BAB II

TINJAUAN TERHADAP KEDAI KOPI

A. Tinjauan Umum Kedai Kopi
1. Pengertian Judul
Perencanaa Kedai Kopi Starbucks di Kendari merupakan suatu
fasilitas berskala kota, yang dapat diartikan sebagai berikut :
a. Perencanaan : Perencanaan adalah tahapan yang dilakukan dalam
perancangan untuk mengikuti standar yang telah ditetapkan.( sumber :
http://febyoktora-archi.blogspot.co.id/)
b. Kedai : Kedai adalah tempat yang menyediakan minuman (misalkan
kopi, the, dst) dan makanan kecil (misalkan gorengan, kue-kue, dst).
(sumber : http://www.kamusbesar.com/)
c. Kopi : Kopi adalah minuman hasil seduhan biji kopi yang telah
disangrai dan dihaluskan menjadi bubuk. (sumber :
https://id.wikipedia.org/wiki/Kopi)
d. Starbucks : Starbucks adalah perusahaan kedai kopi terbesar di
dunia,dengan 20.336 kedai di 61 negara, termasuk 13.123 di Amerika
Serikat, 1.299 di Kanada, 977 di Jepang, 793 di Britania Raya, 732 di
Cina, 473 di Korea Selatan, 363 di Meksiko, 282 di Taiwan, 204 di
Filipina, dan 164 di Thailand. (Sumber :
https://id.wikipedia.org/wiki/Starbucks)
e. Kendari : Kendari adalah ibu kota Provinsi Sulawesi Tenggara,
Indonesia. ( sumber : https://id.wikipedia.org/wiki/Kota_Kendari)
Dari pengertian di atas, maka penulis dapat menarik kesimpulan
bahwa Perencanaan Kedai Kopi Starbuck Di Kendari adalah proses
merencanakan suatu tempat santai dan komersil untuk makan ataupun
minum kopi yang dapat di gunakan jg sebagai tempat meeting para
pengusaha yang berlokasi di kota kendari.

2. Beberapa Tipe Kedai Kopi

4

a. Kedai Kopi atau Brasserie, pada umumnya berhubungan dengan hotel,

suatu tempat dimana tamu bisa mendapatkan makan pagi, makan
siang, makan malam secara cepat.
b. Cafetaria atau Caf, mengutamakan penjualan cake (kue-kue),
sandwich (roti isi), kopi dan teh. Pemilihan makanannya terbatas dan
tidak menjual minuman yang beralkohol (Marsum, 2005).
c. Canteen, restoran yang berhubungan dengan kantor, pabrik, atau
sekolah, tempat dimana para pekerja dan para pelajar bisa
mendapatkan makan siang dan coffee break, untuk selingan jam kerja,
jam belajar ataupun dalam acara rapat dan seminar (Marsum, 2005).
d. Snack Bar/Cafe/Milk Bar, restoran yang sifatnya tidak resmi dengan
palayanan cepat, dimana para tamu mengumpulkan makanan atau
minuman mereka di atas baki yang diambil dari atas counter dan
kemudian membawanya ke meja makan (Marsum, 2005).
3. Motivasi Pengunjung.
Motivasi pengunjung yang datang ke Kedai Kopi Starbuck Di
Kendari dibedakan atas motivasi pribadi dan motivasi sosial.
a. Motivasi pribadi
1) Untuk mendapatkan kesenangan jasmani.
2) Gaya hidup mengikuti mode atau trend yang mencerminkan gaya
hidup golongan masyarakat tertentu.
3) Rangsangan panca indra, daya tarik melihat makanan yang
mengundang hasrat untuk dinikmati.
b. Motivasi sosial
1) Kontak sosial di luar rumah.
2) Kesempatan bagi kelompok atau seseorang untuk dapat menikmati
minuman kopi ataupun makanan
3) Berkomunikasi dengan orang lain yang mempunyai minat yang
sama.
4. Fungsi Pelayanan.

Fungsi pelayanan yang sesuai dengan pengertian Kedai Kopi

Starbucks adalah pelayanan pada ruangan untuk tiap tamu atau
pengunjung. Berdasarkan pesanan yang akan disewakan adalah ruangan
makan atau meja yang telah ditetapkan sesuai dengan pesanan yang telah
ditentukan oleh pengunjung atau tamu.
5.

