Anda di halaman 1dari 33

KAJIAN INVESTASI PEMBANGUNAN JALAN TOL:

STUDI K ASUS JALAN TO L


CIK A M P EK - PAL I M AN AN

LAKSMITA DWI
3613100069

KEZIA IRENE
3613100053

BELLA SHINTYA
3613100074

NADIRA DWIPUTRI
3613100070

FARAZALSA
3614100087

ALITA NADYLA
3614100077

LATAR BELAKANG
GAMBARAN UMUM
REVIEW KONSEP PEMBIAYAAN
Komponen Biaya
Analisis Kriteria Investasi
Sumber Pembiayaan
Strategi Pembiayaan
SKEMA PENANGANAN KASUS
Analisis Finansial Sederhana
Sumber Pembiayaan yang Relevan
Strategi Implementasi Sumber Pembiayaan

KESIMPULAN

Jalan tol (di Indonesia disebut juga sebagai jalan bebas


hambatan) adalah suatu jalan yang dikhususkan untuk
kendaraan bersumbu lebih dari dua (mobil, bus, truk)
dan bertujuan untuk mempersingkat jarak dan waktu
tempuh dari satu tempat ke tempat lain. Pembangunan
jalan tol akan berpengaruh pada perkembangan
wilayah & peningkatan ekonomi.

Pembangunan Jalan Tol Cikampek Palimanan


dilaksanakan oleh PT. Lintas Marga Sedaya (PT.
LMS) sebagai pemegang konsesi selama 35
tahun
Ruas jalan tol Cikampek Palimanan
merupakan salah satu bagian dari
Megaproyek Jalan Tol Trans Jawa.
Panjang Jalan Tol ini adalah sekitar
116 km dan dibagi dalam 6
seksi, seperti terlihat pada tabel
berikut :

JALAN TOL
CIPALI
No
1
2
3
4
5
6

Seksi I
Seksi II
Seksi III
Seksi IV
Seksi V
Seksi VI

Seksi
Cikopo IC Kalijati IC
Kalijati IC Subang IC
Subang IC Cikedung IC
Cikedung IC Kertajati IC
Kertajati IC Sumberjaya IC
Sumber jaya IC Palimanan IC
Total

Panjang (Km)
29.10
9.55
31.35
17.65
14.50
13.70
116.75

KOMPONEN BIAYA

Anggaran biaya rencana pembangunan Jalan


Tol Cikampek Palimanan

JALAN TOL
CIPALI

Tahapan
Tahap I (Persiapan)
Tahap II (Pelaksanaan
Pembangunan
Konstruksi)

Tahap III (Operasional)


Total Biaya

Item Pembiayaan
Desain
Konstruksi
Peralatan Tol
Eskalasi Harga
Biaya Pajak (VAT)
Overhead & Asuransi
Biaya Administrasi
Pembebasan Lahan
Pengawasan

Pembiayaan (Rp. Juta)


80.100
7.679.200
99.469
903.315
890.970
230.386
244.000
550.000
144.614
10.825.054

ANALISIS KRITERIA INVESTASI

Analisis NPV adalah seluruh arus kas masuk


dan keluar diperhitungkan terhadap titik waktu
sekarang pada suatu tingkat bunga yang
umumnya MARR (Minimum Attractive Rate of
Return).

IRR adalah besarnya nilai bunga yang terjadi jika


proyek dilaksanakan dimana NPV = 0.

Semakin besar nilai i yang diperoleh maka


semakin baik (menguntungkan) investasi itu. Tetapi
satu hal yang harus diingat, walaupun nilai i besar,
jika masih di bawah MARR, maka proyek tersebut
tidak layak.

Metode payback period memperhitungkan


lama
waktu
yang
diperlukan untuk
memperoleh kembali (menutup) investasi
awal dengan pendapatan yang ada. Untuk
memperoleh nilai payback period n dengan
pendapatan tertentu digunakan rumus:

SUMBER PEMBIAYAAN
Sumber pembiayaan pembangunan yang digunakan
dalam proyek ini adalah pembiayaan non
konvensional yang sumber dananya seluruhnya
berasal dari SWASTA yaitu PT Lintas Marga Sedaya

Dalam hal ini pola pembiayaannya melalui proyek


Kerjasama Pemerintah-Swasta (Konsesi), yang
dibiayai oleh modal investor swasta dan pinjaman
perbankan

