tukan beban-beban gaya-gaya untuk

perhitungan tegangan-tegangan yang terjadi
Jalan Raya.
pada setiap bagian jembatan jalan raya.

Penggunaan pedoman ini dimaksudkan
untuk mencapai perenca-naan ekonomis
sesuai kondisi setempat, tingkat keperluan,
kemampuan pelaksanaan dan syarat teknis
lainnya, sehingga proses perencanaan
menjadi efektif.
SNI 03-1726-
Tata Cara Perencanaan Standar ini menetapkan ketentuan,
2002
Ketahanan Gempa
perencanaan umum struktur gedung,
Untuk Rumah dan
perencanaan struktur gedung tak beraturan,
Gedung.
kinerja struktur gedung, pengaruh gempa

pada struktur bawal, pengaruh gempa pada
unsur sekunder, unsur arsitektur dan
instalasi mesin listrik. Syarat-syarat
perencana struktur gedung tahan gempa
yang ditetapkan dalam standar ini tidak
berlaku untuk bangunan sebagai berikut:
1)gedung dengan sistem struktur yang tidak
umum atau yang masih memerlukan
pembuktian tentang kelayakannya; 2)
gedung dengan sistem isolasi landasan
(hase isolation) untuk meredam pengaruhi
gempa terhadap struktur atas; 3) Bangunan
Teknik Sipil seperti Jembatan, bangunan
air, dinding, dan dermaga pelabuhan,
anjungan lepas pantai dan bangunan non
gedung lainnya; 4).Rumah tinggal satu
tingkat dan gedung-gedung non-teknis
lainnya.
SNI 03-1727-
Tata Cara Perencanaan Tata cara ini digunakan untuk memberikan
1989
Pembebanan Untuk
beban yang diijinkan untuk rumah dan
Rumah dan Gedung
gedung, termasuk beban-beban hidup untuk
atap miring, gedung parkir bertingkat dan

landasan helikopter pada atap gedung tinggi
dimana parameter-parameter pesawat
helikopter yang dimuat praktis sudah
mencakup semua jenis pesawat yang biasa
dioperasikan. Termasuk juga reduksi beban
hidup untuk perencanaan balok induk dan
portal serta peninjauan gempa, yang
pemakaiannya optional, bukan keharusan,
terlebih bila reduksi tersebut
membahayakan konstruksi atau unsur
konstruksi yang ditinjau
8
SNI 03-1728-
Tata Cara Pelaksanaan
Tata cara ini digunakan untuk memberikan
1989
Mendirikan Bangunan
landasan dalam membuat peraturan-
Gedung
peraturan mendirikan bangunan di masingmasing daerah, dengan tujuan

menyeragamkan bentuk dan isi dari
peraturan-peraturan bangunan yang akan
dipergunakan di seluruh kota-kota di
Indonesia
SNI 03-1729-
Tata Cara Perencanaan Tata cara ini digunakan untuk mengarahkan
2002
Bangunan Baja Untuk
terciptanya pekerjaan perencanaan dan
Gedung
pelaksanaan baja yang memenuhi ketentuan

minimum serta mendapatkan hasil
pekerjaan struktur yang aman, nyaman dan
ekonomi
10 SNI 03-17302002
Tata Cara Perencanaan Tata cara ini mencakup : perencanaan

Gedung Sekolah
arsitektur, struktur / konstruksi dan utilitas
Menengah Umum
gedung; Sistem pendidikan sekolah

menengah umum; Perubahan sistem
pendidikan sekolah menengah umum;
Pembakuan gedung sekolah menengah

umum.
11 SNI 03-17311989
Tata Cara Keamanan
Tata cara ini digunakan dalam
Bendungan.
melaksanakan kegiatan desain, konstruksi,

operasi dan pemeliharaan, serta
penghapusan bendungan dengan tujuan
untuk menjamin keamanan bendungan dan
lingkungannya.
12 SNI 03-17321989
Tata Cara Perencanaan Tata Cara ini merupakan dasar dalam

