Anda di halaman 1dari 8

Bagaimana Cara Mensertifikatkan Tanah

Girik?
By Irma Devita on Nov 28, 2007 in pertanahan
Sebelum kita membahas mengenai tata cara pensertifikatan tanah girik, saya merasa
perlu untuk menjelaskan, apa itu tanah girik. Tanah girik adalah istilah populer dari
tanah adat atau tanah-tanah lain yang belum di konversi menjadi salah satu tanah hak
tertentu (Hak milik, hak guna bangunan, hak pakai, hak guna usaha) dan belum
didaftarkan atau di sertifikat kan pada Kantor Pertanahan setempat. Sebutannya bisa
bermacam2, antara lain: girik, petok D, rincik, ketitir, dll
Peralihan hak atas tanah girik tersebut biasanya dilakukan dari tangan ke tangan, dimana
semula bisa berbentuk tanah yang sangat luas, dan kemudian di bagi2 atau dipecah2
menjadi beberapa bidang tanah yang lebih kecil. Peralihan hak atas tanah girik tersebut
biasanya dilakukan di hadapan Lurah atau kepala desa. Namun demikian, banyak juga
yang hanya dilakukan berdasarkan kepercayaan dari para pihak saja, sehingga tidak ada
surat-surat apapun yang dapat digunakan untuk menelusui kepemilikannya.
Pensertifikatan tanah girik tersebut dalam istilah Hukum tanah disebut sebagai
Pendaftaran Tanah Pertama kali . Pendaftaran tanah untuk pertama kalinya untuk
TANAH GARAPAN, dalam prakteknya prosesnya dilakukan dengan cara sebagai
berikut:
1. Mendapatkan surat rekomendasi dari lurah/camat perihal tanah yang bersangkutan
2. Pembuatan surat tidak sengketa dari RT/RW/LURAH
3. Dilakukan tinjau lokasi dan pengukuran tanah oleh kantor pertanahan
4. Penerbitan Gambar Situasi baru
5. Pembayaran Bea Perolehan Hak Atas tanah dan bangunan sesuai dengan luas yang
tercantum dalam Gambar Situasi
6. Proses pertimbangan pada panitia A
7. Penerbitan SK Pemilikan tanah (SKPT)
8. Pembayaran Uang pemasukan ke negara (SPS)
9. Penerbitan Sertifikat tanah.

untuk proses pensertifikatan tanah tersebut hanya dapat dilakukan jika pada waktu
pengecekan di kantor kelurahan setempat dan kantor pertanahan terbukti bahwa tanah
tersebut memang belum pernah disertifikatkan dan selama proses tersebut tidak ada
pihak-pihak yang mengajukan keberatan (perihal pemilikan tanah tersebut). Apabila
syarat-syarat tersebut terpenuhi, maka proses pensertifikatan dapat ditempuh dalam
waktu sekitar 6 bulan sampai dengan 1 tahun.

