Anda di halaman 1dari 4

Kapan kabupaten/kota dapat mulai mengelola PBB sektor perdesaan dan perkotaan (PBB-P2)?

Paling lambat tanggal 1 Januari 2014 PBB-P2 akan dikelola oleh kabupaten/kota dan dalam hal sebelum
tahun 2014 terdapat kabupaten/kota sudah siap untuk mengelola PBB-P2, yang dibuktikan dengan telah
disahkannya Perda, maka kabupaten/kota dimaksud dapat mengelola PBB-P2 mulai tahun tersebut.

1.
2.
3.
4.

Apa tujuan dari pengalihan PBB-P2 menjadi Pajak daerah sesuai UU Pajak Daerah dan
Retribusi Daerah (PDRD)?
Untuk meningkatkan local taxing power pada kabupaten/kota, seperti:
Memperluas objek pajak daerah dan retribusi daerah
Menambah jenis pajak daerah dan retribusi daerah (termasuk pengalihan PBB Perdesaan dan
Perkotaan dan BPHTB menjadi Pajak Daerah)
Memberikan diskresi penetapan tarif pajak kepada daerah
Menyerahkan fungsi pajak sebagai instrumen penganggaran dan pengaturan pada daerah
Terkait PBB-P2, kewenangan apa saja yang akan dialihkan oleh pemerintah pusat
kepada kabupaten/kota?
Pemerintah pusat akan mengalihkan semua kewenangan terkait pengelolaan PBB-P2 kepada
kabupaten/kota. Kewenangan tersebut antara lain: proses pendataan, penilaian, penetapan,
pengadministrasian, pemungutan/penagihan dan pelayanan.
Apakah sama antara subjek pajak PBB-P2 saat dikelola oleh pemerintah pusat (Ditjen Pajak)
dan saat dikelola oleh kabupaten/kota?
Subjek pajaknya sama, yaitu Orang atau Badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi,
dan/atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau memiliki, menguasai dan/atau memperoleh manfaat
atas bangunan. (Pasal 4 Ayat 1 UU PBB sama dengan Pasal 78 ayat (1) dan (2) UU PDRD)
Untuk objek pajak PBB-P2 sesuai UU PDRD apakah ada perbedaan dengan saat dikelola oleh
Pusat?
Objek PBB sesuai:
UU PBB : bumi dan/atau bangunan
UU PDRD : bumi dan/atau bangunan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha
perkebunan, perhutanan, dan pertambangan
Bagaimana dengan tarif PBB-nya?
Saat ini tarif PBB adalah tunggal, yaitu 0,5%. Ketika dikelola oleh pemda, maka tarifnya paling tinggi 0,3%
(sesuai dengan UU PDRD)

Selain tarif, perbedaan apa yang akan timbul ketika PBB-P2 dikelola oleh kabupaten/kota?
Saat PBB dikelola oleh pemda:
1.
NJKP (20% dan 40%) tidak dipergunakan/diberlakukan
2.
NJOPTKP ditetapkan paling rendah Rp10 juta, yang saat ini ditetapkan setinggi-tingginya Rp12 juta
(Rp24 juta mulai tahun 2012)
Bagaimana formula penghitungan besarnya PBB-P2?
UU PBB : Tarif x NJKP x (NJOP-NJOPTKP)

: 0,5% x 20% x (NJOP-NJOPTKP)

: 0,5% x 40% x (NJOP-NJOPTKP)


UU PDRD : Tarif x (NJOP-NJOPTKP)

: Maks. 0,3% x (NJOP-NJOPTKP)


Apa keuntungan bagi pemerintah kabupaten/kota dengan pengelolaan PBB-P2?
Penerimaan dari PBB 100% akan masuk ke pemerintah kabupaten/kota. Saat dikelola oleh Pemerintah
Pusat (DJP) pemerintah kabupaten/kota hanya mendapatkan bagian sebesar 64,8%.
Apakah ada ketentuan yang bisa dijadikan acuan oleh kabupaten/kota dalam
mempersiapkan pengelolaan PBB-P2?
Dalam mempersiapkan diri untuk mengelola PBB-P2, kabupaten/kota dapat berpedoman pada UndangUndang PDRD dan Peraturan Bersama Menteri Keuangan dan Menteri Dalam Negeri Nomor
213/PMK.07/2010 dan Nomor 58 Tahun 2010 tentang Tahapan Persiapan Pengalihan PBB Perdesaan dan
Perkotaan sebagai Pajak Daerah.
Selain itu Direktur Jenderal Pajak juga telah menerbitkan Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER61/PJ/2010 tentang Tata Cara Persiapan Pengalihan PBB Perdesaan dan Perkotaan sebagai Pajak Daerah

1.
2.
3.
4.
5.
6.