Tebal Perkerasan
menentukan tebal perkerasan lentur yang
Lentur Jalan Raya
dibutuhkan untuk suatu jalan raya.
dengan Analisa
Metode Komponen
13 SNI 03-17332004
Tata Cara Perencanaan Tata cara ini bertujuan untuk menghasilkan

Kawasan Perumahan
suatu lingkungan perumahan yang
Kota.
fungsional sekurang-kurangnya bagi

masyarakat penghuni
14 SNI 03-17341989
Tata Cara Perencanaan Tata cara ini digunakan untuk

Beton Bertulang dan
mempersingkat waktu perencanaan
Struktur Dinding
berbagai bentuk struktur yang umum dan
Bertulang Untuk
menjamin syarat-syarat perencanaan tahan
Rumah dan Gedung
gempa untuk rumah dan gedung yang

berlaku
15 SNI 03-17352000
Tata Cara Perencanaan Tata cara ini digunakan dalam

Akses Bangunan dan
merencanakan bangunan dan
Akses Lingkungan
lingkungannya khususnya dalam hal
Untuk Pencegahan
pencegahan terhadap bahaya kebakaran
Bahaya Kebakaran
meliputi pengamanan dan penyelamatan
Pada Bangunan
terhadap jiwa, harta benda dan
Rumah dan Gedung.
kelangsungan fungsi bangunan
16 SNI 03-17362000
Tata Cara Perencanaan Tata cara ini digunakan untuk perencanaan

Struktur Bangunan
struktur bangunan terhadap pencegahan
untuk Pencegahan
bahaya kebakaran pada bangunan rumah
Bahaya Kebaka-ran
dan gedung
pada Bangunan
Rumah dan Gedung
17 SNI 03-17371989
Tata Cara Pelaksanaan
Tata cara ini dimaksudkan untuk
Lapis Aspal Beton
mendapatkan suatu permukaan atau lapis
(LASTON) untuk
antara pada perkerasan jalan raya yang
Jalan Raya
mampu memberikan sumbangan daya

dukung yang terukur serta berfungsi
sebagai lapisan kedap air yang dapat
melindungi konstruksi di bawahnya.
18 SNI 03-17381989
Metode Pengujian
Metode ini digunakan untuk mengetahui
CBR Lapangan
nilai CBR (California Bearing Ratio)

langsung di tempat (in place) atau bila
diperlukan dapat dilakukan dengan
mengambil contoh tanah asli dengan
cetakan CBR (undisturb).
19 SNI 03-17391989
Metode Pengujian
Metode ini digunakan untuk menentukan
Jalar Api Pada
mutu bahan bangunan dalam kelompok
Permukaan Bahan
sukar terbakar (semi non-combustible),
Bangunan untuk
menahan api (fire retardant), agak menahan
Pencegahan Bahaya
api (semi fire retardant) dan mudah terbakar
Kebakaran pada
(easilytible) Standar ini memuat petunjuk
Rumah dan Gedung.
pengujian jalar api pada permukaan bahan
Judul direvisi menjadi
yang meliputi peralatan uji, ukuran dan
:Cara Uji Jalar Api
jumlah benda uji, prosedur pengujian dan
pada Permukaan
kriteria hasil uji. Pada standar ini tidak
Bahan Bangunan
mencakup pengaturan tentang keselamatan
untuk Pencegahan
kerja, bagi pengguna harus menetapkan
Bahaya Kebakaran
tersendiri ketentuan tentang keselamatan
pada Bangunan
kerja tersebut.
Rumah dan Gedung

20 SNI 03-17401989
Metode Pengujian
Metode ini digunakan untuk menentukan
Bakar Bahan
sifat bahan bangunan yang tidak terbakar
Bangunan Untuk
dan yang dapat terbakar pada bangunan
Pencegahan Bahaya
rumah dan gedung Standar ini memuat
Kebakaran Pada
petunjuk pengujian bakar yang meliputi
Bangunan Rumah dan
peralatan uji, ukuran dan jumlah benda uji,
Gedung Judul direvisi
prosedur pengujian dan kriteria hasil uji
menjadi :Cara Uji
Pada standar ini tidak mencakup
Bakar Bahan
pengaturan tentang keselamatan kerja, bagi
Bangunan untuk
pengguna harus menetapkan tersendiri
Pencegahan Bahaya
ketentuan tentang keselamatan kerja
Kebakaran pada
tersebut.
Bangunan Rumah dan

