Anda di halaman 1dari 18

eJournal Administrasi Bisnis, 2013, 1 (2): 164-181

ISSN 0000-0000 , ejournal.adbisnis.fisip-unmul.ac.id


Copyright 2013

ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI PEMBANGUNAN


RUKO AURELIA DARI ASPEK KEUANGAN PADA PT.
BAHTERA MITRA SEJAHTERA DI SAMARINDA
Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Ruko Aurelia Dari Aspek
Keuangan Pada Pt. Bahtera Mitra Sejahtera Di Samarinda
Ni Putu Yunisa Putri1
Abstrak
Rumusan masalah dalam penelitian ini adalah Apakah proyek investasi
Pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera di Samarinda layak ditinjau
dari aspek keuangan. Tujuan penelitian ini adalah Untuk mengetahui
kelayakan proyek investasi pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera di
Samarinda ditinjau dari aspek keuangan.
Adapun alat analisis yang digunakan dalam penelitian ini adalah
dengan menggunakan Studi Kelayakan Aspek Keuangan yaitu dengan metode
Payback Period, Net Present Value, Internal Rate of Return, dan Profitability
Index.
Hasil penelitian menggunakan alat analisis Payback Period (PP) atau
jangka waktu yang dibutuhkan untuk menutup kembali pengeluaran investasi,
didapat hasilnya ialah selama 19 bulan. Ini berarti bahwa Payback Period
lebih kecil dari nilai umur pinjaman yaitu selama 24 bulan, maka proyek
investasi ini layak. Kemudian dari hasi perhitungan NPV didapatkan NPV
positif yaitu sebesar Rp. 173.742.000. Dengan nilai NPV yang positif, maka
berarti bahwa nilai proyek investasi ini pun layak dari hasil perhitungan NPV.
Dari hasil perhitungan IRR sebesar 2,76 % per bulan atau 33,12 % per tahun
yang berarti bahwa nilai ini lebih besar dari suku bunga yang digunakan maka
proyek invetasi ini layak dari hasil perhitungan IRR dan dari perhitungan
Profitability Index diperoleh hasil sebesar 23,96% yang berarti bahwa nilai
proyek investasi ini layak dari hasil perhitungan PI. Dari hasil analisis dan
pembahasan kelayakan proyek investasi pada pembangunan 7 unit ruko
Bengkuring ditinjau dari aspek keuangannya layak untuk dilaksanakan.
Melihat dari kesimpulan aspek keuangan yang ternyata dinyatakan
layak, maka dalam hal ini saran yang dapat diberikan pada PT Bahtera Mitra
Sejahtera selaku pemilik dari Proyek Ruko tersebut yaitu PT Bahtera Mitra
Sejahtera dapat mengkaji ulang agar dana yang diinvestasikan dapat kembali,
sehingga dapat menutupi dana-dana yang dikeluarkan dan memperoleh laba
yang diharapkan serta juga dapat menaikkan harga jual agar laba yang
dihasilkan akan lebih meningkat.
Kata Kunci: Analisis Kelayakan Investasi dan Aspek Keuangan
1

Mahasiswa S1 Ilmu Administrasi Bisnis, Fakultas Ilmu Sosial dan Ilmu Politik, Universitas
Mulawarman. Email: pueput21@yahoo.com

Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Ruko, (Ni Putu Yunisa Putria)


PENDAHULUAN
Latar Belakang
Salah satu usaha properti di Samarinda yang paling banyak diminati
adalah usaha ruko. Usaha ruko kini banyak digeluti investor lokal. Usaha
ruko cukup berkembang sejak beberapa tahun belakangan ini, tak lepas dari
permintaan pasar, baik itu pengusaha di bidang properti, perbankan, otomotif,
fashion dan lainnya untuk membuka kantor, toko atau mengembangkan
cabang-cabang usaha baru. Keadaan tersebut tidak disia-siakan oleh PT.Bahtera
Mitra Sejahtera Mandiri yang membangun ruko di wilayah bengkuring,
Samarinda. Dalam melakukan investasi perlu diperhatikan beberapa aspek
penunjang usaha untuk mendapatkan laba yang maksimal dan untuk
mengetahui apakah usaha tersebut layak atau tidak antara lain, aspek pasar,
apabila pasar atau konsumen yang menikmati produk jasa ini tidak begitu
banyak berarti dilihat dari aspek pasar usaha ini tidak layak. Yang kedua aspek
manajemen siapa yang melakukan aspek-aspek tersebut, aspek sosial
bagaimana pengaruhnya kepada masyarakat sekitar proyek, dari aspek
keuangan apakah modal yang diperlukan memenuhi target dan sumber-sumber
dana yang ditaksir.
Penilaian investasi tersebut dapat dilakukan dengan menggunakan
analisis pada berbagai aspek. Namun dalam hal ini, penulis hanya akan
mengambil aspek keuangan. Pada aspek keuangan dapat digunakan kriteria
penilaian investasi seperti metode penilaian investasi yang mengukur seberapa
besar tingkat keuntungan dari investasi; Payback Period, yaitu menggambarkan
lamanya waktu yang diperlukan untuk menutup kembali dana yang telah
dikeluarkan atau diinvestasikan; Net Present Value; metode yang menghitung
selisih antara nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaanpenerimaan kas bersih dimasa yang akan datang. Internal Rate of Return;
metode yang menghitung tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang
investasi dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih dimasa yang
akan datang; Profitability Index; yaitu untuk menghitung perbandingan antara
present value dari penerimaan dengan present value dari investasi.
Masalah bagi PT.Bahtera Mitra Sejahtera dalam menganalisis
kelayakan proyek investasi dalam pembangunan ruko yang terpenting ditinjau
dari aspek keuangan karena didalam aspek keuangan bertujuan untuk
mengetahui perkiraan pendanaan dan aliran khas proyek sehingga dapat
diketahui layak atau tidaknya suatu proyek tersebut. Sedangkan PT.Bahtera
Mitra Sejahtera belum sepenuhnya menganalisis investasi dari aspek keuangan,
hanya menggunakan rekapitulasi rencana anggaran biaya pelaksanaan
pekerjaan pembangunan ruko. Selain itu, keadaan pada wilayah Bengkuring
yang sangat strategis untuk melakukan invetasi dengan pembangunan ruko
sangat berdampak positif terhadap lingkungan pada daerah tersebut yang
memang masih kurang dari pusat pertokoan ataupun pembangunan ruko-ruko
sehingga hal tersebut lah yang menjadi alasan mengapa PT. Bahtera Mitra
165