Bentuk Pelayanan.
Bentuk pelayanan yang dilakukan sesuai dengan pengertian Kedai
Kopi Starbucks adalah berdasarkan factor fundamental terpenting yang
membuat mereka sukses. Selain program pemasaran eksternal yang
dijalankan, kekuatan starbucks justru ada pada invasi pemasaran internal
karyawannya,. Program pemasaran visi, internalisasi nilai-nilai, prinsip
dan filosopi bisnis starbucks yang menggedor kuat seluruh karyawan,
membakar jihad kerja mereka untuk memberikan layanan luar biasa
kepada konsumen.
Kedai Kopi Starbucks memiliki 5 (lima) prinsip dasar, yaitu :
a. Make it your own (jadikan itu milikmu)
Dalam mengoperasikan prinsip ini terdapat 5 cara yaitu :
1. Be welcoming (penyambut),
2. Be genuine (tulus),
3. Be considerate (memahami kebutuhan),
4. Be knowledgeable (berpengetahuan), dan
5. Be involved (terlihat antusias dalam perusahaan dan komunitas).
b. Everything matters (semuanya penting)
Masih ingat pepatah everything is brand? Jangan lupakan halhal yang kecil dan detil untuk menghasilkan proses yang sempurna.
Jangan lupakan kebersihan toilet, kertas tisu, katalog pesanan, bungkus
kopi, tempat duduk, dan lain-lain. Singkat kata, semuanya penting.
Kegagalan dalam pelayanan dapat terjadi karena adanya masalah kecil
yang terabaikan.
c. Surprise and delight (kejutan dan hiburan)
6

Bahkan kalau perlu abaikan prosedur untuk menciptakan kesan

pelanggan yang mendalam. Intinya, lihat permasalahan dan kebutuhan
solusi yang ada, masuk dan berikan kejutan tersebut secara alami dan
spontan.
d. Embrace resistence (hargai penolakan)
Sesuatu yang terlihat sederhana namun kita akui tidak
gampang menerapkannya-adalah menghargai penolakan, mau
mendengarkan sepenuh hati kritik dan masukan dari para pelanggan.
Kunci penolakan adalah dengan mendengarkan. Bila terjadi kesalahan,
ambil tanggung jawab secara langsung dan tindakan perbaikan. Kritik
dan saran ditempatkan sebagai suatu "produk informasi" yang sangat
berharga bagi Starbucks Coffee untuk memperbaiki kualitas
layanannya.
e. Leave your mark (tinggalkan jejak)
Kedai kopi dengan logo berwarna hijau ini aktif dalam
berbagai program CSR, memberikan "warisan" positif bagi komunitas
lingkungannya. Untuk itu mereka membangun kegiatan CSR melalui 4
( empat ) program komitment berkelanjutan yang sangat terkenal,
yakni : Commitment to Origins, Commitment to Environment,
Commitment to Communities, dan Commitment to Partners.
B. Tinjauan Khusus Kedai Kopi Kendari
1. Pembangunan Kedai Kopi
Pembangunan Kedai Kopi, terdiri dari:
a. Bangunan Utama (Kedai Kopi)
b. Bangunan fasilitas penunjang
2. Pengembang (developer) Kedai Kopi
Pengembang (developer) harus membangun hal-hal sebagai
berikut:
a. Prasarana lingkungan seperti:
1) Jalan.
2) Saluran air limbah dan instalasi.
7

3) Saluran air hujan

b.
1)
2)
3)
4)
5)

Utilitas umum, seperti:

Jaringan gas.
Jaringan komunikasi.
Penyediaan air bersih.
Jaringan listrik.
Pembuangan sampah.