JUAL BELI & BALIK NAMA SERTIFIKAT


oleh Irma Devita tanggal 27 Sep 2007 kategori Jual beli, pertanahan | 54 Comments
PROSEDUR, DATA YANG DIPERLUKAN dan SYARAT-SYARATNYA
Dalam melaksanakan pekerjaan saya sehari-hari, beberapa kali saya ditanya oleh klienklien yang awam, yang menyatakan bahwa mereka akan melakukan balik nama sertifikat
berdasarkan kwitansi lunas dari Penjual atas pembelian tanah dan/atau bangunan.
Beberapa orang menganggap hanya dengan menggunakan kwitansi lunas tersebut mereka
sudah dapat melakukan balik nama sertifikat tanah yang mereka beli.
Pada kenyataannya tidak semudah itu. Yang menjadi persoalan adalah jika si penjual
sudah tidak bisa ditemui lagi atau sudah meninggal dunia, maka pembeli tersebut akan
mengalami kesulitan dalam melakukan peralihan hak atas tanah dan bangunan dimaksud.
Pada prakteknya, untuk dapat melakukan balik nama (dalam hal ini peralihan hak) atas
tanah dan/atau bangunan, harus dilakukan dengan cara tertentu, yaitu jual beli, hibah,
tukar menukar, atau inbreng (pemasukan ke dalam suatu perusahaan). Pada kesempatan
ini akan saya bahas mengenai peralihan hak dengan cara jual beli.
Jual beli merupakan proses peralihan hak yang sudah ada sejak jaman dahulu, dan
biasanya diatur dalam hukum Adat, dengan prinsip: Terang dan Tunai. Terang artinya di
lakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang, dan Tunai artinya di bayarkan
secara tunai. Jadi, apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual
beli dimaksud. Dewasa ini, yang diberi wewenang untuk melaksanakan jual beli adalah
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang terdiri dari:
1.PPAT sementara > adalah Camat yang diangkat sebagai PPAT untuk daerah daerah
terpencil
2.PPAT > Notaris yang diangkat berdasarkan SK Kepala BPN untuk wilayah kerja
tertentu
Data-data apa saja yang harus dilengkapi untuk proses Jual Beli & balik nama tersebut?
Dalam transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan tersebut, biasanya PPAT yang
bersangkutan akan meminta data-data standar, yang meliputi:
I. Data tanah, meliputi:
a.asli PBB 5 tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran
(bukti bayarnya)
b.Asli sertifikat tanah (untuk pengecekan dan balik nama)
c.asli IMB (bila ada, dan untuk diserahkan pada Pembeli setelah
selesai proses AJB)
d.bukti pembayaran rekening listrik, telpon, air (bila ada)
e. Jika masih dibebani Hak Tanggungan (Hipotik), harus ada Surat
Roya dari Bank yang bersangkutan
Catatan: point a & b mutlak harus ada, tapi yang selanjutnya optional

II. Data Penjual & Pembeli (masing-masing) dengan kriteria


sebagai berikut:
a.Perorangan:
a.1. Copy KTP suami isteri
a.2. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
a.3. Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk
WNI keturunan)
b.Perusahaan:
b.1. Copy KTP Direksi & komisaris yang mewakili
b.2. Copy Anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya dari
Menteri kehakiman dan HAM RI
b.3. Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual atau Surat
Pernyataan Sebagian kecil asset
c.Dalam hal Suami/isteri atau kedua-duanya yang namanya
tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia, maka yang
melakukan jual beli tersebut adalah Ahli Warisnya. Jadi, datadata yang diperlukan adalah:
c.1. Surat Keterangan Waris
-Untuk pribumi: Surat Keterangan waris yang disaksikan dan
dibenarkan oleh Lurah yang dikuatkan oleh Camat
-Untuk WNI keturunan: Surat keterangan Waris dari Notaris
c.2. Copy KTP seluruh ahli waris
c.3. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
c.4. Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB, atau
Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada
salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris
(dalam hal tidak bisa hadir)
c.5. bukti pembayaran BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris), dimana
besarnya adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi
dengan Nilai tidak kena pajaknya.
Nilai tidak kena pajaknya tergantung dari lokasi tanah yang
bersangkutan.
Contoh Perhitungannya:
-NJOP Tanah sebesar Rp. 300juta, berlokasi di wilayah bekasi:
Nilai tidak kena pajaknya wilayah bekasi adalah sebesar Rp. 250jt. Jadi pajak yang harus
di bayar =
{(Rp. 300jt Rp. 250jt) X 5%} X 50%.
Jadi, apabila NJOP tanah tersebut di bawah Rp. 250jt, maka penerima waris tidak
dikenakan BPHTB Waris (Pajak Waris)
Sebelum dilaksanakan jual beli, harus dilakukan:
1. Pengecekan keaslian dan keabsahan sertifikat tanah pada kantor
pertanahan yang berwenang

2. Para pihak harus melunasi pajak jual beli atas tanah dan
bangunan tersebut.
Dimana penghitungan pajaknya adalah sebagai berikut:
-Pajak Penjual (Pph) = NJOP/harga jual X 5 %
-Pajak Pembeli (BPHTB) =
{NJOP/harga jual - nilai tidak kena pajak} X 5%

Biaya Notaris & Pajak Jual Beli Rumah Tanah


April 23, 2007 by catura
Daerah Tangerang
Pajak Penjual 5% x (Harga Jual - 60Juta) (Jika harga jual kurang dari 60juta, tidak kena
pajak)
Pajak Pembeli 5% x (Harga Jual - 30 Juta)
Biaya Notaris :

AJB Rp.750.000
Balik Nama Sertifikat Rp.750.000
Pengecekan Sertifikat Rp.200.000
Legalisir Pajak Rp.200.000
Salinan PBB Rp.250.000 (jika bukti pembayaran pajak 10 tahun terakhir tidak
ada)

Data berdasarkan November 2005.