Gedung
3.5.8
Manfaat Perencanaan
Adapun manfaat dari perencanaan yaitu:
1. Standar pelaksanaan dan pengawasan
2. Pemilihan sebagai alternatif terbaik
3. Penyusunan skala prioritas, baik sasaran maupun kegiatan
4. Menghemat pemanfaatan sumber daya organisasi
5. Membantu manajer menyesuaikan diri dengan perubahan lingkungan
6. Alat memudahakan dalam berkoordinasi dengan pihak terkait
7. Alat meminimalkan pekerjaan yang tidak pasti
3.6 Studi Kasus

A. Latar Belakang Pengadaan Proyek
International Financial Center (IFC) merupakan salah satu gedung komersil dengan
grade A yang berada di lokasi premium, Jalan Jendral Sudirman. Gedung perkantoran yang
berada di kawasan segitiga emas ini sedang dalam proses pengembangan kawasan
perkantoran mereka dengan proses konstruksi tower kedua yang berada tepat di sebelah
selatan tower pertama. PT. Kepland Investama sebagai pemilik proyek International
Financial Center (IFC) menyerahkan tanggungjawab konsep dan desain pada NBBJ New
York yang sudah sering menangani proyek high rise building. Dalam hal konstuksi, PT.
Kepland menyerahkan tanggungjawab utama pada Samsung C&T.
Bangunan existing tower 1
Under construction tower 2
Gambar 1: Keadaan dan letak tower 1 dan bakal tower 2 IFC
Konsep desain dari IFC tower 2 adalah green building. Gedung perkantoran ini akan
mejadi yang pertama di Jakarta yang mendapat penghargaan Internasional Green Mark
GoldPLUS Award dari Building and Construction Authority (BCA) of Singapore. Pemilihan
konsep tersebut dilatarbelakangi oleh Indonesia yang menjadi salah satu pusat ekonomi Asia
yang tengah tumbuh pesat sehingga banyak perusahaan-perusahaan yang ingin melebarkan
usaha mereka di Jakarta, pada khusunya. Meningkatnya peluang bisnis namun tanpa daya
dukung fasilitas perkantoran yang berkualitas yang mendorong pembangunan IFC tower 2.
IFC Tower 2 akan memenuhi kebutuhan ruang perkantoran berkualitas yang terus meningkat,
kualitas yang telah melekat di nama Keppel.
Menggunakan teknologi hijau yang inovatif, IFC Tower 2 memiliki sejumlah
keunggulan termasuk daur ulang air hujan untuk pengairan, instalasi air dan teknologi
efisiensi energi di area publik serta kaca rendah emisi untuk mengurangi perpindahan panas
sekaligus memberikan lingkungan kerja dalam ruangan yang maksimal. Usaha-usaha
efisiensi energi ini dapat menghemat komsumsi energi 25 persen per tahun dan konsumsi air
6.000 m3.
Gambar 2: Penerapan konsep Green Building pada IFC tower