6) Pemadam kebakaran.
3. Perkembangan Sarana Kedai Kopi di Kota Kendari
Dalam kegiatannya, Kedai Kopi pada masa kini telah mengalami
perkembangan fungsi yang semakin kompleks.Fungsi dan peranan Kedai
Kopi telah meliputi berbagai aspek, antara lain :
a) Sebagai fasilitas umum.
Menyediakan kebutuhan pangan ataupun hiburan yang
dibutuhkan oleh masyarakat.
b) Terhadap perekonomian kota.
1) Mempengaruhi pertumbuhan ekonomi.
2) Memberi peluang tenaga kerja.
c) Terhadap fungsi kota.
1) Menghidupkan suasana dengan aktifitas aktifitasnya.
2) Bisa menjadi salah satu pengenal bagi kota tertentu dengan
keberadaannya.
4. Permasalahan Yang Timbul
Bangunan yang bersifat komersial, seperti bangunan Kedai Kopi
ini, dimana selain penampilan dan kenyamanan, faktor pengembalian
investasi modal menjadi faktor yang perlu diperhitungkan. Pertimbangan
untuk nilai komersial lebih ditekankan pada cara meningkatkan daya tarik
suatu obyek. Untuk meningkatkan nilai komersial bangunan ini adalah
dengan meningkatkan kualitas bangunan dengan faktor faktor penunjang
yang ada didalamnya.

Nilai komersial b angunan Kedai Kopi ini dengan melihat penataan

fungsi ruang yang ada, dipengaruhi oleh aspekaspek antara lain:
a. Lokasi bangunan.
b. Penataan ruang dalam bangunan.
c. Unsur unsur mempertinggi kualitas ruang.
d. Hubungan antara fungsi fungsi ruang.
e. Tingkat keamanan dan kenyamanan penghuni.
Dengan memperhatikan aspek aspek tersebut maka keberadaan
bangunan secara funsional dapat diterima oleh masyarakat maupun
lingkungannya, sehingga secara ekonomis dapat mendukung income
pengelola baik secara finansial maupun non finansial.
5. Pelaku Kegiatan
a. Investor (Direksi)
Orang yang menanamkan uangnya dalam usaha dengan tujuan
mendapatkan keuntungan dari Kedai Kopi tetapi tidak mengurusi
manajemen akan tetapi menyerahkan sepenuhnya kepada pihak
pengelola yang ditunjuknya.
b. Pengelola
Sebuah badan atau menajemen staf yang ditunjuk oleh pihak
direksi untuk mengelola atau mengawasi kegiatan admnistrasi dan
operasional Kedai Kopi yang bertanggung jawab sepenuhnya atas
kelangsungan jasa Kedai Kopi.
c. Pengunjung
Masyarakat yang menyempatkan datang untuk menikmati
makanan, minuman serta fasilitas yang di sediakan di Kedai Kopi
d. Karyawan
Orang yang di tugaskan oleh pengelolah untuk mengurus
kegiatan yang berlansung di Kedai Kopi
9

e. Pemerintah
Peran pemerintah sebagai pengontrol efek sosial yang
ditimbulkan dari pengadaan Kedai Kopi di Kendari. Peran pemerintah
juga tidak lepas dari masalah pengontrolan terhadap peraturan
pemerintah yang berkaitan dengan pengadaan Kedai Kopi serta segala
masalah yang berhubungan dengannya.
6. Kebutuhan Ruang Kedai Kopi
Kebutuhan ruang kedai kopi di bagi, antara lain :
a. Kegiatan Umum
1) Kegiatan makan dan minum
b. Kegiatan Pengelola
1) Pimpinan : ruang pimpinan
2) Ruang staff : ruang administrasi, pantry, dapur, toilet
c. Kegiatan Pendukung
d. Kegiatan Service

10

7. Struktur Organisasi Coffee shop

Gambar 2.1 Struktur Organisasi Coffee Shop

(sumber : www.google.com)
C. Studi Banding
1. Koultoura Coffee
Kedai kopi yang menawarkan suasana yang nyaman dengan
interior yang moderen, menjadikan kedai kopi ini sangat cocok untuk
tempat nongkrong bareng teman teman, keluarga, klien, atau pun pacar.
Terletak di jalan taman ratu indah blok AA2, kedai ini menyajikan olahan
Coffee Latte yang nikmat kaya akan cream. Metode pengolahan kopinya
pun menggunakan cara French Press dan Vienamese Drip, untuk
mendapatkan hasil yang terbaik dari kopi. Kedai ini buka mulai dri pukul
10.00 22.00 wib, harga yang ditawarkan mulai dari Idr. 20.000
40.000,-