eJournal Pemerintahan Integrattif, Volume 1, Nomor 2, 2013: 164-181

Sejahtera melakukan invetasi dengan membangun ruko pada daerah


Bengkuring tersebut guna melengkapi fasilitas umum untuk pertokoan.
Atas dasar uraian yang telah ada, penulis tertarik untuk melakukan
penelitian tentang kelayakan Investasi Ditinjau Dari Aspek keuangan Pada
Pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera Di Samarinda.
Rumusan Masalah
Berdasarkan uraian pada latar belakang yang telah dikemukakan diatas
tentang kelayakan proyek, maka dirumuskan suatu permasalahan, yaitu apakah
proyek investasi Pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera di Samarinda
layak ditinjau dari aspek keuangan ?
Tujuan Penelitian
Adapun yang menjadi tujuan dari penelitian ini adalah untuk
mengetahui kelayakan proyek investasi pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra
Sejahtera di Samarinda ditinjau dari aspek keuangan.
KERANGKA DASAR TEORI
Pengertian Investasi
Menurut Kuswadi (2007:6), Investasi adalah suatu keputusan yang
diambil oleh seseorang untuk mengalokasikan sumber daya yang berupa
sejumlah dana yang ia miliki saat sekarang dengan tujuan untuk mendapatkan
keuntungan atau meningkatkan nilai sumber daya tersebut dikemudian hari.

Jenis jenis Investasi


Secara umum Menurut Halim (2005:4), investasi dibagi menjadi dua bagian
besar yaitu :
a.

Investasi pada aktiva riil (real asset)


Yang dimaksud dengan investasi riil dalam teori investasi secara
umum adalah upaya mengelola uang atau aset secara langsung pada jenis
atau bidang usaha tertentu misalnya mendirikan pabrik, mendirikan toko
atau membentuk perusahaan atau bisa pula berupa membeli tanah, rumah
dan lungunan atau membeli emas dan sebagainya, untuk kemudian dijual
kembali. Investasi langsung disebut juga Sebagai investasi nyata (real
investment).
b. Investasi pada aktiva keuangan (financial asset)
Investasi pada aktiva keuangan (financial asset) merupakan aset
yang wujudnya tidak terlihat, tetapi tetap memiliki nilai yang tinggi.
Umumnya aset finansial ini terdapat di dunia perbankan dan juga di pasar
modal, yang di Indonesia dikenal dengan Bursa Efek Indonesia.
166

Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Ruko, (Ni Putu Yunisa Putria)

Penggolongan Investasi
Menurut Mulyadi (2001:284), investasi dapat dibagi menjadi empat
golongan berikut ini :
a.

Investasi Uang Tidak Menghasilkan Laba (Non-Profit Investment)


