:
:
Magister
Option : Etablissements humains dans les milieux arides et semi -arides
Nedjai Fatiha
Soutenu publiquement le.
Prsident
Universit de Biskra
Rapporteur
Universit de Msila
Examinateur
Universit de Biskra
Examinateur
Universit de Batna
Remerciements
Je remercie :
Dieu tout puissant de mavoir donn le courage et la patience
Pour terminer ce modeste travail.
Mes remerciements les plus sincres mon encadreur monsieur le
professeur Khalfallah Boudjemaa davoir accept dencadrer ce
travail. Je le remercie pour sa comprhension, ses encouragements
Et ses orientations accords tout au long de ce travail. Quil trouve
ici lexpression de ma profonde gratitude.
Mes remerciements vont galement aux membres du jury, qui ont
accept et qui vont valuer la qualit de mon modeste travail.
Quils trouvent ici, en mon nom, ma reconnaissance la plus sincre.
Je remercie galement tous mes enseignants de la post-graduation.
Et enfin Je prsente mes vifs remerciements tous ceux et celles qui
mont aid de prs ou de loin llaboration de ce travail.
Ddicaces
Je ddie ce modeste travail :
A la mmoire de ceux que personne ne peut compenser les sacrifices
quils ont consentis pour mon bien tre : mon cher pre et mon mari.
Jadresse un grand merci ma famille qui a toujours t prsente
lorsque jen ai eu besoin, en
Particulier ma chre maman et mon fils ZINOU. Ce travail vous
doit beaucoup Quil soit pour
Vous le Tmoignage de ma reconnaissance et comprhension.
IV
4-La nature juridique des terrains dans la ville de Batna ......................................... 212
4.1-les terrains communaux ..................................................................................... 212
4.2-les terrains privs ............................................................................................... 212
4.3-les terrains de ltat ............................................................................................ 213
4.4-Les terrains militaires ......................................................................................... 213
5 Les disponibilits foncires dans la ville de Batna ............................................... 215
5.1-variante 01 : secteur urbanis ............................................................................. 215
5.2-variante 02 : secteur urbaniser........................................................................ 215
6- Lobstacle du foncier face aux instruments durbanisme .................................... 216
7- Les plans doccupation des sols (POS) de la ville de Batna ............................... 217
7.1-La concertation des plans doccupation des sols (POS) de la ville de Batna .... 225
7.2- Lobstacle des constructions illicites dans les plans doccupation des sols
(POS) de la ville de Batna ............................................................................... 225
7.3-le pole urbain de Hamla POS 1,2,3 et 4 comme solution face aux problme
du foncier priv .................................................................................................. 226
8-Les infractions aux rgles durbanisme et sanctions ............................................ 228
Conclusion ................................................................................................................ 229
CHAPITRE VI : APPROCHES PERTINENTES ET POSITIONNEMENT
EPISTEMOLOGIQUE.
Introduction ............................................................................................................. 234
1-les mthodes ......................................................................................................... 235
2-La mthode denqute .......................................................................................... 235
2.1-Enqute par questionnaire .................................................................................. 236
2.1.1-Dfinition du questionnaire ............................................................................. 236
2.1.2-La prparation du formulaire de question ...................................................... 237
2.1.3-Le questionnaire Auto Administr .................................................................. 237
2.1.4-La construction du formulaire de question ..................................................... 238
2.1.5-Lorigine des questions ................................................................................... 238
2.1.6-Les modles de questions utilises ................................................................. 238
2.1.7-La formulation des questions .......................................................................... 238
2.2-Lchantillonnage............................................................................................... 239
2.2-1-Dlimitation de la population ......................................................................... 239
2.3-Lentrevue de recherche ..................................................................................... 240
2.3.1-La construction de lentrevue de recherche .................................................... 241
2.4-Analyse et interprtation .................................................................................... 241
Conclusion ................................................................................................................ 242
VII
VIII
XI
XIII
XIV
CHAPITRE
INTRODUCTIF
Chapitre Introductif
INTRODUCTION
Linteraction qui existe entre lhomme et lespace sexprime tous les niveaux,
l o lhomme passe, il agit et ragit, il transforme lespace et le configure ses
convenances. Mais cette interaction est trs importante au niveau de la ville o se
concentrent de nombreux facteurs complmentaires et dautres conflictuels. Ce sont
aussi des tmoins importants du pass qui font le prsent, ils font aussi la richesse de
ceux qui en sont les dtenteurs.
Lurbanisation en Algrie est un Phnomne trs ancien par ses racines ; de la
civilisation numide, la civilisation romaine de laquelle subsiste de magnifiques
ruines (Timgad, Tipaza, Djemila), jusqu la civilisation islamique o on retrouve des
mdinas bien vivantes comme Constantine, Bejaia et Tlemcen. 1
En fait, lAlgrie sest confronte une forte croissance dmographique sans
avoir une croissance conomique adquate dune part. Dautre part, elle sest
confronte un dsquilibre conomique, dmographique et spatial.
LAlgrie tait un pays rural dont 70% de la population tait des ruraux. Aprs
lindpendance, soit prs de 40 ans la population urbaine prsente 58.3% du totale.
Cette forte urbanisation a t ralise par la forte croissance des villes et les mutations
urbaines des petits villages. Ce phnomne est d essentiellement aux flux migratoires
des campagnes vers les villes (exode rural) de diffrentes tailles.2
LAlgrie avait maintenu, pendant longtemps, un trs fort taux daccroissement
de population, croit naturel et exode rural et ne pouvait rpondre la forte demande de
logements, do la prolifration des bidonvilles qui exacerbent encore plus les
manques, les maux sociaux et les dysfonctionnements urbains. Dans ces situations
cest toujours dans lurgence que les choses se font , nous dit R.Castro.3
Depuis quelques dcennies, la population a doubl, tripl et les besoins se
sont accrus dautant. Plus que lhomme volue avec le temps et ses besoins voluent
galement, en matire de logement, de transports, dalimentation, de services ..., des
besoins nouveaux apparaissent. Le dveloppement au niveau de tous les secteurs na
pas suivi cette croissance urbaine.
Marc Cote, Choix despace choix de socit, in Repres : La ville et lurbanisation, ditions
Marinoor, p179.
2
RGPH 1998
3
Roland CASTRO Combats pour une ville visible, in villes en parallle n17-18, 1991.
1
Chapitre Introductif
Deux sicles avant, les espaces ruraux de lAlgrie qui abritaient 95% De la
population globale, accueillent aujourdhui (au 16 avril 2008) seulement 28,7%. Cest
pourquoi lavenir, on ne devra plus tolrer longtemps encore une croissance Urbaine
indfinie, pour les espaces fortement urbaniss.4
La dmographie urbaine a provoqu et a accru un dveloppement dmesur des
villes, ou lon constate que lespace na obit qua une seule logique celle de la
quantit (nombre), et la ngligence de toute la dimension qualitative.
Face cette urbanisation acclre et non contrle, les villes algriennes ont
subi de nouvelles formes dextensions volontaristes telles que les bidonvilles et
lhabitat prcaire, empitant les marges des villes ,formant ainsi des priphries
urbaines faites de bidonvilles et des cit de recasement. Cet talement trop important
rend son fonctionnement et sa gestion problmatiques.
Lurbanisme est devenu de nos jours, la base essentielle du dveloppement des
socits, une projection de lavenir et un dveloppement harmonieux et humain des
agglomrations et ce travers un ensemble de mesures techniques, administratives,
conomiques et sociales.
Ainsi lurbanisme serait, donc, travers lorganisation spatiale quil introduit, la
discipline dont lobjectif est la mise en ordre de la ville. Lurbanisme a t dfinit
comme tant lart de concevoir et raliser de faon volontariste le dveloppement
des villes, en tenant compte des facteurs gographiques, socio-conomiques,
esthtiques, institutionnels et culturels susceptible de le dterminer 5. Ainsi
Lurbanisme est la science (et lart) damnager les villes, son vaste programme
peut se rsumer en trois mots :-Assainir- Agrandir- Embellir. Auxquels il convient
dajouter dans le cas des villes anciennes historiques ou pittoresques :-sauvegarder et
mettre en valeur .6
Lurbanisme comme science damnagement (dorganisation et de ralisation)
des villes dpend de deux facteurs :
- Le facteur physique (gographique, climat, environnement.)
- Le facteur socioculturel et conomique.
Maouia .S dfinit Lurbanisme comme tant un exercice prospectif car il tente de
contrler la ralit complexe de la ville et de prvoir son volution grce la
(RGPH) du 16 avril 2008 publis au cours du mois de juin 2008, par lOffice National des
Statistiques in Site WEB : www.ons.dz
5 Brian , Loughlin , 1977, Alberto, 1984
6 Doubrre. J-C, cours durbanisme appliques, Ed. Eyrolles, 1979, paris, p15.
4
Chapitre Introductif
rglementation .7 Il sagit dune discipline dont lobjet dtude est la ville contenant
et contenu.
De nos jours, Les villes connaissent de nombreux problmes de fonctionnement
et desthtique, ce qui exige lintervention dacteurs dhorizons trs divers avec des
spcialits trs varies. Ces dernires doivent couvrir les aspects techniques,
conomiques, sociaux et esthtiques
Lexpansion urbaine trs rapide a entran la consommation dimportantes
surfaces de terrains urbanisables et agricoles et a permis aux agglomrations urbaines
de staler dmesurment, ce qui rend leur gestion trs difficile. Les conflits ne
manquent pas avec une population rsidente trs fortement agglomre ayant de
grandes exigences, cela met la ville en tat durgence ; la recherche dun moyen de
sortir du problme, sans vraiment chercher le rgler dfinitivement. Lexplosion
urbaine a produit des formes doccupation de lespace et de la construction qui altre
limage de la ville et lquilibre social outre la prolifration dun habitat prcaire, les
rgles de lurbanisme et de la construction sont transgresses portant prjudice au
cadre de vie et au cadre bti, la dgradation du bti et la qualit architecturale est
partout visible .8
Par ailleurs, le paysage de la ville fait essentiellement de cits dortoirs,
dhabitations prcaires, de bidonvilles, de lotissements inachevs, donne limpression
et laisse apparaitre une image sinistre, caractrisant une ville inacheve, et la
recherche dune identit. Le rsultat est que nos agglomrations urbaines, de par leurs
nombreux dysfonctionnement, offrent gnralement un cadre bti dans un espace
urbain, en plein dsordre que malheureusement, ni les instruments dordre juridique,
rglementaire et technique, et ni les actions de construction et damnagement nont
pu liminer cette dgradation du cadre bti.
Cette dernire est visible un peu partout dans nos villes avec de lurgent
provisoire qui engendre des espaces urbains en ternel chantier ,des zones
rsidentielles qui ne finissent pas de sagrandir sans aucun respect des rgles
durbanisme. Cette organisation anarchique du cadre bti lintrieur de trs grands
espaces urbains se fait le plus souvent en dehors de toute structuration aux diffrentes
rgles de composition initialement traces par les instruments durbanisme.
Chapitre Introductif
Dans le souci de maitriser cette croissance urbaine, un certain nombre
Dinstruments durbanisme ont t mis en uvre comme moyens dtude, de gestion,
de rgulation et de contrle du dveloppement du tissu urbain.
Ainsi lUrbanisme, planification urbaine, amnagement urbain, composition
urbaine sont des termes qui dsignent des formes de laction consciente de lhomme
sur lespace urbain .9
Aprs 1990 une srie de textes lgislatifs et rglementaire ont t promulgus
vu la situation alarmante de lespace urbain et de la qualit de lenvironnement ainsi
que la dgradation du cadre bti et dont LAlgrie a pris conscience. Ces politiques
urbaines sont menes laide doutils appels instruments durbanisme qui sont
thoriquement, des instruments de planification spatiale et de gestion urbaine visant la
matrise de la croissance urbaine. Mais, sur le terrain, cette croissance urbaine nest
elle pas dmesure nest elle pas non matrise ?
Lurbanisme des instruments et la rglementation urbaine prsentent des cts
positifs non ngligeables, ils sont une garantie minimum et indispensable la
sauvegarde de lintrt gnral face la multitude dintrt particulier. Ils sont utiles
ou les tissus urbains sont en voie de formation et de consolidation et qui prsentent
des besoins normes en quipements collectifs et en infrastructures .10
Les instruments durbanisme figurent parmi les principaux outils qui peuvent
tre mis en uvre pour faire et concevoir la ville. Le dveloppement urbain dun pays
ne peut tre atteint qu travers la bonne application et la fiabilit de ses instruments
sur le terrain.
En premier temps ces instruments taient dun aspect programmatique
dsintressant aux dtails et qualits esthtiques des espaces urbains, et dans un
deuxime temps, et par leffet ngatif du cadre bti produit enclenchent un retour
conscient a des dmarches soucieuses de la rationalit de loccupation des sols, de la
concertation, des compositions de dtail et de lembellissement de lenvironnement
urbain .11
Lhistoire de lurbanisme en Algrie reflte la forte complmentarit entre la
gestion urbaine et foncire. En Algrie, la maitrise de la gestion foncire a
accompagn la problmatique de lurbanisation depuis lindpendance privilgiant la
10
Idem 9. p167
Idem 9 .p199
11
Chapitre Introductif
consommation excessive du sol, et favorisant en consquence de fortes dynamiques
dtalement. Or comme le droit de construction est fortement attach la proprit du
sol, la gestion foncire en Algrie, a connu des pripties et des pressions multiples
avec diffrentes formes dappropriation en fonction de la conjoncture du pays.
Pour un pays aussi vaste que lAlgrie, il peut paraitre paradoxal que le foncier
puisse figurer parmi les contraintes au dveloppement socio-conomique. Pourtant, un
simple rappel de quelques indicateurs de la nature gomorphologique du pays permet
de raliser cette croyance. En effet, sur les 238 millions dhectares constituant la
superficie du territoire national, 80/ sont composs de terres sahariennes, 14/de
zones de parcours alfatire, 1,6/de forets ,4/de terres cultivables et seulement
0,4 /despace urbanisable. 12
Malgr lvolution du contexte lgislatif relatif au foncier, la persistance de
linefficacit de laction foncire comme outil oprationnel de gestion des extensions
des villes reste perceptible aux travers des pratiques damnagement de nos villes.
Dans lhistoire de lurbanisme, la question foncire occupe une position variable.
Gnralement peu prsente parmi les proccupations des praticiens, elle constitue un
enjeu important pour quiconque sintressant aux enjeux sociaux des relations
territoriales .13
La ville de Batna ne fait pas lexception, et na pas chapp cette ralit, elle
est considre comme tant une ville class au rang des villes souffrant de
lindisponibilit foncire. Elle a connait une croissance considrable caractrise par,
larrive de vagues successives de ruraux, dune part et le taux de natalit lev,
dautre part, a contribu, multiplier la population de la ville.
La ville de Batna sest dveloppe en marge des instruments damnagement
et durbanisme qui nont pas pu se concrtiser sur le terrain ; ce qui a cr au fil des
annes un dysfonctionnement dans lorganisation du tissu urbain, et constitue un frein
pour le dveloppement cohrent de lurbanisation, de lensemble dquipements
structurants ou daccompagnement et des infrastructures. Batna se trouve aujourd'hui
confronte une srie de problmes tels que la dgradation du cadre bti ainsi quune
contrainte majeure relative la proprit prive.
12
Ministre des finances rapport sur la problmatique foncire, tat des lieux et
perspectives
13
Ruegg, j. (2008) amnagement du territoire et question foncire : quelques points de
repere ,revue Urbia n6
6
Chapitre Introductif
Les outils durbanisme nont pu tre concrtiss sur le terrain, ceci induit des
problmes de gestion des sols pour les diffrents programmes, do la ncessit de
dsaffecter des terres agricoles pour les besoins de lurbanisation.
Lobjectif de cette thse est de mettre les deux concepts INSTRUMENT
DURBANISME et FONCIER en corrlation o BATNA reprsente le territoire
dobservation du passage de ltude.
1- PROBLEMATIQUE
Linstauration et le respect absolu dun ordre urbain de par une gestion
rigoureuse et une application sure des diffrents instruments damnagement et
durbanisme ainsi que les outils de suivi et surtout de contrle, savre imprative et
urgente. Lenvironnement urbain est en dgradation permanente et lamnagement de
nos villes se fait lencontre des directives de nos instruments. Cela a engendr un
cart entre la rglementation et la pratique du lindiffrence de lutilisateur et de
ladministration vis--vis des rgles durbanisme.
En dpit des instruments durbanise labor, on assiste un espace urbain et
cadre bti fait par les citoyens sans conscience. Nos instruments durbanisme ont un
caractre statique par consquent, inadapt ltude de phnomne dynamique .14
Cependant, malgr les efforts considrables de gestion courante consentis
jusqu' prsent par les autorits locales, malgr l'existence d'une batterie des outils
lgislatifs et rglementaires, malgr l'laboration des instruments d'urbanisme censs
apporter des solutions aux problmes urbains (PDAU et POS), la ville continue son
dveloppement sans une relle amlioration de la qualit de vie ou de la qualit du
cadre bti, sans assise conomique, en perdant progressivement ses repres identitaires
et en consommant de manire irrflchie son potentiel foncier.
Pendant plus de deux dcennies, lAlgrie est passe une libralisation totale
du march et une implication dacteurs privs partir de 1990.Do on retrouve les
propritaires fonciers qui restitus dans leurs droits, par la loi dorientation foncire,
sont dtendeurs dun grand potentiel foncier lintrieur et lextrieur des primtres
urbain et simposent, aujourdhui comme des acteurs majeurs dans la production de
lespace urbain et du dveloppement des villes.15
14
Chapitre Introductif
Quel que soit le type dinstrument et quel que soit la localit concerne, il ya
toujours un dcalage entre ce qui tait prvu dans le cadre des plans et ce qui se passait
rellement sur le terrain.. Le facteur incrimin en premier lieu est lurgence des
besoins qui entrane une urbanisation trs rapide dont une partie chappe
compltement la matrise. Il existe toujours une distorsion entre ltude thorique et
la ralisation sur le terrain
Le foncier est souvent prsent comme un facteur bloquant par sa non
disponibilit ainsi que par les conditions de sa gestion. A BATNA, de grandes familles
restitues dans leurs droits de proprit bouleversent le mode de dveloppement de la
ville ainsi que son image, soit par des actions formelles ou informelles. A Lintrieur
des instruments damnagement et durbanisme des actions informelles sont
entrainent de pouss du jour au jour. Une consommation despace abusive et les
programme de ces instruments durbanisme ne se concrtiseront jamais. Les citoyens
procdent lachat des terrains privs reprsentant la priphrie de la ville dune
manire illgale ce qui a engendr une prolifration des quartiers illicites et dont le
rsultat est la dgradation du cadre bti de la ville.
Face cette situation, la problmatique de notre recherche sarticule autour :
De la nature juridique prive des terrains qui fait face et constitues une lacune
entravant la mise en uvre et lapplication des instruments durbanisme. Les
propritaires terriens et sans respect des instruments durbanisme trouvent toute la
libert de pratiquer des transactions sous formes dactes sous seing cela a engendr les
dviations des intentions des instruments durbanisme approuvs avec leurs
programmes. Le propritaire du terrain se trouve la fois maitre douvrage et
constructeur, il sestime en mesure dagir librement.
A la lumire de ce qui vient dtre cit, la problmatique est traduite par
diffrentes interrogations :
-Questions de recherche
- Est-ce que La dfaillance des instruments damnagement et durbanisme se
situe au niveau du contenu des documents, ou dans leur application stricte et
rigoureuse ?
Comment le fait foncier est une des causes principales de lchec des
instruments durbanisme ?
Comment maitriser la rpartition foncire en respectant les instruments
durbanisme en vigueur ?
8
Chapitre Introductif
Quelles sont les stratgies adoptes par les propritaires terriens vis--vis des
instruments durbanisme ?et comment les pouvoirs publics vont agir pour
arriver des solutions permettant de faire concider leur dsir et celui des
habitants ?
Comment mettre fin
Chapitre Introductif
3-Etat de lart et motivation
La question de laccs au foncier a constitu, tout au long de ces dernires
annes, un thme central dans tous les forums ayant regroup les oprateurs
conomiques, au point o des observateurs ont cru dceler dans ce facteur un
dterminant essentiel de la croissance. Traiter le rapport instrument durbanisme et
foncier urbain est un thme dactualit pertinente. Il consiste mettre en contact avec
les ralits de ltat, le maitre de luvre et lusager, de comprendre le mode de
gestion urbaine dans le processus de lhabiter. Il nous permet de mieux lire ces ralits
dans leur diversit et leur complexit, de mieux maitriser les varits des circonstances
et les enjeux, dtablir une srie dindicateurs dvaluation rationnelle et aboutir une
stratgie de gestion conome du foncier disponible ou modliser.
Pierre dangle des politiques damnagement, la question foncire mobilise
aujourdhui nombre dacteurs privs et publics qui, sils saccordent tous reconnatre
labsence de pnurie foncire brute, relvent la pnurie de terrains prix abordables
notamment pour construire des logements adapts aux besoins actuels.
A travers les diffrentes communications nationale et internationale qui se sont
droules lors du 1er colloque international sur le foncier urbain (enjeux et horizons)
qui sest droul au niveau du dpartement darchitecture de luniversit el hadj
lakhdar-batna-Algrie. La problmatique aborde lors du colloque tourne autour du
foncier urbain qui est aujourdhui incontournable pour comprendre la fois les
dynamiques et les mutations des villes.il est la fois enjeu, source de tensions et rente.
Actuellement on a pris conscience du foncier, pice maitresse indispensable la
valorisation dun territoire. Dans ce contexte, des enjeux mergent et ncessitent
dapprhender cette problmatique foncire dans nos villes.
Actuellement, nul nignore les enjeux fonciers dans la production de lurbain.
Limportance du foncier urbain, une matire rare et chre, ne peut tre occulte. Cette
problmatique vient point nomme pour les diffrents acteurs de la ville et se pose
avec acuit.
Les diffrentes interventions nationales et internationales sont axes autour de
trois axes principaux savoir :
-Etalement et renouvellement urbain face au foncier.
-habitat et le foncier
-enjeux fonciers de la gouvernance urbaine et rle des institutions.
10
Chapitre Introductif
En plus ya Plusieurs chercheurs qui ont abord la thmatique en question, entre
autre le Doctorant : Josselin DUPONT. Et les Directeurs de thse :Professeur Guy
BAUDELLE, Universit Rennes 2 - Haute Bretagne, Laboratoire ESO UMR-CNRS
6590 et Docteur Jean-Marie HALLEUX, assistant, Universit de Lige, Laboratoire
SEGEFA.du Laboratoire ESO UMR-CNRS 6590, Universit Rennes 2 - Haute
Bretagne.
Il a voqu dans son thme La matrise du foncier comme outil de gestion
intgre des territoires bretons lattractivit rsidentielle, conomique et touristique,
du territoire breton qui connat une forte dynamique dmographique, au point dtre
aujourdhui confront des enjeux fonciers de premier ordre.
La politique de matrise du foncier est une condition et un facteur essentiel du
dveloppement quilibr des territoires bretons dans la mesure o elle permet
danticiper les projets damnagement et suppose une dmarche intgre de gestion.
La Bretagne, comme dautres territoires avant elle, se trouve aujourdhui
confronte des enjeux fonciers de premier ordre. La thse sattachera questionner
les stratgies publiques dintervention sur les marchs fonciers rgionaux en
recherchant notamment les actions envisageables pour rpondre aux problmatiques et
enjeux spcifiques de lamnagement des territoires bretons. Lenjeu majeur est de
concevoir une rponse aux besoins de sols pour le logement et le dveloppement
conomique sans compromettre les atouts environnementaux de la Bretagne. Plus
prcisment, dans quelle mesure une offre foncire matrise par un outil
dintervention publique peut-elle contribuer assurer un dveloppement durable et une
gestion intgre des territoires bretons ?
Ce travail de recherche permettra daboutir une meilleure connaissance
thorique du march foncier : ses rgles, ses acteurs, ses moyens, ses outils, ses
mcanismes, son temps et ses rythmes dvolution
La dmarche propose est donc originale et innovante. Originale parce quil
nexiste ce jour aucune tude foncire acheve lchelle dune rgion entire.
Innovante, car la question du foncier reste trs peu aborde en France, mme par les
conomistes ( lexception des travaux de Vincent Renard, chercheur au CNRS et
membre du laboratoire dconomtrie de lEcole Polytechnique, ainsi que ceux initis
nagure par Marc Kaszinski, Directeur de lEPF du Nord-Pas-de-Calais et Prsident de
lAssociation des Etudes Foncires).
Valrie Clerc-Huybrechts du laboratoire thorie des mutations urbaines, UMR
CNRS 7136, Universit Paris VIII a abord Beyrouth : linfluence du foncier et des
plans durbanisme sur la formation des quartiers irrguliers de la banlieue sud
11
Chapitre Introductif
Lhypothse principale de cet article est que lhistoire foncire et urbanistique
est primordiale dans la localisation de ces quartiers. Trois principaux lments
dterminent lemplacement des quartiers irrguliers de Beyrouth : lhistoire
urbanistique des terrains, lhistoire et la structure foncire des quartiers et lattitude des
propritaires des parcelles. Toutes les occupations irrgulires de la banlieue sud-ouest
de Beyrouth les font ressortir, mme si certaines sont manifestement plus marques
par lun ou lautre dentre eux.
