BAB I

PENDAHULUAN
1.1 Latar belakang
Perkembangan usaha bisnis properti dirasa sangatlah berpotensi
dewasa ini. Properti merupakan sesuatu yang memiliki nilai tertentu, yang
dapat digunakan sebagai investasi dimasa yang akan datang. Umumnya
obyek properti yang dinilai adalah tanah dan atau bangunan. Bagi
beberapa orang, tanah dan bangunan tidak dinilai sebagai suatu investasi
tetapi

dimanfaatkan sendiri untuk selamanya. Namun, bagi beberapa

kalangan membeli tanah kosong

diatasnya

merupakan

investasi

hingga mengembangkan bangunan

untuk

menghasilkan

keuntungan.

Pandangan ini semakin berkembang dengan adanya fenomena nilai

tanah/bangunan yang semakin meningkat seiring dengan perkembangan
ekonomi suatu wilayah atau kawasan dimana tanah/ bangunan tersebut
berada contohnya tanah yang berada di pusat kota, akan memiliki nilai
tinggi dibandingkan dengan tanah yang berada di pinggiran kota.
Keadaan seperti ini, mendorong munculnya para pengembang (developer)
di sektor properti. Munculnya para pengembang yang akan memulai
usahanya di bidang tersebut tentulah harus memperhatikan prosedur dan
strategi marketing guna pembentukan sebuah CV yang bergerak di
bidang properti.
1.2 Rumusan Masalah
Adapun rumusan masalah yakni sebagai berikut:
Bagaimana dasar-dasar pembentukan suatu CV / konsultan di bidang
arsitektur?
1.3 Manfaat
Manfaat dari makalah ini adalah sebagai berikut:
Mengetahui dasar-dasar pembentukan suatu CV / konsultan di bidang
arsitektur

BAB II
PEMBAHASAN
2.1

Memilih Jenis Badan Usaha

Konsultasi perencanaan arsitektur, menurut Pasal 1 angka 1 dan

angka 2 jo. Pasal 6 UU No. 18 Tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi
(UU Jasa

Konstruksi),

Konstruksi.

Menurut

termasuk

Pasal

dalam
UU Jasa

lingkup

pengertian

Konstruksi,

Jasa

perusahaan

perseorangan boleh melakukan usaha jasa kontruksi, tetapi hanya untuk

pekerjaan konstruksi dengan risiko kecil, berteknologi sederhana dan
berbiaya kecil. Bunyi Pasal 5 UU Jasa Konstruksi selengkapnya adalah
sebagai berikut:
(1) Usaha jasa konstruksi dapat berbentuk orang perseorangan
atau badan usaha.
(2) Bentuk usaha yang dilakukan oleh orang perseorangan
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) selaku pelaksana.
konstruksi

hanya

konstruksi

yang

dapat
berisiko

melaksanakan
kecil,

yang

pekerjaan
berteknologi

sederhana, dan yang berbiaya kecil.

(3) Bentuk usaha yang dilakukan oleh orang perseorangan
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) selaku perencana
konstruksi

atau

pengawas

konstruksi

hanya

dapat

melaksanakan pekerjaan yang sesuai dengan bidang

keahliannya.

(4) Pekerjaan konstruksi yang berisiko besar dan/atau yang

berteknologi tinggi dan/atau yang berbiaya besar hanya
dapat dilakukan oleh badan usaha yang berbentuk
perseroan terbatas atau badan usaha asing yang
dipersamakan.
Di Indonesia terdapat beberapa jenis badan hukum perusahaan yang dapat digunakan
misalnya perorangan yang bersifat professional misal arsitek, CV untuk perusahaan yang
tidak memisahkan asset pribadi dengan asset perusahaan sehingga hutang CV merupakan
hutang pribadi, atau PT yang berdiri sendiri diluar pribadi untuk PT ini dapat digunakan
untuk konsultan arsitektur atau kontraktor dengan skala besar karena pola pikir masyarakat
Indonesia cenderung menganggap PT sebagai perusahaan besar dengan managemen
komplek, padahal banyak juga PT yang dikelola oleh perorangan. Beberapa bentukbentuk Badan Usaha :
Perusahaan Perseorangan (Proprietorship)
Perusahaan Kemitraan / Partnership (Firma, CV)
Korporasi / corporation
1. Perusahaan Perseorangan adalah bisnis yang dimiliki oleh seorang
Pemilik.
Keuntungan