Investasi jenis ini timbul karena adanya peraturan pemerintah atau
karena syarat-syarat kontrak yang telah disetujui, yang mewajibkan
perusahaan melaksanakannya tanpa mempertimbangkan laba atau rugi.
b. Investasi Yang Tidak Dapat Diukur Labanya (Non-measurable
Provite Investment)
Investasi ini dimaksudkan untuk menaikkan laba, namun laba yang
diharapkan akan diperoleh perusahaan dengan adanya investasi ini sulit
untuk dihitung secara teliti.
c. Investasi Dalam Penggantian Ekuipmen (Replacement Investment)
Investasi jenis ini meliputi pengeluaran untuk penggantian mesin
dan ekuipmen yang ada. Penggantian mesin dan ekuipmen biasanya
dilakukan atas dasar pertimbangan adanya kenaikan produktivitas
(pendapatan differensial) dengan adanya penggantian tersebut.
d. Investasi Dalam Perluasan Usaha
Investasi jenis ini merupakan pengeluaran untuk menambah
kapasitas produksi atau operasi menjadi lebih besar dari sebelumnya.
Kapasitas produksi atau operasi menjadi lebih besar sebelumnya. Tambahan
kapasitas akan memerlukan aktiva differensial, yang berupa tambahan
pendapatan (revenues), serta memerlukan biaya differensial, yang berupa
tambahan biaya karena tambahan kapasitas. Untuk memutuskan jenis
investasi ini, yang perlu dipertimbangkan adalah apakah aktiva differensial.
Tujuan Analisis Investasi
Menurut Husnan dan Suwarsono (1994:4) analisis investasi
bertujuan untuk:
a. Menghindari keterlanjuran penanaman modal yang terlalu besar untuk
suatu kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan
b. Untuk menghindari resiko kegagalan suatu proyek yang menyangkut
investasi dalam jumlah besar.
Pengertian Studi Kelayakan Proyek

167

eJournal Pemerintahan Integrattif, Volume 1, Nomor 2, 2013: 164-181

Herlianto (2009:2) mengatakan, Studi kelayakan proyek merupakan


penelitian tentang layak atau tidaknya suatu proyek dibangun untuk jangka
waktu tertentu.
Studi Kelayakan Proyek Aspek Keuangan
Studi kelayakan proyek dari aspek keuangan, bertujuan untuk
mengetahui perkiraan pendanaan dan aliran kas proyek, sehingga dapat
diketahui layak atau tidaknya suatu proyek tersebut. Besarnya kebutuhan
dana secara pasti tidak mudah ditentukan, oleh karena itu penentuan
kebutuhan dana untuk proyek investasi dipengaruhi oleh kompleksitasnya
proyek, seperti lokasi pembangunan gedung kantor dan pabrik, jenis
peralatan dan teknologi yang digunakan serta faktor pendukung yang lain.
Kriteria Penilaian Investasi dari Aspek Keuangan
Pada umumnya ada 5 metode yang biasa dipertimbangkan untuk
dipakai dalam penilaian investasi. Metode-metode tersebut adalah:
a.

Metode Accounting Rate of Return


Menurut Sutrisno (2009:125), metode accounting rate of return
adalah metode penilaian investasi yang mengukur seberapa besar tingkat
keuntungan dari investasi.
b. Metode Payback Period
Menurut Riyanto (2001:125), payback period adalah suatu periode
yang diperlukan untuk dapat menutup kembali pengeluaran investasi dengan
menggunakan proceeds atau aliran kas neto (net cash flows).
c. Metode Net Present Value
Menurut Alexandri (2008:170), Net Present Value adalah selisih
Present Value dari keseluruhan Proceed dengan Present Value dari
keseluruhan investasi.
d. Metode Internal Rate of Return
Menurut Kuswadi (2007:41), IRR adalah suatu tingkat bunga (bukan
bunga bank) yang menggambarkan tingkat keuntungan proyek dimana nilai
sekarang netto dari seluruh ongkos investasi proyek, jumlahnya sama
dengan biaya investasi.
e. Metode Profitability Index

168

Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Ruko, (Ni Putu Yunisa Putria)


Metode Profitability Index (PI) yaitu metode yang menghitung
perbandingan antara present value dari penerimaan dengan present value
dari investasi. (Sutrisno, 2009:128).
Definisi Konsepsional
Secara konsep langkah-langkah yang diambil dalam membicarakan
kelayakan pembangunan ruko ini, penulis perlu memberikan suatu batasan
mengenai hal tersebut, yaitu:
a. Analisis Investasi adalah analisis terhadap investasi penanaman sumber
daya untuk mendapatkan hasil dimana yang akan datang. (Husnan dan
Suwarsono, 1994 : 11).
b. Aspek Keuangan merupakan salah satu fungsi bisnis yang bertujuan
untuk membuat keputusan keputusan investasi, pendanaan, dan dividen.
c. Kriteria penilaian investasi dari aspek keuangan terdiri dari:
1) Payback Period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat
menutup kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan
proceeds atau aliran kas neto (net cash flows).
2) Net Present Value adalah selisih Present Value dari keseluruhan
Proceed dengan Present Value dari keseluruhan investasi.
3) IRR adalah suatu tingkat bunga (bukan bunga bank) yang
menggambarkan tingkat keuntungan proyek dimana nilai sekarang
netto dari seluruh ongkos investasi proyek, jumlahnya sama dengan
biaya investasi.
4) Profitability Index (PI) yaitu metode yang menghitung perbandingan
antara present value dari penerimaan dengan present value dari
investasi.
d. Ruko Sebetulnya adalah suatu bangunan yang dijadikan 2 fungsi
peruntukan yaitu sebagai tempat perdagangan serta dijadikan hunian
atau tempat tinggal. Produk ini sebetulnya secara tidak langsung sudah
penerapkan konsep efektivitas serta efisiensi lahan untuk bangunan
dimana dengan lahan yang terbatas atau pun sedikit dapat dijadikan dua
fungsi sekaligus. (Wicaksono, 2007).
Hipotesis
Hipotesis yang dapat dikemukankan adalah sebagai berikut: Diduga
bahwa proyek investasi pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera
layak dari aspek keuangan.
METODE PENELITIAN

