Anda di halaman 1dari 48

I

PENDAHULUAN

Topik-topik bahasan:
(1) Perancangan Kota sebagai perluasan bidang Arsitektur
(2) Perancangan Kota sebagai implementasi Rencana Kota
(3) Nilai-nilai, Kriteria Desain, Proses, dan Metode-Teknik
dalam Perancangan Kota
(4) Daftar Materi kuliah.

1.

Perancangan Kota sebagai perluasan bidang


Arsitektur
Karena kita sudah berada di bidang Arsitektur, maka lebih mudah bila kita

lihat Perancangan kota dari kacamata arsitektur. Perancangan kota dapat dilihat
sebagai perluasan bidang arsitektur. Mengapa demikian? Dari satu sisi skala atau
cakupan area, Arsitektur merancang bangunan pada satu persil (atau disebut berskala
mikro), sedangkan cakupan perancangan kota meluas tidak hanya satu persil tapi
suatu kawasan (yang biasanya terdiri dari banyak persil)dapat disebut juga sebagai
berskala mezo (lihat Gambar I-1). Dengan demikian, perancangan kota berkaitan
dengan penataan lingkungan fisik yang lebih luas daripada hanya satu persil seperti
yang dialami oleh bidang arsitektur. Karena dapat dilihat sebagai ekstensi dari
bidang Arsitektur, maka bidang Perancangan Kota (Urban Design) sering pula
disebut sebagai Arsitektur Kota.

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

Arsitektur

Perancangan Kota

Mikro

Mezo

Gambar I-1: Perancangan Kota sebagai ekstensi Arsitektur

Perluasan cakupan dari mikro ke mezo (kawasan) menimbulkan beberapa implikasi,


yaitu antara lain:

a)

Klien dan partisipasi


Dalam pekerjaan arsitektural, yang umumnya menangani satu persil, kita

melayani satu klien; sedangkan dalam perancangan kota, yang biasanya mencakup
banyak persil, maka perancang kota berhadapan dengan banyak pemilik persil yang
berarti

banyak

klien

atau

banyak

pengambil

keputusan.

Dengan

banyaknya

pengambil keputusan maka perancangan kota mau tidak mau perlu melibatkan
partisipasi mereka (partisipasi masyarakat atau pihak-pihak terkait).

b)

Masalah lingkungan
Dalam penanganan satu persil, masalah lingkungan kurang terasa, tapi bila

cakupan meluas ke kawasan, maka masalah kelestarian lingkungan menjadi lebih


nyata. Masalah lingkungan timbul akibat interaksi antar guna lahan dalam kawasan,
juga akibat kegiatan sirkulasi lalu lintas, dan sebagainya.

c)

Masalah sosial (hubungan antar manusia)


Satu persil berarti satu keluarga, tapi berkaitan dengan satu kawasan, terdapat

masalah hubungan antar keluarga, antar manusia atau disebut sebagai masalah sosial.
Masalah ini misalnya terwujud dalam kebutuhan akan fasilitas umum atau fasilitas

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

sosial, prasarana umum, serta juga kegiatan yang khas di masyarakat kita, yaitu
perdagangan sektor informal (kakilima).

2.

Perancangan Kota sebagai implementasi Rencana


Kota
Perencanaan kota (urban planning) menangani lingkungan binaan (built

environment) dalam lingkup kota (makro). Untuk melaksanakan hasil perencanaan


kota

diperlukan

program-program

penanganan

kawasan

(mezo),

maka

dapat

diartikan bahwa perancangan kota (urban design)sebagai penanganan lingkungan


binaan berskala mezomerupakan salah satu langkah implementasi (pelaksanaan)
rencana kota (lihat Gambar II-2).

Arsitektur

Mikro

Perancangan
Kota
Mezo

Perencanaan
Kota
Makro

Gambar II-2 :Perancangan Kota sebagai ekstensi Arsitektur dan


sebagai implementasi Perencanaan Kota

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

Sebagai implementasi rencana kota, perancangan kota mempunyai implikasi sebagai


berikut:

a)

Mengacu pada program atau isi rencana kota


Rencana kota yang berimplikasi ke kawasan dapat berupa: pelestarian

kawasan bersejarah, penataan kembali atau revitalisasi pusat kota, pengembangan


kota baru, pengembangan kawasan perumahan dan sebagainya. Perancangan kota
dapat

mengimplementasikan

program-program

tersebut,

sehingga

dapat

dikembangkan proyek perancangan kota berkaitan dengan pelestarian kawasan


bersejarah, dan sebagainya.

b)

Memanfaatkan perangkat implementasi rencana kota


Sebagai salah satu kegiatan implementasi rencana kota, maka perancangan

kota dapat dilaksanakan dengan memanfaatkan perangkat implementasi rencana


kota, yaitu antara lain perangkat pengendali pembangunan ruang kota, seperti:
perijinan lokasi atau guna lahan, peraturan bangunan, pemberian IMB, dan pada
kasus kota-kota di Amerika terdapat perangkat seperti: zoning, subdivison regulation,
dan sebagainya.

3.

Nilai-nilai, Kriteria Desain, Proses, dan MetodeTeknik dalam Perancangan Kota


Sebagai suatu usaha penataan lingkungan binaan, maka perancangan kota

memiliki nilai-nilai yang dianut. Nilai-nilai tersebut dapat dianut oleh semua orang
secara universal (misalnya: keindahan), dan ada pula yang hanya dianut oleh
sebagian orang atau kultur tertentuini dapat kita sebut sebagai nilai lokal.
Usaha penataan dilakukan dengan mengikuti suatu proses dan kriteria desain
tertentu; dan proses dan kriteria ini juga ada yang disepakati secara umum dan ada
pula yang hanya disepakati oleh masyarakat lokal. Bahkan, pada masa yang berbeda,
suatu masyarakat dapat menganut suatu proses perancangan kota yang berbeda pula.

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

Hal ini disebabkan mungkin karena terjadi pergeseran paradigma (cara pandang
terhadap kebenaran).
Dalam proses perancangan kota, dilakukan langkah-langkah yang dapat
didukung oleh metode dan teknik tertentu. Dalam khasanah pengetahuan bidang
perancangan kota, telah dikembangkan banyak metode dan teknik untuk mendukung
proses perancangan kota.

4.

Daftar Materi kuliah


Kumpulan bahan kuliah ini bersifat pengantar (introductory) dan lebih

menitikberatkan

pada

perancangan

kota

sebagai

implementasi

rencana

kota

daripada perancangan kota sebagai ekstensi Arsitektur. Berkaitan dengan itu dan
bahasan di atas, maka dengan tujuan untuk memahami perancangan kota, disiapkan
materi kuliah sebagai berikut:
a) definisi dan pengertian perancangan kota (Bab II);
b) pemahaman rencana kota dan pengaruhnya terhadap perancangan kota (Bab III);
c) menukik ke kawasan, pada bab berikutnya (Bab IV) dibahas unsur-unsur bentuk
fisik kota (kawasan); unsur-unsur ini dibahas dalam hal permasalahan pada
umumnya dan konsep-konsep perancangannya;
d) semua di atas dirangkai dalam suatu proses perancangan kota (Bab V) yang
disusun dari paradigma tertentu dan menghasilkan produk berupa: kebijakan,
rencana/rancangan, pedoman dan program;
e) untuk mengimplementasikan produk perancangan kota, dipakai metode-metode
pengendalian

pemanfaatan

ruang

kota

(kawasan)

dengan

memanfaatkan

perangkat pengendalian yang ada di Indonesia pada umumnya dan hasil belajar
dari pengalaman Amerika Serikat (Bab VI).
Selain materi di atas, sebenarnya masih banyak materi-materi nilai-nilai (values),
kriteria, metode-teknik, dan materi tematik (tergantung tema yang dipilih atau
dihadapi), seperti antara lain:
a)

pelestarian kawasan bersejarah;

b)

revitalisasi kawasan perkotaan (pusat kota);


Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

c)

pelestarian lingkungan (ekologis) perkotaan;

d)

penanganan kakilima.

Untuk materi-materi tersebut, dalam buku ini, hanya ditunjukkan daftar acuannya
(Bab VII). Mahasiswa dapat membaca sendiri sebagai insan yang mampu belajar
secara mandiri. Beberapa tema atau topik yang mengandung pelajaran tentang nilai,
kriteria, dan metode-teknik tertentu dapat saja menjadi bahan kuliah yang temporer
(berbeda-beda dari masa ke masa) pada semester ini atau dijelaskan dengan
gambaran kasus atau proyek tertentu pada semester berikutnya, yaitu dalam mata
kuliah Perancangan Kota II.
Selain daftar acuan atau bacaan yang dianjurkan, pada akhir buku ini
diberikan pula daftar websites (Lampiran) yang memuat materi-materi yang terkait
dengan perancangan kota. Secara umum, terdapat dua macam website, yaitu: (1)
pusat kajian atau pendidikan perancangan kota, dan (2) proyek atau kegiatan
empiri perancangan kota yang dilaporkan oleh pelakunya.

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

II

DEFINISI & PENGERTIAN


PERANCANGAN KOTA

Topik-topik yang dibahas:


(1) Definisi & pengertian Perancangan Kota
(2) Perbedaan perancangan kota dengan perencanaan kota dan
perancangan arsitektur
(3) Gambaran proyek-proyek perancangan kota (dalam rangka
memperjelas pengertian perancangan kota)

1.

Definisi & Pengertian Perancangan Kota


Saat ini, istilah perancangan kota (urban design) mempunyai arti yang

berbeda-beda di negara yang satu dengan di negara yang lain, bahkan juga berbedabeda antar pribadi. Minaret Branch (1995: 201) mengatakan bahwa:

Di dalam perencanaan kota komprehensif, perancangan kota


memiliki suatu makna yang khusus, yang membedakannya dari
berbagai aspek proses perencanaan kota. Perancangan kota
berkaitan dengan tanggapan inderawi manusia terhadap lingkungan
fisik kota: penampilan visual, kualitas estetika, dan karakter
spasial.

