Anda di halaman 1dari 190

DASAR HUKUM

UU NO 5/1960
: Tentang Peraturan Dasar Pokok Pokok
Agraria
UU NO 16/2005
: Tentang Rumah Susun
UU NO 4 1996
: Tentang Hak Tanggungan atas
Tanah beserta benda benda yang
berkaitan dengan tanah
UU NO 20/2000
: Tentang BPHTB
28/2009
: Tentang Pajak Daerah Dan Retribusi
PP 37/1998
: Tentang Peraturan Jabatan PPAT
PP 24/1997
: Tentang Pendaftaran Tanah
PP 71/2008
: Tentang PPH Atas Pengalihan HAT
PP 13/2010
: Tentang PNBP
PK BPN 1 /2006
: Tentang Pelaksanaan PP 37/98
PK BPN 3/1997
: Tentang Pelaksanaa PP 24/ 1997
PK BPN 8/ 2012
: Tentang Perubahan PK BPN 3/ 1997
PK BPN 4/ 1996
: Tentang Batas Waktu Penggunaan SKMHT
PERDA
: Tentang BPHTB

AKTA TANAH
AKTA OTENTIK YANG DIBUAT OLEH
PPAT MENGENAI PERBUATAN
HUKUM TERTENTU MENGENAI HAK
ATAS TANAH ATAU HAK MILIK ATAS
SATUAN RUMAH SUSUN, YANG
DIJADIKAN DASAR BAGI
PENDAFTARAN PERUBAHAN DATA
PENDAFTARAN TANAH YANG
DIAKIBATKAN OLEH PERBUATAN
HUKUM ITU

AKTA PPAT
Pembuatan akta PPAT harus dihadiri
oleh para pihak yang melakukan
hukum yang bersangkutan dan
disaksikan oleh sekurang-kurangnya
2 (dua) orang saksi yang memenuhi
syarat untuk bertindak sebagai saksi
dalam perbuatan hukum itu.
Bentuk, isi dan cara pembuatan aktaakta PPAT diatur oleh Menteri.

AKTA PPAT YANG


DILARANG
AKTA PPAT UNTUK KEPENTINGAN
DIRINYA SENDIRI, SUAMI/ISTRI,
KELUARGA SEDARAH/SEMENDA DLM
GARIS LURUS TANPA ADA PEMBATASAN
DERAJAT DAN DLM GARIS KESAMPING
SAMPAI DERAJAT KEDUA, BAIK DG CARA
BERTINDAK SENDIRI MAUPUN MELALUI
KUASA AT MENJADI KUASA DARI PHK
LAIN

MACAM MACAM AKTA TANAH


1. Akta Jual Beli
2 .Akta Hibah
3. Akta Tukar Menukar
4 .Akta Pembagian Hak Bersama
5. Akta Pemasukan dalam Perseroan
6. Akta Pemberian Hak Pakai atau HGB
diatas tanah Hak Milik
7. SKMHT
8. APHT

PENOLAKAN PPAT TERHADAP


PEMBUATAN AKTA PPAT
(1) PPAT menolak untuk membuat akta,
jika:
a. mengenai bidang tanah yang sudah
terdaftar atau hak milik atas satuan rumah
susun, kepadanya tidak disampaikan
sertipikat asli hak yang bersangkutan atau
sertipikat yang diserahkan tidak sesuai
dengan daftar-daftar yang ada di Kantor
Pertanahan; atau
b. mengenai bidang tanah yang belum
terdaftar, kepadanya tidak disampaikan:

TERUSAN
PENOLAKAN

(1) Penolakan untuk membuat akta tersebut diberitahukan


secara tertulis kepada pihak-pihak yang bersangkutan disertai
1) surat bukti sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1)
atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan
bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (2); dan
2) surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang
bersangkutan belum bersertipikat dari Kantor Pertanahan, atau
untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan
Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan
dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan; atau
c. salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan
hukum yang bersangkutan atau salah satu saksi sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 38 tidak berhak atau tidak memenuhi
syarat untuk bertindak demikian; atau

TERUSAN
PENOLAKAN..
d. salah satu pihak atau para pihak bertindak atas
dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada
hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan
hak; atau
e. untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan
belum diperoleh izin Pejabat atau instansi yang
berwenang, apabila izin tersebut diperlukan
menurut peraturan perundang-undangan yang
berlaku; atau
f. obyek perbuatan hukum yang bersangkutan
sedang dalam sengketa mengenai data fisik dan
atau data yuridisnya; atau
g. tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar
larangan yang ditentukan dalam peraturan
perundang-undangan yang bersangkutan alasannya

Penolakan untuk membuat akta


tersebut diberitahukan secara
tertulis kepada pihak-pihak
yang bersangkutan disertai
bukti data data formil

KOMPARISI
Komparisi berasal dari kata
Komparand yang artinya
Penghadap.
Dalam ruang lingkup Notariat
pengertian Komparisi mengandung
arti yang lebih luas : Komparisi tidak
hanya berupa tindakan menghadap
tetapi juga mengenai IDENTITAS
Penghadap

Tindakan menghadap dalam


Komparisi, dilakukan dalam 2
(dua) hal yaitu :
1. Komparisi untuk DIRINYA SENDIRI
Pihak yang berkepentingan hadir dan bertindak untuk
dirinya sendiri, apabila :
a.Ia dalam akta yang bersangkutan dengan jalan
menanda tanganinya memberikan suatu keterangan
atau ;
b.Dalam akta itu dinyatakan adanya suatu perbuatan
hukum yang dilakukannya untuk dirinya sendiri dan untuk
mana ia menghendaki akta itu menjadi buktinya, atau;
c.Dalam akta itu dinyatakan, bahwa ia ada untuk
dibuatkan akta itu bagi kepentingan sendiri

CONTOH > KOMPARISI


UNTUK DIRI SENDIRI
Tuan ANGIN RIBUT, lahir di Banyumas, pada tanggal
17-8-1945 (tujuh belas Agustus seribu sembilan
ratus empat puluh lima), Warga Negara Indonesia,
Wiraswasta, bertempat tinggal di Semarang, jalan
Gatot Kaca, rukun tetangga 5 (lima), rukun warga 2
(dua), kelurahan Ngaglik, kecamatan
Gajahmungkur, pemegang kartu tanda penduduk
nomor 0330017074500002, (yang dikeluarkan oleh
Kantor Pemerintahan Kota Semarang, yang berlaku
sampai dengan 17-8-2014 (tujuh belas Agustus dua
ribu empat belas)

2.

Komparisi BUKAN untuk Dirinya Sendiri


Jika Penghadap tidak bertindak untuk dirinya sendiri
maka, Kewenangan bertindak harus berdasarkan :
a. Kuasa dibawah tangan ada dua :
- Yang di LEGALISASI oleh Notaris
- TIDAK DI LEGALISASI oleh Notaris
b. Kuasa dengan AKTA NOTARIS

MACAM MACAM
KOMPARISI
1.BERTINDAK UNTUK DIRI SENDIRI
2. BERTINDAK UNTUK DAN ATAS NAMA KUASA
3. BERTINDAKSELAKU WAKIL DARI
(PERORANGAN/BADAN)
4. BERTINDAK UNTUK DAN ATAS NAMA DIRI
SENDIRI DAN SEKALIGUS ATAS NAMA ORANG
LAIN
5. BERTIDAK SEBAGAI AHLI WARIS
6. BERTINDAK SEBAGAI WALI
7. DAN LAIN LAIN

BERTINDAK SEBAGAI PENGAMPU > PIHAK MEMPUNYAI


KEWENANGAN HAK > TIDAK CAKAP BERTINDAK
KARENA DIBAWAH PENGAMPUAN > PENETAPAN
PENGAMPUAN DI PN

BERTINDAK SEBAGAI WALI > PIHAK MEMPUNYAI


KEWENANGAN HAK > TDK CAKAP UNTUK BERTINDAK
(BELUM DEWASA/BELUM CUKUP UMUR) > PENETAPAN
PERWALIAN MELALUI PN

KOMPARISI DALAM HAL OBYEKNYA


ADALAH HARTA BERSAMA, MAKA HARUS
DIURAIKAN TENTANG PERSETUJUAN
SUAMI ATAU ISTRI
DALAM PEMBUATAN KOMPARISI, HARUS
DIDASARKAN PADA DOKUMEN>
BERTINDAK UNTUK DAN ATAS NAMA
SESUAI DENGAN DOKUMEN YANG
MENJADI BAGIAN YG TIDAK
TERPISAHKAN

SUBYEK HAK
1.DEWASA > MINIMAL 18
TAHUN/SUDAH MENIKAH
2. CAKAP > DALAM PERBUATAN
HKM
3. MENGERTI BAHASA DALAM AKTA
4. DAPAT MEMBUBUHKAN TANDA
TANGAN/PARAF

AKTA JUAL BELI


AKTA YANG DIBUAT OLEH PPAT
MANAKALA TERJADI
PERBUATAN HUKUM ANTARA
PIHAK PERTAMA (PENJUAL)
DENGAN PIHAK KEDUA
(PEMBELI) MENGENAI HAT
UNSUR : UANG DAN BARANG
(HAT)

SEBAGAI ALAT BUKTI ADANYA PERALIHAN HAT


DARI PENJUAL KEPADA PEMBELI
PRINSIF : TERANG DAN TUNAI
- DILAKUKAN DIHADAPAN PEJABAT YANG
BERWENANG (PPAT) DAN DIBAYARKAN SECARA
TUNAI
- APABILA BELUM DIBAYARKAN SECARA LUNAS
PROSES JUAL BELI BELUM DAPAT DILAKSANAKAN
- OBYEK JUAL BELI (HAT) HARUS DIPASTIKAN
TIDAK SEDANG DALAM SENGKETA ATAU MENJADI
TANGGUNGAN DI BANK

DATA DATA >> AJB

PENJUAL PERORANGAN
1. FC KTP SUAMI/I (SDH MENIKAH)
2.KARTU KELUARGA
3. AKTA NIKAH (FAKULTATIF)
4. ASLI SERTIFIKAT
5. PBB TAHUN TERAKHIR
6. BUKTI PEMBAYARAN PBB LIMA TAHUN TERAKHIR
7. NPWP
8. AKTA KEMATIAN SUAMI/I (FAKULTATIF >> SUAMI/I
TELAH MENINGAL
9. AKTA CERAI DAN BUKTI PENETAPAN BAHWA OBYEK
JUAL BELI ADALAH HAK DARI PENJUAL
10. SURAT KUASA MENJUAL (APABILA MENGUASAKAN)

PENJUAL BADAN
HUKUM(PERUSAHAAN)
1. FC KTP DIREKSI DAN KOMISARIS YG
MEWAKILI
2.FC ANGGARAN DASAR DAN
PERIJINANNYA(LENGKAP)
3. PENGESAHAN DARI KEMENKUMHAM
4. BERITA ACARA RUPS (APABILA
DIPERLUKAN/FAKULTATIF)

PERSIAPAN
PEMBUATAN AJB
PPAT MELAKUKAN PEMERIKSAAN
(PENGECEKAN) KEASLIAN SERTIFIKAT KE
KANTOR PERTANAHAN
PENJUAL MEMBAYAR PAJAK PENGALIHAN
HAT DAN BANGUNAN (PPHTB) DAN
PEMBELI MEMBAYAR BEA PEROLEHAN HAT
DAN BANGUNAN (BPHTB) DI BANK YANG
DITUNJUK, KEMUDIAN DILAKUKAN
VALIDASI ATAS PEMBAYARAN PAJAK TSB ,
PPHTB DI VALIDASI DI KPP PRATAMA
SETEMPAT DAN BPHTB DI KANTOR PAJAK
DAERAH

MAKSUD PENGECEKAN
SERTIFIKAT
MENGECEK APAKAH JANGKA WAKTU HAT SUDAH
BERAKHIR ATAU BELUM (HGB/HGU)
MENGECEK APAKAH DIATAS HAT YG AKAN DIBELI
ADA HAK YG LEBIH TINGGI (HGB DIATAS HAK
PENGELOLAAN/ HGB DIATAS SG > DI DIY) >> HARUS
ADA IJIN
MENGECEK APAKAH HAT YG AKAN DIBELI PERNAH
MENJADI JAMINAN KREDIT DAN BELUM DILAKUKAN
PENGHAPUSAN (ROYA) >> HARUS DIROYA TERLEBIH
DAHULU
MENGECEK APAKAH HAT YG AKAN DIBELI SEDANG
DALAM SENGKETA ( DIBLOKIR OLEH PIHAK KETIGA)

PEMBUATAN AKTA JUAL


BELI

DIHADIRI OLEH PENJUAL (S/I- SUDAH


MENIKAH/KUASANYA-MEMBERI KUASA
DISAKSIKAN SEKURANG KURANGNYA 2 ORANG SAKSI
PPAT MEMBACAKAN ISI AJB DIHADAPAN PARA PIHAK
DAN SAKSI SAKSI
APABILA PENJUAL DAN PEMBELI MENYETUJUI ISI AJB
TERSEBUT, MAKA AKTA DI TANDATANGANI OLEH
PENJUAL, PEMBELI, SAKSI DAN PPAT
AKTA DIBUAT RANGKAP DUA ASLI, SATU RANGKAP
DISIMPAN DIKANTOR PPAT SEBAGAI MINUTA DAN SATU
RANGKAP DISERAHKAN KE KANTOR PERTANAHAN
UNTUK KEPENTINGAN PROSES PENDAFTARAN/BALIK
NAMA DAN SALINANNYA DIBERIKAN KEPADA PARA
PIHAK