169

eJournal Pemerintahan Integrattif, Volume 1, Nomor 2, 2013: 164-181

Jenis Penelitian
Jenis penelitian ini adalah penelitian deskriptif kuantitatif dan
bersifat menguji, dimana peneliti mencoba untuk mengadakan penelitian
ilmiah yang sistematis, menggambarkan fakta-fakta dari hasil penelitian
dalam bentuk data berupa angka hasil perhitungan atau pengukuran.
Definisi Operasional
Agar diperoleh gambaran tentang variabel-variabel yang diteliti,
maka berikut ini penulis akan memberikan definisi operasional yang
berkaitan dengan permasalahan antara lain sebagai berikut:
a. Investasi adalah suatu keputusan yang diambil oleh seseorang untuk
mengalokasikan sumber daya yang berupa sejumlah dana yang ia miliki
saat sekarang dengan tujuan untuk mendapatkan keuntungan atau
meningkatkan nilai sumber daya tersebut dikemudian hari.
b. Studi kelayakan proyek merupakan penelitian tentang layak atau
tidaknya suatu proyek dibangun untuk jangka waktu tertentu.
c. Studi kelayakan proyek dari aspek keuangan, bertujuan untuk
mengetahui perkiraan pendanaan dan aliran kas proyek, sehingga dapat
diketahui layak atau tidaknya suatu proyek tersebut.
d. Aspek Keuangan merupakan salah satu fungsi bisnis yang bertujuan
untuk membuat keputusan keputusan investasi, pendanaan, dan dividen.
e. Kriteria penilaian investasi dari aspek keuangan terdiri dari:
1) Payback Period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat
menutup kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan
proceeds atau aliran kas neto (net cash flows).
2) Net Present Value adalah selisih Present Value dari keseluruhan
Proceed dengan Present Value dari keseluruhan investasi.
3) IRR adalah suatu tingkat bunga (bukan bunga bank) yang
menggambarkan tingkat keuntungan proyek dimana nilai sekarang
netto dari seluruh ongkos investasi proyek, jumlahnya sama dengan
biaya investasi.
4) Profitability Index (PI) yaitu metode yang menghitung perbandingan
antara present value dari penerimaan dengan present value dari
investasi.
Jenis dan Sumber Data
Agar mencapai tujuan, penulis mengumpulkan data-data yang
berkaitan dengan masalah Analisis Kelayakan proyek investasi

170

Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Ruko, (Ni Putu Yunisa Putria)


pembangunan Ruko Rukan Oleh PT.Bahtera Mitra Sejahtera. Data-data
yang diambil adalah data sekunder dan primer berupa :
a. Gambaran Umum Kawasan Bengkuring, Samarinda
b. Gambaran Umum PT.Bahtera Mitra Sejahtera
c. Data-data dari Bahtera Mitra Sejahtera, seperti:
1) Biaya Investasi yang dikeluarkan untuk pembangunan Ruko
Rukan.
2) RAB (Rencana Anggaran Biya) Pembangunan Ruko Rukan.
3) Struktur organisasi PT.Bahtera Mitra Sejahtera.
d. Dokumentasi lokasi proyek dan sekitarnya.
e. Serta data lain yang menunjang penulisan skripsi ini.
Jangkauan Penelitian
Berdasarkan faktor-faktor yang harus dipertimbangkan dalam
menilai kelayakan investasi terdiri dari berbagai aspek, maka penulis
mengambil sasaran hanya pada masalah aspek keuangan.
Teknik Pengumpulan Data
Adapun cara memperoleh data-data yang diperlukan didalam
penulisan skripsi:
a. Penelitian Lapangan (Field Work Research)
1) Interview (wawancara) yaitu dengan wawancara langsung dengan
pihak yang bersangkutan yang berhubungan dengan masalah yang di
teliti.
2) Obeservasi yaitu dengan mengadakan penelitian langsung untuk
mendapatkan data yang sesungguhnya.
3) Dokumentasi yaitu teknik pengumpulan data dengan mengambil
dara-data berupa foto lokasi proyek dan sekitarnya
b. Penelitian Kepustakaan (Library Research)
Yaitu mempelajari teori dan informasi yang erat hubungannya
dengan penelitian yang akan dilakukan, yang berasal dari kumpulan kuliah
dan literatur-literatur yang ada kaitannya dengan penulisan ini.
Teknik Analisis Data
Dalam menganalisis dan menguji hipotesis yang dikemukakan, maka
alat analisis yang digunakan adalah sebagai berikut:
Studi Kelayakan Aspek Keuangan
a) Payback Period

171

eJournal Pemerintahan Integrattif, Volume 1, Nomor 2, 2013: 164-181

Kriteria seleksi:
1) Jika payback period lebih kecil dibanding dengan target
kembalinya investasi, maka proyek investasi layak.
2) Jika payback period lebih besar dibanding dengan target
kembalinya investasi, maka proyek tidak layak. (Sutrisno,
2009:126)
b) Net Present Value

