Tadulako University

Civil Engineering Department

Persyaratan umum Pemukiman yang

Aman di daerah Pesisir dan Urban
1.Daerah Pesisir

1. Pengertian Kawasan Pesisir

Pesisir adalah suatu daerah yang berada di tepi laut sebatas antara surut
terendah dan pasang tertinggi dimana daerah pantai terdiri atas daratan dan
perairan. Pada daerah pantai masing-masing wilayah masih dipengaruhi oleh
aktivitas darat (dilakukan di daerah perairan) serta aktivitas marin (dilakukan di
daerah daratan), sehingga dapat disimpulkan bahwa kedua daerah tersebut
saling memiliki ketergantungan satu sama lain, atau dapat juga diartikan saling
mempengaruhi (Yuwono, 1999; Triatmodjo, 1999 dalam Kodoatie, 2010).

2. Sempadan Pantai
Undang-undang No. 27 tahun 2007 tentang Pengelolaan Wilayah Pesisir dan
Pulau-pulau Kecil, sempadan pantai adalah daratan sepanjang tepian pantai
yang lebarnya proporsional dengan bentuk dan kondisi fisik pantai, serta
berjarak minimal 100 meter dari titik pasang tertinggi ke arah darat. Jarak bebas
atau batas wilayah pantai (sempadan pantai) tidak boleh dimanfaatkan untuk
lahan budidaya atau untuk didirikan bangunan. Untuk kawasan Permukiman,
terdiri dari 2 (dua) tipe yaitu: a. Bentuk pantai landai dengan gelombang < 2 m,
lebar sempadan 30-75 m. b. Bentuk pantai landai dengan gelombang > 2 m,
lebar sempadan 50-100 m.

+ Ketentuan teknis Kawasan perumahan

a) Kawasan perumahan yang ditetapkan dalam RTRW Kabupaten dan Kota
memiliki kriteria :
1) Tidak berada pada daerah rawan bencana (longsor, banjir, erosi, dan abrasi).
Khusus untuk daerah rawan bencana gempa, maka struktur bangunannya perlu
disesuaikan dengan ketentuan-ketentuan yang berlaku.

Persyaratan Pemukiman

Stefan Sutardjo / F 111 12 161

Tadulako University

Civil Engineering Department

2) Tidak berada pada wilayah sempadan pantai

3) Kelerengan : 0 25 %
4) Orientasi horizontal garis pantai : > 60
5) Kemiringan dasar perairan pantai : terjal sedang
6) Kemiringan dataran pantai : bergelombang berbukit.
7) Tekstur dasar perairan pantai : kerikil pasir
8) Kekuatan tanah dataran pantai : tinggi
9) Tinggi ombak signifikan : kecil
10) Fluktuasi pasang surut dan arus laut : lemah
b) Prasarana air bersih :
1) Pengambilan air baku diutamakan dari air permukaan;
2) Kebutuhan air rata-rata 100 lt/org/hari;
3) Kapasitas minimum sambungan rumah 60 liter/orang/hari, dan sambungan
kran
umum 30 liter/orang/hari.
c) Drainase :
1) Harus memperhatikan pasang surut air laut
2) Koefisien pengaliran air permukaan tidak lebih dari 25%;
3) Pada lereng/tanah yang peka terhadap erosi harus ada rekayasa teknis
sehingga kekeruhan drainase tidak mencapai 50 ppm Si.O2;
4) Perhitungan drainase berdasarkan banjir 10 tahunan.
5) Saluran drainase dibangun dengan sistem polder (bendung dan pompa).
6) Harus dibuat sumur-sumur resapan untuk meningkatkan recharge air tanah,
terutama pada tanah yang stabil dan mempunyai daya serap tinggi.
7) Harus dibuat kanal-kanal drainase yang bermuara ke laut.
d) Pengolahan sampah :
1) Persyaratan lokasi TPA sampah :
Secara umum mengacu kepada Standar Nasional Indonesia (SNI) 03-3241-1994
tentang tata cara pemilihan lokasi TPA sampah. Tata cara ini memuat
persyaratan, ketentuan teknis dan cara pengerjaan dalam memilih dan
menentukan lokasi tempat pembuangan akhir sampah.