Perusahaan

Perseorangan :
Semua laba hanya

pengusaha
Pengendalian seutuhnya
Organisasi sederhana
Pajak rendah

Kerugian

Perusahaan

Perseorangan :
untuk

Bertanggung

jawab

atas

semua kerugian
Dana terbatas
Ketrampilan terbatas
Tanggung jawab tidak terbatas

2. Perusahaan Kemitraan/Partnership
3. Keuntungan :

4. Kerugian :

Dana tambahan
Kerugian

bersama
Lebih ada spesialisasi

ditanggung

Berbagi pengendalian
Tanggung
jawab

terbatas
Berbagi laba

Akses terhadap modal

Transfer kepemilikan

5. Korporasi

6. Keuntungan :
Tanggung jawab terbatas

tidak

7.
8.
9. Kerugian :
Biaya keorganisasian tinggi

Transparansi public
Masalah keagenan
Pajak tinggi
Perbandingan Bentuk Bisnis

10. 2.1.1 Pendirian suatu CV

11.

Suatu CV dapat didirikan dengan syarat dan prosedur yang lebih mudah

dibandingkan dengan mendirikan suatu PT, pendirian suatu CV mensyaratkan pendirian

minimal oleh 2 orang, dengan menggunakan akta Notaris yang berbahasa Indonesia.
Walaupun dewasa ini pendirian CV mengharuskan adanya akta notaries, namun dalam Kitab
Undang-Undang Hukum Dagang dinyatakan bahwa pendirian CV tidak mutlak harus dengan
akta Notaris.
12.

Hal yang perlu dipersiapkan dalam mendirikan suatu CV adalah harus

melakukan Pembuatan nama CV, (singkat, mudah diingat dan dapat mewakili bidang usaha);
Penentuan jumlah modal usaha CV; Pembuatan susunan Direksi dan Komisaris CV;
Penentuan kedudukan/domisili, lingkup lokasi usaha dan bidang usaha CV.
13.

Pada saat para pihak sudah sepakat untuk mendirikan CV, maka dapat

mendatangi kantor Notaris dengan membawa identitas diri (KTP). Sebagai pendirian CV,
tidak diperukan adanya pengecekan nama CV terlebih dahulu. Sehingga
proses akan lebih cepat dan mudah dibandingkan dengan pendirian PT.
Namun demikian, dengan tidak didahuluinya dengan pengecekan nama
CV, menyebabkan nama CV sering sama antara satu dengan yang
lainnya.
Pada

waktu

pendirian

CV,

sebelum

datang

ke

Notaris

haruslah

mempersiapkan adanya :
1. Calon nama yang akan digunakan oleh CV tersebut
2. Tempat kedudukan dari CV
3. Pihak yang akan bertindak selaku Persero aktif, dan pihak yang
akan bertindak selaku persero diam.

4. Maksud dan tujuan yang spesifik dari CV tersebut (walaupun

tentu saja dapat mencantumkan maksud dan tujuan yang
seluas-luasnya).
14.

Untuk menyatakan telah berdirinya suatu CV pada dasarnya

cukup hanya dengan akta Notaris, namun untuk memperkokoh posisi CV

tersebut sebaiknya CV tersebut didaftarkan pada Pengadilan Negeri
setempat dengan membawa kelengkapan berupa Surat Keterangan
Domisili Perusahaan (SKDP) dan NPWP atas nama CV yang bersangkutan.
Dokumen- dokumen yang akan didapatkan setelah mendatangi notaris
adalah sebagai berikut

Akta notaries
Surat Keterangan Domisili

Perusahaan
NPWP ( Nomor Pokok Wajib
Pajak)

Pengesahan Pengadilan
SIUP ( Surat Izin Usaha
Perdagangan)

TDP ( Tanda Daftar Perusahaan)

15. Kecukupan SKDP, NPWP dan pendaftaran pengadilan tergantung pada kebutuhannya.
Dalam menjalankan suatu usaha yang tidak memerlukan tender pada instansi
pemerintahan, dan hanya digunakan sebagai wadah berusaha, maka dengan suratsurat tersebut saja sudah cukup untuk pendirian suatu CV.
16. Pengurusan izin-izin tersebut dapat dilakukan bersamaan sebagai satu rangkaian
dengan pendirian CV dimaksud, dengan melampirkan berkas tambahan berupa:
1. Copy kartu keluarga Persero Pengurus (Direktur) CV
2. Copy NPWP Persero Pengurus (Direktur) CV
3. Copy bukti pemilikan atau penggunaan tempat usaha, dimana:
a. apabila milik sendiri, harus dibuktikan dengan copy sertifikat dan copy bukti
pelunasan PBB tahun terakhir
b. apabila sewa kepada orang lain, maka harus dibuktikan dengan adanya
perjanjian sewa menyewa, yang dilengkapi dengan pembayaran pajak sewa
(Pph) oleh pemilik tempat.
17.
18.