Harry Anthony (dalam buku Antoniades, 1986: 326) memberi pengertian bahwa
perancangan kota merupakan

pengaturan unsur-unsur fisik lingkungan kota

sedemikian rupa sehingga dapat berfungsi baik, ekonomis untuk dibangun, dan
memberi kenyamanan untuk dilihat dan untuk hidup di dalamnya. Frederick Gutheim
(dalam Antoniades, 1986: 326) menyatakan bahwa perancangan kota (urban design)
merupakan bagian dari perencanaan kota (urban planning) yang menangani aspek
estetika dan yang menetapkan tatanan (order) dan bentuk (form) kota. Selanjutnya,

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

Antoniades (1986: 326) juga mendukung pendapat di atas bahwa perancangan kota
menangani permasalahan keindahan kota yang tercermin dari fisik kota yang
dirancang oleh perancang kota.
Dari beberapa definisi di atas dapat ditarik beberapa kata kunci tentang
perancangan kota, yaitu:
1)

Pengaturan unsur fisik lingkungan kota.

2)

Berkaitan

dengan

tanggapan

inderawi,

yaitu

aspek

estetika/keindahan,

penampilan visual.
3)

Merupakan bagian dari perencanaan kota.

Sebagai catatan: kunci ketiga di atas masih menjadi perdebatan antara para perencana
kota dan para arsitek, seperti dibahas di bagian berikut.

2.

Perbedaan Perancangan Kota dengan Perencanaan


Kota dan Perancangan Arsitektur
Pittas dan Ferebee (1982: 10) menjelaskan bahwa perancangan kota

merupakan bidang ilmu yang unsur-unsurnya meminjam dariantara lainbidangbidang ilmu arsitektur, lansekap, administrasi publik, hukum, sosiologi, dan geografi
perkotaan. Sebagai sebuah bidang ilmu, perancangan kota mempunyai perbedaan
dengan perencanaan kota maupun dengan arsitektur.
Perencanaan

kota

memandang

perancangan

kota

sebagai

salah

satu

implementasi rencana kota, sedangkan para arsitek melihat perancangan kota tidak
selalu harus demikian, tetapi dapat timbul sebagai usaha untuk mengatasi problema
perkotaan secara praktis lewat pengaturan bentuk-bentuk fisik (Antoniades, 1986:
326-327). Perencanaan kota (urban planning), meskipun berkaitan dengan tata ruang
dan juga, antara lain, ekonomi, sosial, budaya; tapi biasanya tidak berkaitan dengan
kualitas visual lingkungan. Perancangan arsitektural, di lain pihak, berfokus pada
bangunan secara individual (tunggal).

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

Melanjutkan perbedaan dengan perencanaan kota dan arsitektur di atas, Pittas


dan Ferebee (1982: 12-13) mendeskripsikan tentang karakteristik perancangan kota,
yaitu:
1)

Perancangan kota mempunyai dimensi publik (masyarakat luas); dan hal ini
tidak tergantung pada tempat pelaksanaannya: di tanah milik umum ataupun di
tanah milik pribadi.

2)

Jangka waktu pelaksanaan hasil perancangan kota mempunyai jangka waktu


yang lebih lama daripada hasil perancangan arsitektur atau arsitektur lansekap.

3)

Perancangan kota lebih bersifat memungkinkan perubahan lingkungan buatan


daripada melaksanakan perubahan tersebut.

4)

Perancangan kota seringkali perlu dilakukan secara anonim, berbeda dengan


perancangan arsitektur yang nama arsiteknya ditonjolkan.

5)

Perancangan kota berorientasi ke proses nilai di samping juga berorientasi


produk.

6)

Perhatian

perancangan

kota

lebih

tertuju

kepada

komposisi

bangunan-

bangunan dalam lingkungan visual publik serta hubungannya dengan ruang


terbuka publik daripada ke bangunan tunggal.
7)

Perancangan kota menyadari adanya klien yang pluralistis (berkaitan dengan


berbagai

institusi

pemerintah

dan

swasta),

dan

perancangan

kota

mengembangkan metode pembelajaran untuk tipe klien seperti itu.


8)

Hasil perancangan kota bersifat lebih relativistis dibanding produk arsitektur,


tapi lebih pasti dibanding hasil perencanaan kota.

9)

Tidak seperti pendidikan perencanaan kota, perancangan kota menyadari batasbatas spasial maupun dimensional dalam melihat dunia (dengan pandangan
keruangan tiga dimensi).

10)

Tidak seperti pendidikan arsitektur, perancangan kota memberi nilai yang lebih
pada program (proses) daripada terhadap artefak (produk berupa fisik).

11)

Dalam sejarah, rancangan kota yang baik tidak selalu

dihasilkan oleh

perancang kota yang hebat.


12)

Pendidikan perancangan kota menuntut pemberian materi tentang ilmu-ilmu


sosial, hukum, ekonomi dan administrasi perusahaan.

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

Kemampuan dalam mengolah bentuk dan hubungan tiga dimensi diperlukan.


Pendidikan ini juga memerlukan kolaborasi dan kemampuan untuk bekerja
dalam kerangka institusional.

Dari bahasan tentang perbedaan di atas, dapat ditarik ringkasan tentang perbedaan
perancangan kota dibanding perencanaan kota dan arsitektur, seperti gambar berikut:

Perancangan kota berada "di antara"


arsitektur dan Perencanaan Kota
PERENCANAAN
KOTA

ARSITEKTUR
PERANCANGAN
KOTA

bangunan di
persil tunggal

Ruang umum &


bangunan-bangunan
dari aspek publik

Kebijaksanaan
publik

Gambar II-1: Perbedaan Perancangan Kota, Perencanaan Kota, dan Arsitektur

3.

Gambaran Proyek-Proyek Perancangan Kota


Untuk

disampaikan

memperjelas
beberapa

pengertian

gambaran

tentang

tentang

perancangan

kegiatan

dan

kota,

berikut

ini

proyek-proyek tentang

kegiatan dan proyek-proyek perancangan kota. Sebagai catatan, perancangan kota


dapat mempunyai skala wawasan atau skala yanglebih luas lagi, yaitu skala kota.
Pada skala kawasan, menurut Branch (1995: 201-202), obyek perancangan
kota dapat mencakup antara lain: lingkungan suatu bangunan atau sekumpulan
bangunan, suatu taman atau plaza, boulevard atau jalur pejalan kaki, tiang lampu atau
pemberhentian bis. Pada skala kota, menurut Lynch (196)), perancangan kota
berkaitan

dengan

elemen

visual

utama

yang

meliputi:

tengaran

(landmark),

pemusatan (nodes), kawasan (district), jejalur (paths), dan tepian (edges). Lebih jelas

10

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

lagi, Dannenbrink (dalam Branch, 1995: 200) mendeskripsikan perancangan kota


sebagai berikut:
Perancangan kota adalah proses dan hasil pengorganisasian dan
pengintegrasian seluruh komponen lingkungan (buatan dan alam),
sedemikian rupa sehingga akan meningkatkan citra setempat dan
perasaan berada di suatu tempat (sense of place), dan kesetaraan
fungsional, serta kebanggaan warga dan diinginkannya suatu tempat
menjadi tempat tinggal. Hal tersebut dapat diterapkan pada berbagai
seting dan kepadatan fisik, mulai dari daerah perkotaan, pinggiran
kota, hingga pedesaan .. mulai dari skala lingkungan permukiman
hingga keseluruhan daerah, dan dapat terpusatkan pada permasalahan
kota secara keseluruhan atau komponen khusus, misalnya lingkungan
permukiman, pusat bisnis, sistem ruang terbuka, atau karakter jalan
utama.

Sebagai

gambaran

proyek

perancangan

kota

adalah

Pengembangan

Kawasan

Malioboro, Yogyakarta, yang mengatur antara lain fasade dan ketinggian bangunanbangunan di sepanjang jalan Malioboro tersebut. Contoh lain: perancangan kampus
UGM, dan perancangan kawasan sekitar Monumen Yogya Kembali (Yogyakarta).
Di bawah ini beberapa gambaran proyek perancangan kota yang diangkat
dari beberapa pustaka:

Gambar II-2: Usulan Pembangunan kembali pinggiran Wilmington City


Center, DelawareHasil kerja mahasiswa Studio semester III, sebuah
sekolah Urban Design di AS (sumber: Pittas & Ferebee, 1982: 79, Fig. 3)

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

11

Gambar II-3:
Rancangan jalan dengan
pepohonan di tepinya yang
telah terwujud
(sumber: Urban
Redevelopment Authority,
1996: 17)

Acuan
Antoniades, Anthony C., 1986, Architecture and Allied Design: An Environmental
Design Perspective, Second Edition, Kendall/Hunt Publishing Company,
Dubuque, Iowa.
Branch, Melville C., 1995, Perencanaan Kota Komprehensif: Pengantar &
Penjelasan, Terjemahan: B. H. Wibisono & A. Djunaedi, Gadjah Mada
University Press, Yogyakarta.
Lynch, Kevin, 1960, The Image of the City, MIT Press, Cambridge, MA.
Pittas, M., dan Ferebee, A. (editors), 1982, Education for Urban Design, Institute for
Urban Design, Purchase, New York.
Urban Redevelopment Authority, (August) 1996, New Down Town: Ideas for the
City of Tomorrow, Urban Redevelopment Authority, Singapore.

