Anda di halaman 1dari 22

PENATAAN LOKASI PASAR,

PERTOKOAN DAN TOKO MODERN


BERBASIS PADA MASYARAKAT
Oleh :

Cecep Sanjaya Herlambang,SE


Sekjen Asosiasi Praktisi & Konsultan Ritel
Indonesia

(APKRIND O)

Pentingnya Suatu Lokasi Bagi Usaha Ritel

Bagi Pengusaha Ritel, Lokasi adalah hal yang


utama (ada semboyan bahwa yang menentukan
keberhasilan usaha ritel ini adalah nomor satu :
Lokasi, nomor dua : lokasi dan nomor tiga :
Lokasi )
Akan dipetakan tentang :
1) Evaluasi Potensi Pasar
2) Analisa Wilayah Perdagangan
3) Pemilihan Lokasi Khusus

EVALUASI POTENSI PASAR

Kondisi Ekonomi
Populasi Penduduk
Potensi Persaingan
Tingkat Pertumbuhan

KONDISI EKONOMI :

Faktor-faktor penting yang berpengaruh pada pemilihan


lokasi
1) Jumlah pendapatan dari para konsumen (calon)
2) Distribusi pendapatan diantara penduduk yang ada.
3) Sumber-sumber pendapatan di wilayah tersebut.
4) Biaya hidup
Jumlah tingkat pendapatan dibandingkan dengan angka
biaya hidup akan menunjukan apakah wilayah tersebut
kaya, miskin atau diantaranya.
Dengan mengetahui distribusi pendapatan diantara
penduduk, pengecer akan mengetahui suatu wilayah
terdiri dari keluarga-keluarga menengah seluruhnya, atau
sedikit yang berpengahsilan sangat tinggi dan sebagian
berpengahsilan menengah.:

POPULASI PENDUDUK :
Dalam melakukan segmentasi untuk melayani pasar
yang khusus maka pengetahuan ttg pola pendapatan,
usia, pendidikan serta status perkawinan sangat mutlak
sekali.
Tingkah laku penduduk seperti informasi kebiasaankebiasaan berbelanja ( dimana, kapan dan berapa
banyak yang dibeli) serta pola-pola pengeluaran
(berapa banyak uang yang mereka belanjakan untuk
setiap jenis barang) adalah sangat berharga sekali.
Faktor lain yang berpengaruh : pilihan-pilihan, seleraselera serta sikap terhadap tingkat kenyamanan dan
kemudahan akses terhadap lokasi yang harus dimiliki.

POTENSI PERSAINGAN:
Yang perlu diperhatikan dari para
pesaing adalah :
Selain lokasi yang mereka miliki,
ukuran besar kecil toko juga perlu
diwaspadai. Kekuatan dari pesaing
dapat dilihat dengan melakukan
observasi dan menghitung langsung
pengunjung yang datang ke tokotoko tsb pada waktu-waktu yang
berbeda dalam satu hari selama
beberapa hari.

Faktor untuk menguji tingkat persaingan di


suatu lokasi :
Jumlah toko-toko yang telah ada
(cenderung bertambah atau malah
berkurang)
Ukuran dari toko-toko tsb.
Tingkat pembukaan dari toko-toko
baru.
Kekuatan dan kelemahan dari semua
toko
Trend jangka pendek dan jangka
panjang
Tingkat kejenuhan

TINGKAT KEJENUHAN DI AREAL


PERDAGANGAN DIBAGI ATAS :
Understored trading area : suatu lokasi yang
jumlah tokonya terlalu sedikit di dalam menjual
barang-barang dan jasa yang dapat memenuhi
kebutuhan penduduknya.
Overstored trading area : suatu lokasi yang
memiliki begitu banyak toko yang menjual
barang-barang dan jasa sehingga beberapa toko
tidak mampu memdapat keuntungan yang
memadai.
Saturated trading area : memiliki jumlah tokotoko yang layak untuk memuaskan penduduk
untuk barang-barang dan jasa, dimana para
peritel juga mendapatkan keuntungan yang
layak.

TINGKAT PERTUMBUHAN
Stabilitas usaha jangka panjang
adalah hal yang utama dalam
menentukan lokasi suatu areal
toko. Stabilitas dari perubahan
populasi penduduk, pertumbuhan
industri dan total volume
penjualan Wholesale dan
pengecer merupakan indikator
yang baik terhadap pertumbuhan.

ANALISA WILAYAH
PERDAGANGAN
Jenis produk yang
dijual.
Harga yang
ditawarkan
Mobilitas konsumen
Karakteristik
Penduduk
Persaingan
Kendala-kendala fisik
Tingkat Pertumbuhan

BENTUK DAN UKURAN AREA


PERDAGANGAN :

Setiap area perdagangan terdiri


dari tiga bagian :
1. Area Perdagangan
Utama
2. Area Perdagangan
Sekunder
3. Area Perdagangan
Pinggiran

AREA PERDAGANGAN UTAMA


Mencakup 50 % sampai dengan 80 % pelanggan.
Ini adalah areal perdagangan dimana toko-toko
berada paling dekat dengan para pelanggan dan
memiliki kepadatan pelanggan yang tertinggi dan
juga penjualan perkapita yang tertinggi.
Di areal ini terdapat tumpang tindih dengan areal
perdagangan yang lain.