PERSIAPAN PROSES
KEKANTOR PERTANAHAN

SETELAH AJB DIBUAT, MK BERKAS AJB DIDAFTARKAN KE


KANTAH MELALUI KUASANYA (PPAT DLL) ATAU PIHAK YBS
BERKAS AJB DIDAFTARKAN KE KANTAH SELAMBAT
LAMBATNYA 7 HARI KERJA SEJAK PENANDATANGANI AKTA
BERKAS AJB TERDIRI DARI ;
- SURAT PERMOHONAN BALIK NAMA YG DI TANDATANGANI
PEMBELI
- AJB ASLI YG TELAH DI TANDATANGANI PARA PIHAK, SAKSI
DAN PPAT
- SERTIFIKAT ASLI YG MENJADI OBYEK JUAL BELI
- FC IDENTIAS PARA PIHAK (KTP, KK, NPWP DLL, UNTUK
BADAN HUKUM AD/AKTA PENDIRIAN, SK PENGESAHAN,
PERIJINAN DLL) YANG DILEGALISIR
- SURAT KUASA UNTUK MENDAFTAR (APABILA
PENDAFTARANNYA DIKUASAKAN) MINIMAL DILEGALISASI
- BUKTI PELUNASAN PPHTB DAN BPHTB YG SUDAH DIVALIDASI

-- Surat Pernyataan calon penerima hak, yang

menyatakan:
a. Bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan
hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas
tanah yang melebihi ketentuan maksimum
penguasaan tanah menurut ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku
b. Bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan
hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas
tanah absentee (guntai) menurut ketentuan
perundang-undangan yang berlaku

c. Bahwa yang bersangkutan bersedia


menanggung semua akibat hukumnya,
apabila pernyataan sebagaimana dimaksud
tersebut diatas tidak benar

PROSES DI KANTOR
PERTANAHAN

SETELAH BERKAS DIDAFTARKAN KE KANTAH, PETUGAS


PENDAFTARAN MELAKUKAN PENELITIAN BERKAS
APABILA BERKAS PENDAFTARAN MENURUT PETUGAS
PENDAFTARAN SUDAH LENGKAP, MK AKAN MENDAPATKAN BUKTI
PENDAFTARAN YG DISERAHKAN KPD PENERIMA HIBAH ATAU
KUASANYA
DILAKUKAN PENCORETAN NAMA PEMEGANG HAK LAMA
(PENJUAL) DAN DIBERI PARAF OLEH KAKAN ATAU PEJABAT YANG
DITUNJUK, BAIK DALAM BUKU TANAH MAUPUN DALAM
SERTIFIKAT
NAMA PEMBELI SEBAGAI PEMEGANG HAK BARU DITULIS PADA
HALAMAN DAN KOLOM YANG ADA PADA BUKU TANAH MAUPUN
SERTIFIKAT DAN DI TANDATANGANI OLEH KANTAH ATAU
PEJABAT YANG DITUNJUK
SETELAH PROSES TERSEBUT DIATAS SELESAI MAKA PEMBELI
ATAU KUASANYA DAPAT MENGAMBIL SERTIFIKAT YANG SUDAH
BALIK NAMA ATAS NAMA PEMBELI

AKTA HIBAH
PERBUATAN HUKUM DIMANA PIHAK
PERTAMA MEMBERIKAN SUATU HAT
KEPADA PIHAK KEDUA SECARA CUMA
CUMA
CUMA CUMA : TANPA ADA PEMBAYARAN
>> DALAM AKTA HIBAH TIDAK
MENCANTUMKAN HARGA
SEBAGAI PARTIJ ACTE : PPAT HANYA
MENUANGKAN YANG DIJELASKAN DAN
DIAKUI OLEH PARA PIHAK KEDALAM AKTA
YG DIBUATNYA

PENGERTIAN HIBAH
SECARA UMUM
HIBAH TANAH ADALAH PEMBERIAN
SESEORANG KEPADA ORANG LAIN
DENGAN TIDAK ADA PERGANTIAN
APAPUN DAN DILAKUKAN SECARA
SUKARELA SERTA TIDAK ADA
KONTRAPRESTASI APAPUN DARI PIHAK
PENERIMA PEMBERIAN DAN PEMBERIAN
ITUDILANGSUNGKAN PADA SAAT SI
PEMBERI MASIH HIDUP

PASAL 1666 KUHPERDATA


SUATU PERJANJIAN DENGAN MANA SI
PENGHIBAH DIWAKTU HIDUPNYA DENGAN
CUMA CUMA DAN TIDAK DAPAT DITARIK
KEMBALI MENYERAHKAN SUATU BENDA
UNTUK KEPERLUAN SI PENERIMA HIBAH
YANG MENERIMA PENYERAHAN ITU

UNSUR UNSUR HIBAH


1. MERUPAKAN PERJANJIAN
2. DILAKUKAN OLEH PEMBERI HIBAH PD
WAKTU IA MASIH HIDUP
3. PENERIMA HIBAH YG MENERIMA
PENYERAHAN MASIH HIDUP
4. DILAKUKAN DG CUMA CUMA DAN TIDAK
DAPAT DITARIK KEMBALI
CUMA CUMA : PRESTASI HANYA DILAKUKAN
OLEH SATU PIHAK YAITU SI PEMBERI HIBAH DAN
PENERIMA HIBAH HIBAH DIBEBASKAN DR
KONTRAPRESTASI (IMBALAN)

KESIMPULAN
HIBAH
PERJANJIAN SEPIHAK (UNILATERAL) YG BERSIFAT
SUKARELA DR SESEORANG KETIKA MASIH HIDUP
KEPADA ORANG LAIN, BAIK ORANG TSB SEBAGAI
AHLI WARIS MAUPUN BUKAN YG TIDAK DAPAT
DIBATALKAN DAN PEMBERI HIBAH
BERKEWAJIBAN MEMBERIKAN HARTA YANG
DIHIBAHKANNYA TSB KEPADA SI PENERIMA
HIBAH DENGAN DISERAHKANNYA HARTA HIBAH
KEPADA PENERIMA HIBAH, MAKA HAK MILIK ATAS
HARTA YANG DIHIBAHKAN TERSEBUT AKAN
BERPINDAH PULA

PENGECUALIAN PAJAK
DIKECUALIKAN DARI PPH :
MEMPUNYAI HUBUNGAN KELUARGA SEDARAH
DALAM GARIS KETURUNAN SATU
DERAJAT(KEATAS/KEBAWAH)
PENGURANGAN BPHTB SEBESAR 50 % DARI
PAJAK YANG SEHARUSNYA DIBAYAR :
MEMPUNYAI HUBUNGAN KELUARGA SEDARAH
DALAM GARIS KETURUNAN SATU
DERAJAT(KEATAS/KEBAWAH)

MACAM MACAM HIBAH


1.

HIBAH BIASA

HAK MILIK ATAS BENDA YANG DIHIBAHKAN


BERPINDAH PADA SAAT TERJADINYA SERAH
TERIMA ANTARA PEMBERI HIBAH DENGAN
PENERIMA HIBAH (TIDAK DAPAT DITARIK
KEMBALI)
2. HIBAH WASIAT
BENDA YG DIHIBAHKAN BERPINDAH APABILA
PEMBERI HIBAH MENINGGAL DUNIA (DAPAT
DITARIK KEMBALI/DIRUBAH SELAMA SI PEMBERI
HIBAH MASIH HIDUP)

SYARAT SYARAT

SERTIFIKAT HAT
KTP DAN KK PEMBERI HIBAH(SUAMI/ISTRI)
KTP, KK DAN AKTA KELAHIRAN PENERIMA HIBAH
IDENTITAS SAUDARA KANDUNG DR PENERIMA HIAH
SURAT PERNYATAAN , BAHWA YANG DIHIBAHKAN
TERSEBUT TIDAK MELEBIHIHARTA KEKAYAAN NYA
YANG DIKETAHUI OLEH KELURAHAN
SURAT PERSETUJUAN DARI AHLI WARIS LAINNYA
PBB ( SPPT DAN STTS) 5 TAHUN TERAKHIR
HARUS ADA TANDA TANGAN MINIMAL DUA ORANG
SAKSI

PEMBUATAN AKTA
HIBAH

DIHADIRI OLEH PEMBERI HIBAH (S/I- SUDAH MENIKAH


DISAKSIKAN SEKURANG KURANGNYA 2 ORANG SAKSI
PPAT MEMBACAKAN ISI AKTA HIBAH DIHADAPAN PARA
PIHAK DAN SAKSI SAKSI
APABILA PEMBERI DAN PENERIMA HIBAH MENYETUJUI
ISI AKTA TERSEBUT, MAKA AKTA DI TANDATANGANI
OLEH PEMBERI DAN PENERIMA HIBAH, SAKSI DAN PPAT
AKTA DIBUAT RANGKAP DUA ASLI, SATU RANGKAP
DISIMPAN DIKANTOR PPAT SEBAGAI MINUTA DAN SATU
RANGKAP DISERAHKAN KE KANTOR PERTANAHAN
UNTUK KEPENTINGAN PROSES PENDAFTARAN/BALIK
NAMA DAN SALINANNYA DIBERIKAN KEPADA PARA
PIHAK

PERSIAPAN PROSES KEKANTOR


PERTANAHAN

SETELAH AKTA HIBAH DIBUAT, MK BERKAS AKTA HIBAH


DIDAFTARKAN KE KANTAH MELALUI KUASANYA (PPAT
DLL) ATAU PIHAK YBS
BERKAS AKTA HIBAH DIDAFTARKAN KE KANTAH
SELAMBAT LAMBATNYA 7 HARI KERJA SEJAK
PENANDATANGANI AKTA
BERKAS AKTA HIBAH TERDIRI DARI ;
- SURAT PERMOHONAN BALIK NAMA YG DI
TANDATANGANI PENERIMA HIBAH
- AKTA HIBAH ASLI YG TELAH DI TANDATANGANI PARA
PIHAK, SAKSI DAN PPAT
- SERTIFIKAT ASLI YG MENJADI OBYEK HIBAH
- FC IDENTIAS PARA PIHAK (KTP, KK, NPWP DLL, YANG
DILEGALISIR

- SURAT KUASA UNTUK MENDAFTAR (APABILA


PENDAFTARANNYA DIKUASAKAN) MINIMAL
DILEGALISASI
- BUKTI PELUNASAN BPHTB YG SUDAH DIVALIDASI
- SURAT KEPUTUSAN BEBAS PPHTB
- SURAT PERNYATAAN CALON PENERIMA HAK
YANG MENYATAKAN :
a. BAHWA YBS DENGAN PENERIMAAN HIBAH TSB
TIDAK MENJADI PEMEGANG HAT YANG MELEBIHI
KETENTUAN MAKSIMUM PENGUASAAN TANAH
MENURUT KETENTUAN PERATURAN PERUNDANG
UNDANGAN YANG BERLAKU

b. BAHWA YBS DENGAN PENERIMAAN HIBAH TSB TIDAK


MENJADI PEMEGANG HAT ABSENTE (GUNTAI) MENURUT
KETENTUAN PERUNDANG UNDANGAN YANG BERLAKU
c. BAHWA YBS BERSEDIA MENANGGUNG SEMUA AKIBAT
HUKUMNYA APABILA PERNYATAAN SEBAGAIMANA
TERSEBUT DIATAS TIDAK BENAR
- SURAT PERNYATAAN DARI PEMBERI HIBAH ,BAHWA
HAT YANG DIHIBAHKAN TSB TIDAK MELEBIHI 1/3 HARTA
KEKAYAANNYA YANG TELAH DIKETAHUI OLEH
KELURAHAN/KEPALA DESA
- SURAT PERSETUJUAN DR AHLI WARIS LAINNYA

PROSES DI KANTOR
PERTANAHAN

SETELAH BERKAS DIDAFTARKAN KE KANTAH, PETUGAS


PENDAFTARAN MELAKUKAN PENELITIAN BERKAS
APABILA BERKAS PENDAFTARAN MENURUT PETUGAS
PENDAFTARAN SUDAH LENGKAP, MK AKAN MENDAPATKAN
BUKTI PENDAFTARAN YG DISERAHKAN KPD PEMBELI ATAU
KUASANYA
DILAKUKAN PENCORETAN NAMA PEMEGANG HAK LAMA
(PEMBERI HIBAH) DAN DIBERI PARAF OLEH KAKAN ATAU
PEJABAT YANG DITUNJUK, BAIK DALAM BUKU TANAH MAUPUN
DALAM SERTIFIKAT
NAMA PENERIMA HIBAH SEBAGAI PEMEGANG HAK BARU
DITULIS PADA HALAMAN DAN KOLOM YANG ADA PADA BUKU
TANAH MAUPUN SERTIFIKAT DAN DI TANDATANGANI OLEH
KANTAH ATAU PEJABAT YANG DITUNJUK
SETELAH PROSES TERSEBUT DIATAS SELESAI MAKA PENERIMA
HIBAH ATAU KUASANYA DAPAT MENGAMBIL SERTIFIKAT YANG
SUDAH BALIK NAMA ATAS NAMA PENERIMA HIBAH

CONTOH CARA MENGHITUNG


PAJAK HIBAH
NILAI JUAL OBYEK PAJAK ATAS
TANAH DAN BANGUNAN YANG
AKAN DIHIBAHKAN ADALAH
SEBESAR
Rp1. 356. 500.000, BERAPA PAJAK YANG HARUS
DIBAYAR OLEH SI PENERIMA
HIBAH (HIBAH BIASA)