Swasta

STRATEGI PEMBIAYAAN

Pemerintah

Modal biaya pembangnunan, baik


melalu investasi maupun pinjaman
perbankan / pasar modal domestic
luar negeri

Memberi dukungan agar menarik minat


swasta karena proyek tersebut memiliki
kelayakan ekonomi yang tinggi

Built Operate Transfer (BOT)

KERJASAMA
P E M E R I N TA H S WA S TA
(PUBLIC PRIVATE
PARTNERSHIP)

merupakan
kontrak
antara
instansi
pemerintah dan badan usaha/swasta
(special purpose company), dimana badan
usaha bertanggung jawab atas desain akhir,
pembiayaan,
konstruksi,
operasi
dan
pemeliharaan (O&M) sebuah proyek investasi
bidang infrastruktur selama beberapa tahun;
biasanya dengan transfer aset pada akhir
masa kontrak
MASA KONTRAK
PEMBANGUNANJALAN
TOL CIKAMPEK PALIMANAN

35 Tahun

30%

dibiayai oleh PT Lintas


Marga Sedaya perusahaan yang
mayoritas sahamnya dimiliki oleh
investor asal Malaysia.

70%

dana lainnya berasal dari kredit


bank Kredit sindikasi dilakukan 22 bank
yang dipimpin oleh Bank BCA dengan
Bank DKI dan beberapa bank lainnya

Selama waktu 4,5 tahun yang meliputi


proses desain awal, studi kelayakan,
Analisa Mengenai Dampak Lingkungan
(AMDAL), dan desain akhir.

S WA S T A

PEMERINTAH

Selama waktu 2,5 tahun yang meliputi proses


pelaksanaan pembangunan konstruksi jalan tol

Tahap operasional jalan tol selama 28 tahun,


dimana masa konsesi selama 35 tahun
dikurang masa persiapan dan masa
pembangunan selama 7 tahun.

S WA S T A
mendapatkan
keuntungan
dari
operasional jalan tol selama 28 tahun
hingga
kemudian
dikembalikan
kepada pemerintah setelah seluruh
kesepakatan terpenuhi

PEMERINTAH
pemerintah akan mendapatkan
keuntungan
karena
mampu
menyelesaikan
pembangunan
infrastruktur
tanpa
perlu
mengeluarkan biaya APBN.

PEMILIHAN SUMBER
PEMBIAYAAN YANG RELEVAN
NPV

Metode Syariah

IRR

PAY B A C K
PERIOD

Metode Konvensional

Thn
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
2046
2047
2048
2049
2050

Keterangan
pembiayaan

Masa
pembangunan

Masa operasi

Investasi

Biaya
operasional

Aset bank

786,463,5 M
786,463,5 M
786,463,5 M
786,463,5 M

62,535 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
242,332 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
242,332 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
242,332 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
242,332 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
242,332 M
62,535 M

2,559 T
2,559 T
2,559 T
148,194 M

Total biaya
786,463,5 M
786,463,5 M
786,463,5 M
786,463,5 M
2,559 T
2,559 T
2,559 T
242,332 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
242,332 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
242,332 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
242,332 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
242,332 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
242,332 M
62,535 M

Keuntunga
n
0
0
0
0
0
0
0
1,615 T
1,647 T
1,841 T
1,878 T
2,099 T
2,141 T
2,393 T
2,441 T
2,728 T
2,783 T
3,110 T
3,172 T
3,546 T
3,617 T
4,042 T
4,123 T
4,608 T
4,700 T
5,253 T
5,358 T
5,989 T
6,108 T
6,827 T
6,964 T
7,783 T
7,939 T

Net benefit

Df 15%

Present value

-786,463,5 M
-786,463,5 M
-786,463,5 M
-786,463,5 M
-2,559 T
-2,559 T
-2,559 T
1,404 T
1,585 T
1,779 T
1,816 T
1,857 T
2,079 T
2,330 T
2,378 T
2,666 T
2,540 T
3,048 T
3,110 T
3,483 T
3,554 T
3,800 T
4,060 T
4,545 T
4,638 T
5,191 T
5,116 T
5,926 T
6,046 T
6,765 T
6,901 T
7,541 T
7,876 T