Ada Pertanyaan Lebih lanjut Mengenai perpajakan dan pertanahan, silahkan buka
website berikut : www.notarisgracegiovani.com

Biaya Notaris u/ AJB

Jun 2, '08 3:16 AM


for everyone

Pajak Penjual 5% x (Harga Jual - 60Juta) (Jika harga jual kurang dari 60juta, tidak kena
pajak)
Pajak Pembeli 5% x (Harga Jual - 30 Juta)
Biaya Notaris :
AJB Rp.750.000
Balik Nama Sertifikat Rp.750.000

Pengecekan Sertifikat Rp.200.000


Legalisir Pajak Rp.200.000
Salinan PBB Rp.250.000 (jika bukti pembayaran pajak 10 tahun terakhir tidak
ada)

biaya notaris + bbn biasannya 1%-2% dari nilai transaksi/njop (mana yg paling tinggi).
perjanjian dibawah tangan sebaiknya dihindari karna akan ribet di penyetoran pajak
jual/pajak belinya. bpn tidak akan mau balik nama bila tidak ada akta AJB dan bukti
setor pajak jual/beli.

Biaya Administrasi Rumah


BIAYA-BIAYA
Biaya-biaya yang akan dikeluarkan selama pembelian rumah biasanya tidak jauh
dari biaya-biaya dibawah ini:
1. Biaya Pembuatan IMB
Untuk membuat IMB (Izin Mendirikan Bangunan) biasanya hanya memakan biaya
tak lebih dari 1 Juta bila kita urus sendiri sesuai jalurnya dan bersedia menuggu
sesuai waktu yang ditentukan ( biasanya 2-3 minggu). Namun apabila kita
menginginkan proses yang lebih cepat biasanya kita akan mendapatkan biaya
tambahan (kurang dari 2 minggu, tergantung biaya). Biasanya bagi yang akan
mengajukan kredit ke BANK akan meminta dipercepat dan pada biasanya para
petugas yang mengurus IMB ini juga mengetahui tujuan dipercepat ini, sehingga
mereka akan me mark-up harga mengingat tujuan pengajuan IMB ini adalah untuk
mendapatkan dana segar dari bank. Yah, begitulah sifat dan mental para aparat
kita walaupun tidak semuanya begitu.
IMB untuk tanah yang luasanya di bawah 250m2 (kalau ga salah) bisa dilakukan di
Kelurahan dimana tanah itu berada dan tidak perlu ke BPN (Badan Pertanahan
Nasional). Pengajuan IMB ada 3 jenis yaitu, IMB rumah baru, IMB renovasi dan IMB
Rumah Lama.
a.IMB rumah baru
Untuk mengajukan rumah baru seharusnya tidak memakan biaya besar
dan lebih cepat karena biasanya yang membangun (kontraktor) sudah memliki
gambar yang fix sehingga prosesnya lebih cepat. Untuk gambar juga harus
mengikuti ketentuan yang berlaku dimana luas dan letak tanah kosong harus
sesuai dengan aturan pemerintah. Biayanya sekitar 3,5 juta untuk proses 2
minggu. Bila kita membeli rumah yang baru di perumahan yang baru dibangun,
kita tidak perlu repot-repot membuat IMB, karena developer pasti sudah
memilki IMB untuk perumahan tersebut. Dan bila kita membeli di perumahan
dengan KPR bank., pihak bank tersebut yang akan berurusan dengan devloper
dan kita tinggal menuggu saja. Tapi bila kita membeli dari rumah seken, maka
kita harus mengurus IMBnya.