12

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

Daftar Bacaan yang Dianjurkan


Shirvani, Hamid, 1985, The Urban Design Process, Van Nostrand Reinhold, New
York, hal. 6-8 (The Domain of Urban Design).
Steger, Charles W., 1997, Urban Design, dalam John M. Levy, Contemporary
Urban Planning, Fourth Edition, Prentice Hall, Upper Saddle River, NJ.,
hal. 141-168.
Beckley, Robert M., 1979, Urban Design, dalam Anthony J. Catanese dan James
C. Snyder, Introduction to Urban Planning, McGraw-Hill Book, New
York, hal. 62-103.

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

13

III

RENCANA KOTA DAN


PENGARUHNYA KE
PERANCANGAN KOTA

Topik-topik yang dibahas:


(1) Pengertian dan macam rencana kota
(2) Proses penyusunan rencana kota
(3) Produk perencanaan kota yang mempengaruhi perancangan
kota

1.

Pengertian dan Macam Rencana Kota


Di

Amerika,

rencana

kota

umumnya

disebut

sebagai

rencana

kota

komprehensif (comprehensive urban plan). Rencana kota ini diartikan sebagai


kebijaksanaan jangka panjang (20

30 tahun) mengenai distribusi keruangan

(spasial) obyek, fungsi dan kegiatan dan tujuan (Catanese dan Snyder, 1979: 194).
Rencana kota mengkoordinasikan kegiatan Pemerintah dan kegiatan swasta atau
masyarakat dalam membangun fisik dan keruangan kotanya.
Dalam praktek perencanaan kota di Indonesia saat ini, para perencana
mengacu pada Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 2 Tahun 1987) (tentang
Pedoman Penyusunan Rencana Kota). Dalam peraturan tersebut, Pasal 1 (butir d)
disebutkan pengertian rencana kota, sebagai berikut:

Rencana kota adalah rencana pengembangan kota yang disiapkan


secara teknis dan non-teknis, baik yang ditetapkan Pemerintah Pusat
maupun Pemerintah Daerah yang merupakan rumusan kebijaksanaan
pemanfaatan muka bumi wilayah kota termasuk ruang di atas dan di
bawahnya serta pedoman pengarahan dan pengendalian bagi
pelaksanaan pembangunan kota.

14

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

Selain itu, peraturan di atas juga menjelaskan bahwa suatu rencana kota bertujuan
supaya kehidupan warga kota menjadi aman , tertib dan lancar dan sehat melalui:
a) Perwujudan pemanfaatan ruang kota yang serasi dan seimbang sesuai dengan
kebutuhan dan kemampuan daya dukung pertumbuhan dan perkembangan kota.
b) Perwujudan

pemanfaatan

ruang

kota

yang

sejalan

dengan

tujuan

serta

kebijaksanaan Pembangunan Nasional dan Daerah.


Rencana kota (yang menjadi tanggung jawab Pemerintah Daerah) dibedakan menjadi
tiga macam, yaitu:
1) Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK)
2) Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK)
3) Rencana Teknik Ruang Kota (RTRK).
Perbedaan antar ketiga macam rencana tersebut terlihat pada tabel di bawah ini.

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

15

Tabel III-1: Perbandingan antara macam rencana kota

Macam
Rencana
RUTRK

RDTRK

Lingkup Wilayah
seluruh wilayah
adminitrasi kota

Isi Rencana

Kebijaksanaan pengembangan kota


Rencana pemanfaatan ruang kota
Rencana struktur tingkat pelayanan kota
Rencana sistem transportasi
Rencana sistem jaringan utilitas kota
Rencana pengembangan pemanfaatan
air baku
Indikasi unit pelayanan kota
Rencana pengelolaan pembangunan
kota

Kebijaksanaan pengembangan
penduduk
Rencana pemanfaatan ruang bagian
wilayah kota
Rencana struktur tingkat pelayanan
Rencana sistem jarangan fungsi jalan
Rencana sistem jaringan utilitas
Rencana kepadatan bangunan
lingkungan
Rencana ketinggian bangunan
Rencana garis sempadan atau garis
pengawasan jalan
Rencana indikasi unit pelayanan
Rencana tahapan pelaksanaan
pembangunan
Pengelolaan penanganan lingkungan
RTRK
sebagian atau
Rencana tapak pemanfaatan ruang
seluruh kawasan
Pra rencana pola dan konstruksi
tertentu yang
jaringan jalan
dapat merupakan
Pra rencana bentuk dan konstruksi
satu atau beberapa
jaringan utilitas
unit lingkungan
Pra rencana bentuk dan konstruksi
perencanaan
bangunan gedung
Rencana indikasi proyek
Sumber: PerMendagri No. 2 Tahun 1987

16

sebagian atau
seluruh wilayah
adminitrasi kota
yang dapat
merupakan satu
atau beberapa
kawasan tertentu

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

Skala Peta
1 : 10.000
(untuk kota
berpenduduk
kurang dari 1
juta jiwa);
1 : 20.000
(untuk kota
berpenduduk
lebih dari 1 juta
jiwa).
1 : 5.000
dengan
penggambaran
geometrik yang
dibantu dengan
titik-titik
kendali.

1 : 1.000

2.

Proses Penyusunan Rencana Kota


Proses perencanaan kota yang menganut faham perencanaan komprehensif,

secara umum terlihat pada gambar sebagai berikut:

Penelitian perencanaan:
Pengumpulan dan pengolahan data
Analisis dan pembuatan proyeksi

Perumusan tujuan dan sasaran


Perencanaan

Perumusan rencana:
Pembuatan alternatif-alternatif rencana
Evaluasi dan seleksi alternatif
Penyusunan dokumen rencana

Imple mentasi rencana

Pengkajian ulang dan perubahan


rencana
Gambar III-1: Salah satu model proses perencanaan kota komprehensif
(diangkat dari: Levy, 1997: 104-111).

Istilah komprehensif yang arti katanya ialah menyeluruh, dalam hal ini diartikan
bahwa dalam penelitian perencanaan semua aspek perkotaan dianalisis. Aspek-aspek
tersebut, menurut PerMendagri No. 2 Tahun 1987 Pasal 22 meliputi antara lain:
1)

Aspek fisik dasar

2)

Aspek lingkungan hidup

3)

Aspek kependudukan dan kebudayaan

4)

Aspek penggunaan tanah


Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

17

5)

Aspek status penguasaan tanah

6)

Aspek perekonomian

7)

Aspek fasilitas dan utilitas

8)

Aspek sistem transportasi

9)

Aspek keruangan dan pembiayaan pembangunan kota

10)

Aspke kelembagaan Pemerintahan dan Pengelolaan Kota.

Berbagai aspek tersebut di atas juga menjadi kajian dalam perancangan kota. Selain
itu, beberapa masalah yang biasa dihadapi perancangan kota, seperti misalnya: citra
kota (image of the city), juga menjadi bahan masukan bagi proses perencanaan kota
(tahap penelitian perencanaan).

3.

Produk Perencanaan Kota yang Mempengaruhi


Perancangan Kota
Untuk skala bagian wilayah kota, macam rencana kota yang secara umum

mempengaruhi perancangan kota adalah RDTRK, terutama bagian-bagian rencana


yang berkaitan dengan:
1) macam pemanfaatan ruang kota
2) sistem jaringan fungsi jalan
3) sistem jaringan utilitas
4) kepadatan bangunan lingkungan
5) ketinggian bangunan
6) garis sempadan atau garis pengawasan jalan.
Untuk skala kawasan, bila telah ada RTRK, maka pra rencana teknis yang diatur
dalam RTRK juga menjadi pertimbangan dalam perancangan kawasan.
Disamping rencana kota, terdapat peraturan-peraturan atau kebijaksanaan
Pemerintah Daerah lainnya yang dapat mempengaruhi perancangan kota, yaitu antara
lain:

peraturan

bangunan,

kebijaksanaan

pelestarian

bangunan

kawasan bersejarah, dan peraturan Pemerintah tentang cagar budaya.

18

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

bersejarah

atau

Beberapa program pembangunan juga dapat mempengaruhi atau mendorong


perancangan kota, misalnya: revitalisasi pusat kota, pengatasan kawasan kumuh,
konsolidasi lahan perkotaan. Di samping itu, program pengembangan kegiatan
pariwisata juga dapat mendorong kegiatan perancangan kota atau kawasan, seperti
misalnya: taman rekreasi, taman budaya, dan kompleks peninggalan purbakala.

Acuan
Catanese, A. J., dan Snyder, J. C., 1979, Introduction to Urban Planning, McGrawHill Book Company, New York.
Levy, John M., 1997, Contemporary Urban Planning, Fourth Edition, Prentice-Hall,
Upper Saddle River, NJ.
PerMendagri No. 2 Tahun 1987, Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 2 Tahun
1987 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Kota, Departemen Dalam
Negeri, Jakarta.

Daftar Bacaan yang Dianjurkan


Levy, John M., 1997, Contemporary Urban Planning, Fourth Edition, Prentice-Hall,
Upper Saddle River, NJ.: hal. 102 112 (Chapter 8: The
Comprehensive Plan).
PerMendagri No. 2 Tahun 1987, Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 2 Tahun
1987 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Kota, Departemen Dalam
Negeri, Jakarta.

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

19

IV

UNSUR-UNSUR BENTUK
FISIK KOTA:
PERMASALAHAN &
KONSEP-KONSEP
PERANCANGANNYA

Topik-topik yang dibahas:


(1) Domain (lingkup) bidang perancangan kota
Unsur-unsur bentuk kota:
(2) Guna lahan
(3) Bentuk dan massa bangunan
(4) Sirkulasi dan perparkiran
(5) Ruang terbuka
(6) Jalan pedestrian
(7) Pendukung kegiatan
(8) Perpapanan-nama
(9) Preservasi

1.

