Antecontractul i dreptul de preempiune

Feb 17, 2015 Postat De Eugen Staicu In Juridic

Discuia de fa, care poate interesa mai muli cititori, privete acte intitulate Antecontract
de vnzare-cumprare, ncheiate sub forma unor nscrisuri atestate de ctre un avocat, cu
privire la terenuri agricole situate n extravilan, urmnd ca la o dat ulterioar, prevzut
expres, prile s ncheie contractele de vnzare-cumprare n form autentic.
Ca urmare a refuzului promitentului-vnztor de a se prezenta la notariat, beneficiarul promisiunii
de vnzare a sesizat instana de judecat, solicitnd pronunarea unei hotrri care s in loc de
contract, n temeiul art. 1.669 din Codul civil. ntr timp, a intrat n vigoare Legea nr. 17/2014, care
instituie o procedur derogatorie de la cea de drept comun (respectiv de la prevederile art. 1.730 i
urmtoarele din Codul civil) cu privire la exercitarea dreptului de preempiune n cazul vnzrii unui
teren agricol situat n extravilan.
Codul civil reglementeaz promisiunea bilateral de vnzare-cumprare n art. 1.279 Promisiunea
de a contracta i art. 1.669 Promisiunea de vnzare i promisiunea de cumprare, prevznd
dreptul beneficiarului promisiunii de a cere pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc
de contract de vnzare sau de a cere daune-interese n caz de neexecutare a obligaiei
promitentului.

Promisiunea bilateral de vnzare i dreptul de preempiune

Promisiunea bilateral de vnzare, prin care prile se oblig s ncheie n viitor, la preul stabilit,
contractul de vnzare, este un contract distinct de acesta din urm i nu produce efectele vnzrii,
ceea ce nseamn c acesta nu transfer dreptul de proprietate, ci d natere doar unor obligaii cu
caracter personal pentru ambele pri, respectiv obligaia de a vinde/cumpra un obiect determinat.
n privina procedurii de exercitare a dreptului de preempiune, unul dintre principiile referitoare la
circulaia juridic a terenurilor instituite prin Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicat n
Monitorul Oficial nr. 1/1998, i Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor, publicat n
Monitorul Oficial nr. 102/1998, se referea la obligaia respectrii dreptului de preempiune recunoscut
coproprietarilor i vecinilor (art. 69 din Legea nr. 18/1991) sau, respectiv, coproprietarilor, vecinilor i
arendailor
[art.
5
din
Legea
nr.
54/1998].
Dreptul de preempiune opera numai n privina nstrinrii, numai prin vnzare, a terenurilor situate
n extravilan, iar ncheierea unui contract de vnzare cu nerespectarea acestui drept se sanciona