1.
2.
3.
4.
1.
2.
3.
4.
1.
2.
3.
4.

1.
2.
3.
4.
1.
2.
3.

Apa saja tugas dan tanggung jawab kabupaten/kota dalam rangka persiapan pengalihan PBBP2?
Pemda harus menyiapkan:
Perda, Perkepda, dan SOP
Sumber Daya Manusia
Struktur organisasi dan tata kerja
Sarana dan prasarana
Pembukaan rekening penerimaan
Kerja sama dengan pihak-pihak terkait (notaris/PPAT, BPN, dll)
Hal-hal apa saja yang bisa diadopsi oleh kabupaten/kota dari Pusat?
Banyak hal yang bisa diadopsi oleh pemda dari DJP, antara lain:
Tarif efektif, sistem administrasi PBB (pendataan, penilaian, penetapan, dll.)
Kebijakan/peraturan dan SOP pelayanan
Keahlian SDM (melalui pelatihan)
Sistem manajemen informasi objek pajak, dll.
Apa saja yang perlu diperhatikan oleh kabupaten/kota dalam mengelola PBB-P2?
Kebijakan NJOP agar memperhatikan konsistensi, kesinambungan dan keseimbangan antar wilayah
Kebijakan tarif PBB, agar tidak menimbulkan gejolak di masyarakat
Menjaga kualitas pelayanan kepada WP
Akurasi data subjek dan objek pajak dalam SPPT tetap terjaga
Peluang apa saja yang dapat diperoleh oleh kabupaten/kota dengan pengalihan PBB-P2 ini?
Penyeimbangan kepentingan budgeter dan reguler karena diskresi kebijakan ada di
kabupaten/kota.
Penggalian potensi penerimaan yang lebih optimal karena jaringan birokrasi yang lebih luas
Peningkatan kualitas pelayanan kepada WP
Peningkatan akuntabilitas penggunaan penerimaan PBB
Dalam setiap kegiatan pasti ada tantangan, dalam pengalihan PBB-P2 ini apa saja
tantangannya?
Tantangan dalam pengalihan PBB-P2, antara lain:
Kesiapan kabupaten/kota pada masa awal pengalihan yang belum optimal, sehingga dapat
berdampak pada penurunan pelayanan, penerimaan, dll.
Kesenjangan (disparitas) kebijakan PBB-P2 antar kabupaten/kota
Hilangnya potensi penerimaan bagi provinsi (16,2%) dan hilangnya potensi penerimaan insentif
PBB khususnya bagi kabupaten/kota yang potensi PBB-P2nya rendah
Beban biaya pemungutan PBB-P2 yang cukup besar
Apa yang menjadi tolak ukur keberhasilan pengalihan PBB-P2?
Proses pengalihan berjalan lancar dengan biaya yang minimal
Stabilitas penerimaan PBB-P2 tetap terjaga dengan tingkat deviasi yang dapat diterima
WP tidak merasakan adanya penurunan pelayanan

Harga Pasar Vs NJOP saat Membeli Rumah


Pada saat pulang kampung ke kota Pare, kampung bahasa Inggris, saya mengamati ternyata harga tanah
di kampung bahasa Inggris meroket dari tahun-tahun sebelumnya. Dan hal ini juga berdampak kepada
desa-desa di sekitar kampung bahasa Inggris, termasuk desa saya.
Dari fakta tersebut memunculkan rasa penasaran, berapa nilai nominal NJOP yang tertera di SPPT PBB nya
dan berapa harga pasar wajarnya, sehingga selisihnya akan menjadi nilai jual daerah tersebut.
Nah bagaimana perbandingan harga pasar tanah/rumah terhadap nilai nominal NJOP yang tertera di SPPT
PBB?
Apakah nilai yang tertera tersebut adalah harga pasaran yang berlaku?
Apabila harga pasaran ternyata lebih tinggi berapa persentase yang normal/bisa diterima?
NJOP adalah harga yang ditetapkan oleh pemerintah yang akan menjadi dasar perhitungan pajak
penjualan. Tinggi rendahnya nilai NJOP tergantung daerahnya masing-masing.
Jadi untuk daerah yang berkembang pesat maka biasanya NJOP menjadi lebih kecil dibanding harga pasar,
dengan persentase yang tidak menentu.
Penentuan harga jual tanah biasanya tergantung NJOP (nilai jual obyek pajak) yang tertera di Surat PBB
(Pajak Bumi dan Bangunan). Itu adalah harga yang diberikan oleh pemerintah sesuai dengan lokasi tanah.
Harga jual beli tanah biasanya di atas harga NJOP tersebut. Pada kenyataannya harga real yang ada di