Or, la recherche scientifique reste marque par une pnurie dtudes dans ce
domaine ,et les tudes qui concernent particulirement le foncier et les instruments
durbanisme reste limites .Ce qui a suscit notre intrt et notre motivation pour cet
axe de recherche qui va nous permettre de mieux comprendre linteraction des deux
concepts : le foncier et les instruments durbanisme.
4-Objectifs et dmarche
Les principaux objectifs de recherche tendent :
Lidentification thorique des instruments durbanisme et poursuivre
leurs progression historique, ainsi que lidentification du processus de
leurs laboration.
Lvaluation du rle primordial du foncier dans la concrtisation et
lapplication des tudes des instruments durbanisme notamment les
plans doccupation des sols (POS) par un diagnostic de ltat de fait
observable.
Dceler les obstacles relatifs la mobilisation du foncier qui entravent
lactivit et lapplication des instruments durbanisme.
Dceler les causes de dfaillance et les mfaits de lincomprhension des
instruments durbanisme.
Dmontrer que Le problme qui se pose actuellement nest pas un
problme de raret des terrains mais le vrai problme de mobilisation des
terrains potentiellement disponibles.
Prouver que le foncier priv est une cause de lchec des instruments
durbanisme Batna.
Dfinir les stratgies ncessaires pour la mobilisation du foncier pour les
instruments durbanisme afin daboutir une planification judicieuse du
cadre bti.
12
Chapitre Introductif
Pour laborer cette recherche, on a opt pour la dmarche suivante :
La premire partie porte sur une tude thorique visant dabord dfinir et
clarifier un Certain nombre de concept pour se familiariser avec le thme de
recherche, notamment le foncier et les instruments durbanisme. En se basant sur :
Le dpouillement des fonds bibliographiques.
Une bibliographie thmatique qui servira de support au travail dinvestigation
du sujet de notre tude, base sur la collecte de linformation .Cette dernire est
matrialise par une recherche bibliographique exhaustive, en imprgnant de la
littrature, sur lensemble des ouvrages, toutes les recherches dont les thmes
occuprent et traitent du fond notre problmatique et qui ont servi de support la
matrise et lapprhension du sujet dans sa globalit (Ouvrages, articles,
monographies, revues, thses de magister et doctorat, sites internet, textes lgislatifs
et rglementaires (ordonnance, loi, dcret.) etc. En plus des Imageries satellite,
photos ariennes, cartes graphiques etc.
La consultation attentive des diffrents documents durbanisme
et
damnagement du territoire : SNAT, SRAT, et PAW. Les Nouveaux outils
prvisionnel : SCU. Ainsi que les Instruments durbanismes anciens : PUD et
nouveaux instruments en cours: PDAU, POS, etc.
Une collecte exhaustive de toutes les donnes statistiques se fait auprs (ONS) et
administration (APC, DPAT, DUC, CADASTRE, DOMAINE, AGENCE FONCIERE
etc. ..).
La consultation de la Lgislation algrienne en matire durbanisme et du
foncier.
La consultation des Archives de la direction de lurbanisme et de la
construction de la wilaya de Batna.
Il est prciser aussi que La carte a t un support de travail et danalyse
essentiel.
En plus de cela et Pour atteindre les objectifs fixs, nous nous sommes
appuyes sur un travail de terrain dans une deuxime partie.
Cette dernire consiste lucider un cas rel et faire un diagnostic et puis lanalyser
pour Pouvoir interprter.
Deux types de donnes sont collectes. Dabord des donnes quantifiables
quont peut obtenir partir des diffrents organismes et administrations et des
donnes qualitatives quont doit recueillir directement sur terrain.
13
Chapitre Introductif
Afin de confirmer ou infirmer la relation dinfluence entre les deux concepts
contenus dans notre hypothse de recherche on a opt pour une mthode denqute
dont les techniques sont le questionnaire et lentrevue de recherche qui sont en
relation et en fonction des objectifs et du type de donnes que lont souhaite avoir.
La problmatique des instruments durbanisme entre le conu et le vcu face au
foncier priv ne peut pas tre aborde d'une faon gnrale abstraite ou mme
thorique, il nous faut un cas limit et bien prcis soumis la mthode denqute.
On a opt pour cette mthode, du moment que notre recherche touche de prs
la question de lespace et de son utilisation. Cela va nous permettre de recueillir et
danalyser des donnes lies la ville de Batna.
5-Choix du cas dtude
Pour atteindre les objectifs fixs, nous nous sommes appuyes sur un travail de
terrain pour relater les incohrences des instruments damnagement et durbanisme
et la gestion du foncier et trouver des rponses nos questions de recherches. Nous
avons commenc du macro au micro en choisissant dun cot la ville de Batna dont
les principales difficults de gestion urbaine se traduisent par de graves atteintes aux
rgles durbanisme et au patrimoine foncier et sa situation de crise multiforme
relative ltalement urbain notamment :
La dgradation de la qualit architecturale produite qui est visible partout.
Lenvironnement urbain qui est transform en un chantier ternel
Les zones rsidentielles qui ne cessent de sagrandir sans aucun respect des
rgles durbanisme censes contrler et faire appliquer la rglementation en
vigueur sans aucune stratgie urbaine ni architecturale harmonieuse telles que
dfinie par les rgles durbanisme.
Lexigut de lespace.
La dfaillance et la mauvaise application des instruments durbanisme.
Lpuisement des rserves foncires communales.
Dun autre cot le plan doccupation des sols POS n02 ou le pos vitement sud
comme un chantillon et un pos pilote la ou on assiste un urbanisme fait par les
citoyens en absence dune variante rglementaire. Ce qui se passe rellement et sur
terrains est un rsultat quand les propritaires fonciers dtiennent Le SOL, la cl de la
mise en uvre de tout projet de dveloppement urbain. Plusieurs problmes observs
au niveau de ce POS entre autres :
Une favorisation de laspect massif des constructions individuel implant
illicitement
14
Chapitre Introductif
Une qualit architecturale mdiocre caractrise par plusieurs anomalies.
Absence dquipements, de voirie, despace vert, placettes, aire de jeux etc..
6-Structure du mmoire :
Le prsent mmoire est structur de la manire suivante :
-Le chapitre introductif :
Dans lequel nous exposons notre problmatique et les lments qui la
composent savoir :
Lhypothse de recherche, ltat de lart, le choix du cas dtude, les objectifs
de la recherche, la dmarche suivie et aussi la structure du mmoire.
I/une partie thorique ou bibliographique
Elle prsente le cadre conceptuel et thorique de la recherche et dans laquelle
figue trois chapitres rservs aux concepts cls de lhypothse pour se familiariser
avec le vif du sujet de recherche.
-Le chapitre I Est consacr dun cot au concept de planification urbaine qui met
en place un ensemble dinstruments de planification spatiale et urbaine, dont lobjectif
est de fixer les orientations fondamentales damnagement des territoires et de
dterminer les prvisions et les rgles durbanisme.
Il sagit des instruments damnagement des territoires(territoire national,
territoire rgionale et territoire wilayale),et les instruments durbanisme qui concerne
lchelle de la ville ou de lagglomration qui jouent un rle trs important dans
lorganisation de la ville .Et dun autre cot darriver comprendre comment et quand
les instruments damnagement et durbanisme (PDAU et POS) ont t promulgus
et de voir la situation de ces deux instruments dans la hirarchie d'outils
d'amnagement prcds par les instruments d'amnagement du territoire.
-Le chapitre II est consacr une lecture approfondie des instruments
damnagement et durbanisme (PDAU et POS) depuis leurs inscriptions jusqu' leurs
approbations afin de dceler toutes les dfaillances entravant lapplication de ces
instruments qui sont opposable aux tiers.
Ce chapitre nous permettra aussi de connaitre la mthodologie dlaboration
des instruments durbanisme en algrie, didentifier aussi les objectifs de chacun de
ces instruments selon son chelle dintervention. Il nous permet aussi dentrevoir le
dcalage existant entre les objectifs thoriques de ces instruments et la ralit de la
pratique urbanistique. Il est consacr aussi aux instruments de contrle de la
rglementation de lurbanisme.
15
Chapitre Introductif
-Le chapitre III Est consacr en premier lieu a un aperu historique des modes de
proprit et des rapports quentretenait la socit algrienne, avant lindpendance,
avec son sol. Cet aperu est utile pour comprendre les orientations des politiques
foncires algriennes aprs lindpendance et les rapports difficiles que la socit et
ltat algriens ont eu et continuent davoir avec le sol.
En deuxime lieu ce chapitre traite lvolution de la proprit du sol et de sa
gestion par ltat et la socit algrienne en insistant sur limpact de cette volution
sur lespace ,mais aussi sur les vritables objectifs de toutes les politiques foncires qui
se sont succdes dans notre pays et leur relation avec lvolution des politiques
urbanistiques et les formes durbanisation engendres .
II/ Partie analytique
Cette partie est compose de quatre chapitres conjuguant la dmarche
mthodologique et Analytique de ltude. Les donnes seront en relations avec le vif
du sujet et qui touchent directement les instruments durbanisme et le foncier.
-Le chapitre IV
Traitera la prsentation de la ville de BATNA sous ses diffrents aspects avec
lAnalyse du cadre bti produit chaque tape dvolution de la ville, depuis son
premier noyau jusqu' ce jour. Ce chapitre aussi est consacr aux outils de
planification urbaine dans la ville de Batna. Jusqu la promulgation des deux
instruments damnagement et durbanisme PDAU et POS.
Le chapitre V
Ce chapitre prsente en premier lieu une Analyse des instruments durbanisme
dans la ville de Batna. Cette tude nous a permis didentifier les effets relatifs la
gestion foncire et lincapacit de ces instruments de rpondre aux besoins tracs vu la
nature juridique priv qui simpose. Cette incapacit sest traduite par la cration de
nouveaux pole urbain hors les limites urbaines de la ville.
En second lieu ce chapitre est consacr Un diagnostic de ltat actuel du
foncier de la ville de Batna et le problme de la proprit foncire priv qui fait face
lapplication des instruments durbanisme. Le tissu existant y compris le secteur
urbanisable noffre que de rare possibilits foncires vu ltat de saturation qui le
caractrise, les secteurs a urbanis formant la priphrie organiss sous forme de pos,
constitues la 2eme alternative assurant la ville son dveloppement.
Le chapitre VI
Prsente ltat de lart et le positionnement pistmologique, il comporte la
lecture des diffrentes mthodes utilises par les chercheurs en architecture et
urbanisme afin de pouvoir choisir la mthode et les techniques adopter dans cette
recherche pour la vrification de notre hypothse.
16
Chapitre Introductif
Le chapitre VII
Prsente lanalyse et linterprtation des rsultats obtenus de lapplication de la
mthode denqute sur le POS n02 (Evitement Sud) Batna comme pos pilote Ou se
transforment le dveloppement dun cadre bti informel sous toutes ses formes loin
de la rglementation (foncier, instruments durbanisme) et du contrle de
ladministration.
La conclusion gnrale qui prsente les rsultats de la recherche.
Les recommandations
17
PREMIERE PARTIE :
ETUDE
CONCEPTUELLE ET
THEORIQUE
Premire Partie
19
Premire Partie
Le deuxime chapitre
Ce chapitre est consacr une lecture approfondie des instruments
damnagement et durbanisme (PDAU et POS) depuis leurs inscriptions jusqu' leurs
approbations afin de dceler toutes les dfaillances entravant lapplication de ces
instruments qui sont opposable aux tiers.
Lobjectif de ce chapitre est dclaircir la mthodologie dlaboration des
instruments durbanisme en Algrie, didentifier aussi les objectifs de chacun de ces
instruments selon son chelle et ses objectifs, dentrevoir le dcalage existant entre les
objectifs thoriques de ces instruments et la ralit de la pratique urbanistique et
foncire de lespace urbain.
En plus lobjectif du chapitre tant la comprhension des atouts et des
faiblesses des instruments durbanisme en Algrie, connaitre aussi les dossiers
rglementaires et graphiques de ces instruments, Dcrire les procdures juridiques
dadoption et dapprobation des instruments durbanisme en vigueur et darriver
enfin comprendre comment le foncier a t pris dans le processus thorique de ces
instruments qui sont un moyen de maitrise du dveloppement urbain.
Le troisime chapitre
Ce chapitre met sous la lumire le concept foncier .Il traite en premier lieu
lhistorique des modes de proprit et des rapports quentretenait la socit
algrienne, avant lindpendance, avec son sol. Cet aperu est utile pour comprendre
les orientations des politiques foncires algriennes aprs lindpendance et les
rapports difficiles que la socit et ltat algriens ont eu et continuent davoir avec le
sol.
En deuxime lieu ce chapitre Aborde lvolution de la proprit du sol et de sa
gestion par ltat et la socit algrienne en insistant sur limpact de cette volution
sur lespace ,mais aussi sur les vritables objectifs de toutes les politiques foncires qui
se sont succdes dans notre pays et leur relation avec lvolution des politiques
urbanistiques et les formes durbanisation engendres .
Lobjectif de ce chapitre est de comprendre comment laction foncire est lun
des facteurs les plus influant dans la production urbaine.
Enfin cette premire partie nous a permis travers la recherche
bibliographique de mieux comprendre les concepts clefs de notre hypothse de
recherche notamment LES INSTRUMENT DURBANISME comme moyen de
maitrise du dveloppement urbain et le FONCIER comme support fondamental
tout acte durbanisme.
20
Chapitre 1:
Evolution des politiques
urbaine et des instruments
durbanisme
En Algrie
Premire Partie
Chapitre I
INTRODUCTION
Lavance trs rapide de lurbanisation exige des moyens de matrise, des
situations trs complexe afin de trouver des solutions adquates aux problmes que
vivent nos villes et surtout dviter les dysfonctionnements venir. Les politiques
urbaines devront contenir les encouragements ou les propositions ncessaires pour un
dveloppement harmonieux et durable des villes. Lurgence engendre bien des
dysfonctionnements, aussi bien dans les ralisations nouvelles que dans les tissus
existants, les situations saggravent et se compliquent avec le temps. Face ltendue
du phnomne, son anciennet et ses implications lourdes, la ville a son Prsent
dstabilis et son avenir hypothqu.
La ville, cet organisme vivant connu pour sa forte densit de population et
dactivits exprime sa grande vitalit durbanisation qui saccompagne de vritables
problmes spatiaux et fonctionnels se manifestant par les incohrences qui existent
dans la ville. Les grandes villes, plus que les petites villes posent des problmes plus
complexes dans tous les pays du monde, mais ils diffrent selon les contextes
gographiques, historiques, politiques, conomiques et sociaux de chacune.
La planification urbaine qui est une mthode de prvision, dorientation et
dorganisation, qui, travers llaboration et la mise en uvre de documents
durbanisme permet aux autorits publiques dorienter et de maitriser le
dveloppement urbain. Elle dfinit des procdures et dsigne des instruments pour les
atteindre.
La politique urbaine en Algrie est passe par plusieurs tapes. Elle tait
subordonne la situation urbaine hrite des priodes prcdente notamment les
civilisations prcdentes et la colonisation dun cot et de lautre dun urbanisme
illicite fait par les citoyens. Lvolution de lurbanisme en Algrie est li aux
expriences et modle franais. Ainsi la loi algrienne sinspire directement de celle-ci
Pour des liens historiques avec ce pays.
LAlgrie est un pays trs convoit en raison de sa situation centrale par
rapport aux pays du Maghreb .Son histoire partir des conqutes romaines jusqu'
lAlgrie indpendante a instaur et forg une richesse patrimoniale. LAlgrie, cette
vaste tendue territoriale a connue une architecture et un urbanisme diversifis selon
La diversit des priodes historiques.
22
Premire Partie
Chapitre I
Envisages dans la longue dure, les politiques urbaines en Algrie sont fortement
marques, aussi bien, par lhritage colonial et lvolution universelle de lurbanisme.
En effet lAlgrie na pas chapp aux mutations des instruments daction sur
lespace urbain, en France et plus globalement travers le monde 16 .
En effet Lurbanisme en Algrie, sous sa forme moderne, est li ds les
dbuts, la colonisation franaise. Il a t marqu et continue ltre par les
expriences et les modles franais. Cest pourquoi quil est impossible dcrire
lhistoire de lurbanisme et des villes en Algrie en ignorant le fait colonial .17
Aprs lindpendance, la ncessit dun dveloppement conomique national et
une politique de dveloppement sest avre ncessaire .Ltat a commenc par la
ralisation des projets ponctuels urgents en labsence dune planification et dune
lgislation urbaine.
Depuis quelques annes, notre pays connait un regain dintrt en matire
Durbanisation, dorganisation et de gestion des villes. Une nouvelle vision politique
se dessine dans ce domaine, avec la promulgation de plusieurs nouveaux textes
rglementaires avec la participation de dcideurs. Toutes les options de
planifications dgages par la mise en uvre des autres disciplines et agrer par les
dcideurs politiques (Etat, collectivits locales, usagers) se traduisant tt ou tard, et
ce quelque soit le rgime politique par lmission de normes juridiques 18
Dans ce chapitre on va aborder lvolution de la rglementation et de la
planification durant les diffrentes tapes qui ont rythm la planification urbaine
travers les diffrentes priodes historiques. Pour plus de dtail et dclaircissement
nous allons analyss les instruments durbanisme notamment le PDAU et le POS dans
un autre chapitre, dans le but de parvenir vrifier et concrtiser notre hypothse.
16
23
Premire Partie
Chapitre I
Premire Partie
Chapitre I
19
20
25
Premire Partie
Chapitre I
21
http://www.algerie-monde.com/histoire
26
Premire Partie
Chapitre I
Source : http://www.algerie-monde.com/histoire/romaine/
La ville de Cherchell est l'ancienne Csare romaine, ou encore lancienne
colonie Phnicienne conserve aujourdhui moins de vestiges archologiques que
Tipaza.
Tipasa, ville clbre pour ses vestiges archologiques romains. Lancienne cit
situe dans la colline Ouest, le thtre, le cirque, les thermes Ce site est class par
lUNESCO au patrimoine de lHumanit. De nombreux vestiges puniques, romains,
chrtiens et africains attestent de la richesse de l'histoire de cette rgion. Albert Camus
y a crit Noces en 1939.
Khenchela, que les romains dnommrent Mascula fut cre au premier
sicle aprs JC par la troisime lgion romaine Augusta . Limportance et le
nombre des ruines dissmines un peu partout, sur son territoire attestent de la vitalit
de la rgion et de la prsence agissante des romains.. Elle fut le premier rempart dans
la conqute de lAurs par les byzantins.
27
Premire Partie
Chapitre I
22
http://fr.wikipedia.org/wiki/planification_urbaine
28
Premire Partie
Chapitre I
Source : http://www.algerie-monde.com/histoire/arabo-musulmane/
La civilisation musulmane atteint son apoge avec les Fatimides qui
rayonnrent pendant trois sicles (du Xe au XIIe sicles). De cette poque date la
Kalaa des Beni-Hammad. Erige sur une pente que circonscrivent des ravins, elle est
domine par des hauteurs rocheuses qui lui servent d'observatoire et l'alimente en eau.
Aujourdhui, le minaret de la mosque se dresse au milieu de ruines o les fouilles ont
dnombr trois palais. L'architecture de ces demeures s'inspire de l'Orient, de l'Irak et
de la Perse.
23
1967 , , , , , -23
29
Premire Partie
Chapitre I
Source : http://www.algerie-monde.com/histoire.
Alger est ne de la Casbah. Lhistoire de cette ancienne Mdina est
mouvemente et qui illustre les diffrentes priodes, notamment turques puis
24
http://www.algerie-monde.com/histoire
, -25
26
FONTAINE .J, Lalgrie volontarisme, Etatique et amnagement du territoire, OPU, Alger ,1990,p106-109
30
Premire Partie
Chapitre I
espagnoles, entre le 15me et le 17me sicle. Cest aussi un hritage qui constituent
un complexe urbain, unique en son genre, qui a inspirer potes, crivains, peintres et
architectes. En 1992 elle finie au rang de patrimoine mondial de lUnesco.
Le palais du Bey, difi par Khair-Eddine Barberousse au 16me sicle, la
muraille de la ville haute de 12 m, les nombreuses ruelles aux multiples impasses.
La mosque Ketchaoua, difice surprenant par le mlange des styles romano-byzantin
et turco-arabe, la mosque Ketchaoua fut le centre dun quartier anim entre la
citadelle et la rade dAlger.
Tmoin et mmoire de lhistoire dAlger, elle raconte les frres Barberousse, les
deys ottomans. Jamaa al-Jdid, nouvelle mosque une des mosques historiques
d'Alger. Elle est situe dans le quartier de la, Pcherie dans la basse Casbah. Elle a t
btie en 1660 par le Dey Mustapha Pacha dans le style ottoman.
2-2.LES POLITIQUES URBAINES EN ALGERIE PENDANT LA
COLONISATION FRANCAISE (1830-1962)
Cette priode marque la fin de la domination ottomane et dbut de la
domination franaise. La date de 1830 est vidente (la prise dAlger par les Franais,
ensuite ya eu les autres villes algrienne commenant par celle situes sur la cote
ensuite les villes intrieur. Mme les compagnes nont pas chapp pour le bien
conomique franais.
Durant cette tape, ladministration franaise en Algrie a appliqu la mme
rglementation franaise avec des modifications lgres : (plan de Constantine et les
articles du code de lurbanisme et de lhabitation ceux de 1958 et 1959 concernant les
lotissements et les permis de construire).
Durant la priode coloniale la politique suivie en matire durbanisme se referait
lappareil lgislatif franais appliqu en France depuis 1919 avec quelques adaptations
aux conditions du pays.27
27
31
Premire Partie
Chapitre I
28
Claude Jacquier, La Place Des Habitants Dans Les Politiques Urbaines en Europe. Edition profession
banlieue. P27.
29
Mouia Saidouni, Elment dintroduction lurbanisme -Histoire, mthodologie, rglementation. Edition
casbah 2001. P201
30
Jean pierre gaudin.la srie que sais-je ?les nouvelles politiques urbaines. Edition PUF PARIS.P18
32
Premire Partie
Chapitre I
Premire Partie
Chapitre I
Il sintressait aussi aux surfaces affectes aux activits conomiques ainsi que
la structure spatiale et le zonage.
2-2-3-2.LES PLANS DE DETAIL
Ces plans sont Elabors lchelle des communes en se basant sur les
orientations du plan durbanisme directeur PUD.
Le rle principal de ces plans tant lorganisation des secteurs urbaniss et
urbanisable en plus de la localisation des quipements.
2-2-3-3.LES PLANS DURBANISME ET DE RESTRUCTURATION
Ces plans concernaient les centres ville et La rnovation des quartiers dfectueux.
2-2-3-4.LE PROGRAMME DEQUIPEMENT URBAIN ET LE PLAN DE
MODERNISATION ET DEQUIPEMENT(PME)
Le programme dquipement urbain et le plan de modernisation et dquipement
(PME) sont des budgets pour le financement des programmes dquipements et de
dveloppement conomique.
2-2-3-5.LES PROGRAMMES DURBANISME ET LES ZONES A URBANISE
31
34
Premire Partie
Chapitre I
Avant lindpendance
Aprs lindpendance
La priode 1830-1919 sest caractrise par la Le mme principe a t suivie dans la politique
cration de lotissement.
urbaine en Algrie en 1974 par la promulgation
de plusieurs instruments de planification
notamment les lotissements.
La priode 1948-1962 est marque par la cration Les mmes instruments sont cres en Algrie
de plusieurs plans, outils et instruments de durant les priodes qui suivent notamment :
planification notamment :
-la grille des quipements qui est exploit jusqu'
-la grille des quipements
nos jours.
-le plan durbanisme directeur(PUD)
-le plan de modernisation et dquipement (PME)
Tableau.01 : Les expriences des politiques urbaines en France avant lindpendance et les
Tendances de leurs projections en Algrie aprs lindpendance.
Source : Auteur (2012)
32
Salah Bouchemal, laboratoire RNAMS, centre universitaire Larbi Ben Mhidi, Algrie.
35
Premire Partie
Chapitre I
Ce sont en fait les villes de lintrieur qui vont connaitre les rythmes de
croissance les plus soutenus relativement leur situation antrieure.
La promotion administrative de nombre dentre elles et les options dites hauts
plateaux, de dcentralisation et dquilibre rgional ont conduit au dveloppement
fulgurant danciens centres administratifs coloniaux comme Batna, Stif, Tiaret,
Mda, bouira33
2-3-1.LA PERIODE 1962-1966 :
Durant cette priode La proccupation majeure de ltat tait penche sur les
solutions urgentes des affaires politiques, sociales et conomiques par lapplication de
loi de lurbanisme hrit (loi 1958) que la France a essay de lappliquer en Algrie en
1960.
LAlgrie a veill sur lapplication de cette loi jusqu'au 31/12/1962 tout en
insistant sur la conformit de ces textes avec la situation national.
La promulgation de loi la 24/08/1962 portante protection et gestion des biens
inoccups aprs le dpart massif des collants .Ces biens ont t mise en ordre avec la
loi du 18/03/1963.
La loi du 31 dcembre 1962 portant reconduction de la lgislation franaise :
Aprs lindpendance, notre pays a opt pour la reconduction de la lgislation
franaise et ce par la loi du 31/12/1962.Cette situation en matire dapplication de la
lgislation franaise qui se poursuivra jusquen 1973, sera caractrise par le gel des
transactions foncire, entranant ainsi une urbanisation modre et une stagnation de la
construction prive.