1
0.8696
0.7561
0.6575
0.5718
0.4972
0.4323
0.3759
0.3269
0.2843
0.2472
0.2149
0.1869
0.1625
0.1413
0.1229
0.1069
0.0929
0.0808
0.0703
0.0611
0.0531
0.0462
0.0402
0.0349
0.0304
0.0264
0.0230
0.0200
0.0174
0.0151
0.0126
0.0105

-786,463 M
-683,908 M
-594,645 M
-517,099 M
-1,463 T
-1,272 T
-1,106 T
528,073 M
518,244 M
505,825 M
448,922 M
399,120 M
388,570 M
378,783 M
336,131 M
327,659 M
271,616 M
283,166 M
251,311 M
244,894 M
217,178 M
201,791 M
187,611 M
182,747 M
161,871 M
157,811 M
135,073 M
136,313 M
120,929 M
117,713 M
104,216 M
95,019 M
82,705 M

ANALISIS
FINANSIAL
Hasil nilai NPV

diatas
0 yaitu
358,259,544,681.

menyatakan bahwa proyek


layak untuk dilakukan

NPV

Thn
2015
2016
2017
2018
2019
2020

Keterangan
pembiayaan

Masa
pembangunan

2021
2022
2023
2024
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
2046
2047
2048
2049
2050

Masa operasi

Total biaya

Keuntungan

Net benefit

Df 15%

Present value

Df 25%

Present value 2

786,463,5 M
786,463,5 M
786,463,5 M
786,463,5 M

0
0
0
0

-786,463,5 M
-786,463,5 M
-786,463,5 M
-786,463,5 M

1
0.8696
0.7561
0.6575

-786,463 M
-683,908 M
-594,645 M
-517,099 M

1
0.8
0.64
0.512

-786,463 M
-629,170 M
-503,336 M
-402,669 M

2,559 T

-2,559 T

0.5718

-1,463 T

0.4096

-1,048 T

2,559 T
2,559 T
242,332 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
242,332 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
242,332 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
242,332 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
242,332 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
242,332 M
62,535 M

0
0
1,615 T
1,647 T
1,841 T
1,878 T
2,099 T
2,141 T
2,393 T
2,441 T
2,728 T
2,783 T
3,110 T
3,172 T
3,546 T
3,617 T
4,042 T
4,123 T
4,608 T
4,700 T
5,253 T
5,358 T
5,989 T
6,108 T
6,827 T
6,964 T
7,783 T
7,939 T

-2,559 T
-2,559 T
1,404 T
1,585 T
1,779 T
1,816 T
1,857 T
2,079 T
2,330 T
2,378 T
2,666 T
2,540 T
3,048 T
3,110 T
3,483 T
3,554 T
3,800 T
4,060 T
4,545 T
4,638 T
5,191 T
5,116 T
5,926 T
6,046 T
6,765 T
6,901 T
7,541 T
7,876 T

0.4972
0.4323
0.3759
0.3269
0.2843
0.2472
0.2149
0.1869
0.1625
0.1413
0.1229
0.1069
0.0929
0.0808
0.0703
0.0611
0.0531
0.0462
0.0402
0.0349
0.0304
0.0264
0.0230
0.0200
0.0174
0.0151
0.0126
0.0105

-1,272 T
-1,106 T
528,073 M
518,244 M
505,825 M
448,922 M
399,120 M
388,570 M
378,783 M
336,131 M
327,659 M
271,616 M
283,166 M
251,311 M
244,894 M
217,178 M
201,791 M
187,611 M
182,747 M
161,871 M
157,811 M
135,073 M
136,313 M
120,929 M
117,713 M
104,216 M
95,019 M
82,705 M
NPV 1 =
358,259,544,681

0.3277
0.2621
0.2097
0.1678
0.1342
0.1074
0.0859
0.0678
0.055
0.044
0.0352
0.0281
0.0225
0.018
0.0144
0.0115
0.0092
0.0074
0.0059
0.0047
0.0038
0.003
0.0024
0.0019
0.0015
0.0012
0.0011
0.0008

-838,824 M
-670,906 M
294,591 M
266,018 M
238,768 M
195,041 M
159,536 M
140,958 M
128,203 M
104,669 M
93,845 M
71,397 M
68,581 M
55,985 M
50,163 M
40,876 M
34,961 M
30,050 M
26,821 M
21,799 M
19,726 M
15,349 M
14,224 M
11,488 M
10,147 M
8,282 M
8,295 M
6,301 M
NPV 2 =
-2,763,752,675,407
IRR =

TOTAL

91,220 T

Dengan menggunakan 2
nilai NPV diperoleh nilai
IRR sebesar 0,16

atau

16%.
Angka tersebut menunjukkan
bahwa kemampuan proyek
menghasilkan return sebesar
16%.