Persyaratan Pemukiman

Stefan Sutardjo / F 111 12 161

Tadulako University

Civil Engineering Department

2) Pengelolaan sampah mengacu kepada SNI 03.3242-1994 tentang tata cara

pengelolaan sampah di permukiman yang meliputi institusi, pengaturan,
pembiayaan, teknik operasional, dan peran masyarakat.
3) SNI 19-2454-2002 tentang tata cara teknik operasional pengelolaan sampah
perkotaan yang meliputi dasar-dasar perencanaan untuk daerah pelayanan;
tingkat pelayanan; dan teknik operasional meliputi perwadahan, pengumpulan,
pemindahan, pengangkutan, pengolahan dan pemilahan dan pembuangan akhir
sampah.
e) Jaringan jalan :
Perencanaan jaringan jalan di kawasan ini mengacu pada ketentuan Pedoman
Perencanaan Geometrik Jalan Perkotaan yang berlaku.
f) Persyaratan untuk mengurangi kebisingan dan polusi serta menghindari
gangguan setempat :
1) Harus dibuat pagar hijau yang membatasi kawasan perumahan dengan
kawasan lainnya seperti industri dan perdagangan
2) Berada di ruang aman Saluran Utama Tegangan Tinggi atau Saluran Utama
Tegangan Ekstra Tinggi (minimal radius 30 m)
g) Persyaratan bangunan :
1) Kepadatan bangunan maksimal 50 rumah/Ha
2) Harus dilengkapi utilitas umum yang memadai
3) Tersedia infrastruktur yang memadai sesuai dengan kepadatan penduduk dan
menggunakan konstruksi yang sesuai dengan rona lingkungan.
4) Ketinggian bangunan maksimum 2 lantai.
5) Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimum 40 % dan Koefisien Lantai
Bangunan (KLB) 0,8.
6) Tinggi lantai dasar suatu bangunan diperkenankan mencapai 1,20 m di atas
tinggi rata-rata tanah pekarangan atau tinggi rata-rata jalan, dengan
memperhatikan keserasian lingkungan
7) Jarak vertikal lantai bangunan ke lantai berikutnya 3 m
8) Ruang terbuka di antara garis sempadan jalan (GSJ) dan garis sempadan
bangunan (GSB) harus digunakan sebagai unsur penghijauan dan atau daerah
peresapan air hujan serta kepentingan umum lainnya.

Persyaratan Pemukiman

Stefan Sutardjo / F 111 12 161

Tadulako University

Civil Engineering Department

h) Persyaratan untuk menghindari abrasi pantai :

1) Pemeliharaan garis pantai melalui penanaman tanaman pantai seperti kelapa
dan nipah.
2) Pembangunan tanggul-tanggul pantai/cerucuk pantai/pemecah gelombang.

i) Prasarana air kotor :

1) Buangan air kotor sistem setempat harus menjamin tidak akan menimbulkan
polusi air tanah;
2) Jarak sumur resapan, septik tank dengan sumur minimum 10 m;
3) Bagi permukiman padat, dibuat septik tank secara kolektif atau sistem
jaringan tertutup;
4) Bagi lokasi yang sudah ada sistem jaringan utama agar terintegrasi dengan
sistem yang ada;
5) Buangan dengan sistem tidak setempat, IPLT ditetapkan minimal 500 m dari
tepi pantai dan pengolahan IPLT harus terus berfungsi agar buangan yang
dilepas ke perairan pantai tidak merusak lingkungan.

Persyaratan Pemukiman

Stefan Sutardjo / F 111 12 161

Tadulako University

Civil Engineering Department

Persyaratan Pemukiman

Stefan Sutardjo / F 111 12 161

Tadulako University

Civil Engineering Department

2.Daerah Urban

1. Pengertian
1. Bintarto
Kota adalah sebuah bentang budaya yg ditimbulkan oleh unsur-unsur alami dan
non alami dgn gejala pemusatan penduduk yg cukup besar dan corak kehidupan
yg bersifat heterogen dan materialistis dibandingkan dgn daerah belakangnya.
2. Max Weber
Kota adalah suatu tempat yg penghuninya dpt memenuhi hampir semua
kebutuhannya di pasar yg ada di kota itu sendiri.
3. Peraturan Menteri dalam Negeri No. 4 Th. 1980
Pertama, kota sbg suatu wadah yg mempunyai batasan administratif
sebagaimana diatur di dlm perundang-undangan.
Kedua, kota sebagai suatu lingkungan kehidupan perkotaan yg mempunyai ciri
non agraris, misalnya ibu kota kabupaten, ibu kota kecamatan, dan berfungsi sbg
pusat pertumbuhan dan permukiman.