2
Tower kedua International Financial Centre terdiri dari 48 lantai dengan luas 50.200
m2. Rencananya gedung ini akan beroperasi pada kuartal pertama tahun depan. Saat ini
penyewa yang sudah bergabung antara lain Servcorp, Tokio Marine, Grant Thornton, Rintis,
Ithaca Resources, dll. Indonesia baru saja mendapat peningkatan status investasi oleh dua
biro pemeringkatan Fitch and Moodys. Peningkatan status ini diharapkan mendorong
pertumbuhan ekonomi dan menambah kepecayaan para investor. Meningkatkan investasi
asing secara langsung juga meningkatkan kebutuhan akan gedung perkantoran karena
semakin banyak korporat yang mendirikan usaha di Jakarta.
B. Fungsi Bangunan
Developer dari proyek International Financial Centre (IFC Tower 2) adalah PT.
Kepland Investama. PT. Kepland Investama adalah Directory yang berlokasi di Wisma BCA
II Lt. 44 Jalan Jendral Sudirman Kav 22-23 DKI Jakarta, Indonesia. PT. Kepland Investama
merupakan milik Keppel Group, salah satu developer terbesar kelompok multi- nasional
Singapura dengan bisnis utama di lepas pantai dan laut, properti serta infrastruktur. Salah
satu perusahaan properti terkemuka di Asia.
Berdasarkan hasil study kami dilapangan dapat disimpulkan bahwa bangunan ini
memiliki fungsi sebagai bangunan perkantoran yang memungkinkan pengguna dapat
beraktifitas seefektif mungkin demi terciptanya produktifitas kerja. Selain itu disamping
bangunan ini juga terdapat bangunan sejenis dengan tingkat ketinggian yang berbeda. Hal
lain yang melandasi pemilihan fungsi tersebut dipilih ialah kawasan ini merupakan segitiga
emasnya Jakarta, daerah dengan berbagai macam kesibukan dan bernilai jual tinggi. Terkait
pemilihan site, developer memilih daerah Jalan Jendral karena daerah ini merupakan pusat
bisnis atau disebut Financial District (Poros Sudirman-Thamrin-Kuningan). Hal lain yang
menjadi pertimbangan pembangunan gedung di wilayah ini dikarenakan dibagian samping
gedung sudah terdapat tower International Financial Centre 1, dengan
hal ini maka
developer berharap pengunjung akan lebih mudah mengingat International Financial Centre
dikarenakan letaknya yang terpusat pada satu titik strategis wilayah bisnis.
Gambar 3 : Letak kawasan IFC yang dinilai cukup
Sesuai dengan kondisi geografis Indonesia yang rawan akan terjadinya bencana
gempa, maka respon dari perencanaan bangunan ini mulai dari bagian pondasi yaitu
menggunakan pondasi boar pile. Alasan pihak IFC lebih memilih boar pile dari pada tiang
pancang yaitu karena memerhatikan lingkungan sekitar dimana, telah banyaknya banguanan
yang berdiri di sekeliling kawasan pembangunan IFC tower, selain itu disamping IFC tower
2 ini sudah terdapat IFC tower 1 yang didalamnya masih mewadahi kegiatan perkantoran.
Jika menggunakan tiang pancang, saat proses pemasangan tiang pancang melalui pemukulan
diesel hammer tentunya akan menghasilkan suara dan getaran yang keras yang dapat
mengganggu lingkungan sekitar, bahkan juga dapat merusak bangunan yang ada di kawasan
tersebut.
Selain dari segi struktur, respon yang juga diberikan sebagai antisipasi bencana gempa
yaitu menggunakan sistem struktur khusus untuk gempa yaitu menggunakan NY
Construction system. Dengan tangga dan pintu darurat baik pada bangunan. Kemudian
pengguna bangunan akan dievakuasi menuju tingkat ground bagian depan baik yang dari
basement maupun tower.
Untuk ketinggian bangunan, Tingkat ketinggian bangunan IFC tower ini adalah 48
lantai. Hail ini juga telah mendapat persetujuan dari pihak Pemerintah Kota, selain itu IFC
tower juga memperhatikan peraturan ketinggian bangunan yang diberlakukan pihak bandara
selaku penyedia layanan transportasi udara agar ketinggian gedung tidak mengganggu sistem
navigasi pesawat.
C. Tujuan Pengadaan Bangunan
Untuk mengatasi ancaman banjir dangempa, IFC Tower 2 telah mengaplikasikan
beberapa teknologi. Penerapan sistem sampit dilakukan demi mengatasi banjir. Sistem sampit
merupakan sistem drainase yang memilki kapasitas yang besar sehingga dapat meminimalisir
banjir. IFC Tower 2 juga dibangun dengan menggunakan sistem struktur khusus untuk gempa
yaitu menggunakan NY Construction system.
Konsep bangunan yang dimiliki oleh International Financial Center Tower 2
mengacu pada Green Building, hal ini berkaitan erat dengan keinginan IFC2 untuk
menghadirkan bangunan yang ramah lingkungan serta mendapatkan pencapaian setrifikasi