Domain (lingkup) Bidang Perancangan Kota


Untuk merumuskan unsur-unsur bentuk fisik kota, perlu dirumuskan terlebih

dulu domain atau lingkup bidang perancangan kota. Seperti telah dijelaskan di
bagian sebelumnya, perancangan kota (urban design) dalam hal ini dipandang
sebagai bagian dari proses perencanaan kota (urban planning) yang berkaitan dengan
kualitas fisik lingkungan kota. Dalam hal kualitas fisik ini, perencana dan perancang
kota tidak akan dapat merancang seluruh unsur bentuk fisik kota, kecuali bila yang
dihadapi kota baru atau kawasan kosong yang akan direncanakan (Shirvani, 1985:6).

20

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

Domain

perancangan

kota

terbentang

dari

tampilan

muka

bangunan

(eksterior) ke luar (ke ruang publik diantara bangunan-bangunan). Berkaitan dengan


ini Barnett (1974, dalam Shirvani, 1985: 6) mengatakan bahwa domain perancangan
kota sebagai "merancang kota tanpa merancang bangunan-bangunan". Dengan kata
lain, domain tersebut mencakup ruang-ruang di antara bangunan-bangunan.
Dalam hal ruang-ruang luar tersebut, berdasar pengalaman "Urban Design
Plan of San Fransisco, 1970"

(Wilson et. al, 1979 dalam Shirvani, 1985: 6), ruang-

ruang dikelompokan menjadi empat group, yaitu:


1) pola dan citra internal: menjelaskan maksud ruang-ruang di antara bangunanbangunan dalam lingkup kawasan kota, terutama dalam hal focal points,
viewpoints, landmarks, dan pola gerak;
2) bentuk dan citra eksternal: berfokus pada skyline (garis langit) kota, serta citra
dan identitas kota secara keseluruhan;
3) sirkulasi dan perparkiran: mengkaji karakteristik jalan (dalam hal: kualitas
pemeliharaan, kepadatan ruang, tatanan, kemonotonan, kejelasan rute, orientasi
ke tujuan, keselamatan, dan kemudahan gerakan), serta persyaratan dan lokasi
perparkiran;
4) kualitas

lingkungan:

berkaitan

dengan

sembilan

faktor,

yaitu

kecocokan

penggunaan, kehadiran unsur alam, jarak ke ruang terbuka, kepentingan visual


dari fasad jalan, kualitas pandangan, kualitas pemeliharaan, kebisingan, dan
iklim setempat.
Pengelompokan di atas belum menunjukkan unsur-unsur bentuk fisik kota dalam
perancangan

kota.

Unsur-unsur tersebut, dijelaskan oleh Shirvani (1985: 7-8),

meliputi delapan butir, yaitu:


1) guna lahan
2) bentuk dan massa bangunan
3) sirkulasi dan perparkiran
4) ruang terbuka
5) jalan pedestrian
6) pendukung kegiatan
7) perpapanan - nama
8) preservasi.
Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

21

Tiap unsur dijelaskan di bagian berikut ini dengan pola bahasan yang dimulai dengan
pengertian unsur tersebut (bila perlu, dan termasuk pula penjelasan mengapa unsur
tersebut diperlukan dalam perancangan kota dan keterkaitannya dengan unsur
lainnya), isu atau permasalahan utama berkaitan dengan unsur tersebut, serta solusi
atau konsep perancangan unsur tersebut1.

2.

Guna Lahan

Pengertian
Guna

lahan

merupakan kebijakan Pemerintah kota yang bersifat dua

dimensional (dalam bentuk peta) tapi berpengaruh pada rancangan tiga dimensi
(bangunan) di atas lahan tersebut. Guna lahan juga berkaitan dengan sirkulasi dan
perparkiran.
Isu atau permasalahan utama
Tiga masalah utama terjadi berkaitan dengan penerapan sistem guna lahan
atau pemintakatan (zoning) perkotaan yaitu:
(1)

tidak adanya diversifikasi kegiatan dalam zona yang sama ("terlalu seragam"
menyebabkan hanya ramai pada waktu tertentu");

(2)

kurang memperhitungkan faktor lingkungan dan fisik alamiah;

(3)

masalah pemeliharaan dan perbaikan prasarana kota.

Solusi atau konsep perancangan


Solusi yang ditawarkan menyangkut penggunaan lahan campuran yang dapat
mendorong kegiatan terjadi "24 jam", dengan peningkatan sirkulasi pendestrian,
penggunaan yang lebih baik terhadap sistem prasarana, dilakukannya analisis
berbasis lingkungan, dan peningkatan pemeliharaan dan perbaikan prasarana.
Terhadap kawasan yang "mati kehidupan" dapat dilakukan solusi modifikasi
guna lahan. Sekolah yang kekurangan murid dan bangkrut dapat dialih-gunakan

22

Penjelasan tentang kedelapan unsur tersebut diangkat dari Shirvani (1985: 8-46)

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

menjadi mall, misalnya. Contoh lain, pergudangan atau bangunan indistri yang sudah
tidak terpakai dapat disulap menjadi "tokok gudang rabat" (seperti toko "Alfa" di
Yogyakarta).

3.

Bentuk dan Massa Bangunan

Pengertian
Umumnya, peraturan bangunan mengatur ketinggian, sempadan dan coverage
bangunan. Pengalaman beberapa proyek perancangan kota menyarankan untuk
meliputi pula "penampilan dan konfigurasi bangunan", misal berkaitan dengan
warna, bahan bangunan, tekstur, bentuk muka (fasad). Secara tradisional, hal-hal ini
menjadi hak arsitek bersama kliennya. Tapi, sebenarnya hal ini menyangkut
kepentingan

masyarakat

dan

berdampak

pada

lingkungan

kota.

Contohnya:

penggunaan kaca pantul cahaya untuk bangunan tinggi, dan pengubahan tampilan
muka bangunan bersejarah.
Isu atau permasalahan utama
Isu utama dalam hal ini menyangkut "keseimbangan" hak antara arsitek
perancang bangunan individual dan Pemerintah (mewakili perancang kota), dalam
hal perancangan eksterior bangunan dan ruang-ruang antara bangunan. Spreiregen
(1965, dalam Shirvani, 1985: 23) menyebutkan tiga isu utama yang berkaitan dengan
bentuk dan massa bangunan perkotaan, yaitu:
(1)

"skala"

yang

berkaitan

dengan

ketinggian

pandang

manusia,

sirkulasi,

bangunan-bangunan berdekatan, dan ukuran lingkungan;


(2)

"ruang kota" berkaitan dengan bentuk-bentuk bangunan, skala dan suasana


penutupan ruang antar bangunan, dan macam ruang kota;

(3)

"massa perkotaan" meliputi bangunan-bangunan, permukaan tanah, obyekobyek dalam ruang yang dapat membentuk ruang kota dan membentuk pola
kegiatan, dalam skala besar atau kecil.

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

23

Solusi atau konsep perancangan


Pemerintah kota perlu menyususn pedoman perancangan bentuk dan massa
bangunan (dari segi perancangan kota) berdasar studi/analisis yang komprehensif
tentang data fisik kota yang ada (bentuk bangunan dan unsur-unsur fisik). Contoh
pedoman yang pernah dibuat: Residential Design Guidelines disusun oleh San
Fransisco Planning Department (Shirvani, 1985: 17-18).

4.

Sirkulasi dan Perparkiran

Isu dan permasalahan utama


Perparkiran mempunyai dua dampak langsung terhadap kualitas lingkungan,
yaitu: (1) keberlangsungan kegiatan perdagangan di pusat kota, dan (2) dampak
visual bentuk kota. Sirkulasi dapat membentuk, mengarahkan, dan mengendalikan
pola kegiatan (dan juga pembangunan) kota.
Solusi dan konsep perancangan
Solusi perparkiran meliputi: (1) permbangunan fasilitas parkir pada kawasan
yang

belum

mempunyai

dengan

cukup

memadai,

dengan

mempertimbangkan

dampak visual bentuk kotanya; (2) penggunaan ganda terhadap fasilitas parkir yang
ada (misal: parkir perkantoran yang hanya dipakai siang hari dapat digunakan untuk
parkir kegiatan perdagangan di malam hari); (3) "paket parkir", yaitu perusahaan
yang mempunyai karyawan banyak perlu punya kawasan parkir tersendiri dekat atau
jauh (remote) dari lokasi perusahaan (satu paket dengan pendirian perusahaannya);
dan (4) parkir di pinggir kota atau pinggir pusat kota, yang dibangun pengembang
dengan bantuan Pemerintah (dari lokasi tersebut disediakan angkutan murah ke pusat
kota).
Dalam hal penanganan sirkulasi, Shirvani (1985: 26) menawarkan tiga azas
perancangan, yaitu:
1) Ruang jalan perlu dijadikan sebagai "unsur ruang terbuka visual positif" dengan
cara:

24

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

a) menutupi dan membuat pengatasan lansekap terhadap tampilan yang "kurang


sedap dipandang";
b) memberi persyaratan tinggi dan sempadan bagi bangunan dekat jalan;
c) membangun median jalan bertaman;
d) meningkatkan kualitas lingkungan alam yang terlihat dari jalan.
2) Jalan dapat memberi orientasi kepada para pengemudi kendaraan dan membuat
lingkungan menjadi jelas, dengan cara:
a) menyediakan

palet

lansekap

untuk

menegaskan

batas

lingkungan

atau

kawasan yang terlihat dari jalan;


b) membuat perlengkapan jalan dan pencahayaan sehingga jalan terlihat jelas di
siang maupun malam hari;
c) mengkaitkan unsur jalan dengan obyek pandang penting (vistas) dan referensi
penting (vistas) dan referensi visual (memudahkan untuk mengingat-ingat
suatu tempat atau jalan) ke guna lahan terdekat atau landmark;
d) membedakan tingkatan jalan dengan pembedaan sempadan, tampilan ruang
jalan, dan sebagainya.
3) Pemerintah dan masyarakat perlu bekerja sama dalam mencapai tujuan ini.
Solusi lain terhadap isu sirkulasi dapat dilakukan dengan strategi manajemen
lalulintas, serta penyebaran kegiatan antar kawasan di kota (desentralisasi kegiatan
yang menimbulkan lalulintas banyak). Secara umum, kecenderungan penanganan
lalu lintas perkotaan meliputi: (1) peningkatan mobilitas gerak di pusat perdagangan
kota, (2) tidak mendorong penggunaan kendaraan pribadi, (3) mendorong pemakaian
kendaraan umum, dan (4) peningkatan akses ke pusat perdagangan kota.