2. Istilah yang sering digunakan :

-

City, yaitu pusat kota atau inti kota

Sub-Urban atau faubourgh, yaitu area yg lokasinya dekat dgn pusat kota
yg luasnya mencakup daerah penglaju (commuter).
Sub urban fringe, yaitu area yg lokasinya mengelilingi sub urban dan
merupakan daerah peralihan antara kota dan desa.
Urban fringe, yaitu area batas luar kota yg mempunyai sifat-sifat mirip
dgn kota
Rural urban fringe, yaitu area yg terletak antara daerah kota dan desa yg
ditandai dgn tanah campuran.
Rural, yaitu daerah pedesaan

Persyaratan Pemukiman

Stefan Sutardjo / F 111 12 161

Tadulako University

Civil Engineering Department

3. Persyaratan dasar perencanaan

3.1 Ketentuan umum
Pembangunan perumahan merupakan faktor penting dalam peningkatan harkat
dan martabat, mutu kehidupan serta kesejahteraan umum sehingga perlu
dikembangkan secara terpadu, terarah, terencana serta berkelanjutan /
berkesinambungan. Beberapa ketentuan umum yang harus dipenuhi dalam
merencanakan lingkungan perumahan di perkotaan adalah:
a) Lingkungan perumahan merupakan bagian dari kawasan perkotaan sehingga
dalam perencanaannya harus mengacu pada Rencana Tata Ruang Wilayah
(RTRW) setempat atau dokumen rencana lainnya yang ditetapkan oleh
Pemerintah Kota/ Kabupaten.
b) Untuk mengarahkan pengaturan pembangunan lingkungan perumahan yang
sehat, aman, serasi secara teratur, terarah serta berkelanjutan /
berkesinambungan, harus memenuhi persyaratan administrasi, teknis dan
ekologis, setiap rencana pembangunan rumah atau perumahan, baik yang
dilakukan oleh perorangan maupun badan usaha perumahan.
c) Perencanaan lingkungan perumahan kota meliputi perencanaan sarana
hunian, prasarana dan sarana lingkungan serta utilitas umum yang diperlukan
untuk menciptakan lingkungan perumahan perkotaan yang serasi, sehat,
harmonis dan aman. Pengaturan ini dimaksudkan untuk membentuk lingkungan
perumahan sebagai satu kesatuan fungsional dalam tata ruang fisik, kehidupan
ekonomi, dan sosial budaya.
d) Perencanaan pembangunan lingkungan perumahan harus dilaksanakan oleh
kelompok tenaga ahlinya yang dapat menjamin kelayakan teknis, yang
keberadaannya diakui oleh peraturan yang berlaku.
e) Penyediaan prasarana dan sarana lingkungan perumahan merupakan bagian
dari sistem pelayanan umum perkotaan sehingga dalam perencanaannya harus
dipadukan dengan perencanaan lingkungan perumahan dan kawasan-kawasan
fungsional lainnya.
f) Perencanaan pembangunan lingkungan perumahan harus menyediakan pusatpusat lingkungan yang menampung berbagai sektor kegiatan (ekonomi, sosial,
budaya), dari skala lingkungan terkecil (250 penduduk) hingga skala terbesar
(120.000 penduduk), yang ditempatkan dan ditata terintegrasi dengan
pengembangan desain dan perhitungan kebutuhan sarana dan prasarana
lingkungan.
g) Pembangunan perumahan harus memenuhi persyaratan administrasi yang
berkaitan dengan perizinan pembangunan, perizinan layak huni dan sertifikasi
tanah, yang diatur oleh Pemerintah Kota/Kabupaten setempat dengan
berpedoman pada peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Persyaratan Pemukiman

Stefan Sutardjo / F 111 12 161

Tadulako University

Civil Engineering Department

h) Rancangan bangunan hunian, prasarana dan sarana lingkungan harus

memenuhi persyaratan teknis kesehatan dan keselamatan sesuai Standar
Nasional Indonesia atau ketentuan-ketentuan lain yang diatur dengan Peraturan
Pemerintah, Peraturan Daerah serta Pedoman Teknis yang disusun oleh instansi
terkait.