AKTA TUKAR MENUKAR


PENGERTIAN (PASAL 1541- 1546 KUHPERDATA)
ADALAH SUATU PERSETUJUAN DENGAN NAMA
KEDUA BELAH PIHAK SALING MENGIKATKAN DIRI
UNTUK SALING MEMBERI SUATU BARANG SECARA
TIMBAL BALIK SEBAGAI SUATU GANTI BARANG
LAINNYA
UNSUR UNSURNYA :
1. ADANYA SUBYEK HUKUM
2. ADANYA KESEPAKATAN
3. ADA OBYEK TUKAR MEUKAR
4. MASING MASING SUBYEK HUKUM MENERIMA
BARANG YG MENJADI OBYEK TUKR MENUKAR

PERSAMAAN PERJANJIAN JUAL


BELI DENGAN TUKAR MENUKAR
MERUPAKAN PERJANJIAN KONSESNSUAL YAITU
SUDAH MENGIKAT PADA SAAT TERJADINYA
KESEPAKATAN ATAS BARANG YANG MENJADI
OBYEK TUKAR MENUKAR
SEGALA HAL YANG DAPAT DIJUAL BELIKAN DAPAT
PULA MENJADI OBYEK TUKAR MENUKAR
MASING MASING PIHAK HARUS PEMILIK BARANG
YANG DIJANJIKAN UNTUK DISERAHKAN DALAM
TUKAR MENUKAR
KEWAJIBAN UNTUK MENANGGUNG SEGALA
CACAT YANG TERSEMBUNYI DR BARANG YANG
MENJADI OBYEK TUKAR MENUKAR

AKTA TUKAR MENUKAR


PPAT
MANAKALA ADA DUA ORANG YANG SAMA SAMA
MEMILIKI SEBIDANG HAT DAN SATU SAMA LAIN
MENGINGINKAN UNTUK SALING TUKAR MENUKAR
ATAS HAT YANG MEREKA MILIKI
SEHINGGA MEREKA DAPAT MENGHADAP PPAT
UNTUK MEMBUAT AKTA TUKAR MENUKAR
DENGAN ADANYA AKTA TUKAR MENUKAR,MAKA
PADA DETIK DI TANDATANGANI AKTA TUKAR
MENUKAR HAT DARI KEDUA BELAH PIHAK TELAH
DITUKAR ANTARA SATU SAMA LAIN

DALAM AKTA TUKAR MENUKAR DAPAT


DILAKUKAN DENGAN PEMBERIAN KONPENSASI
BERUPA SEJUMLAH UANG KEPADA PIHAK
LAINNYA
DALAM HAL TERJADINYA KONPENSASI , MAKA
NILAI KONPENSASI HARUS DICANTUMKAN DALAM
AKTA TUKAR MENUKAR TERSEBUT
DALAM AKTA TUKAR MENUKAR TIDAK SEMATA
MATA HANYA SATU TANAH YANG DITUKARKAN
DENGAN SATU TANAH, NAMUN DAPAT PULA
UNTUK LEBIH DARI SATU HAK ATAS TANAH

DALAM AKTA TUKAR MENUKAR DAPAT


DILAKUKAN UNTUK BEBERAPA BIDANG
TANAH SEKALIGUS DAN CUKUP DIMUAT
DALAM SATU AKTA TUKAR MENUKAR
SAJA
DALAM AKTA TUKAR MENUKAR BERBEDA
DENGAN AKTA JUAL BELI/AKTA HIBAH
DIMANA DALAM SATU AKTA HANYA
DIBOLEHKAN SATU OBYEK HAT SAJA

KEWAJIBAN PAJAK
TUKAR MENUKAR
UNTUK PPH DAN BPHTB DIKENAKAN
SEBAGAIMANA AKTA JUAL BELI
DIKALIKAN JUMLAH OBYEK HAT YANG
DITUKARKAN
DALAM AKTA TUKAR MENUKAR, PIHAK
YANG MENUKARKAN WAJIB MEMBAYAR
PPH DAN BPHTB BEGITU PULA
SEBALIKNYA , PIHAK YANG MENERIMA
PENUKARAN

PENGECUALIAN

DALAM AKTA TUKAR MENUKAR PPAT DIKECUALIKAN


DARI PASAL 4 (AYAT 1) PP 37/1998 YAITU
KEWENANGAN PPAT UNTUK MEMBUAT AKTA AKTA HAK
MILIK ATAS TANAH/ HMSRS HARUS BERADA DIWILAYAH
JABATAN PPAT
DALAM AKTA TUKAR MENUKAR PPAT TUNDUK PADA
PASAL 4 (AYAT 2) PP 37/1998 YAITU BERWENANG
MEMBUAT AKTANYA ASALKAN SALAH SATU OBYEK
DARI DR AKTA TERSEBUT BERADA DALAM WILAYAH
KERJANYA

SYARAT SYARAT
SERTIFIKAT HAT
SURAT KUASA OTENTIK (APABILA DIKUASAKAN)
KTP DAN KK SERTA NPWP PARA PIHAK
(SUAMI/ISTRI)
PBB ( SPPT DAN STTS) 5 TAHUN TERAKHIR
HARUS ADA TANDA TANGAN MINIMAL DUA ORANG
SAKSI
IJIN PEMINDAHAN HAK DALAM HAL SERTIFIKAT /
KEPUTUSANNYA DICANTUMKAN TANDA YANG
MENYATAKAN BAHWA HAT TERSEBUT HANYA
BOLEH DIPINDAHTANGANKAN APABILA TELAH
DIPEROLEH IJIN DR INSTANSI YANG BERWENANG

PEMBUATAN AKTA
TUKAR MENUKAR
DIHADIRI OLEH PARA PIHAK (S/I- SUDAH MENIKAH
DISAKSIKAN SEKURANG KURANGNYA 2 ORANG
SAKSI
PPAT MEMBACAKAN ISI AKTA TUKAR MENUKAR
DIHADAPAN PARA PIHAK DAN SAKSI SAKSI
APABILA PARA PIHAK MENYETUJUI ISI AKTA
TERSEBUT, MAKA AKTA DI TANDATANGANI OLEH
PEMBERI DAN PENERIMA HIBAH, SAKSI DAN PPAT
POSISI SERTIFIKAT ASLI SUDAH DICEKAN
PPH DAN BPHTB SUDAH DIBAYAR DAN SUDAH
DIVALIDASI

AKTA DIBUAT SATU RANGKAP ASLI


LEMBAR PERTAMA DISIMPAN DIKANTOR
PPAT SEBAGAI MINUTA DAN SATU (SESUAI
DENGAN JUMLAH OBYEK TUKAR
MENUKAR) RANGKAP ASLI LEMBAR
KEDUA DISERAHKAN KE KANTOR
PERTANAHAN UNTUK KEPENTINGAN
PROSES PENDAFTARAN/BALIK NAMA DAN
SALINANNYA DIBERIKAN KEPADA PARA
PIHAK

PERSIAPAN PROSES KE
KANTOR PERTANAHAN
SETELAH AKTA TUKAR MENUKAR DIBUAT, MK
BERKAS AKTA TUKAR MENUKAR DIDAFTARKAN
KE KANTAH MELALUI KUASANYA (PPAT DLL) ATAU
PIHAK YBS
BERKAS AKTA TUKAR MENUKAR DIDAFTARKAN
KE KANTAH SELAMBAT LAMBATNYA 7 HARI KERJA
SEJAK PENANDATANGANI AKTA
BERKAS AKTA TUKAR MENUKAR TERDIRI DARI ;
- SURAT PERMOHONAN BALIK NAMA YG DI
TANDATANGANI PIHAK YBS
- AKTA TUKAR MENUKAR ASLI YG TELAH DI
TANDATANGANI PARA PIHAK, SAKSI DAN PPAT

-SURAT KUASA OTENTIK (APABILA DIKUASAKAN)


- SERTIFIKAT ASLI YG MENJADI OBYEK TUKAR
MENUKAR (SUDAH DICEKKAN)
- FC IDENTIAS PARA PIHAK (KTP, KK, NPWP DLL,
YANG DILEGALISIR
-SURAT KUASA UNTUK MENDAFTAR (APABILA
PENDAFTARANNYA DIKUASAKAN) MINIMAL
DILEGALISASI
- BUKTI PELUNASAN PPH DAN BPHTB YG SUDAH
DIVALIDASI

- SURAT PERNYATAAN CALON PENERIMA HAK YANG


MENYATAKAN :
a. BAHWA YBS DENGAN PENERIMAAN TUKAR MENUKAR TSB
TIDAK MENJADI PEMEGANG HAT YANG MELEBIHI KETENTUAN
MAKSIMUM PENGUASAAN TANAH MENURUT KETENTUAN
PERATURAN PERUNDANG UNDANGAN YANG BERLAKU
b. BAHWA YBS DENGAN PENERIMAAN TUKAR MENUKAR TSB
TIDAK MENJADI PEMEGANG HAT ABSENTE (GUNTAI)
MENURUT KETENTUAN PERUNDANG UNDANGAN YANG
BERLAKU
c. BAHWA YBS BERSEDIA MENANGGUNG SEMUA AKIBAT
HUKUMNYA APABILA PERNYATAAN SEBAGAIMANA TERSEBUT
DIATAS TIDAK BENAR

PROSES DIKANTOR
PERTANAHAN
SETELAH BERKAS DIDAFTARKAN KE KANTAH,
PETUGAS PENDAFTARAN MELAKUKAN
PENELITIAN BERKAS
APABILA BERKAS PENDAFTARAN MENURUT
PETUGAS PENDAFTARAN SUDAH LENGKAP, MK
AKAN MENDAPATKAN BUKTI PENDAFTARAN YG
DISERAHKAN KPD PENERIMA HAK ATAU
KUASANYA
DILAKUKAN PENCORETAN NAMA PEMEGANG HAK
LAMA DAN DIBERI PARAF OLEH KAKAN ATAU
PEJABAT YANG DITUNJUK, BAIK DALAM BUKU
TANAH MAUPUN DALAM SERTIFIKAT

NAMA PENERIMA HAK SEBAGAI


PEMEGANG HAK BARU DITULIS PADA
HALAMAN DAN KOLOM YANG ADA PADA
BUKU TANAH MAUPUN SERTIFIKAT DAN DI
TANDATANGANI OLEH KANTAH ATAU
PEJABAT YANG DITUNJUK
SETELAH PROSES TERSEBUT DIATAS
SELESAI MAKA PENERIMA HAK ATAU
KUASANYA DAPAT MENGAMBIL
SERTIFIKAT YANG SUDAH BALIK NAMA
ATAS NAMA PENERIMA HAK

OBYEK TUKAR
MENUKAR
HAK ATAS TANAH DAN HAK
MILIK ATAS SATUAN RUMAH
SUSUN,HAT DAPAT DALAM
KEADAAN TANAH KOSONG
MAUPUN DIATASNYA TERDAPAT
BANGUNAN

JENIS HAT AKTA


TUKAR MENUKAR
1. HAK MILIK (TERKUAT, TERPENUH DAN
TURUN TEMURUN)
2. HAK GUNA BANGUNAN ( 30 TAHUN
PERPANJANGAN 20 TAHUN)
3. HAK GUNA USAHA (35 TAHUN
PERPANJANGAN 25 TAHUN)
4. HAK PAKAI (SELAMA TANAH
DIPERGUNAKAN/ DIPERJANJIAKAN)

HAK PAKAI DAN AKTA


TUKAR MENUKAR
APABILA AKTA TUKAR MENUKAR OBYEKNYA HAK
PAKAI , MAKA TUNDUK PADA PASAL 43 UUPA:
PPAT BARU DAPAT MENANDATANGANI AKTA
APABILA ;
a. HP YG LANGSUNG DIKUASAI OLEH NEGARA
HANYA DAPAT DIALIHKAN DENGAN MENDAPAT
IJIN DR KANTAH SETEMPAT
b. HP ATAS TANAH HAK MILIK HANYA DAPAT
DIALIHKAN APABILA DIPERJANJIKAN DALAM
PERJANJIAN HAK PAKAI

PENDAFTARAN AKTA TUKAR


MENUKAR DALAM PRAKTEK
NORMATIF:
UNTUK AKTA TUKAR
MENUKAR.INBRENG&APHB. PPAT DPT
MEMBUAT AKTA WALAUPUN OBYEK HAT
DIMAKSUD TDK DLM SATU DAERAH
KERJA DAN DIDAFTARKN DI KANTOR
PERTANAHAN SETEMPAT
PRAKTEK :
DIDAFTARKAN DI KANTAH MASING
MASING (FAKULTATIF)

PENGECUALIAN PPH
AKTA TUKAR MENUKAR
DASAR HUKUM PP 71/2008 (PASAL 5)
- ORANG PRIBADI YG PENGHASILANNYA DIBAWAH
PTKP
- OBYEK HAT YG DIALIHKAN NILAINYA KURANG
DARI RP 60.000.000,-YANG MENERIMA PENGALIHAN ADALAH
PEMERINTAH GUNA PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN KEPENTINGAN UMUM
SYARAT:
ATAS PENGECUALIAN TERSEBUT DIMOHONKAN
KEPADA KANTOR PAJAK SETEMPAT DAN
DIBUKTIKAN DG SURAT KETERANGAN BEBAS
PAJAK

KEPENTINGAN UMUM
PASAL 27 UUPA:
SEORANG PEMILIK TANAH YANG DG
SUKARELA MENYERAHKAN
TANAHNYA KPD NEGARA UNTUK
DIPERGUNAKAN SEBAGAIMANA
MESTINYA SEPANJANG UNTUK
KEPENTINGAN UMUM

SIFAT KEPENTINGAN
UMUM

PEKERJAAN UMUM
PERTAHANAN
PERLENGKAPAN UMUM
JASA UMUM
IPTEK DAN SENI BUDAYA
OLAH RAGA
KEAGAMAAN
KESEHATAN
KESELAMATAN UMUM THD BENCANA ALAM
KESEJAHTERAAN SOSIAL
PARIWISATA
USAHA SWASTA YG BERMAMFAAT BAGI RAKYAT
MAKAM/KUBURAN