Dimana:
k = Discount rate
At = Cashflow pada periode t
n = Periode Terakhir dimana cashflow diharapkan.
Kriteria Seleksi:
1) Jika NPV positif maka proyek investasi layak.
2) Jika NPV negatif maka proyek investasi tidak layak. (Riyanto,
2001:128)
c)

Internal Rate of Return

Keterangan:
rr
= Tingkat discount rate (r) lebih rendah
rt
= Tingkat discount rate (r) lebih tinggi
TPV
= Total present value
NPV
= Net Present Value
Kriteria Seleksi:
1) Jika IRR > dari tingkat bunga yang disyaratkan, maka proyek
investasi layak.
2) Jika IRR < dari tingkat bunga yang disayaratkan, maka proyek
investasi kurang layak. (Sutrisno, 2009:127)
d) Profitability Index

172

Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Ruko, (Ni Putu Yunisa Putria)


Kriteria Seleksi:
1) Jika PI >1, maka proyek investasi layak
2) Jika PI<1, maka proyek investasi tidak layak. (Sutrisno, 2009:128)
Pengujian Hipotesis
Apabila proyek investasi ditinjau dari aspek keuangan pada
pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera layak, maka hipotesis
diterima. Kemudian, apabila proyek investasi ditinjau dari aspek keuangan
pada pembangunan Ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera tidak layak, maka
hipotesis ditolak.
HASIL PENELITIAN
Analisis Investasi dengan Metode Payback Period
Untuk menganalisis investasi dengan metode Payback Period ialah
penetuan jangka waktu yang dibutuhkan untuk menutup kembali
pengeluaran investasi dengan cara membagi jumlah investasi dengan
cashflow tahunan. Dalam penelitian ini, perhitungan Payback Period untuk
PT Bahtera Mitra Sejahtera adalah sebagai berikut:
Tabel 1
Investasi Pembangunan Ruko Aurelia Bengkuring
PT. Bahtera Mitra Sejahtera
Perhitungan Payback Period
Bulan
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

Investasi
(725.000.000)

Net Cash Flow


157.500.000
(135.000.000)
14.000.000
(13.875.000)
14.875.000
(4.625.000)
(5.000.000)
11.750.000
(21.125.000)
10.875.000
25.500.000

Dalam Rupiah
Sisa
(725.000.000)
(567.500.000)
(702.500.000)
(688.500.000)
(702.375.000)
(687.500.000)
(692.125.000)
(697.125.000)
(685.375.000)
(706.500.000)
(695.625.000)
(670.125.000)
173

eJournal Pemerintahan Integrattif, Volume 1, Nomor 2, 2013: 164-181

12
13
14
15
16
17
18
19
20
Sumber Data: Data Diolah

(24.500.000)
(9.139.000)
31.200.000
28.725.000
33.600.000
38.475.000
268.350.000
369.850.000
384.700.000

(694.625.000)
(703.764.000)
(672.564.000)
(643.839.000)
(610.239.000)
(571.764.000)
(303.414.000)
66.436.000
451.136.000

Jadi waktu yang diperlukan untuk pengembalian investasi adalah


selama 19 bulan. Berdasarkan metode Payback Period maka proyek ini
layak, karena waktu pengembalian investasi lebih cepat dibanding jangka
waktu pinjaman selama 24 bulan.

Analisis Investasi dengan Metode Net Present Value


Untuk menganalisa investasi dengan metode Net Present Value yaitu
dengan memperhitungkan opportunity cost sebesar 1,5% dengan umur
investasi 20 bulan. Perhitungan analisis kelayakan investasi dengan
menggunakan metode Net Present Value (NPV) dengan tingkat suku bunga
1,5% secara terinci disajikan pada tabel 4.3 sebagai berikut:
Tabel 2
Investasi Pembangunan Ruko Aurelia Bengkuring
PT. Bahtera Mitra Sejahtera
Perhitungan Net Present Value (NPV)
Dalam Rupiah
DF 1.5% /
Bulan
Investasi
Net Cash Flow
bulan
Present Value
0
(725.000.000)
(725.000.000)
1
157.500.000 0,98522
155.172.000
2
(135.000.000) 0,97066
(131.039.000)
3
14.000.000 0,95632
13.388.000
4
(13.875.000) 0,94218
(13.073.000)
5
14.875.000 0,92826
13.808.000
6
(4.625.000) 0,91454
(4.230.000)
174

Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Ruko, (Ni Putu Yunisa Putria)


7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Jumlah
Sumber Data: Data Diolah

(5.000.000)
11.750.000
(21.125.000)
10.875.000
25.500.000
(24.500.000)
(9.139.000)
31.200.000
28.725.000
33.600.000
38.475.000
268.350.000
369.850.000
384.700.000

0,90103
0,88771
0,87459
0,86167
0,84893
0,83639
0,82403
0,81185
0,79985
0,78803
0,77639
0,76491
0,75361
0,74247

(4.505.000)
10.431.000
(18.476.000)
9.371.000
21.648.000
(20.492.000)
(7.531.000)
25.330.000
22.976.000
26.478.000
29.872.000
205.264.000
278.723.000
285.628.000
173.742.000