i) Perencanaan lingkungan perumahan juga harus memberikan kemudahan bagi

semua orang, termasuk yang memiliki ketidakmampuan fisik atau mental seperti
para penyandang cacat, lansia, dan ibu hamil, penderita penyakit tertentu atas
dasar pemenuhan azas aksesibilitas (sesuai dengan Kepmen No. 468/ Thn.
1998), yaitu:
1) kemudahan, yaitu setiap orang dapat mencapai semua tempat atau bangunan
yang bersifat umum dalam suatu lingkungan;
2) kegunaan, yaitu setiap orang harus dapat mempergunakan semua tempat
atau bangunan yang bersifat umum dalam suatu lingkungan;
3) keselamatan, yaitu setiap bangunan yang bersifat umum dalam suatu
lingkungan terbangun, harus memperhatikan keselamatan bagi semua orang;
dan
4) kemandirian, yaitu setiap orang harus dapat mencapai, masuk dan
mempergunakan semua tempat atau bangunan yang bersifat umum dalam
suatu lingkungan dengan tanpa membutuhkan bantuan orang lain.
j) Dalam menentukan besaran standar untuk perencanaan lingkungan
perumahan kota yang meliputi perencanaan sarana hunian, prasarana dan
sarana lingkungan, menggunakan pendekatan besaran kepadatan penduduk.
k) Dalam merencanakan kebutuhan lahan untuk sarana lingkungan, didasarkan
pada beberapa ketentuan khusus, yaitu:
1) besaran standar ini direncanakan untuk kawasan dengan kepadatan penduduk
<200 jiwa/ha;
2) untuk mengatasi kesulitan mendapatkan lahan, beberapa sarana dapat
dibangun secara bergabung dalam satu lokasi atau bangunan dengan tidak
mengurangi kualitas lingkungan secara menyeluruh;
3) untuk kawasan yang berkepadatan >200 jiwa/ha diberikan reduksi 15-30%
terhadap persyaratan kebutuhan lahan; dan
4) perencanaan prasarana lingkungan, utilitas umum dan sarana lingkungan
harus direncanakan secara terpadu dengan mempertimbangkan keberadaan
prasarana dan sarana yang telah ada dengan tidak mengurangi kualitas dan
kuantitas secara menyeluruh.

Persyaratan Pemukiman

Stefan Sutardjo / F 111 12 161

Tadulako University

Civil Engineering Department

l) Dalam menentukan besaran standar untuk perencanaan kawasan perumahan

baru di kota/new development area yang meliputi perencanaan sarana hunian,
prasarana dan sarana lingkungan, pengembangan desain dapat
mempertimbangkan sistem blok / grup bangunan/ cluster untuk memudahkan
dalam distribusi sarana lingkungan dan manajemen sistem pengelolaan
administratifnya. Apabila dengan sistem blok / grup bangunan/ cluster ternyata
pemenuhan sarana hunian, prasarana dan saranalingkungan belum dapat
terpenuhi sesuai besaran standar yang ditentukan, maka pengembangan desain
dapat mempertimbangkan sistem radius pelayanan bagi penempatan sarana
dan prasaran lingkungan, yaitu dengan kriteria pemenuhan distribusi sarana dan
prasarana lingkungan dengan memperhatikan kebutuhan lingkungan sekitar
terdekat.
m) Perencanaan lingkungan permukiman untuk hunian bertingkat ( rumah
susun) harus mempertimbangkan sasaran pemakai yang dilihat dari tingkat
pendapatan KK penghuni.

4.2 Persyaratan lokasi

Lokasi lingkungan perumahan harus memenuhi ketentuan sebagai berikut:
a) Lokasi perumahan harus sesuai dengan rencana peruntukan lahan yang diatur
dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) setempat atau dokumen
perencanaan lainnya yang ditetapkan dengan Peraturan Daerah setempat,
dengan kriteria sebagai berikut:
1) kriteria keamanan, dicapai dengan mempertimbangkan bahwa lokasi tersebut
bukan merupakan kawasan lindung (catchment area), olahan pertanian, hutan
produksi, daerah buangan limbah pabrik, daerah bebas bangunan pada area
Bandara, daerah dibawah jaringan listrik tegangan tinggi;
2) kriteria kesehatan, dicapai dengan mempertimbangkan bahwa lokasi tersebut
bukan daerah yang mempunyai pencemaran udara di atas ambang batas,
pencemaran air permukaan dan air tanah dalam;
3) kriteria kenyamanan, dicapai dengan kemudahan pencapaian (aksesibilitas),
kemudahan berkomunikasi (internal/eksternal, langsung atau tidak langsung),
kemudahan berkegiatan (prasarana dan sarana lingkungan tersedia);
Persyaratan Pemukiman

