Bab IY Analisis 55 Tabel 4.2 Biaya Appraisal Jumlah Pinjaman Biaya Appraisal Rp 300.000.000 Rp 250.000 Rp 300.000.000 — Rp 500.000.000 Rp 350.000 Diatas Rp 500.000.000 Rp 500.000 Sumber PT Bank X b. Biaya provisi 1% dari limit kredit yang disetujui ©. Biaya administrasi Rp 250.000 - Rp 500.000 4. Biaya premi asuransi jiwa ( besamya premi tergantung kepada limit kredit, usia dan jangka waktu kredit ). Biaya premi asuransi kerugian/kebakaran ( besarnya premi tergantut kepada nilai bangunan dan jangka waktu ). f, Biaya APHT ( Akta Pembuatan Hak Tanggungan ) 8. Biaya notaris, berkai {an dengan transaksi jual beli rumah ( AJB; Akta Jual Beli ). h. Pajak, yang terdiri dari : * BPHTB : Biaya Perolehan Hak Tanah dan Bangunan. © PPh: Pajak Penghasilan penjual dan pembeli Seluruh biaya-biaya tersebut harus sudah disetorkan ke rekening debitur di Bank X sebelum akad kredit dilakukan, Kecuali biaya penilaian agunan disetorkan ke rekening Bank X yang ditentukan,Bab IY Analisis 56 7. Jangka waktu pengembalian kredit (angsuran kredit ). Jangka waktu pengembalian kredit ( angsuran kredit ) KPR X yang diterapkan PT Bank X a. Maksimum 15 tahun ( untuk rumah tinggal ) b. Maksimum 10 tahun ( untuk ruko/rukan/rusun/apartemen ) 8. Jadwal pembayaran angsuran kredit dan pembayaran bunga kredit 9. Jaminan kredit. 10, Syarat-syarat yang harus dipenuhi sebelum kredit dieairkan, ‘Syarat pencairan dana : a. Mengembalikan SPPK ( Surat Pemberitahuan Pemberian Kredit ) b. Membawa surat sertifikat, IMB, PBB ( Asli ) ¢. Membayar asuransi jiwa dan kebakaran, notaris, provisi, dan administrasi Perjanjian kredit yang dibuat di hadapan notaris tersebut ditandatangani tiga pihak yaitu pihak bank, nasabah dan notaris serta dicatatkan dan didaftarkan oleh notaris pada pengadilan sehingga mempunyai kekuatan hukum yang mengikat semua pihak. 8. Pencairan Kredit Pencait n kredit yang diminta debitur kredit hanya dapat dilakukan bank setelah debitur yang. bersangkutan memenuhi berbagai_persyaratan_ seperti dituangkan dalam perjanjian Kredit yang ditandatangani kedua pihak ( bank dan debitur ) serta dicatat di hadapan notaris,Bab IY Analisis 37 Persyaratan untuk pencairan kredit tersebut meliputi hal-hal sebagai berikut : 1. Mengembalikan SPPK ( Surat Pemberitahuan Pemberian Kredit ). 2. Membawa surat sertifikat, IMB, PBB ( Asli ). 3. Membayar asuransi jiwa dan kebakaran, notaris, provisi, dan administrasi, Pencairan kredit/pembayaran oleh bank dilakukan dengan cara dikirimkan ke penjual atau ke developer. 4.2 Pelaksanaan Analisis Kredit KPR X pada PT Bank X Analisis kredit adalah suatu proses untuk mengevaluasi apakah nasabah dapat diberikan kredit atau tidak. Tujuan PT Bank X melakukan analisis kredit adalah untuk mengetahui seberapa besar kemampuan dari calon debitur untuk dapat memenuhi kewajibannya dilihat dari segi penghasilan dan juga dari segi agunannya. Cara PT Bank X dalam melakukan analisis kredit untuk menilai calon nasabahnya yang memohon/mengajukan Kredit KPR X adalah melalui penggunaan penilaian Kredit ( credit scoring ). Penilaian Kredit tersebut ‘merupakan suatu cara untuk mengukur kemampuan nasabah, Penilaian atau analisis kredit KPR X yang dilakukan oleh PT Bank X adalah berdasarkan 2 (dua ) hal yaitu berdasarkan penghasilan dan berdasarkan agunan,Bab IY Analisis 58 1. Berdasarkan Penghasilan ( Income ) Analisis kredit berdasarkan income ini dilihat dari DSR ( Debt Service Ratio ) yang perhitungannya tergantung dari pekerjaan debiturnya. a. Untuk pegawai dan profesi maksimum 40% Hal tersebut menyatakan bahwa asumsinya per bulan maksimum yang dapat diaccept untuk membayar kewajibannya adalah sebesar 40% dari net incomenya. b. Untuk wiraswasta maksimum 50% Hal tersebut menyatakan bahwa asumsinya per bulan maksimum yang dapat diaccept untuk membayar kewajibannya adalah sebesar 50% dari net