pasaran bisa jauh lebih tinggi menurut nilai ekonomis tanah tersebut.
Investasi tanah jelas sangat menguntungkan, karena harga tanah kecil kemungkinan akan ada penurunan
harga.
Penurunan harga tanah bisa terjadi bisanya akibat tidak mendukungnya lingkungan tanah tersebut,
seperti daerah langganan banjir atau daerah rawan bencana lainnya.
Kemudian muncul pertanyaan, mengapa ada rumah yang dijual dibawah harga NJOP?
Ada beberapa kemungkinan:
1. Daerahnya yang sudah tidak layak huni lagi. Contohnya rumah-rumah di daerah banjir banyak yang
dijual jauh dibawah NJOP, tapi tetap aja tidak laku.
2. Yang bersangkutan sangat membutuhkan uang (BU). Nah yang ini yang paling banyak terjadi. kalau
rumahnya tidak laku-laku, maka dijual dengan harga dibawah NJOP. Menjual di bawah harga pasar sangat
dimungkinkan dalam transaksi apapun. Biasanya hal itu dilakukan oleh mereka yang sedang
membutuhkan dana tunai segera. Dalam kasus di atas, kemungkinan posisi tanahnya yang kurang
strategis mengakibatkan penjual yang sedang butuh dana segera menjualnya di bawah NJOP.
3. Rumah dengan sertifikat ganda (atau tanahnya dengan kepemilikan lebih dari 1 orang) atau dalam kata
lain masih dalam status sengketa. Kalau sudah begini bisa repot, mau dijual dengan harga dibawah NJOP
juga pasti tidak ada yang bakal mau.
kemungkinan lain adalah terjadi kesalahan di Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan (dahulu) atau
Dispenda Pemda (untuk saat ini) dalam menentukan besaran per meter tanahnya karena khusus daerah
tertentu harga NJOP nya lebih rendah dari harga transaksi atau pasarnya.
Jika kesalahan terjadi di Kantor Pelayanan PBB atau Dispenda Pemda maka ada di klasifikasi nilai tanah
atau bangunan, dimana NJOP diukur berdasarkan letak tanah dan jenis bangunan. Jika ini terjadi misalnya
kawasan A (Zona Transfer Nilai A) dulu berada di kisaran NJOP Rp100.000,- per m2 dan telah diturunkan
karena force majeur seperti apa yang dikatakan sebelumnya yaitu ada faktor lain-lain. Ini belum tentu
berpengaruh ke seluruh wilayah A. Jika faktor internal kemungkinan besar ada misalnya budaya timur
rumahnya angker atau lainnya. Jika faktor itu terjadi kemungkinan bisa dijual di bawah nilai NJOP.
NJOP dilihat dari letak lokasi tanah dan bangunan tersebut jadi walaupun ketika ada 2 rumah berjejeran
satu ditepi jalan dan satu dibelakangnya pasti NJOPnya beda. Tetapi lain halnya jika ada penurunan yang
asal-asalan oleh petugas pendata objek tersebut.
Caranya Menentukan Harga Rumah
Sebenarnya tidak ada ketentuan berapa haga pasar semua itu tergantung kondisi lingkungan. Terkadang
ketika ada sebuah rumah dijual dengan harga tidak wajar dan laku, akhirnya malah bikin kacau harga
pasaran.
Pada dasarnya untuk minimal harga, bisa lihat dari standar harga NJOP di SPPT PBB. Hal ini
untuk patokan yang diberikan oleh pemerintah terhadap sebuah tanah dan bangunan yang
berada di atasnya. NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak, belum tentu merupakan harga pasar yang
benar. Karena ada beberapa wilayah akibat perkembangan sektor pembangunan dan ekonomi
yang pesat akhirnya nilai jual melambung dari NJOP bisa jadi 2-3 X NJOP.
Tetapi ada beberapa penjual juga yang memang sengaja untuk amannya berpatokan pada NJOP. Dan ada
lagi jika penjual memang butuh dana cepat dan kilat biasanya dijual dibawah harga NJOP. Hal ini lebih
banyak terjadi di perdesaan yang belum mempunyai nilai ekonomis.
Untuk simulasinya kurang lebih seperti ini, untuk harga tanah berikut bangunan (2 komponen yang
dijadikan 1):
1. Harga Tanah Dijual = NJOP X Luas Tanah
Misalnya NJOP Rp1.000.000,-/m2 X 200 m2 = Rp200.000.000,- Harga pasar biasanya dijual diatas NJOP
mulai dari kenaikan Rp500.000,- s.d. Rp1.000.000,- (Normal) sampai 2-3 kali lipat NJOP tergantung lokasi
(strategis atau tidak) dan tergantung harga pasaran di daerah itu.
2. Harga Bangunan Dijual = NJOP Bangunan (prediksi perkiraan harga per meter bangunan bekas) X
Luas Bangunan.
Misal NJOP Bangunan Rp2.000.000,-/m2, tapi kita harus lihat kondisi bangunan baik atau tidak, baru atau
bekas, bagus atau reot, disini akan terlihat harga satuan per meter bangunan layak atau tidak. Kalau
bangunan baru di pinggiran Jakarta bisa di taksir sekitar (perkiraan saja) Rp2.000.000,- s.d.
Rp2.500.000,-/m2, asumsi dia membangun Rp3.000.000,- s.d. Rp4.000.000,-/m2 (tentunya ini harus dicek
spesifikasi finishing material yang dipakai). Kalau bangunannya sudah lama bisa ditaksir mulai dari kurang
dari NJOP, bahkan tidak dihargai sekalipun (kalau kurang layak pakai, perlu banyak renovasi sana sini)

