UU NO 5/1960
: Tentang Peraturan Dasar Pokok Pokok
Agraria
UU NO 16/2005
: Tentang Rumah Susun
UU NO 4 1996
: Tentang Hak Tanggungan atas
Tanah beserta benda benda yang
berkaitan dengan tanah
UU NO 20/2000
: Tentang BPHTB
28/2009
: Tentang Pajak Daerah Dan Retribusi
PP 37/1998
: Tentang Peraturan Jabatan PPAT
PP 24/1997
: Tentang Pendaftaran Tanah
PP 71/2008
: Tentang PPH Atas Pengalihan HAT
PP 13/2010
: Tentang PNBP
PK BPN 1 /2006
: Tentang Pelaksanaan PP 37/98
PK BPN 3/1997
: Tentang Pelaksanaa PP 24/ 1997
PK BPN 8/ 2012
: Tentang Perubahan PK BPN 3/ 1997
PK BPN 4/ 1996
: Tentang Batas Waktu Penggunaan SKMHT
PERDA
: Tentang BPHTB
AKTA TANAH
AKTA OTENTIK YANG DIBUAT OLEH
PPAT MENGENAI PERBUATAN
HUKUM TERTENTU MENGENAI HAK
ATAS TANAH ATAU HAK MILIK ATAS
SATUAN RUMAH SUSUN, YANG
DIJADIKAN DASAR BAGI
PENDAFTARAN PERUBAHAN DATA
PENDAFTARAN TANAH YANG
DIAKIBATKAN OLEH PERBUATAN
HUKUM ITU
AKTA PPAT
Pembuatan akta PPAT harus dihadiri
oleh para pihak yang melakukan
hukum yang bersangkutan dan
disaksikan oleh sekurang-kurangnya
2 (dua) orang saksi yang memenuhi
syarat untuk bertindak sebagai saksi
dalam perbuatan hukum itu.
Bentuk, isi dan cara pembuatan aktaakta PPAT diatur oleh Menteri.
TERUSAN
PENOLAKAN
TERUSAN
PENOLAKAN..
d. salah satu pihak atau para pihak bertindak atas
dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada
hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan
hak; atau
e. untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan
belum diperoleh izin Pejabat atau instansi yang
berwenang, apabila izin tersebut diperlukan
menurut peraturan perundang-undangan yang
berlaku; atau
f. obyek perbuatan hukum yang bersangkutan
sedang dalam sengketa mengenai data fisik dan
atau data yuridisnya; atau
g. tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar
larangan yang ditentukan dalam peraturan
perundang-undangan yang bersangkutan alasannya
KOMPARISI
Komparisi berasal dari kata
Komparand yang artinya
Penghadap.
Dalam ruang lingkup Notariat
pengertian Komparisi mengandung
arti yang lebih luas : Komparisi tidak
hanya berupa tindakan menghadap
tetapi juga mengenai IDENTITAS
Penghadap
2.
MACAM MACAM
KOMPARISI
1.BERTINDAK UNTUK DIRI SENDIRI
2. BERTINDAK UNTUK DAN ATAS NAMA KUASA
3. BERTINDAKSELAKU WAKIL DARI
(PERORANGAN/BADAN)
4. BERTINDAK UNTUK DAN ATAS NAMA DIRI
SENDIRI DAN SEKALIGUS ATAS NAMA ORANG
LAIN
5. BERTIDAK SEBAGAI AHLI WARIS
6. BERTINDAK SEBAGAI WALI
7. DAN LAIN LAIN
SUBYEK HAK
1.DEWASA > MINIMAL 18
TAHUN/SUDAH MENIKAH
2. CAKAP > DALAM PERBUATAN
HKM
3. MENGERTI BAHASA DALAM AKTA