LAlgrie sest concentre durant cette priode sur le secteur agricole de ltat
notamment les terres fertiles qui se trouvent au nord algrien comme la plaine de
Metija, et louest les plaines dOran et chlef au centre les plaines de Constantine
et les plaines de la Hodna qui sont situs prs des villes intrieures comme Tlemcen et
Stif.
Ltat algrien sest rendu compte de limportance du secteur industriel dans le
dveloppement conomique par la ralisation de zones industrielles (Z.I) durant cette
priode.34
33
36
Premire Partie
Chapitre I
35
MOHAMED GHERBI ,proposition dune mthodologie du plan doccupation des sols en site urbaniser
,mmoire de magister ,option urbanisme,2002,p47-50.
36
Hamidou R, le logement un dfi, ENAP, OPU, ENAL, 1989.
37
Premire Partie
Chapitre I
37
38
Premire Partie
Chapitre I
38
Salah Bouchmal, colloque international, la production de lurbain en Algrie, entre planification et pratiques,
laboratoire RNAMS centre universitaire larbi ben mhidi , Alger.
39
Premire Partie
Chapitre I
39
40
Premire Partie
Chapitre I
40
41
41
Premire Partie
Chapitre I
42
43
42
Premire Partie
Chapitre I
44
SALAH BOUCHEMAL, laboratoire RNAMS, centre universitaire Larbi Ben Mhidi, Algrie.
43
Premire Partie
Chapitre I
L'absence d'identit:
Lanalyse des extensions urbaines faites pendant cette priode montre les
limites de cette nouvelle politique. merge une priphrie urbaine non matrise dont
la forme dhabitat est inadapte, et un espace public dfaillant et toujours la
recherche de son identit.
La non opposabilit aux tiers :
Au circuit dlaboration essentiellement public et administratif et labsence
de relle concurrence technique, sajoute la non opposabilit aux tiers qui autorise
la transgression des dispositions du PUD, aussi bien, par les organismes publics que
par les circuits durbanisation informelle difficilement contrlable 45
Thoriquement le plan durbanisme directeur
nest quun instrument
damnagement de la ville. Dans la ralit et sur terrain, les rels programment de
dveloppement et les diffrents investissements sont grs par les plans qui disposent
dune enveloppe financire (plan de modernisation urbaine (PMU), pour les villes
moyenne et plan communal de dveloppement(PCD) pour les villes les moins
importantes).
La planification suivi par le plan durbanisme directeur est lchelle local sans
se referait lchelle rgionale, wilayale et nationale.46
Le droulement de llaboration du plan durbanisme directeur se fait au bureau
loin du terrain donc les rsultats et les plans obtenus sont loin de la ralit.
Le plan durbanisme directeur sintresse profondment ltude de
lagglomration chef lieu .Pour les agglomrations secondaires, elles sont abordes
dune manire sommaire et les zones parses sont ngliges compltement. Le
rsultat est labsence dune tude cohrente.
Le plan durbanisme directeur sintresse aux secteurs urbaniser et nglige le
tissu urbain existant avec tous les problmes que peut prsenter la ville mre.
Absence de collaboration entre le plan durbanisme directeur et les rserves
foncire (ordonnance N74-26 du20/02/1974). Dans la ralit une grande perte de
terrain du la mauvaise gestion des rserves foncires loin des orientations futur du
plan durbanisme directeur par lAPC.
45
44
Premire Partie
Chapitre I
47
45
Premire Partie
Chapitre I
Les lotissement rentrent dans le cadre des oprations durbanisme que ltat a
initi dans le cadre de lurgence de crer des zones dhabitat planifies dont le suivi
sera assur par ltat et les agences foncire.
Cependant ces lotissements ont t confronts la consommation des terrains
agricole, la consommation abusive du foncier par lextension horizontale et labsence
totale des quipements.Le nombre importants des lotissements raliss souffrent de
labsence des rseaux divers.
2-3-2-9-3. La zone damnagement concerte (Z.A.C)
Cest un programme Charg de la ralisation des amnagements, viabilisation
et quipement des terrains urbanisables dans le but de les vendre aprs pour ltat ou
les privs.la ZAC est un moyen de production du foncier quip.
La ZAC a t abandonne suite lordonnance 74.26 du 20.02.1974 portant la cration
des rserves foncires communales (RFC).
2-3-3.La priode 1978 - 1988 : le dbut de lapparition de lamnagement du
territoire
Vu la dure courte du plan triennal et des plans quadriennal dans la priode
prcdente, le nombre des quipements programms na pas t achevs .il a tait
procd a la cration du plan quinquennal (1980-1984) qui a les mme objectifs et
perspectives des plans prcdents.
En parallle ce plan, cette priode a vu des changements dans le domaine de
lamnagement urbain. Cette priode est considre importante en plus quelle est
considre comme une phase de transition significative.
Les anciens instruments de planification et de planification urbaine devenaient
caduques et de nouveaux instruments durbanisme, orients vers la rationalisation de
loccupation des sols et non plus vers la programmation des investissements,
simposaient pour garantir une maitrise spatiale de lamnagement lchelle de
lagglomration, de la commune et de la partie de la commune 48
Les incohrences du tout planifi et de ltat (contrleur, programmateur,
investisseur, financier et ralisateur) taient un signe de changement par la cration
dun important ministre de la planification et de lamnagement du territoire en
1980.Ainsi que la cration du centre national des tudes et de la recherche urbaine
selon le dcret N80/276 du 12/11/1980.
48
46
Premire Partie
Chapitre I
Premire Partie
Chapitre I
Instrument damnagement
A chelle national
Instrument damnagement
A chelle rgionale
Instrument damnagement
A chelle wilayale
Instrument durbanisme
A chelle communal
Instrument durbanisme
De dtail
49
48
Premire Partie
Chapitre I
LE REEQUILIBRAGE
DU TERRITOIRE
SNAT 2025
LE LEQUITE SOCIALE
ET TERRITORIALE
LATTRACTIVITE ET LA COMPETITIVITE
DES TERRITOIRES
50
Premire Partie
Chapitre I
50
Premire Partie
Chapitre I
ltat central. Ils distribuent les activits et le peuplement travers la rgion, localisent
les infrastructures et les quipements et rglent larmature urbaine rgionale . 51
Il vise :52
Assurer la prservation et la valorisation des ressources naturelles.
La protection des espaces cologiques et du patrimoine.
La mise en valeur des terres agricoles et des espaces ruraux
La programmation et la localisation des grandes infrastructures.
La programmation des quipements et des services dintrt national
Le dveloppement conomique, le dveloppement des activits et de lemploi.
La distribution des activits et des ressources travers la rgion.
Le rglement de larmature urbaine rgionale.
LE CONTENU DU SRAT :
Un tat des lieux.
Un document danalyse prospective
Des documents cartographiques
Un recueil des prescriptions relatif au projet damnagement durable de
territoire.
2-3-3-1-3 LE PLAN DAMENAGEMENT DE WILAYA (PAW)
Le PAW est un instrument damnagement et du dveloppement lchelle de
la wilaya.
Il est initi par lAPW. L'tude comprend trois (03) phases (Evaluation
territoriale et diagnostic, Schma prospectif d'amnagement et de dveloppement
durable et Plan d'amnagement par aire de planification). Il est de ce fait l'instrument
phare qui claire le pouvoir dcisionnel sur le plan des orientations majeures
inhrentes l'espace micro rgional. Sa position charnire entre les schmas nationaux
et rgionaux et les plans directeurs d'amnagement et d'urbanisme lui confre une
force d'orientation des efforts locaux puisant dans les directives nationales et
rgionales et alimentant son tour les tendances wilayates et communales.53
Il vise :
Etablir des schmas directeurs dorganisation des services et dquipements
publics.
Concrtiser en termes de programmes destination des territoires communaux
les actions et les dispositions retenues par le SRAT.
51
51
Premire Partie
Chapitre I
54
52
Premire Partie
Chapitre I
53
Premire Partie
Chapitre I
Il a pour objet :
De btir un projet urbain global est cohrent
Donner une vision davenir en rduisant les dysfonctionnements et les
dsquilibres.
Il met en vidence la fois les orientations long terme de laire urbaine dans
la perspective de son amnagement.
Organiser le dveloppement de la ville et suivre son volution dans le temps et
dans lespace.
Dfinit un dveloppement spcifique au travers de diffrents choix stratgiques
en matire durbanisme, de logements, dquipement, de transport, de qualit de
vie, denvironnement et de patrimoine
Offre un cadre de conception pour une planification urbaine communale et
intercommunale plus quilibre, solidaire en intgrant la dmarche de
dveloppement durable urbain.
Maitriser lanarchie de ltalement urbain.
Amliorer la qualit de vie et le niveau de confort urbain.
Exploitation rationnelle des ressources naturelles et la prservation du
patrimoine culturel et naturel.
En France, il sagit du schma de cohrence territoriale (SCOT), introduit par la
loi relative la solidarit et au renouvellement urbain (SRU) du 13/12/2000.
Il est compos de trois documents : un rapport de prsentation, le projet
damnagement et de dveloppement durable(PADD) et le document dorientation
gnrale (DOG).Ce nouveau document durbanisme qui remplace le schma directeur
de la loi 1967 (ancien SDAU).
54
Premire Partie
Chapitre I
A lchelle Nationale
A Lchelle rgionale
LE SCHEMA DE COHERENCE
URBAINE (SCU)
DPAT
A Lchelle de wilaya
A Lchelle de wilaya
A Lchelle communale
DUC
55
Premire Partie
Chapitre I
55
SALAH BOUCHEMAL, laboratoire RNAMS, centre universitaire Larbi Ben Mhidi, Algrie.
56
Premire Partie
Chapitre I
56
Dcrets Excutifs 177/91 Et118/91 Du 18/05/1991 Portant Procdure Dlaboration Et Dapprobation Des
PDAU et POS.
57
Jo n52 du 02 dcembre 1990 loi 90-29 relative lamnagement du territoire.
57
Premire Partie
Chapitre I
Il sagit donc des PDAU et POS avec leur caractre nouveau qui est
lopposabilit au tiers , leurs mission est de combler les insuffisances constates
dans le PUD dont la mission est dtablir des tudes de dtail avec un rglement
communale en mme temps.
La loi 90-29 du 31/12/1990 ainsi que les dcrets dexcution du 28/05/1990 de
175 178 relative lamnagement et lurbanisme ont marqu la nouvelle priode.
Un dispositif hirarchis dune planification descendante allant du macro au micro
notamment :du SNAT au SRAT, puis du SRAT au PAW ,puis du PAW au PDAU,
puis du PDAU au POS ,puis du POS au PL, puis du PL au PC.
Des insuffisances apparaissent daprs la lecture de la loi damnagement et
durbanisme ainsi ; Larticle 22 stipule que : tous les terrains situs dans le secteur
durbanisation futur, sont frapps dune servitude temporaire de non aedificandi et qui
ne sera leve que lorsque un pos est approuv pour ce secteur.
On se pose la question : est-il logique que le propritaire dun terrain situ dans ce
secteur attende 10 15 ans pour disposer de lusage de son terrain.58
Cette loi rglemente mais norganise pas la procdure de production des terrains
urbanisables et du cadre bti .Elle ne dfinit pas les obligations et prrogatives des
collectivits locales et des oprateurs publics et privs, ceci se rpercutera sur la mise
en uvre des instruments durbanisme.
2-3-5-2. LAMENDEMENT DE LA LOI 90/29 RELATIVE A
L'AMENAGEMENT ET L'URBANISME
Le dernier sisme du 21 Mai 2003, de par les dgts qu'il a caus aux
constructions de la rgion Algroise, a rendu ncessaire l'adaptation des dispositions
en matire d'urbanisme et de construction pour prendre en charge de manire
prventive et rigoureuse les risques naturels et/ou technologiques.
Les amendements introduits dans la nouvelle lgislation concernent
principalement :
L'obligation de la dlimitation des zones soumises aux alas naturels et/ou
technologiques par les instruments durbanisme.
Llaboration conjointe des dossiers des permis de construire par larchitecte et
lingnieur agre pour tout projet de construction quel que soit son lieu
dimplantation.
58
Djamel A/nasser Hamdi la promotion immobilire face aux enjeux du foncier-cas de la ville de Batna ,
mmoire de magister.
58
Premire Partie
Chapitre I
1-Loi
dorientation
foncire
(LOF)
2-Loi de
solidarit et
renouvellem
ent urbain
(SRU)
Lanne
a)schma
directeur
damnagement
et durbanisme 30/12/1967
La lgislation algrienne
La loi
1-Loi
dorientation
foncire +loi
damnagement
et durbanisme
Les outils
qui sont
venus avec
a)Plan
directeur
damnage
ment et
(PDAU)
b) Plan
doccupation
des sols (POS)
b) Plan
doccupation
des sols
(POS)
2-loi
dorientation de
la ville
13/12/2000
01/12/1990
durbanisme
(SDAU)
a)schma de
cohrence
territoriale
(SCOT)
Lanne
Schma de
cohrence
urbaine
(SCU)
20/02/2006
b) Plan local
durbanisme
(PLU)
Tableau .03 : Comparaison des outils damnagement et durbanisme entre les deux
Lgislations algrienne et franaise en termes de temps et dnomination
Source : Auteur (2012)
59
Premire Partie
Chapitre I
60
Premire Partie
Chapitre I
CONCLUSION
La planification est une ncessit pour affecter les territoires une utilisation
meilleure et rationnelle, cette ncessit saccentue dans la mesure o la planification
permet dviter une urbanisation couteuse en espace, une dgradation des sites et
paysages et une dstabilisation du foncier.
Nanmoins on peut dire que, les schmas et autres instruments d'amnagement
et d'urbanisme ont t trs utiles et ont beaucoup servi par leur vision prospective et la
prise en compte des ralits nationales, rgionales et locales.
La politique urbaine en Algrie est passe par plusieurs priodes, lies
situation urbaine hrite des tapes concernant la colonisation et les civilisations
prcdente. Cependant, on a commenc par la priode prcoloniale depuis les
phniciens et les romains ensuite wandal et aprs les byzantin jusqu' larriv de la
conqute musulmane.
En premier ctait la priode ottomane
territorial.
61
Premire Partie
Chapitre I
LAlgrie est passe de la priode des projets urgents aux tentatives de trouver une
lgislation urbaine en parallle au dveloppement urbain.
-de 1978 1988, Les anciens instruments de planification urbaine orients vers les
programmes dinvestissement devenaient dpasss et de nouveaux instruments
durbanisme caractriss par une rationalisation de loccupation du sol et une maitrise
62
Premire Partie
Chapitre I
63
CHAPITRE II :
ETUDE ANALYTIQUE DES
INSTRUMENTS
DAMENAGEMENTS ET
DURBANISME (PDAU et POS).
Premire Partie
Chapitre II
INTRODUCTION
Ce chapitre prsente le deuxime concept contenu dans notre hypothse de
recherche. Les instruments d'urbanisme tels que dfinis par la loi N90/29 du
1/12/1990 sont le plan directeur d'amnagement et d'urbanisme (P.D.A.U) et le plan
d'occupation du sol (P.O.S).Ces deux instruments se situent la base d'une hirarchie
d'outils d'amnagement, prcds par les instruments d'amnagement du territoire:
- Le S.N.A.T ou schma national d'amnagement du territoire
- Le S.R.A.T ou schma rgional d'amnagement du territoire
- Le P.A.W ou plan d'amnagement de wilaya
Nanmoins, nous devons clairement distinguer entre l'amnagement du
territoire et l'urbanisme dont l'objet est l'organisation spatiale des villes et dont les
instruments d'urbanisme ont un impact direct sur l'espace que ceux des instruments
d'amnagement des territoires. Les instruments durbanisme sont des instruments de
planification spatiale et de gestion urbaine, ils ont pour objet doffrir un cadre organis
aux actions produites par les individus et les collectivits locales.
La distinction entre lamnagement des territoires (national, rgional et
wilayale) et les instruments durbanisme (PDAU et POS) tant que ces derniers sont
des instruments techniques, juridique et organisateur spatiale des villes et qui ont aussi
des effets plus directes sur lespace et on leur absence, la ville contemporaine, par son
chelle et sa cadence de dveloppement serais dun chaos indescriptible par rapport
aux instruments damnagement des territoires.
Le PUD a t abandonn, comme on la vu, que lorsque la constitution de 1989
ait reconnu la proprit prive, ce qui a permis, par la suite, dadopter la loi sur le
PDAU qui, le nom lindique peut, est un plan communal damnagement de tout
lespace, tant rural quurbain. En plus sont originalit sarticule sur plusieurs points.
Ltat nest plus seul habilit laborer un plan. Celui ci doit tre fait avec lentire
responsabilit des lus communaux, mais dautres oprateurs y sont galement
impliqus. Ces derniers sont reprsents dans une commission de suivi du PDAU et
sont partie prenante dans le processus de concertation officiel pour ladoption des
objectifs et des orientations assigns au document, que la loi rend opposables toute
initiative non conforme au plan adopt par la commune. Les POS sont dots des
mmes caractristiques juridiques.59
59
SALAH BOUCHEMAL, laboratoire RNAMS, centre universitaire Larbi Ben Mhidi, Algrie.
65
Premire Partie
Chapitre II
60
66
Premire Partie
Chapitre II
67
Premire Partie
Chapitre II
62
63
68
Premire Partie
Chapitre II
64
69
Premire Partie
Chapitre II
65
70
Premire Partie
Chapitre II
SECTEUR URBANISE
05 ANS
SECTEUR A URBANISER
10 ANS
20 ANS
RELATIVE A
LA SERVITUDE
71
Premire Partie
Chapitre II
66
72
Premire Partie
Chapitre II
67
73
Premire Partie
Chapitre II
68
74
Premire Partie
Chapitre II
75
Premire Partie
Chapitre II
76
Premire Partie
Chapitre II
UN REGLEMENT
Cest le moyen juridique appropri par le PDAU pour imposer aux actions
produites en matire durbanisation le respect de ses orientations et de ses directives
ainsi que pour peser sur les actions des acteurs de la ville est le rglement.
Le rglement fixe les rgles applicables pour chaque zone comprise dans les secteurs
tels que dfinis aux articles 20, 21, 22,23 de la loi n90-29 du 1er dcembre 1990 sus
vise (journal. O, 1991).
Pour ce faire, le plan damnagement et durbanisme rglemente lutilisation et
la gestion du sol, la formation et la transformation du cadre bti, aucun usage de sol ou
construction ne peut se faire en contradiction avec le plan directeur damnagement et
durbanisme. Loprationnalit du PDAU lui vient de son opposabilit aux tiers.
Il se propose essentiellement de :
Dterminer les dispositions rglementaires auxquelles sont soumises les
secteurs urbaniss, urbanisables et durbanisation future ainsi que les secteurs
non urbanisables.
Faire ressortir laffectation gnrale des sols et le cas chant, la nature des
activits interdites ou soumises conditions spciales.
Dterminer la densit gnrale des zones par le coefficient doccupation du sol.
Faire ressortir les servitudes conserver modifier ou crer.
Dfinir les zones ncessitant lintervention des POS en dterminant les termes
de ralisation et les priorits dintervention sur les tissus urbains.
Faire ressortir La localisation et la nature des grands quipements, des
infrastructures, des services et des activits.
Dfinir en outre les conditions de construction particulires l'intrieur de
certaines parties du territoire tels que le littoral, les territoires caractre
naturel et culturel marqu, les terres agricoles
LES DOCUMENTS GRAPHIQUES
Les documents graphiques comprennent, notamment les plans suivant :69
Le plan de l'tat de fait faisant ressortir le cadre bti actuel, les voiries et les
rseaux divers.
Le plan d'amnagement dlimitant les secteurs urbaniss, urbaniser,
d'urbanisation future et non urbanisables ainsi que certaines parties du territoire
le littoral, les terres agricoles prserver, les territoires caractre naturel et
culturel marqus.
69
77
Premire Partie
Chapitre II
Premire Partie
Chapitre II
79
Premire Partie
Chapitre II
DELIMITATION DU
PERIMETRE
DINTERVENTION DU PDAU
PAR ARRETE
DU
:
. WALI / OU
. MINISTRE CHARGE DE
LURBANISME
CONJOINTEMENT AVEC
LE MINISTRE CHARGE
DES COLLECTIVITES
LOCALES
NOTIFICATION PAR
LAPC ET PAR ECRIT DE
LA DECISION
PRESCRIVANT
LETABLISSEMENT
DU PDAU
AU
:
Prsident de la chambre de
commerce.
Prsident de la chambre
dagriculture.
Prsident des organisations
Professionnelles.
Prsident des associations
locales
Dusagers
80
Premire Partie
Chapitre II
Ces destinataires disposent de (15) jours aprs rception pour faire connaitre
sils veulent tre associs llaboration du PDAU et dans laffirmative
dsignent leurs reprsentants.
LE PRESIDENT DE LAPC
PREND UN ARRETE
PRECISANT LA LISTE
DES ADMINISTRETIONS
PUBLIQUES, ORGANISMES
ET SERVICES PUBLICS
ET ASSOCIATIONS
AYANT DEMANDE A
ETRE CONSULTES
SUR LE PROJET DU PDAU
AFFICHAGE DE LARRETE
PENDANT UN (01) MOIS AU
SIEGE DE LA.P.C.
NOTIFICATION DE CET
ARRETE AUX :
Administrations publiques.
Organismes et services publics
Associations.
Services de ltat.
ADOPTION DU PROJET
DU PDAU PAR
DELIBERATION DE (S)
LAPC CONCERNEE (S)
observations et faute de rponse dans le dlai leur avis est rput favorable.
LE PDAU ADOPTE EST
SOUMIS A LENQUETE
DUTILITE PUBLIQUE
PENDANT (45) JOURS, PAR
ARRETE DU PRESIDENT DE
LAPC.
AFFICHAGE DE LARRETE
DURANT
TOUTE LA PERIODE DE
LENQUETE
PUBLIQUE : (45) JOURS.
NOTIFICATION DE LARRETE
AU WALI
81
Premire Partie
Chapitre II
Cet arret :
Fixe les lieux de consultation du projet du PDAU.
dsigne le (s) commissaire (s) enqueteur (s).
prcisela date de dmarrage et dachvement de la priode denquete.
Dfinit les modalits de droulement de lenquete publique.
Les observations sont :
Consignes sur un registre spcial.
Ou
Formules directement ou adresses par crit au (x) commissaire(s)
Enquteur (s).
A LEXPIRATION DU DELAI :
CLOTURE DU REGISTRE DENQUETE
DUTILITE PUBLIQUE SIGNE PAR
LE(S) COMMISSAIRE (s) ENQUETEUR(S).
82
Premire Partie
Chapitre II
PAR
Premire Partie
Chapitre II
70
71
72
84
Premire Partie
Chapitre II
Premire Partie
Chapitre II
73
86
Premire Partie
Chapitre II
77
87
Premire Partie
Chapitre II
lagriculture ,de lhydraulique ,des transports ,des travaux publics ,de la culture ,des
monuments historiques ,des postes et tl communications des eaux et de lnergie ,la
chambre de commerce ,la chambre dagriculture ,les organisations professionnelle et
les associations divers .
Le Bureau dtude charg de llaboration du POS dsign par lAPC et qui
doit prendre en charge les recommandations des services publics. Une fois ltude du
POS achev par le BET, ce projet est adopt par la ou les communes concernes par la
dlibration, est notifi aux administrations services publiques
organismes,
associations et aux services de ltat concerns qui disposent de 60 jours pour mettre
leurs avis ou observations.
Aprs ces dlais, lenqute publique est entame et encadre
commissaire enquteur.
par un
Lexpiration du dlai de 15 jours, le commissaire enquteur tablit un procsverbal de clture de lenqute, dans lequel seront notifis tous les avis et objections
des citoyens et associations.
LA PHASE DAPPROBATION ET DE MISE EN APPLICATION
Le dossier du POS modifi est adress lautorit politique locale (APC) et
lautorit administrative locale (le wali) accompagn du registre denqute du procsverbal de clture de lenqute et des conclusions du commissaire enquteur, le wali
doit faire connaitre son avis et son observation dans un dlai de 30 jours compter de
la rception du dossier.
Le POS ventuellement modifi pour tenir compte des rsultats de lenqute
publique ainsi que lavis du wali est approuv par dlibration de lassemble
populaire communale.
Le POS approuve est notifi aux :
Aux walis territorialement comptent
Aux services de ltat charg de lurbanisme au niveau de la wilaya
A la chambre de commerce.
A la chambre dagriculture.
A partir de sa notification, le POS acquiert force de loi et devient un instrument
durbanisme rglementaire.
2.4. LE CONTENU DES ETUDES DU PLAN DOCCUPATION DES SOLS
Le POS attribu ncessite un soin particulier lors de son laboration, car cest
son stade que la confrontation de lintrt gnral et les intrts des particuliers
(propritaires fonciers et spculateurs fonciers) aura lieu, ceci justifie la prolongation
de la dure de son enqute publique 60 jours au lieu de 45 jours pour le PDAU.
88
Premire Partie
Chapitre II
Selon larticle 18 du dcret excutif n91-178 du 28 mai 1991 fixant les procdures
dlaboration et dapprobation des plans doccupation des sols, ainsi que le contenu
des documents y affrent, le plan doccupation des sols (POS) se traduit par :
Un rglement;
Des documents graphiques.
Le dcret excutif 178/90 du 28 mai 1990 prcise le contenu du POS ainsi que
ces objectifs et dispositions conformment aux orientations du PDAU. Le dossier du
pos se compose dune partie rglementaire crite et dune partie graphique plans. Ces
deux parties sont indissociables et un pos est la fois rglement et plan.