cu nulitatea relativ a actului (art. 14 din Legea nr. 54/1998). Legea nr. 54/1998 a fost abrogat n
mod expres prin dispoziiile titlului X Circulaia juridic a terenurilor din Legea nr. 247/2005 privind
reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente, publicat n Monitorul
Oficial nr. 653/2005, care a instituit principiul potrivit cruia toate terenurile proprietate privat,
indiferent de destinaia, locul n care sunt situate i titularul lor, sunt, cu excepiile prevzute n art. 4
al aceluiai titlu, n circuitul civil general, ele putnd fi nstrinate i dobndite n mod liber, fr
impunerea altor condiii.
Codul civil (art. 1.730-1.740 cuprinse n titlul IX Diferite contracte speciale, cap. I Contractul de
vnzare, seciunea 1 Dispoziii generale, subseciunea 7 Dreptul de preempiune ) a instituit un
cadru general de aplicabilitate a dreptului de preempiune la vnzarea unui bun, mobil sau imobil,
aplicabil numai dac prin lege drept de preempiune de sorginte legal, sau prin contract drept
de preempiune convenional, nu se prevede altfel.
Conform acestor reglementri legale, exercitarea dreptului de preempiune se poate face fie
anterior ncheierii vnzrii (art. 1.730 alin. (3)), fie dup ncheierea vnzrii (art. 1.732 i art.
1.733), n acest din urm caz vnzarea fcndu-se sub condiia suspensiv a neexercitrii dreptului
de preempiune de ctre preemptor, iar dac acesta din urm dorete s cumpere bunul, o va face
la preul i n condiiile stabilite n contractul deja ncheiat de vnztor cu un ter, contract care se
desfiineaz retroactiv (art. 1.731-1.733 din Codul civil).
Legea nr. 17/2014 a instituit o procedur derogatorie de la dispoziiile art. 1.730 i urmtoarele din
Codul civil n cazul terenurilor agricole situate n extravilan, instituind un drept de preempiune al
coproprietarilor, arendailor, proprietarilor vecini, precum i al statului romn, prin Agenia Domeniilor
Statului, n aceast ordine, la pre i n condiii egale ( art. 4din Legea nr. 17/2014).
n vederea respectrii acestei proceduri, vnztorul nregistreaz, la primria din raza unitii
administrativ-teritoriale unde se afl terenul, o cerere prin care solicit afiarea ofertei de vnzare, n
vederea aducerii acesteia la cunotina preemptorilor, ofert care este afiat timp de 30 de zile la
sediul primriei i timp de 15 zile pe site-urile structurii din cadrul aparatului central al Ministerului
Agriculturii i Dezvoltrii Rurale, respectiv ale structurilor teritoriale ale acestuia (art. 6 din lege).
n cazul n care mai muli preemptori de rang diferit sau de acelai rang i manifest n scris
intenia de cumprare, la acelai pre i n aceleai condiii, vnztorul va alege preemptorul,
potenial cumprtor, i va comunica numele acestuia primriei, iar n cazul n care un preemptor de
rang inferior ofer un pre mai mare, vnztorul poate relua procedura, o singur dat, cu
nregistrarea ofertei de vnzare cu acest pre, cu preemptorii de rang superior.
Dac, n termenul de 30 de zile n care este afiat oferta de vnzare, niciunul dintre titularii
dreptului de preempiune nu i manifest intenia de a cumpra terenul, vnzarea terenului este
liber, ns nu poate fi fcut la un pre mai mic dect cel cuprins n oferta de vnzare adus la
cunotina preemptorilor, sub sanciunea nulitii absolute a vnzrii (art. 7 din lege).

Studiu de caz
Comentariul de mai sus face parte dintr-o recent decizie a Curii Constituionale n care completul
de judecat a constatat c autorii acesteia fac referire n mod expres la situaia antecontractelor,
astfel nct Curtea a reinut c obiectul excepiei de neconstituionalitate formulate l constituie
dispoziiile art. 20 alin. (1) teza privitoare la antecontracte din cuprinsul Legii nr. 17/2014, astfel nct,
prin aceast decizie, s-a pronunat asupra acestor prevederi legale, potrivit crora: (1) Prevederile
prezentei legi nu se aplic antecontractelor () care au fost autentificate la notariat anterior intrrii
n vigoare a acesteia.
n
opinia
autorilor
excepiei
de
neconstituionalitate,
prevederile
legale
criticate contravin dispoziiilor constituionale cuprinse n art. 15 alin. (2) referitor la principiul
neretroactivitii legii civile i art. 16 alin. (1) privind egalitatea n drepturi.
Analiznd actele normative incidente, Curtea a admis excepia de neconstituionalitate i a
constatat c prevederile art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele msuri de reglementare
a vnzrii-cumprrii terenurilor agricole situate n extravilan i de modificare a Legii nr. 268/2001
privind privatizarea societilor comerciale ce dein n administrare terenuri proprietate public i
privat a statului cu destinaie agricol i nfiinarea Ageniei Domeniilor Statului referitoare la
exceptarea de la aplicarea Legii nr. 17/2014 a antecontractelor autentificate la notariat anterior
intrrii n vigoare a acesteia sunt neconstituionale.