11

2. Anomali Caffee
Digadang gadang sebagai Starbucknya Indonesia kedai kopi ini
menawarkan citarasa kopi nusantara yang nikmat saat diseruput. memiliki
desain interior minimalis, menjadikan tempat ini sangat nyaman untuk
berlama lama menikmati kopi. Kopi yang disediakan seperti cappucino,
Americano, espresso, macchiato dan lainnya, selain itu juga ada makanan
berat yang disediakan oleh kedai ini seperti burger, pasta dan lainnya.
D. Menyusun RAB dan RKS
1. Gambar Bestek
Bestek ( rencana kerja ) ialah uraian yang jelas-jelasnya tentang
pelaksanaan bangunan yaitu terdiri dari :
a. Keterangan tentang bangunan
b. Keterangan tentang melaksanakan bagian bangunan tersebut
Gambar-gambar bestek terdiri dari :
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
h.
i.
j.
k.
l.

Site plan
Denah
Tampak empat arah
Potongan melintang dan membujur
Rencana Pondasi
Rencana Kap
Rencana Balok dan Ringbalk
Rencana perletakan Kusen
Rencana lantai
Rencana Instalasi Listrik
Rencana Instalasi Sanitasi Air
Rencana Plat Lantai

m. Detail-detail
2. Rencana Anggaran Biaya
Estimasi biaya memegang peranan penting dalam penyelenggaraan
proyek konstruksi, karena selain mengetahui berapa investasi yang akan
diperlukan untuk merencanakan dan mengendalikan sumber daya proyek
yang akan digunakan. Misal tenaga kerja, material, peralatan dan waktu
pelakasanaan.

12

Definisi perkiraan biaya adalah seni memperkirakan kemungkinan

jumlah biaya yang diperlukan untuk suatu kegiatan yang didasarkan pada
informasi yang tersedia pada waktu itu (Iman Soeharto_National
Estimating Society USA), berdasarkan definisi, tersebut maka perkiraan
biaya mempunyai pengertian sebagai berikut :
a. Perkiraan biaya yaitu melihat, memperhitungkan dan mengadakan
perkiraan atas hal hal yang akan terjadi selanjutnya.
b. Analisis biaya yang berarti pengkajian dan pembahasan biaya yang
pernah ada yang digunakan sebagai informasi yang penting.
Agar suatu estimasi/perkiraan mendekati suatu kebenaran
(optimal), diperlukan pengetahuan teknik dan berbagai pengetahun
kerekayasaan konstruksi, rekayasa manajemen konstruksi, sebagaimana
dalam definisi yang dikemukakan oleh AACE ( the American Association
of Cost Engineer) yang mengatakan bahwa : Cost Engneering adalah area
dari kegiatan engineering di mana pengalaman dan pertimbangan
engineering dipakai untuk pada aplikasi-aplikasi prisnsip- prinsip teknik
dan ilmu pengetahuan di dalam masalah perkiraan biaya dan pengendalian
biaya
a. Faktor-faktor yang mempengaruhi Estimasi
Banyak factor yang dapat mempengaruhi perkiraan biaya
konstruksi ( menjadi mahal ataupun menjadi murah suatu pekerjaan ).
1. Produktivitas tenaga kerja , produktivitas adalah volume pekerjaan
yang dapat dihasilkan oleh sorang atau kelompok pekerja dalam
satuan waktu , makin besar produktivitas, maka makin cepat
pekerjaan tsb di selesaikan, yang berarti makin cepat pekerjaan
diselesaikan. Hal ini berkaitan dengan jumlah upah yang
dibayarkan, namun juga perlu analisis yang lebih mendalam karena
dengan produtivitas makin besar harga satuan upah tenaga kerja
juga makin mahal.
2. Ketersediaan material/ sumber daya proyek , makin langka material
dipasaran , maka makin mahal harga yang di tawarkan, ataupun