4. DAPAT MEMBUBUHKAN TANDA
TANGAN/PARAF
PENJUAL PERORANGAN
1. FC KTP SUAMI/I (SDH MENIKAH)
2.KARTU KELUARGA
3. AKTA NIKAH (FAKULTATIF)
4. ASLI SERTIFIKAT
5. PBB TAHUN TERAKHIR
6. BUKTI PEMBAYARAN PBB LIMA TAHUN TERAKHIR
7. NPWP
8. AKTA KEMATIAN SUAMI/I (FAKULTATIF >> SUAMI/I
TELAH MENINGAL
9. AKTA CERAI DAN BUKTI PENETAPAN BAHWA OBYEK
JUAL BELI ADALAH HAK DARI PENJUAL
10. SURAT KUASA MENJUAL (APABILA MENGUASAKAN)
PENJUAL BADAN
HUKUM(PERUSAHAAN)
1. FC KTP DIREKSI DAN KOMISARIS YG
MEWAKILI
2.FC ANGGARAN DASAR DAN
PERIJINANNYA(LENGKAP)
3. PENGESAHAN DARI KEMENKUMHAM
4. BERITA ACARA RUPS (APABILA
DIPERLUKAN/FAKULTATIF)
PERSIAPAN
PEMBUATAN AJB
PPAT MELAKUKAN PEMERIKSAAN
(PENGECEKAN) KEASLIAN SERTIFIKAT KE
KANTOR PERTANAHAN
PENJUAL MEMBAYAR PAJAK PENGALIHAN
HAT DAN BANGUNAN (PPHTB) DAN
PEMBELI MEMBAYAR BEA PEROLEHAN HAT
DAN BANGUNAN (BPHTB) DI BANK YANG
DITUNJUK, KEMUDIAN DILAKUKAN
VALIDASI ATAS PEMBAYARAN PAJAK TSB ,
PPHTB DI VALIDASI DI KPP PRATAMA
SETEMPAT DAN BPHTB DI KANTOR PAJAK
DAERAH
MAKSUD PENGECEKAN
SERTIFIKAT
MENGECEK APAKAH JANGKA WAKTU HAT SUDAH
BERAKHIR ATAU BELUM (HGB/HGU)
MENGECEK APAKAH DIATAS HAT YG AKAN DIBELI
ADA HAK YG LEBIH TINGGI (HGB DIATAS HAK
PENGELOLAAN/ HGB DIATAS SG > DI DIY) >> HARUS
ADA IJIN
MENGECEK APAKAH HAT YG AKAN DIBELI PERNAH
MENJADI JAMINAN KREDIT DAN BELUM DILAKUKAN
PENGHAPUSAN (ROYA) >> HARUS DIROYA TERLEBIH
DAHULU
MENGECEK APAKAH HAT YG AKAN DIBELI SEDANG
DALAM SENGKETA ( DIBLOKIR OLEH PIHAK KETIGA)
PERSIAPAN PROSES
KEKANTOR PERTANAHAN
menyatakan:
a. Bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan
hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas
tanah yang melebihi ketentuan maksimum
penguasaan tanah menurut ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku
b. Bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan
hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas
tanah absentee (guntai) menurut ketentuan
perundang-undangan yang berlaku
PROSES DI KANTOR
PERTANAHAN
AKTA HIBAH
PERBUATAN HUKUM DIMANA PIHAK
PERTAMA MEMBERIKAN SUATU HAT
KEPADA PIHAK KEDUA SECARA CUMA
CUMA
CUMA CUMA : TANPA ADA PEMBAYARAN
>> DALAM AKTA HIBAH TIDAK
MENCANTUMKAN HARGA
SEBAGAI PARTIJ ACTE : PPAT HANYA
MENUANGKAN YANG DIJELASKAN DAN
DIAKUI OLEH PARA PIHAK KEDALAM AKTA
YG DIBUATNYA
PENGERTIAN HIBAH
SECARA UMUM
HIBAH TANAH ADALAH PEMBERIAN
SESEORANG KEPADA ORANG LAIN
DENGAN TIDAK ADA PERGANTIAN
APAPUN DAN DILAKUKAN SECARA
SUKARELA SERTA TIDAK ADA
KONTRAPRESTASI APAPUN DARI PIHAK
PENERIMA PEMBERIAN DAN PEMBERIAN
ITUDILANGSUNGKAN PADA SAAT SI
PEMBERI MASIH HIDUP