PENGECUALIAN BPHTB
AKTA TUKAR MENUKAR
DASAR HUKUM: PMK NO 91/PMK-03/2006 Tentang

PERUBAHAN KEDUA ATAS PMK NO 561/PMK-03/2004


Tentang PENGURANGAN BPHTB
- ORANG PRIBADI/BADAN HUKUM YANG MENERIMA
PENGALIHAN ATAS TUKAR MENUKAR
DIPERUNTUKAN UNTUK KEPENTINGAN PENDIDIKAN
DAN SOSIAL YANG SEMATA MATA TIDAK UNTUK
MENCARI KEUNTUNGAN AL: RUMAH IBADAH, PANTI
ASUHAN/PANTI JOMPO, TEMPAT PELAYANAN SOSIAL
KESEHATAN (SWASTA) UNTUK MELAYANI
MASYARAKAT DLL
- PAJAK YANG DIBAYAR 50% DARI PAJAK YANG
SEBENARNYA (WARISAN , HIBAH SATU DERAJAT)

CATATAN
PASAL87 AYAT (4)UU NO 28/2009
TENTANG PAJAK DAN RETRIBUSI DAERAH
BERBUNYI ;
PENGURANGAN BPHTB
(NPOPTKP)SEBESAR RP 60.000.000,(ENAM PULUH JUTA RUPIAH) UNTUK
SETIAP WAJIB PAJAK
DALAM PRAKTEK (PENAFSIRAN FISCUS)
NPOPTKP HANYA DIBERIKAN SATU KALI
KEPADA WAPA DALAM SATU TAHUN
TAKWIN (FAKULTATIF)

ISI AKTA TUKAR


MENUKAR
IDENTITAS PPAT
IDENTITAS PARA PIHAK
- KOMPARISI BERDASARKAN KEADAAN
YANG BERSANGKUTAN YANG DIDUKUNG
OLEH DOKUMEN YANG SYAH
OBYEK AKTA TUKAR MENUKAR
- YANG AKAN DITUKARKAN (DIALIHKAN)
- YANG AKAN DITERIMA
PERLU DIPERHATIKAN APABILA
OBYEKNYA BERADA DILUAR DAERAH
KERJA PPAT YANG BERSANGKUTAN

PASAL PASAL
PASAL 1
Mulai hari ini para penghadap Masing-masing
telah menerima penyerahan obyek tukar menukar
sebagai penukaran dari hak kepunyaannya semula
dan segala keuntungan yang didapat dari dan
segala kerugian/beban atas obyek tukar menukar
tersebut menjadi hak/beban pihak yang
menerimanya masing-masing. -----------------------

PASAL 2
Kedua pihak satu sama lain saling
menjamin bahwa obyek tukar menukar
tersebut tidak tersangkut dalam suatu
sengketa, bebas dari sitaan, tidak terikat
sebagai jaminan untuk sesuatu utang yang
tidak tercatat dalam sertipikat, dan bebas
dari beban-beban lainnya berupa apapun.

PASAL 3
Pihak Kedua dengan ini menyatakan
bahwa dengan tukar menukar ini
kepemilikannya tidak melebihi ketentuan
maksimum penguasaan tanah menurut
ketentuan perundang-undangan yang
berlaku sebagaimana tercantum dalam
pernyataannya tanggal

PASAL 4
Dalam hal terdapat perbedaan luas
tanah yang menjadi obyek tukar
menukar dalam akta ini dengan hasil
pengukuran oleh Instansi Badan
Pertanahan Nasional, maka para pihak
akan menerima hasil pengukuran
instansi Badan Pertanahan Nasional
tersebut dengan tidak memperhitungkan
kembali nilai tukar menukar dan tidak akan
saling mengadakan gugatan

PASAL 6 (FAKULTATIF)
Pihak Kesatu menjamin atas kebenaran identitas
dan kewenangannya untuk melakukan tindakan
hukum atas pengalihan Hat, berikut semua apa
yang tertanam, tumbuh dan berdiri diatasnya tanpa
kecuali dan Surat-surat Perijinannya sebagaimana
diuraikan tersebut diatas. Jika dikemudian hari
ternyata tidak benar dan jika ada tuntutan hukum
baik pidana maupun perdata, akan menjadi
tanggungan Pihak Kesatu sepenuhnya dan
membebaskan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
serta pembeli dari tuntutan hukum.

PASAL 7
Kedua belah pihak dalam hal
ini dengan segala akibatnya
memilih tempat kediaman
hukum yang umum dan tidak
berubah pada Kantor Panitera
Pengadilan Negeri

PASAL 8
Biaya pembuatan akta ini,
uang saksi dan segala biaya
peralihan hak ini dibayar oleh
kedua pihak masing-masing
untuk separuh bagian. ( SESUAI

DENGAN YANG SEBENARNYA >> fakultatif)

PENUTUP
Akhirnya hadir juga dihadapan Saya, dengan dihadiri
oleh saksi-saksi yang sama dan disebutkan pada
akhir akta ini, yang menerangkan telah
mengetahui apa yang diuraikan diatas dan
menyetujui tukar menukar dalam akta ini
Demikianlah akta ini dibuat dihadapan para pihak
dan
SAKSI SATU.. (DIURAIKAN SESUAI DENGAN
KTP)
SAKSI DUA..( DIURAIKAN SESUAI DENGAN KTP)

sebagai saksi-saksi dan setelah dibacakan


sertadijelaskan, maka sebagai bukti kebenaran
pernyataan yang dikemukakan oleh Pihak
Pertama dan Pihak Kedua tersebut di atas, akta ini

ditandatangani/cap ibu jari oleh Pihak Pertama,


Pihak Kedua, para saksi dan Saya, PPAT,
sebanyak 2 (dua) rangkap asli, yaitu 1 (satu)
rangkap lembar pertama disimpan di kantor
Saya, dan 1 (satu) rangkap
lembar
kedua
disampaikan
kepada
Kepala Kantor
Pertanahan Kabupaten/Kota

untuk keperluan pendaftaran peralihan hak akibat


tukar menukar dalam akta ini.

PENANDATANGANAN
1. PIHAK PERTAMA(S/I YANG
MENGALIHKAN/YANG MENUKARKAN)
2. PIHAK KEDUA (YANG MENERIMA
PENGALIHAN/PENUKARAN
3. SAKSI SAKSI (MINIMAL DUA ORANG)
4. PPAT (DAN STEMPEL JABATAN)

CATATAN
APABILA PARA PIHAKNYA
BADAN HUKUM SELAIN TANDA
TANGAN DAN DI STEMPEL
(FAKULTATIF)

AKTA PEMBAGIAN HAK


BERSAMA (APHB)
AKTA PEMBAGIAN ATAS SEBIDANG
HAT YANG DIMILIKI LEBIH DARI
SATU ORANG SECARA BERSAMA
SAMA UNTUK MENJADI MILIK
SATU/LEBIH SATU ORANG YANG
PEMILIKNYA LEBIH SEDIKIT DARI
PEMILIK SEMULA
PEMILIK HAT KARENA APHB ADALAH
TERMASUK PEMILIK SEMULA

Pada saatnya suatu hak bersama, baik


yang diperoleh sebagai warisan maupun
sebab lain, perlu dibagi sehingga menjadi
hak individu. Untuk kesepakatan antara
pemegang hak bersama tersebut perlu
dituangkan dalam akta PPAT yang akan
menjadi dasar pendaftarannya. Dalam
pembagian tersebut tidak harus semua
pemegang hak bersama memperoleh
bagian. Dalam pembagian harta warisan
seringkali yang menjadi pemegang hak
individu hanya sebagian dari keseluruhan
penerima warisan, asalkan hal tersebut
disepakati oleh seluruh penerima warisan
sebagai pemegang hak bersama.

PRINSIF APHB
1.DARI SATU BIDANG HAT YANG TERDAFTAR
ATAS NAMA BERSAMA DAPAT DIPECAH
SECARA SEMPURNA ATAU PEMISAHAN
SEBAGIAN/BEBERAPA BAGIAN
SELANJUTNYA MASING MASING BIDANG
MERUPAKAN SATUAN BIDANG BARU
DENGAN STATUS HUKUM YANG SAMA
DENGAN BIDANG TANAH SEMULA
( TERMASUK STATUS NAMA PEMEGANG
HAT MASIH TETAP SAMA)

2. DALAM BUTIR 1 TERSEBUT SUDAH


MERUPAKAN PERBUATAN HUKUM
SEHINGGA BERDASARKAN PASAL 51 PP
No.24 Tahun 1997, DILAKUKAN
BERDASARKAN APHB PPAT DENGAN
SEBELUMNYA DILAKUKAN KEGIATAN
PENGUKURAN PEMECAHAN

PERBEDAAN APHW DAN APHB


Apabila sertipikat hak atas tanah masih
tertulis atas nama Pewaris, tetapi para
ahli waris sepakat menyerahkan hak
bagiannya kepada salah seorang penerima
warisan, maka harus dibuat Akta
Pembagian Harta Warisan (APHW).
2. Apabila sertipikat hak atas tanah sudah
tertulis atas nama para ahli waris, tetapi
selanjutnya di antara mereka sepakat
menyerahkan hak bagiannya kepada salah
seorang atau lebih, maka harus dibuat Akta
Pembagian Hak Bersama (APHB).

OBYEK APHB
HAK ATAS TANAH DAN HAK
MILIK ATAS SATUAN RUMAH
SUSUN YANG TERDIRI DARI:
1. HAK MILIK
2. HAK GUNA BANGUNAN
3. HAK GUNA USAHA
4. HAK PAKAI

HAK PAKAI DAN AKTA


PEMBAGIAN HAK BERSAMA
APABILA APHB OBYEKNYA HAK PAKAI ,
MAKA TUNDUK PADA PASAL 43 UUPA: PPAT
BARU DAPAT MENANDATANGANI AKTA
APABILA ;
a. HP YG LANGSUNG DIKUASAI OLEH
NEGARA HANYA DAPAT DIALIHKAN
DENGAN MENDAPAT IJIN DR KANTAH
SETEMPAT
b. HP ATAS TANAH HAK MILIK HANYA
DAPAT DIALIHKAN APABILA
DIPERJANJIKAN DALAM PERJANJIAN HAK
PAKAI

TERJADINYA KEPEMILIKAN
HAT BERSAMA
KARENA PERISTIWA HUKUM:
- PEWARISAN(HAT A/N AHLI WARIS)
- PERKAWINAN(HAT A/N SUAMI ISTRI)
KARENA KEHENDAK;
- HAT MILIK BERSAMA ANTARA PARA PESERO ATAS
HARTA PERSEROAN
- HATA MILIK BERSAMA ATAS HARTA KEKAYAAN
PERKUMPULAN YG BELUM MEMPUNYAI STATUS
BADAN HUKUM

SYARAT SYARAT
SERTIFIKAT HAT
SURAT KUASA OTENTIK (APABILA
DIKUASAKAN)
KTP DAN KK PARA PIHAK SERTA
NPWP(SALAH SATU APABILA SUBYEK HAK
LEBIH DARI SATU ORANG)
PBB TAHUN BERJALAN /SPPT DAN STTS 5
TAHUN TERAKHIR
HARUS ADA TANDA TANGAN MINIMAL DUA
ORANG SAKSI

IJIN PEMINDAHAN HAK DALAM HAL


BAHWA HAT TERSEBUT HANYA BOLEH
DIPINDAHTANGANKAN APABILA TELAH
DIPEROLEH IJIN DR INSTANSI/ PIHAK
TERTENTU YANG BERWENANG

PENGECUALIAN APHB
DALAM AKTA PEMBAGIAN HAK BERSAMA
PPAT DIKECUALIKAN DARI PASAL 4 (AYAT
1) PP 37/1998 YAITU KEWENANGAN PPAT
UNTUK MEMBUAT AKTA AKTA HAK MILIK
ATAS TANAH/ HMSRS HARUS BERADA
DIWILAYAH JABATAN PPAT
DALAM APHB PPAT TUNDUK PADA PASAL 4
(AYAT 2) PP 37/1998 YAITU BERWENANG
MEMBUAT AKTA DILUAR WILAYAH
JABATANNYA, ASALKAN SALAH SATU
OBYEK DARI DR AKTA TERSEBUT BERADA
DALAM WILAYAH KERJANYA

DALAM APHB DAPAT DILAKUKAN UNTUK


BEBERAPA BIDANG TANAH SEKALIGUS
DAN CUKUP DIMUAT DALAM SATU APHB
SAJA
DALAM APHB BERBEDA DENGAN AKTA
JUAL BELI/AKTA HIBAH DIMANA DALAM
SATU AKTA HANYA DIBOLEHKAN SATU
OBYEK HAT SAJA

PENDAFTARAN APHB DALAM


PRAKTEK
NORMATIF:
UNTUK APHB. PPAT DPT MEMBUAT AKTA
WALAUPUN OBYEK HAT DIMAKSUD TDK
DLM SATU DAERAH KERJA DAN
DIDAFTARKN DI KANTOR PERTANAHAN
SETEMPAT
PRAKTEK :
DIDAFTARKAN DI KANTAH MASING
MASING (FAKULTATIF)