13

jika diperlukan waktu pemesanan yang lebih lama, dengan biaya

yang akan di bebankan kepada konsumen.
3. Pasar Finansial, nilai kurs akan mempengaruhi indeks harga tenaga
kerja , maupun sumber daya proyek yang lain.
4. Cuaca, pelaksanaan proyek konstruksi yang dimungkinkan
dikerjakan dalam waktu yang relatif lama akan sangat
mempengaruhi biaya suatu pekerjaan. Misal pekerjaan beton yang
dilaksanakan pada musim hujan, akan menambah biaya pembelian
bahan pelindung beton setelah pengecoran.
5. Masalah konstruksibilitas, kesulitan ataupun menggunakan metode
yang belum pernah di laksanakan , maka factor resiko akan
menjadi lebih tinggi, sehingga biaya akan makin mahal.
Faktor-factor yang mempengaruhi estimasi biaya tsb, di
perhitungkan dalam penyusunan rencana anggaran biaya pada sebagai
komponen resiko, komponen kontingensi, juga dimungkinkan
disisipkan dalam harga material, harga upah dlsb.
a. Istilah/ Sebutan Estimasi
Pada proyek konstruksi estimasi biaya selain di buat oleh
masing-masing pelaku jasa konstruksi sesuai dengan tahapan
proyek konstruksi sesuai dengan tahapan proyek konstruksi
tersebut, juga di buat oleh owner sebagai dasar memperkirakan
harga proyek konstruksi terutama pada tahap pelaksanaan,
sehingga dalam prakteknya terdapat beberapa istilah estimasi yang
didasarkan pada pembuat estimasi tersebut.
1. Estimasi yang dibuat oleh Pemilik. yang lebih pada umumnya
disebut Owner Estimate (OE) digunakan oleh pemilik sebagai
patokan biaya untuk menentukan kelanjutan investasi,
patokan / pembanding dengan harga penawaran , analisa harga
satuan yang akan diajukan oleh kontraktor dan untuk patokan /
pembanding dengan analisa harga satuan , serta RAB yang
dibuat oleh konsultan perencana.

14

2. Estimasi yang dibuat oleh Konsultan Kelayakan digunakan

untuk memperkirakan harga konstruksi sebagai suatu investasi
(biaya yang dikeluarkan antara lain biaya pembangunan
gedungnya, pembebasan tanah, pengadaan peralatan utama
dlsb) dan selanjutnya akan dihitung dengan teori-teori
perhitungan ekonomi investasi bahwa proyek konstruksi
tersebut layak untuk dibangun.
3. Estimasi yang dibuat oleh Konsultan Perencana yang pada
umumnya disebut dengan Engineer Estimate (EE) adalah
rencana anggaran biaya (RAB) merupakan hasil kerja
konsultan selain gambar rencana dan spesifikasi. RAB ini
dibuat berdasarkan hasil survey lapangan, berkaitan dengan
kriteria desain dan metode pelaksanaan yang akan digunakan
oleh kontraktor untuk pelaksanaan. Perkiraan biaya (RAB) ini
merupakan dokumen pemilik (rahasia) yang selanjutnya
sebagai pembanding harga yang akan ditawarkan oleh
kontraktor pada saat lelang.
4. Estimasi yang dibuat oleh Kontraktor yang pada umumnya
disebut dengan Contractor Estimate (CE).atau Bid Price,
digunakan kontraktor untuk mengajukan penawaran kepada
pemilik, dengan keuntungan yang cukup memadai bagi
kontraktor.
Apabila kontraktor mendapatkan pekerjaan tsb, maka
selanjutnya kontraktor akan membuat perkiraan biaya untuk
pelaksanaan, juga membuat perkiraan biaya kemajuan pekerjaan
(tagihan).
Tabel 2.1 Hubungan antara tahapan dan pihak yang terlibat dalam
proyek dan istilah Estimasi
Tahap Proyek
Konstruksi