Net Present Value proyek ini dengan Discount Factor 18 % / tahun


atau 1.5 % /bulan adalah Rp. 173.742.000,-, sehingga proyek ini layak
karena nilai sekarang (present value) dari aliran kas bersih masa mendatang
bernilai positif.
Analisis Investasi dengan Metode Internal Rate of Return
Untuk menghitung Internal Rate of Return, terlebih dahulu harus
menghitung NPV secara trial and error atau coba-coba. Dalam hal ini
karena telah didapatkan hasil perhitungan NPV yang positif yaitu sebesar
Rp 173.742.000,00 dari perhitungan dengan tingkat suku bunga 1,5%, maka
digunakan tingkat suku bunga 3% dengan umur investasi 20 bulan untuk
mencari NPV yang negatif dari Cashflow sebagai berikut:
Tabel 3
Investasi Pembangunan Ruko Aurelia Bengkuring
PT. Bahtera Mitra Sejahtera
Perhitungan Internal Rate of Return (IRR)
Dalam Rupiah
DF 3% /
Present
Bulan
Investasi
Net Cash Flow
bulan
Value
0
(725.000.000)
(725.000.000)
175

eJournal Pemerintahan Integrattif, Volume 1, Nomor 2, 2013: 164-181

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20

157.500.000
(135.000.000)
14.000.000
(13.875.000)
14.875.000
(4.625.000)
(5.000.000)
11.750.000
(21.125.000)
10.875.000
25.500.000
(24.500.000)
(9.139.000)
31.200.000
28.725.000
33.600.000
38.475.000
268.350.000
369.850.000
384.700.000

0,97087
0,94260
0,91514
0,88849
0,86261
0,83748
0,81309
0,78941
0,76642
0,74409
0,72242
0,70138
0,68095
0,66112
0,64186
0,62317
0,60502
0,58739
0,57029
0,55368

Jumlah
Sumber Data: Data Diolah

152.912.000
(127.251.000)
12.812.000
(12.328.000)
12.831.000
(3.873.000)
(4.065.000)
9.276.000
(16.191.000)
8.092.000
18.422.000
(17.184.000)
(6.223.000)
20.627.000
18.437.000
20.939.000
23.278.000
157.626.000
210.922.000
213.001.000
(32.941.000)

Perhitungan IRR:
IRR =

NPV 1
DF 1 + --------------------------- x (DF 2 - DF 1)
NPV 1 - NPV 2

173.742.000
= 1,5 % + -------------------------------- x (3 % - 1,5 %)
173.742.000 - (32.941.000)
173.742.000
= 1,5 % + --------------------------------- x 1,5 %
206.683.000

176

Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Ruko, (Ni Putu Yunisa Putria)


= 1,5 % + 1,26 %
= 2,76 % / bulan
= 33,12 % / tahun
Dengan didapatkannya hasil perhitungan IRR sebesar 2,76% per
bulan atau 33,12% per tahun maka dengan ini dapat disimpulkan bahwa
investasi pembangunan ruko ini layak dilaksanakan jika dilihat dari segi
perhitungan IRR seperti tersebut di atas.
Analisis Investasi dengan Metode Profitability Index
Untuk menganalisis investasi dengan Metode Profitability Index,
akan dihitung perbandingan antara present value dari penerimaan (cashflow)
dengan present value dari investasi.

Hasil perhitungan Profitability Index dari proyek ini adalah sebesar


23,96%, sehingga dapat disimpulkan bahwa proyek ini layak untuk
dilaksanakan.
Sedangkan dari Aspek Pasar, akan dianalisis dari bauran pemasaran
adalah sebagai berikut:
a.

Kebijakan Produk (Product)


Untuk melihat keefektifan dan keefisienan kebijaksanaan produk
dapat dilihat dari penciptaan ruko rukan sebagai produk yang baru di
wilayah Bengkuring, Samarinda, Kalimantan Timur. Selain itu dalam
melakukan kebijaksaan produknya PT. Bahtera Mitra Sejahtera juga
memperhitungkan faktor permintaan dan penawaran produk yang terus
berubah. Sampai saat ini, dari 7 unit ruko rukan, 1 unit telah terjual. Tersisa
6 unit yang telah dipesan dan masing-masing pembeli telah membayarkan
uang muka cicilannya. Ruko ini sangat diminati karena pada wilayah
Bengkuring tersebut pembangunan berupa ruko-ruko masih sedikit sehingga
persaingannya pun tidak ketat yang membuat peluang bagus untuk
mendirikan ruko di wilayah ini untuk berinvestasi agar keuntungan yang
didapat dari penjualan ruko tersebut semakin besar.
b.