b. IMB Renovasi
IMB diajukan apabila akan dilakukan renovasi atau perombakan rumah
yang signifikan sehingga ukuran dan bentuk rumah juga berubah banyak.
Pengajuan ini juga cenderung cepat bila kita sudah memilki gambar denah
sebelum dan sesudah dirombak, serta ukuran yang baru tidak melebihi
ketentuan pemerintah yaitu luas tanah yang tersisa harus 40% dari luas total
tanah, serta letak tanah ruang tanah kosongnya harus berada di samping,
depan dan belakang rumah, sesuai ketentuan (bukan hanya berada di depan
saja). Apabila tidak sesuai dengan ketentuan, maka gambar akan dirubah atau
akau digunakan gambar palsu yang sudah dimanipulasi yang tentu saja ini akan
memakan biaya dan dan dana lebih. Jadi lebih baik tanyakan dulu ke bagian
IMB di kelurahan atau BPN agar well prepare. Biasanya biayanya sekitar 3,5
Juta untuk tanah yang tidak ada masalah. Yang dimaksud bermasalah adalah
apabila di renovasi mejadi sebuah rumah sedangkan denah adalah 2 kapling
biasanya akan dikenakan tambahan 500rb - 1 juta untuk merubah status tanah
2 kapling menjadi 1 kapling.
c. IMB rumah lama
IMB ini diajukan apabila kita membeli rumah seken yang belum memliki
IMB saat membangunnya (bahasa kasarnya adalah bangunan liar). Biaya yang
dikeluarkan akan lebih besar daripada IMB rumah baru dan renovasi karena
akan dikenakan denda dan dispensasi dari Pemda (Pemerintah daerah) yang
besarnya bisa lebih mahal 2-3 juta. Tergantung persentase dari NJOP. Biaya ini
belum termasuk biaya penggabungan 2 kapling atau lebih menjadi 1 kapling
apabila ternnyata bangunan berada diatas penggabungan kapling tsb. Biasanya
untuk pembuatan IMB+denda+despenasi+penggabungan tanah memkan biaya 78 juta.
Pengajuan ke-3 IMB diatas pada umumnya dilakukan karena alasan mengajukan
KPR dan Kredit ke BANK. Saran saya bila alasannya untuk mengajukan kredit KPR
lebih baik menggunakan IMB rumah baru saja walaupun sebenarnya rumah tsb
adalah rumah seken, jadi rumah lama yang ada sekarang dianggap rumah yang baru
di bangun. Karena bank juga tidak akan cross check apakah IMB tersebut untuk
rumah lama, renovasi atau rumah lama. IMB bagi BANK adalah syarat administrasi
dan tidak melihat jenis IMB tsb tetapi melihat dari ukuran rumah yang tertera
dengan ukuran rumah di dalam faktur pajak. Pada umumnya setiap rumah tidak
memiliki IMB yang sesuai dengan yang eksisting karena telah banyak perubahan
baik di dalam maupun diluar bangunan. IMB yang sesuai antara ukuran di IMB
dengan eksisting akan diminta utuk pengajuan kredit.
Sebagai tambahan, pada saat mengajukan IMB, ada beberapa syarat yang harus di
persiapkan yaitu :
fotocopy pemilik rumah/tanah, fotocopy KK pemilik tanah, Fotocopy sertifikat
tanah, dan berkas-berkas yang harus di tandatangin dengan materai sebanyak 7
buah. Agar kita tidak bolak-balik ke kelurahan/BPN, mintalah berkas-berkas yang
harus di isi dan ditandatangani sehingga kita datang ke kelurahan/BPN langsung
menyerahkan semua syarat tersebut.
2. Pajak Penjual dan Pajak Pembeli