Pembuat

Istilah Estimasi

Singkatan

perkiraan
biaya
15

Tahap

Pemilik

Estimasi Pemilik ( Owner

kebutuhan
Tahap studi

Konsultan Studi

Estimate )
Estimasi Kelayakan

Kelayakan
Tahap

Kelayakan
Konsultan

Estimasi Perencana

EE

perencanaan
Tahap

Perencana
Kontraktor

(Engineering Estimate)
Estmasi Penawaran

CE

Pelaksanaan

OE

(bid Price)
Estmasi Pelaksanaan
Estimasi Kemajuan
Pekerjaan

(Sumber : Mata Kuliah Rencana Anggaran Biaya)

b. Jenis Estimasi
Selain diperlukan pengetahuan teknik dan Engnering,
kualitas estimasi sangat ditentukan oleh :
1. Tersedianya data dan informasi
2. Teknik dan metode yang digunakan
3. Kecakapan dan pengalaman estimator
4. Tujuan pemakaian perkiraan biaya
Sumber informasi terbaik adalah pengalaman perusahaan
dari proyek-proyek yang pernah dikerjakan antara lain. informasi
mengenai jumlah material yang terpakai, jumlah tenaga kerja yang
dibutuhkan untuk suatu jenis pekerjaan (produktivitas perorang
ataupun pergroup tenaga kerja) , jam kerja peralatan, dan lain-lain.
1. Estimasi kelayakan adalah sebagaimana tujuan dari tahap studi
kelayakan adalah untuk menentukan apakah bangunan tsb
layak dibangun, maka memperkirakan biaya konstruksinya
berdasarkan pengalaman/ membandingkan dengan bangunan
yang identik, dapat termasuk di dalamnya adalah biaya
pembebasan tanah, namun untuk biaya bangunan dapat
digunakan dengan cara estimasi konseptual.

16

2. Estimasi Konseptual adalah memperkirakan biaya suatu

bangunan berdasarkan satuan volume bangunan , atau factor
yang lain , dengan patokan harga yang didasarkan pada
bangunan yang identik. Pada estimasi konseptual telah tersedia
gambar lengkap ataupun belum lengkap. Beberapa metode
estimasi konseptual sebagai berikut :
a. Metode Satuan luas ( m2 ) , metoda ini mengandalkan data
dari proyek sejenis yang pernah dibangun. Metoda ini
bersifat garis besar dan ketelitiannya rendah.
b. Metode Satuan isi (m3 ) dapat dipakai pada bangunan
dimana volume sangat dipentingkan. Metoda ini hanya
dapat diandalkan untuk fase awal perencanaan dan
perancangan untuk bangunan yang kurang lebih identik.
c. Metode Harga Satuan Fungsional, yang menggunakan
fungsi dari fasilitas sebagai dasar penetapan biaya.
d. Metode Faktorial, dapat digunakan pada proyek bertipe
sama. Metoda ini paling berguna untuk proyek-proyek yang
mempunyai komponen utama sama. Biaya komponen
utama ini akan berfungsi sebagai faktor dasar 1.00. Semua
komponen yang lain harganya merupakan fungsi dari
komponen utama.
e. Metode Sistematis (Elemental Estimates atau Parametric
Estimates), dimana proyek dibagi atas sistem
fungsionalnya. Harga satuan ditentukan oleh penjumlahan
tiap harga satuan elemen dalam setiap sistem atau
mengalikan dengan data faktor pengali yang ada.
3. Estimasi Detail/Terperinci adalah memperkirakan biaya
konstruksi secara lebih terinci dengan berpedoman pada
gambar rencana, spesifikasi, gambar potongan dan gambar
detail telah tersedia, demikian juga gambar kerja yang
selanjutnya dari gambar kerja dapat dihitung material-material
yang memerlukan potongan yang berpola ( cutting list ),
17

sehingga volume dari masing-masing detail bagian konstruksi

maupun potongan pola tersebut dapat dihitung lebih pasti. Atau
disebut dengan metode harga satuan dan volume pekerjaan
( Quantity Take Off ).