AREA PERDAGANGAN SEKUNDER


Mencakup 15 % s/d 25 % pelanggan.
Ia berada di luar areal perdagangan utama
dan para pelanggannya lebih tersebar.

AREA PERDAGANGAN PINGGIRAN


Mencakup pelanggan yang tersisa, dan
mereka lebih tersebar jauh.

Faktor yang mempengaruhi bentuk dan luas


areal perdagangan :
1.
2.
3.
4.
5.
6.

Tipe toko
Ukuran toko
Lokasi para pesaing
Pola tempat hunian penduduk
Lama perjalanan menuju lokasi
Hambatan lalu lintas

HUBUNGAN ANTARA UKURAN TOKO


DENGAN AREAL PERDAGANGAN

Apabila suatu toko / pusat perbelanjaan


bertambah luasnya maka besarnya areal
perdagangannya bertambah pula.
Hubungan ini terjadi sebab ukuran dari
suatu toko biasanya menggambarkan
kelengkapan barang dan jasa yang
ditawarkan kepada pelanggannya.

MENGUKUR SUATU AREAL


PERDAGANGAN :
Frekuensi Kunjungan dari penduduk dari
lokasi yang bervariasi yang berbelanja ke
toko tertentu.
Rata-rata pembelian pada suatu toko dari
penduduk yang berasal dari lokasi geografis
tertentu.
Pelanggan-pelanggan tertentu di suatu toko
tertentu.
Jumlah pengunjung yang masuk ke dalam
toko dan berapa banyak yang berbelanja.
Catatan alamat para pelanggan dari mana
dia berasal dsb.

TERMINOLOGI BAHASAN
TOKO adalah sarana/tempat usaha untuk melakukan
penjualan barang secara eceran maupun sub grosiran
langsung kepada konsumen akhir.(Bab I Ketentuan
Umum Pasal 1 point 9 PERDA DKI Nomor 2 Tahuin 2002
tentang Perpasaran Swasta Di Propinsi Daerah Khusus
Ibukota Jakarta)
PASAR adalah sarana/tempat usaha untuk melakukan
transaksi jual beli umum milik swasta dan atau
Pemerintah daerah, tempat pedagang secara teratur
dan langsung memperdagangkan barang dan jasa. .(Bab
I Ketentuan Umum Pasal 1 point 13 PERDA DKI Nomor 2
Tahuin 2002 tentang Perpasaran Swasta Di Propinsi
Daerah Khusus Ibukota Jakarta)

TERMINOLOGI BAHASAN
(Lanjutan)
TOKO MODERN adalah toko yang kegiatan usahanya
menjual berbagai jenis barang secara eceran atau
secara perkulakan (glosir) dengan menggunakan
manajemen modern yang didukung teknologi
modern,menggunakan kenyamanan pelayanan
berbelanja dan bermodal relatif kuat seperti
Departement Store (Toko Serba Ada),Supermarket
(Pasar Swalayan), Hypermarket (Pasar Serba Ada) dan
sejenisnya. (Bab I Ketentuan Umum Pasal 1 point 2
Draf Keputusan Presiden Republik Indonesia Tahun
2002 Tentang PENATAAN DAN PEMBINAAN PASAR
MODERN DAN TOKO MODERN)

KLASIFIKASI PERDAGANGAN
ECERAN (RETAIL TRADING)
HYPERMARKET

CARREFOUR, GIANT

SUPERMARKET

HERO, MATAHARI, TOPS,


CLUB STORE dsb

DEPARTMENT STORE

MATAHARI, YOGYA dsb

MINIMARKET

ALFA MINI MART,


INDOMART, GOSMART
dsb

PASAR TRADISIONAL

PD. PASAR JAYA, PD


MAKASAR JAYA dsb

PERBANDINGAN HIPERMARKET
DENGAN WHOLESALE
UKURAN

MAKRO

CARREFOUR

LUAS LAHAN 4.000 s/d 6.600 > 5.000 M2


M2
BARANG
DAGANGAN

15.000 item

70.000 item
produk

TINGGI RAK
PAJANG

10 Meter

10 Meter

INVESTASI

Rp. 50 Miliar

> Rp. 50 Miliar

Usulan APRINDO kepada Pemerintah


ZONA

RADIUS
CAKUPAN

LUAS AREAL
ECERAN
SWALAYAN

0 10 Km

Hingga 2.500
M2

II

10 15 Km

Maksimum
5.000 M2

III

> 15 Km

> 5.000 M2
(Hypermarket)