PENGECUALIAN PPH APHB


DASAR HUKUM PP 71/2008 (PASAL 5)
- ORANG PRIBADI YG PENGHASILANNYA DIBAWAH
PTKP
- OBYEK HAT YG DIALIHKAN NILAINYA KURANG
DARI RP 60.000.000,-YANG MENERIMA PENGALIHAN ADALAH
PEMERINTAH GUNA PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN KEPENTINGAN UMUM
SYARAT:
ATAS PENGECUALIAN TERSEBUT DIMOHONKAN
KEPADA KANTOR PAJAK SETEMPAT DAN
DIBUKTIKAN DG SURAT KETERANGAN BEBAS
PAJAK

PTKP 2013 (TERBARU)


DASAR HUKUM :Sesuai
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 162/P
MK.011/2012
, terhitung mulai 1 Januari 2013, PTKP
(penghasilan tidak kena pajak) yang
berlaku adalah sebagai berikut:
1. Untuk diri WP Rp 24.300.000
2. Tambahan WP Kawin Rp 2.025.000
3. Tambahan untuk penghasilan istri digabung
dengan penghasilan suami Rp 24.300.000
4. Tambahan untuk anggota keluarga yang menjadi
tanggungan (max 3 orang) @ Rp 2.025.000

Berikut ini besarnya PTKP sesuai dengan


status perkawinan WP :
1. TK/0 = Rp 24.300.000
2. K/0 = Rp 26.325.000
3. K/1 = Rp 28.350.000
4. K/2 = Rp 30.375.000
5. K/3 = Rp 32.400.000
6. K/3/PPH ISTRI = Rp 56.700.000,-

PENGECUALIAN BPHTB APHB


DASAR HUKUM: PMK NO 91/PMK-03/2006 Tentang

PERUBAHAN KEDUA ATAS PMK NO 561/PMK-03/2004


Tentang PENGURANGAN BPHTB
- ORANG PRIBADI/BADAN HUKUM YANG MENERIMA
PENGALIHAN HAK ATAS TANAH DIPERUNTUKAN
UNTUK KEPENTINGAN PENDIDIKAN DAN SOSIAL
YANG SEMATA MATA TIDAK UNTUK MENCARI
KEUNTUNGAN AL: RUMAH IBADAH, PANTI
ASUHAN/PANTI JOMPO, TEMPAT PELAYANAN SOSIAL
KESEHATAN (SWASTA) UNTUK MELAYANI
MASYARAKAT DLL
- PAJAK YANG DIBAYAR 50% DARI PAJAK YANG
SEBENARNYA (WARISAN , HIBAH SATU DERAJAT)

CATATAN
KEWAJIBAN PPH APHB; TARIF X NPOPKP
ADALAH 5%(TARIF) DARI JUMLAH BRUTO YG
DIKENAKAN PAJAK ( SESUAI DENGAN HAT YANG
DIALIHKAN SAJA)
KEWAJIBAN BPHTB APHB; TARIF X (NPOPKPNJOPTKP)
ADALAH 5% (TARIF) DARI JUMLAH BRUTO YANG
DIKENAKAN PAJAK (SESUAI DENGAN HAT YANG
DITERIMA SAJA) SETELAH DIKURANGI NJOPTKP
(Rp 60.000.000, NPOPKP APHB DASAR PERHITUNGANNYA NJOP

CONTOH KASUS PPH/BPHTB


APHB
1. Ada HAT Seluas 900 m2 Atas Nama 3 ahli waris
ABC, Dalam APHB ,A mendapat 400m2, B 300M2, dan C 200M2,
NJOP PER METER Rp 100.000,Maka Pengenaan Pajaknya adalah :
BPHTB
1. BPHTB A Adalah NPOPKP ( 400 M2 X 100.000)- NJOPTKP X
5% yai (Rp 40.000.000.,- - Rp 60.000.000,-) X 5% = NIHIL
2. BPHTB B Adalah ( 300 M2 X NJOP) NJOPTKP
X 5% = NHIL
3. BPHTB C Adalah (200 M2 X NJOP)- NJOPTKP
X 5% = NIHIL
PPH
Ahli Waris A 5% X (100 M2 X Rp 100.000,-) = Rp 500.000,Ahli Waris C dan B Nihil

2.

SERTIFIKAT AN IBU DAN ANAK ANAK (4


ORANG), NPOPKP DR TANAH TERSEBUT
Rp 500.000.000,- MEREKA TELAH SEPAKAT
TANAH TSB AKAN DIALIHKAN KE ANAK
YANG BUNGSU, MAKA ;
BPHTB ; 5%X (4/5 X NPOPKP) NJOPTKP
PPH
; SECARA BERSAMA SAMA
5% X (4/5 X NPOPKP)

ISI APHB
IDENTITAS PPAT
IDENTITAS PARA PIHAK
- KOMPARISI BERDASARKAN KEADAAN
YANG BERSANGKUTAN YANG DIDUKUNG
OLEH DOKUMEN YANG SYAH
OBYEK APHB
PERLU DIPERHATIKAN APABILA
OBYEKNYA BERADA DILUAR DAERAH
KERJA PPAT YANG BERSANGKUTAN
PASAL PASAL MENGACU PADA PASAL AKTA
TANAH PADA UMUMNYA

PEMBERKASAN PROSES
PENDAFTARAN KE KANTAH
1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan
ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas
materai cukup
2. Surat Kuasa apabila dikuasakan (asli)
3. Fotocopy identitas Para Pihak (KTP ,KK dan NPWP)
4. Fotocopy Akta Pendirian dan Pengesahan Badan
Hukum ( subyek Hukumnya Badan Hukum)
5. Sertipikat asli
6. Surat Pengantar dari PPAT

7. APHB dari PPAT


8. Ijin Pemindahan Hak, jika:
a. Pemindahan Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas
Satuan Rumah Susun di Syaratkan bahwa hak
tersebut hanya boleh dipindahtangankan apabila
telah diperoleh izin dari instansi yang berwenang;
b. Pemindahan hak pakai atas tanah negara
9. Foto copy SPPT PBB tahun berjalan dan Bukti
Pelunasanya lima Tahun Terakhir
10. Bukti SSB (BPHTB) dan bukti SSP/PPH untuk
perolehan tanah yang Telah di validasi

11.SURAT PERNYATAAN CALON PENERIMA HAK YANG


MENYATAKAN :
a. BAHWA YBS DENGAN PENERIMAAN PEMBAGIAN
HAK BERSAMA TSB TIDAK MENJADI PEMEGANG
HAT YANG MELEBIHI KETENTUAN MAKSIMUM
PENGUASAAN TANAH MENURUT KETENTUAN
PERATURAN PERUNDANG UNDANGAN YANG
BERLAKU
b. BAHWA YBS DENGAN PENERIMAAN PEMBAGIAN
HAK BERSAMA TSB TIDAK MENJADI PEMEGANG
HAT ABSENTE (GUNTAI) MENURUT KETENTUAN
PERUNDANG UNDANGAN YANG BERLAKU
c. BAHWA YBS BERSEDIA MENANGGUNG SEMUA
AKIBAT HUKUMNYA APABILA PERNYATAAN
SEBAGAIMANA TERSEBUT DIATAS TIDAK BENAR

AKTA PEMASUKAN KEDALAM


PERUSAHAAN/APDP (INBRENG)
AKTA PEMASUKAN DALAM PERUSAHAAN
(APDP) DAPAT DIBUAT MANAKALA ADA
SESEORANG/BADAN HUKUM YG INGIN
MEMILIKI SEJUMLAH SAHAM YG
DIKELUARKAN DARI FORTOFOLIO PT
DENGAN CARA
MENYETORKAN/MENYERAHKAN HAT
MILIKNYA UNTUK DIMILIKI PT ( YG
DISETORKAN BUKAN SEJUMLAH UANG)

Syarat untuk menerima tanah


guna mendapat saham dalam
perusahaan
HARUS DISETUJUI RUPS,HARUS ADA PENILAIAN
HAT YANG AKAN DIMASUKAN TERLEBIH
DAHULU UNTUK DIKAITKAN DENGAN NILAI
NOMINAL SAHAM YANG AKAN DIBERIKAN
SEBESAR IMBALAN PEMASUKAN HAT NYA
KEPUTUSANNYA HARUS DIUMUMKAN DALAM
SURAT KABAR YG TERBIT DITEMPAT TERSEBUT
DALAM WAKTU 14 HARI SETELAH RUPS
HARUS MEMBAYAR PPH DAN BHTB

OBYEK APDP
HAK ATAS TANAH DAN HAK
MILIK ATAS SATUAN RUMAH
SUSUN YANG TERDIRI DARI:
1. HAK MILIK
2. HAK GUNA BANGUNAN
3. HAK GUNA USAHA
4. HAK PAKAI

Hal-Hal Yang Harus


Diperhatikan
1. PENYETOR PERORANGAN ATAU BADAN
HUKUM
2. PENERIMA HANYA BADAN HUKUM
3. STATUS PERUSAHAAN (HANYA BADAN USAHA
YG BERBADAN HUKUM)
4. ANGGARAN DASAR PERUSAHAAN
5. STATUS HAT YANG AKAN DIMASUKAN
- STATUS HAT HAK MILIK MAKA HARUS
DIPERHATIKAN PSAL 21 AYAT (2) UUPA JO PP
NO 38 TAHUN 1963

5. KEPASTIAN PENILAIAN HAT YANG AKAN


DIMASUKAN
6. KEPASTIAN JUMLAH SAHAM DAN NILAI
NOMINAL SAHAM YANG AKAN DITERIMA
KARENA JUMLAH SAHAM DAN NILAI
NOMINAL SAHAM DITULIS DALAM APDP
7. KOMPARISI (TERUTAMA APABILA BADAN
HUKUM)
8. HAT YANG DIMASUKAN LEBIH DR SATU
HAT DAN BERBEDA WILAYAH

HAK MILIK DAN APDP


PASAL 21 AYAT (2) UUPA
PEMERINTAH MENETAPKAN BADAN HUKUM YANG
DAPAT MEMPUNYAI HM BESERTA SYARAT SYARATNYA

PASAL 1 PP NO 38 TAHUN 1963


BADAN HUKUM YG DAPAT MEMPUNYAI HAK MILIK
ADALAH:
1.BANK BANK YG DIDIRIKAN OLEH NEGARA
2. KOPERASI PERTANIAN
3. BADAN BADAN KEAGAMAAN
4. BADAN BADAN SOSIAL

HAK PAKAI DAN AKTA


PEMASUKAN DALAM
PERUSAHAAN
APABILA APDP OBYEKNYA HAK PAKAI ,
MAKA TUNDUK PADA PASAL 43 UUPA:
PPAT BARU DAPAT MENANDATANGANI
AKTA APABILA ;
a. HP YG LANGSUNG DIKUASAI OLEH
NEGARA HANYA DAPAT DIALIHKAN
DENGAN MENDAPAT IJIN DR KANTAH
SETEMPAT
b. HP ATAS TANAH HAK MILIK HANYA
DAPAT DIALIHKAN APABILA
DIPERJANJIKAN DALAM PERJANJIAN HAK
PAKAI

SYARAT SYARAT UMUM APDP


SERTIFIKAT HAT ASLI
SURAT KUASA OTENTIK (APABILA DIKUASAKAN)
IDENTITAS PEMEGANG HAK, PENERIMA HAK DAN
ATAU KUASANYA (KTP , KK DAN NPWP)
AKTA PENDIRIAN BADAN HUKUM DAN BUKTI
PENGESAHAN DARI KEMENKUMHAM SERTA AKTA
PERUBAHANNYA (APABILA ADA PERUBAHAN)
PBB TAHUN BERJALAN /SPPT DAN STTS 5 TAHUN
TERAKHIR
HARUS ADA TANDA TANGAN MINIMAL DUA ORANG
SAKSI

IJIN PEMINDAHAN HAK DALAM HAL


BAHWA HAT TERSEBUT HANYA BOLEH
DIPINDAHTANGANKAN APABILA TELAH
DIPEROLEH IJIN DR INSTANSI/ PIHAK
TERTENTU YANG BERWENANG

PENGECUALIAN APDP
DALAM APDP PPAT DIKECUALIKAN DARI
PASAL 4 (AYAT 1) PP 37/1998 YAITU
KEWENANGAN PPAT UNTUK MEMBUAT
AKTA AKTA HAK MILIK ATAS TANAH/
HMSRS HARUS BERADA DIWILAYAH
JABATAN PPAT
DALAM APDP PPAT TUNDUK PADA PASAL 4
(AYAT 2) PP 37/1998 YAITU BERWENANG
MEMBUAT AKTA DILUAR WILAYAH
JABATANNYA, ASALKAN SALAH SATU
OBYEK DARI DR AKTA TERSEBUT BERADA
DALAM WILAYAH KERJANYA

DALAM APDP DAPAT DILAKUKAN UNTUK


BEBERAPA BIDANG TANAH SEKALIGUS
DAN CUKUP DIMUAT DALAM SATU APDP
SAJA
DALAM APDP BERBEDA DENGAN AKTA
JUAL BELI/AKTA HIBAH DIMANA DALAM
SATU AKTA HANYA DIBOLEHKAN SATU
OBYEK HAT SAJA

PENDAFTARAN APDP DALAM


PRAKTEK
NORMATIF:
UNTUK APDP. PPAT DPT MEMBUAT AKTA
WALAUPUN OBYEK HAT DIMAKSUD TDK
DLM SATU DAERAH KERJA DAN
DIDAFTARKN DI KANTOR PERTANAHAN
SETEMPAT
PRAKTEK :
DIDAFTARKAN DI KANTAH MASING
MASING (FAKULTATIF)

PENGECUALIAN PPH APDP


- ORANG PRIBADI YG PENGHASILANNYA
DIBAWAH PTKP
- OBYEK HAT YG DIALIHKAN NILAINYA
KURANG DARI RP 60.000.000,SYARAT:
ATAS PENGECUALIAN TERSEBUT
DIMOHONKAN KEPADA KANTOR PAJAK
SETEMPAT DAN DIBUKTIKAN DG SURAT
KETERANGAN BEBAS PAJAK