3. Rencana Kerja Syarat-syarat (RKS)

a. Syarat-syarat teknis (umum)
1. Peraturan teknis pembangunan
Dalam melaksanakan pekerjaan, bila tidak ditentukan lain
dalam Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS) ini berlaku dan
mengikat ketentuan-ketentuan.
a) Untuk pelaksanaan pekerjaan berlaku dan mengikat pula :
1) Gambar bestek yang dibuat oleh konsultan perencana dan
telah disahkan oleh pemberi tugas
2) Rencana kerja dan syarat-syarat (RKS)
3) Berita acara penjelasan pekerjaan
4) Surat keputusan perwakilan UNDP tentang penunjukan
kontraktor
5) Surat perintah kerja (SPK)
6) Surat penyerahan lapangan (SPL)
7) Surat penawaran beserta lampiran-lampirannya
8) Jadwal pelaksanaan (timeschedule) yang telah disetujui
direksi
b) Penjelasan Gambar dan RKS
Kontraktor wajib meneliti semua Gambar dan RKS
termasuk tambahan dan perubahannya yang tercantum dalam
berita acara penjelasan pekerjaan (Aanwijzing). Bilamana ada
ketidaksesuaian antara Gambar dan RKS, maka yang
mengikat adalah RKS. Bilamana suatu gambar tidak cocok
dengan gambar yang lain, maka harus berkonsultasi dengan
Konsultan Pengawas untuk dikoordinasikan dengan Konsultan
Perencana.

18

Bila perbedaan-perbedaan itu menimbulkan keraguraguan sehingga dalam pelaksanaan dapat menimbulkan
kesalahan, Kontraktor dapat menayakan kepada Konsultan
Pengawas dan mengikuti keputusannya.
c) Persiapan dilapangan
Bangsal Konsultan Pengawas yang telah dibangun pada
tahap pekerjaan sebelumnya (Pertama) beserta segala
perlengkapannya harus selalu dirawat dan terpelihara dengan
baik. Setelah pekerjaan selesai pemanfaatannya akan
ditentukan oleh Proyek. Pembongkaran

bangunan bangsal

kerja setelah pekerjaan selesai pemanfaatannya akan ditentukan

oleh Proyek dan selama masih dalam periode kontrak(termasuk
periode pemeliharaan) biaya pembongkaran menjadi tanggung
jawab Kontraktor.
d) Susunan personil lapangan
1. Kontraktor/pelaksana menetapkan seorang kususnya
dilapangan atau biasa disebut kapala pelaksana
2. Sarjana Teknik Sipil dan Arsitektur sebagai pelaksana
dengan pengalaman kerja lapangan minimal 5 (lima) tahun.
Jika UNDP membutuhkan Sarjana Teknik Mesin dan
Sarjana Tekin Elektro dengan pengalaman kerja 5 tahun,
Kontraktor harus menyediakan Staf ini
3. Selain pelaksanaan, Kontraktor diwajibkan pula
memberitahu secara tertulis kepada team Pengelola Teknis
Proyek dan Konsultan Pengawas tentang Susunan
Organisasi Lapangan lengkap dengan nama dan jabatannya
masing-masing.
4. Bila dikemudian hari menurut team Pengelola Teknis
Proyek (PTP) dan Konsultan Pengawas, Pelaksana kurang
mampu melaksanakan tugasnya, maka Kontraktor akan
diberitahu secara tertulis untuk mengganti pelaksananya.

19

5. Dalam waktu 7 (tujuh) hari setelah dikeluarkannya surat

pemberitahuan, Kontraktor sudah harus menunjuk
pelaksana baru atau ia sendiri sebagai penanggung
jawab perusahaan yang akan memimpin pelaksanaan.
e) Keamanan proyek
1. Kontraktor diwajibkan menjaga keamanan terhadap barangbarang milik Proyek, Konsultan Pengawas dan milik pihak
ketiga yang ada di lapangan baik terhadap pencurian maupun
pengrusakan.
2. Untuk maksud-maksud tersebut Kontraktor dianjurkan
untuk membuat pagar pengamanan.
3. Bila terjadi kehilangan atau pengrusakan barang-barang
atau pekerjaan, tetap menjadi tanggung jawab Kontraktor
dan tidak dapat diperhitungkan dalam biaya pekerjaan
tambah atau pengunduran waktu pelaksanaan.
4. Apabila terjadi kebakaran, Kontraktor bertanggung jawab
atas akibatnya, untuk itu Kontraktor harus menyediakan
alat-alat pemadam kebakaran yang siap pakai,
ditempatkan di tempat-tempat yang strategis dan mudah
dicapai.
f) Jaminan kesehatan dan keselamatan kerja
1. Sejumlah obat-obatan dan perlengkapan medis menurut
syarat-syarat Pertolongan Pertama Pada Kecelakaan (PPPK)
dalam keadaan siap pakai harus tetap tersedia di lapangan.
2. Bilamana terjadi musibah atau kecelakaan di lapangan
yang memerlukan perawatan serius, Pemborong harus
segera membawa korban ke rumah sakit terdekat dan
melaporkan kejadian tersebut pada Pemberi Tugas.
3. Kontraktor wajib menyediakan air minum yang
bersih dan cukup, serta memenuhi syarat-syarat
kesehatan bagi semua petugas/pekerja, baik yang berada
di bawah kekuasaannya maupun di bawah Pihak Ketiga dan
untuk tamu-tamu proyek yang meninjau lapangan pekerjaan.
20