IRR

Thn
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
2046
2047
2048
2049
2050

Keterangan
pembiayaan

Masa pembangunan

Masa operasi

Total biaya

Keuntungan

Net benefit

Df 15%

Present value

786,463,5 M
786,463,5 M
786,463,5 M
786,463,5 M
2,559 T
2,559 T
2,559 T
242,332 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
242,332 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
242,332 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
242,332 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
242,332 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
242,332 M
62,535 M

0
0
0
0
0
0
0
1,615 T
1,647 T
1,841 T
1,878 T
2,099 T
2,141 T
2,393 T
2,441 T
2,728 T
2,783 T
3,110 T
3,172 T
3,546 T
3,617 T
4,042 T
4,123 T
4,608 T
4,700 T
5,253 T
5,358 T
5,989 T
6,108 T
6,827 T
6,964 T
7,783 T
7,939 T

-786,463,5 M
-786,463,5 M
-786,463,5 M
-786,463,5 M
-2,559 T
-2,559 T
-2,559 T
1,404 T
1,585 T
1,779 T
1,816 T
1,857 T
2,079 T
2,330 T
2,378 T
2,666 T
2,540 T
3,048 T
3,110 T
3,483 T
3,554 T
3,800 T
4,060 T
4,545 T
4,638 T
5,191 T
5,116 T
5,926 T
6,046 T
6,765 T
6,901 T
7,541 T
7,876 T

1
0.8696
0.7561
0.6575
0.5718
0.4972
0.4323
0.3759
0.3269
0.2843
0.2472
0.2149
0.1869
0.1625
0.1413
0.1229
0.1069
0.0929
0.0808
0.0703
0.0611
0.0531
0.0462
0.0402
0.0349
0.0304
0.0264
0.0230
0.0200
0.0174
0.0151
0.0126
0.0105

-786,463 M
-683,908 M
-594,645 M
-517,099 M
-1,463 T
-1,272 T
-1,106 T
528,073 M
518,244 M
505,825 M
448,922 M
399,120 M
388,570 M
378,783 M
336,131 M
327,659 M
271,616 M
283,166 M
251,311 M
244,894 M
217,178 M
201,791 M
187,611 M
182,747 M
161,871 M
157,811 M
135,073 M
136,313 M
120,929 M
117,713 M
104,216 M
95,019 M
82,705 M

TOTAL

91,220 T

NPV = 358,259,544,681

Perhitungan Net BCR dapat


dilihat dari jumlah net benefit
dibagi dengan jumlah NPV
dan diperoleh nilai BCR
sebesar 254,6 -> layak
untuk dilakukan

BCR

Thn
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
2046
2047
2048
2049
2050
Total

Keterangan
pembiayaan

Masa
pembangunan

Masa operasi

Investasi

Biaya
operasional

Aset bank

786,463,5 M
786,463,5 M
786,463,5 M
786,463,5 M

62,535 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
242,332 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
242,332 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
242,332 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
242,332 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
242,332 M
62,535 M

2,559 T
2,559 T
2,559 T
148,194 M

Total biaya

Keuntungan

Net benefit

786,463,5 M
786,463,5 M
786,463,5 M
786,463,5 M
2,559 T
2,559 T
2,559 T
242,332 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
242,332 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
242,332 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
242,332 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
242,332 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
62,535 M
242,332 M
62,535 M

0
0
0
0
0
0
0
1,615 T
1,647 T
1,841 T
1,878 T
2,099 T
2,141 T
2,393 T
2,441 T
2,728 T
2,783 T
3,110 T
3,172 T
3,546 T
3,617 T
4,042 T
4,123 T
4,608 T
4,700 T
5,253 T
5,358 T
5,989 T
6,108 T
6,827 T
6,964 T
7,783 T
7,939 T