CATATAN
KEWAJIBAN PPH APDP; TARIF X NPOPKP
ADALAH 5%(TARIF) DARI JUMLAH BRUTO NILAI
PENGALIHAN HAT DAN/ATAU BANGUNAN (NPOPKP)
KEWAJIBAN BPHTB APDP; TARIF X (NPOPKPNPOPTKP)
NPOPTKP YANG DIPAKAI SETINGGI TINGGINYA
YAITU RP 60.000.000, NPOPKP APDP DASAR PERHITUNGANNYA DALAM
PRAKTEK BUKAN NJOP, MELAINKAN NILAI
TERTINGGI ANTARA NILAI SAHAM DALAM APDP
DENGAN NILAI HAT DALAM NJOP

ISI (PASAL PASAL) DALAM APDP SECARA


UMUM SAMA DENGAN AKTA AKTA TANAH
LAINNYA, KECUALI DALAM APDP HARUS
MENCANTUMKAN JUMLAH SAHAM DAN
NILAI NOMINALNYA SEBAGAI IMBALAN
ATAS PEMASUKAN HAT KEDALAM
PERUSAHAAN

CONTOH PPH DAN BPHTB APDP

A MEMASUKAN DUA BIDANG HAT KEDALAM PERUSAHAAN


PT SUMBER ABADI DAN TELAH SEPAKAT PEMASUKAN 2
BIDANG HAT TERSEBUT GUNA MENDAPATKAN 300 LEMBAR
SAHAM SENILAI RP 300.000.000,- ATAU RP
1000.000,-/LEMBAR SAHAM
SEDANGKAN NILAI DUA BIDANG HAT YANG AKAN
DIMASUKAN TERSEBUT BERDASARKAN NJOP ADALAH
SEBESAR RP 250.000.000,- MAKA ;
PPH :
5% X NPOPKP
5% X RP 300.000.000,- = RP 15.000.000,BPHTB:
5% X (NPOPKP NPOPTKP)
5% X 300,000,000,- - RP 60.000.000,- = RP 12.000.000,-

AKTA PEMBERIAN HGB/HAK


PAKAI DIATAS TANAH HAK MILIK
Dapat Dibuat Manakala Ada
kehendak Dari Seorang Pemilik Hak
Atas Tanah Dengan Status Hak Milik
untuk memberikan hak guna
bangunan/hak pakai kepada orang
lain yang meminta diterbitkannya
HGB/Hak Pakai diatas tanah hak
milik nya tersebut.

PEROLEHAN HAT MELALUI AKTA PEMBERIAN


HGB/HAK PAKAI ATAS TANAH HAK MILIK ADALAH
SALAH SATU HAT YANG BERSIFAT SEKUNDER
ATAU HAT YANG BERSIFAT SEMENTARA YANG
DIDASARKAN PADA PERJANJIAN PEMBERIAN HAK
ANTARA PEMILIK HAT DENGAN CALON PEMEGANG
HAK YANG BERSANGKUTAN
PEMBERIAN HGB/HP ATAS TANAH HAK MILIK
DALAM RANGKA KEPENTINGAN INVESTOR ATAU
PENANAM MODAL , BAIK ASING MAUPUN LOKAL

Dengan dibuatnya dan ditandatanganinya


akta pemberian hgb/hp atas tanah hak
milik tersebut maka, sejak saat itulah
muncul HGB/Hak Pakai didalam kawasan
tanah hak milik baik seluruhnya maupun
sebagian, namun tanah hak milik tersebut
masih tetap ada, sehingga setelah
didaftarkan di kantah setempat terbitlah 2
(dua) sertipikat yaitu seripikat Hak Milik
(sebagai kepemilikan awal) dan sertipikat
HGB/ Hak Pakai atas tanah hak milik.

DASAR HUKUM
Pasal 37 huruf b UUPA, HRS DG AKTA PPAT
Pasal 97 ayat (1) Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan
Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor
24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
(untuk selanjutnya disebut PMNA/Ka. BPN
No. 3 Tahun 1997),
PP NO 40/1996 TENTANG HGU, HGB DAN
HAK PAKAI

OBYEK AKTA PEMBERIAN


HGB/HP ATAS TANAH HAK MILIK
HAK ATAS TANAH HAK MILIK
SEBAGAI SATU SATUNYAOBYEK
AKTA PEMBERIAN HGB/HP ATAS
TANAH HAK MILIK

MACAM MACAM HAT YANG


BERSIFAT SEKUNDER
1. HGB atas tanah HPL;
2. HGB atas tanah HM;
3. Hak Pakai atas tanah HPL;
4. HP atas tanah HM;
5. Hak Sewa untuk Bangunan

TAHAPAN TAHAPANNYA
1. Tahap pemberian, Proses pemberian Hak
Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak
Milik diawali dengan pembuatan perjanjian
antara pemilik tanah dengan calon
pemegang hak atas tanah yang
bersangkutan. Perjanjian tersebut, sesuai
dengan ketentuan Pasal 37 huruf b UUPA
haruslah berbentuk otentik dan dituangkan
dalam akta PPAT yang berjudul: Akta
Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak
Pakai atas Tanah Hak Milik

2.TAHAP PENDAFTARAN DI KANTAH


SETEMPAT, MAKA DISYARATKAN
SEBELUM PENANDATANGANAN
AKTA ,SERTIFIKAT ASLI HARUS
DILAKUKAN PENGECEKAN DAHULU
DI KANTAH DAN PPH MAUPUN
BPHTB DIBAYAR

JANGKA WAKTU

PEMBERIAN HGB/HP ATAS


TANAH HM

HGB ATAS TANAH HAK MILIK DIBERIKAN


DALAM WAKTU 30 TAHUN
HP ATAS TANAH HAK MILIK DIBERIKAN
DALAM WAKTU 25 TAHUN
- JANGKA WAKTU TERSEBUT TIDAK
DAPAT DIPERPANJANG
- JANGKA WAKTU TERSEBUT ATAS
KESEPAKATAN PARA PIHAK DAPAT
DIPERBAHARUI DENGAN PEMBUATAN
AKTA PPAT DAN HARUS DIDAFTARKAN

JANGKA WAKTU PEMBERIAN

HGB/HP ATAS TANAH NEGARA/HAT


PENGELOLAAN
HGB ATAS TANAH NEGARA/HAK PENGELOLAAN
DIBERIKAN UNTUK WAKTU 80 TAHUN
HP ATAS TANAH NEGARA/HAK PENGELOLAAN
DIBERIKAN UNTUK WAKTU 70 TAHUN
KEDUA KEDUANYA DAPAT DIPERPANJANG DAN DI
PERBAHARUI TANPA DENGAN AKTA PPAT
MELAINKAN CUKUP DG MEMBAYAR BIAYA
ADMINISTRASI SEBAGAI UANG PEMASUKAN
KEPADA NEGARA. SEPANJANG DIBERIKAN IJIN
OLEH NEGARA

ISI AKTA PEMBERIAN HGB/HP


ATAS TANAH HAK MILIK
POKOK
1. Hak Guna Bangunan/Hak Pakai tersebut memberi
hak kepada pemegang hak yang bersangkutan
untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di
atas tanah Hak Milik yang menjadi obyek
pemberian hak sampai berakhirnya jangka waktu
Hak Guna Bangunan/Hak Pakai tersebut.
2. Hak Guna Bangunan/Hak Pakai tersebut tetap
membebani Hak Milik yang bersangkutan,
walaupun Hak Milik itu telah beralih atau dialihkan
oleh pemegang Hak Milik kepada pihak lain, dan
pemegang Hak Guna Bangunan/Hak Pakai tersebut
tetap dapat melaksanakan haknya sampai jangka
waktu Hak Guna Bangunan/Hak Pakai itu berakhir.

3. Dalam melaksanakan Hak Guna Bangunan/Hak Pakai


tersebut, pemegang Hak Guna Bangunan/Hak Pakai tidak
diperbolehkan menghilangkan tanda-tanda batas pada
tanah Hak Milik yang menjadi obyek pemberian hak dan
tidak boleh membangun bangunan yang melintasi batas
obyek pemberian hak.
4. Dalam melaksanakan pembangunan, pemegang Hak Guna
Bangunan/Hak Pakai wajib memenuhi segala ketentuan
peraturan perundang-undangan mengenai pendirian
bangunan dan rencana tata ruang wilayah serta wajib
memiliki ijin-ijin yang disyaratkan.
5. Pelanggaran terhadap ketentuan perundang-undangan
yang berlaku menjadi tanggung jawab pemegang Hak
Guna Bangunan/Hak Pakai yang bersangkutan.

6. Pemegang Hak Guna Bangunan/Hak Pakai akan


memelihara dan mengelola bangunan, termasuk bendabenda serta sasarannya dengan sebaik-baiknya, dan
apabila ternyata ditelantarkan, maka yang bersangkutan
menyerahkan dan memberi kuasa kepada pemegang Hak
Milik untuk mengelola dan memeliharanya hingga jangka
waktu pemberian haknya berakhir.
7. Pemegang Hak Guna Bangunan/Hak Pakai tidak
diperkenankan menjual dan/atau dengan cara apapun
mengalihkan hak yang diperolehnya dan/atau bangunan
yang berdiri di atas tanah tersebut, tanpa terlebih dahulu
memperoleh persetujuan tertulis dari pemegang Hak
Milik.

8. Pemegang Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak


Milik tidak diperkenankan untuk
mengagunkan/menjaminkan hak yang diperolehnya
dan/atau bangunan yang berdiri di atas tanah tersebut,
tanpa terlebih dahulu memperoleh persetujuan tertulis
dari pemegang Hak Milik.
9. Khusus untuk Hak Pakai atas tanah Hak Milik,
sekalipun dalam Pasal 4 ayat (3) Undang-Undang Nomor 4
Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta
Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah (untuk
selanjutnya disebut UU Hak Tanggungan) termasuk
obyek hak tanggungan, namun karena hingga saat ini
belum ada Peraturan Pemerintah yang mengaturnya lebih
lanjut, sehingga belum bisa dijadikan jaminan utang
dengan dibebani hak tanggungan.

10. Pemegang Hak Guna Bangunan/Hak Pakai wajib :


a. Mengosongkan bangunan yang ada di atas tanah
Hak Milik yang menjadi obyek pemberian hak dan
menyerahkannya kepada pemegang Hak Milik
berikut bangunan dan segala sesuatu yang berdiri
dan tertanam di atas bidang tanah tersebut, tanpa
pembayaran ganti rugi berupa apapun.
b. Membongkar bangunan yang ada di atas tanah
Hak Milik yang menjadi obyek pemberian hak dan
menyerahkannya kembali kepada pemegang Hak
Milik seperti keadaan semula.

11. Bahwa mulai hari ditandatanganinya akta


Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas
tanah Hak Milik tersebut, segala keuntungan yang
didapat dari, dan segala kerugian/beban atas obyek
pemberian hak tersebut menjadi hak/beban
pemegang Hak Guna Bangunan/Hak Pakai.
12. Untuk itu pemegang Hak Milik menjamin bahwa
obyek pemberian hak tersebut tidak tersangkut
dalam suatu sengketa, bebas dari sitaan, tidak
terikat sebagai jaminan untuk sesuatu utang yang
tidak tercatat dalam sertipikat dan bebas dari
beban-beban lainnya yang berupa apapun

PENDAFTARAN AKTA
PEMBERIAN HGB/HP ATAS
TANAH HAK MILIK
SYARAT SYARAT YANG HARUS DILAMPIRKAN
1. Surat permohonan pendaftaran Hak Guna
Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik;
2. Sertipikat Hak Milik;
3. Akta Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai
atas Tanah Negara yang dibuat di hadapan PPAT
yang berwenang;
4. Identitas pemilik tanah Hak Milik dan pemegang
Hak Guna Bangunan/Hak Pakai;
5. Surat kuasa tertulis dari pemohon (kalau ada);

6. Bukti pelunasan pembayaran Bea


Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan,
dalam hal bea tersebut terhutang;
7. Bukti pelunasan pembayaran Pajak
Penghasilan, dalam hal pajak tersebut
terhutang.

PENERBITAN PEMBERIAN
SERTIFIKAT HGB/HP ATAS
TANAH HAK MILIK
Pendaftaran Pemberian Hak Tersebut
Dicatat Dalam Buku Tanah dan Sertipikat
Hak Milik yang bersangkutan dan
selanjutnya sertipikat Hak Milik
dikembalikan kepada pemegang Hak Milik.
Sedangkan untuk Hak Guna Bangunan dan
Hak Pakai dibuatkan Buku Tanah dan Surat
Ukur tersendiri dan kepada pemegang Hak
Guna Bangunan/Hak Pakai diterbitkan
Sertipikat Hak Guna Bangunan/Hak
Pakai, yang di dalamnya disebutkan asal
sertipikat Hak Milik.

CATATAN
1. Pemberian HGB/Hak Pakai diatas tanah hak
milik bukan merupakan perjanjian sewa
menyewa atau perjanjian pengolahan lahan,
tetapi murni untuk tujuan tertentu sebagaimana
yang ditetapkan oleh tata kota. Didaftarkan di
kantor pertanahan dengan menyerahkan
sertipikat Hak Milik dan akta pemberian
HGB/Hak Pakai diatas tanah Hak Milik,
kemudian kantor pertanahan menerbitkan
sertipikat HGB/Hak Pakai tersebut.