incomenya. Maksimum DSR ( Debi Service Ratio ) dapat lebih besar dari 40% sepanjang hasil scoring accept dan tidak melampaui ketentuan standard LTV / Loan To Value ) serta calon debitur diyakini masih memiliki kemampuan untuk membayar angsuran dari sumber Jain dengan kewenangan pemutusan diatur sebagai berikut : © Maksimal DSR 45 % untuk pemohon dengan pendapatan minimal Rp 5 juta per bulan ¢ Maksimal DSR 50 % untuk pemohon dengan pendapatan minimal Rp 10 juta per bulan, © Maksimal DSR 55 % untuk pemohon dengan pendapatan minimal Rp 20 juta per bulanBab IY Analisis 59 Kewenangan memutus DSR tersebut mengacu kepada limit kewenangan masing-masing pejabat PT Bank X. 2. Berdasarkan Agunan Analisis kredit berdasarkan agunan ini menyatakan bahwa seberapa besar agunan dapat mengeover kewajiban debitur. Analisis ini dilihat dari LTV ( Loan To Value ) yang menganalisis kelayakan Kredit dilihat dari agunannya ( bangunannya ). Dibawah ini merupakan ketentuan-ketentuan analisis kredit KPR X berdasarkan agunan a. LTV mengikuti ketentuan KPR reguler/program b. Ketentuan LTV dapat berubah sesuai kesepakatan Bank X dengan nasabah, dengan persetujuan GH Consumer Loans dan GH Retail dan Consumer Risk. c. Penilaian Bank yang dapat diappraisal adalah bisa mencapai hingga 90%, tetapi normalnya 60 % - 70 %. 4. Yang menilai bangunan dapat dilakukan oleh pihak bank atau dari pihak independent. ce. Syarat penilaian bangunan 1) Akses jalan menuju dan keluar lokasi 2) Fasilitas umum/sosial/pendidikan yang ada di lokasi/disekitar lokasi 3) Lokasi tidak rawan banjir 4) Sarana transportasi 5) Tidak terkena rencana pengembangan di masa depanBab IY Analisis 60 6) Status legalitas dari sertifikat rumahitanah tersebut memiliki nilai jual yang. cukup tinggi 7) Memiliki IMB (Izin Mendirikan Bangunan ) 8) Memiliki bukti setoran PBB 9) Lebar jalan di muka minimum 3 meter 10) Minimum 20 meter dari jalur tegangan tinggi Penerapan dari penilaian kredit ( credit scoring ) pada PT Bank X. dalam memberikan fasilitas kredit KPR X kepada salah satu calon nasabahnya dengan analisis seperti yang terdapat pada tabel 4.3.Bab IY Analisis ‘abel 4.3 Credit Scoring PT Bank X PERKIRAAN LIMIT KREDIT ‘Nama pemohon, ABC Pekerjaan Dosen Tenis kredit x Limit yang dimohon Rp 100,000,000 Suku bunga 10.50% Jangka waktu (n) 72 bulan ‘Atas dasar penghasilan Penghasilan a.Pemohon Rp 5.625.000 ~Penghasilan wama Rp 5.625.000 ~Penghasilan tambahan . ‘b.Spouse 5 -Penghasilan utama -Penghasilan tambahan Total penghasilan Rp 5.625.000, 40% _x penghasilan Rp 2.250.000 Kewajiban pihak ke-3 (Pemohon dan Spouse) - Kelonggaran untuk mengangsur Rp 2.250.000, Maksimal limit kredit Rp 119,000,000 ‘Atas dasar nilai agunan. Nilai agunan_ Rp 200.000.000 Loan To Value 70% Maksimal limit kredit Rp 140.000.000 Sumber: PT Bank X (data diolah Kembali)Bab IY Analisis 62 a. Atas dasar penghasilan Analisis untuk menentukan limit kredit berdasarkan penghasilan yang dilihat dari DSR ( Debt Service Ratio ) menyatakan bahwa maksimal limit kredit yang diperoleh adalah sebesar Rp 119,000.000,- ( pembulatan ) Dari permohonan yang diajukan oleh Tuan ABC sebesar Rp 100,000.000,- dengan melihat penghasilan ( income ) Tuan ABC sebesar Rp 5.625.000,- per bulan, maka besamya kredit yang diajukan dapat diaccept karena tidak melebihi limit kredit yang ditentukan oleh pihak Bank X. Rumus : Limit kredit = oS xnx kelonggaran mongomer) PVAn= FV(PVIFA i%,n) b, Atas dasar nilai agunan Berdasarkan nilai agunan diperoleh limit kredit sebesar Rp 140.000.000,- dengan hasil tersebut maka permohonan kredit yang diajukan ‘Tuan ABC dapat diaccept. Rumus Limit kredit = Nilai agunanx LTV Dari hasil analisis tersebut dengan membandingkan hasil analisis berdasarkan penghasilan dan berdasarkan agunan, Bank X memutuskan kredit yang diajukan oleh Tuan ABC disetujui sebesar Rp 100.000.000,-. Apabila