dari BCE. Goal yang dimiliki adalah agar IFC2 dapat gelar platinum dari lembaga sertifikasi
terkait. Estetika yang dimunculkan dalam badan gedung dan fasad memiliki fungsi pada
beberapa lantai dan hanya berupa kantilever pada beberapa lantai lainnya. Iconic Architecture
juga salah satu konsep dari gedung ini.
D. Proses Perencanaan
Proyek yang dijadikan objek observasi bertempat di wilayah Sudirman, Jakarta.
International Financial Centre tower 2. Pengaplikasian konsep desain dari IFC tower 2
adalah green building. Gedung perkantoran ini akan mejadi yang pertama di Jakarta dengan
penghargaan Internasional Green Mark GoldPLUS Award dari Building and Construction
Authority (BCA) of Singapore. Pemilihan konsep tersebut dilatarbelakangi oleh Indonesia
yang menjadi salah satu pusat ekonomi Asia yang tengah tumbuh pesat sehingga banyak
perusahaan-perusahaan yang ingin melebarkan usaha mereka khususnya di Jakarta.
Tahapan perencanaan yang digunakan secara garis besar dapat dikatakan sesuai
dengan materi yang didapat sebelumnya yaitu :
1. Identifikasi Persoalan
Tahap ini merupakan tahapan yang paling dasar, dimana sebelum mendesain maupun
membangun sebuah proyek harus mengidentifikasi persoalan yang ada. Pada proyek ini
permasalahan yang ada diambil dari keinginan pihak developer untuk meningkatkan kualitas
pelayanan serta fasilitasnya terhadap pelanggan dan pegawainya.
2. Perumusan tujuan umum
Setelah mengidentifikasi masalah yang ada terdapat tahap perumusan tujuan umum
dimana pada tahap ini data-data pada identifikasi masalah dapat dipakai dan dijadikan bahan
acuan tujuan dari pembangunan proyek tersebut, pada kasus International Financial Centre
tower 2 masalah peningkatkan kualitas pelayanan serta fasilitasnya terhadap pelanggan dan
pegawainya diatasi dengan memilih fungsi perencanaan proyek sebagai gedung dengan
sarana dan prasarana yang mengaplikasikan teknologi terbaru yang lebih baik yang menjadi
tujuan dari proyek tersebut.
3. Proyeksi keadaan di masa yang akan datang
Selain pemilihan fungsi sebagai gedung perkantoran dilihat dari peluang yang ada
pada masa yang akan datang maka proyek International Financial Centre tower 2 ini juga
memiliki kualitas yang lebih baik dibandingkan International Financial Centre tower 1.
Potesi tersebut nantinya akan meningkatkan kepuasan pelanggan serta penigkatan mutu
pegawai dan kesiapan persaingan IFC sebagai salah satu perusahaan financial yang patut
diperhitungkan didunia pada masa mendatang.
E. Dasar Perencanaan
a. Pedoman Perencanaan
International Financial Center (IFC) Tower 2, yang berada di Jl. Jendral Sudirman ini
menggunakan pedoman perencanaan berdasarkan peraturan-peraturan RDTRK (Rencana
Daerah Tata Ruang Kota). Untuk merespon peraturan tersebut arsitek mengajukan block plan
yang telah disetujui oleh pemerintah kota.
Di dalam Undang-Undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, Rencana
Detail Tata Ruang (RDTR) Kota, merupakan penjabaran dari Rencana Umum Tata
Ruang Wilayah Kota kedalam rencana distribusi pemanfaatan ruang dan bangunan serta
bukan bangunan pada kawasan kota. Dengan kata lain Rencana Detail Tata Ruang Kota
mempunyai fungsi untuk mengatur dan menata kegiatan fungsional yang direncanakan oleh
perencanaan ruang diatasnya, dalam mewujudkan ruang yang serasi, seimbang, aman,
nyaman dan produktif. Muatan yang direncanakandalam RDTR kegiatan berskala kawasan
atau local dan lingkungan, dan atau kegiatan khusus yang mendesak dalam pemenuhan
kebutuhannya. Rencana Detail Tata Ruang.
Kota dilakukan berdasarkan tingkat urgensi / prioritas / keterdesakan, penanganan
kawasan tersebut di dalam konstelasi wilayah kota. Rencana Detail Tata Ruang Kota juga
merupakan rencana yang menetapkan blok-blok peruntukan pada kawasan fungsional kota,
sebagai penjabaran kegiatan kedalam wujud ruang, dengan memperhatikan keterkaitan
antar kegiatan fungsi dalam kawasan, agar tercipta lingkungan yang serasi, selaras, seimbang
dan terpadu.
b. Tujuan Perencanaan
Untuk mengatasi ancaman banjir dangempa, IFC Tower 2 telah mengaplikasikan
beberapa teknologi. Penerapan sistem sampit dilakukan demi mengatasi banjir. Sistem sampit
merupakan sistem drainase yang memilki kapasitas yang besar sehingga dapat meminimalisir
banjir. IFC Tower 2 juga dibangun dengan menggunakan sistem struktur khusus untuk gempa
yaitu menggunakan NY Construction system.
Konsep bangunan yang dimiliki oleh International Financial Center Tower 2