Berhati hatilah dengan penjual rumah yang ingin menjual rumahnya dengan
harga bersih, karena kita harus tau dulu apakah harga besih adalah harga diluar
notaris dan pajak penjual atau tidak. Bila penjual minta bersih diluar biaya-biaya
lain. Bersiap-siaplah untuk merogoh tabungan lebih banyak. Rincian pajak adalah
sbb:
Pajak Penjual (PPH)
: 5% x harga (tanah+rumah) NJOP
Pajak Pembeli (BPHTB)
: 5% x harga (tanah+rumah 60 Juta)
Contoh : luas tanah 145 m2, harga tanah di NJOP adalah 1.300.000/m2, harga
bangunan di NJOP 500rb/m2. Sehingga pajak penjual = 5% x [145 x ( 1.300.000 +
500.000) ] = 13.050.000. Pajak pembeli = 5% x [[145 x ( 1.300.000 + 500.000) ]
60.000.000]] = 10.050.000. Sehingga apabila kita yang harus membayar pajak
pejual maka kita harus mengularkan dana untuk pajak jual beli adalah 23.100.000
diluar harga rumah.
3. Biaya notaris
Apabila biaya notaris yang akan ditunjuk bersama di tanggung oleh pembeli
maka bersiap-siap aja untuk mengeluarkan waktu dan tenaga yang lebih, karena
selain kita harus mencari-cari notaris PPAT yang murah dan benar (bila tidak
melalui KPR Bank) kita juga harus ngotot-ngototan menawar harga ke notarisnya.
Tapi bila kita melalui KPR bank, kita akan mendapat notaris yang sudah memiliki
standar biaya dari BANK tsb. Untuk mendapatkan harga yang spesial dari notaris
BANK kita harus pandai-pandai meloby manager cabang bagian perkreditan tempat
kita mengajukan tsb. Akan lebih baik bila kita bisa meloby ke yang lebih
berwenang diatas manager tsb, sehingga kita akan mendapatkan potongan harga
khusus untuk notaris tsb.
Biaya-biaya yang akan kita keluarkan untuk notaris sbb:
Biaya cek sertifikat
: Rp.100.000
Biaya SK 59
: Rp.100.000
Biaya validasi pajak
: Rp.200.000
Biaya Akte Jual Beli (AJB)
: Rp.2.400.000
Biaya Balik Nama (BBN)
: Rp.750.000
SKHMT
: Rp.250.000
APHT
: Rp.1.200.000
Total
: Rp.5.000.000
Cek sertifikat diperlukan untuk memastikan apakah sertifikat tersebut asli atau
palsu, Validasi pajak juga perlu untuk memastikan apakah pajak sudah
dibayar/belum atau bukti pembayaran ternyata palsu, biaya akte jual beli
merupakan biaya perngurusan segala berkas-berkas sampai selesai dan kita hanya
menandatangani bersama si penjual semua berkas-berkas dan pernjanjian jual
beli, biaya balik nama adalah biaya pengurusan balik nama semua sertifikat dari
penjual ke pembeli.
4. Biaya Bank
Bila mengajukan kredit melalui bank kita akan dikenakan biaya administrasi
antara lain :
Biaya apraisal sebesar Rp.300.000 yaitu biaya administrasi untuk proses
pengajuan peminjaman kredit ke bank.
Biaya administrasi PSJT sebesar 0.5% dari sisa pokok kredit kita. Biaya ini akan
di bebankan ke kita bila kita kita akan melunasi KPR kurang dari 1 tahun. Tapi bila
lebih dari satu tahun kita tidak akan dikenakan biaya apapun.

Biaya asuransi, yaitu asuransi kebakaran dan asuransi jiwa. Pada umumnya akan
kita bayar lansum selama jangka waktu kredit yang disejui, dan bekisar antara 1.8
juta 2,4 juta.
Uang kita juga akan ditahan (dibekukan) di dalam tabungan kita sebesar 1 kali
angsuran perbulan kita. Jadi didalam tabungan kira akan mengendap dana minimal
1 kali angsuran yang tidak dapat kita tarik.
5. Biaya peningkatan HGB ke SHM
Bila sertifikat yang ada adalah HGB (Hak Guna Bangunan), maka pembeli dapat
meningkatkan sertifikat menjadi SHM (Sertifikat Hak Milik). Biayanya sbb:
Biaya pemasukan kas negara (2% x (NJOP tanah 60 Juta)
Misal harga NJOP tanah : Rp.1.300.000/m2 dan luas tanah adalah 145 m2. maka
NJOP tanah : 1.300.000x 145 = 188.500.000. jadi biaya pemasukan kas negara
untuk peningkatan SHM adalah : 2% x (188.500.000-60.000.00) = Rp. 2.570.000
Jasa notaris : Rp. 1.000.000- Rp.2.000.0000. Jadi total biaya peningkatan hak milik
antara Rp 3.570.000- Rp.4.570.000
6. Biaya Roya
Roya adalah proses pencoretan atau pengembalian hak serifikat yang awalnya
dimiliki oleh Bank kepada pemilik, karena sebelumnya sertifikat tersebut telah
dijaminkan ke Bank untuk kredit. Biasanya biaya Roya alan dikeluarkan apabila kita
membeli tanah yang sedang dijaminkan oleh si penjual (Seken). Dan seharusnya
biaya ini di tanggung oleh si penjual. Tapi apabila kita ingin proses dipercepat,
maka pengurusan roya dapat juga dilakukan oleh notaris sekaligus yang biayanya
bisa dibebankan kepada si penjual. Umumya biaya pengurusan roya yang
dilakuakan sendiri ke BPN adalah Rp.150.000 Rp 250.000 bila di urus sendiri. Tapi
bila melalui notaris kita akan dikenaka biaya 500.000.