LE REGLEMENT
IL contient la note de prsentation qui justifie la compatibilit des dispositions
du pos avec celles du plan directeur damnagement et durbanisme (PDAU) ainsi que
le programme retenu en termes de perspective de dveloppement.
La qualit dun rglement de pos est fonction de sa prise en charge des situations
particulires et de son niveau de dtail. Le rglement ne doit pas tre sommaire et
gnral et en mme temps il ne doit pas tre rigide du point ou a peut entraver la
crativit des concepteurs.
La formulation du rglement est en effet comme tous les textes juridiques doit
tre claire prcise, univoque sans aucune possibilit de diverses interprtations pour
viter toutes forme dabus des autorits faces aux administrs.
Le rglement sapplique aux zones homognes qui sont des zones
rglementaires car ayant des rglements spcifiques leur nature.
Le rglement prcise en outre, les conditions de loccupation des sols lies aux :
Accs et voiries.
Desserte par les rseaux.
Caractristiques des terrains.
Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques.
Implantations des constructions les unes par rapport aux autres sur une mme
proprit.
Implantation des constructions par rapport aux limites sparatives.
Hauteur des constructions.
Aspect extrieur.
Stationnement.
Espaces libres et plantations.
89
Premire Partie
Chapitre II
90
Premire Partie
Chapitre II
78
91
Premire Partie
Chapitre II
AFFICHAGE DE
DELIBERATION
PENDANT (01) MOIS AU
SIEGE DE (S) LAPC
CONCERNEE (S).
NOTIFICATION DE LA
DELIBERATION AU WALI
Cette dlibration :
Rappelle les termes de rfrence du POS dfini par le PDAU y affrent.
Prcise les modalits de participation des administrations publiques, des
organismes et services publics et des associations llaboration du POS.
Dlimitation du primtre dintervention du POS par arrt :
DELIMITATION DU
PERIMETRE
DINTERVENTION DU PDAU
PAR ARRETE
.WALI/ou du
DU :
.MINISTRE CHARGE DE
LURBANISME
CONJOINTEMENT AVEC LE
MINISTRE CHARGE DES
COLLECTIVITES LOCALES
-Note de prsentation.
-Plan lchelle du PDAU dlimitant le primtre du POS.
-Dlibration y affrente.
NOTIFICATION PAR LAPC
ET PAR ECRIT DE LA
DECISION PRESCRIVANT
LETABLISSEMENT DU POS
DU
:
92
Premire Partie
Chapitre II
Ces destinataires disposent de (15) jours aprs rception, pour faire connaitre
sils veulent
tre associes llaboration du POS et dans laffirmative
dsignent leurs reprsentants.
le prsident de lAPC prend
un arrt prcisant la liste
des administrations
publiques, organismes et
services publics et
associations ayant demande
a tre consultes sur le projet
du pos.
Affichage de larrt
pendant un (01) mois au sige
de lA.P.C.
Notification de cet arrt
aux :
.administrations publique.
.organismes et services
publique.
.association.
.services de ltat.
.Ces destinataires disposent de (60) jours pour mettre leurs avis ou observations et
93
Premire Partie
Chapitre II
Cet arrt :
Fixe les lieux de consultation du projet du POS.
Dsigne le (s) commissaire (s) enquteur (s).
Prcise la date de dmarrage et dachvement de la priode denqute.
Dfinit les modalits de droulement de lenqute publique.
Les observations sont :
Consignes sur un registre spcial.
Ou
Formules directement ou adresses par crit au (x) commissaire (s)
enquteur(s).
A lexpiration du dlai :
Clture du registre denqute dutilit
publique signe par le (s) commissaire (s)
enquteur (s).
94
Premire Partie
Chapitre II
95
Premire Partie
Chapitre II
79
96
Premire Partie
Chapitre II
97
Premire Partie
Chapitre II
Le POS prcise les tendances, les orientations et les intentions long terme du
PDAU par la gestion des droits dusage dutilisation des sols court et moyen terme
(10 ans), lapplication de son rglement, conjointement aux rgles gnrales
durbanisme. Il Permet de dlivrer les autorisations de lotir et de construire tout en
rservant les espaces destins aux ouvrages, aux voiries et rseaux divers et aux
quipements publics.
2.10. MISE EN OEUVRE DES PDAU ET POS
PDAU et POS sont des instruments que chaque commune doit mettre en
uvre. Ils sont tablis l'initiative et sous la responsabilit des du P/APC.
Si la mise en uvre des PDAU et POS suppose des moyens pour concrtiser les choix
concerts, retenus dans leur laboration, il demeure que les PDAU et POS vont tre
confronts une srie de contraintes dont Les principales sont d'ordre foncier et
juridique. Sur le plan foncier les textes rgissant le transfert des terrains agricoles
potentialits leves ou bonnes en terrains urbanisables ne sont pas encore apparus.
En l'absence du cadastre gnral, les terrains inclus dans les divers secteurs
d'urbanisation ne disposent pas de titres de proprit ou d'actes authentiques ce qui
rend dlicat les procdures juridiques classiques. Aucun usage des sols ne peut se faire
en contradiction avec les instruments d'urbanisme sous peine de sanctions prvues par
la loi (loi 90/29 art. 14). Le rglement du PDAU et du POS vise passivement la
ralisation d'un projet urbain
Les projets sont adopts par dlibration de ou des APC concernes, puis soumis
enqute publique (45 jours pour le PDAU et 60 jours pour le POS) puis
ventuellement modifis avant leur approbation dfinitive. C'est cette approbation qui
leur donne valeur rglementaire.
PDAU et POS se situent dans un systme intgr et hirarchis d'instrument
d'amnagement du territoire. Le PDAU, doit ainsi respecter les principes et les
objectifs de la politique nationale d'amnagement du territoire et tenir compte des
schmas d'amnagement et des plans de dveloppement. Le POS quant lui est tabli
dans le respect du PDAU, ce qui implique qu'un POS ne peut tre tabli en l'absence
d'un PDAU rglementairement approuv.
Du point de vue des autorits locales, le PDAU est un outil qui peut servir :
- Crer, attirer ou rcuprer des ressources.
- Utiliser de faon optimale les ressources existantes.
- Rgler des problmes existants.
98
Premire Partie
Chapitre II
99
Premire Partie
Chapitre II
80
100
Premire Partie
Chapitre II
101
Premire Partie
Chapitre II
Ptitionnaire
Premire Partie
Chapitre II
Ptitionnaire
Dossier dpos au niveau des services techniques de lassemble populaire
communale contre un accus de rception.
Dossier transmis aux diffrents services :
- Direction de la sant
- Direction de la protection civile
- Direction des travaux publics - Direction De lhydraulique
- Direction De lagriculture
-Et autres directions suivant lintrt du projet.
Le dlai dinstruction et de transmission davis est fix un mois.
La dcision portant accord du permis de lotir doit tre notifie au demandeur
dans un dlai nexcdant pas une dure de trois quatre mois aprs le dpt du
dossier .Le prsident de lassemble populaire communale doit remettre les plans
approuvs ainsi que larrt du permis de lotir au propritaire.
Le permis de lotir est valable pour une dure de trois annes.
Figure .10 : Le permis de lotir
Source : Auteur (2012)
103
Premire Partie
Chapitre II
CONTENU
Dossier administratif
- Acte de proprit enregistr et publi ou quivalent.
- Demande de certificat de morcellement
- Rapport explicatif
Documents graphiques
- Plans de masse et de situation
- Plan dtat des lieux existants
-plan de morcellement
Dossier dpos au niveau des services techniques de lassemble
populaire communale contre un accus de rception.
104
Premire Partie
Chapitre II
CONTENU
Dossier administratif
-acte de proprit enregistr et publi ou quivalent.
-demande de permis de construire
-devis descriptif et estimatif
-attestation de besoins en matriaux de construction
Documents graphiques
-Plans de masse et de situation.
-Plans darchitecture utile vis par un architecte agre.
-Dossier bton arm vis par un ingnieur en gnie civil.
Compte tenu de la loi 04/05 du 14 aout 2004,larticle 5 modifiant les
dispositions de larticle 55 de la loi 90/29 du 1/12/1990 et exige que llaboration
du dossier de permis de construire soit faite conjointement par un architecte
soccupant du projet architectural et un ingnieur en gnie civil chargs du dossier
de structure.
105
Premire Partie
Chapitre II
Ptitionnaire
Premire Partie
Chapitre II
Premire Partie
Chapitre II
81
82
108
Premire Partie
Chapitre II
109
Premire Partie
Chapitre II
110
Premire Partie
Chapitre II
CONCLUSION
A linstar de la lecture aborde de la procdure juridique dlaboration et
dapprobation des instruments durbanisme (PDAU et POS), nous pouvons conclure
que malgr que le PDAU et le POS soient deux instruments qui constituent un moyen
de maitrise du dveloppement urbain, il demeure que ces derniers vont tre confronts
une srie de contraintes dont Les principales sont d'ordre foncier et juridique.
Labsence dune procdure foncire comme phase pralable la mise en uvre des
instruments durbanisme PDAU et POS qui intresse notre recherche reprsente une
srieuse entrave pour la concrtisation du projet urbain et la production du cadre bti.
Ainsi une mauvaise prise en charge des procdures foncires dans ces plans a pes
ngativement sur la concrtisation de ses instruments sur terrains notamment :
Le Contenu insuffisants des instruments durbanisme quant la mobilisation du
foncier priv.
LAbsence de dispositions et oprationnalit imposant au propritaire foncier
de se soumettre aux dispositions du POS.
Labsence dune fiscalit foncire annuelle parallle llaboration des POS,
comme mesure contre la rtention foncire, incitative des propritaires pour
investir ou vendre leurs terrains.
Malheureusement, Les propritaires demeurent, ce jour, compltement
ignors lors du processus dlaboration des instruments durbanisme. En effet,
Larticle 8 des deux dcrets excutifs 91-177 relatif la procdure dlaboration du
Plan directeur damnagement et durbanisme et 91-178 relatif la procdure
dlaboration du Plan doccupation des sols fixe de faon dtaille les organismes et
administrations qui doivent obligatoirement tre consults dans llaboration du
PDAU, et du POS , sans faire allusion aux propritaires fonciers qui dtiennent le
sol la cl de la mise en uvre de tout projet de dveloppement urbain. Ils
deviennent par la force des vnements et des conjonctures, des acteurs urbains qui
font lextension de la ville, une extension sans aucune cohrence urbaine.
Ces instruments resteront insuffisants sils ne sont pas accompagns dune
vritable rigueur concernant leur application en matire de contrle de lutilisation du
sol. Les diffrents instruments durbanisme expriment une volont de gestion urbaine
en amont, le contrle de leur application et leur excution conformment aux schmas
et tracs pralable, reprsente un mode de gestion en aval. Il faut veiller au suivi de
leur application sur le terrain.
111
Premire Partie
Chapitre II
CHAPITRE III :
EVOLUTION DE LA GESTION
ET DE LA POLITIQUE
FONCIERE EN ALGERIE
Premire Partie
Chapitre III
INTRODUCTION
Ce chapitre aborde le troisime concept contenu dans notre hypothse de
recherche : le foncier.
Une vrit quasi universelle, le droit de construction est fortement attach la
proprit du sol. Laccroissement de la population urbaine et de ses besoins accentue
la raret du sol. Le bien foncier est un lment physique non renouvelable qui savre
ncessaire tout acte durbanisme, en plus de sa raret dans le contexte urbain, faisant
lobjet dune concurrence ardente entre acteurs urbains, voluant dans une perspective
qui stipule que les pays qui ont eu un dveloppement sont ceux qui ont pu maitriser la
gestion de leurs fonciers. 83
Le foncier un lment rare, cher et non renouvelable, ou on peut dire cest
lun des grands piliers fondateur de toute stratgie dhabitat, cest pour a quils
ncessitent une remise en ordre profonde de sa gestion, de son utilisation et de son
organisation pour bien lconomiser 84
En effet , il est impratif de faire une recherche Pour mieux saisir les
orientations des politiques foncires algriennes aprs lindpendance et les difficults
que la socit algrienne et ltat ont eu et continu davoir avec le foncier en
commenant par un aperu historique des modes de proprit avant lindpendance.
Cette partie de ltude porte galement un regard sur lvolution de la proprit du sol
et de sa gestion par ltat en Algrie ainsi il prcise toutes les politiques foncires qui
se sont succdes dans notre pays et leurs relations avec les politiques urbanistiques
ainsi que les formes durbanisation engendres.
Une recherche sur les politiques foncires en Algrie de 1962 1990 dont les
principales tapes furent les suivantes :
Avant 1990 ctait la Nationalisation et ltatisation des terres au lendemain de
lindpendance, les rserves foncires communales et les prmices de la remise
en cause de ltatisation.
Aprs 1990 ctait la priode de la libralisation. Cette nouvelle politique se
base sur un certain nombre dides notamment : l importance accrue des
statuts des sols du point de vue de lusage et de la proprit, lAdoption de
rgles dexpropriation plus strictes et plus respectueuses du droit de proprit,
des instruments Durbanisme orients vers lconomie des sols urbains,
lApparition de nouveaux acteurs dans la gestion du foncier, La Cessibilit du
83
114
Premire Partie
Chapitre III
85
Menina Yassine /Hamdi Djamel Abdennasser /laspect Foncier, Facteur Inhibiteur Dans Les Oprations
Durbanisme /Cas De La Promotion Immobilire, Algrie /Colloque International luniversit de Batna sur
/Foncier.
115
Premire Partie
Chapitre III
116
Premire Partie
Chapitre III
Elles sont dfinit aussi comme Rgime naturel des populations autochtones
qui donnent au titulaires du bien le droit de jouissance et de disposer de manire
absolue malgr lindivision, les copropritaires conservent le droit de disposer de leur
part indivise et peuvent demander le partage 86
1.1.2/ LES TERRES ARCHE
A caractre tribal confi aux groupements de population (tribus). Le terme arche
signifie tribu. Elles taient exploites par les familles constituants le groupe.
Son indivision tait garantie par lautorit du groupe sur les individus et le droit de
premption (Hak Echoufaa).
Cest le rgime foncier impos par le conqurant turc. Les terres sont rputes
appartenir au souverain qui abandonne la jouissance aux tribus sur les superficies
mises en valeur 87
1.1.3/ LES TERRES HOUBOUS
Proprit Wakf ou Habous: public dit Khairi ou priv appel Ahli. Il est
caractre religieux, destin aux fins cultuelles et culturelles soumises aux doctrines
malikite ou hanbalite ou autres, bien quil soit frapp d'un gel de transaction. Il a jou
un rle considrable dans la vie conomique et sociale de la communaut. De part sa
nature, le waqf est exclu du march foncier.
Cest un acte juridique assez complexe, tenant la donation entre vifs, de legs
en se distinguant par son but pieux, mosque , zaouia, etc .Le bien houbous est
inalinable, imprescriptible et le dvolutaire nen a que la jouissance.88
1.1.4/ LES TERRES MAKHZEN
Sont concdes par le DEY ou BEY des colonies militaires qui en avaient
en la jouissance, moyennant la prestation, dun service militaire .89
1.1.5/ LES TERRES DU BEYLEK
A caractre tatique confi au bey et /ou allis du pouvoir. Le beylek (ETAT)
possdait de vastes espaces cultivs par les khamms (moyennant un 1/5 du revenu de
la rcolte), comprenant le domaine de lETAT et le domaine priv du bey .90
86
Alloum Mohend Tahar (le rgime foncier en Algrie) empressions moderne 2005. p17/18/19.
IDEM 86
88
IDEM 86
89
IDEM 86
90
IDEM 86
87
117
Premire Partie
Chapitre III
118
Premire Partie
Chapitre III
91
ALLOUM MOHEND TAHAR (le rgime foncier en Algrie) empressions moderne 2005.
119
Premire Partie
Chapitre III
Les KHEMAS paysans rmunrs par le 1/5 de la rcolte, cette couche social a
t dpossde de ses terres, occupaient des exploitations agricoles abandonns par les
colons. Les biens laisss par les colons sont dclars vacants.
Cette priode a vu la promulgation de plusieurs ordonnances notamment :
Lordonnance 62/20 du 24 aout 1962 relative la protection et la gestion des
biens vacants. Ainsi que -le dcret de mars 1963 concernant les biens vacants.
Lordonnance 62.02 du 22/10/1962 relative la Nationalisation des terres de la
colonisation a permis la mainmise sur le foncier.
Lapparition de lordonnance 66/182 du 06 mai 1966 et la proprit des biens
dclars initialement vacants en devient ltat le seul propritaire.
La main a t mise surtout le foncier mobilisable pour rattraper le retard senti en
matire de dveloppement, selon les diffrentes formes entre autre la dvolution des
biens vacants l'Etat (ordonnance n 66/102 du 06-05-1966). Ainsi Cette priode
sest distingue par la rponse de ltat aux demandes pressantes et multiples dune
population laisse pendant une longue priode.
Lespace aussi bien urbain que rural a connu une occupation anarchique des
biens vacants. Mais la question foncire navait pas encore pos problme cet
poque, au regard des donnes dmographiques (RGPH).Ladministration fonctionnait
encore lheure coloniale en ce qui concernait les procdures, formes de
transcriptions, actes et justificatifs de proprit. Nanmoins, le 1er code communal est
n en 1969.
Avant 1971 et les lois de la rvolution agraire relative la proprit priv,
notamment celles des terrains ruraux, le rgime foncier en Algrie se basait
essentiellement sur les lois et les structures laisses par ladministration coloniale, et
notamment les lois foncires du Senatus Consulte (1863), et la loi Warnier, de 1873.
Les biens vacants dvolus l'Etat comme bien domaniaux
Les immeubles laisss par les europens ayant quitt l'Algrie aprs
l'indpendance, ont cre une situation juridique nouvelle, dont la majorit ont fait
l'objet d'occupation des algriens sans titre de proprit. La plus part d'eux sont des
lotissements situs dans des quartiers rsidentiels l'origine destins la communaut
europenne ou juive.
Ds 1966 l'Etat a confi la gestion de ce portefeuille foncier la CADAT, et
toute personne ayant occup un bien vacant doit dclarer sa vacation avant le 01-101966, chose qui s'est prolonge jusqu'en 1978.
120
Premire Partie
Chapitre III
Ces bien vacants ont t assainis par l'ordonnance n66/102 du 06-05-1966, qui
stipule que tout les biens vacants sont dvolus l'Etat. Ils sont considrs par
consquent comme bien domanial, proprit de la wilaya gre par les services des
domaines nationaux. Ils ont fait l'objet de cession par la loi n 81-01 du 07-02-1981.
1.3.1.2- LA PERIODE 1971-1980
Cette priode a connu de grandes ralisations conomiques et sociales et durant
laquelle ont t poses les premires assises institutionnelles et juridictionnelles, dans
lesprit dune socit en transition vers le socialisme. Lapplication des lois relatives
la rvolution agraire a t applique, elle a boulevers en premier les structures
foncires dans le monde rural.
Les terrains urbains privs ont galement t victimes des nationalisations au
profit de la commune. Lordonnance du 20 fvrier 1974 tenait satisfaire les besoins
fonciers de la commune, et constituer une rserve potentielle considrable de terrains
pour les programmes internes, dans le but de faciliter son dveloppement. Cette loi
tait dun grand intrt pour la gestion foncire qui est une composante clef de la
production du cadre bti, et de la lgislation de lurbanisme.92
La dcision dhabiliter les assembles populaires communales tre les
principaux agents oprateurs en matire de transactions foncires traduisait les soucis
suivants :
Mise en place dun cadre juridique nouveau.
Mise en uvre dune planification de lespace urbain dote alors dun plan
directeur durbanisme (P.U.D) ou dfaut dun primtre durbanisme
provisoire (P.U.P)
Larticle 2 de la dite ordonnance stipule que les rserves foncires
communales sont constitues par les terrains de toute nature, proprit de ltat, des
collectivits locales ou des particuliers. Ces terrains doivent tre inclus dans un
primtre durbanisation, en raison des difficults que les collectivits rencontraient,
faute de disponibilits de terrains, des difficults considrables pour la ralisation des
quipements et investissements publics inscrits dans les programmes locaux ; les
mesures juridiques de la loi 74/26 taient dans ce sens justifies.
Du point de vue travail lgislatif, il nous parait utile de mettre laccent sur
certains textes, intervenus durant la priode examine, ayant eu un impact fort sur le
rgime foncier ou domanial et dont les effets sont encore importants. Il sagit de :
92
121
Premire Partie
Chapitre III
93
Premire Partie
Chapitre III
Les rserves foncires sont l'ensemble des immeubles acquis par les
collectivits locales, qui les met en rserve pour les amnagements futurs, elles
peuvent tre constitues par voie d'acquisition l'amiable, par voie de droit de
premption ou d'expropriation pour causes d'utilit publique sous pressions
immdiates.
Les rserves foncires sont rgies par l'ordonnance n 74/26 du 20-02-1974,
elles constituent le portefeuille foncier de la commune, elles incluent les terrains
intgrs dans le primtre urbain tels que :
Les biens vacants dvolus l'Etat.
Les terrains des collectivits locales.
Les proprits prives seront intgrs automatiquement dans les rserves
foncires communales, sauf les proprits limites pour les besoins familiaux
dicts par le dcret n 76/28 du 07-02-1976
Les exploitations agricoles autogres.
Les coopratives agricoles des anciens moudjahiddines.
Les terrains cds la caisse nationale de la rvolution agraires.
Deux ordonnances ont tait promulgues dont lobjectif est de doter toutes les
communes de rserves foncires (terrains urbaniss et urbanisables) notamment :
Lordonnance 74-26 de la 12/02/1974 portante obligation aux communes de se
constituer des rserves foncires.
Lordonnance 76-48 du 25/02/1976 relative lexpropriation pour cause
dutilit publique.
Les rserves foncires communanales une fois cres, ont t trs vite cdes et
redistribues ct des formes durbanisme notamment les ZHUN et les ZI.
Les espaces urbains et priurbain stalaient sur de vastes domaines agricoles,
publics et privs sans interface de protestation consquente ni dactions citoyennes de
contre poids aux dcisions.
La promulgation de lordonnance 74 sur les rserves foncires communales ,les
terrains du domaine public et les expropriations opres dans le cadre de la rvolution
agraire, ont permis ltat et ,surtout aux collectivits locales davoir une
consommation hors normes de lespace. les instruments durbanisme ,organisant et
grant loccupation des sols de lpoque, savoir les plans durbanisme directeurs
(PUD) pour les agglomrations urbaines et semi urbaines et les plans durbanisme
provisoires (PUP)pour les communes caractre rural, et leurs territoires
communaux, ont permis de planifier lespace sans le grer . 94
94
123
Premire Partie
Chapitre III
95
Premire Partie
Chapitre III
125
Premire Partie
Chapitre III
96
126
Premire Partie
Chapitre III
127
Premire Partie
Chapitre III
98
99
128
Premire Partie
Chapitre III
Premire Partie
Chapitre III
par la loi dorientation foncire en matire dinventaire gnral des biens fonciers
nont pas t appliques.
1.3.2.2-La loi 90-30 du 1er dcembre 1990 portant loi domaniale.
Cette loi prend en charge les changements intervenus, au niveau des articles 17 et 18
de la Constitution du 23 fvrier 1989, dans le contenu et la notion de proprit
publique et de domanialit.
- Larticle 18 de la Constitution fait revivre la distinction domaine public domaine priv qui avait t carte sous lancien rgime et consacre le droit
de proprit des collectivits publiques (Etat-Wilaya Commune) sur les biens
relevant de leur patrimoine.
- La dualit domaine public-domaine priv, ainsi rintroduite, conduit
naturellement une dissociation de la proprit des collectivits publiques en
proprit publique et proprit prive .
- Les dispositions relatives la proprit publique et au domaine national, de la
Constitution de 1989, se situent dans le prolongement des textes relatifs aux
rformes conomiques et confirment en prcisant que le principe de sparation
de lactivit de lEtat puissance publique, de son activit purement patrimoniale
en tant que propritaire de biens.
- Cette volution a donc rendu ncessaire lactualisation de la lgislation
domaniale. Ce qui a donn lieu la promulgation de la loi n90-30 du 1er
novembre 1990 portant loi domaniale, qui prend en compte les changements
importants ayant affect la masse et la structure de la proprit publique et du
domaine national. La principale innovation tant que, conformment aux
nouvelles rgles constitutionnelles, les divers biens de lEtat et des collectivits
territoriales sont classs, selon leur affectation ou leur fonction, dans le
domaine public ou priv.
2-LES ORGANISMES DE LA GESTION ET DE LA REGULATION
FONCIERE URBAINE
-Lagence foncire
De ce qui prcde, la collectivit locale ne peut plus, en principe, assurer
directement des activits de gestion foncire. Elle est tenue, de par la loi dorientation
foncire, de crer, seule ou en association avec dautres collectivits locales, une
agence locale de gestion et de rgulation foncire urbaine charge de grer le
130
Premire Partie
Chapitre III
100
Ministre des finances rapport sur la problmatique foncire, tat des lieux et perspectives .
131
Premire Partie
Chapitre III
101
132
Premire Partie
Chapitre III
102
133
Premire Partie
Chapitre III
103
134
Premire Partie
Chapitre III
135
Premire Partie
Chapitre III
105
Ahmed Ben Aissa /Lvolution de la proprit foncire travers les textes et les diffrents modes daccs la
proprit foncire.