mengacu pada Green Building, hal ini berkaitan erat dengan keinginan IFC2 untuk
menghadirkan bangunan yang ramah lingkungan serta mendapatkan pencapaian setrifikasi
dari BCE. Goal yang dimiliki adalah agar IFC2 dapat gelar platinum dari lembaga sertifikasi
terkait. Estetika yang dimunculkan dalam badan gedung dan fasad memiliki fungsi pada
beberapa lantai dan hanya berupa kantilever pada beberapa lantai lainnya. Iconic Architecture
juga salah satu konsep dari gedung ini.
c. Proses Perencanaan
Perencanaan merupakan suatu proses menyusun konsepsi dasar suatu rencana yang
berhubungan dengan pengambilan keputusan (decision making) untuk masa depan, baik
jangka panjang maupun jangka pendek, sehubungan dengan pokok pertanyaan: apa, siapa,
bagaimana, kapan, di mana, dan berapa, baik sehubungan dengan lembaga yang
dimanajemeni maupun usaha-usahanya.
Dalam proses perencanaan pada proyek International Financial Center Tower 2,
adabeberapahal yang menghambatjalannyapembuatangedung IFC Tower 2. Hambatan ini
dirasa tidak perlu dipublikasikan namun berkutat seputar kesalahan kesalahan teknis kecil
dan kontrak kerja yang terganggu.
Melakukan Tindakan untuk memperkecil masalah-masalah teknis dan kontak kerja
merupakan proses perencanaan yang matang, untuk mempercepat proses pekerjaan pada
proyek tersebut. Berdasarkan prediksi di atas, IFC Tower 2 sudah melakukan tindakan
terstruktur untuk mencapai tujuan pembangunan.
d. Penjadwalan
Penjadwalan dalam proyek IFC sendiri di laksanakan secara bersamaan baik proyek
perkantoran 1 dengan perkantoran lainnya. Sehingga dalam prosesnya tidak ada bagian yang
tidak berjalan. Sehingga penjadwalan dari kontraktor maupun konsultan sendiri sudah sangat
baik.
e. SifatPerencanaan
Sifat perencanaan sendiri didasarkan atas pertimbangan pekerjaan, waktu, dan
strategis. Sehingga sifat perencanaan dari IFC mendirikan perkantoran yang berdesain unik,
dan mempertimbangkan aspek banjir yang terdaat di Jakarta
f. Macam-MacamPerencanaan
1. Tingkatan Manajemen
Tingkatan manajemen sendiri terdiri dari konsultan ( mewakili pihak
owner ), dan pihak kontraktor beserta sub-sub kontraktornya. Sehingga dengan
manajemen bukan satu pihak, maka proyek milik swasta ini dapat berjalan
dengan baik. Berikut merupakan tingkatan manajemen perancanaan yang kami
dapat peroleh :
1.
Client : PT Kepland Investama
2.
Concept & Design Architect : NBBJ New York
3.
Project Architect : PT Pandega Desain Weharima
4.
Design Engineer (C&S,M&E cum Geotechnical) : TY Lin International Pte