5.

Ruang Terbuka

Pengertian
Pengertian "ruang terbuka" (open space) bagi tiap orang mungkin berbedabeda, tapi dalam hal ini, ruang terbuka meliputi: lansekap, hardscape (jalan, trotoar,
dan sebagainya), taman, dan ruang rekreasi di kota. Unsur-unsur ruang terbuka
Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

25

mencakup: taman dan alun-alun, ruang hijau kota, perabot jalan/ruang kota, kioskios, patung, jam kota, dan sebagainya.
Isu atau permasalahan utama
Pada masa lalu, ruang terbuka tidak pernah dirancang tapi menjadi akibat
setelah bangunan-bangunan berdiri. Dengan kata lain, ruang terbuka belum menjadi
unsur terpadu dalam perancangan fisik.
Solusi atau konsep perancangan
Dalam perancangan kota, ruang terbuka perlu menjadi unsur terpadu dalam
perancangan

bangunan

(dipertimbangkan

dalam

proses

perancangan

bangunan).

Untuk itu, Pemerintah kota perlu menyusun suatu pedoman rancangan hubungan
bangunan-bangunan dengan ruang-ruang terbuka. Contoh: kota Dallas membuat
"Natural Open Space Plan" (tahun 1978). Dalam kaitannya dengan hubungan
bangunan dan ruang terbuka, Tankel (1963, dalam Shirvani, 1985: 31) menyatakan
bahwa "nilai penting ruang terbuka bukan terletak pada kuantitasnya, tapi pada
pengaturan ruang-ruang tersebut berkaitan dengan pembangunan (fisik)".

6.

Jalan Pedestrian

Pengertian
Pada masa lalu, perancangan pedestrian di kota jarang dilakukan. Ketika
suatu mall dirancang dengan memperhatikan kenyamanan pejalan kaki, maka mall
tersebut berhasil menarik banyak pengunjung. Jalan pedestrian (jalan pejalan kaki) di
samping mempunyai unsur kenyamanan bagi pejalan kaki juga mempunyai andil
bagi keberhasilan pertokoan dan vitalitas kehidupan ruang kota. Sistem pedestrian
yang baik akan mengurangi ketergantungan pada kendaraan bermotor di pusat kota,
menambah pengunjung ke pusat kota, meningkatkan atau mempromosikan sistem
skala

manusia,

menciptakan

kegiatanan

usaha

membantu meningkatkan kualitas udara.

26

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

yang

lebih

banyak,

dan

juga

Isu dan permasalahan utama


Isu

utama

perancangan

jalan

pedestrian

menyangkut

"keseimbangan"

seberapa untuk pejalan kaki dan seberapa untuk kendaraan. Di samping itu,
keselamatan pejalan kaki juga menjadi isu utama. Selain itu, di Indonesia, dan juga
di beberapa negara berkembang lainnya (antara lain: Muangthai), jalan pedestrian
sering berkaitan dengan masalah kakilima (pedagang sektor informal).
Solusi atau konsep keruangan
Bila ruang pejalan kaki lebih luas daripada yang diperlukan maka terasa
"sepi", tapi bila kurang akan terasa "padat/sesak". Kepadatan ini seringkali baik
karena kerumunan orang akan menarik perhatian orang lain untuk mendekat dan ikut
bergabung.

Di

beberapa

lokasi

tertentumisal:

di

kawasan

Malioboro,

Yogyakartajalan pedestrian sengaja dibuat lebih lebar daripada kebutuhan pejalan


kaki dengan alasan untuk juga mewadahi kegiatan pedagang sektor informal
(kakilima).
Kegiatan lain diperlukan untuk mendukung kehidupan jalan pedestrian,
seperti: pertunjukan, penjual makanan, dan tempat janji bertemu (rendezvous points).
Macam bangunan atau fasilitas (termasuk pula: perabotan jalan) sepanjang jalan
pedestrian juga mempengaruhi hidup-matinya jalan pedestrian. Misal: bila hanya ada
kantor dan bank maka jalan pedestrian sepi; maka perlu ada toko-toko kecil atau
department store

di sepanjang jalan pedestrian serta dilengkapi dengan bangku-

bangku tempat duduk dan lampu-lampu taman.

7.

Pendukung Kegiatan

Pengertian
Pendukung kegiatan diartikan sebagai semua guna lahan dan kegiatan yang
memperkuat ruang publik perkotaan. Bentuk, lokasi, dan karakteristik suatu kawasan
akan menarik fungsi-fungsi guna lahan, dan kegiatan yang spesifik. Sebaliknya,
suatu kegiatan cenderung memilih lokasi yang paling cocok untuk kegiatan tersebut.
Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

27

Dengan demikian, penempatan kegiatan yang tepat akan menarik kegiatan-kegiatan


pendukung.
Kegiatan pendukung tidak hanya termasuk penyediaan pedestrian atau plaza
(ruang terbuka yang berlantai perkerasan) tapi juga termasuk fasilitas kota yang
menarik kegiatan lainnya. Fasilitas tersebut misalnya: pusat perbelanjaan, taman
rekreasi, pusat pertemuan masyarakat (civic center), perpustakaan kota, dan lain-lain.
Isu utama dan solusi
Kegiatan-kegiatan

pendukung

perlu

dikembangkan,

dikoordinasikan

dan

dipadukan dengan bentuk-bentuk fisik yang ada. Demikian pula, integrasi kegiatan
ruang dalam dan ruang luar juga diperlukan untuk membuat suasana lebih hidup.
Misal: perluasan tempat duduk suatu restoran dalam ruang ke luar bangunan.

8.

Perpapanan-nama / Reklame

Isu atau permasalah utama


Dari segi perancangan kota, papan/nama/reklame/informasi perlu diatur agar
terjalin kecocokan lingkungan, pengurangan dampak visual negatif, mengurangi
kebingungan dan kompetisi antara papan informasi publik dan papan reklame. Papan
nama/reklame yang dirancang baik akan menambah kualitas tampilan bangunan dan
memberi kejelasan informasi usaha.
Solusi atau konsep perancangan
Beberapa hal yang perlu diperhatikan:
(1) visibilitas

(keterlihatan)

papan/tanda

(terpengaruh

oleh

faktor

lokasi,

tiang

penempatan, cat pantul dan sebagainya);


(2) legibilitas informasi (keterbacaan, kejelasan), yang berkaitan dengan macam dan
ukuran huruf, jarak antar huruf, lokasi, warna dasar, warna huruf dan
sebagainya); juga tetap terbaca dari kendaraan yang bergerak;
(3) "keseimbangan" antara pengendalian kesemrawutan dan penciptaan perhatian
serta sambil memancarkan pesan/informasi;

28

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

(4) keharmonisan papan nama/reklame dengan arsitektur bangunan di dekatnya;


perlu juga pengendalian ukuran tanda/papan yang mengganggu vistas kota;
(5) pengendalian pemakaian lampu kedip untuk reklame (kecuali untuk tanda
keselamatan lalulintas/tanda "hati-hati", atau untuk bioskop dan sebagainya.

9.

Preservasi

Pengertian
Preservasi atau perlindungan tidak hanya diberlakukan untuk bangunan
bersejarah, tapi juga untuk bangunan dan tempat yang dianggap perlu dilestarikan.
Preservasi biasanya juga mempertimbangkan faktor ekonomis dan kultural.
Isu atau permasalahan utama
Preservasi

sering

dipandang

sebagai

penghambat

pembangunan.

Tapi

beberapa kegiatan preservasi justru menciptakan kegiatan ikutan yang mendorong


keberhasilan usaha dan peningkatan pendapatan asli daerah (PAD).
Solusi atau konsep perancangan
Beberapa hal yang perlu dipertimbangkan, antara lain:
(1) Preservasi

bangunan

dan

kawasan

perlu

mampu

mendorong

peningkatan

perekonomian daerah.
(2) Pada masa kini, preservasi bergeser dari "pelarangan" menjadi "perlindungan".
Peraturan tentang preservasi berbeda dari satu kota ke kota yang lain. Meskipun
demikian, terdapat unsur-unsur yang sama, yaitu:
1) standar penetapan obyek preservasi;
2) pengkajian oleh tim atau dewan kajian arsitektur atau komisi preservasi;
3) standar

kajian

untuk

preservasi,

demolisi

(penghancuran),

dan

alterasi

(pengubahan);
4) prosedur perlindungan landmark.

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

29

Acuan
Shirvani, Hamid. 1985, The Urban Design Process, Van Nostrand Reinhold, New
York: hal. 5-48 (Chapter 2 "Elements of Urban Physical Form").

Daftar Bacaan yang Dianjurkan


Barnett, Jonathan, 1982, An Introduction to Urban Design, Harper & Row, New
York: hal 155-235 (Part Three: "The Elements oa a Design and
Development Policy").
Shirvani, Hamid. 1985, The Urban Design Process, Van Nostrand Reinhold, New
York: hal 5-48 (Chapter 2 "Elements of Urban Physical Form").

30

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

PROSES PERANCANGAN
KOTA & PRODUKNYA

Topik-topik yang dibahas:


(1) Macam proses perancangan kota
(2) Macam produk perancangan kota

1.