106
http :fr.wikipedia.org/wiki/planification urbaine
136
Premire Partie
Chapitre III
107
137
Premire Partie
Chapitre III
138
Premire Partie
Chapitre III
108
-Ministre des finances, rapport sur la problmatique foncire, tat des lieux et perspectives , Alger 2002.
139
Premire Partie
Chapitre III
140
Premire Partie
Chapitre III
La direction du cadastre
Cest une direction national sous tutelle du ministre des finances, charg des
oprations techniques, qui procde au recensement gnral des terrains travers tout le
territoire national et ce conformment au dcret 234/89 instituant la cration de
lagence nationale du cadastre.
Lopration de recensement des terrains permet de dterminer et de dfinir la
surface physique du (btit) foncier, cela constitue la base physique du fichier
(dossier).Lagent cadastral est charg de dterminer ltat naturel par rapport aux lois
.Le cadastre consiste rpertorier toutes les proprits foncires ainsi que la recherche
de leurs propritaires et la dlimitation des proprits.
la commune
Aprs lindpendance ltat Algrien, na pas instaur de lois spcifiques
rglementant le foncier. Ce nest quaprs les diverses ralisations, ainsi qua
lextension de certaines villes que les besoins du foncier sest fond sentir. Une
ordonnance rfrence 26/74 en date du 26/02/1974 englobant la loi sur les rserves
foncire a t promulgue. Cette ordonnance donner le plein pouvoir aux commune
on se qui concerne lamnagement et la construction tout en grant le foncier
urbanisable pour rpondre aux besoins des projets dintrt public.
La commune a t dcharg de la mission de gestion du foncier en date du
07/01/1986 par dcret n 04/86 suivi dune circulaire ministriel n2 en date du
20/09/1986, en octroyant ce rle lagence foncire locale. Le but tait de librer la
commune pour dautres taches, qui ne sont pas moindre en importance que la gestion
du foncier. Cest ainsi que la commune et conformment la loi 08/90 en date du
07/04/1990 englobant la loi des commune, a eu les prrogatives de (lamnagement,
de la construction, des infrastructures de base et les quipements).La commune est
sens se dot de tous les moyens de construction ncessaire cit dans la loi et la
rglementation en vigueur, ainsi que de sassurer quant au respect de lusage du
foncier conformment aux rgles de sons exploitation. Comme elle veille au respect
de la conformit des constructions en cours conformment aux lois et rglements.
Office de promotion et de gestion immobilire
Personne morale dont le rle est de dterminer le nombre de logement
raliser ainsi que la recherche des terrains adquats et le choix du contractant pour la
prise en charge de la ralisation (Bureau dtude, Entreprise de ralisation). Ainsi elle
contrle les missions sus cites et se charge du suivi de lopration jusqu' la vente.
141
Premire Partie
Chapitre III
142
Premire Partie
Chapitre III
109
Ministre des finances, rapport sur la problmatique foncire, tat des lieux et perspectives , Alger 2002.
143
Premire Partie
Chapitre III
144
Premire Partie
Chapitre III
Mise en place dune banque de donne collectant les offres national concernant
les assiettes foncire caractre conomique quelque soit leurs nature
juridique.
La signature des contrats et convention en relation avec La promotion des
changes avec les entreprises et institutions en relation avec son activit.
5.2- Les intervenants privs
les coopratives immobilires
Elles sont apparues suite lordonnance 92/76 en date du 23/10/1976 faisant
tat de la rglementation des coopratives foncire, qui sont dfinit comme des
socits civiles dont le but principal est la ralisation de lhabitat individuel dans le
cadre des dispositifs et lois rgissant les acquisitions des proprits.
La cration des cooprative foncires passe par la mise en place dune lois
fondamentale avec acte notari en prsence de la commission qui lui attribue ses
missions .Elle a un prsident et des membres et des modalits pour ladhsion ou le
retrait de ladhsion, des droits et des devoirs. Chaque cooprative un sige, un nom,
un agrment et une loi fondamentale.
les agences immobilires
Elles jouent le rle dintermdiaire dans toutes les transactions de vente et de
location en contre partie dune somme dargent selon la catgorie de la transaction. En
Algrie , lunion national des agences immobilires sest tablie une grille dhonoraire
selon laquelle elles se font payer .
Les promoteurs immobiliers
Cette fonction est apparue suite la loi 07/86 en date du 04/03/1986.La
promotion immobilire obit aux besoins de la socit en matire de logements. Le
promoteur ralise gnralement des immeubles pour lhabitat collectif ou individuel
pour rpondre aux besoins de la socit, accompagn de locaux commerciale en
position secondaire.
Le citoyen
Le citoyen intervient par les oprations foncires que fait subir la proprit foncire
tel que le certificat de morcellement, permis de lotir ou en contribuant la cration de
zone dhabitat illicite la priphrie ou lintrieur de la ville.
Les bureaux de notaires
Ceux-ci tablissent des contrats et procdent leurs enregistrement et leurs
publicit afin de lui donn un caractre officiel qui reprsente la preuve irrfutable
sur autrui.
145
Premire Partie
Chapitre III
La fonction notariale
Le document notarial est prsent dans les points suivants :
Cest lun des points du contrat que le lgislateur exige dans un cadre officiel.
Support excutoire permettant au contractant de prouv la vracit du contenu
tablit par devant le notaire.
Son contenu est une preuve formelle et excutoire travers le territoire
national, sauf expertise dmontrant sa falsification.
Attire lattention des cocontractants sur limportance de ce quils sont sur le
point de contracter.
La fonction denregistrement
Aprs la rdaction de lacte en conformit aux exigences de la loi, il est exig
du notaire de procder lenregistrement de tous les actes auprs des services de
lenregistrement accompagn dun timbre afin de recouvrir les droits et taxes au profit
de ltat des partis qui sont obligs de les payer.
La fonction de publicit
La publicit foncires joue un rle trs important en ce qui concerne la nature
juridique dun foncier, ainsi que la mise en exergue des biens cumuls par certain. Son
rle est trs important dans la lgislation algrienne du moment quil permet de
finaliser le transfert de la proprit.
Les intervenants
Public
La direction des domaines.
La direction de la conservation foncire
La direction du cadastre
la commune
Office de promotion et de gestion
immobilire
Priv
Les coopratives immobilires
Les agences immobilires
Les promoteurs immobiliers
Le citoyen
Les bureaux de notaires
146
Premire Partie
Chapitre III
110
147
Premire Partie
Chapitre III
148
Premire Partie
Chapitre III
CONCLUSION
Lhistoire de la gestion foncire En Algrie a connu des bouleversements
politiques et socitaux importants et des rapports au sol contradictoires. En effet, dune
gestion monopolistique du foncier par lEtat, pendant plus de deux dcennies,
lAlgrie est pass une libralisation totale du march et une implication dacteurs
privs partir de 1990.
On dduit daprs ce que nous avons expos lors de ce chapitre que la
problmatique du foncier des racines dans lhistoire et Quand on parle de la
structure foncire en Algrie, on parle videmment de la Succession de plusieurs
priodes notamment :
Premire Partie
Chapitre III
150
Premire Partie
Chapitre III
Ce qui complique encore plus la situation, cest le vide juridique pour maitriser
les transactions foncires, ainsi que la bureaucratie et linjonction des prrogatives, et
laisse les oprateurs recourir dautres mthodes pour pouvoir exploiter leurs biens.
Lorganisation dun march foncier obissant des lois transparentes, ou toutes les
parties qui prennent part sont gales devant la justice, reprsentera un pas trs
important pour mieux valoris le foncier et pour effectu ce pas il est ncessaire de
procder au cadastre et rendre les cartes disponible et les documents relatif au
foncier.
151
Premire Partie
CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE
La partie bibliographique et thorique de cette tude a permis de dfinir La
planification urbaine algrienne qui adopte des instruments durbanisme soucieux de la
gestion et du contrle dune occupation rationnelle des sols urbains aprs lexprience
du tout planifi.
Ces instruments durbanisme sont des moyens de contrle de la dynamique
urbaine.ils sont utiles du moment que les tissus urbains sont en voie de formation et
qui prsentent des besoins normes en logements, quipements et en infrastructures.
Les instruments durbanisme et la rglementation urbaine sont une garantie
indispensable la sauvegarde de lintrt gnral face la multitude dintrt
particulier. En leur absence, la ville contemporaine, par son chelle et sa cadence de
dveloppement, serait dun chaos indescriptible.
Le concept application des instruments durbanisme renvoie dune part que du
point de vue objectif, mthodologie et des procdures dlaboration
sont
satisfaisantes. Le problme qui se pose cest la pratique et lapplication de ces
instruments sur terrain en labsence dun rel diagnostic foncier et dautre part ce que
Les propositions damnagements restent souvent des plans et des vues sans suite, en
ignorant la valeur du sol, le rgime de proprit et la division du sol.
Les instruments damnagement et durbanisme obissent la plus large
publicit et sont en permanence la disposition des usagers et du public auxquels ils
sont opposables, sous rserves des voies de droit lgalement prvues. Dans ce cadre,
tout propritaire ou possesseur est tenu dutiliser et damnager son bien en conformit
avec lusage assign par les instruments damnagement et durbanisme. La mise en
uvre des instruments durbanisme (PDAU et POS) dpend fondamentalement du
problme foncier, lacte de proprit dun terrain est un document pralable pour toute
opration durbanisme. Aujourdhui, loccupation du sol est le problme majeur de
lurbanisme. Nul ne peut faire acte durbanisme sil na pas la maitrise du sol.
Lhistoire de la gestion foncire en Algrie est une histoire acclre, qui en
peut de temps a connu des bouleversements politiques et socitaux important. La loi
n90-25 du 18/11/1990, portant orientation foncire, fixe les dispositions relatives au
sols urbaniss et urbanisables quil relie troitement aux instruments damnagement
et durbanisme et aux procdures dexpropriation et de premption. Il est difficile de
faire face laccroissement de la demande de terrain pour lurbanisation. Loffre est
limite car le terrain btir nest pas un bien renouvelable ou productible.
152
Premire Partie
Pour raliser un projet damnagement, les collectivits doivent se pencher plus
en amont sur la question foncire. Elles sont les outils indispensables au projet
damnagement et complments aux documents durbanisme.
Il faut alors apprhender la politique foncire comme une clef du dveloppement
urbain ou Le foncier est la matire premire de toute politique urbaine.
Lurbanisation et le foncier urbain demeurent deux problmes trs complexes
malgr les lgislations, les lois et les circulaires introduites par ltat pour les maitriss
et mieux les grs. Ces derniers ont t influencs par les changements politiques et
les planifications qui se sont succd, engendrant ainsi des lgislations divergentes
qui ont influenc ngativement sur le niveau de la mise en uvre et la capacit des
pouvoir publique de les mettre en valeur de sorte ce quils servent lintrt de la
ville.
Les problmes poss par le foncier, dans sa relation avec lurbanisation, sont
lis principalement la complexit des exigences juridiques, la multiplicit des
systmes fonciers urbanisable.
Les textes lgislatifs urbains accordent une grande importance la question
foncire, car ils considrent lurbanisation comme un facteur dynamique dans la
consommation du foncier urbain. Ils ont pour maitriser son usage, reli lattribution
des actes durbanisme, de nimporte quel projet, sa conformit aux instruments
damnagement et durbanisme en vigueur.
Si on cherche exploiter le foncier priv, il est recommand d'impliquer le
propritaire dans une approche participative, qui mrite d'tre encadre et structure
par l'outil des ateliers urbains qui regroupe les concepteurs les collectivits locales et
la socit civile sur les lieux publics dans un esprit de concertation et de partenariat o
les enqutes publiques portent leurs fruits. Une telle amlioration doit faire appel au
propritaires pour y participer, par une prise de conscience, et par la conjugaison des
mesures incitatives et coercitives.
153
DEUXIEME PARTIE:
METHODOLOGIE,
ANALYSE ET
INTERPRETATION
Deuxime Partie
INTRODUCTION
Cette partie de ltude doit avoir un caractre appliqu et analytique, quatre
chapitres lui seront consacrs notamment :
Le premier est le Chapitre Quatre
A travers ce chapitre nous allons prsenter la ville de Batna sous ses diffrents
aspects afin de mieux la connaitre, notamment sa situation gographique, ses
caractristique physiques, climatique et dmographique ainsi que son volution
urbaine durant les diffrentes priodes qui lon marqu.
En deuxime lieu, il sagit dexposer les outils de planification urbaine et leurs
volution lgislative jusqu' la promulgation des deux instruments damnagement et
durbanisme PDAU et POS. Ces derniers qui sont Parmi les principaux instruments
qui peuvent tre mis en uvre pour faire et concevoir la ville. En effet, lexprience de
la politique actuellement reflet limage de dcalage entre ltude et la ralit dune part
et dautre part la pnurie des rserves foncires ncessaires pour les extensions
urbaines.
Le chapitre Cinq est consacr en premier lieu lanalyse de ltat actuel des
instruments durbanisme (PDAU et POS) dans la ville de Batna dun cot et dun
autre de voir comment le foncier fait obstacle devant lapplication de ces instruments.
En deuxime lieu, une connaissance des disponibilits foncire et leurs natures
juridiques ainsi que leurs impact sur le tissu urbain de la ville de Batna savre
ncessaire, tous en prcisant que La nature juridique priv donne loccasion aux
propritaires de jouir de leurs proprits sans se rendre compte des instruments
durbanisme.
Le sixime chapitre
prsente ltat de lart et le positionnement
pistmologique. La dfinition du problme de recherche envisag amnera opter
pour une mthode utiliser donc on va sorienter vers lutilisation dune technique
pour aller recueillir des donnes dans la ralit.
Afin de pouvoir choisir la mthode et les techniques utiliser dans notre cas
dtude, une prise de connaissances des diffrentes mthodes utilises dans le domaine
de la recherche en architecture et urbanisme savre ncessaire.
Il sagit de la mthode denqute avec les deux techniques : le questionnaire et
lentrevue de recherche et qui sont utilis dans notre recherche.
155
Deuxime Partie
Le chapitre aborde aussi Le questionnaire et les diffrentes tapes de sa
prparation ainsi que la taille de lchantillon choisi .En plus, il traite Le schma
dentrevue qui contient toutes les questions susceptibles dtre poses lors de la
rencontre avec les personnes interviewes.
Quant au septime et dernier chapitre il est consacr lapplication de la
mthode denqute avec les deux techniques : le questionnaire et lentrevue de
recherche sur le plan doccupation des sols POS n02 (Evitement Sud) de la ville de
Batna ainsi que lanalyse et linterprtation des rsultats obtenus des deux techniques
utilises. Finalement et base de linterprtation des rsultats obtenus nous pouvons
confirmer ou affirmer notre hypothse de recherche.
156
CHAPITRE IV :
EVOLUTION DEMOGRAPHIQUE
ET URBAINE
DE LA VILLE DE BATNA
Deuxime Partie
Chapitre IV
INTRODUCTION
Ce chapitre est consacr La ville de Batna qui sera prsente sous ses
diffrents aspects afin de mieux la connaitre. Les donnes seront en relations avec le
vif du sujet et qui touchent directement ou indirectement les instruments durbanisme
et le foncier. Il sagit aussi de dfinir sa situation par rapport au territoire national ainsi
que par rapport lensemble de la wilaya.
Dans un second temps et vu lvolution galopante de la ville de Batna qui a eu
des consquences sur son urbanisation, il sest avr ncessaire de connaitre quelques
donnes notamment laccroissement de la population qui est lun des acteurs
importants dans la consommation de lespace. Relativement le parc logements
travers les diffrentes priodes ainsi que la connaissance des tapes de son volution
urbaine entre autre le taux important dhabitat individuel qui a un impact ngatif sur la
consommation du foncier.
La wilaya de Batna est concerne comme le reste des wilayas du pays par les
tudes prospectives antrieures (SNAT, SRAT), comme elle a eu laborer d'autres
tudes concernant son territoire (PAW, PDAU, POS,). Toutes ces tudes ont eu
effectuer des analyses des territoires et proposer des schmas d'amnagement et de
dveloppement. Lobjectif de lexposer des dates de cration et dapprobation des
diffrents plans et schmas damnagement cest de connaitre leurs hirarchies
temporelles et aussi de connaitre leurs efficacits et limportance relles de leurs
crations.
Toutes ces donnes vont nous aid claircir et comprendre la planification
et la rglementation appliqu dans la ville de Batna entre autre les outils de
planification et Les instruments durbanisme qui figurent parmi les principaux outils
qui peuvent tre mis en uvre pour faire et concevoir la ville.
Malgr les disponibilits foncires urbanisables que reprsente la ville de Batna,
elle se trouve confront la nature juridique prive de ces terrains ne leur permettant
pas lacquisition des terrains pour la constitution du porte feuille foncier ncessaire
limplantation des projets dquipements, daires de jeux etc... Programmer par les
instruments durbanisme. Ainsi les propritaires fonciers procdent la vente des
parcelles de terrain avec des actes sous-seing donnant naissance des constructions
illicites et aux non respect des instruments durbanisme qui sont opposable aux tiers.
158
Deuxime Partie
Chapitre IV
159
Deuxime Partie
Chapitre IV
Photos.12: Medghassen ou le
Mausole Numide
160
Deuxime Partie
Chapitre IV
La wilaya de Batna, de par sa position dans le massif des Aurs, en tant que
point de liaison entre le Nord-est et le Sud-est du pays, et aussi en tant quentit
primordiale au niveau de lensemble Hauts Plateaux Est (HPE), a subi et continue de
subir dimportantes transformations au niveau aussi bien de la structuration de son
territoire, de sa composante que de son fonctionnement.
La wilaya de Batna, lune des plus peuples du pays et les plus dynamiques, se
caractrise par la diversit de ses reliefs et donc une htrognit sur le plan naturel
trs prononce avec toutefois une prdominance des espaces montagneux. La wilaya
de Batna, lune des plus anciennes wilayas de lAlgrie indpendante est assise sur une
superficie de 12 038,76 km2.Situ dans la partie orientale du pays (Nord-Est) entre 4
et 7 de longitude Est et 35 et 36 de latitude Nord. Batna a t construite sur un relief
en cuvette, entoure de montagnes.
Lapplication de l'approche systmique la Wilaya de Batna a permis non
seulement l'identification des maux qui rongent ce corps wilayat mais aussi la
connaissance de ses forces, ses faiblesses et son diagnostic gnral. Un centre majeur
(Batna), rayonnant sur lensemble de la wilaya sur tous les plans et occupant une
position centrale du point de vue gomtrique par rapport lespace et la rpartition
des centres, confirme sa suprmatie dmographique et fonctionnelle.112
Lvolution du dveloppement urbain de la ville de Batna a t lie une
dynamique non durable qui se traduisait par une urbanisation priphrique
concentrique, non accompagne par linstallation des infrastructures pralables et de la
planification de cet talement urbain. La consquence en est une consommation
importante despaces priurbains au dtriment des fonctions productives potentielles
de ces espaces. Au niveau humain, de mauvaises conditions de vie, des risques
sanitaires et sociaux importants. Une perte de capacit des pouvoirs publics organiser
et grer le tissu urbain et financer les services et quipements adapts une
population rurale rejoignant la zone urbaine.
2-BATNA AU COEUR DE LHISTOIRE
Evoquer lhistoire de la ville de Batna revient parler de lhistoire des Aurs
dont elle fait partie. Si Batna a t difie en 1844, Tazoult (Lambse) remonte par
contre loin dans lhistoire. Les habitants originaires jusque l sont connus : les
Amazigh. Cette rgion a connu galement le passage de plusieurs civilisations qui ont
plus ou moins marqu lhistoire (phniciens, romains, vandales, Byzantins..) sont
toutes des populations qui ont brass au fil des temps la rgion des Aurs et qui ont
laiss un patrimoine qui tmoigne ces civilisations.
112
161
Deuxime Partie
Chapitre IV
113
Deuxime Partie
Chapitre IV
163
Deuxime Partie
Chapitre IV
Deuxime Partie
Chapitre IV
114
165
Deuxime Partie
Chapitre IV
116
117
166
Deuxime Partie
Chapitre IV
urbain donc un maque dans le foncier .Cette situation a influ sur le flux migratoire
vers la ville qui a diminu.118
4.1.6-La sixime priode : 1998-2008
Selon lR.G.P.H de lanne 2008 le nombre de la population est de 298877
habitants avec un taux daccroissement de 1.8/ qui est en baisse cause de la
cration du nouveau pole hamla hors la ville Batna et qui a attir un grand nombre de
population de la ville.
Le nombre de logement tait de 64461 logement avec un taux doccupation de
4.93/ cela signifie la diminution des habitants de la ville de Batna et son exode
lextrieur.119
Est-ce que ce taux doccupation reflte rellement la solution de la crise de
logement dans la ville de Batna ? Est ce que cest des solutions quantitatives ou
qualitatives ?
Lhabitat dans la ville de Batna se caractrise par une forte prpondrance du
logement individuel par rapport au logement collectif.
4.2-LES FACTEURS INFLUANTS LACCROISSEMENT DE LA
POPULATION ET LE PARC LOGEMENT
Deux facteurs essentiels ont influ sur laccroissement de la population et du
parc logement notamment :
4.2.1-LA CROISSANCE NATURELLE
Cest un phnomne naturel qui est le rsultat de la diffrence entre la somme
des natalits et mortalits .Dans chaque priode, la ville de Batna a connu une
croissance continue de la population cela est du principalement labsence des
guerres,des maladies et des catastrophes naturelles,..)
4.2.2-LEMIGRATION
Ce facteur a influ sur laccroissement de la population. On a pu voir travers
les diffrentes priodes linfluence des programmes de dveloppement dans
lattraction des habitants vers la ville de Batna. La priode de 1954 1987 a dmontre
le nombre important des migrs, donc les besoins en logements ont augment.
TABLEAU RECAPITULATIF DE LEVOLUTION DE LA POPULATION ET
DU PARC LOGEMENT DANS LA VILLE DE BATNA
118
119
167
Deuxime Partie
Les Priodes
Priode01
Avant et en
1954
Priode02
1954-1966
Priode03
1966-1977
Priode04
1977-1987
Priode05
1987-1998
Priode06
1998-2008
Chapitre IV
Nbr de
population
(habitant)
Taux
daccroissement
Nbr
dmigrs
(habitant)
Net
dmigration
Nbr de
logements
(logement)
Taux
doccupation
(habitant/log)
18504
1.1
1190
1.15
55751
7.89
24184
43.38
9111
6.11
108700
5.72
23835
23.19
15376
7.06
184069
5.86
42429
41.29
23101
7.96
247520
2.7
13462
7.41
46064
5.37
298877
1.8
13010
4.36
64461
4.63
Deuxime Partie
Chapitre IV
Entre ces massifs stend une plaine sur laquelle repose la ville.
La ville de Batna est traverse par deux OUEDS qui regagnent oued gourzi
On trouve :
- Oued AZZEB venant de la partie nord est.
- Oued BOUIDANE venant de lest.
Un des oueds a t couvert ce qui va soulager la ville et il va servir pour le
projet de tramway quant au deuxime, il est en cours dtude.120
6-DONNEES CLIMATIQUES
Le Climat de la ville de Batna est celui dune rgion semi-aride.
Durant lhiver la temprature descend en dessous de zro la nuit avec souvent
des geles (prsence de verglas sur les chausses).
La saison hivernale se fait sentir de Novembre Mars avec Dcembre, Janvier
et Fvrier particulirement rigoureux. La saison froide : stale de Novembre Fvrier
120
Deuxime Partie
Chapitre IV
et pouvant atteindre le mois de Mars. Cest ainsi que lon enregistre des moyennes ne
dpassant pas le 9C durant 4 mois dans tout le territoire de la Wilaya.
La pluviomtrie moyenne enregistre en 2009 est de 349,8 mm.
La dure annuelle denneigement croit trs vite en altitude .Lapparition de La
neige est rare ces dernire annes et on la voit que pendant quelques jours.
Pour la saison chaude, la temprature durant lt peut atteindre les 45c
lombre pour le mois de Juillet et Aot. Elle est comprise entre le mois dAvril et
Octobre, 121
7- LES ETAPES DE LEVOLUTION URBAINE DE LA VILLE DE BATNA
La ville de Batna a vu le jour sur dcret du 12 septembre 1848 sign par
Napolon. Ceci et venue aprs que la commission consultative sigeant Constantine
a dcid de faire de Batna une future ville du fait de sa position stratgique la croise
des axes Biskra, Tbessa, Stif, et Constantine
En 1843 larme franaise a t charge par le gouverneur franais de
Constantine de rtablir lordre dans les zibans pour cela une colonie a t expdie en
1844 et bivouaqua mi-distance entre Biskra et Constantine prs de la ferme de
tourelles, on appela cet endroit BATNA.
Lvolution urbaine de la ville de Batna a connu deux tapes distinctes :
7.1-Premire tape : ltape coloniale
On peut lire cette tape travers quatre priodes :
7.1.1- La priode : 1844-1870
La ville de Batna fut fonde sous forme de camp militaire au trac
rectangulaire, et qui est entoure par un mur denceinte perc de quatre portes. Le
trac de ce camp est marqu par lintersection de deux axes perpendiculaires (rue de la
rpublique et rue de France) reliant les quatre portes de lenceinte, c tait lorigine de
la ville mre Batna.
Un dcret excutif a t promulgu en date du 12/09/1844 portant la promotion
de la ville de Batna au rang dun centre urbain avec une superficie de 12 hectares.
En 1860 la ville a connu une extension lente et lamorce du premier quartier Zmala
au Sud Est se fut en 1970 et cest le plus ancien quartier.