Ltd
2.
5.
Local C&S Engineer : PT Konsultan TY Lin
6.
Local M&E Engineer : PT Asdi Swastya
7.
Quantity Surveyor : PT Langdon & Seah Indonesia
8.
Green Consultant : Kaer Pte Ltd
9.
Landscape Architect : PT Citrapersona Hijau
Jangka Waktu
Jangka waktu proyek ini sendiri di rencanakan akan selesai pada tahun
2016, demi memenuhi kebutuhan konsumen dan perkembangan pasar.
3.
Daerah Berlakunya
Berdasarkan daerah berlakunya, maka proyek ini merupakan proyek yang
bersifat dibuat secara lokal yaitu kota madya, karena daerah Jakarta Selatan sendiri
merupakan daerah yang perkembangannya sangat pesat.
g. Standar Perencanaan dan Peraturan Terkait

Pada study kasus bangunan International Financial Center (IFC tower 2) yang
berlokasi di Jalan Jedral Sudirman Jakarta, mengikuti peraturan-peraturan yang terkait
dengan pembangunan gedung tinggi yang disesuaikan dengan lokasi atau daerah
tempat pembangunan gedung ini. Peraturan yang ada pun terkait dengan masalah
lingkungan sekitar, wilayah peruntukan site tersebut serta kondisi-kondisi khusus

lainnya.
Peraturan-peraturan yang digunakan adalah RDTRK (Rencana Daerah Tata
Ruang Kota) dan peraturan Banadara Halim Perdana Kusuma. Untuk merespon
peraturan tersebut arsitek mengajukan block plan yang telah disetujui oleh pemerintah
kota.
Salah satu yang dijelaskan adalah mengenai peraturan Rencana Tata Ruang
Kota. Dapat dilihat pada gambar, lokasi proyek ini terletak di kawasan perkantoran,
perdagangan dan jasa. Penataan ruang wilayah ini dilakukan agar penataan kota secara
keseluruhan dapat diatur sesuai dengan fungsi dan kegunaannya masing-masing.
Gambar 4: Peta Rencana Pola Ruang Daratan Provinsi DKI Jakarta
h. Manfaat Perencanaan
Adapun manfaat dari perencanaan pada proyek ini dapat dilihat pada
perencanaan sirkulasi entrance yang dapat dirancang agar akses menuju gedung dapat
dicapai dengan mudah, walaupun pengerjaan bangunan masih berjalan tetapi seluruh
civitas yang akan melakukan aktifitas di International Financial Center, seperti
pegawai ataupun pengunjung tidak terganggu dengan aktifitas dari proses
penyelesaian gedung International Financial Center (IFC tower 2). Ketika seluruh
pengerjaan proyek telah selesai, sirkulasi entrance diatur ulang sehingga pemakai dari
entrance hanyalah pengunjung atau penghuni saja
3.7 Simpulan
Berdasarkan hasil observasi kami dilapangan dapat ditarik kesimpulan bahwa
International Financial Center merupakan bangunan komersil dengan grade A yang
berada di lokasi premium, Jalan Jendral Sudirman. Gedung perkantoran yang berada
di kawasan segitiga emas Jakarta. Sedang dalam proses konstruksi tower kedua yang
berada tepat di sebelah selatan tower pertama. PT. Kepland Investama sebagai
pemilik proyek International Financial Center (IFC) menyerahkan tanggungjawab
konsep dan desain pada NBBJ New York yang sudah sering menangani proyek high
rise building. Dalam hal konstuksi, PT. Kepland menyerahkan tanggungjawab utama
pada Samsung C&T.
International Financial Center tower 2 mengaplikasikan beberapa teknologi
seperti, penerapan sistem sampit untuk mengatasi banjir. Selain itu dibangun dengan
menggunakan sistem struktur khusus untuk gempa yaitu menggunakan NY
Construction system. Konsep bangunan yang dimiliki oleh International Financial
Center tower 2 mengacu pada Green Building dan Iconic Architecture, hal ini
berkaitan erat dengan keinginan IFC2 untuk menghadirkan bangunan yang ramah
lingkungan serta mendapatkan pencapaian setrifikasi dari BCE. Goal yang diharapkan
adalah agar IFC2 mendapat gelar platinum dari lembaga sertifikasi terkait. Estetika
yang dimunculkan dalam badan gedung dan fasad memiliki fungsi pada beberapa
lantai dan hanya berupa kantilever pada beberapa lantai lainnya.