-786,463,5 M
-786,463,5 M
-786,463,5 M
-786,463,5 M
-2,559 T
-2,559 T
-2,559 T
1,404 T
1,585 T
1,779 T
1,816 T
1,857 T
2,079 T
2,330 T
2,378 T
2,666 T
2,540 T
3,048 T
3,110 T
3,483 T
3,554 T
3,800 T
4,060 T
4,545 T
4,638 T
5,191 T
5,116 T
5,926 T
6,046 T
6,765 T
6,901 T
7,541 T
7,876 T
91,220 T

Payback Period proyek


pembangunan jalan tol
cikampek-palimana
diperlukan waktu selama
kurang lebih 4 tahun

PAYBACK
PERIOD

PP = 4,15

16 %
Hal ini jika dibandingkan
terhadap bunga investasi yang
tertinggi yaitu 16% yang
mungkin terjadi,

358,259,544,681.
Nilai tersebut lebih besar dari
nol sehingga rencana investasi
bangunan Jalan Tol Cikampek
Palimanan dinyatakan

LAYAK UNTUK
DILAKSANAKAN

Selama 4 tahun

Pembangunan

jalan tol Cikampek-Palimanan


menggunakan sumber biaya non-konvensional yang
berasal dari PT. Lintas Marga Sedaya (PT. LMS)
sebagai pemegang konsesi selama 35 tahun.
Pembagian didanai dari modal sendiri dan
pinjaman dengan rasio 30

: 70.

Dari total kebutuhan biaya sebesar Rp. 10,825


M,- dana milik investor adalah Rp. 3,750 M,- atau
30% dari total biaya proyek dan pinjaman adalah
Rp. 7.074 M,- atau 70% dari total biaya proyek.

Selanjutnya,

PT. Lintas Marga Sedaya (LMS)


mengajukan kerjasama pembiayaan kepada
Sindikasi Bank Syariah (SBS).

Pada masa konsesi swasta akan mendapatkan


keuntungan dari operasional jalan tol selama 28
tahun hingga kemudian dikembalikan kepada
pemerintah
setelah
seluruh
kesepakatan
terpenuhi.

Pembagian

keuntungan sendiri berdasarkan


sistem syariah sesuai dengan kesepakatan
sebelumnya. Sedangkan pemerintah akan
mendapatkan keuntungan karena mampu
menyelesaikan pembangunan infrastruktur tanpa
perlu mengeluarkan biaya APBN.

STRATEGI IMPLEMENTASI
Tidak menggunakan
metode syariah.
Karena pada metode
syariah terdapat akad
murabahah wal istishna
sebesar 13,69% pada
masa konstruksi dan marjin
bagi hasil akad musyarakah
mutanaqisah sebesar
13,44% pada masa
operasional tol

Eksternalitas (+):
pengoptimalan nilai lahan di
sekitar jalan tol (multiplier
effect)
Model PPP yang digunakan
yaitu BOT (Build-OperateTransfer).

Eksternalitas (-) pasca


pembangunan:
1. Mematikan perekonomian
di jalur utara & harga lahan
jadi stagnan
2. Jauhnya dari fasilitas dan
infrastruktur pendukung

Strategi pembiayaan pembangunan yang digunakan dalam


proyek pembangunan Jalan Tol Cikampek Palimanan berupa
kerjasama antara pemerintah swasta dengan pembagian
30% dibiayai oleh PT Lintas Marga Sedaya sedangkan 70%
dana lainnya berasal dari kredit sindikasi 22 bank
Kerjasama yang dilakukan antara pemerintah swasta pada
proyek ini dilakukan dalam bentuk Build Operate Transfer
(BOT)
Hasil hasil analisan diatas membuktikan bahwa Proyek Jalan
Tol Cikampek-Palimanan layan untuk dikerjakan karena
nilai NPV dan IRR >0 dan nilai BCR > 1
Strategi peng-implementasian sumber-sumber
pembiayaan yang terpilih adalah tidak menggunakan
metode syariah.

Perlu adanya kesadaran akan hak dan kewajiban yang


merupakan kunci penting untuk meningkatkan komitmen
masing-masing pihak.

Pemerintah sendiri, harus membagikan jobdesk


mengenai penanggung jawab dari proyek ini dan selalu
terus mengawasi jalannya pembangunan agar tidak
terjadi hal-hal yang tidak diinginkan.
Keterbukaan, transparasi, dan pelibatan masyarakat
baik langsung maupun tidak langsung sangat dapat
meminimalisir konflik dengan masyarakat di kemudian
hari.

THANK
YOU