2. Dalam PP 40/1996 ditetapkan berapa lama jangka

waktu HGB/Hak pakai yang diberikan atas tanah hak


milik (tidak boleh lebih dari jangka waktu yang
ditetapkan tetapi kalau kurang boleh).
3. Uang imbalan harus ditulis dalam akta,Besarnya
uang imbalan tergantung lamanya jangka waktu
HGB/Hak Pakai yang diberikan dan tergantung
gedung/bangunan yang didirikan dalam rangka
perjanjian itu pada masa akhir perjanjian, dapat
diperjanjikan:
1. menjadi milik yang punya tanah,
2. membongkar gedung-gedung tersebut.

4. Ada 2 jenis hak yang dapat diberikan pada


tanah Hak Milik yaitu HGB/Hak Pakai (salah
satu saja) tidak dua-dua nya sekaligus. 1
formulir hanya utk satu jenis hak saja.
5. Sebelum Pembuatan /Penandatanganan
Akta harus dicek planning tata kota tentang
tanah tersebut dan sebaiknya dilakukan
juga dengan calon pembuat akta.

6. Apabila yang akan dibebani dengan HGB/HP


hanya sebagian, maka yang dilakukan lebih
dulu adalah pengukuran dengan dibuat peta
nya.
7. Apabila pemegang Hak Milik meninggal,
maka pewarisnya tetap melanjutkan sampai
jangka waktu berakhirnya perjanjian. begitu
juga dengan pihak pemegang HGB meninggal
maka diteruskan kepada ahli warisnya juga.

8.Dalam hal HGB/HP atas tanah hak milik


diberikan untuk yang kedua kalinya, maka
diatas tanah hak milik tersebut akan terbit
3 sertifikat yaitu ;
- Sertifikan hak milik
- Sertifikat HGB/HP atas tanah hak milik
yang pertama
- Sertifikan HGB/HP atas tanah hak milik
yang kedua

9. Janji janji yang dituangkan dalam pasal


pasal akta pemberian HGB/HP atas tanah
hak milik dapat dibuat dalam akta
tersendiri (akta notaris) dan menjadi satu
kesatuan yang tidak dipisahkan dengan
akta pemberian HGB/HP atas tanah hak
milik sertah menjadi warkah yang harus
dilekatkan pada minuta akta pemberian
hak tersebut

PAJAK PAJAK ATAS PEMBERIAN


HGB/HP ATAS TANAH HAK MILIK
I. PPH
NORMATIF
- MENGACU PADA PP NO 71/TAHUN 2008
TENTANG PEMBAYARAN PAJAK
PENGHASILAN ATAS PENGALIHAN HAT
DAN /ATAU BANGUNAN, MAKA 5% X NPOPKP
- MENGACU PADA UU NO 36/TAHUN 2008
TENTANG PAJAK PENGHASILAN , MAKA
TARIF ( PASAL 17 AYAIT 1 UU NO 36/2008)
DIKALIKAN PENGHASILAN YANG DITERIMA

TARIF BERDASARKAN PASAL 17 AYAT 1 UU NO


36/2008 SBB: TARIF PERORANGAN
- Tarif PajaK Sampai dengan 50 juta 5%
- Di atas 50 juta sd 250 juta 15%
- Di atas 250 juta sd 500 juta 25%
- Di atas 500 juta 30%
TARIF BADAN HUKUM
- 28 %

II. BPHTB
5 % X (NPOPKP - NPOPTKP)

CONTOH KASUS
TUAN BUDIMAN MEMILIKI HAK MILIK ATAS TANAH
SELUAS 5000 METER PERSEGI , DENGAN HARGA RP
500.000,- PERMETER PERSEGI, TELAH TERJADI
KESEPAKATAN BAHWA TUAN BUDIMAN AKAN
MEMBERIKAN HGB DIATAS TANAH HAK MILIKNYA
TERSEBUT KEPADA TUAN RAHARJO DENGAN
MEMBAYAR KONPENSASI SEBESAR RP
1.000.000.000,- (SATU MILIAR RUPIAH)
PERTANYAAN;
1. BERAPA PPH YANG HARUS DIBAYAR TUAN
BUDIMAN
2. BERAPA BPHTB YANG HARUS DIBAYAR TUAN
RAHARJO

AKTA PEMBERIAN HAK


TANGGUNGAN (APHT)
ADALAH AKTA YANG DIBUAT OLEH PPAT
YANG BERISI JAMINAN YANG
DIBEBANKAN PADA HAK HAK ATAS
TANAH/HMSRMS BERIKUT ATAU TIDAK
BERIKUT BENDA BENDA LAIN YANG ADA
DIATASNNYA YANG MERUPAKAN SATU
KESATUAN DENGAN TANAH ITU, UNTUK
PELUNASAN UTANG TERTENTU YANG
MEMBERIKAN KEDUDUKAN YANG
DIUTAMAKAN KEPADA KRIDITUR
TERTENTU TERHADAP KREDITUR
KRIDITUR LAIN

DASAR HUKUM
UU NO 4 TAHUN 1996 sebagai pengganti
dari Hypotheek (selanjutnya disebut
dengan hipotek) sebagaimana yang diatur
dalam Buku II Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata Indonesia sepanjang
mengenai tanah, dan Credietverband yang
diatur dalam Staatsblad 1908-542
sebagaimana telah diubah dengan
Staatsblad 1937-190,

OBYEK APHT

HAK MILIK
HAK GUNA BANGUNAN
HAK GUNA USAHA
HAK PAKAI ATAS TANAH NEGARA
HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH HAK
MILIK
HAK PAKAI ATAS TANAH HAK MILIK
BERDASARKAN PERATURAN PEMERINTAH
(PP NYA BELUM ADA)

PRINSIF PRINSIF APHT


1. APHT ADALAH AKTA PERJANJIAN
ACCESSOIR/TAMBAHAN ATAS PERJANJIAN
HUTANG PIUTANG (PERJANJIAN POKOK), MAKA
APHT MERUPAKAN BAGIAN YANG TIDAK
TERPISAHKAN DARI PERJANJIAN HUTANG
PIUTANG /PERJANJIAN POKOK YANG
BERSANGKUTAN >> TIDAK MUNGKIN ADA APHT

KALAU TIDAK ADA /TIDAK DIDAHULUI PERJANJIAN


HUTANG PIUTANG
- PERJANJIAN HUTANG PIUTANG (PERJANJIAN
KRIDIT) ADALAH PERJANJIAN ANTARA DEBITUR
DENGAN KRIDITUR, BUKAN ANTARA PEMBERI
JAMINAN DENGAN KRIDITUR

- PERJANJIAN APHT ADALAH PERJANJIAN


ANTARA PEMBERI JAMINAN/PEMBERI HAK
TANGGUNGAN DENGAN KRIDITUR
- PEMBERI JAMINAN/PEMBERI HAK TANGGUNGAN
DAPAT SEKALIGUS SEBAGAI DEBITUR ATAU
BUKAN SEBAGAI DEBITUR (FAKULTATIF)
- PERJANJIAN KRIDIT SEBAGAI PERJANJIAN
POKOK DARI PERJANJIAN APHT DALAM PRAKTEK
DIBUAT DENGAN AKTA NOTARIS DAN DAPAT
DIBUAT DENGAN AKTA DIBAWAH TANGAN
(FAKULTATIF)

2. APHT ADALAH AKTA JAMINAN UNTUK PELUNASAN


HUTANG, MAKA Hak Tanggungan hapus karena
hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan
3. Hak Tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya
(hak atas tanah) saja, tetapi dapat pula dibebankan
berikut benda-benda lain yang merupakan satu
kesatuan dengan tanah itu. MAKA;
- DALAM APHT HARUS DITULIS SECARA JELAS DAN
TERPERINCI, BILA TIDAK AKAN MENJADI SULIT APABILA
TERJADI EKSEKUSI
- APABILA PEMILIK TANAH DAN PEMILIK BENDA YANG ADA
DIATASNYA (BANGUNAN )BERBEDA, MAKA KEDUA DUANYA
HARUS IKUT MENANDATANGANI APHT

4. APHT ADALAH AKTA SEBAGAI ALAS HAK


TERJADINYA PEMBEBANAN HAT DAN BUKAN
SEBAGAI ALAS HAK TERJADINYA PERALIHAK HAT,
MAKA PEMEGANG HAK TANGGUNGAN DILARANG
MELAKUKAN PERBUATAN YANG DITAFSIRKAN
SEBAGAI PEMILIK>> PPAT DILARANG MENUANGKAN

HAL HAL YANG BERTENTANGAN DENGAN ASAS TERSEBUT


DALAM APHT
5.APHT MEMBERIKAN KEDUDUKAN YANG DIUTAMAKAN BAGI
PEMEGANG HAK TANGGUNGAN DARI KRIDITUR KRIDITUR
YANG LAIN
-Apabila debitor cedera janji:
(a) pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual
objekHak Tanggungan SESUAI titel eksekutorial yang
terdapat dalam sertifikat Hak Tanggungan

(b) DAPAT MENJUAL objek Hak Tanggungan melalui


pelelangan umum menurut tata cara yang ditemukan
dalam peraturan perundang-undangan untuk
pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan
hak mendahulu daripada kreditor-kreditor lainnya.
6. Hak Tanggungan Dapat Menjamin Lebih dari Satu
Utang , DENGAN DEMIKIAN ATAS SEBIDANG HAT
DAPAT DIBEBANI LEBIH DARI SATU HAK TANGGUNGAN,
DENGAN SYARAT MASIH ADA NILAI TANAH SETELAH DI
BEBANI JAMINAN SEBELUMNYA, MAKA;
- DIKENAL ADANYA JAMINAN PERINGKAT KESATU,
KEDUA DAN SETERUSNYA
- DIMUNGKINKAN PENERIMA/PEMEGANG HAK
TANGGUNGAN PERINGKAT PERTAMA BERBEDA DENGAN
PENERIMA HAK TANGGUNGAN BERIKUTNYA

7. Hak Tanggungan Mengikuti Objeknya


DIMANApun Objek Hak Tanggungan Itu Berada
8. Di atas Hak Tanggungan Tidak Dapat Diletakkan
Sita oleh Peradilan
10. APHT DAPAT DIBUAT BERDASARKAN SURAT KUASA
MEMASANG HAK TANGGUNGAN (SKMHT) ATAU
LANGSUNG (APABILA TELAH MEMENUHI SYARAT)

11. Hak Tanggungan Wajib Didaftarkan > kantor


pertanahan KABUPATEN/KOTA SETEMPAT >

PERSYARATAN DAN TATA CARA PENDAFTARAN SAMA


DENGAN PENDAFTARAN HAT HAT LAINNYA
12. APHT DIBERIKAN DENGAN DISERTAI JANJI JANJI

JANJI JANJI DALAM


APHT
a

TIDAK menyewakan objek Hak Tanggungan,


kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu
dari pemegang Hak Tanggungan
b. TIDAK mengubah bentuk atau susunan objek
Hak Tanggungan, kecuali dengan persetujuan
tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak
Tanggungan
c. Memberikan kewenangan kepada pemegang Hak
Tanggungan untuk mengelola objek Hak
Tanggungan berdasarkan penetapan Ketua
Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi
letak objek Hak Tanggungan apabila debitor
sungguh-sungguh cedera janji;

d. janji yang memberi kewenangan kepada pemegang Hak

Tanggungan untuk menyelamatkan objek Hak Tanggungan,


jika hal itu diperlukan untuk pelaksanaan eksekusi atau
untuk mencegah dibatalkannya hak yang menjadi objek Hak
Tanggungan karena tidak dipenuhi atau dilanggarnya
ketentuan undang-undang;
e. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai
hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri objek Hak
Tanggungan apabila debitor cedera janji;
f. janji bahwa pemberi Hak Tanggungan tidak akan melepaskan
haknya atau objek Hak Tanggungan tanpa persetujuan
tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan;

g. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan


memperoleh seluruh atau sebagian dari ganti rugi
yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk
pelunasan piutangnya apabila objek Hak
Tanggungan dilepaskan haknya oleh pemberi Hak
Tanggungan atau dicabut haknya untuk
kepentingan umum;
h. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan
memperoleh seluruh atau sebagian dari uang
asuransi yang diterima pemberi Hak Tanggungan
untuk pelunasan piutangnya, jika objek Hak
Tanggungan diasuransikan

i.

janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan


mengosongkan objek Hak Tanggungan pada
waktu eksekusi Hak Tanggungan

>> janji-janji yang disebutkan dalam UUHT itu


bersifat fakultatif dan limitatif. Bersifat fakultatif
karena janji-janji itu boleh dicantumkan atau tidak
dicantumkan, balk seluruhnya maupun
sebagiannya, Bersifat tidak limitatif karena dapat
pula diperjanjikan janji-janji lain, selain dari janjijanji yang telah disebutkan dalam Pasal 11 ayat
(2) UUHT

PENDAFTARAN HT
Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan,
Kantor Pertanahan menerbitkan sertipikat Hak
Tanggungan sesuai dengan peraturan per-undangundangan yang berlaku.
Sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud
memuat kata-kata "DEMI KEADILAN
BERDASARKAN KETUHANANYANG MAHA ESA".
Sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud
mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama
dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh
kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai
pengganti grosse acte Hypotheek sepanjang
mengenai hak atas tanah.

Kecuali apabila diperjanjikan lain,


sertipikat hak atas tanahyang telah
dibubuhi catatan pembebanan Hak
Tanggungan sebagaimana dimaksud
dikembalikan kepada pemegang hak atas
tanah yang bersangkutan.
Sertipikat Hak Tanggungan diserahkan
kepada pemegang Hak Tanggungan.