2.2 Izin gagguan (HO)

HO adalah singkatan dari 'Hinder Ordonantie.' Yaitu pemberian

izin keberadaan tempat usaha/kegiatan kepada pribadi atau badan hukum

yang menjalankan suatu bidang usaha yang berpotensi menimbulkan
bahaya, kerugian dan gangguan masyarakat serta kelestarian lingkungan
hidup. Bahwa kegiatan usaha tersebut telah layak untuk beroperasi baik
secara aspek lingkungan, ekonomi serta sosial kemasyarakatan. Dasar
hukum izin HO adalah Undang-Undang Republik Indonesia Nomor
28 Tahun 2009 Tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. Selain
itu, masih ada Peraturan Daerah Kabupaten/Kota yang mengatur secara
rinci tentang Retribusi Izin Gangguan.
19.

Secara matematis, besar retribusi adalah luas ruang usaha

dikali indeks lokasi dikali indeks gangguan dikali retribusi per meter.
Indeks lokasi masih dibagi lagi. Jalan negara- indeks lokasinya 5; jalan
provinsi, 4; jalan kabupaten, 3, jalan desa, 2. Untuk intensitas gangguan
yang tinggi dikenakan indeks gangguan 5; sedang, 4; kecil, 2.

Hasil

perkalian antara luas tempat usaha, indeks lokasi dan indeks gangguan
dan tarif per meter- itulah total retribusi yang harus dibayarkan kepada
pemerintah daerah.
20.

Tujuan

dari

retribusi

HO

merupakan

pembayaran

atas

pemberian izin tempat usaha sebagai pribadi atau badan dilokasi tertentu
yang menimbulkan bahaya, kerugian dan gangguan.
dimaksudkan

untuk

pembinaan,

pengaturan,

Hal tersebut

pengendalian

dan

pengawasan atas kegiatan pemanfaatan ruang, penggunaan sumber daya

alam, barang, prasarana sarana atau fasilitas tertentu guna melindungi
kepentingan umum dan menjaga kelestarian lingkungan.
21.

Dalam menjalankan perusahaan, pengusaha/pemilik/pengurus wajib menaati

syarat-syarat yang terdapat dalam HO seperti: keamanan, kesehatan, ketertiban dan syaratsyarat lain.
22.

2.3 Strategi Pemasaran

23.
arah

Marketing atau pemasaran adalah kegiatan yang memberikan

kepada

seluruh

aktivitas

bisnis/niaga

yang

meliputi

bauran

pemasaran di mana produk (barang, jasa, dan ide) yang dipasarkan

merupakan perwujudan dari konsep yang telah mengalami proses
pengembangan uji coba dan produksi yang ditujukan kepada pemakai
akhir (www.wikipedia.com).
24.

Strategi pemasaran dapat diartikan sebagai landasan yang

direncanakan secara sistematis untuk mencapai tujuan perusahaan.

Kartajaya (2004) menjelaskan bahwa terdapat sembilan elemen
dalam

marketing

segmentation,

yaitu

targeting,

brand,
marketing,

differentiation,
mix

selling,

positioning,
service

dan

process.
25.
26.

2.3.1 Branding

27.

Kartajaya (2004) berpendapat bahwa merek (Brand) tidak

sekedar sebuah nama, namun merupakan indicator value yang akan

ditawarkan kepada pelanggan. Merek merupakan aset yang menciptakan

value bagi pelanggan dengan memperkuat kepuasan dan loyalitasnya,

dan merek

menjadi alat ukur bagi kualitas

Suatu brand yang kuat akan dapat

value yang ditawarkan.

mematahkan hukum suply dan

demand sehingga berapapun harga yang ditawarkan tetap akan diminati

oleh konsumen. Kotler (2004) menyatakan bahwa:

Brand dikembangkan tidak hanya melalui iklan yang tak terhitung

jumlahnya di media massa atau dengan konfigurasi product, price,
place dan promotion, namun lebih penting lagi bahwa

sebuah

brand dikembangkan melalui penerapan Strategy, Tactic dan Value

yang tepat, melalui kreatifitas dalam menentukan segmentasi dan
targeting;

pilihan

diferensiasi yang
strategi

positioning

yang

tepat;

pengembangan

kuat yang didukung oleh marketing mix dan

selling yang sesuai; dan pengembangan service dan

process yang solid.