sampai diatas NJOP lebih dikit, (setengahnya harga bangunan baru) misalnya Rp1.000.000,-/m2 s.d.
Rp1.500.000,-/m2 Misalkan luas bangunan 100m2 dengan kondisi layak pakai dengan prediksi
Rp1.000.000,-/m2, maka harga bangunan adalah Rp100.000.000,3. Maka total harga jual tanah berikut bangunan adalah Rp300.000.000,-. Harga Rp300.000.000,- adalah
harga yang dapat dirundingkan dengan penjual, apakah harga tersebut termasuk surat-surat dan pajak
atau tidak?
Kemudian kita juga diharuskan membayar biaya-biaya pada saat jual beli tanah/bangunan, klik disini.
Selain itu juga terkait dengan aspek perpajakannya pada saat transaksi jual beli tanah/bangunan, klik
disini.
Beberapa istilah-istilah yang harus dipahami pada saat transaksi jual beli tanah/bangunan bisa di klik
disini.
Kemudian kenapa ada yang jual tanah dengan harga yang tinggi di lokasi-lokasi tertentu?
Harga tanah menyesuaikan dengan lokasi sebagai contoh harga tanah di kawasan Senggigi Lombok, harga
tanah menghadap pantai bisa mencapai Rp30.000.000,-/m2 tetapi di belakang tanah tersebut yang tidak
memiliki pemandangan pantai walaupun lokasinya hanya bersebelahan harganya bisa lebih rendah.
Kemudian apabila di suatu tempat pernah terjadi bencana alam yang luar biasa, bisa sangat berpengaruh
terhadap harga tanah yang terkena bencana alam tersebut dan di sekitar lokasi bencana alam.
Sebagai contoh harga tanah di sekitar Gunung Merapi menjadi rendah setelah Gunung Merapi meletus,
tetapi tanah di luar jangkauan letusan Gunung Merapi menjadi tinggi pascaletusan, kenapa bisa terjadi?
Karena prinsip ekonomi berlaku disini, permintaan meningkat, harga juga meningkat. Sebagian korban
letusan Gunung Merapi memutuskan untuk pindah ke lokasi yang lebih aman, otomatis harga di tempat
yang lebih aman bisa dinaikkan oleh penjual karena permintaan meningkat. Pascaletusan Merapi,
perkembangan daerah Bantul dan Kulon Progo jauh lebih cepat karena saat letusan gunung Merapi daerah
tersebut tidak terkena dampak erupsi, sedangkan daerah dampak Gunung Merapi seperti Cangkringan
yang menjadi korban gempa perkembangannya melambat bahkan banyak orang yang tidak mau membeli
tanah di daerah tersebut walaupun harganya sudah diturunkan.

membayar pajak bumi dan bangunan atau SPPT PBB adalah kewajiban warga negara.
Kewajiban pemilik tanah dan bisa juga di bebankan pada orang atau badan yang sudah diberi
hak untuk menguasai tanah /rumah tsb. Tak peduli apakah rumah tsb di dapat secara beli cash
atau masih kredit. Karena SPPT PBB bukanlah tanda bukti kepemilikan. Melainkan kewajiban
pajak atas objek pajak yang kita miliki atau kita kuasai.