121
Deuxime Partie
Chapitre IV
171
Deuxime Partie
Chapitre IV
172
Deuxime Partie
Chapitre IV
7.1.2-PERIODE DE 1871-1923
La ville de Batna a connu pendant cette priode un apport de colons ce qui a
engendr une extension .La superficie de la ville a atteint 26 hectares .Cette extension
est suivie par la ralisation de diffrents quipements de la ville notamment :
Deux coles, lglise, le march, le thtre, la mosque du camp, la mairie le
tribunal, et le cimetire chrtien. Ce noyau est organis de part et dautre des deux
axes structurant (France) et (mossli).La ville fut divis en deux parties par loued.Du
cot nord le noyau colonial et du cot sud le quartier traditionnel ZMALA.122
Source : http://www.algerie-monde.com/villes/batna/
7.1.3-PERIODE DE 1924-1945
Durant cette priode, la ville a pu jouir de son rle comme un centre
administratif et commercial avec la ralisation dun arodrome au sud-ouest du noyau
colonial et la construction du chemin de fer louest du noyau et qui stend du nord
au sud (touggourt).cela a engendr une attraction considrable des citoyens et un
nombre de population qui a volu de 11000 habitants en 1925 15000 habitants en
1940.
La superficie de la ville est passe 150hectares. La ville a subie une
dynamique urbaine et un clatement du noyau dans trois directions :
-Au Nord -Est le quartier stand et qui a repris la mme trame orthogonale
-Au Nord-ouest le quartier fourrire prs de la gare
-Au Sud Est et Sud-ouest les premire constructions de deux futurs quartiers de
122
Deuxime Partie
Chapitre IV
123
124
IDEM122
IDEM122
174
Deuxime Partie
Chapitre IV
175
Deuxime Partie
Chapitre IV
Troisime secteur situ au nord ouest, dune superficie de 22 hectares .il englobe
lextension de la zone industrielle.
Cest ainsi que ltat a commenc de concrtiser plusieurs projets programms dans le
cadre du plan durbanisme PUD de la ville de Batna notamment :
-HABITAT INDIVIDUEL sous forme de lotissements dun nombre de 1308 lots. On
trouve :
-Lotissement KEMOUNI 331lots ;
-Lotissement BOUARIF 240lots ;
-Lotissement ELBOUSTEN 385 lots ;
-Lotissement EZZOUHOUR352 lots.
-LES COOPERATIVES dun nombre de 21 coopratives composes de 535 lots,
notamment :
BENBADIS/15lots, NEDJMA/12lots, CNEP I et II/116lots, CEDRE/18 lots, EL
WAFA/ 22 lots, CPA/10lots, CIBAT/40 LOTS, CIMBA/32 LOTS, CIPOBA/27 lots,
EAZHAR/21lots,
-HABITAT COLLECTIF concentr lintrieur des deux zones dhabitat urbain
nouvelle ZHUN1 et ZHUN 2 compos de 3094 logements en plus de la cits 742
logements.125
LES EQUIPEMENTS
- Centre culturel islamique
- Mosque 1er novembre
- 08 CEM
- Cit universitaire 200lits
- Sige SAA
- Cits administrative
- Lyce de jeune fille
- Technicum
- Muse el moudjahidine
- Htel chelia
Tous ces quipements ont eu une grande attraction dun nombre important
dhabitant venu des compagnes la recherche dune vie meilleure (travail,
scolarisation et autres services..).Le souci de cette population est de chercher un abri
et loin dun logement dans le cadre rglementaire.
Le problme pos cest que le plan durbanisme directeur a chou du moment quil
na pas pris cette tranche de population rsultante de lexode rurale dans la projection
des besoins de la ville.
125
Deuxime Partie
Chapitre IV
177
Deuxime Partie
Chapitre IV
des outils
178
Deuxime Partie
Chapitre IV
179
Deuxime Partie
Chapitre IV
Les tapes
dvolution
Les
priodes
Lgislation franaise
Lgislation franaise
Lgislation
franaise
Lgislation
franaise
Deuxime Partie
Chapitre IV
1962-1973
1974-1984
1985-1994
1995-2004
2005-2012
Absence de lgislation
urbaine
La rvision du PDAU en
2005(groupe de communes)
Deuxime Partie
Chapitre IV
des dlais.
126
Deuxime Partie
Chapitre IV
Deuxime Partie
Chapitre IV
184
Deuxime Partie
Chapitre IV
Deuxime Partie
Chapitre IV
186
Deuxime Partie
Chapitre IV
187
Deuxime Partie
Chapitre IV
127
188
Deuxime Partie
Chapitre IV
128
129
Idem 127
Schma de cohrence urbaine (SCU)-BATNA.
130
189
Deuxime Partie
Chapitre IV
131
Deuxime Partie
Chapitre IV
191
Deuxime Partie
Chapitre IV
LA ZONE MILLITAIRE
-Blocage de toute extension
-Situe au NORD EST de la ville
-Dune superficie de 234 h.
LE FONCIER
La majorit des terrains destins
lextension de la ville sont des
proprits prives.
Les autorits locales ne sont pas
en mesure de faire face cet
obstacle soit par lexpropriation
pour utilit publique ou
transaction lamiable. Ni
darrter les transactions illicites
non conforme aux orientations
des instruments durbanisme
PDAU et des POS.
LIMITES NATURELLES
La ville est entoure par des
massifs montagneux au Nord
Djebel Kasrou et Djebel
Azzab, et au Sud Djebel Ich
Ali et la foret de Tamachit au
Sud -Est. En plus des terrains
agricoles
LIMITES DORDRE
REGLEMENTAIRE
- Champ de tir
- Casernes
- La zone industrielle et la
zone dactivit avec une
superficie de 251,15ha et qui
sont situes au nord-ouest.
- Les cimetires
192
Deuxime Partie
Chapitre IV
Deuxime Partie
Chapitre IV
132
194
Deuxime Partie
Chapitre IV
La wilaya de Batna est concerne comme le reste des wilayas du pays par les
tudes prospectives antrieures (SNAT, SRAT), comme elle a eu laborer dautres
tudes concernant son territoire (PAW, PDAU et POS).Toutes ces tudes ont eu
effectuer des analyses des territoires et proposer des schmas damnagement et de
dveloppement.
14.2-LE SCHEMA NATIONAL DE LAMENAGEMENT DU TERRITOIRE
(SNAT)
Le schma national de lamnagement du territoire SNAT intervient lchelle
nationale. Il a comme objectifs de trouver une stratgie urbaine pour assurer un
dveloppement durable du territoire national et de trouver aussi une stratgie pour la
distribution quitable des ressources et dassurer un quilibre territorial travers le
pays.
Le SNAT aprs une analyse approfondie et valuation du territoire nationnal et
aprs un diagnostic pertinent a eu mettre des propositions dont certaines sont mises
en chantier et dautres abandonnes.
Il sagit entre autre :
-De la rocade des hauts plateaux
-De lautoroute Est Ouest
-Des laminoirs des hauts plateaux
-Du dveloppement des infrastructures techniques
- de lamlioration des conditions sociale de la
population du Nord vers les hauts plateaux et le Sud,etc
Le territoire national est couvert par un schma national de lamnagement du
territoire SNAT qui a t cre en 2005 et approuv en 2007.134 Ainsi il fixe une
stratgie de dveloppement sur une perspective de 25 ans.
14.3-LE SCHEMA REGIONAL DE LAMENAGEMENT DU TERRITOIRE
(SRAT) DES HAUTS PLATEAUX EST
Le schma national de lamnagement du territoire SNAT est une dclinaison
rgionale des recommandations du SNAT .Il divise laire urbaine en plusieurs
territoires .Parmi on trouve le territoire des hauts plateaux Est qui englobe un
ensemble de wilayas (BATNA, SETIF, OUM EL BOUAGHI, BORDJ BOUARIRIDJ,
KHENCHELA et TEBESSA).
Ce territoire est couvert par un schma rgional de lamnagement du territoire
SRAT qui a t cre en 2007 et approuv en 2009.
134
Deuxime Partie
Chapitre IV
Ce schma rgional (SRAT) des hauts plateaux Est qui englobe la ville de
Batna se fixe comme objectifs la distribution des ressources pour le dveloppement et
lorganisation des rseaux urbains et ruraux pour le territoire concern.La cration des
deux ples principaux Batna et Stif est une stratgie pour pouvoir grer tous les
autres ples secondaires.
14.4-LE PLAN DAMENAGEMENT DE LA WILAYA (PAW)
La wilaya de Batna, lune des plus peuples du pays et les plus dynamiques, se
caractrise par la diversit de ses reliefs et donc une htrognit sur le plan naturel
trs prononce avec une prdominance des espaces montagneux. Antrieurement la
wilaya de Batna, a eu laborer son plan damnagement de wilaya (PAW) la fin
des annes quatre vingt.
Ltude de plan damnagement du territoire de la wilaya de Batna sinscrit
dans le cadre de la loi n01/20 du 12dcembre 2001 relative lamnagement et au
dveloppement durable.
Le PAW, instrument intermdiaire sur le plan vertical, entre dune part les
schmas prospectifs qui sont le SNAT et le SRAT et dautre part les instruments
damnagement et durbanisme (PDAU, POS).le PAW a t initi les 20/10/2007 et
approuv le 17/08/2008.Les recommandations mises dans le cadre du PAW se
rsument en :
-assurer un dveloppement durable de lensemble des secteurs de la wilaya de
Batna : social, conomique et environnementale.
- La maitrise du pole de Batna
- Le rquilibrage de larmature urbaine
- Le renforcement de larmature rurale.
- Assurer lattractivit et la comptitivit des territoires.
- Mettre en uvre lquit territoriale. 135
Il a t recommand de procder une dconcentration des quipements
structurants de niveau suprieur et intermdiaire et ce pour un double objectif
maintenir les populations sur place et rduire la pression sur les quipements de Batna.
Concernant le rquilibrage de larmature urbaine : proposition de programmes
dquipements de niveaux diffrents et mergence de centres de relais.
Le renforcement de larmature rurale se fera par :
La promotion du monde rural par la mise en valeur des potentialits agricoles
de la rgion. Emergence de centres relais quips qui rduisent la dpendance
la ville mre.136
135
Deuxime Partie
Chapitre IV
SCHEMA ET PLAN
DAMENAGEMENT DU
TERRITOIRE
SNAT
SRAT
PAW
2005
DATE DE
CREATION
2007
DATE
DAPPROBATION
2007
2007
INSTRUMENTS
DAMENAGEMENT DU
TERRITOIRE
PDAU
REVISION
PDAU
1994
2005
2009
2008
1998
2012
136
137
138
197
Deuxime Partie
Chapitre IV
198
Deuxime Partie
Chapitre IV
CONCLUSION
La wilaya de Batna, lune des plus anciennes wilayas de lAlgrie indpendante
est assise sur une superficie de 12 038,76 km2 ; Situ dans la partie orientale du pays
(Nord-est). Le territoire de la wilaya de Batna sinscrit presque exclusivement dans un
ensemble physique constitu par la jonction des atlas tellien au Nord et saharien au
Sud.
Sur le plan administratif et aprs les diffrents remodelages territoriaux (1974,
1984,1990), La wilaya de Batna compte aujourd'hui 21 daras et 63 communes.
La wilaya occupe une position centrale dans le passage entre la rgion du Sahara et
les ctes de la mer Mditerrane. Grce cette position centrale et stratgique, la
rgion et la ville mme de Batna disposent donc d'une forte affluence dmographique.
La ville de Batna est passe par deux principales priodes historiques. La
premire se situe avant lindpendance. Elle correspond lpoque coloniale qui
stend de 1844 1962 et qui a connu la construction de la ville coloniale et la
naissance des quartiers auto-construits spontans. La deuxime poque, aprs
lindpendance qui stend de 1962 ce jour. Elle a connu lextension des quartiers
auto-construits spontans.
Au cours des diffrentes priodes de sa croissance, allant de la priode
coloniale jusqu' lpoque contemporaine, La ville de Batna a bnfici de plusieurs
outils et instruments durbanisme.
Cette analyse nous a permis aussi de dceler Les plus importants vnements et
volution des lgislations, des outils et instruments durbanisme qui ont marqus les
deux poques historiques notamment :
Lpoque coloniale (1945-1962) qui concide avec le lancement du plan de
Constantine. Et Lpoque de lindpendance jusqu' nos jours et qui a vu lEvolution
des lgislations, des outils et instruments durbanisme.
La premire priode qui stant de 1962 jusqu' 1973 qui est une Priode
transitoire caractris par la recherche de lquilibre politique et conomique au
dtriment du cot urbanistique. Cette priode a vu le lancement du programme spcial
Aurs 1968 traduit sur le plan spatial par des ralisations surtout dans le secteur
conomique. En plus de Lvolution des quartiers dune manire informelle.
La deuxime priode 1974 jusqu' 1984 est une tape de croissance caractrise
par lclatement de lagglomration, dans toutes les directions et quartiers de la
ville :Bouakal,Kchida,Parc fourage .
En plus cette priode a vu la cration dun ensemble de lotissement, cooprative,
ZHUN et des grands quipements.
199
Deuxime Partie
Chapitre IV
200
Deuxime Partie
Chapitre IV
139
CHAPITRE V :
LE FONCIER ET LES
INSTRUMENTS
D AMENAGEMENT ET
DURBANISME
DANS LA VILLE DE BATNA
Deuxime Partie
Chapitre V
INTRODUCTION
Aprs lanne 1990 ya eu des
changements des situations politiques,
conomiques et social qui a influ directement, sur les lois urbaines.
Cependant et malgr les orientations ambitieuses des instruments durbanisme, leur
bonne excution se heurte la problmatique du foncier vritable contrainte urbaine
pour la ville de Batna.
Des villes algriennes forte attraction comme BATNA souffrent du manque
voire de labsence de disponibilit foncire dans leurs priphries afin de rpondre aux
besoins pressants de leurs populations, faisant que la spculation gagne du terrain.
Le tissu existant y compris le secteur urbanisable noffre que de rare possibilits
foncires vu ltat de saturation qui le caractrise .Les secteurs urbanis formant la
priphrie de la ville organiss sous forme de Plans doccupation des sols (POS),
constitues la 2eme alternative assurant la ville son dveloppement. Cependant cette
alternative ncessite un march foncier vu la nature priv de ces terrains.
Le plan directeur damnagement et durbanisme (PDAU) et les plans
doccupation des sols (POS) sont deux instruments qui ont certes le mrite de combler
un vide juridique patent, parce quils constituent un moyen de maitrise du
dveloppement urbain. Mais daprs notre exprience professionnelle dans le domaine
des instruments durbanisme, les tudes ont montr que leur apport, potentiellement
efficace, est entach de lacunes entamant ainsi leur efficience et leurs applications.
Celles-ci rsident, dune part, dans la manire de llaboration des PDAU et POS, ou
lon relve labsence relle dune vritable philosophie dun projet urbain, et dautre
part dans les contraintes notamment le foncier, comme nous le verrons, dans
lapplication et de la mise en uvre des POS eux mme. Cela va confirmer ou
infirmer notre hypothse de recherche.
203
Deuxime Partie
Chapitre V
140
141
204
Deuxime Partie
Chapitre V
Deuxime Partie
Chapitre V
142
Deuxime Partie
Chapitre V
143
Etude de la rvision du plan directeur damnagement et durbanisme pour les commune de (Batna, Tazoult,
fesdis, oued chaaba, ayoune el assafir, djerma et seriana).URBA-BATNA
207
Deuxime Partie
Chapitre V
208
Deuxime Partie
Chapitre V
COMMUNE
Delibration
de
prscription
BATNA
46/2005
392/2005
22/11/2005
02/2010
29/08/2010
212/2010 27/09/2010
FESDIS
08/2005
15/11/2005
50/2005
21/11/2005
20/2010
27/09/2010
97/2010 25/10/2010
O/CHAABA
18/2005
21/11/2005
39/2005
21/11/2005
15/2010
17/06/2010
21/2010 17/06/2010
09-08-2010
Achev
TAZOULT
31/2005
11/12/2005
35/2006
18/02/2006
18/2010
13/06/2010
99/2010 21/06/2010
25-10-2010
Problme de dlimitation de
la zone archologique
AYOUN EL
ASSAFFIR
18/2005
02/01/2006
77/2005
14/12/2005
13/2010
12/10/2010
97/2010 25/10/2010
EL
MADHER
DJERMA
36/2005
20/12/2005
31/2006
19/07/2006
13/2010
08/07/2010
33/2010 20/07/2010
27-10-2010
Achev
SERIANA
SERIANA
16/2006
15/10/2006
04/2007
14/03/2007
10/2010
08/07/2010
10/2010 09/08/2010
28-10-2010
DAIRA
BATNA
TAZOULT
148/2010
En Date du :
03/02/10
Arrt d'Ouverture
d'Enquete publique
OBSERVATION
209
Deuxime Partie
LES PLANS
DURBANISME
LA PERIODE
REGLEMENTAIRE
PREVUE POUR LA
REVISION
er
Le 1 PUD de lanne 15 ans
1974 approuve en 1978
Le 2eme PUD de lanne 15 ans
1985
Le PDAU de lanne 20 ans
1991
Le PDAU de lanne 20 ans
1994 approuv en 1998
La rvision du PDAU 20 ans
2005
Chapitre V
LA PERIODE REELLE
POUR LA REVISION
07 ans
annul
annul
17 ans
144
210
Deuxime Partie
Chapitre V
211
Deuxime Partie
Chapitre V
Une question se pose est-ce que la ville de Batna a vraiment besoin de transfrer
ces terrains dune vocation agricole en une masse de bton ? Si on revient ltude de
la rvision du PDAU et lors de la deuxime phase et prcisment la page 24, il a t
soulign que les poches vides dans la ville de Batna sont dune superficie de 2804
hectares .Cela veut dire que la ville de Batna na pas dendicape en matire de
disponibilit foncire pour raliser les diffrents programme damnagement mais le
problme qui se pose cest la nature juridique priv des terrains. Cela prouve
lincapacit des responsables trouver des solutions et une entente avec les
propritaires fonciers.
4-LA NATURE JURIDIQUE DES TERRAINS DANS LA VILLE DE BATNA
Malgr les difficults de dterminer la nature juridique des terrains dans la ville
de Batna, on peut les classs en quatre partie :
4.1-LES TERRAINS COMMUNAUX
A linstar des autres communes du pays et en 1974 date de la promulgation de
la loi des rserves foncire , lAPC de la ville de Batna a commenc mettre en
application cette dernire afin de constituer son porte feuille foncier .Cela lui a permis
dacqurir une surface importante tout en respectant les besoins des familles
propritaires.
La superficie totale de ces terrains a atteint 66.8/de la superficie totale de la
ville qui est de 3393.97 hectares, ce qui est important par rapport aux autres
proprits.145
4.2-LES TERRAINS PRIVES
Cette proprit occupe la deuxime position en matire de superficie. Elle
avoisine un total de 657.08 hectares avec un taux de 19.3 /et qui reprsente les biens
des propritaires.146
Au moment ou lAPC na pas pu rpondre aux besoins pressant en logement
vu son incapacit financire, Les privs ont trouv loccasion de vendre leurs terrains
pour la construction individuelle, ralisant ainsi un maximum dintrt personnel sans
se rendre compte de la situation urbaine de la ville par lapparition des quartiers
illicites (bouakal, kchida, bouzourane parc fourage ..etc)
Il est a not que la proprit priv occupe tous les terrains destins
lurbanisation ce qui fait obstacle devant les instruments durbanisme.
145
146
Direction du cadastre-batna
idem-141
212
Deuxime Partie
Chapitre V
147
148
IDEM-141
IDEM-141
213
Deuxime Partie
Chapitre V
Source : thse de magister (la dynamique spatiale et formes urbaine Batna -2000) + traitement de lauteur 2012
214
Deuxime Partie
Chapitre V
Origine
de
la
proprit
Proprit
de ltat
NATURE DEXPLOITATION
investissement
Equipement
Proprit
de la
commune
investissement
Proprit
priv
exploitation
Equipement
Habitat
habitat
lotissement
habitat
collectif
Habitat +
commerce
NATURE DE LA
PROPRIETE
RESULTANTE
public
priv
public
priv
priv
priv
priv
La proprit prive donne loccasion aux privs de jouir de leurs proprits sans
se rendre compte de la situation du tissu urbain de la ville et de son dveloppement
loin des instruments durbanisme.
5- LES DISPONIBILITES FONCIERS DANS LA VILLE DE BATNA
5.1-Variante 01 : secteur urbanis
Le centre ville peut offrir des possibilits de refaire la ville sur elle-mme dans
le cadre dune opration de densification urbaine.
Un urbanisme intensif peut jouer un rle dappui, et de soutien des programmes
de dveloppement et ce par le recours aux types dintervention sur les tissus existants,
quelque soit lappellation : quil soit le renouvellement urbain, la requalification
urbaine ou bien la construction de la ville sur la ville. Cest une urgence du moment
que lurbanisme d'talement a bien prouv ses limites, cause du gaspillage des
terrains urbaniss et la saturation des potentialits foncires dj rare dont les
gnrations futures ont le droit den bnfici.
Le POS N08 propose des tours de plusieurs tages la cit de recasement 192
logements (cit volutive) cause de la raret des disponibilits foncires. Les sites
a recycl vu leur nature juridique communale ouvre de nouvelles disponibilits
foncires notamment les 192 logements de recasement situs sur les alls Saleh Nezzar
,252 logements de la cit Chikhi et 260 logements de kchida.
5.2-Variante 02 : secteur urbaniser
Elle couvre les secteurs dextension priphrique reprsente par les neufs
(09) plans doccupation des sols (POS) proposs par le plan directeur damnagement
et durbanisme (PDAU).
Malheureusement, La dominance totale de la proprit foncire prive au
niveau de ces POS sest rpercute ngativement sur leur mise en uvre et de
lapplication des variantes damnagement proposes par ces instruments
damnagement et durbanisme.
215
Deuxime Partie
Chapitre V
Ces secteurs subissent de jour en jour une consommation despace par laction
informelle (construction illicite).
Dans cet environnement urbanistique, les POS sont soumis aux pratiques de
spculateurs fonciers et activits des crivains publics loin de la rglementation.
Leurs activits facilitent et induisent des mutations foncires en forme sous sein
prive, ces dernires sont lorigine de la construction illicite.
Lincapacit de la mobilisation du foncier priv a conduit lexploitation des
terrains hors limite du territoire de la commune de Batna. (Le nouveau pole urbain de
HAMLA).
6-LOBSTACLE DU FONCIER FACE AUX INSTRUMENTS
DAMENAGEMENT ET DURBANISME DANS LA VILLE DE BATNA
Le foncier prsente le grand obstacle dans lapplication des instruments
damnagement et durbanisme dans la ville de Batna surtout que la majorit des
terrains revient aux privs et le petit pourcentage valu suivant le service technique
de lAPC Batna est de lordre de 15 /appartient ltat la ou sont situs les POS
(hamla).
Pour les terrains privs, ils ont t consomms dune manire anarchique sans
respect des instruments damnagement et durbanisme. La question reste pos sur le
devenir des terrains vides dans les POS et qui sont rcuprer en urgence. Cependant
Ltat reste incapable de rcuprer ces terrains vides qui seront victime dun
urbanisme chaotique.
Les constructions illicites se sont prolifrer et taler dans la ville de Batna
mme sur les proprits de ltat en labsence dun contrle rigoureux cas
de la (Zone industrielle). 149
Le propritaire foncier jouit de sa proprit en la conservant et en lexploitant
pour son intrt personnel ,surtout devant lincapacit de ltat dexproprier ces
terrains. La promulgation de loi 90/25 portant orientation foncire
a cre une
lasticit dans les relations foncires et que chaque propritaire peut obtenir la parcelle
et la surface quil veut suivant le prix du march et laccord des parties contractuels.
Pour constituer son porte feuille foncier pour la ralisation des quipements
programms par les POS, LAPC se trouve endicaper par manque de moyens
financier devant la situation de payer les propritaires priv aux prix du march pour
exproprier leurs terrains.
149
216
Deuxime Partie
Chapitre V
217
Deuxime Partie
Chapitre V
218
Deuxime Partie
Chapitre V
16900
65676
43700
175000
15058
11478
Etat actuel
Constructions illicites
Constructions illicites
Constructions illicites
Constructions illicites
2 ralises et 5
Constructions illicites
Raliss
Deuxime Partie
Chapitre V
Tableau.14: -Le plan doccupation des sols POS N02 Evitement sud
Source : Auteur 2012-rsultat de lenqute sur terrain, auprs du Maitre de luvre
(bureau dtude), auprs de la DUC et de lAPC.
220
Deuxime Partie
Chapitre V
Les quipements
Crche
Ecole
CEM
Salle de soins
Antenne PTT
Salle de sport
Mosque
Bibliothque
Muse de vestige
Muse
Muse
Stade
Placette
Tableau.15: -Le plan doccupation des sols POS N03 Evitement sud
Source : Auteur 2012-rsultat de lenqute sur terrain, auprs du Maitre de luvre (bureau dtude),
auprs de la DUC et de lAPC.
