Skyview Manor

Pendahuluan
Studi kasus ini terjadi pada tahun 1962 di Pedesaan Vermont. Skyview Manor adalah
sebuah perusahaan yang sudah tua, tetapi dikelola dengan baik dan telah beberapa kali
mengalami perubahan kepemilikan. Perusahaan ini tidak memiliki restoran dan bar. Skyview
Manor memasarkan perusahaannya sebagai hotel tujuan wisata yang memberikan kualitas baik
dengan harga yang terjangkau
Skyview Manor hanya beroperasi selama musim ski, yaitu tanggal 2 Desember sampai
akhir Maret. Pemerintah hanya memperbolehkan perusahaan ini untuk beroperasi selama 120
hari dalam setahun. Terdapat 50 kamar di sisi sebelah timur yang tarifnya masing-masing adalah
sebesar $15 untuk hunian single dan sebesar $20 untuk hunian double. Sisi sebelah barat
memiliki 30 kamar yang memiliki pemandangan lereng ski, pegunungan, dan desa. Tarif sewa
kamar disisi ini sebesar $20 dan $25 untuk hunian single dan double. Rata-rata tingkat
pemakaian kamar selama musim ski sebesar 80% (umumnya hotel penuh pada akhir pekan dan
rata-rata sekitar 50 sampai 60 kamar terisi di hari-hari biasa). Rasio antara hunian single dan
double rata-rata adalah 2:8.
Hasil operasi untuk tahun lalu ditunjukkan pada Exbihit 1. Kacheck, manajer hotel,
mengkhawatirkan tentang bulan-bulan off-season yang pada setiap bulannya mengalami
kerugian dan mengurangi laba yang telah diperoleh dan dilaporkan perusahaan selama musim
ski. Dia telah merekomendasikan kepada pemilik hotel, yang telah mengakuisisi hotel pada akhir
tahun 1961, untuk tetap mengoperasikan hotel untuk sisi sebelah barat sepanjang tahun agar
mengurangi kerugian dari off-season. Dia memperkirakan bahwa rata-rata tingkat sewa kamar
selama off-season untuk beberapa tahun kedepan sekitar 20%-40%. Kacheck memperkirakan
bahwa untuk mencapai tingkat sewa 40% dari 30 kamar yang tersedia selama off-season,
diperlukan biaya iklan sebesar $4000 setiap tahun ($500 untuk 8 bulan). Tidak terdapat
kemungkinan perbedaan rasio perbandingan hunian single dan double sebesar 2:8 selama akhir
tahun atau di masa yang akan datang. Namun demikian, perusahaan perlu menurunkan harga
sewa kamar menjadi $10 dan $15 untuk hunian single dan double.

Gaji manajer dibayar selama 12 bulan. Manajer bertindak sebagai caretaker fasilitas dan
juga kontrak sebagian besar perbaikan dan pemeliharaan dalam kurun waktu tersebut.
Menggunakan sisi sebelah barat tidak akan mengganggu pekerjaan ini, tetapi diperkirakan akan
menyebabkan tambahan $2000 per tahun untuk perbaikan dan pemeliharaan.
Ms. Kacheck dibayar sebesar $20 per hari untuk mengawasi para pelayan hotel dan juga
membantu dibagian check-in. Selama musim tersebut dia bekerja 7 hari dalam seminggu,
karyawan administrasi dan pelayan hotel digaji setiap hari sebesar $24 dan $15. Pajak
penghasilan dan tunjangan lain yang diperoleh sebesar 20% dari gaji. Meskipun beban depresiasi
dan pajak properti tidak akan dipengaruhi oleh keputusan untuk membuka hotel dibagian sisi
barat, namun beban asuransi akan meningkat sebesar $500 untuk tahun tersebut. Selama offseason, diestimasikan bahwa perusahaan tidak memerlukan pegawai tambahan. Ketika offseason, Ms. Kacheck hanya akan dibayar untuk 5 hari kerja dalam seminggu.
Perlengkapan kebersihan dan setengah dari beban lain-lain (pasokan kamar) dibebankan
sebagai biaya langsung dari masing-masing kamar yang disewa. Sedangkan separuh lainnya
dicatat sebagai biaya tetap dan tidak akan berubah selama 12 bulan operasi. Linen telah disewa
dari sebuah supply house dan besarnya biaya tergantung dari banyaknya ruangan yang disewa.
Utilitas mencakup dua hal, yaitu listrik dan telepon. Tidak ada beban listrik yang harus
dikeluarkan ketika perusahaan tidak beroperasi. Sedangkan ketika perusahaan beroperasi, beban
listrik akan tergantung dari penggunaan listrik oleh masing-masing kamar. Kamar yang ada harus
dihangatkan atau didinginkan menggunakan AC. Tagihan telepon setiap bulan selama musim
tersebut adalah sebagai berikut:
80 telepon @ $3.00/bulan

$240

Biaya pelayanan dasar

$ 50
$290

Selama off-season, hanya biaya pelayanan dasar yang dibayarkan. Sedangkan tagihan
bulanan sebesar $3.00 yang dibayarkan digunakan untuk mengaktifkan telepon kamar. Aspek
tambahan yang diusulkan oleh Kacheck yaitu terkait dengan kolam renang tertutup dan hangat
pada hotel. Dia percaya bahwa dengan adanya fasilitas tersebut akan meningkatkan tingkat sewa
kamar perusahaan lebih dari 30%. Estimasi yang benar-benar tepat tidaklah mungkin ada.

Meskipun selama musim dingin tingkat penyewaan kamar tidak akan terpengaruh secara
signifikan dengan adanya keputusan untuk menambah kolam renang indoor, namun kolam
renang tersebut akan bermanfaat untuk menghadapi kompetisi yang ada di industri tersebut.
Biaya untuk pengadaan kolam renang adalah sekitar $40,000. Jumlah ini dapat didepresiasikan
selama 5 tahun tanpa adanya nilai sisa ($15,000 dari $40,000 adalah untuk pembelian pelampung
dan unit penghangat yang hanya akan digunakan selama 9 bulan dalam setahun). Biaya lain yang
berkaitan dengan kolam renang adalah gaji lifeguard sebesar $400 per bulan, asuransi tambahan
$1,200 dan biaya penghangatan $1,000 dan biaya perawatan sebesar $1,800. Jika usulan tersebut
disetujui, lifeguard akan diperlukan selama 12 bulan. Namun jika usul kolam renang indoor
tersebut tidak disetujui, seorang penjaga hanya diperlukan selama 3 bulan musim panas (dari 15
Juni sampai 15 September), dan tidak diperlukan biaya penghangat ruangan.

PERMASALAHAN
Setelah Skyview Manor diakuisisi oleh pemilik yang baru, Mr.Kacheck sebagai manajer
hotel merekomendasikan kepada pemilik hotel untuk tetap mengoperasikan hotel untuk sisi
sebelah barat sepanjang tahun agar mengurangi kerugian dari off-season karena dia
mengkhawatirkan tentang bulan-bulan off-season yang pada setiap bulannya mengalami
kerugian dan mengurangi laba yang telah diperoleh dan dilaporkan perusahaan selama musim
ski. Selain itu, Mr.Kacheck juga mengusulkan aspek tambahan yaitu kolam renang tertutup dan
hangat pada hotel agar hotel mampu bersaing dengan hotel lainnya. Dia percaya bahwa dengan
adanya fasilitas tersebut akan meningkatkan tingkat sewa kamar perusahaan lebih dari 30%.
Untuk mengatasi permasalahan di atas, maka disusunlah rumusan masalah sebagai berikut:
1. Berapa banyak kamar yang harus disewakan setiap malam dalam musim ski supaya hotel
mencapai titik breakeven?
2. Berapakah nilai profit before taxes yang telah direvisi, berdasarkan Exhibit 1 jika hotel
penuh terisi pada akhir minggu selama musim ski dan seluruh harga kamar dinaikkan
sebesar $5 pada malam-malam akhir minggu, tetapi tingkat occupancy turun dari 80
kamar menjadi 72 kamar?
3. Berapa kenaikan contribution margin yang diusulkan per kamar disewa atau per hari
selama off-season?
4. Bagaimana daftar pengeluaran tahunan untuk setiap alternatif dalam kasus yang akan
bertambah atas keputusan yang diambil dari alternatif yang ada, tetapi yang tidak
berhubungan dengan biaya kamar/hari yang disewa?
5. Bagaimana tingkat hunian yang diperlukan untuk mencapai titik breakeven atas tambahan
beban tahunan tersebut untuk setiap altenatif?
6. Alternatif apa yang direkomendasikan?
7. Apakah evaluasi profitabilitas hotel sebagai sebuah investasi para pemiliknya dapat
mempengaruhi alternatif yang telah direkomendasikan?

PEMBAHASAN

1. Berapa banyak kamar yang harus disewakan setiap malam dalam musim ski supaya hotel
mencapai titik breakeven?
Kami mengasumsikan bahwa laporan keuangan dalam Exhibit 1 merupakan laporan
keuangan dengan jam operasional hanya pada musim ski.
Jumlah Kamar
50 Kamar
30 Kamar
80 Kamar

Bagian Timur
Bagian Barat

Jumlah hari

: 120 hari

Rata-rata tingkat pemakaian kamar selama musim 80%

Room Night

: Jumlah kamar x Jumlah hari x rata-rata pemakaian kamar selama musim ski
: 80 kamar x 120 hari x 80%
: 7680 kamar

Note : Untuk Electricity (listrik)

Utilities
Telephone $290 x 4 bulan
Listrik

$6.360
$1.160
$5.200

Jadi, kamar yang harus disewakan setiap malam dalam musim ski supaya hotel mencapai
titik break even point adalah sebanyak 6.417 kamar.
2. Berapakah nilai profit before taxes yang telah direvisi, berdasarkan Exhibit 1 jika hotel penuh
terisi pada akhir minggu selama musim ski dan seluruh harga kamar dinaikkan sebesar $5
pada malam akhir pekan, tetapi tingkat occupancy turun dari 80 kamar menjadi 72 kamar?

Berdasarkan perhitungan di atas jika harga seluruh kamar dinaikan sebesar $5 pada malam
akhir pekan maka total pendapatan akan menjadi $178,755 dan biaya variabel menjadi
$25,605 sehingga laba kontribusi sebesar $153,149 Diasumsikan bahwa biaya tetap tidak
berubah yaitu sebesar $113.713 maka laba sebelum pajak adalah $153,149 - $113.713 =
$39,436
3. Berapa kenaikan contribution margin yang diusulkan per kamar disewa atau per hari selama
off-season?
Diasumsikan bahwa tingkat penyewaan kamar 40% setelah menggunakan jasa periklanan
senilai $4.000 ($500 untuk 8 bulan), jasa iklan ini sesuai dengan anjuran dari Mr.Kacheck
Jumlah kamar:
Kamar disewa:
Jumlah hari:
Rasio Singel Room:
Rasio Doubel Room:

30 kamar (sisi barat)

12 kamar (40%*30)
245 hari
2 dari 10
8 dari 10

Contribution Margin = Total Revenue - Variable Cost

Berdasarkan perhitungan di atas, dapat diketahui bahwa Skyview Manor akan

memperoleh contribution margin yang positif apabila tetap beroperasi selama off-season.
Artinya, dengan membuka hotel sisi barat selama off-season, perusahaan mampu mengurangi
kerugian yang terjadi setiap bulannya selama off-season. Namun, sebelum perusahaan
memutuskan untuk beroperasi selama off-season, perlu dipertimbangkan fixed cost yang
harus ditanggung, termasuk incremental cost yang muncul. Selain itu, dari perhitungan di
atas dapat diketahui bahwa contribution margin akan lebih tinggi dari kamar yang dihuni
secara double, sehingga sebaiknya apabila perusahaan memutuskan untuk beroperasi selama
off-season, perusahaan berusaha untuk mendorong penyewaan kamar secara double
occupancy.

4. Bagaimana daftar pengeluaran tahunan untuk setiap alternatif dalam kasus yang akan
bertambah atas keputusan yang diambil dari alternatif yang ada, tetapi yang tidak
berhubungan dengan biaya kamar/hari yang disewa?

Berdasarkan tabel di atas, dapat diketahui bahwa setiap alternatif yang diambil memiliki
konsekuensi yang harus ditanggung oleh Skyview Manor, yaitu berupa penambahan biaya yang
akan terjadi. Sehingga sebelum perusahaan memutuskan untuk mengambil suatu keputusan dari
alternatif yang ada, perlu dilakukan perhitungan terlebih dahulu apakah alternatif tersebut
menguntungkan bagi perusahaan atau tidak.
Selain pertimbangan keuntungan dalam jangka pendek, perlu diperhatikan keuntungan dalam
jangka panjang. Misalnya terkait dengan pembukaan kolam renang, meskipun dalam jangka
pendek hal tersebut kurang menguntungkan bagi perusahaan, perlu dipertimbangkan keuntungan
dalam jangka panjang, termasuk terkait dengan strategi perusahaan untuk berkompetisi dalam
industri tersebut.
Selain itu karena estimasi pendapatan atas penyewaan kamar tidak dapat dilakukan secara
akurat, maka perusahaan perlu mempertimbangkan juga hal tersebut dan mengambil langkah
lebih lanjut untuk meminimalisir kesalahan estimasi. Misalnya dengan cara melakukan survei
terhadap para penyewa ataupun masyarakat di sekitar daerah tersebut untuk mengetahui respon
potensial dari alternatif tersebut. Selain perusahaan juga dapat mempertimbangkan cara untuk
mendapatkan penambahan pendapatan (incremental revenue) dari alternatif yang ada. Misalnya
dengan cara membuka kolam renang tersebut untuk umum. Hal ini mungkin saja dapat
meningkatkan pendapatan bagi perusahaan, karena mungkin terdapat sebagian orang hanya ingin
berenang saat waktu luang, namun tidak berniat untuk menginap.

5. Bagaimana tingkat hunian yang diperlukan untuk mencapai titik breakeven atas tambahan
beban tahunan tersebut untuk setiap altenatif?
Alternatif 1: Tetap buka hanya pada ski season (sesuai dengan diskusi jawaban 1, maka
dibutuhkan occupancy rate sebesar 67% untuk mencapai BEP)
Jadi, untuk Alternatif 1 hotel tetap menjalankan operasi hanya pada ski season, dibutuhkan
occupancy rate sebesar 67% untuk mencapai titik breakeven, seperti yang sudah dijelaskan
pada rumusan masalah pertama.
Alternatif 2: Membuka sisi barat hotel untuk selama off-season, dilakukan penghitungan
breakeven point (BEP) dengan menggunakan incremental annual cost dan proposed
increment contribution margin terkait dengan alternatif tersebut. Lalu, selama periode offseason terdapat 245 hari, yaitu 365 hari setahun dikurangi 120 hari musim ski. Ditemukanlah
bahwa occupancy rate yang dibutuhkan adalah sebesar 18.34%.

Untuk Alternative 3, yaitu membangun kolam renang tertutup sehingga dapat dipakai selama
12 bulan dalam setahun, penghitungan BEP-nya menggunakan penjumlahan incremental
annual cost untuk Alternative 3, dan juga sekaligus incremental annual cost untuk
Alternative 2. Hal ini dikarenakan Alternative 3 dapat dijalankan hanya jika Alternative 2 pun
dijalankan. Tujuan utama usulan kolam renang ini juga sejatinya untuk mendongkrak
kemungkinan pencapaian occupancy rate sebesar 30% pada off-season. Jumlah hari yang
digunakan adalah 365 hari, yaitu seluruh hari selama setahun. Ditemukanlah bahwa

10

occupancy rate yang dibutuhkan adalah 9.62% untuk mencapai breakeven incremental
annual costs.

Untuk Alternative 4, yaitu membangun kolam renang tidak tertutup sehingga hanya dapat
digunakan selama tiga bulan musim panas, penghitungan BEP-nya juga menggunakan
penjumlahan incremental annual cost untuk Alternative 4 dan incremental annual cost untuk
Alternative 2. Hal ini dikarenakan Alternative 4 dapat dijalankan hanya jika Alternative 2 pun
dijalankan. Jumlah hari yang digunakan adalah 245 hari, karena alternatif ini merupakan
bagian integral dari Alternative 2 itu single. Ditemukanlah bahwa occupancy rate yang
dibutuhkan adalah 29.23% untuk mencapai breakeven incremental annual costs.

11

6. Alternatif apa yang direkomendasikan?

Berdasarkan hasil penghitungan pada nomor lima, kami merekomendasikan untuk
melaksanakan Alternatif 2, yaitu membuka hotel sepanjang tahun,. Terdapat beberapa alasan
yang mendasari rekomendasi kami ini, yaitu:
a. Dibutuhkan occupancy rate sebesar 18,33%, yang bernilai terkecil dibandingkan dengan
occupancy rate yang dibutuhkan oleh dua alternatif lainnya untuk mencapai titik
breakeven. Dengan demikian, pencapaian titik tersebut lebih besar kemungkinannya.
b. Kolam renang tersebut memiliki initial cost yang cukup besar, sehingga incremental cost
atas pembuatan kolam renang akan meningkatkan tingkat occupancy rate yang
diperlukan selama off-season.

7. Apakah evaluasi profitabilitas hotel sebagai sebuah investasi para pemiliknya dapat
mempengaruhi alternatif yang telah direkomendasikan?
Kami melakukan evaluasi profitabilitas dengan rasio Operating Profit Margin. Operating
profit margin menunjukkan bagaimana kondisi kesehatan keuangan perusahaan, terutama
kekuatan pendapatan perusahaan dari operasinya saat ini. Rasio ini juga menunjukkan
kemampuan manajemen untuk mengelola operasi untuk menjadi efektif dan efisien.

12

Operating profit adalah sumber utama dana untuk operasi, untuk itu peningkatan operating
profit dapat menunjukkan peningkatan kemampuan pengelolaan manajemen untuk
memberikan output yang terbaik untuk para stakeholders. Rasio ini tidak memasukkan aspek
pajak, maka kami merasa bahwa rasio ini lebih obyektif dibandingkan dengan rasio net profit
margin.
Berdasarkan Operating Statement akhir tahun 1962 diketahui bahwa operating profit
margin sebesar 14%. Jika Skyview Manor menerapkan alternatif 2 maka operating profit
margin yang didapatkan sebesar 19%. Sedangakan jika perusahaan membuat tambahan
dengan membangun kolam renang maka akan didapatkan operating profit margin sebesar
12% untuk kolam renang indoor dan 15% untuk kolam renang outdoor. Walaupun
perhitungan rasio operating profit margin menunjukkan bahwa altenatif 3 memiliki rasio
yang paling kecil, namun kami merekomendasikan perusahaan untuk menggunakan alternatif
tersebut dalam mempertimbangkan investasi jangka panjang karena dengan membangun
kolam renang indoor perusahaan akan mampu bersaing dengan hotel lainnya dan juga dapat
meningkatkan pendapatan perusahaan.
Pemilik perusahaan dapat mencoba membuka penginapan sepanjang off-season selama
setahun dan sekaligus mengamati minat pasar atas kolam renang yang akan dibangun. Jika
occupancy rate selama setahun tersebut memadai untuk kebutuhan pencapaian target operasi
perusahaan, program pembukaan sepanjang off-season dapat dilanjutkan. Jika tidak,
perusahaan dapat saja kembali ke operasi awal yang hanya membuka penginapan selama
musim dingin.
Terkait dengan kolam renang, setelah dilakukan proses mengamati pasar, misalnya
melalui survey, atau benchmarking ke penginapan sejenis Skyview Manor, proses
pembangunan kolam renang dapat dilakukan jika memang pasar memberikan respon positif.
Jika tidak, perusahaan dapat beralih ke hanya membuka hotel selama off-season, tanpa kolam
renang, dan bekerja keras untuk mencapai titik occupancy rate yang dibutuhkan untuk
mencapai target operasi.

13