PROSES PENDAFTARAN HT
1. PEMBUKUAN DI DALAM BUKU TANAH HT DILAKUKAN
OLEH KANTAH SETEMPAT ATAS DASAR DATA DI DALAM
APHT SERTA BERKAS PENDAFTARAN YANG
DITERIMANYA DR PPAT DENGAN DIBUATNYA APA YG
DISEBUT DG BUKU TANAH HT
2.Tanggal Kelahiran HT, Tanggal hari ketujuh setelah
penerimaan
secara
lengkap
surat-surat
yang
diperlukan bagi pendaftarannya dan jika hari ketujuh
itu jatuh pada hari libur, buku tanah yang
bersangkutan diberi bertanggal hari kerja berikutnya.

3. Pencatatan adanya HT dalam Buku Tanah


dan Sertipikat Obyek HT.
Setelah dibuat Buku Tanahnya adanya HT
tersebut oleh Kepala Kantor Pertanahan
dicatat pada Buku Tanah dan menyalinnya
pada Sertipikat hak atas tanah atau Hak
Milik atas Satuan Rumah Susun yang
dijadikan jaminan. Selesailah acara
pendaftaran HT yang bersangkutan.

4. Dalam waktu tujuh hari kerja setelah dibuat Buku Tanah


oleh Kepala Kantor Pertanahan diterbitkan Sertipikat HT,
sebagai surat tanda bukti adanya HT yang bersangkutan.
Bentuk Sertipikat ditetapkan dengan Peraturan Menteri
Agraria nomor 3/1996.
5. Sertipikat HT terdiri atas salinan Buku Tanah HT dan
Salinan APHT yang keduanya dibuat oleh Kepala Kantor
Pertanahan dan dijilid menjadi satu dalam satu sampul
dokumen.
Sampul sertipikat dibubuhkan irah-irah dengan kata-kata
DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA
ESA.

PEMBERI DAN PEMEGANG


HAK TANGGUNGAN
Pemberi Hak Tanggungan adalah orang
perseorangan atau badanhukum yang
mempunyai kewenangan untuk melakukan
perbuatan hukum terhadap obyekHak
Tanggungan yang bersangkutan
Pemegang Hak Tanggungan adalah orang
perseorangan atau badan hukum yang
berkedudukan sebagai pihak yang
berpiutang

BERAKHIRNYA HT
Pasal 18 UU No 7/1996 Ttg Hak Tanggungan

a.
b.
c.
d.

(1) Hak Tanggungan hapus karena hal-hal sebagai


berikut:
hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan;
dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak
Tanggungan;
pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan
peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri;
hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak
Tanggungan.

Hapusnya Hak Tanggungan karena dilepaskan oleh


pemegangnya dilakukan dengan pemberian
pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya Hak
Tanggungan tersebut oleh pemegang Hak
Tanggungan kepada pemberi Hak Tanggungan.
Hapusnya Hak Tanggungan karena pembersihan
Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat
oleh Ketua Pengadilan Negeri terjadi karena
permohonan pembeli hak atas tanah yang dibebani
Hak Tanggungan tersebut agar hak atas tanah yang
dibelinya itu dibersihkan dari beban Hak
Tanggungan sebagaimana diatur dalam Pasal 19.

Hapusnya Hak Tanggungan karena hapusnya hak


atas tanah yang dibeban Hak Tanggungan tidak
menyebabkan hapusnya utang yang dijamin.
- perpanjangan nya tidak seketika ada jarak antara
habis masa berlaku dan SK Perpanjangannya. Nah
saat jeda waktu itu tanah tersebut kembali kepada
tanah Negara.... dengan demikian permohoinan
perpanjangan itu adalah prioritas yang diberikan
kepada pemohon hak yang haknya sudah habis
masa berlakunya.

SURAT KUASA MEMBEBANKAN


HAK TANGGUNGAN (SKMHT)
SKMHT

adalah surat kuasa yang diberikan pemberi


hak tanggungan kepada kreditur sebagai
penerima hak tanggungan untuk
membebankan hak tanggungan atas objek
hak tanggungan. SKMHT merupakan surat
kuasa khusus yang memberikan kuasa
kepada kreditur untuk membebankan hak
tanggungan. Surat ini wajib dibuat dengan
akta Notaris atau akta PPAT.

PRINSIF PRINSIF SKMHT


1.

tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain


daripada membebankan hak tanggungan (Yang dimaksud
dengan tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan
hukum lain dalam ketentuan ini, misalnya tidak memuat kuasa
untuk menjual, menyewakan objek Hak Tanggungan, atau
memperpanjang hak atas tanah.)

2. tidak memuat hak subsitusi (Yang dimaksud dengan

pengertian substitusi menurut undang-undang ini adalah


penggantian penerima kuasa melalui pengalihan. Bukan
merupakan substitusi, jika penerima kuasa memberikan
kuasa kepada pihak lain dalam rangka penugasan untuk
bertindak
mewakilinya,
misalnya
Direksi
Bank
menugaskan pelaksanaan kuasa yang diterimanya
kepada Kepala cabangnya untuk atau pihak lain).

3. mencantumkan secara jelas objek Hak


Tanggungan, Jumlah utang dengan nama serta
identitasnya kreditornya, nama dan identitas
debitor apabila debitor bukan pemberi Hak
Tanggungan. (Kejelasan mengenai unsur-unsur
pokok dalam pembebanan Hak Tanggungan sangat
diperlukan untuk kepentingan perlindungan
pemberi Hak Tanggungan. Jumlah utang yang
dimaksud pada huruf ini adalah Jumlah utang
sesuai dengan yang diperjanjikan

4. Surat Kuasa membebankan Hak Tanggungan tidak


dapat ditarik kembali tidak dapat berakhir oleh
sebab apa pun juga kecuali karena kuasa tersebut
telah dilaksanakan atau karena telah habis jangka
waktunya.
- Surat kuasa membebankan Hak Tanggungan
mengenai hak atas tanah yang sudah terdaftar wajib
diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak
Tanggungan selambat-lambatnya 1 (satu) bulan
sesudah diberikan.
- Surat kuasa membebankan Hak Tanggungan atas
tanah yang belum terdaftar wajib diikuti dengan
pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan
selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sesudah diberikan

PENGECUALIAN
Ketentuan sebagaimana dimaksud tidak
berlaku dalam hal Surat Kuasa
membebankan Hak Tanggungan diberikan
untuk menjamin kredit tertentu yang
ditetapkan dalam peraturan
perundangundangan yang berlaku. Surat
kuasa membebankan Hak Tanggungan
yang tidak diikuti dengan pembuatan Akta
Pemberian Hak Tanggungan dalam waktu
yang telah ditentukan sebagaimana
dimaksud batal demi hukum

DASAR HUKUM
PENGECUALIAN
Untuk proyek-proyek tertentu, yaitu
jenis-jenis Kredit Usaha Kecil,
sebagaimana dimaksud dalam Surat
Keputusan Direksi Bank Indonesia
tanggal 29 Mei 1993 Nomor
26/24/KEP/Dir ditetapkan batas jangka
waktu lain dengan Peraturan Menteri
Negara Agraria/ Kepala BPN nomor
4 tahun 1996.

KRIDIT YG DIKECUALIKAN DR
JANGKA WAKTU SKMHT
Kredit yang diberikan kepada nasabah usaha
kecil, yang meliputi:
(a) Kredit kepada Koperasi Unit Desa;
(b) Kredit Usaha Tani;
(c) Kredit kepada Koperasi Primer untuk anggotanya.

2) Kredit Pemilikan Rumah


(a) Kredit yang diberikan untuk membiayai
pemilikan rumah inti, rumah sederhana, atau rumah
susun dengan luas tanah maksimum 200 m2
(b) Kredit yang diberikan untuk pemilikan Kapling
Siap Bangun (KSB) dengan luas tanah 54 M2
sampai dengan 72 m2 dan kredit yang diberikan
untuk membiayai bangunannya;

3)Kredit yang diberikan untuk


perbaikan/pemugaran rumah sebagaimana
dimaksud butir 3) huruf a dan b.
4) Kredit produktif lain yang diberikan oleh
Bank Umum dan Badan Perkreditan Rakyat
dengan plafon kredit tidak melebihi Rp.
50.000.000,00 antara lain:
a. Kredit Umum Pedesaan
b. Kredit Kelayakan Usaha (yang disalurkan oleh
Bank Pemerintah)

5) .Kredit produktif yang termasuk Kredit


Usaha Kecil sebagaimana dimaksud Surat
Keputusan Direksi Bank Indonesia No.
Kep.26/24/KEP/ DIR tanggal 29 Mei 1993
yang diberikan oleh Bank Umum dan Bank
Perkereditan Rakyat dengan plafon kredit
Rp.50.000.000, 00 (lima puluh juta rupiah)
ke atas sampai dengan Rp.250. 000. 000,
00 (dua ratus lima puluh juta rupiah);

SKMHT DALAM PRAKTEK


1. Pada asasnya pemberian HT wajib dihadiri dan
dilakukan sendiri oleh pemberi HT sebagai
pihak yang berwenang melakukan perbuatan
hukum membebankan HT atas obyek yang
dijadikan jaminan. Hanya apabila benar-benar
diperlukan dan telah memenuhi persyaratan ,
maka
untuk memberikan HT dan
menandatangani APHT-nya dapat dengan
dikuasakan
kepada pihak lain.
Pemberian kuasa dimaksud adalah SKMHT

2. Dalam SKMHT intinya pemilik Setifikat (pemegang


hak) memberi kuasa kepada pihak Kreditur untuk
membebankan Hak tanggungandiatas Hak Atas
Tanah-nya (menjaminkan tanahnya) .Akan Tetapi
hat yang akan dijaminkan tersebut masih dalam
proses di BPN, Dengan demikian ketika proses di
BPN telah selesai maka pemilik jaminan tidak perlu
lagi menandatangani APHT karena telah
memberikan kuasa pada kreditur sehingga kreditur
yang akan bertindak berdasarkan Kuasa dari
pemilik jaminan sebagaimana dinyatakan dalam
SKMHT.

3. Dalam hal kredit berupa kredit kepemilikan rumah


(KPR), maka sebelum menandatangani APHT
terlebih dahulu transaksi jual beli dilakukan dengan
menandatngani Akta Jual Beli, sebab yang menjadi
jaminan dlam KPR adalah rumah yang baru saja
dibeli. Jadi, Pihak Bank memberi pinjaman pada
Debitur untuk membayar harga rumah tersebut dan
debitur mengangsur pinjaman tersebut pada bank
dengan jaminan rumah yang dibelinya.
Disini obyek APHT nya belum ada melainkan baru
akan ada (ada kepastian obyek jaminan akan ada),
maka sebelum APHT dilakukan terlebih dahuku
dengan SKMHT

4.

Dalam hal KPR. Selain Akta Jual Beli


Sebagai Alas dari Jaminan Kridit yang
akan ada , Debitur menandatangani
perjanjian perjanjian pokoknya al;
- Perjanjian Kridit
- Perjanjian Pengakuan Hutang
- Dan Lain Lain (menyesuaikan persyaratan
yang ditentukan oleh kriditur)

5. Setelah perjanjian dan Akta2 tersebut


ditandatangan, dan sebagai dasar /
pegangan Bank untuk mencairkan kredit
guna kepentingan Debitur. Maka
Notaris/PPAT yang membuat akta akta
tersebut diminta mengeluarkan SURAT
SAKTI atau COVERNOTE

COVERNOTE DAN SKMHT


Inti dari covernote adalah bahwa Notaris /PPAT
memberi keterangan bahwa antara Debitur dan
Bank telah dilakukan penandatangan akta2
tersebut dan proses penyelesaian aktaberikut
pendaftarannya di BPN sedang berjalan dan akan
selesai dalam waktu tertentu yang secepatnya
akan diserahkan pada pihak bank selaku kreditur.
Dengan demikian pencairan kredit tidak perlu
menunggu semua proses pembuatan akta dan
pendaftarannya selesai tetapi cukup dengan
jaminan covernote yg dibuat Notaris

KESIMPULAN
SKMHT atau Surat Kuasa
Membebankan Hak Tanggungan adalah
surat kuasa yang diberikan oleh
pemberi jaminan kepada pihak lain
yaitu kriditur (biasanya diberikan
kepada bank) untuk membebankan hak
tanggungan (menandatangani Akta
Pemberian Hak Tanggungan atau
APHT).

SKMHT ini pada prinsipnya dibuat karena


belum dapat dibuatnya/ditandatanganinya
APHT berdasarkan alasan tertentu. Jadi
pada prinsipnya kegunaan atau fungsi dari
SKMHT adalah agar kemudian hari sesuai
waktu yang ditentukan pihak Bank/
Kreditur dapat mewakili pemberi jaminan
untuk melaksanakan pembebanan hak
tanggungan dengan menandatangani
APHT..

PERMASLAHAN
jika kita selaku notaris membuat SKMHT
tentunya kita harus membuatnya sesuai
ketentuan yang ditetapkan dalam UUJN.
Artinya akta tersebut dapat kita buat
dalam bentuk "minuta akta". Artinya asli
akta kita simpan di dalam protokol kita,
sedangkan kepada para pihak kita berikan
salinan" atau kita buat dalam bentuk
"originali". Artinya asli akta yang dibuat
tersebut diserahkan kepada para pihak.

jika kita mengikuti pembuatan akta


SKMHT yang ditetapkan dalam Perkaban
atau peraturan pertanahan lainnya maka
akta yang dibuat tersebut bukan dalam
bentuk minuta akta maupun originali
karena originali tidak dikenal adanya
salinan dan hal lain berkenaan dengan
kewajiban adanya foot-note serta bentuk
akhir akta yang bertentangan dengan
UUJN.