Deuxime Partie
Chapitre V
Les quipements
Ecole
Salle polyvalente
Crche et jardin denfant
Suret urbaine
Maison de jeune
Sige APC
Mosque
Centre commercial
PTT
Hotel
CEM
Ppolyclinique
Bibliothque
26000
2580
2000
2000
2000
1500
4400
2400
3330
8500
2580
900
Etat actuel
Terrain vierge
,Constructions illicites
Constructions illicites
Constructions illicites
Constructions illicites
Constructions illicites
Constructions illicites
Constructions illicites
Constructions illicites
Constructions illicites
Constructions illicites
Constructions illicites
Constructions illicites
Constructions illicites
Tableau.17: -Le plan doccupation des sols POS N04 Route de Tazoult (II)
Source : Auteur 2012-rsultat de lenqute sur terrain, auprs du Maitre de luvre (bureau dtude),
auprs de la DUC et de lAPC.
1
1
1
1
1
1
1
1
1707
808
2009
1492,7
1627
881
1866
11000
Etat actuel
Ralise
1 Ralise et
1remplace par terrain
militaire
Constructions illicites
Terrain vierge
Constructions illicites
Ralise
Ralise
Ralise
Ralise
Ralise
Tableau.18: -Le plan doccupation des sols POS N05 Parc A Fourrage
Tazoult (II)
Source : Auteur 2012-rsultat de lenqute sur terrain, auprs du Maitre de luvre (bureau dtude),
auprs de la DUC et de lAPC.
222
Deuxime Partie
Chapitre V
Les quipements
Maison de jeunes
Crche
3350
Ecole fondamentale1, 2
Ecole fondamentale3
Jardin
Stade
2
1
1
1
9000+7200
14400
6000
6075
Etat actuel
Constructions
illicites
Constructions
illicites
Terrain vierge
Terrain vierge
Terrain vierge
Constructions
illicites
Tableau.19 : -Le plan doccupation des sols POS N06 Parc A Fourrage
Tazoult (II)
Source : Auteur 2012-rsultat de lenqute sur terrain, auprs du Maitre de luvre (bureau
dtude), auprs de la DUC et de lAPC.
Etat actuel
Surface occupe
par les anciennes
constructions
Tableau.20 : -Le plan doccupation des sols POS N08 Centre ville I et II
SourceTranche
: Auteur 2012-rsultat de lenqute sur terrain, auprs du Maitre de luvre (bureau
Tazoult
(II)
dtude),
auprs de
la DUC et de lAPC.
223
Deuxime Partie
Chapitre V
Priv
Les quipements
Stade
Ecole
CEM
Mosque
Maison de jeune
Centre commercial
Crche
Annexe PTT
Centre de sant
Suret urbaine
Annexe APC
Jardin denfant
Les quipements
Annexe PTT
Ecole
fondamentale1, 2
Mosque
Crche
Centre de sant
Maison de jeune
PTT
Annexe APC
2400
900
2400
700
1500
1000
Constructions illicites
Constructions illicites
Constructions illicites
Constructions illicites
Constructions illicites
Constructions illicites
Deuxime Partie
Chapitre V
Deuxime Partie
Chapitre V
226
Deuxime Partie
Chapitre V
152
-Plan damnagement de la wilaya de Batna (PAW).Phases : I, II, III. A.N.A.T. (agence nationale
damnagement du territoire).2008.
227
Deuxime Partie
Chapitre V
153
Deuxime Partie
Chapitre V
CONCLUSION
Batna chef lieu de wilaya, par sa position stratgique avait une forte attractivit
des populations. Les diffrentes priodes de recensement (R.G.P.H) prouvent
limportante volution de la croissance de la population et en parallle du parc
logement. Cette volution galopante de la population et ces besoins en logements sest
rpercut ngativement sur lvolution urbaine de la ville notamment sur les quartiers
priphrique constitus de lhabitat illicite qui se dveloppe anarchiquement et
quantitativement vu les besoins pressant en logement.
La ville de Batna na pas chapp cette urbanisation anarchique qui sest
dveloppe dans les zones priphriques et qui a entrain une occupation irrationnelle
des terrains par un habitat individuel illicite. Les quartiers illicites couronnent la ville
de Batna ce qui a produit une mauvaise qualit du cadre bti. Le propritaire foncier
est lacteur principal en exploitant ses terrains en habitat individuel dune manire
informel .Cette situation est loin des orientations et du respect des instruments
durbanisme .Elle se traduit par la consommation excessive du foncier et latteinte
lurbanisme de la ville. Malgr lexistence des lois et des textes relatifs aux infractions
aux rgles durbanisme, les sanctions restent thorique du moment quelles ne sont
pas appliques sur terrains ce qui a encourag lurbanisme anarchique.
En 1994 la ville de Batna a bnfici du plan directeur damnagement et
durbanisme. Le PDAU de la commune de Batna avait pour objectif de redonner la
ville sa dimension rgionale, renforcer son rle en tant que mtropole, amliorer la
qualit de vie de ses habitants, contenir la croissance priurbaine et protger
lenvironnement. La rvision du PDAU a t lance en 2005 vu Le dveloppement
spectaculaire de la ville de Batna qui a conduit une saturation des tissus urbains.
Lindisponibilit de lespace urbanisable a conduit une extension le long des axes
vers une conurbation avec les centres urbains environnants. Cette extension est
onreuse en terme de gestion mais nfaste pour un espace agricole haute
potentialit.
Le plan directeur damnagement et durbanisme (PDAU) de la ville de Batna
approuv en 1998 a dtermin onze (11) plans doccupation des sols (POS).
Juste aprs son approbation, les tudes relatives llaboration des POS de la ville de
BATNA ont t engages. Les POS couvrent les secteurs dextension priphrique
outre les deux POS de restructuration du centre ville.
La ville extra-muros gnratrice de ltalement urbain apparat de la premire
lecture de la carte des plans doccupation des sols. Les secteurs a urbanis formant la
priphrie organis sous forme de POS, constitues une des possibilits pour le bon
dveloppement de la ville. Le secteur urbanis se trouve en tat de saturation, en
229
Deuxime Partie
Chapitre V
Labsence dune prise en charge globale portant la rnovation du centre ville, malgr
llaboration dun POS spcifique cest le POS N08.Il semble que lincapacit de
lexcution de ces POS revient :
Manque de moyens financiers.
Manque et labsence dun encadrement lgislatif.
Le contenu sommaire et limit c'est--dire que seule les ilots de nature
juridique communale et domaniale qui sont entrain de subir des propositions
damnagements (Rnovation).
Les tudes dlaboration des POS se sont succdes par la suite pour avoir leur
achvement en 2006, sachant quaucun deux na t labor conformment la dure
rglementaire de 12 mois (cette dure varie de 23 mois jusqu 36 mois). Chaque plan
a propos un programme damnagement notamment lhabitat, les quipements,
lespace vert, les aires de jeux...etc.) .
Cependant et on procdant la comparaison entre ltude (le volet thorique) et
la ralit (le volet pratique) un dcalage flagrant les caractrisent.
Daprs notre enqute sur terrain ces POS sont occups par lhabitat illicite
malgr lenveloppe financire qui a t consacre pour leurs laborations. Ajoutant
cela les POS localiss sur les voies dvitement cas des pos 1-2-3- et ub10 sont
devenus des dcharges publiques et des dpotoirs des dchets (dmolition des
constructions).
Ces pos, ds leurs approbations sont mal pris en charge par les gestionnaires
face aux propritaires fonciers. Malgr le respect de la procdure administrative des
tudes POS par la commune de Batna, particulirement par leur soumission
lenqute publique pour une dure de deux mois (60jours), nous avons enregistr une
mauvaise prise en charge dune relle publicit permettant une large concertation
assurant leurs mises en uvre.
Ds lapprobation des POS, on assiste une situation de mauvaise prise en
charge de leurs mise en uvre, traduisant lincapacit des gestionnaire locaux de
concrtiser les dispositions du nouvel environnement lgislatif manant la fois de la
politique urbaine et foncire de laprs 1990, qui se veut initiatrice dun march
foncier et immobilier libre dont les intervenants axiales sont les propritaires fonciers.
Malgr que Les plans doccupation des sols tudis par les diffrents bureaux
dtudes tatiques ou privs sont approuvs par dlibration des assembles populaires
communales, les propositions envisages ne se ralisent pas dans leur totalit.
230
Deuxime Partie
Chapitre V
231
Deuxime Partie
Chapitre V
232
CHAPITRE VI:
APPROCHES PERTINENTES ET
POSITIONNEMENT
EPISTEMOLOGIQUE
Deuxime Partie
Chapitre VI
Introduction
Pour parvenir vrifier et concrtiser notre hypothse il est primordial de
Choisir soigneusement la mthode, ou les mthodes scientifiques adquates.
Ce chapitre est consacr au cadre mthodologique de la recherche. On exposant
les diffrentes mthodes qui ont t appliques dans le domaine gnral de
larchitecture et de lurbanisme par les chercheurs, nous pouvons choisir la mthode
qui convient
notre sujet de recherche en justifiant notre positionnement
pistmologique.
La mthode rpond la question du comment atteindre les objectifs tandis
que les techniques indiquent par quel moyen.
La dfinition du problme de recherche envisag amnera opter pour une mthode
utiliser. On va sorienter vers lutilisation dune technique pour aller recueillir des
donnes dans la ralit.
Le chapitre aborde la mthode dapproche et techniques utilises dans le cadre
de cette recherche.il sagit de la mthode denqute avec les deux techniques : le
questionnaire et lentrevue de recherche.
Ainsi ce chapitre est consacr lexplication de la mthode denqute et ses
techniques pour collecter les donnes ncessaires pour notre sujet de recherche, ainsi
que les tapes suivre pour traiter et interprter les rsultats obtenus, ce qui va
permettre de confirmer ou dinfirmer notre hypothse de recherche.
Ensuite une partie du chapitre est consacre au questionnaire et les diffrentes
tapes de sa prparation entre autre lchantillonnage et la dtermination de sa taille.
234
Deuxime Partie
Chapitre VI
1-LA METHODE
Le mot mthode nest pas un terme univoque en science (Grawitz 1986).Son
emploi saccompagne habituellement dun adjectif qui spcifie de quelle mthode il
sagit : mthode exprimentale, mthode historique, mthode denqute .pour nen
nommer que quelques-unes.154 Le mot mthode peut se rapporter une faon
denvisager et dorganiser la recherche
2-LA METHODE CHOISIE : LA METHODE DENQUETE
La mthode denqute se situe habituellement dans le temps prsent .elle
permet dtudier les faons de faire, de penser ou de sentir des populations.
Lenqute est une mthode de recherche de plus en plus utilise dans les tudes qui
touchent de prs ou de loin la question de lespace. Elle permet de recueillir et
danalyser des donnes lies la ville. En raison de cette diversit dintrt, on peut
lutiliser comme mthode de notre recherche.
Lenqute peut tre qualitative ou quantitative. Ceux sont deux mthodologies
de recueils des donnes qui reposent sur des objectifs diffrents. Lenqute
quantitative cherche mesurer les phnomnes, lenqute qualitative cherche en
spcifier la nature.
La premire est centres sur les processus, la seconde sur les contenus ; ces
deux dmarches ne sopposent pas mais sont complmentaires.
Ce sont les buts de chaque enqute particulire qui dtermineront si ltude sera
plutt descriptive, comme dans les sondages dopinion, classificatrice, comme dans les
recensements, explicative comme dans le questionnaire, ou comprhensive, comme
dans lentrevue ou de lobservation en situation. La mthode denqute a la vise
multiple selon le but de la recherche.155
Observation
Phnomne directement en
Situation
Contrainte faible
154
155
Entretien
point de vue sur
le phnomne
Questionnaire
positions sur une
dimension du phnomne
contrainte forte
Maurice Angers .Initiation pratique la mthodologie des sciences humaines .Casbah Edition .P58
Idem 154
235
Deuxime Partie
Chapitre VI
LE QUESTIONNAIRE
LENTREVUE DE RECHERCHE
LE FORMULAIRE DE QUESTIONS
LE SCHEMA DENTREVUE
Deuxime Partie
Chapitre VI
237
Deuxime Partie
Chapitre VI
Deuxime Partie
-
Chapitre VI
Rgles suivre
Une seule ide par question
Des termes neutres
Des termes simples
La brivet
La clart
La vraisemblance
Erreurs viter
Lambigit
La suggestion et la culpabilit
Linadquation
Lincomprhension
Limprcision
Lintention,
lanticipation
mmorisation excessive
et
la
Tableau.25 : Les rgles suivre et les erreurs viter dans la formulation dune question
Deuxime Partie
Chapitre VI
Notre enqute est effectue sur un sous ensemble de la population mre qui
reprsente les habitants du POS n02 Evitement sud, vu le nombre important de la
population.
2.3-LENTREVU DE RECHERCHE
Lentretien consiste solliciter des discours concernant un phnomne de la
part de ceux qui en sont les acteurs ou les tmoins. On interroge directement les sujets,
en contraignant le moins possible leurs possibilits de rponse (questions large, temps
dinterrogation long, encouragement se confier).On engage dans ce cadre une
communication qui a pour but de recueillir des informations particulires : le point de
vue du sujet sur un phnomne. Les donnes produites sont des discours, des histoires
qui concernent lensemble de lexprience qu le sujet du phnomne tudi.
Cest une technique directe utilise pour interroger des individus isolment. Il
vise faire parler en profondeur les enquts. Nous essayerons de bien mener ce type
dinvestigation afin de pouvoir fournir des donnes qualitatives remarquables.
Dans lentrevue de recherche, on va se prsenter avec un schma de questions
aborder avec chaque enqut. On donne la personne interviewe la libert dlaborer
ses rponses sa guise, mais les sujets de discussion sont prtablis.
Les personnes interviewes sont choisies parce quelles correspondent des
caractristiques de populations tablies lavance pour les fins de sujet de recherche.
Etant donn la dure relativement longue de chaque entrevue de recherche, tant
donn le peu dindividus pouvant consquemment tre slectionns, tant donns aussi
le caractre personnel de chaque entretien, cette technique impose un chantillonnage
non probabiliste.
Ces derniers sont Compose des spcialistes ayant une relation dun cot avec
llaboration, lapprobation et le contrle de la rglementation des instruments
durbanisme et de lautre du foncier et sa gestion notamment la nature juridique priv
vis--vis de ces instruments.
Dans notre sujet de recherches ,il sagit des bureaux dtudes comme maitre de
luvre, de la DUC (Direction de lurbanisme et de construction ) comme maitre de
louvrage , de lAPC comme organisme charg de lapplication et du suivi des
instruments durbanisme ,Des agents de contrle de la rglementation (inspecteurs
durbanisme et agents habilits) et de lagence foncire comme gestionnaire et
rgulateur du foncier urbain .Elle est charge de grer le portefeuille foncier
communal, en plus dassister les organismes de la collectivit locale dans la
prparation, llaboration et la mise en uvre des instruments damnagement
durbanisme.
240
Deuxime Partie
Chapitre VI
241
Deuxime Partie
Chapitre VI
CONCLUSION
Le choix dune mthode danalyse semble ncessaire pour pouvoir rpondre
aux questions initialement poses et pour confirmer ou infirmer notre hypothse de
recherche. Relativement nos objectifs, nous avons choisi la mthode denqute qui
nous permettra davoir une rponse confirmative ou infirmative de notre hypothse de
recherche.
La mthode denqute est une procdure de recherche scientifique, en tant que
telle, elle doit rpondre aux critres que nous avons vu .Comme mthode, elle
correspond un ensemble organis doprations visant tablir des connaissances
gnralisables sur les phnomnes. Pour cela, on peut utiliser dans le cadre de cette
mthode, plusieurs techniques, selon les objectifs que poursuit la recherche et selon le
type de donnes que lon souhaite produire. Les principales diffrences entre les
diffrentes dmarches reposent sur la vise de connaissance (loi ou cas), le niveau du
phnomne vis (processus ou contenu) et la contrainte que lon veut imposer aux
sujets (qualitatif-quantitatif).
Relativement notre sujet de recherche nous avons opt pour le questionnaire
et lentrevue de recherche. A chaque technique correspond un instrument de collecte
de donnes.
Et pour plus dobjectivit de la recherche, on a opt pour la technique du
questionnaire. Lchantillonnage adopt pour lenqute est du type probabiliste, vu le
nombre important de la population concerne. Le questionnaire a t construit sur la
base de lanalyse conceptuelle, sa structure est base sur la technique de lentonnoir en
commenant par les questions gnrales aux questions particulires lobjet de
ltude. La plupart des questions sont fermes choix multiples. En plus de
lentrevue de recherche ou on va se prsenter avec un schma de questions aborder
avec chaque enqut. On donne la personne interviewe la libert dlaborer ses
rponses sa guise, mais les sujets de discussion sont prtablis.
242
CHAPITRE VII :
LINFLUENCE DE LA PROPRIETE
FONCIERE PRIVE SUR
LAPPLICATION DES
INSTRUMENTS DURBANISME
CAS DU POS N02 EVITEMENT
SUD BATNA
Deuxime Partie
Chapitre VII
INTRODUCTION
Le plan doccupation des sols est un document durbanisme tabli
conformment la loi n90/29 du 01dcembre 1990.Il propose travers les projets
urbains une rflexion perspective sur le dveloppement de la ville ou dune partie de
cette ville, dans un souci de maitrise formelle de lespace urbain crer ou
amliorer. Il est tabli conformment aux conditions du PDAU auquel il se rfre .Il
intervient au moyen des projets urbains sur laspect fonctionnel et formel de la ville .Il
dfinit les rgles de composition agrmentant une croissance urbaine sans distorsion,
ni dysfonctionnement.
Cette opration damnagement de lextension de la ville de Batna sinscrit
dans le cadre de cet instrument durbanisme et tente de mieux structurer lespace de la
ville en temps que chef lieu de wilaya au moyen dun dveloppement intgr, une
gestion rationnelle de lespace en rsolvant des problmes dont le propritaire priv
fabricant de ce cadre bti. Nous passerons dans ce chapitre une lecture critique en
matire dlaboration et de mise en uvre des instruments durbanisme notamment le
POS dont le dveloppement urbain a dpass toute prvision et planification urbaine,
suite bien entendu un besoin social pressant relatif aux contraintes dmographiques
(croissance et exode rural). Lexode rural qui a pes ngativement sur le cadre bti.
Afin de nous permette datteindre les objectifs de notre tude et de confirmer ou
affirmer notre hypothse, le choix du pos n02 a t fait dune manire raisonne. Le
contenu thorique de nos propos mrite dtre confront la ralit travers ltude
dun cas concrets, celui du pos n2 en loccurrence donc on va montrer travers un
exemple concret ou se dveloppe la spculation et le march immobilier informel sous
toutes ses formes. Le choix du pos tudier revient slectionner un cas dtude
choisi dune manire objective permettant de vrifier notre hypothse.
Le chapitre objet dtude sera consacr ltude dun pos de la ville de Batna
dont la nature juridique est prive et qui reprsente un chantillon pour dmontrer
lcart entre le volet thorique et le volet pratique. A travers ce chapitre, nous allons
suivre de prs la comparaison de la ralit du pos N 02 (Evitement Sud) qui
reprsente un chantillon avec tout lapport thorique en matire de rglementation
darchitecture et durbanisme, didentifier et de cerner les causes du non respect de
cet instruments durbanisme opposable aux tiers.
En premier lieu, il sagit de comparer entre ltude labore et approuve du
pos n02 et la ralit sur terrain. Tous les phnomnes observs sur terrain seront
interprts et qui traduisent le comportement du propritaire priv qui fait face
lapplication de lamnagement propos et rglement du POS comme instrument
244
Deuxime Partie
Chapitre VII
245
Deuxime Partie
Chapitre VII
246
Deuxime Partie
Chapitre VII
247
Deuxime Partie
Chapitre VII
248
Deuxime Partie
Chapitre VII
249
Deuxime Partie
Chapitre VII
3.1.3-ZONE DINVESTISSEMENT
3.2-LA DIVISION DU POS EN ZONES HOMOGENES
Le P.O.S. est divis en 3 zones homognes.
3.2.1-Une zone urbanise restructurer :
Cette zone concerne le primtre urbanis. Elle est constitue essentiellement
de lhabitat individuel. Sa superficie slve : 43.13 hectares.
Cette zone est compose de constructions illicites sans rseau viaire. Un
programme dhabitat individuel et dquipements est prvu dans cette zone savoir :
HABITAT INDIVIDUEL : 560 logements.
Equipements :
Parc urbain de quartier
Locaux de commerce
Ecole fondamentale 1er et 2eme cycle
3.2.2-Une zone mixte amnager : (habitat et quipements)
Cest la zone qui englobe le secteur urbaniser. Le programme retenu (habitat
et quipement) dans le cadre du P.D.A.U lui confre un caractre mixte dominance
dhabitat individuel. Lhabitat collectif a t propos dans le cadre du P.O.S pour
briser la monotonie de lhabitat individuel et prolonger le boulevard K L existant.
Cette zone couvre une superficie de 149 hectares avec un programme dquipement
important qui dpasse largement le cadre fonctionnel du P.O.S, car il prend en charge
le dficit de la Z.H.U.N et des quartiers avoisinants.
250
Deuxime Partie
Chapitre VII
Individuel
Equipeme
nt
Collectif
Nbr
Sup
Nbr
1947
73.80
228
S
up
7.
15
N
br
Voirie
Sup
(Ha)
Superficie (Ha)
prima
ire
30
22.97
Espace vert
boulevar
d
4.84 7.57
superficie(Ha)
secondair
e
tertiaire
15.95
7.04
1405
1
Zone
Dinve
stissem
ent
Superfi
cie(Ha)
servitudes
1.13
38.34
superficie(H
a)
251
Deuxime Partie
Chapitre VII
252
Deuxime Partie
Chapitre VII
253
Deuxime Partie
DESIGNATION
Ecole fondamentale
(1er et 2eme cycle)
Ecole fondamentale
(3me cycle)
-Lyce
-Unit de soins
-Locaux de commerce
-Mosque
-Centre culturel
-Centre commercial
-Parc urbain de quartier
-Antenne APC
-Antenne PTT
-Terrain de sport
-Polyclinique
-Crche et jardin denfants
-Protection civil
-Suret urbaine
-Bloc administratif
(multifonctionnel)
-Recette de douane
Chapitre VII
ECHEANCIER
DINTERVENTION
Cour terme*
Cour terme*
OBSERVATION
1re priorit *
2me priorit
3me priorit ***
Cour terme*
Cour terme**
Cour terme***
moyen terme**
court terme*
moyen terme**
moyen terme**
moyen terme**
moyen terme**
moyen terme**
moyen terme*
moyen terme*
moyen terme*
moyen terme**
moyen terme***
moyen terme***
254
Deuxime Partie
Chapitre VII
Longueur
(ML
4847,56
Montant (DA)
A la charge
38.780.480,00
4736,61
42.629.490,00
De ltat
(DTP)
ltat (DTP)
19948,27
159.586.160,00 Collectivits
locales
40.241.800,00 Promoteurs
10060,45
Source de
financement
sectoriel
sectoriel
PCD (APC)
OPGI-EPLF
AFI-Priv
(cooprateurs)
14.880.000,00
9000,00
13.500.000,00
A la charge
De ltat
(DHW)
Collectivits
locales
Promoteurs
Source de
financement
Sectoriel
(DHW)
Sectoriel
(DHW)
OPGI-EPLF
AFI-Priv
(cooprateurs)
255
Deuxime Partie
Chapitre VII
LE RESEAU DASSAINISSEMENT
Ralisation dun canal de protection de 1650,00 ML la charge de ltat valu
: 2.475.000,00 DA
Dsignation
Rseau
primaires
Rseau
secondaires
Rseau
tertiaires
15.300.000,00
9000,00
10.800.000,00
A la charge
De ltat
(DHW)
Collectivits
locales
(DHW)
Promoteurs
Source de
financement
Sectoriel
(DHW)
Sectoriel
OPGI-EPLF
AFI-Priv
(cooprateurs)
MONTANT (DA)
281.237.930,00 DA
79.730.000,00 DA
38.975.000,00 DA
399.942.930,00 DA
256
Deuxime Partie
Chapitre VII
257
Deuxime Partie
Chapitre VII
Carte 16. : Plan de ltat actuel du pos n :02 vitement sud Batna
ZONE A+ZONE B
Source .Auteur 2012
258
Deuxime Partie
Chapitre VII
LA ZONE A
LHABITAT ILLICITE
Dune superficie de 57.33 Hectares ce qui reprsente 29,65 / de laire dtude.
Cette zone reprsente le premier comportement du propritaire foncier loin de ltude
approuv du pos en tant quinstrument durbanisme opposable aux tiers .cette zone est
caractrise par la concentration et lmergence des constructions illicites ou illgales.
Lhabitat illgal, en tant que forme spatiale non intgre un processus officiel.
Daprs lenqute effectue Les origines de lapparition de ces constructions
illicites, est fortement lie au phnomne de migration (lexode rural) et la crise du
logement. Les espaces au sein desquels sest dvelopp cet habitat informel,
matrialiss par les Constructions illicites, constitueront des noyaux dattraction des
flux migratoires de population externe la ville de BATNA.
259
Deuxime Partie
Chapitre VII
260
Deuxime Partie
Chapitre VII
LA ZONE B
LES COOPERATIVES
Cette zone est affecte 17 coopratives avec un nombre total de 6500 lots .Le
nombre total de la population de cette zone atteindra 39000 habitants. Ces
coopratives attendent jusqu' ce jour la dlivrance du permis de lotir afin de procder
aux affectations des parcelles.
Il est a not quune fois les coopratives achevaient le nombre totale de la
population du pos cas dtude atteindra 45979 habitants au lieu de 13050 habitants
programms par ltude labor et approuv du pos.