Kebijakan Harga (Price)

177

eJournal Pemerintahan Integrattif, Volume 1, Nomor 2, 2013: 164-181

Mengenai harga, menurut pimpinan proyek pembangunan ruko


rukan setiap unit ruko rukan tersebut diperkirakan akan disewakan dengan
harga sewa sebagai berikut:
-

No. Kapling A 3/01 dan A 3/07 masing-masing seharga


Rp.615.975.000 per Unit
No. Kapling A 3/02 A 3/06 masing-masing seharga Rp. 592.875.000
per Unit

Harga ruko yang ditetapkan ini merupakan harga yang relatif


murah karena menurut PT Bahtera Mitra Sejahtera, dengan memberikan
harga yang murah, maka dapat menarik banyak peminat untuk membeli
ruko tersebut.
c.

Kebijakan Saluran Distribusi (Place)


Saluran distribusi atau saluran pemasaran yang merupakan
seperangkat lembaga yang melakukan dan yang digunakan untuk
menyalurkan produk tersebut, PT. Bahtera Mitra Sejahtera mempercayakan
kepada perusahaannya sendiri. PT Bahtera Mitra Sejahtera membuat brosurbrosur untuk dibagikan kepada masyarakat yang bertempat tinggal di sekitar
wilayah Bengkuring tersebut guna mempromosikan penjualan rukonya.
Peluang dari pemasaran ini sangat bagus karena dengan begitu masyarakat
dapat mengetahui dengan jelas spesifikasi ruko beserta harga jualnya
sehingga jika ada pembeli yang berminat, maka dapat langsung
menghubungi perantara distribusi yang nomor teleponnya sudah tertera pada
brosur tersebut guna memudahkan pembeli untuk mendapatkan informasi
lebih lanjut mengenai penjualan ruko tersebut.
Dengan demikian berarti bahwa proyek investasi pembangunan ruko
rukan ini dapat dikatakan sangat layak dari aspek keuangan, karena kriteria
yang dipakai untuk menentukan suatu investasi layak atau tidak layak,
karena :
a. Payback Period yang diperoleh waktunya sangat singkat dari pada
umur ekonomisnya. Payback Period didapatkan hasil selama 19 bulan,
angka ini lebih kecil dari nilai umur pinjaman yaitu selama 24 bulan,
maka proyek investasi ini layak.
b. IRR yang didapat lebih besar dari tingkat bunga yang disyaratkan. Dari
hasil perhitungan IRR sebesar 2,76 % per bulan atau 33,12 % per tahun
yang berarti bahwa nilai ini lebih besar dari suku bunga yang digunakan
maka proyek invetasi ini layak.

178

Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Ruko, (Ni Putu Yunisa Putria)


c. NPV hasilnya positif atau present value-nya lebih besar dari nilai
investasi. Dari hasi perhitungan NPV didapatkan NPV positif yaitu
sebesar Rp. 173.742.000. Dengan nilai NPV yang positif, maka berarti
bahwa nilai proyek investasi ini pun layak dari hasil perhitungan NPV.
d. Profitability index pun layak. Dari perhitungan Profitability Index
diperoleh hasil sebesar 23,96% yang berarti bahwa nilai proyek
investasi ini layak dari hasil perhitungan PI.
Sedangkan dari analisa aspek pasar diketahui bahwa dari daftar
booking atau daftar pemesanan atas unit ruko rukan telah terbooking 1 unit
yang ada, ini menunjukkan bahwa ruko rukan ini mulai diminati. Maka
dengan demikian, investasi proyek pembangunan ruko rukan ini dikatakan
layak dari aspek pasar.
Berdasarkan hasil penelitian dan analisis yang telah dilakukan pada
Proyek Investasi di Pembangunan Ruko Rukan PT. Bahtera Mitra Sejahtera,
Bengkuring, Kecamatan Samarinda Utara di Samarinda dapat disimpulkan
bahwa dari aspek keuangan dengan menggunakan 4 teknik analisis yang
dihasilkan telah memenuhi standar atau kriteria penilaian yang disyaratkan
maka proyek investasi tersebut dapat dikatakan layak. Demikian halnya dari
aspek pasar yaitu melalui 3 teknik analisis dan melihat daftar
booking/pemesanan atas unit ruko maka proyek investasi tersebut layak.
Kriteria penerimaan hipotesis dalam penulisan ini adalah apabila
proyek investasi ditinjau dari aspek keuangaan dan aspek pasar pada
Pembangunan Ruko PT. Bahtera Mitra Sejahtera, Bengkuring, Kecamatan
Samarinda Utara di Samarinda layak, maka hipotesis diterima. Kemudian,
apabila proyek investasi ditinjau dari aspek keuangan dan aspek pasar pada
Pembangunan Ruko PT. Bahtera Mitra Sejahtera, Bengkuring, Kecamatan
Samarinda Utara di Samarinda tidak layak, maka hipotesis ditolak. Karena
proyek investasi ditinjau dari aspek keuangan pada Pembangunan Ruko PT.
Bahtera Mitra Sejahtera, Bengkuring, Kecamatan Samarinda Utara di
Samarinda adalah layak maka hipotesis diterima. Dan proyek investasi
ditinjau dari aspek pasar pada Pembangunan Ruko PT. Bahtera Mitra
Sejahtera, Bengkuring, Kecamatan Samarinda Utara di Samarinda layak,
maka hipotesis yang telah diajukan pada penelitian ini diterima.