Macam Proses Perancangan Kota


Macam proses dalam perancangan kota dipengaruhi oleh macam proses, baik

dalam perancangan arsitektural maupun dalam perencanaan kota. Seperti halnya


dalam

perancangan

arsitektural, dalam perancangan kota juga dikenal proses

perancangan yang didominasi oleh intuisi (disebut sebagai metode terinternalisasi)


dan juga sebaliknya yang didominasi oleh analisis rasional (disebut sebagai metode
sinoptis). Seperti juga dalam perencanaan kota, dalam perancangan kota dikenal juga
beragam pendekatan yang kesemuanya dapat dikatakan berdasar pemikiran rasional,
antara lain: komprehensif (sama dengan yang disebut di atas sebagai metode
sinopsis), inkremental, pluralistik, dan advokasi. Tiap metode dibahas di bawah ini
dan sebagian besar bersumber dari tulisan Hamid Shirvani (1985: 105-120).
a)

Metode Terinternalisasi (The Internalized Method of Design)


Metode terinternalisasi bersifat intuitif, subyektif, personal, kreatif, dan

seringkali

hampir

irasional.

(berdasar

pengalaman

dan

Meskipun

demikian,

pengetahuannya),

oleh

arsitek

pendekatan

yang

intuitif

cemerlang
ini

dapat

menghasilkan karya yang baik. Kadang, pendekatan ini disebut juga sebagai metode
black box karena tidak jelas alasan dan prosesnya tapi tiba-tiba muncul suatu
karya.

Meski

tidak

jelas,

bukan

berarti

presentasinya

tidak

mungkin

dibuat

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

31

sistematis. Banyak karya dari metode intuitif ini yang dipresentasikan secara
sistematis (hanya tidak obyektif, karena merupakan hasil pemikiran satu orang,
yaitu arsiteknya). Karena itu pula, pendekatan ini tidak populer dalam situasi yang
demokratis, yang mensyaratkan keterbukaan dan partisipasi masyarakat luas.

b)

Metode Sinopsis (The Synoptic Method ) atau Komprehensif Rasional


Metode sinopsis berakar dari pendekatan sistem, yang rasional, sehingga

pendekatan

ini

juga

dinamakan

komprehensif

rasional

(komprehensif

berarti

menyeluruh). Proses dalam metode ini mirip dengan proses perencanaan kota
komprehensif yang dibahas dalam bab tentang perencanaan kota (Bab III). Menurut
Shirvani (1985: 111), proses perancangan kota berdasar metode sinopsis ini
mengikuti alur sekuensial 7 langkah seperti terlihat pada Gambar V-1.

1. Pengumpulan data, Survei kondisi yang ada (kondisi alam,


terbangun, dan sosio-ekonomi)
2. Analisis data, Identifikasi semua peluang dan kendala

3. Perumusan tujuan dan sasaran

4. Pengembangan konsep-konsep alternatif

5. Penjabaran tiap konsep ke solusi yang dapat dilaksanakan

6. Evaluasi solusi-solusi alternatif

7. Penerjemahan solusi-solusi ke produk berupa: Kebijakan


(policies), Rencana (plan), Pedoman (guidelines), dan Program.

Gambar V-1: Langkah-langkah dalam metode sinopsis untuk perancangan kota


(sumber: Shirvani, 1985: 111, Fig. 5-3)

32

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

c)

Metode Inkremental
Metode inkremental dapat dilihat sebagai perincian dan pentahapan dari

metode sinopsis. Dalam metode inkremental, kerangka rencana garis besar dibuat,
kemudian untuk tiap tahap atau tiap masa disusun suatu rencana tahapan dengan
rinci. Proses perancangannya bersifat siklis (putaran), dalam arti setelah satu tahap
atau masa selesai, dilakukan suatu evaluasi dan berdasar hasil evaluasi tersebut
disusun rencana tahap berikutnya dengan mengacu kerangka garis besar. Penggunaan
metode ini memungkinkan penyesuaian tiap rencana tahapan dengan situasi dan
kondisin yang dihadapi pada saat itu.

d)

Metode Pluralistik
Plural artinya jamak, banyak. Pluralistik berarti sifat yang menyadari adanya

perbedaan atau keragaman. Perancangan yang berdasar pada paradigma pluralistik


dijalankan dengan mewadahi keragaman atau perbedaan yang ada dalam masyarakat.
Perancang atau perencana menyadari bahwa pemikirannya belum tentu sama dengan
pendapat masyarakat atau pengguna rancangannya. Proses perancangan pluralistik
mewadahi sepenuhnya partisipasi masyarakat berdasar azas demokrasi. Meskipun
demikian,

kelemahan

demokrasi

terletak

pada

pengambilan

keputusan

yang

berdasarkan kemauan mayoritas, sehingga ada kaum pinggiran, minoritas, miskin,


tersingkir yang tertinggal atau tidak terwadahi pendapat dan kebutuhannya.

e)

Metode Advokasi
Advokasi berarti pembelaan dan penerapannya pada perancangan kota

berarti gerakan yang membela kaum yang tertindas, terpinggir, minoritas yang
pendapat dan kebutuhannya tidak dapat terwadahi dalam metode pluralistik maupun
metode komprehensif rasional dan lainnya. Contoh: gerakan perancangan kota
membantu masyarakat sekitar Kali Code, Yogyakarta, dapat dikatakan sebagai
penerapan metode advokasi (lihat Gambar V-2). Dalam hal ini, biasanya, perancang
atau perencana hanya menjadi motivator dan fasilitator saja, sedangkan perancang
atau perencana yang sesungguhnya adalah masyarakat sendiri.
Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

33

Gambar V-2:
Hasil perancangan kawasan
bergaya advokasi di
kawasan Kali Code,
Yogyakarta (sumber: Steele,
1992: 140 dan 145)

2.

Macam Produk Perancangan Kota


Dari sisi perencanaan kota, perancangan kota merupakan upaya merancang

kota, tanpa merancang bangunan, sehingga menurut Shirvani (1985: 141-156),


produk perancangan kota terbatas pada empat macam bentuk, yaitu: (a) kebijakan
(policies), (b) rencana (plan), (c) pedoman (guidelines), dan (d) program. Di sisi lain,
dari pandangan arsitektur, perancangan kota dapat saja mencakup suatu lahan luas
milik satu tangan (dalam arti satu pengambil keputusan)misal: perumahan massal,

34

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

kampus perguruan tinggi, taman wisatayang padanya dapat dilakukan upaya


perancangan kota. Dalam hal ini, produk yang dihasilkan tidak hanya empat macam
bentuk di atas, tapi sampai dengan rancangan (design) kawasan.
Dengan demikian, secara keseluruhan ada lima macam kemungkinan produk
perancangan kota, seperti dibahas di bawah ini.
a)

Kebijakan (Policies)
Kebijakan merupakan produk yang tidak langsung berkaitan dengan kualitas

desain, tapi lebih berkaitan dengan peraturan tentang perancangan kawasan tertentu.
Misal: peraturan tentang pembatasan guna lahan. Meskipun demikian, kebijakan
tidak selalu berbentuk pembatasan, tapi sering juga berupa insentif bagi penanam
investasi

(dalam

rangka

pemasaran

kawasan).

Secara

keseluruhan,

kebijakan

pengembangan kawasan merupakan kerangka tindakan (framework for action) dalam


rangka penataan atau pengembangan suatu kawasan.

b)

Rencana (Plan)
Rencana

(plan) merupakan produk utama perancangan kota, dan tidak

tergantung pada macam proses yang dipakai, selalu ada rencana yang harus
dihasilkan. Perbedaannya hanyalah pada sifat rencana. Bila dipakai master planning,
maka yang dihasilkan adalah end-state plan (artinya: seperti cetak-biru arsitektural,
yaitu rencana masa depan yang pasti dan rinci). Bila dipakai perencanaan
komprehensif, maka produk rencana mencakup tidak hanya fisik keruangan tapi juga
hal-hal lain yang terkait (komrehensif artinya menyeluruh). Bila dipakai perencanaan
strategis, maka yang dihasilkan hanya terbatas pada solusi terhadap isu-isu strategis
saja (tidak komprehensif, karena mengingat keterbatasan sumberdaya yang ada).
Di bawah ini diberikan contoh-contoh rencana (plan) yang diangkat dari
pustaka:

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

35

Gambar V-2: Contoh rencana (plan)Rencana Guna


Lahan (sumber: Urban Development Authority, Singapore:
A Waterfront Town of the 21st Century, hal. 8)

Gambar V-3: Contoh rencana (plan)Rencana Perumahan


Campuran (sumber: Urban Development Authority,
Singapore: A Waterfront Town of the 21st Century, hal. 13)

36

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

Gambar V-4:
Usulan Rencana
Pengembangan (Proposed
development Plan)
Tamansari, Yogyakarta
(sumber: Adishakti, 1988:
88)

c)

Pedoman (Guidelines)
Kebijakan dan rencana saja tidak cukup untuk menjalankan rancangan kota,

terutama

karena

menyangkut

banyak

persil

yang

mengkait

banyak

pembuat

keputusan. Dalam hal ini diperlukan pedoman (guidelines) yang harus dipatuhi oleh
siapa pun yang membangun di tiap persil dalam kawasan yang terkena rancangan
kota atau kawasan tersebut. Biasanya pedoman tersebutmeskipun diungkapkan
dalam bahasa rancangan fisiktapi masih memberi kelonggaran tertentun bagi
arsitek untuk mengembangkan kreasi pada bangunan yang dirancang untuk suatu
persil dalam kawasan yang dirancang tersebut.
Di

bawah

ini

diberikan

contoh-contoh

pedoman

perancangan

(design

guidelines):

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

37

Gambar V-5: Contoh


pedoman
perancangan
kawasan berkaitan
dengan ski-line
(sumber: Shirvani,
1985: 147, Fig. 7-2)