Brand tidak sekedar sebuah nama dan bukan pula sekedar sebuah
logo atau simbol. Brand adalah payung yang merepresentasikan
produk atau layanan, dan merupakan cerminan value yang
diberikan kepada pelanggan.

Brand disebut sebagai

value indicator sebuah perusahaan atau

produk. Value didefinisikan sebagai total get dibagi dengan total

give.

Pada hakekatnya, ada dua komponen total get, yaitu Functional

Benefitdan Emotional Benefit.

Total give terdiri atas dua komponen, yaitu

Price dan Other

Expenses.

Functional Benefit adalah benefit yang didasarkan pada atribut

produk yang memberikan manfaat fungsional kepada pelanggan.

Emotional Benefit adalah benefit yang didasarkan pada atribut

produk yang memberikan manfaat emosional kepada pelanggan.

Price merupakan cost yang dibayarkan oleh pelanggan untuk

mendapatkan suatu produk atau jasa.

Other

Expenses

adalah

cost

bagi

pelanggan

pada

saat

mengkonsumsi suatu produk atau jasa. Kekuatan suatu brand akan

ditentukan oleh :
o Functional dan Emotional Benefit yang tinggi
o Price dan Other Expenses yang rendah.

Brand merupakan ekuitas perusahaan yang menambah value bagi

produk dan jasa yang ditawarkan.

Brand merupakan aset yang menciptakan value bagi konsumen

dengan memperkuat kepuasan dan pengakuan kualitas

28.
29.

2.3.2 Positioning

30.

Kartajaya (2004) mendefinisikan positioning sebagai berikut :

Positioning upaya mengarahkan pelanggan secara kredibel.

Positioning adalah upaya untuk membangun dan mendapatkan

kepercayaan pelanggan.

Positioning adalah strategi yang akan menjadi penentu bagi

eksistensi

sebuah

merek,

produk

dan

perusahaan

di

benak

pelanggan.

Positioning

menjadi

acuan

bagi

penyusunan

diferensiasi

dan

menjadi landasan dalam membangun ekuitas merek.

Positioning

adalah

salah

satu

elemen

inti

dari

pemasaran.

Positioning ini ditetapkan untuk membedakan suatu produk dengan

perusahaan lain atau produk pesaing.
31.
32.
33.

2.3.3 Diferensiasi

34.

Menurut Kartajaya (2004) diferensiasi merupakan upaya

sebuah merek atau perusahaan untuk menciptakan perbedaan di

antara para pesaing dalam rangka memberi value terbaik kepada
pelanggan. Perusahaan yang memiliki diferensiasi yang kukuh
dipastikan akan memiliki kinerja di atas rata-rata (above-average
performer ) dalam industrinya.

35.
36.
37.
38.
39.
40.
41.
42.
43.
44.
45.
46.
47.
48.
49.
50.
51.
52.
53.
54.
55.
56.

3.1 Kesimpulan

BAB III
PENUTUP

57.

Pembentukan badan usaha (CV) dalam perkembangan usaha

bisnis properti memiliki dasar-dasar strategi maupun dari segi

pendaftaran secara administratif guna pembentukan suatu CV itu
sendiri. Penentuan nama (branding dan logo),kedudukan CV,
segmen pemasaran,domisili CV merupakan keperluan yang harus
dimiliki untuk sebuah CV berjalan dan mencapai tujuan dan target
pembentukan CV tersebut.
58.
59.
60.
61.
62.
63.
64.
65.
66.
67.
68.
69.
70.
71.
72.
73.
74.

DAFTAR PUSTAKA

75.
Kartajaya,Hermawan. 2004. Positioning, Diferensiasi, dan Brand.
Jakarta: PT. Gramedia Pustaka Utama

76.

Purba,Orinton.2005. Panduan Praktis Mendirikan Berbagai Badan

Usaha. Jakarta: Raih asa sukses