4. Kontraktor wajib menyediakan air bersih, kamar mandi dan

WC yang layak bagi semua petugas dan pekerja lapangan.
5. Selain untuk penjaga keamanan, penginapan bagi pekerja
tidak diperkenankan berada di lapangan pekerjaan, kecuali
bagi para pekerja yang didatangkan dari luar daerah dengan
izin tertulis dari Perwakilan UNDP.
6. Segala hal yang menyangkut jaminan sosial keselamatan
para pekerja, wajib diberikan oleh para
Kontraktor/Pelaksana sesuai dengan peraturan dan
perundangan yang berlaku. Kontraktor/Pelaksana wajib
menyelenggarakan Program Jaminan Sosial Tenaga Kerja
(JAMSOSTEK) sesuai dengan Peraturan Pemerintah yang
berlaku.
g) Alat-alat pelaksanaan
Semua alat-alat untuk pelaksanaan pekerjaan baik berupa
alat-alat kecil maupun besar, harus disediakan oleh Kontraktor
dalam keadaan baik dan siap pakai, sebelum pekerjaan fisik
yang bersangkutan dimulai antara lain:
1. Mesin pengaduk beton dan mesin penggetar
2. Mesin pemadat/compactor
3. Alat merger, alat ukur listrik dan alat ukur air pada saat
diperlukan
4. Perlengkapan penerangan untuk keamanan dan kerja lembur.
5. Peralatan lainnya yang nyata-nyata diperlukan dalam
pelaksanaan pekerjaan
h) Tempat tinggal kontraktor dan pelaksana
1. Untuk kemungkinan diperlukannya kerja di luar jam kerja
apabila terjadi hal-hal mendesak, Kontraktor dan Pelaksana
wajib memberitahukan secara tertulis alamat dan nomor
telepon yang mudah dihubungi.
2. Alamat Kontraktor dan Pelaksana diharapkan tidak sering
21

berubah-rubah selama pelaksanaan pekerjaan. Bila terjadi

perubahan alamat, Kontraktor dan Pelaksana wajib
memberitahukan secara tertulis.
b. Spesifikasi umum dan teknis
1. Spesisifikasi umum
Uraikan pekerjaan meliputi :
a.
b.
c.
d.

Nama pekerjaan
Lingkup pekerjaan
Sarana kerja
Cara pelaksanaan

e. Jenis dan mutu bahan

2. Spesifikasi teknis
Pekerjaan ini meliputi penyediaan, pendayagunaan
tenaga kerja, bahan-bahan, peralatan dan alat-alat bantunya
yang dibutuhkan dalam melaksanakan pembangunan pada proyek ini.
Bagian ini meliputi pembersihan lokasi, pemasangan bowplank,
pembuatan Direksi Keet dan Gudang Material, penyediaan air
kerja dan penerangan kerja, serta mobilisasi dan demobilisasi.
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
h.
i.
j.
k.
l.

Pembuatan nama papan proyek

Pembongkaran konstruksi lama dan pembersihan lokasi
Pengukuran
Sarana air kerja dan penerangan
Pembuatan los kerja dan bangunan istirahat
Keamanan proyek
Kantor dan gudang pemborong
Penyediaan fasilitas proyek
Pemadam kebakaran
Jalan masuk dan jalan sementara
Keselamatan kerja
Izin-izin.

22