Stefan Sutardjo / F 111 12 161

Tadulako University

Civil Engineering Department

4) kriteria keindahan/keserasian/keteraturan (kompatibilitas), dicapai dengan

penghijauan, mempertahankan karakteristik topografi dan lingkungan yang ada,
misalnya tidak meratakan bukit, mengurug seluruh rawa
ataudanau/setu/sungai/kali dan sebagainya;
5) kriteria fleksibilitas, dicapai dengan mempertimbangkan kemungkinan
pertumbuhan fisik/pemekaran lingkungan perumahan dikaitkan dengan kondisi
fisik lingkungan dan keterpaduan prasarana;
6) kriteria keterjangkauan jarak, dicapai dengan mempertimbangkan jarak
pencapaian ideal kemampuan orang berjalan kaki sebagai pengguna lingkungan
terhadap penempatan sarana dan prasarana-utilitas lingkungan; dan
7) kriteria lingkungan berjati diri, dicapai dengan mempertimbangkan
keterkaitan dengan karakter sosial budaya masyarakat setempat, terutama
aspek kontekstual terhadap lingkungan tradisional/lokal setempat.
b) Lokasi perencanaan perumahan harus berada pada lahan yang jelas status
kepemilikannya, dan memenuhi persyaratan administratif, teknis dan ekologis.
c) Keterpaduan antara tatanan kegiatan dan alam di sekelilingnya, dengan
mempertimbangkan jenis, masa tumbuh dan usia yang dicapai, serta
pengaruhnya terhadap lingkungan, bagi tumbuhan yang ada dan mungkin
tumbuh di kawasan yang dimaksud.

4.3 Persyaratan fisik

Ketentuan dasar fisik lingkungan perumahan harus memenuhi faktor-faktor
berikut ini:
a) Ketinggian lahan tidak berada di bawah permukaan air setempat, kecuali
dengan rekayasa/ penyelesaian teknis.
b) Kemiringan lahan tidak melebihi 15% (lihat Tabel 2) dengan ketentuan:
1) tanpa rekayasa untuk kawasan yang terletak pada lahan bermorfologi
datarlandai dengan kemiringan 0-8%; dan
2) diperlukan rekayasa teknis untuk lahan dengan kemiringan 8-15%.

Persyaratan Pemukiman

Stefan Sutardjo / F 111 12 161

Tadulako University

Civil Engineering Department

Persyaratan Pemukiman

Stefan Sutardjo / F 111 12 161

Tadulako University

Civil Engineering Department

Daftar Pustaka

FEMA, Recommended Residential Construction for Coastal Areas FEMA P-550,

Second Edition 2009
Republik Indonesia. 2012. Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Republik
Indonesia
Nomor 10 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan Perumahan Dan Kawasan
Permukiman Dengan Hunian Berimbang. Kementerian Perumahan Rakyat
No.571, 2012. Jakarta
Republik Indonesia. 1992. Undang Undang No. 24 Tahun 1992 Tentang Penataan
Ruang Lembaran Negara RI Tahun 1992 No. 115; TLN NO. 3501 Sekretariat
Negara. Jakarta.
Republik Indonesia. 2012. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum
NO.40/PRT/M/2007 Tentang Pedoman Perencanaan Tata Ruang Kawasan
Reklamasi Pantai Kementrian Pekerjaan Umum, Jakarta.
Republik Indonesia. 2002. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 28 Tahun
2002 Tentang Bangunan Gedung. Presiden Republik Indonesia. Jakarta
Republik Indonesia. Pedoman Pemanfaatan Ruang Tepi Pantai Di Kawasan
Perkotaan. Kementrian Pekerjaan Umum. Jakarta.
Republic of Ireland. 2009. Guidelines for Planning Authorities on Sustainable
Residential Development in Urban Areas
Republik Indonesia. 2004. SNI - Tata cara perencanaan lingkungan perumahan
di perkotaan SNI031733-2004. Badan Standardisasi Nasional. Jakarta.

Persyaratan Pemukiman

Stefan Sutardjo / F 111 12 161