179

eJournal Pemerintahan Integrattif, Volume 1, Nomor 2, 2013: 164-181

PENUTUP
Kesimpulan
Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan yang telah dilakukan
serta teori yang melandasi penelitian ini, maka dapat diambil kesimpulan
sebagai berikut:
1. Bahwa Proyek Pembangunan Ruko Bengkuring oleh PT Bahtera Mitra
Sejahtera tersebut layak, karena jika dilihat dari hasil penelitian
menggunakan alat analisis Payback Period (PP) atau jangka waktu
yang dibutuhkan untuk menutup kembali pengeluaran investasi, didapat
hasilnya ialah selama 19 bulan. Jumlah ini didapat dari hasil pembagian
investasi dengan cashflow. Ini berarti bahwa Payback Period lebih
kecil dari nilai umur pinjaman yaitu selama 24 bulan, maka proyek
investasi ini layak.
2. Dari hasil perhitungan NPV didapatkan NPV positif yaitu sebesar Rp.
173.742.000. Dengan nilai NPV yang positif, maka berarti bahwa nilai
proyek investasi ini pun layak dari hasil perhitungan NPV.
3. Dari hasil perhitungan IRR sebesar 2,76 % per bulan atau 33,12 % per
tahun yang berarti bahwa nilai ini lebih besar dari suku bunga yang
digunakan maka proyek invetasi ini layak dari hasil perhitungan IRRnya.
4. Selanjutnya, dari hasil perhitungan Profitability Index diperoleh hasil
sebesar 23,96% yang berarti bahwa nilai proyek investasi ini layak dari
hasil perhitungan PI. Hal ini telah menunjukkan hasil bahwa hipoteis
yang telah dikemukakan dapat diterima yaitu investai tersebut layak.
5. Selain itu, dari segi aspek pasarnya juga investasi ini layak untuk
dilaksanakan dimana hal tersebut dapat dilihat dari minat konsumen
yang sangat tinggi terhadap produk yang ditawarkan oleh PT Bahtera
Mitra Sejahtera, dalam hal ini produknya adalah Ruko.
Saran
Melihat dari kesimpulan aspek keuangan yang ternyata dinyatakan
layak, maka dalam hal ini saran yang dapat diberikan pada PT Bahtera
Mitra Sejahtera selaku pemilik dari Proyek Ruko tersebut adalah sebagai
berikut:
1. PT Bahtera Mitra Sejahtera dapat mengkaji ulang agar dana yang
diinvestasikan dapat kembali, misalnya dengan meninjau kembali harga
jual yang diterapkan agar pendapatan dapat ditingkatkan sehingga dapat
menutupi dana-dana yang dikeluarkan dan dapat memperoleh laba yang
diharapkan.
2. PT Bahtera Mitra Sejahtera juga dapat menaikkan harga jual agar laba
yang dihasilkan akan lebih meningkat.
180

Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Ruko, (Ni Putu Yunisa Putria)


3.

Selain itu, proyek investasi pada Pembangunan Ruko Bengkuring,


sebaiknya PT Bahtera Mitra Sejahtera agar dapat mempertahankan atau
bahkan lebih ditingkatkan kondisi aspek pasar tersebut hingga pada
masa-masa yang akan datang.

DAFTAR PUSTAKA
Alexandri, Moh. Benny. 2009. Manajemen Keuangan Bisnis: Teori dan
Soal. Bandung: Penerbit Alfabeta.
Bambang, Riyanto. 2001. Dasar-Dasar Pembelanjaan Perusahaan. Edisi
Keempat, Cetakan Ketujuh. Yogyakarta: BPFE.
Damodaran, Aswath. 1997. Corporate Finance : Theory and Practice. New
York: Stern School of Business New York University, John Wiley &
Sons, Inc.
Halim, Abdul. 2005. Analisis Investasi. Jakarta: Salemba Empat.
Herlianto, Didit dan Triani Pujiastuti. 2009. Studi Kelayakan Bisnis.
Yogyakarta: Penerbit Graha Ilmu.
Husnan, Suad dan Enny Pudjiastuti. 2006. Dasar-Dasar Manajemen
Keuangan. Edisi Kelima. Yogyakarta: UPP STIM YKPN.
Husnan Suad, Suwarsono Muhammad. 1994. Studi Kelayakan Proyek :
Konsep, Teknik, dan. Penyusunan Laporan. Jakarta: BPPE.
________________.2000. Studi Kelayakan Proyek. Edisi Keempat.
Yogyakarta: UPP AMP YKPN.
Kuswadi. 2007. Analisa Keekonomian Proyek. Yogyakarta: Penerbit Andi.
Mulyadi. 2001. Akuntansi Manajemen: Konsep, Manfaat dan Rekayasa.
Yogyakarta: STIE YKPN.
Moeljadi. 2006. Manajemen Keuangan. Jilid Satu. Malang: Bayumedia
Publishing.
Sutrisno. 2009. Manajemen Keuangan Teori, Konsep & Aplikasi.
Yogyakarta: Penerbit Ekonisa.
Wicaksono, Andie, 2007. Pengelola Investasi Real Estate. Sidoarjo: Penerbit
Balai Pustaka.

181