KESIMPULAN
HIBAH
PERJANJIAN SEPIHAK (UNILATERAL) YG BERSIFAT
SUKARELA DR SESEORANG KETIKA MASIH HIDUP
KEPADA ORANG LAIN, BAIK ORANG TSB SEBAGAI
AHLI WARIS MAUPUN BUKAN YG TIDAK DAPAT
DIBATALKAN DAN PEMBERI HIBAH
BERKEWAJIBAN MEMBERIKAN HARTA YANG
DIHIBAHKANNYA TSB KEPADA SI PENERIMA
HIBAH DENGAN DISERAHKANNYA HARTA HIBAH
KEPADA PENERIMA HIBAH, MAKA HAK MILIK ATAS
HARTA YANG DIHIBAHKAN TERSEBUT AKAN
BERPINDAH PULA
PENGECUALIAN PAJAK
DIKECUALIKAN DARI PPH :
MEMPUNYAI HUBUNGAN KELUARGA SEDARAH
DALAM GARIS KETURUNAN SATU
DERAJAT(KEATAS/KEBAWAH)
PENGURANGAN BPHTB SEBESAR 50 % DARI
PAJAK YANG SEHARUSNYA DIBAYAR :
MEMPUNYAI HUBUNGAN KELUARGA SEDARAH
DALAM GARIS KETURUNAN SATU
DERAJAT(KEATAS/KEBAWAH)
HIBAH BIASA
SYARAT SYARAT
SERTIFIKAT HAT
KTP DAN KK PEMBERI HIBAH(SUAMI/ISTRI)
KTP, KK DAN AKTA KELAHIRAN PENERIMA HIBAH
IDENTITAS SAUDARA KANDUNG DR PENERIMA HIAH
SURAT PERNYATAAN , BAHWA YANG DIHIBAHKAN
TERSEBUT TIDAK MELEBIHIHARTA KEKAYAAN NYA
YANG DIKETAHUI OLEH KELURAHAN
SURAT PERSETUJUAN DARI AHLI WARIS LAINNYA
PBB ( SPPT DAN STTS) 5 TAHUN TERAKHIR
HARUS ADA TANDA TANGAN MINIMAL DUA ORANG
SAKSI
PEMBUATAN AKTA
HIBAH
PROSES DI KANTOR
PERTANAHAN
KEWAJIBAN PAJAK
TUKAR MENUKAR
UNTUK PPH DAN BPHTB DIKENAKAN
SEBAGAIMANA AKTA JUAL BELI
DIKALIKAN JUMLAH OBYEK HAT YANG
DITUKARKAN
DALAM AKTA TUKAR MENUKAR, PIHAK
YANG MENUKARKAN WAJIB MEMBAYAR
PPH DAN BPHTB BEGITU PULA
SEBALIKNYA , PIHAK YANG MENERIMA
PENUKARAN
PENGECUALIAN
SYARAT SYARAT
SERTIFIKAT HAT
SURAT KUASA OTENTIK (APABILA DIKUASAKAN)
KTP DAN KK SERTA NPWP PARA PIHAK
(SUAMI/ISTRI)
PBB ( SPPT DAN STTS) 5 TAHUN TERAKHIR
HARUS ADA TANDA TANGAN MINIMAL DUA ORANG
SAKSI
IJIN PEMINDAHAN HAK DALAM HAL SERTIFIKAT /
KEPUTUSANNYA DICANTUMKAN TANDA YANG
MENYATAKAN BAHWA HAT TERSEBUT HANYA
BOLEH DIPINDAHTANGANKAN APABILA TELAH
DIPEROLEH IJIN DR INSTANSI YANG BERWENANG
PEMBUATAN AKTA
TUKAR MENUKAR
DIHADIRI OLEH PARA PIHAK (S/I- SUDAH MENIKAH
DISAKSIKAN SEKURANG KURANGNYA 2 ORANG
SAKSI
PPAT MEMBACAKAN ISI AKTA TUKAR MENUKAR
DIHADAPAN PARA PIHAK DAN SAKSI SAKSI
APABILA PARA PIHAK MENYETUJUI ISI AKTA
TERSEBUT, MAKA AKTA DI TANDATANGANI OLEH
PEMBERI DAN PENERIMA HIBAH, SAKSI DAN PPAT
POSISI SERTIFIKAT ASLI SUDAH DICEKAN
PPH DAN BPHTB SUDAH DIBAYAR DAN SUDAH
DIVALIDASI
PERSIAPAN PROSES KE
KANTOR PERTANAHAN
SETELAH AKTA TUKAR MENUKAR DIBUAT, MK
BERKAS AKTA TUKAR MENUKAR DIDAFTARKAN
KE KANTAH MELALUI KUASANYA (PPAT DLL) ATAU
PIHAK YBS
BERKAS AKTA TUKAR MENUKAR DIDAFTARKAN
KE KANTAH SELAMBAT LAMBATNYA 7 HARI KERJA
SEJAK PENANDATANGANI AKTA
BERKAS AKTA TUKAR MENUKAR TERDIRI DARI ;
- SURAT PERMOHONAN BALIK NAMA YG DI
TANDATANGANI PIHAK YBS
- AKTA TUKAR MENUKAR ASLI YG TELAH DI
TANDATANGANI PARA PIHAK, SAKSI DAN PPAT
PROSES DIKANTOR
PERTANAHAN
SETELAH BERKAS DIDAFTARKAN KE KANTAH,
PETUGAS PENDAFTARAN MELAKUKAN
PENELITIAN BERKAS
APABILA BERKAS PENDAFTARAN MENURUT
PETUGAS PENDAFTARAN SUDAH LENGKAP, MK
AKAN MENDAPATKAN BUKTI PENDAFTARAN YG
DISERAHKAN KPD PENERIMA HAK ATAU
KUASANYA
DILAKUKAN PENCORETAN NAMA PEMEGANG HAK
LAMA DAN DIBERI PARAF OLEH KAKAN ATAU
PEJABAT YANG DITUNJUK, BAIK DALAM BUKU
TANAH MAUPUN DALAM SERTIFIKAT
OBYEK TUKAR
MENUKAR
HAK ATAS TANAH DAN HAK
MILIK ATAS SATUAN RUMAH
SUSUN,HAT DAPAT DALAM
KEADAAN TANAH KOSONG
MAUPUN DIATASNYA TERDAPAT
BANGUNAN
PENGECUALIAN PPH
AKTA TUKAR MENUKAR
DASAR HUKUM PP 71/2008 (PASAL 5)
- ORANG PRIBADI YG PENGHASILANNYA DIBAWAH
PTKP
- OBYEK HAT YG DIALIHKAN NILAINYA KURANG
DARI RP 60.000.000,-YANG MENERIMA PENGALIHAN ADALAH
PEMERINTAH GUNA PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN KEPENTINGAN UMUM
SYARAT:
ATAS PENGECUALIAN TERSEBUT DIMOHONKAN
KEPADA KANTOR PAJAK SETEMPAT DAN
DIBUKTIKAN DG SURAT KETERANGAN BEBAS
PAJAK
KEPENTINGAN UMUM
PASAL 27 UUPA:
SEORANG PEMILIK TANAH YANG DG
SUKARELA MENYERAHKAN
TANAHNYA KPD NEGARA UNTUK
DIPERGUNAKAN SEBAGAIMANA
MESTINYA SEPANJANG UNTUK
KEPENTINGAN UMUM
SIFAT KEPENTINGAN
UMUM
PEKERJAAN UMUM
PERTAHANAN
PERLENGKAPAN UMUM
JASA UMUM
IPTEK DAN SENI BUDAYA
OLAH RAGA
KEAGAMAAN
KESEHATAN
KESELAMATAN UMUM THD BENCANA ALAM
KESEJAHTERAAN SOSIAL
PARIWISATA
USAHA SWASTA YG BERMAMFAAT BAGI RAKYAT
MAKAM/KUBURAN
PENGECUALIAN BPHTB
AKTA TUKAR MENUKAR
DASAR HUKUM: PMK NO 91/PMK-03/2006 Tentang
CATATAN
PASAL87 AYAT (4)UU NO 28/2009
TENTANG PAJAK DAN RETRIBUSI DAERAH
BERBUNYI ;
PENGURANGAN BPHTB
(NPOPTKP)SEBESAR RP 60.000.000,(ENAM PULUH JUTA RUPIAH) UNTUK
SETIAP WAJIB PAJAK
DALAM PRAKTEK (PENAFSIRAN FISCUS)
NPOPTKP HANYA DIBERIKAN SATU KALI
KEPADA WAPA DALAM SATU TAHUN
TAKWIN (FAKULTATIF)
PASAL PASAL
PASAL 1
Mulai hari ini para penghadap Masing-masing
telah menerima penyerahan obyek tukar menukar
sebagai penukaran dari hak kepunyaannya semula
dan segala keuntungan yang didapat dari dan
segala kerugian/beban atas obyek tukar menukar
tersebut menjadi hak/beban pihak yang
menerimanya masing-masing. -----------------------
PASAL 2
Kedua pihak satu sama lain saling
menjamin bahwa obyek tukar menukar
tersebut tidak tersangkut dalam suatu
sengketa, bebas dari sitaan, tidak terikat
sebagai jaminan untuk sesuatu utang yang
tidak tercatat dalam sertipikat, dan bebas
dari beban-beban lainnya berupa apapun.
PASAL 3
Pihak Kedua dengan ini menyatakan
bahwa dengan tukar menukar ini
kepemilikannya tidak melebihi ketentuan
maksimum penguasaan tanah menurut
ketentuan perundang-undangan yang
berlaku sebagaimana tercantum dalam
pernyataannya tanggal
PASAL 4
Dalam hal terdapat perbedaan luas
tanah yang menjadi obyek tukar
menukar dalam akta ini dengan hasil
pengukuran oleh Instansi Badan
Pertanahan Nasional, maka para pihak
akan menerima hasil pengukuran
instansi Badan Pertanahan Nasional
tersebut dengan tidak memperhitungkan
kembali nilai tukar menukar dan tidak akan
saling mengadakan gugatan
PASAL 6 (FAKULTATIF)
Pihak Kesatu menjamin atas kebenaran identitas
dan kewenangannya untuk melakukan tindakan
hukum atas pengalihan Hat, berikut semua apa
yang tertanam, tumbuh dan berdiri diatasnya tanpa
kecuali dan Surat-surat Perijinannya sebagaimana
diuraikan tersebut diatas. Jika dikemudian hari
ternyata tidak benar dan jika ada tuntutan hukum
baik pidana maupun perdata, akan menjadi
tanggungan Pihak Kesatu sepenuhnya dan
membebaskan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
serta pembeli dari tuntutan hukum.
PASAL 7
Kedua belah pihak dalam hal
ini dengan segala akibatnya
memilih tempat kediaman
hukum yang umum dan tidak
berubah pada Kantor Panitera
Pengadilan Negeri
PASAL 8
Biaya pembuatan akta ini,
uang saksi dan segala biaya
peralihan hak ini dibayar oleh
kedua pihak masing-masing
untuk separuh bagian. ( SESUAI
PENUTUP
Akhirnya hadir juga dihadapan Saya, dengan dihadiri
oleh saksi-saksi yang sama dan disebutkan pada
akhir akta ini, yang menerangkan telah
mengetahui apa yang diuraikan diatas dan
menyetujui tukar menukar dalam akta ini
Demikianlah akta ini dibuat dihadapan para pihak
dan
SAKSI SATU.. (DIURAIKAN SESUAI DENGAN
KTP)
SAKSI DUA..( DIURAIKAN SESUAI DENGAN KTP)
PENANDATANGANAN
1. PIHAK PERTAMA(S/I YANG
MENGALIHKAN/YANG MENUKARKAN)
2. PIHAK KEDUA (YANG MENERIMA
PENGALIHAN/PENUKARAN
3. SAKSI SAKSI (MINIMAL DUA ORANG)
4. PPAT (DAN STEMPEL JABATAN)
CATATAN
APABILA PARA PIHAKNYA
BADAN HUKUM SELAIN TANDA
TANGAN DAN DI STEMPEL
(FAKULTATIF)
PRINSIF APHB
1.DARI SATU BIDANG HAT YANG TERDAFTAR
ATAS NAMA BERSAMA DAPAT DIPECAH
SECARA SEMPURNA ATAU PEMISAHAN
SEBAGIAN/BEBERAPA BAGIAN
SELANJUTNYA MASING MASING BIDANG
MERUPAKAN SATUAN BIDANG BARU
DENGAN STATUS HUKUM YANG SAMA
DENGAN BIDANG TANAH SEMULA
( TERMASUK STATUS NAMA PEMEGANG
HAT MASIH TETAP SAMA)
OBYEK APHB
HAK ATAS TANAH DAN HAK
MILIK ATAS SATUAN RUMAH
SUSUN YANG TERDIRI DARI:
1. HAK MILIK
2. HAK GUNA BANGUNAN
3. HAK GUNA USAHA
4. HAK PAKAI
TERJADINYA KEPEMILIKAN
HAT BERSAMA
KARENA PERISTIWA HUKUM:
- PEWARISAN(HAT A/N AHLI WARIS)
- PERKAWINAN(HAT A/N SUAMI ISTRI)
KARENA KEHENDAK;
- HAT MILIK BERSAMA ANTARA PARA PESERO ATAS
HARTA PERSEROAN
- HATA MILIK BERSAMA ATAS HARTA KEKAYAAN
PERKUMPULAN YG BELUM MEMPUNYAI STATUS
BADAN HUKUM
SYARAT SYARAT
SERTIFIKAT HAT
SURAT KUASA OTENTIK (APABILA
DIKUASAKAN)
KTP DAN KK PARA PIHAK SERTA
NPWP(SALAH SATU APABILA SUBYEK HAK
LEBIH DARI SATU ORANG)
PBB TAHUN BERJALAN /SPPT DAN STTS 5
TAHUN TERAKHIR
HARUS ADA TANDA TANGAN MINIMAL DUA
ORANG SAKSI
PENGECUALIAN APHB
DALAM AKTA PEMBAGIAN HAK BERSAMA
PPAT DIKECUALIKAN DARI PASAL 4 (AYAT
1) PP 37/1998 YAITU KEWENANGAN PPAT
UNTUK MEMBUAT AKTA AKTA HAK MILIK
ATAS TANAH/ HMSRS HARUS BERADA
DIWILAYAH JABATAN PPAT
DALAM APHB PPAT TUNDUK PADA PASAL 4
(AYAT 2) PP 37/1998 YAITU BERWENANG
MEMBUAT AKTA DILUAR WILAYAH
JABATANNYA, ASALKAN SALAH SATU
OBYEK DARI DR AKTA TERSEBUT BERADA
DALAM WILAYAH KERJANYA
CATATAN
KEWAJIBAN PPH APHB; TARIF X NPOPKP
ADALAH 5%(TARIF) DARI JUMLAH BRUTO YG
DIKENAKAN PAJAK ( SESUAI DENGAN HAT YANG
DIALIHKAN SAJA)
KEWAJIBAN BPHTB APHB; TARIF X (NPOPKPNJOPTKP)
ADALAH 5% (TARIF) DARI JUMLAH BRUTO YANG
DIKENAKAN PAJAK (SESUAI DENGAN HAT YANG
DITERIMA SAJA) SETELAH DIKURANGI NJOPTKP
(Rp 60.000.000, NPOPKP APHB DASAR PERHITUNGANNYA NJOP
2.
ISI APHB
IDENTITAS PPAT
IDENTITAS PARA PIHAK
- KOMPARISI BERDASARKAN KEADAAN
YANG BERSANGKUTAN YANG DIDUKUNG
OLEH DOKUMEN YANG SYAH
OBYEK APHB
PERLU DIPERHATIKAN APABILA
OBYEKNYA BERADA DILUAR DAERAH
KERJA PPAT YANG BERSANGKUTAN
PASAL PASAL MENGACU PADA PASAL AKTA
TANAH PADA UMUMNYA
PEMBERKASAN PROSES
PENDAFTARAN KE KANTAH
1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan
ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas
materai cukup
2. Surat Kuasa apabila dikuasakan (asli)
3. Fotocopy identitas Para Pihak (KTP ,KK dan NPWP)
4. Fotocopy Akta Pendirian dan Pengesahan Badan
Hukum ( subyek Hukumnya Badan Hukum)
5. Sertipikat asli
6. Surat Pengantar dari PPAT
OBYEK APDP
HAK ATAS TANAH DAN HAK
MILIK ATAS SATUAN RUMAH
SUSUN YANG TERDIRI DARI:
1. HAK MILIK
2. HAK GUNA BANGUNAN
3. HAK GUNA USAHA
4. HAK PAKAI
PENGECUALIAN APDP
DALAM APDP PPAT DIKECUALIKAN DARI
PASAL 4 (AYAT 1) PP 37/1998 YAITU
KEWENANGAN PPAT UNTUK MEMBUAT
AKTA AKTA HAK MILIK ATAS TANAH/
HMSRS HARUS BERADA DIWILAYAH
JABATAN PPAT
DALAM APDP PPAT TUNDUK PADA PASAL 4
(AYAT 2) PP 37/1998 YAITU BERWENANG
MEMBUAT AKTA DILUAR WILAYAH
JABATANNYA, ASALKAN SALAH SATU
OBYEK DARI DR AKTA TERSEBUT BERADA
DALAM WILAYAH KERJANYA
CATATAN
KEWAJIBAN PPH APDP; TARIF X NPOPKP
ADALAH 5%(TARIF) DARI JUMLAH BRUTO NILAI
PENGALIHAN HAT DAN/ATAU BANGUNAN (NPOPKP)
KEWAJIBAN BPHTB APDP; TARIF X (NPOPKPNPOPTKP)
NPOPTKP YANG DIPAKAI SETINGGI TINGGINYA
YAITU RP 60.000.000, NPOPKP APDP DASAR PERHITUNGANNYA DALAM
PRAKTEK BUKAN NJOP, MELAINKAN NILAI
TERTINGGI ANTARA NILAI SAHAM DALAM APDP
DENGAN NILAI HAT DALAM NJOP
DASAR HUKUM
Pasal 37 huruf b UUPA, HRS DG AKTA PPAT
Pasal 97 ayat (1) Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan
Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor
24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
(untuk selanjutnya disebut PMNA/Ka. BPN
No. 3 Tahun 1997),
PP NO 40/1996 TENTANG HGU, HGB DAN
HAK PAKAI
TAHAPAN TAHAPANNYA
1. Tahap pemberian, Proses pemberian Hak
Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak
Milik diawali dengan pembuatan perjanjian
antara pemilik tanah dengan calon
pemegang hak atas tanah yang
bersangkutan. Perjanjian tersebut, sesuai
dengan ketentuan Pasal 37 huruf b UUPA
haruslah berbentuk otentik dan dituangkan
dalam akta PPAT yang berjudul: Akta
Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak
Pakai atas Tanah Hak Milik
JANGKA WAKTU
PENDAFTARAN AKTA
PEMBERIAN HGB/HP ATAS
TANAH HAK MILIK
SYARAT SYARAT YANG HARUS DILAMPIRKAN
1. Surat permohonan pendaftaran Hak Guna
Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik;
2. Sertipikat Hak Milik;
3. Akta Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai
atas Tanah Negara yang dibuat di hadapan PPAT
yang berwenang;
4. Identitas pemilik tanah Hak Milik dan pemegang
Hak Guna Bangunan/Hak Pakai;
5. Surat kuasa tertulis dari pemohon (kalau ada);
PENERBITAN PEMBERIAN
SERTIFIKAT HGB/HP ATAS
TANAH HAK MILIK
Pendaftaran Pemberian Hak Tersebut
Dicatat Dalam Buku Tanah dan Sertipikat
Hak Milik yang bersangkutan dan
selanjutnya sertipikat Hak Milik
dikembalikan kepada pemegang Hak Milik.
Sedangkan untuk Hak Guna Bangunan dan
Hak Pakai dibuatkan Buku Tanah dan Surat
Ukur tersendiri dan kepada pemegang Hak
Guna Bangunan/Hak Pakai diterbitkan
Sertipikat Hak Guna Bangunan/Hak
Pakai, yang di dalamnya disebutkan asal
sertipikat Hak Milik.
CATATAN
1. Pemberian HGB/Hak Pakai diatas tanah hak
milik bukan merupakan perjanjian sewa
menyewa atau perjanjian pengolahan lahan,
tetapi murni untuk tujuan tertentu sebagaimana
yang ditetapkan oleh tata kota. Didaftarkan di
kantor pertanahan dengan menyerahkan
sertipikat Hak Milik dan akta pemberian
HGB/Hak Pakai diatas tanah Hak Milik,
kemudian kantor pertanahan menerbitkan
sertipikat HGB/Hak Pakai tersebut.
II. BPHTB
5 % X (NPOPKP - NPOPTKP)
CONTOH KASUS
TUAN BUDIMAN MEMILIKI HAK MILIK ATAS TANAH
SELUAS 5000 METER PERSEGI , DENGAN HARGA RP
500.000,- PERMETER PERSEGI, TELAH TERJADI
KESEPAKATAN BAHWA TUAN BUDIMAN AKAN
MEMBERIKAN HGB DIATAS TANAH HAK MILIKNYA
TERSEBUT KEPADA TUAN RAHARJO DENGAN
MEMBAYAR KONPENSASI SEBESAR RP
1.000.000.000,- (SATU MILIAR RUPIAH)
PERTANYAAN;
1. BERAPA PPH YANG HARUS DIBAYAR TUAN
BUDIMAN
2. BERAPA BPHTB YANG HARUS DIBAYAR TUAN
RAHARJO
DASAR HUKUM
UU NO 4 TAHUN 1996 sebagai pengganti
dari Hypotheek (selanjutnya disebut
dengan hipotek) sebagaimana yang diatur
dalam Buku II Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata Indonesia sepanjang
mengenai tanah, dan Credietverband yang
diatur dalam Staatsblad 1908-542
sebagaimana telah diubah dengan
Staatsblad 1937-190,
OBYEK APHT
HAK MILIK
HAK GUNA BANGUNAN
HAK GUNA USAHA
HAK PAKAI ATAS TANAH NEGARA
HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH HAK
MILIK
HAK PAKAI ATAS TANAH HAK MILIK
BERDASARKAN PERATURAN PEMERINTAH
(PP NYA BELUM ADA)
i.
PENDAFTARAN HT
Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan,
Kantor Pertanahan menerbitkan sertipikat Hak
Tanggungan sesuai dengan peraturan per-undangundangan yang berlaku.
Sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud
memuat kata-kata "DEMI KEADILAN
BERDASARKAN KETUHANANYANG MAHA ESA".
Sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud
mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama
dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh
kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai
pengganti grosse acte Hypotheek sepanjang
mengenai hak atas tanah.
PROSES PENDAFTARAN HT
1. PEMBUKUAN DI DALAM BUKU TANAH HT DILAKUKAN
OLEH KANTAH SETEMPAT ATAS DASAR DATA DI DALAM
APHT SERTA BERKAS PENDAFTARAN YANG
DITERIMANYA DR PPAT DENGAN DIBUATNYA APA YG
DISEBUT DG BUKU TANAH HT
2.Tanggal Kelahiran HT, Tanggal hari ketujuh setelah
penerimaan
secara
lengkap
surat-surat
yang
diperlukan bagi pendaftarannya dan jika hari ketujuh
itu jatuh pada hari libur, buku tanah yang
bersangkutan diberi bertanggal hari kerja berikutnya.
BERAKHIRNYA HT
Pasal 18 UU No 7/1996 Ttg Hak Tanggungan
a.
b.
c.
d.
PENGECUALIAN
Ketentuan sebagaimana dimaksud tidak
berlaku dalam hal Surat Kuasa
membebankan Hak Tanggungan diberikan
untuk menjamin kredit tertentu yang
ditetapkan dalam peraturan
perundangundangan yang berlaku. Surat
kuasa membebankan Hak Tanggungan
yang tidak diikuti dengan pembuatan Akta
Pemberian Hak Tanggungan dalam waktu
yang telah ditentukan sebagaimana
dimaksud batal demi hukum
DASAR HUKUM
PENGECUALIAN
Untuk proyek-proyek tertentu, yaitu
jenis-jenis Kredit Usaha Kecil,
sebagaimana dimaksud dalam Surat
Keputusan Direksi Bank Indonesia
tanggal 29 Mei 1993 Nomor
26/24/KEP/Dir ditetapkan batas jangka
waktu lain dengan Peraturan Menteri
Negara Agraria/ Kepala BPN nomor
4 tahun 1996.
KRIDIT YG DIKECUALIKAN DR
JANGKA WAKTU SKMHT
Kredit yang diberikan kepada nasabah usaha
kecil, yang meliputi:
(a) Kredit kepada Koperasi Unit Desa;
(b) Kredit Usaha Tani;
(c) Kredit kepada Koperasi Primer untuk anggotanya.
4.
KESIMPULAN
SKMHT atau Surat Kuasa
Membebankan Hak Tanggungan adalah
surat kuasa yang diberikan oleh
pemberi jaminan kepada pihak lain
yaitu kriditur (biasanya diberikan
kepada bank) untuk membebankan hak
tanggungan (menandatangani Akta
Pemberian Hak Tanggungan atau
APHT).
PERMASLAHAN
jika kita selaku notaris membuat SKMHT
tentunya kita harus membuatnya sesuai
ketentuan yang ditetapkan dalam UUJN.
Artinya akta tersebut dapat kita buat
dalam bentuk "minuta akta". Artinya asli
akta kita simpan di dalam protokol kita,
sedangkan kepada para pihak kita berikan
salinan" atau kita buat dalam bentuk
"originali". Artinya asli akta yang dibuat
tersebut diserahkan kepada para pihak.