Gambar V-6:
Pedoman volume maksimum
bangunan (building envelope)
untuk tiap bangunan
sepanjang Sungai San
Antonio, Texas (sumber:
Djunaedi, 1989: 5)
Gambar V-7:
Gambar aksonometrik, bila
Pedoman volume maksimum
bangunan (building envelope)
d)
Program
diterapkan untuk semua
bangunan sepanjang Sungai
San Antonio, Texas (sumber:
Djunaedi,
1989: 5)
38 Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi
(2000)

Selain pedoman yang perlu dipatuhi semua pihak yang akan membangun
dalam kawasan tersebut, juga diperlukan program kegiatan yang biasanya merupakan
tugas atau kuajiban lembaga atau Pemerintah. Misal: program penataan kakilima,
program

penghijauan

sebagainya.
pembangunan

Pelaksanaan
kawasan

kawasan,
program
yang

program
ini

dimaksud.

pembangunan

terkait

dengan

Seringkali

perabot
siapa

program

jalan,
saja

dilaksanakan

dan
pelaku
oleh

investor sendirian atau didukung oleh partisipasi masyarakat.

e)

Rancangan
Rancangan kawasan dibuat bilamana kawasan tersebut di bawah satu

kepemilikan atau wewenang, sehingga terdapat kemudahan dalam pengambilan


keputusan dalam perancangan bangunan dan unsur fisik lainnya. Misal: perancangan
taman wisata, perancangan kampus perguruan tinggi.
Di bawah ini ditampilkan beberapa contoh rancangan (design) kawasan atau
bagian dari kawasan dalam kegiatan perancangan kota:

Gambar V-8:
Usulan rancangan akhir (final
design) pengembangan Taman
Sari, Yogyakarta (sumber:
Adishakti, 1988: 89)

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

39

Gambar V-9:
Rancangan pengintegrasian stasiun LRT (Light Rail Transit) dengan stasiun MRT (Mass Rapid
Transit) di pusat kota (sumber: Urban Development Authority, Punggol 21: A Waterfront Town
of the 21st Century, halaman 23)

Acuan
Adishakti, Laretna T., 1988, Safeguarding and conserving Taman Sari, Yogyakarta,
Indonesia,
Masters Thesis, the University of Wisconsin-Milwaukee,
Milwaukee.
Djunaedi,

Achmad, 1989, Generating Building Envelopes to Control Urban


Development: A Lesson from San Antonio, Texas,
makalah
dipresentasikan dalam Pirusa 89 Seminar, di Universitas Indonesia, 5-8
Juni 1989.

Shirvani, Hamid. 1985, The Urban Design Process, Van Nostrand Reinhold, New
York: hal. 105-120 dan 141-156 (Chapter 5 "Design method/process" &
Chapter 7 Products).
Steele, James (ed.), 1992, Architecture for A Changing World, The Aga Khan Award
for Architecture, London.
Urban Development Authority, Singapore (tanpa tahun): Punggol 21: A Waterfront
Town of the 21st Century.

40

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

VI

METODE-METODE
PENGENDALIAN
PEMANFAATAN RUANG
KOTA

Topik-topik yang dibahas:


(1) Permasalahan pengendalian pemanfaatan ruang
atau guna lahan kota
(2) Belajar dari pengalaman pengendalian
pemanfaatan ruang di Amerika

1.

Permasalahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang atau


Guna Lahan Kota

Rencana pemanfaatan ruang (rencana guna lahan), sebagai bagian dari


rencana kota (RDTRK), menjadi alat pengendali pembangunan fisik kota (lewat
perijinan lokasi dan ijin mendirikan bangunan). Peta rencana pemanfaatan ruang
menunjukkan lokasi/zona/kawasan dengan guna lahan atau guna ruang tertentu.
Dalam implementasinya, terdapat dua cara interpretasi rencana pemanfaatan
ruang kota, yaitu:
1) Cara "eksklusif", yaitu misal bila zona diperuntukkan untuk permukiman maka
permohonan peruntukan yang lain untuk suatu lokasi di zona tersebut akan
ditolak (usulan peruntukan yang berbeda dengan yang telah direncanakan tidak
diperbolehkan sama sekali).
2) Cara "dominasi", yaitu misal bila zona diperuntukkan untuk permukiman maka
bila ada permohonan peruntukan lain maka akan dilihat apakah peruntukan lain
Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

41

tersebut mendominasi zona tersebut atau tidak. Bila tidak mendominasi atau
dengan kata lain dominasi guna lahan masih sesuai dengan rencana, maka usulan
peruntukan yang berbeda tersebut masih akan dikabulkan.

Pada prakteknya, dua cara tersebut dipandang tidak memuaskan. Cara pertama
dipandang "terlalu kaku". Beberapa orang berpendapat tidak menjadi masalah bila
dalam permukiman ada toko, ada bengkel dan sebagainya; asal tidak mengganggu.
Cara kedua juga dikritik orang, karena sulitnya menentukan tingkat dominasi. Berapa
tingkat dominasinya? apakah lebih dari 50 % ? apakah itu 75 %

? Apakah satu

industri kulit di antara seratus ribu rumah tidak menjadi masalah, karena industri
tersebut hanya satu yang berarti tidak dominan? (meskipun industri tersebut
menimbulkan polusi bau kemana-mana?).
Untuk beberapa peruntukan yang penting, seperti industri, hotel, diperlukan
AMDAL (Analisa Mengenai Dampak Lingkungan), yang dapat menjadi alat kendali
lain di samping rencana pemanfaatan ruang. Tetapi, peruntukan

yang "kecil-kecil",

seperti bengkel, warung, tidak diharuskan mendapat kajian AMDAL; dan yang
"kecil-kecil" ini bila terjadi dalam jumlah banyak di suatu tempat juga akan dapat
"mewarnai" suatu zona (yang kebetulan direncanakan untuk peruntukan lain).
Permasalahan lain menyangkut pengendalian guna lahan perkotaan berkaitan
dengan bangunan temporer. Di negara tropis, penduduk golongan berpenghasilan
tingkat bawah dapat saja memulai bangunan rumahnya dengan wujud bangunan
temporer (bahan bambu, ijuk, lantai tanah, dan sebagainya). Bangunan seperti ini,
pada praktek umumnya, lepas dari pengawasan IMB. Padahal, sedikit demi sedikit
bangunan tersebut dibuat permanen, yang akhirnya perlu dikaji kesesuaian guna
lahannya. Apakah bila guna lahannya melanggar aturan, bangunan yang telah
bertahun-tahun tersebut harus dibongkar (tanpa menimbulkan masalah sosial?).
Permasalahan pengendalian pemanfaatan ruang kota dalam praktek nyatanya
menjadi tantangan yang berat bagi para pelaksana rencana kota. Dalam hal ini,
diperlukan

penelitian

yang

mendalam

untuk

mendapatkan

model-model

pengendalian yang sesuai dengan kondisi kota yang berbeda-beda di negara kita. Hal
ini menjadi tantangan bagi dunia perguruan tinggi yang perlu bekerja sama dengan
para

42

praktisi

pengendalian

pelaksanaan

rencana

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

kota.

Para

praktisi

banyak

berpengalaman dalam hal ini, dan digabung dengan landasan teori para akademisi,
maka dapat dikembangkan model-model yang tepat.

2.

Belajar dari Pengalaman Pengendalian


Pemanfaatan Ruang di Amerika

Di Amerika Serikat, dipakai dua katagori tindakan untuk membentuk ruang


kota, yaitu (menurut Levy, 1997: 113):
1) Pembangunan prasarana dan fasilitas umum (public capital investment), antara
lain: jaringan jalan, jaringan utilitas kota, sekolah, dan gedung pemerintahan.
2) Pengendalian oleh Pemerintah terhadap penggunaan lahan oleh perorangan/
swasta (land-use controls). Pengendalian ini umumnya dilakukan lewat perijinan
dan pelarangan pembangunan fisik (penggunaan lahan). Terdapat dua katagori
pengendalian ini, yaitu: (a) peraturan pengkaplingan lahan luas menjadi persilpersil

(subdivision

regulations),

dan

(b)

peraturan

pemintakatan

(zoning

ordinances) yaitu penetapan peruntukan guna lahan bagi persil-persil.

a)

Pembangunan prasarana dan fasilitas umum


Investasi pembangunan prasarana atau fasilitas umum oleh Pemerintah akan

mempengaruhi nilai tanah di sekitar pembangunan tersebut. Secara umum, faktor


aksesibilitas (pencapaian) merupakan penentu terpenting perubahan nilai tanah, yang
pada gilirannya nilai tanah akan menentukan intensitas penggunaan lahan. Nilai
tanah yang tinggi akan memaksa pembangun/pengembang untuk menggunakan lahan
lebih intensif (misal untuk bangunan berlantai banyak). Meskipun demikian, khusus
untuk industri, aksesibilitas tidak terlalu berarti banyak. Sebaliknya, karena industri
biasanya memerlukan lahan luas, maka dicari lahan dengan harga yang lebih murah
(meskipun terletak di luar kota atau pinggiran kota).
Pembangunan prasarana atau fasilitas umum di bagian kota yang belum
berkembang (misal: di pinggiran) lebih banyak mendorong perubahan nilai lahan
dibandingkan pembangunan serupa di bagian kota yang telah padat. Dalam
Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

43

pandangan dunia usaha, lahan yang nyaman untuk didatangi pembeli/ pelanggan
merupakan lahan yang bernilai tinggi. Berdasar hal ini, lahan di pinggir jalan besar
bernilai lebih, apalagi dekat dengan perempatan jalan. Hal lain yang perlu
dipertimbangkan adalah fasilitas parkir, karena ini akan meningkatkan aksesibilitas.
Berdasar bahasan di atas, pembangunan prasarana dan fasilitas umum dapat
dipakai oleh Pemerintah sebagai alat pengendali pemanfaatan ruang kota. Rencana
pembangunan prasarana dan fasilitas tersebut telah tertera dalam rencana kota,
sehingga rencana kota diharapkan dapat berfungsi untuk mengarahkan tata ruang
kota menuju keadaan yang diinginkan.
b)

Peraturan pengkaplingan lahan (subdivision regulations)


Peraturan pengkaplingan ini telah mulai dipakai sejak awal abad ke 19.