Studek - Planning

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Studek - Planning

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

2 | Planning - I n t e r n a t i o n a l F i n a n c i a l C e n t e r

3.1 Latar Belakang Pengadaan Proyek

3.2.4 Klasifikasi Bangunan

KLASIFIKASI BANGUNAN GEDUNG

karakter, kompleksitas dan teknologi

karakter, kompleksitas dan teknologi

penggunaan dan persyaratan khusus

umur layanan di atas 20 tahun

umur layanan 5 s/d 10 tahun

umur layanan s/d 5 tahun

Resiko kebakaran tinggi mudah terbakarnya tinggi

mudah terbakarnya sedang

mudah terbakarnya rendah

daerah sangat aktif

daerah lipatan dengan retakan

daerah lipatan tanpa retakan

daerah gempa kecil

di daerah pinggiran kota

lebih dari 8 lantai

Zona Gempa pada Bangunan

3.2.6 Tingkat Ketinggian

3.2.7 Tingkat Resiko Kebakaran

Adapun faktor non-teknis kebanyakan diakibatkan oleh kelalaian manusia (human

Tidak tahu / kurang mengetahui prinsip dasar pencegahan / penanggulangan bahaya

Meletakkan barang-barang yang mudah terbakar tanpa menghiraukan norma-norma

Pemakaian listrik yang belebihan, melebihi kapasitas.

Menyalakan api ditempat terlarang / membuang puntung rokok sembarangan.

Adanya unsur kesengajaan.

2. Faktor Manajemen / Pengelola Gedung

Tidak ada / kurang komitmennya terhadap K3.

Kurang pengawasan terhadap kegiatan pengguna gedung.

Sistem penanggulangan kebakaran tidak memadai

Tidak dilakukan pelatihan penanggulangan bahaya kebakaran bagi pengguna gedung.

Sarana proteksi kebakaran tidak ada atau kurang

3.3 Tujuan Pengadaan Bangunan

Tujuan pengadaan bangunan biasanya bergantung pada kebutuhkan masyarakat dan

3.3.1.1 High Rise Building

International Conference on Fire Safety in High-Rise Buildingsmengartikan bangunan

New Shorter Oxford English Dictionary mengartikan bangunan tinggi sebagai

Massachusetts General Laws mengartikan bangunan tinggi lebih tinggi dari

Banyak insinyus, inspektur, arsitek bangunan dan profesi sejenisnya mengartikan

3.3.1.2 Mix-Use Building

lebih banyak variasi perumahan, lebih banyak unit-unit yang terjangkau

Pengembangan yang lebih compact, ada sinergi dalam pemakaianlahan

Aspek social lebih baik

Dapat meraih tujuan sekitar denganberjalan kaki, mengurangi biaya transportasi

Perbandingan antara investasi kondotel dan apartemen :

Perbandingan antara investasi kondotel dan hotel :

3.3.1.6 Sport Hall

Menyediakan fasilitas bagi atlet-atlet untuk mengasah kemampuan dan bakat.

Menjadi tempat diselenggarakannya event-event yang berkaitan dengan olahraga

Peraturan Daerah (Perda)

Serviceable (dapat dipergunakan)

6. Menurut Deacon, perencanaan adalah : upaya menyusun berbagai keputusan yang

Proses Perencanaan Struktur Bangunan Gedung

Bagian entrance apartemen harus menarik dan mudah dilihat.

Bagian entrance menyediakan tempat untuk: berjalan, kendaraan menurunkan

Kanopi entrance melindungi dari angin dan hujan.

Skala dan karakter entrance mengikuti desain bangunan.

3. Aktivitas Orang Tua Dan Anak Dilakukan Di Ruang Keluarga:

4. Akses Dari Ruang Tidur Ke Kamar Mandi:

5. Akses Dari Dapur Ke Kamar Mandi:

6. Servis Dari Dapur Ke Ruang Makan: