2.2.

6 Aspek Keuangan
Dalam pembahasan studi kelayakan ini aspek keuangan adalah merupakan suatu
aspek yang sangat menentukan berjalannya invetasi yang akan dilakukan. Karena
aspek keuangan dapat menentukan rencana investasi melalui perhitungan biaya dan
manfaat yang diharapkan, dengan cara membandingkan antara pengeluaran dan
pendapatan, seperti ketersediaan dana, biaya modal, kemampuan untuk membayar
kembali investasi yang telah dilakukan dalam waktu yang telah
ditentukan, serta dapat menilai apakah investasi tersebut berjalan sesuai dengan
yang diharapkan.
Aspek keuangan juga dapat dikatakan sebagai dasar terlaksana atau tidaknya suatu
investasi yang diinginkan. Maka dari itu dalam menilai investasi harus benar-benar
memperhatikan dana yang tersedia apakah dapat digunakan secara maksimal demi
mencapai tujuan dari perusahaan. Dalam aspek keuangan ini juga membicarakan
bagaimana memperkirakan kebutuhan dana yang digunakan untuk aktiva tetap
maupun untuk modal kerja.
2.3. Alat Analisis
Metode Penilain Investasi dalam Aktiva Tetap
Ada berbagai macam metode penilaian investasi dalam aktiva tetap namun penulis
hanya akan membahas 4 metode penilaian usulan investasi yang berdasarkan pada
aliran kas yaitu sebagai berikut :
2.3.1 Payback Period
Definisi payback period banyak dikemukakan oleh para ahli. Definisi-definisi dari para
ahli tersebut antara lain:
Menurut Husein Umar (2003,197), suatu period yang diperlukan kembali untuk
menutup kembali pengeluaran investasi (initial cash investment) dengan
menggunakan aliran kas, dengan kata lain payback period merupakan rasio antara
initial cash investment dengan cash inflownya apabila aliran kas setiap tahun sama
jumlahnya, maka payback priod dari suatu investasi dapat dihitung dengan cara
membagi jumlah investasi dengan aliran kas tahunan.
Payback periode = jumlah investasi / jumlah proceed tahunan
Apabila Aliran kas suatu investasi tidak sama besarnya dari tahun ketahun, dengan
sendirinya perhitungan diatas tidak memungkinkan . Oleh karena itu kita perlu
menghitung aliran kas dari tahun ketahun, sehingga keseluruhan investasi dapat
diperoleh kembali. Setelah payback period dapat dihitung, maka tahapan berikutnya

adalah membandingkan payback period dengan waktu investasi yang diusulkan

dengan maksimum payback period yang diterima. Apabila payback period dari
investasi yang diusulkan lebih pendek dari payback period maksimum, maka usul
investasi
tersebut dapat diterima.
Metode payback period ini sangat sederhana dan mudah perhitungannya , Metode ini
banyak digunakan oleh perusahaan-perusahaan tetapi dilain pihak metode ini
mempunyai kelemahan-kelamahan prinsipil sebagai berikut:
a. Metode ini mengabaikan penerimaan-penerimaan investasi atau aliran kas
sesudah payback period tercapai, oleh karenannya kriteria tersebut bukan sebagai
alat ukur Probability tetapi alat pengukur Rapidity alat kecepatan kembalinya
dana. Maka dasar yang digunakan adalah aliran kas , bukan laba.
b. Metode ini juga mengabaikan Time Value of Money ( Nilai waktu sekarang )
Meskipun diakui adanya kelemahan-kelemahan ini, dalam prakteknya masih banyak
organisasi atau perusahaan yang menggunakan Metode Payback Period sebagai
pelengkap penilaian investasi. Cara ini terutama dipergunakan untuk perusahaanperusahaan yang menghadapi problem likuiditas atau kelancaran keuangan jangka
pendek.
2.3.2 Net Present Value
Terdapat beberapa pengertian dalam Metode Net Present Value yaitu sebagai
berikut :
Menurut Syafaruddin Alwi (2001,163)
Net Present Value merupakan model yang memperhitungkan pola cash flows
keseluruhan dari suatu investasi, dalam kaitannya dengan waktu, berdasarkan
Discount Rate tertentu.
Menurut Chaerul D.Djakman (2000,311)
Nilai Bersih Sekarang sebuah proposal investasi sama dengan nilai bersih sekarang
arus kas tahunan setelah pajak dikurangi dengan pengeluaran awal investasi.
Menurut Bambang Riyanto (2001,126)
Present Value menunjukan beberapa nilai uang pada saat ini untuk nilai tertentu
dimasa yang akan datang. Rumus dalam Metode Net Present Value adalah :
Net Present Value = PV Proceed PV Outlay
Dengan adanya kelemahan-kelemahan dari penggunaan Metode Payback Period,
maka dipakailah Metode Net Present Value yang memperhatikan baik Aliran kas

sesudah tercapainya Payback Period maupun Time Value of Value.

Karena metode ini memperhatikan Nilai Waktu dari Uang maka Aliran kas yang
digunakan dalam menghitung Net Present Value adalah aliran kas yang
didiskontokan atas dasar biaya modal atau Rate of Return yang diinginkan. Dalam
metode ini pertama-tama yang dihitung adalah nilai sekarang (Present Value) dari
Proceed yang diharapkan atas dasar Discount Rate tertentu.
Kemudian jumlah Present Value dari keseluruhan Aliran Kas selama usianya
dikurangi dengan Present Value Dari jumlah investasinya (Inicial Investment). Selisih
antara nilai sekarang dari nilai keseluruhan aliran kas dengan nilai sekarang
pengeluaran modal (Capital
Outlay atau Inicial Investment) dinamakan Nilai sekarang netto Apabila jumlah nilai
sekarang dari keseluruhan aliran kas yang diharapkan lebih besar dari nilai sekarang
dari investasinya maka usulan tersebut diterima, Apabila aliran kas setiap tahun
sama besarnya maka Net Present Value dapat dihitung dengan mudah, dengan
bantuan tabel nilai sekarang annuity.
Agar penilaian aktiva lebih akurat kadang-kadang Net Present Value ini mengubah
hasilnya kedalam Profitability Index atau Desirability Index dengan cara
membagi nilai sekarang dari proceed dengan nilai sekarang dari Outlays Apabila
Hasil perbandingan tersebut menentukan Profitability Index lebih besar dari 1 (satu)
maka usul investasi tersebut dapat diterima. Sebaliknya bila kurang dari satu
investasi tersebut seharusnya ditolak.
2.3.3 Profitability Indeks atau Indeks Keuntungan
Definisi dari Profitability Index menurut beberapa ahli. Definisi-definisi dari para ahli
tersebut antara lain :
Menurut Chaerul D.Djakman (2000,312)
Indeks keuntungan atau biaya adalah rasio nilai sekarang dari arus kas bersih pada
masa depan terhadap pengeluaran awalnya Kriteria nilai bersih sekarang investasi
memberikan ukuran kelayakan proyek dalam nilai uang yang absolut, maka indeks
keuntungan memberikan ukuran relatif dari keutungan bersih masa depannya
terhadap biaya awal.
Menurut Bambang Riyanto (2001,126), rumus yang digunakan dalam Profitability
Indeks adalah :
Profitability Indeks = PV Proceed / PV Outlays

Menurut Chaerul D.Djakman (2000,313), kriteria keputusan dengan menggunakan

indeks keuntungan dalah menerima proyek jika Profitability Index lebih besar atau
sama dengan 1,00 dan menolak proyek jika Profitability Index kurang dari 1,00
Profitability Index (PI) > 1,0 : Terima
Profitability Index (PI) < 1,0 : Tolak
Kelemahan dan keuntungan dalam Profitability Index yaitu:
Keuntungan :
Menggunakan arus kas
Memakai nilai waktu luang
Konsisten dengan tujuan perusahaan memaksimumkan kekayaan pemegang
saham
Kelemahan :
Membutuhkan peramalan jangka panjang yang detail mengenai pertambahan
keuntungan dan biaya.
2.3.4 Internal Rate of Return
Devinisi dari IRR menurut beberapa ahli. Definisi-definisi dari para ahli tersebut
antara lain :
Menurut Syafaruddin Alwi (2001,173)
Prinsip dari konsep IRR adalah bagaimana menentukan discount rate yang dapat
mempersamakan Present Value of Proceed dengan Outlay.
Menurut Bambang Riyanto (2001,129)
Tingkat bunga yang akan menjadi jumlah nilai sekarang dari proceed yang
diharapkan akan diterima ( PV of Future Proceed) sama dengan jumlah nilai
sekarang dari pengeluaran modal ( PV of Capital Outlays).
Menurut Chaerul D.Djakman (2000,173)
Teknik anggaran modal yang mencerminkan tingkat pengendalian yang
menyeimbangkan nilai masukan sekarang dengan keluaran sekarang.
Pada dasarnya Internal Rate of Return harus dicari dengan cara Trial and Error,
pertama kita menghitung nilai sekarang dari aliran kas dari suatu investasi dengan
menggunakan tingkat bunga yang kita pilih menurut kehendak kita. Kemudian dari
hasil hitungan itu dibandingkan dengan jumlah nilai sekarang dari outlaynya. Kalau
kita sekarang dari Proceed lebih besar dari nilai sekarang dari Investasi atau
Outlaynya, kita harus mengunakan tingkat bunga yang lebih tinggi lagi. sebaliknya

kalau kita sekarang dari Proceed lebih kecil dari jumlah nilai sekarang outlaynya kita
harus menggunakan tingkat bunga yang lebih rendah. Cara demikian terus kita
lakukan sampai kita menemukan tingkat bunga yang bisa dijadikan nilai sekarang
dari Outlay-nya. Pada tingkat bunga tersebut menggambarkan besarnya Internal
Rate of Return dari usul investasi tersebut,
cara ini dinamakan interpolasi.
Dimana ;
r = Internal Rate of Return yang dicari
P1 = Tingkat bunga ke- 1
P2 = Tingkat bunga ke- 2
C1 = NPV ke- 1
C2 = NPV ke- 2

PEMILIHAN INVESTASI PROYEK

Metode-Metode Evaluasi Proyek
Keputusan investasi merupakan keputusan manajemen keuangan yang paling
penting

di

antara

ketiga

keputusan

jangka

panjang yang diambil manajer keuangan. Disebut penting, karena selain

penanaman modal pada bidang usaha yang membutuhkan modal yang besar,
juga

keputusan

tersebut

mengandung

risiko

tertentu,

serta

langsung

berpengaruh pada nilai perusahaan.

Pada umumnya, langkah-langkah yang perlu dilakukan dalam pengambilan
keputusan investasi adalah sebagai berikut:
1. Adanya usulan investasi (proposal investasi).
2. Memperkirakan arus kas (cash flow) dari usulan investasi tersebut.
3. Mengevaluasi profitabilitas investasi dengan menggunakan beberapa metode
penilaian kelayakan investasi.
4. Memutuskan menerima atau menolak usulan investasi tersebut.
Untuk menilai profitabilitas rencana investasi dikenal dua macam metode, yaitu
metode konvensional dan metode non-konvensional (discounted cash flow).
Dalam metode konvensional dipergunakan dua macam tolok ukur untuk menilai
profitabilitas rencana investasi, yaitu payback period dan accounting rate of
return, sedangkan dalam metode non-konvensional dikenal tiga macam tolok
ukur profitabilitas, yaitu Net Present Value (NPV), Profitability Index (PI), dan
Internal Rate of Return (IRR).

NET PRESENT VALUE (NPV)

NPV merupakan selisih antara pengeluaran dan pemasukan yang telah didiskon
dengan menggunakansocial opportunity cost of capital sebagai diskon
faktor, atau dengan kata lain merupakan arus kas yang diperkirakan pada masa
yang akan datang yang didiskontokan pada saat ini. Untuk menghitung NPV
diperlukan data tentang perkiraan biaya investasi, biaya operasi, dan

pemeliharaan serta perkiraan manfaat/benefit dari proyek yang direncanakan.

Jadi perhitungan NPV mengandalkan pada teknik arus kas yang didiskontokan.
Menurut Kasmir (2003:157) Net Present Value (NPV) atau nilai bersih sekarang
merupakan perbandingan antara PV kas bersih dengan PV Investasi selama
umur investasi. Sedangkan menurut Ibrahim (2003:142) Net Present Value
(NPV)

merupakan

net

benefit

yang

telah

di

diskon

dengan

menggunakan social opportunity cost of capital (SOCC) sebagai discount

factor.

Pada tabel berikut ditunjukkan arti dari perhitungan NPV terhadap keputusan
investasi yang akan dilakukan.

Langkah menghitung NPV:

(1) Tentukan nilai sekarang dari setiap arus kas, termasuk arus masuk dan arus
keluar, yang didiskontokan pada biaya modal proyek,
(2) Jumlahkan arus kas yang didiskontokan ini, hasil ini didefinisikan sebagai
NPV proyek,
(3) Jika NPV adalah positif, maka proyek harus diterima, sementara jika NPV
adalah negatif, maka proyek itu harus ditolak. Jika dua proyek dengan NPV

positif adalah mutually exclusive, maka salah satu dengan nilai NPV terbesar
harus dipilih .
NPV sebesar nol menyiratkan bahwa arus kas proyek sudah mencukupi untuk
membayar kembali modal yang diinvestasikan dan memberikan tingkat
pengembalian yang diperlukan atas modal tersebut. Jika proyek memiliki NPV
positif, maka proyek tersebut menghasilkan lebih banyak kas dari yang
dibutuhkan untuk menutup utang dan memberikan pengembalian yang
diperlukan kepada pemegang saham perusahaan.
Keunggulan NPV = menggunakan konsep nilai waktu uang (time value of
money).
> Maka sebelum penghitungan/penentuan NPV hal yang paling utama adalah
mengetahui atau menaksir aliran kas masuk di masa yang akan datang dan
aliran kas keluar.
Di dalam aliran kas ini, ada beberapa hal yang perlu diperhatikan :
(1) Taksiran kas haruslah didasarkan atas dasar setelah pajak,
(2) Informasi terebut haruslah didasarkan atas incremental (kenaikan atau
selisih) suatu proyek. Jadi harus diperbandingkan adanya bagaimana aliran kas
seandainya dengan dan tanpa proyek. Hal ini penting sebab pada proyek
pengenalan produk baru, bisa terjadi bahwa produk lama akan termakan
sebagian karena kedua produk itu bersaing dalam pemasaran,
(3) Aliran kas ke luar haruslah tidak memasukkan unsur bunga, apabila proyek
itu direncanakan akan dibelanjai/didanai dengan pinjaman. Biaya bunga tersebut
termasuk sebagai tingkat bunga yang disyaratkan (required rate of return) untuk
penilaian proyek tersebut. Kalau kita ikut memasukkan unsur bunga di dalam
perhitungan aliran kas ke luar, maka akan terjadi penghitungan ganda.

INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

Metode ini untuk membuat peringkat usulan investasi dengan menggunakan

tingkat pengembalian atas investasi yang dihitung dengan mencari tingkat
diskonto yang menyamakan nilai sekarang dari arus kas masuk proyek yang
diharapkan terhadap nilai sekarang biaya proyek atau sama dengan tingkat
diskonto yang membuat NPV sama dengan nol.
IRR yang merupakan indikator tingkat efisiensi dari suatu investasi. Suatu
proyek/investasi dapat dilakukan apabila laju pengembaliannya (rate of return)
lebih besar dari pada laju pengembalian apabila melakukan investasi di tempat
lain (bunga deposito bank, reksadana dan lain-lain). IRR digunakan dalam
menentukan apakah investasi dilaksanakan atau tidak, untuk itu biasanya
digunakan

acuan

bahwa

investasi

yang

dilakukan

harus

lebih

tinggi

dari Minimum acceptable rate of return atau Minimum atractive

rate of return (MARR) . MARR adalah laju pengembalian minimum dari
suatu investasi yang berani dilakukan oleh seorang investor.
Dengan rumus umum sebagai berikut :

Penerimaan atau penolakan usulan investasi ini adalah dengan membandingkan

IRR dengan tingkat bunga yang disyaratkan (required rate of return). Apabila IRR
lebih besar dari pada tingkat bunga yang disyaratkan maka proyek tersebut
diterima, apabila lebih kecil diterima.
IRR adalah nilai discount rate i yang membuat NPV dari proyek sama dengan
nol. Discount rate yang dipakai untuk mencari present value dari suatu
benefit/biaya harus senilai dengan opportunity cost of capital seperti terlihat dari
sudut pandangan si penilai proyek. Konsep dasar opportunity cost pada

hakikatnya merupakan pengorbanan yang diberikan sebagai alternatif terbaik

untuk dapat memperoleh sesuatu hasil dan manfaat atau dapat pula menyatakan
harga yang harus dibayar untuk mendapatkannya.

DISKUSI MENGENAI PERBANDINGAN NPV DAN IRR

(1)
Pada umumnya pengambilan kepu-tusan investasi berdasarkan NPV dan IRR
akan memberikan hasil yang sama, artinya apabila suatu usulan investasi dinilai
layak berdasarkan NPV, maka usulan investasi tersebut juga dinilai layak
berdasarkan IRR.
Namun demikian, menurut kalangan akademisi, NPV dianggap lebih unggul
dibandingkan IRR, karenaNPV dapat mengatasi fenomena multiple IRR dan
conflict ranking projects, sedangkan IRR tidak dapat mengatasi fenomena
tersebut.

Meskipun

demikian, NPV juga

memiliki kelemahan,

yaitu NPV tidak memiliki safety margin (sedangkan IRR memiliki safety margin)
dan NPV kalah populer dibandingkan dengan IRR (para investor pada umumnya
lebih tertarik menggunakan IRR, karena IRR dapat segera dibandingkan dengan
cost of capital).
(2)
NPV dan IRR sama-sama termasuk kelompok discounted cash flow, penganut
nilai waktu dan proceeds selama total usia proyek. Berdasarkan kesamaan
demikian, NPV IRR akan memberikan keputusan yang sama dalam menilai usul
investasi. Andaikan berbasis NPV usul investasi layak diterima maka demikian
pula IRR.
NPV danIRR akan memberikan keputusan yang sama., tetapi sebenarnya
terkandung sebuah pengecualian di dalamnya. Pengecualian yang dimaksudkan
berkaitan saat menilai salah satu dari dua atau lebih usul investasi bersifat
mutually exclusive. Untuk kondisi seperti begitu NPV, IRR dapat bertolak

belakang memberikan jawaban secara khusus sering terjadi pada susunan

peringkat usul investasi.
Hal tersebut, dikarenakan perbedaan asumsi yang melekat terkait tingkat
reinvestasi dana bebas. IRR berasumsi dana bebas diinvestasikan kembali
dengan tingkat rate of returnnya selama periode sisa usia. Sebaliknya NPV
berpegang konsisten besarnya tingkat reinvestasi adalah tetap sebesar tingkat
diskonto yang ditetapkan sebelumnya.
Namun NPV pada umumnya dipandang unggul ketimbang IRR. Hal ini
disebabkan NPV konsisten, yaitu mempertimbangkan perbedaan skala investasi
dari pernyataan secara absolut dalam rupiah tidak seperti IRR yang memiliki
pernyataan berbentuk persentase sehingga skala investasi terabaikan.
(3)
Kenapa IRR didapat dari mencari discount rate yg membuat NPV = 0? Karena
itu menggambarkan ekspektasi investor akan tingkat pengembalian investasinya.
Jika IRR tinggi, artinya ruang utk ekspektasi thd tingkat pengembalian
investasinya cukup lebar. Jika IRR rendah, maka rentang tsb sempit.
(4)
Kelompok yang proNPV mengatakan bahwa Cash is King. NPV adalah
indicator yang sebenarnya dalam merefleksikan tujuan dari bisnis yaitu
menghasilkan uang sebanyak-banyak.. Selain itu disebutkan IRR punya
kelemahan yaitu tidak bisa memberikan nilai IRR yang sebenarnya apabila
cashflow nya multi-signs dan tidak menggambarkan konsep Time Value of
Money.
Kelompok yang pro IRR mengatakan bahwa bahwa NPV tidak menggambarkan
optimasi dan efisiensi penggunaan sumber daya dana investasi dalam kaitannya
dengan rate dari pengembaliannya (rate of return).
Contohnya nilai NPV Proyek A sebesar Rp 100 juta dan Proyek B sebesar Rp 10
juta. Secara naluri mungkin kita akan memilih Proyek A karena nilainya 10x lebih
besar. Tapi kalau Proyek A membutuhkan investasi sebesar Rp 75 juta

sedangkan Proyek B hanya sebesar Rp 1 juta, Proyek B dapat dikatakan

mempunyai nilai resiko yang lebih kecil (exposure dana perusahaan dalam
kegiatan investasi yang lebih kecil) dan tingkat pengembalian yang lebih besar
(IRR besar).
(4)
Terminology NPV & IRR, sebenarnya merupakan indicator kelaikan project, yg
dapat diproyeksi pada tahap feasibility studi. Secara umum, dapat disebutkan
indikator2 dasar, yaitu:
1. Net Present Worth/Value, adalah perbedaan antara nilai sekarang dari
penerimaan total dan nilai sekarang dari pengeluaran sepanjang umur proyek
pada discount rate yang diberikan. Pendekatannya adalah pada konsep cash
flow (cash in/cash out), project dikatakan laik apabila NPV>0.
2. Rate of Return (ROR) atau Return on Investment (ROI), adalah discount rate
yang memberikan hargaNPV = 0. ROR merupakan perolehan per tahun dari
investasi suatu proyek. ROR sendiri ada dua macam, yaitu:
> Eksternal ROR, yaitu return yang diperoleh apabila investasi dilakukan di luar
organisasi. Contoh: suatu perusahaan menyimpan dananya di Bank atau
membeli saham perusahaan lain.
> Internal ROR (atau IRR), yaitu return yang diperoleh apabila investasi
dilakukan di dalam perusahaan sendiri. Contoh, suatu perusahaan melakukan
pengeboran untuk menambah kapasitas produksi, atau melakukan fracturing
untuk meningkatkan produksi sumur.
(5)
Terdapat dua instrumen evaluasi investasi yang umum digunakan untuk menilai
apakah suatu investasi akan dilakukan atau tidak. Instrumen tersebut adalah Net
Present Value (NPV) dan yang kedua adalah Internal Rate of Return (IRR).
Dalam melakukan investasi tentunya harus dilakukan perbandingan antara
investasi yang satu dengan yang lainnya misalnya uangnya diinvestasikan di
bank saja, karena bunganya lebih menarik. Investasi terbaik akan didapat apabila
NPV dan IRR sama-sama bernilai tinggi. Pada kasus tertentu sering dinyatakan

bahwa IRR dengan nilai yang tinggi akan lebih menguntungkan daripada
investasi dengan nilai IRR yang lebih rendah, walaupun tidak demikian, karena
pada kondisi tertentu IRR bisa menyesatkan.
Pada NPV, semua future cash flow dikonversikan menjadi suatu nilai ekuivalen
pada waktu tahun ke nol dengan menggunakan teknik diskounting. NPV
merupakan penjumlahan dari masing-masing present value dari net income yang
diproyeksikan tiap tahun. Setiap future income didiskon, artinya dibagi dengan
bilangan yang merepresentasikan oppurtunity cost dari memiliki modal mulai
tahun ke nol hingga tahun dimana income diterima atau dibelanjakan.
Oppurtunity cost dapat berupa berapa banyak uang yang dapat diterima apabila
diinvestasikan di tempat lain atau berapa banyak bunga yang akan dibayar
apabila kita meminjam uang.
Rumus:
NPV = I0 + I1/(1+r) + I2/(1+r)^2 + I3/(1+r)^3 + .+ In/(1+r)^n
dimana:
I0 adalah investasi tahun ke-0
In merupakan net income tahun ke-1, 2, 3, .n
r merupakan discount rate
NPV > 0, proyek diterima
NPV < 0, proyek ditolak
Dari rumusan di atas, dapat ditarik suatu kesimpulan:

makin tinggi income, makin tinggi NPV

makin lebih awal datangnya income, makin tinggi NPV

makin tinggi discount rate, makin rendah NPV

Untuk membandingkan dua proyek yang mana akan dipilih dapat dilakukan
dengan membandingkan kedua nilai NPV proyek, dimana NPV proyek yang
lebih besar yang akan diambil.

IRR atau Internal Rate of Return, merupakan instrument evaluasi yang

digunakan untuk memutuskan apakah suatu pemilik modal ingin melakukan
investasi atau tidak.
IRR > tingkat keuntungan yang diisyaratkan, proyek diterima
IRR < tingkat keuntungan yang disyaratkan, proyek ditolak
IRR lebih merupakan suatu indikator efisiensi dari suatu investasi, berlawanan
dengan NPV, yang mengindikasikan value atau suatu besaran uang. IRR
merupakan effective compounded return rate annual yang dapat dihasilkan dari
suatu investasi atau yield dari suatu investasi. Suatu proyek/investasi dapat
dilakukan apabila rate of returnnya lebih besar daripada return yang diterima
apabila kita melakukan investasi di tempat lain (bank, bonds, dll). Jadi IRR harus
dibandingkan dengan alternatif investasi yang lain.
IRR memiliki kelemahan dimana IRR umumnya digunakan untuk pengambilan
keputusan untuk single project bukan mutually exclussive project (proyek yang
saling menghilangkan). Untuk mutually exclusive project, kriteria NPV lebih
dominan digunakan dimana proyek dengan NPV lebih besar akan dipilih
walaupun memiliki IRR yang lebih kecil. Dari grafik, suatu proyek mungkin akan
memiliki beberapa discount rate yang membuat nilai NPV = 0 (ada net income
negatif di sela-sela tahun net income positif), sehingga nilai IRR bisa lebih dari
satu atau kita dihadapkan pada beberapa pilihan nilai IRR. Dari segi reinvestasi,
IRR juga memiliki kelemahan sehingga digunakan MIRR (Modified Rate of
Return).
Walaupun secara akademik NPV lebih dominan dipilih, survey mengindikasikan
bahwa kalangan eksekutif lebih menyukai IRR daripada NPV. Hal ini dikarenakan
para manager ataupun pemilik modal lebih gampang membandingkan
investasi/proyek yang berbeda besaran dalam bentuk % rate of return (IRR)
dibandingkan dengan besaran uang (NPV).
(5)
Seperti IRR yang memiliki beberapa kelemahan, NPV pun mengandung
kekurangan. Pertama, berbeda dengan IRR, NPV tidak dinyatakan secara relatif.

Karenanya, NPV sebesar Rp600 juta belum dapat dikatakan bagus atau tidak.
Bagus jika investasi awal Rp2 miliar, tetapi jelek jika dana yang diperlukan untuk
menghasilkan NPV ini Rp10 miliar. Dalam soal ini, IRR lebih unggul dan lebih
mudah dipahami karena sudah dinyatakan secara relatif. Tidak aneh jika IRR
sangat favorit dan investor lebih suka berbicara rasio daripada nilai rupiah.
Kedua, NPV gagal untuk mengevaluasi dua atau lebih proyek mutually exclusive
yang mempunyai umur berbeda. Misalkan kita mempunyai dua proyek yang
memerlukan investasi awal sama besar, katakan Rp1 miliar. Proyek A mampu
menghasilkan arus kas Rp400 juta selama 5 tahun, sementara proyek B sebesar
Rp280 juta selama 10 tahun. Berdasarkan kriteria NPV, proyek B yang akan
dipilih karena mempunyai NPV yang lebih besar yaitu Rp582 juta berbanding
Rp442 juta pada tingkat diskonto 12%. Bahwa kedua proyek akan selesai dalam
waktu yang berbeda yaitu 5 tahun dan 10 tahun tidak diperhitungkan dalam NPV.
Yang bijak akan menyamakan umur kedua proyek itu terlebih dahulu sebelum
membandingkan NPV-nya. Ini tentunya dengan asumsi setiap proyek dapat
direplikasi. Dalam contoh di atas, proyek A diulangi sehingga menjadi berumur
10 tahun seperti proyek B. Pendekatan replikasi ini tentunya mempunyai
keterbatasan. Untuk tiga proyek dengan umur 7 tahun, 9 tahun, dan 13 tahun,
kita harus mereplikasinya hingga 819 tahun untuk dapat dibandingkan. Tidak
mungkin, bukan? Sebagai alternatif terhadap pendekatan ini, kita menghitung
nilai tahunan ekuivalen atau equivalent annual value (EAV) yaitu arus kas
tahunan yang ekuivalen dengan NPV proyek itu.
Ketiga, NPV, IRR, dan kriteria tradisional lainnya mengasumsikan satu angka
tunggal untuk arus kas pada periode-periode mendatang. Akan lebih tepat jika
kita menyiapkan analisis skenario seperti tiga skenario berbeda untuk kondisi
pesimistis, paling mungkin, dan optimis untuk masa depan yang penuh
ketidakpastian.

(6)

Metode net present value (net present value method) adalah metode yang
mendasarkan pada nilai sekarang dari pengembalian masa depan yang
didiskontokan pada tarif biaya modal. Metode NPV ini mengatasi kelemahan
dalam metode payback.
Metode internal rate of return (rate of return method) adalah metode yang
didasarkan pada tingkat suku bunga yang menyeimbangkan nilai sekarang dari
pengembalian masa depan dengan total biaya investasi.
Perbedaan metode NPV dan IRR
1. Fokus NPV adalah berapa tambahan nilai proyek pada nilai perusahaan
dengan asumsi semua arus kas dapat direalisir. Fokus IRR memberikan indikasi
tingkat hasil pengembalian proyek jika sesuai dengan yang diharapkan.
2. Jika kedua metode digunakan untuk menilai satu proyek maka kedua metode
ini selalu memberikan kesimpulan yang sama karena NPV positif dari suatu
proyek akan memberikan IRR yang lebih besar dari biaya modal.
3. Jika proyek yang dinilai bersifat eksklusif (mutually exclusive) kedua metode
NPV dan IRR dapat menghasilkan penilaian (kesimpulan) yang berbeda. Konflik
antara kedua metode NPV dan IRR terjadi karena profil NPV dari proyek
berbeda, misalnya biaya investasi berbeda dan umum proyek lebih panjang dari
yang lain.
Metode NPV lebih baik secara teoritis jika dibandingkan dengan metode IRR,
tetapi Metode NPV lebih baik secara toeritis jika dibandingkan dengan metode
IRR jika dalam kenyataan lebih banyak perusahaan menggunakan metode IRR
dibandingkan dengan metode NPV. Hal ini disebabkan bahwa metode IRR
dikembangkan lebih dahulu dari metode NPV dan metode IRR sudah lama
digunakan.

(7)
Dua kriteria utama investasi dalam aset riil adalah net present value (NPV) dan
internal rate of return (IRR). Logika dasar yang perlu dipahami tentang NPV dan

IRR adalah keduanya memerlukan tiga input utama yaitu arus kas, timing, dan
risiko.
Arus kas sendiri terdiri atas kas keluar yang biasanya hanya terjadi sekali saja
pada awal dan kas masuk yang dapat dihasilkan pada periode-periode
berikutnya. Adapun timing adalah berapa lama proyek investasi mampu
mendatangkan kas masuk dan besarnya kas ini untuk setiap periode. Terakhir,
risiko mencerminkan ketidakpastian atau kemungkinan timbulnya kerugian atau
hasil yang tidak diharapkan. Semakin besar risiko, semakin besar batas return
yang diminta investor. Sebuah proyek yang memberikan IRR 18% akan diterima
jika return patokan adalah 15%. Tetapi jika dinilai berisiko tinggi, proyek yang
sama ini akan ditolak karena investor sangat mungkin menaikkan return minimal
menjadi 20%. Dengan NPV, semakin besar risiko sebuah proyek, semakin besar
tingkat diskonto yang akan digunakan yang berimplikasi semakin rendahnya NPV
yang akan diperoleh. Dengan kata lain, proyek yang diterima pada tingkat
diskonto tertentu, karena mempunyai NPV positif, mungkin saja ditolak karena
NPV menjadi negatif jika tingkat diskonto dinaikkan untuk kompensasi tambahan
risiko yang ada.
Kesimpulan umum di atas akan berlaku sepanjang pola arus kas bersifat
konvensional yaitu kas keluar terjadi pada awal yang diikuti dengan kas masuk
selama beberapa periode. Hasil menjadi berbeda jika arus kas bersifat
nonkonvensional seperti proyek pertambangan yang kadang memerlukan kas
keluar dalam jumlah besar di akhir proyek untuk reklamasi. Dalam kondisi ini,
tingkat diskonto tinggi dapat membuat NPV semakin tinggi atau malah membuat
proyek menjadi diterima. Melihat IRR-nya lebih membingungkan lagi karena
proyek dengan arus kas nonkonvensional bisa memberikan kita multipel IRR,
misalkan 12% dan 20%. Jika return patokan adalah 15%, apakah proyek ini akan
diterima? Sulit untuk menjawabnya.
Hampir semua buku keuangan satu suara soal ini bahwa kriteria NPV yang
sebaiknya digunakan dan proyek A yang harus dipilih. NPV atau tambahan
kekayaan sebesar Rp6 miliar jauh lebih menarik daripada IRR 30% tetapi hanya
dari Rp5 miliar. Bagaimana jika skala proyek A dan B relatif sama, misalnya

masing-masing memerlukan dana Rp10 miliar, tetapi NPV dan IRR memberikan
peringkat yang berbeda?
Jawabannya tetap kriteria NPV yang dianjurkan untuk digunakan. Kriteria ini
diakui lebih unggul daripada IRR karena adanya tiga kelemahan yang melekat
dalam IRR.
Pertama, NPV selalu memberikan satu angka sementara IRR bisa menghasilkan
banyak angka.
Kedua, tingkat return reinvestasi yang digunakan dalam NPV adalah tingkat
diskontonya, sedangkan IRR mengasumsikan IRR itu sendiri.
Ketiga, Copeland et al dalam bukunya Financial Theory and Corporate Policy
(2005) menyatakan kalau kriteria IRR melanggar prinsip penambahan nilai (value
additivity).
Misalkan kita mempunyai tiga proyek investasi yang menguntungkan yaitu 1, 2,
dan 3. Diketahui proyek 1 dan 2 bersifat mutually exclusive, dan proyek 3 bersifat
independen. Jika prinsip penambahan nilai berlaku, kita mestinya dapat memilih
antara proyek 1 dan 2 yang lebih baik tanpa harus dipengaruhi proyek 3 yang
independen. Maksudnya adalah, jika proyek 1 lebih baik daripada proyek 2,
proyek 1+3 mestinya akan lebih baik juga daripada proyek 2+3. Kriteria NPV
mematuhi prinsip ini tetapi tidak demikian dengan IRR yang memilih proyek 1
tetapi berubah menjadi proyek 2+3 ketika pilihan proyek 3 juga disodorkan.

(8)
Untuk mengatasi masalah ini, maka yang harus dilakukan adalah memberikan
ranking terhadap proyek-proyek yang tersedia, kemudian mengambil keputusan
berdasarkan anggaran investasi yang tersedia.

Capital rationing dilakukan pada umumnya dengan menggunakan IRR atau NPV.
Misalnya, jika limit yang ditetapkan sebanyak 1,000,ooo, berdasarkan kriteria IRR
maka proyek yang dipilih adalah proyek A, B dan D atau B dan C. Namun, jika
dilihat dari kriteria NPV, maka yang terpilih adalah proyek A dan C.
Untuk menentukan kriteria mana yang ingin Anda gunakan, maka ini tergantung
preferensi, karena masing-masing punya keunggulan dan kelemahan tersendiri.
NPV menunjukkan kekayaan yang dihasilkan atau bertambah dari suatu
investasi, sementara IRR menunjukkan tingkat returnnya. Jadi, tergantung mana
preferensi dari investor.
Namun, yang jelas NPV lebih superior dan disukai karena menunjukkan present
value arus kas yang akan diterima. Sementara, IRR sendiri hanya menunjukkan
tingkat return dalam investasi itu sendiri, yang artinya menggunakan asumsi jika
arus kas yang dihasilkan direinvestasikan lagi pada rate yang sama dengan IRR
tersebut. Padahal, kenyataannya tidak semudah itu.

(9)

Keterangan :
*mutually

exclusive :

in

Laymans terms,

two

events

are mutually

exclusive if they cannot occur at the same time (i.e., they have no common
outcomes).
*payback period : Metode payback (payback method) adalah metode yang
mendasarkan pada jumlah tahun yang diperlukan untuk mengembalikan

investasi awal. Kelemahan metode ini adalah (1) mengabaikan penerimaan

setelah payback tercapai, (2) mengabaikan konsep time value of money
Metode

Payback

Period

(PP)

Payback period adalah suatu metode berapa lama investasi akan kembali atau
periode yang diperlukan untuk menutup kembali pengeluaran investasi (initial
cash investment) dengan menggunakan aliran kas, dengan kata lain payback
period merupakan rasio antara initial cash investment dengan cash flow- nya
yang hasilnya merupakan satuan waktu. Suatu usulan investasi akan disetujui
apabila payback period-nya lebih cepat atau lebih pendek dari payback period
yang disyaratkan oleh perusahaan.

Metode payback period merupakan metode penilaian investasi yang sangat

sederhana

perhitungannya,

sehingga

banyak digunakan oleh perusahaan. Tetapi di lain pihak metode ini mempunyai
kelemahan-kelemahan,
a)

Tidak

yaitu:
memperhatikan

nilai

waktu

uang.

b) Mengabaikan arus kas masuk yang diperoleh sesudah payback period suatu
rencana

investasi

tercapai.

c) Mengabaikan nilai sisa (salvage value) investasi.

Meskipun metode payback period memiliki beberapa kelemahan, namun metode
ini masih terus digunakan secara intensif dalam membuat keputusan investasi,
tetapi metode ini tidak digunakan sebagai alat utama melainkan hanya sebagai
indikator dari likuiditas dan risiko investasi.
Keunggulan
a)

metode

payback

Perhitungannya

b)Mempertimbangkan

period

mudah
arus

kas

adalah

dimengerti
dan

bukan

laba

sebagai
dan
menurut

berikut:
sederhana.
akuntansi.

c) Sebagai alat pertimbangan risiko karena makin pendek payback makin rendah
risiko kerugian.