Pengkaplingan berarti membagi lahan kosong dengan luas tertentu menjadi kaplingkapling

(persil-persil)

pengkaplingan

harus

untuk

bangunan.

mendapat

persetujuan

Sebelum
dari

persil-persil

Pemerintah.

boleh

Dalam

dijual,
hal

ini,

Pemerintah mengharuskan pengembang untuk membuat rancangan tapak yang


memperlihatkan antara lain rencana jaringan jalan, rencana jaringan utilitas, garis
sempadan, dan lokasi fasilitas umum. Bila Pemerintah telah menyetujui rancangan
tersebut

maka

pengembang

perlu

membangun

prasarana

dan

fasilitas

yang

direncanakan sejalan dengan penjualan persil-persil tersebut.


Peraturan

pengkaplingan

ini

dapat

dipakai

untuk

menerapkan

standar

pembangunan fisik yang diinginkan masyarakat kota. Demikian juga, Pemerintah


tidak harus mengeluarkan dana sendiri untuk melakukan pembangunan prasarana dan
fasilitas umum untuk lingkungan baru. Tetapi, di lain pihak, peraturan pengkaplingan
ini menyebabkan harga persil menjadi mahal.
c)

Peraturan pemintakatan (zoning ordinances)


Alat pengendalian penggunaan lahan telah mulai diikembangkan di Amerika

sejak akhir abad ke 19 dan awal abad ke 20. Salah satu alat tersebut disebut sebagai
zoning (pemintakatan). Sebenarnya pemintakatan pada mulanya dirancang sebagai
alat kendali penghindaran gangguan antar persil yang berdekatan dan pelindung nilai
lahan dari dampak kegiatan di lahan terdekatnya. Pemintakatan kemudian dipakai
oleh para perencana kota sebagai alat implementasi rencana kota.

44

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

Secara umum, menurut Levy (1997:117) peraturan pemintakatan terdiri dari


dua bagian, yaitu:
1) Peta yang membagi wilayah kota menjadi zona-zona (menurut katagori zona;
misal: R1 untuk katagori permukiman tipe 1 lihat Gambar VI-1). Tiap
katagori zona mempunyai peraturan tersendiri (artinya: semua zona R1 di bagian
kota yang mana pun mempunyai seperangkat peraturan yang sama).

R1
R2
R1
C1
C1
C2

R1

Gambar VI-1: Contoh peta zoning


(kanan: disederhanakan; sedangkan kiri:
contoh nyata diambil dari buku
Patterson, 1979)

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

45

2) Teks peraturan untuk tiap katagori zona, yang umumnya meliputi:


a) Persyaratan lay-out tapak (mencakup antara lain: luas persil minimal, lebar
dan panjang persil minimum, sempadan (depan, samping, belakang), building
coverage atau maksimum % tapak yang tertutup bangunan, jalan masuk ke
persil, syarat perparkiran, dan papan nama).
b) Persyaratan

karakteristik

bangunan

maksimum, jumlah lantai maksimum,

(mencakup

antara

lain:

tinggi

floor area ratio/FAR atau jumlah luas

lantai berbanding dengan luas persil).


c) Guna bangunan yang diijinkan (misal: R1 untuk permukiman satu lantai, R2
permukiman bertingkat, C1 perdagangan eceran, C2 perdagangan grosir dan
pergudangan). Dalam hal ini, syarat lain dapat ditambahkan, misal: dalam C2
hanya boleh untuk gudang perdagangan dan gudang industri ringan).
d) Prosedur perijinan (pengajuan, penilaian dan keputusan, naik banding, dan
sebagainya).

Zoning atau pemintakatan ini meskipun banyak dipakai juga banyak dikritik antara
lain (menurut Petterson, 1979: 29-30) karena:
1) sulit diterapkan pada daerah atau kawasan yang sudah terlanjur terbangun dengan
cukup padat;
2) zoning seringkali menyebabkan harga lahan naik dratis setelah ditetapkan
menjadi katagori zona yang lebih menguntungkan untuk dunia usaha;
3) sulit untuk menjembatani penggunaan saat ini dan rencana penggunaan lahan
jangka panjang (rencana kota jangka panjang); zoning hanya dapat dikaitkan
dengan tahap rencana yang terpendek/terdekat.
Beberapa kelemahan yang ada pada pemintakatan mendorong munculnya
alternatif-alternatif lain daripada pemintakatan (zoning), yaitu antara lain (menurut
Levy, 1997:129-135).
1. Pemintakatan bonus atau insentif ("bonus" or "incentive" zoning)
Beberapa kota memberi bonus dengan memperingan persyaratan (misal:
meninggikan kepadatan bangunan real-estate) kepada pengembang bila pengembang

46

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

sanggup

membangun

sesuai

keperluan

kota

meskipun

merugikan

pengembang

(misal: membangun juga perumahan murah sederhana dalam kompleks perumahan


mewah). Contoh lain: membangun plaza untuk umum di persil mall, maka
pengembangan dapat bonus tambahan jumlah lantai di atas maksimum jumlah lantai
yang diijinkan.
2. Pengalihan hak membangun (transfer of development right)
Pengalihan

hak

membangun

bermaksud

memberi

peluang

bagi

para

pengembang untuk memindahkan atau menukarkan hak membangun dari lokasi yang
tidak disukai ke lokasi lain yang lebih menarik atau karena alasan yang lain. Alasan
lain termasuk misal: suatu persil yang kebetulan masuk zona dengan maksimum
jumlah lantai 10, karena pada persil tersebut terdapat bangunan bersejarah satu lantai
yang

terkena

peraturan

pelestarian

bangunan,

maka

pemilik

tidak

dapat

menggunakan hak membanguan tambahan 9 lantai lainnya. Dalam hal ini, hak
membangun 9 lantai tersebut dapat dipindahkan ke lokasi lain (dalam arti hak
tersebut dapat diperjual-belikan). Permasalahannya: dalam batas mana lokasi lain
pemindahan tersebut masih diijinkan? apakah di manapun asal masih di kota yang
sama? atau hanya di blok yang sama? atau hanya di persil tetanggabb? teknik ini
relatif baru dan memerlukan administrasi yang lebih rumit.
3. Kawasan terpadu (planned unit development/PUD)
Untuk persil yang luas (misal di atas 20 acre), pengembang boleh
mengajukan permohonan untuk ijin kawasan terpadu, yaitu kawasan dengan guna
bangunan campuran, meskipun tidak sesuai dengan zona yang telah ditetapkan.
Kawasan terpadu diijinkan asal kawasan direncanakan secara terpadu dan memenuhi
syarat (dievaluasi oleh Pemerintah Daerah). Contoh: bangunan mall perdagangan
yang terpadu dengan perumahan dan perkantoran, meskipun zona aslinya adalah
perdagangan.
4. Permintakatan rumpun (cluster zoning)
Pemintakatan rumpun bermaksud memberi keluwesan bagi perancang tapak
dengan syarat yang saling menguntungkan antara perancang dengan Pemerintah.
Misal: dalam zona perumahan yang minimal luas tiap persil 120 m2, perancang boleh
Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)

47

mengurangi luas minimal sampai dengan 90 m2 asal sisa yang 30 m2 kali sejumlah
rumah yang akan dibangun dikumpulkan pada suatu lokasi dan disitu dibangun
fasilitas umum tambahan di luar persyaratan pada umumnya.
5. Pemintakatan kinerja (performance zoning)
Berbeda

dengan

pemintakatan

yang

konvensional,

pemintakatan

kinerja

hanya mensyaratkan hasil kerja atau kinerja atau dampak yang terjadi saja; dengan
memberi keleluasaan untuk memilih cara untuk mencapai hasil atau dampak tersebut.
Misal: yang penting adalah FAR sekian, dan perancang bebas menentukan
sempadan, tinggi bangunan, dan lain-lain asalkan hasil akhirnya diukur FAR-nya
tidak melanggar FAR yang diijinkan. Contoh lain: industri ringan boleh dibangun di
manapun di dalam kota asal semua dampak dan polusi (udara, air, suara) yang keluar
dari persil tidak melanggar batas dan aturan yang ditetapkan Pemerintah. Dalam
contoh yang terakhir ini, industri ringan dapat berada di tengah permukiman dan
(misal) dengan pengatasan teknologi, semua polusinya dapat dikendalikan sehingga
tidak mengganggu permukiman di sekitarnya.
6. Denda pelanggaran (exactions)
Dalam teknik ini beberapa jenis pelanggaran pemintakatan diperbolehkan
asal pelanggar aturan tersebut membayar sejumlah denda tertentu. Besar denda
tersebut dimaksudkan untuk membayar investasi pembangunan untuk mengatasi
dampak atau polusi yang terjadi akibat pelanggaran tersebut.

Acuan/Daftar Bacaan yang Dianjurkan


Levi, John M. 1997. Contemporary Urban Planning, Fourth Edition, PrenticeHall,
Upper Saddle River, NJ.: hal 113-140 (Chapter 9 "The Tools of Land
Use Planning").
Patterson, T. William, 1979, Land Use Planning: Techniques of Implementation, Van
Nostrand Reinhold, New York: hal 26-91 (Chapter 2: "Zoning").

48

Bahan Kuliah Perancangan Kota IA. Djunaedi (2000)