Comment cette population va vivre Sans aucuns quipements mme de
premire ncessit, sans aires de jeux, sans espace vert, etc. ?
Cest le deuxime acte du propritaire priv sur terrain donnant loccasion
un talement urbain caractris par lhabitat individuel consommateur du foncier. Ces
coopratives constituent un potentiel foncier important mritant donc dtre
reconsidrs et revaloriss. Ces coopratives sont galement associes une
consommation foncire trs leve. Cette dernire est le rsultat dune gestion foncire
non rationnelle.
Depuis 1995 et avant mme lanne la date de linitiation du PDAU en 1998,
et face aux problmes pressant en matire de logement, des terrains ont t vendus
dans le cadre de coopratives, pour permettre aux habitants dacqurir des maisons
individuelles. Malgr lexistence et la promulgation de la circulaire ministrielle
n5628 du 05/03/1983 encourageant la rduction des affectations individuelles
lintrieur des grandes agglomrations.
Ces coopratives dune surface de 135.97 hectares, ont t cres avant
llaboration du POS faisant contrainte pour lamnagement. Les prsidents des
coopratives ont ainsi pris en charge leurs terrains mais ils nont pas pu avoir leurs
permis de lotir jusqu' ce jour.
Une occupation anarchique des cooprative puisque nombreux sont ceux qui ont
dpasss leurs limites et se sont servis sur dautres parcelles (problme de limite
cadastrale).Daprs notre enqute, Ces coopratives projetes comme tache dhuile sur
des terrains privs empitant lune sur lautre en labsence de leurs traces sur terrain.
261
Deuxime Partie
Chapitre VII
COOPERATIVE
NOUR EL HOUDA
EL BEHDJA
THAZIRI
BYMARISTEN
ESSELEM
SONELGAZ
CPA
ETAHRIR
EL BADR
EL HOUDA
ESANAOUBAR EL BEHRI
M.EL AID EL KHALIFA
ITHOURER
EMEL EL DJAZEIR 1 ET2
BELLE VUE
EL DJAZAIR
SOLTANI
TOTAL : 6500 LOTS
262
Deuxime Partie
Chapitre VII
263
Deuxime Partie
Chapitre VII
Toutes les coopratives sont menes dun dossier de permis de lotir labor par
des bureaux dtudes privs et tatique .Ces derniers sont dposs auprs des services
techniques de lAPC et attende jusqu' ce jour la dlivrance du permis de lotir.
Organisation spatiale des coopratives
On nous rfrons aux plan de chaque cooprative dun cot et de lensemble
de lautre cot, nous apercevons quil nexiste aucun principe dorganisation ni au
niveau des lments du bti, ni au niveau de lespace extrieur. Aucun souci de
composition urbanistique na t pris en compte dans ces coopratives et que Le seul
souci du propritaire est de vendre son terrain .Et pour les acqureurs c'est--dire les
prsidents des coopratives cest damnager le maximum et le plus grand nombre de
lots.
La composition de lensemble des coopratives est sans schma apparent, ne
vhiculant aucune lecture prcise et dfiant toute logique urbaine cest le dsordre
total.
Dans cet ordre desprit on ne retrouve ,ni la richesse et la convivialit des plans
traditionnels, ni lordre gomtrique des plan en damier des villes antiques ou des
villes classiques, ni les plans radioconcentrique ,ou linaire, on saperoit que mme
les fondements de la doctrine fonctionnaliste ont t oublis (lconomie de lespace
,la sparation des voie de circulation, le traitement des espaces extrieurs et
limportance de la verdure) .
Il faut penser beaucoup plus la qualit qua la quantit en amliorant
laspect urbanistique et architectural et non pas uniquement lopration
dassainissement et de permis de lotir. Une telle amlioration doit faire appel au
prsident des coopratives pour y participer par une prise de conscience et par la
conjugaison des mesures incitatives et motivantes. Ces coopratives ont vhicul une
consommation irrationnelle du foncier, urbanisation massive, sans respect daucune loi
de composition urbaine ou de structuration de lespace.
On considre que cet tat actuel est le rsultat du comportement du propritaire
priv provocant de grandes pertes en matire du foncier sans aucun respect des
instruments damnagement et durbanisme. A travers ces enqutes sur le terrain et ces
statistiques, nous avons voulu dmontrer et confirmer le non respect du plan
doccupation des sols comme instrument durbanisme opposable au tiers.
264
Deuxime Partie
Chapitre VII
Carte .19 : Plan du POS n02 vitement sud -BATNA aprs achvement
Source .Auteur 2012
265
Deuxime Partie
Chapitre VII
700
600
500
400
Constructions occupes
Constructions non occupes
300
200
100
0
Constructions
occupes
Constructions non
occupes
Deuxime Partie
Chapitre VII
Nombre
dhabitant
Constructions en
2013(aprs
achvement)
Construction
occupes
Echantillon
Nombre de
constructions
Taux
doccupation par
logement
6979
997
7,00
4900
700
7,00
490
70
7,00
Nombre
46
10
6
8
70
Pourcentage
66/
14/
9/
11/
100/
267
Deuxime Partie
Chapitre VII
Surface (Hectares)
112.11
44,45
20,29
16,45
193,30
Pourcentage
58/
23/
10/
9/
100/
268
Deuxime Partie
Chapitre VII
MAAREF.
58%
Deuxime Partie
Chapitre VII
Deuxime Partie
Chapitre VII
Typologie de
constructions
RDC
R+1
R+2
R+3
total
Nombre
Pourcentage
14
42
4
10
70
20/
60/
6/
14/
100/
la typologie des
constructions illicites
6%en R+2
14%en R+3
20%en
RDC
60%en R+1
271
Deuxime Partie
Chapitre VII
urbain inexistant. La faade urbaine propose par le pos sous forme dquipements est
absente et remplace par des faades monotones des constructions illicites.
Nombre
8
20
7
35
70
Pourcentage
11/
29/
10/
50/
100/
Deuxime Partie
Chapitre VII
Ainsi il nya que les 08/de lchantillon choisi qui ont consult lingnieur
pour le ferraillage de leurs constructions pour viter tout risque.
Nous remarquons que le citoyen rejette tous ce qui est rglementaire et prend la
place de larchitecte, de lingnieur et de ladministration.
Nombre de cas
15
pourcentage
22/
5
10
40
7/
14/
57/
70
100/
Deuxime Partie
Chapitre VII
Deuxime Partie
Chapitre VII
Un autre problme qui greffe le cas dtude daprs notre enqute sur terrain
cest lamnagement extrieur, commencer par la voirie. Ces habitations nont
jamais eu de rseau viaire. Les RDC de maisons transformes en commerces et
particulirement la vente des matriaux de construction ce qui accentue le flux
importants mcanique.
Toutes les constructions sont dotes deau, dlectricit et de gaz malgr leurs
situations illgal. Comment ces propritaires ont pu bnficier de tous les rseaux ? le raccordement aux rseaux de gaz, dlectricit, de tlphone et deau loin de
lapplication de la rglementation encourage la dlinquance urbanistique.
La majorit des rpondants ont exprim un niveau dinsatisfaction relatif
lamnagement des espaces extrieurs traduit dans leurs remarques ventuelles par le
manque de certains espaces et amnagements les espaces verts et les espaces de jeux
amnags spcialement pour les enfants.
4.4-Laspect rglementaire
4.4.1- Le permis de construire
Le foncier(lacte de proprit ) est la principale condition permettant au
constructeur la possibilit davoir un permis de construire.
Les 87/des constructions de lchantillon choisis sont dans une situation irrgulire
vu la non possession dacte de proprit. Ces constructeurs possdent des actes sous
seing priv ou par des actes dans lindivision Cela sexplique et trouve sa rponse
travers notre enqute sur terrain.
Les constructions choisies comme chantillon nous ont permis aussi didentifier
les types suivant :
Permis de construire
Sans permis de
construire
Avec permis de
construire avant
lapprobation du POS
Avec permis de
construire aprs
lapprobation du POS
total
Nombre
61
Pourcentage
87/
9/
4/
70
100/
Deuxime Partie
Chapitre VII
276
Deuxime Partie
Chapitre VII
Oued
Haute tension
Canal de protection
277
Deuxime Partie
Chapitre VII
278
Deuxime Partie
Chapitre VII
pourcentage
25
36/
45
64/
70
100/
279
Deuxime Partie
Chapitre VII
Deuxime Partie
Chapitre VII
281
Deuxime Partie
Chapitre VII
282
Deuxime Partie
Chapitre VII
Lagence foncire subit son tours des pressions des autorits locales ayant
pouvoir dintervention est amen ne pas respecter les instruments
durbanisme, il est obliger de changer la vocation des terrains dun caractre
intrt public un caractre intrt personnel.
283
Deuxime Partie
Chapitre VII
CONCLUSION
Relativement notre sujet de recherche et pour plus dobjectivit, on a opt
pour la mthode denqute qui est une mthode de recherche de plus en plus utilise
dans les tudes qui touchent de prs ou de loin la question de lespace. Elle nous a
permis de recueillir et danalyser des donnes lies la ville. Relativement notre
sujet de recherche nous avons opt pour le questionnaire et lentrevue de recherche. A
chaque technique correspond un instrument de collecte de donnes notamment le
formulaire de question et le schma dentrevue.
Comme nous avons pralablement slectionn un POS reprsentatif des
instruments durbanisme, il sagit donc de dterminer un chantillon de population
reprsentatif relatif ce dernier. Pour la technique du questionnaire on a privilgi
lchantillon probabiliste car on peut estimer la reprsentativit de lchantillon.
Le questionnaire comme outil mthodologique compos dune srie de
questions senchainant de manire structure. Il permet la collecte mthodique
dinformations dans le cadre dune enqute. Il a t construit sur la base de lanalyse
conceptuelle. Sa structure est base sur la technique de lentonnoir en commenant par
les questions gnrales aux questions particulires relative notre sujet de recherche.
Pour atteindre les objectifs fixs, nous nous sommes appuys sur des questions simples
et importantes qui slectionnent nos principales interrogations .Les questions sont
fermes choix multiples.
Pour complter les donnes qui nont pas pu tre recueillies par le biais du
questionnaire on opt pour lentrevue de recherche qui est une technique directe
utilise pour interviewer des personnes choisies parce quelles correspondent des
caractristiques de populations tablies lavance pour les fins de notre sujet de
recherche.
Aprs le dpouillement du questionnaire, les rsultats de lenqute ralise
confirme lexistence dune relation dinfluence trs significative entre la non
application des instruments durbanisme et le propritaire priv Batna ce qui valide
notre hypothse de recherche.
Cela va nous qui permettre de conclure que Les instruments damnagement et
durbanisme notamment les POS narrivent pas tre mis en uvre cause de La
mauvaise prise en charge du foncier priv et de sa gestion en tant que matire
premire.
A travers la lecture de la gense de llaboration du plan doccupation des sols POS cas dtude notamment ces trois phases, il sest avr que laspect foncier a t
abord dune manire sommaire se limitant la simple distinction de la proprit
284
Deuxime Partie
Chapitre VII
285
Deuxime Partie
Chapitre VII
286
Deuxime Partie
CONCLUSION DE LA DEUXIEME PARTIE
La wilaya de Batna occupe une position centrale dans le passage entre la rgion
du Sahara et les ctes de la mer Mditerrane. Grce cette position centrale et
stratgique, la rgion et la ville mme de Batna disposent donc d'une forte affluence
dmographique. Cette volution galopante de la population et ces besoins en
logements sest rpercut ngativement sur lvolution urbaine de la ville notamment
sur les quartiers priphrique constitus par de lhabitat illicite qui se dveloppe
anarchiquement et quantitativement vu les besoins pressant en logement. La ville de
Batna na pas chapp cette urbanisation anarchique qui sest dveloppe dans les
zones priphriques et qui a entrain une occupation irrationnelle des terrains par un
habitat individuel illicite.
La wilaya de Batna est concerne comme le reste des wilayas du pays par les
tudes prospectives antrieures (SNAT, SRAT), comme elle a eu laborer d'autres
tudes concernant son territoire (PAW , PDAU et POS). Toutes ces tudes ont eu
effectuer des analyses des territoires et proposer des schmas d'amnagement et de
dveloppement.
Cest en 1994 que la ville de Batna a bnficier du plan directeur damnagement
et durbanisme et qui a t approuv en 1998 mais avant lexpiration de sa priode
prvisionnel qui est de (20ans), il a t procd sa rvision en 2005.la rvision du
plan directeur damnagement et durbanisme qui a t inscrite en 2005 .Elle
englobe les septes commune (Batna , Tazoult, fesdis, djerma, oued chaaba , ayoune el
assafir et seriana).
Aprs lapprobation du PDAU en 1989, les tudes relatives llaboration des
POS de la ville de BATNA ont t engages. Comme une exprience vcue avec tous
les POS proposs dont la nature juridique est prive nont pas t appliqu sur terrain.
Ces instruments ne sont jamais respecter malgr leurs opposabilit aux tiers et reste
sous forme de dossier malgr lenveloppe financire qui leurs t accords. Lanalyse
des diffrents plans durbanisme qui ont couvert la ville de Batna, a rvl que la
nature juridique des terrains a contribu
au non respect des processus
damnagements urbains prconiss.
Ces instruments restent ltat de dossier et plan qui nont aucune relation avec
la ralit en dpit de lenveloppe financire qui leurs a t accords.
Labsence de terrains due la mauvaise gestion du foncier, ont mis la ville de
Batna dans limpasse. Cette absence de rserves foncires a t un handicap pour
lvolution de la ville et son dveloppement. La solution tant alors de reporter sa
croissance ailleurs en dpend des terrains agricoles.cas du pole de HAMLA .
287
Deuxime Partie
La cration de ces POS mane dune dcision politique par la promulgation du
dcret ministriel 457/05 du 30/10/2005 portant le transfert de 417 hectares de terrains
agricoles en terrains urbanisables. Dans le souci dallger la pression sur la ville de
Batna vu lincapacit du foncier, il a t procd :
La cration dun nouveau ple urbain hamla et Fesdis.
La ralisation dun programme dquipement et de logements BOUKAABEN
en dehors des instruments durbanisme
Pour ce qui est des POS 1, 2,3 et 4 de Hamla cette tude et dune problmatique
spciale qui est leffet de la dcision politique et administratif loin de toute
planification.
Les POS composant le pole de Hamla sont une opration urbaine particulire
visant la quantit maximale de logements.les plans ont t discuts et arrts ensuite
donns au BET pour lorganiser sous forme de POS.
Le recours exagr et exclusif aux terrains publics pour la mise en uvre des
POS, cela est confirm par la comparaison du rle assur par le pouvoir public au
niveau du nouveau ple urbain de HAMLA dont la nature juridique est domaniale et
celui qui a t totalement absent au niveau des 11 POS priphrique de la ville de
BATNA.
Au fur et mesure que la croissance urbaine acclre, la demande sur le terrain
saccentue, et des formes de spculation se dveloppent et de rtention exerce par les
propritaires, en profitant dune plus-value de la rente foncire, ce qui dtourne le
foncier urbain de sa fonction en tant que support lurbanisation, et devient un but en
soi. Le foncier dans la ville de Batna est confronte cette situation qui est ltat qui
veut rcuprer les terrains pour utilit public et le priv qui tient le garder pour son
intrt personnel.
De ce qui prcde on constate que la commune de Batna est dtenteur dun
monopole de lassiette foncire. Nanmoins la nature dexploitation dans la ralit de
son porte feuille foncier a pes ngativement et ne reflte guerre cet avantage.
Cela sexplique par La consommation excde des rserves foncires par la
cration des lotissements et leur vente au priv sous forme de constructions
individuelles au lieu dune exploitation raisonnable (verticale) pour viter le gaspillage
du foncier. En plus de la loi 1990 portant orientation foncire qui a libr le march
foncier et qui a permis aux priv de jouir de leurs terrain .le rsultat est lhabitat
individuelle sois dune manire formel ou informel.
288
Deuxime Partie
Trois lments essentiels sajoutent cette problmatique et influent sur la
situation foncire de la ville de Batna.
Ces lments sont prsents comme suit :
a)Les donnes historiques et sociologiques ;
b) La proprit foncire ;
c)La lgislation utilis en vigueur et la mthode de gestion du foncier.
La problmatique du foncier reprsente rellement un problme des plus
complexes et sa rsolution reprsente une solution pour lapplication des outils
damnagement et durbanisme.
Les donnes historiques et sociologiques ont contribus dans la complexit du
problme de la proprit. Ceci est rest un point de mise en attente entre le priv et
ltat.
Le rsultat tant le non respect des instruments damnagement et durbanisme,
ce qui a crer des constructions illicites voir mme des quartiers illicites dans leurs
totalit ce qui donne un cach la ville actuellement.
Cette analyse nous a permis de choisir un POS reprsentatif de lensemble des
POS labors et approuvs. Le choix est bas sur le degr de pertinence par rapport
nos objectifs de recherche. Ce dernier est confronte beaucoup de problme en plus
quil est rvlateur de plusieurs paramtre cachs. Il sagit du pos n02 Evitement sud
que nous allons aborder dans les chapitres qui suivent.
Relativement notre sujet de recherche et pour plus dobjectivit, on a opt
pour la mthode denqute qui est une mthode de recherche de plus en plus utilise
dans les tudes qui touchent de prs ou de loin la question de lespace. Elle nous a
permis de recueillir et danalyser des donnes lies la ville. Relativement notre
sujet de recherche nous avons opt pour le questionnaire et lentrevue de recherche. A
chaque technique correspond un instrument de collecte de donnes notamment le
formulaire de question et le schma dentrevue.
Comme nous avons pralablement slectionn un POS reprsentatif des
instruments durbanisme, il sagit donc de dterminer un chantillon de population
reprsentatif relatif ce dernier. Pour la technique du questionnaire on a privilgi
lchantillon probabiliste car on peut estimer la reprsentativit de lchantillon.
Le questionnaire comme outil mthodologique compos dune srie de
questions senchainant de manire structure. Il permet la collecte mthodique
dinformations dans le cadre dune enqute. Il a t construit sur la base de lanalyse
conceptuelle. Sa structure est base sur la technique de lentonnoir en commenant par
les questions gnrales aux questions particulires relative notre sujet de recherche.
289
Deuxime Partie
Pour atteindre les objectifs fixs, nous nous sommes appuys sur des questions
simples et importantes qui slectionnent nos principales interrogations .Les questions
sont fermes choix multiples.
Pour complter les donnes qui nont pas pu tre recueillies par le biais du
questionnaire on opt pour lentrevue de recherche qui est une technique directe
utilise pour interviewer des personnes choisies parce quelles correspondent des
caractristiques de populations tablies lavance pour les fins de notre sujet de
recherche.
Aprs le dpouillement du questionnaire, les rsultats de lenqute ralise
confirme lexistence dune relation dinfluence trs significative entre la non
application des instruments durbanisme et le foncier priv Batna ce qui valide notre
hypothse de recherche.
Ce qui permet de conclure que La loi 90/29 relatives aux instruments
damnagement et durbanisme na pas conu une stratgie relative la procdure
foncire .Elle ne contourne que dune faon sommaire. Cette loi ne clarifie pas le rle
des propritaires terriens dans les POS comme projet urbain, ce qui entrave la mise en
uvre de ces plans.
A linstar de la lecture aborde et la pratique de la procdure juridique
dlaboration et dapprobation des instruments durbanisme ( PDAU et POS ), nous
pouvons conclure que malgr que le PDAU et le POS sont deux instruments qui
constituent un moyen de maitrise du dveloppement urbain ,les habitants ont trouv
toute la libert de produire lespace loin de toutes contraintes ou empchement, dont
le problme majeur est le cadre foncier prsent par le propritaire priv. Le premier
problme entrevu est li aux effets dune confrontation entre un droit positif reprsent
par lensemble du dispositif damnagement et durbanisme mis en place et une
pratique relativement tendue, le cas de la pratique de la transaction foncire par le
moyen du contrat sous seing priv.
290
CONCLUSION
GENERALE
CONCLUSION GENERALE
La conclusion gnrale est la synthse des diffrentes conclusions des chapitres
constituants cette rflexion. Cette recherche a t mene dans le but dapporter des
rponses aux questions fondamentalement poses au dbut de cette rflexion et qui
tournent autour de non application des instruments damnagement et durbanisme et
leurs relations avec le foncier priv dans la ville de Batna.
La dmarche mise en uvre pour arriver dmontrer et vrifier dans la ralit
cette relation rductionnelle a ncessit la structuration du mmoire en deux parties
distinctes. Une partie thorique base sur une recherche bibliographique qui
reprsente la premire partie de cette recherche. Cette dernire qui a port sur
Lhistoire de lurbanisme et des instruments de planification et de la gestion urbaine
en Algrie et qui est une histoire aussi heurte et riche que celle de la gestion du
foncier. La complmentarit entre les deux histoires est forte, mais nous les avons
prsents sparment comme des concepts cls de notre hypothse de recherche.
Ltude thorique prsente tous les concepts de la problmatique, avec les interactions
existantes entre eux.
Une deuxime partie analytique et applique sur un cas prdestin contenants
quatre chapitres conjuguant la dmarche mthodologique, lanalyse et linterprtation
des rsultats obtenus.
Depuis plusieurs dcennies, le dveloppement urbain de nos villes connu un
bouleversement assez alarmant. La dmographie urbaine a provoqu et a accru un
dveloppement dmesur des villes, ou lon constate que lespace na obit qua une
seule logique : celle de quantit (nombre), et la ngligence de toute la dimension
qualitative. La ville algrienne est devenue une ralit complexe marque par des
transformations rapides et irrversibles.
Notre environnement bti est beaucoup plus li la spontanit qua la
rglementation. Par un
simple constat, Lurbanisation massive, acclre et
lexpansion dsordonne du tissu urbain actuel sont des caractristiques majeures qui
singularisent la dynamique actuelle de nos villes. Les dsquilibres doccupation des
espaces, labsence dune politique globale et cohrente ont engendr, sous linfluence
dune forte pression conomique et sociale, un dveloppement anarchique et des
dperditions graves des espaces fonciers menaant
ainsi toute politique
damnagement, dhabitat ou dinvestissement.
292
Toute gestion urbaine est la base de tout quilibre urbain. La planification est
une ncessit pour affecter les territoires une utilisation meilleure et rationnelle.
Cette ncessit saccentue dans la mesure o la planification permet dviter une
urbanisation anarchique et une dgradation des sites et paysages et une dstabilisation
du foncier.
Dans le souci de maitriser cette croissance urbaine, un certain nombre
dinstruments durbanisme ont t mis en uvre comme moyens dtude, de gestion,
de rgulation et de contrle du dveloppement du tissu urbain. Notamment Le plan
directeur damnagement et durbanisme (PDAU) et le plan doccupation des sols
(POS) qui sont des instruments fondamentaux pour la pratique de lurbanisme et de la
construction. Ces deux instruments se situent dans un systme hirarchis
dinstruments damnagements du territoire et durbanisme dont la mise en place a
commenc avec la loi 87/03 relative lamnagement du territoire. Le souci tant de
garantir lharmonisation du milieu urbain travers ces instruments juridiques
proposs.
En algrie, la maitrise de la gestion foncire a accompagn la problmatique de
lurbanisation depuis lindpendance, privilgiant la consommation excessive du sol.
Le foncier a t depuis lindpendance tributaire des bouleversements politiques,
sociaux et conomiques qua connus le pays. Dune gestion monopolistique du foncier
par ltat, pendant plus de deux dcennies, lalgrie est pass une libralisation totale
du march et une implication dacteurs privs partir de 1990.
Le foncier, un lment cher et non renouvelable, ou on peut dire cest lun des
grands piliers fondateurs de toute stratgie dhabitat, cest pour cela quil ncessite une
remise en ordre profonde de sa gestion, de son utilisation et de son organisation, pour
bien lconomiser. Lexpression de droit dusage du sol est fortement attache la
proprit, un droit qui sinscrit dans un contexte dintrt gnral dict par une
exigence conomique, rglementaire et socio-culturelle.
Paralllement aux changements institutionnels connu aprs 1990, une loi a t
promulgue dans lobjectif de respecter la proprit foncire prive et la libralisation
des transactions foncires, vritable paradoxe pour les pouvoirs publics locaux
dacqurir les terrains urbains pour la mise en uvre des instruments durbanisme par
la loi 90/29.
Quatre importants textes de lois sont citer :
La loi 90-29 du 01/12/1990 relative lamnagement et lurbanisme, modifie
et complte.
La loi 90-25du 18/11/1990 portant orientation foncire, modifie et complte.
293
294
295
Ce point de vue, trouve sa justification, du fait que les plans doccupation des
sols POS concrtiss dans la ville de Batna sont ceux ou la nature juridique tait
identifier au dpart, cest le cas gnralement dune proprit foncire domaniale cas
des POS Hamla. Alors que les POS dont la nature juridique prive ne trouvent pas de
suite de concrtisation et dapplication.
Lhypothse sur laquelle toute la problmatique a t construite prsente la ville
de Batna comme entit urbaine touche par un problme de dgradation du cadre bti
et qui touche un grand nombre de ville savoir la non application et le non respect des
instruments durbanisme.
La relation hypothtique qui constitue la base de la prdiction entre les instruments
durbanisme en question et leurs non application est sans quivoque le foncier priv.
Pour les instruments durbanisme, les problmes poss entre la thorie et la
pratique concerne Particulirement le non-respect des tudes labores (conceptions et
rglements des plans). Le propritaire foncier se trouve la fois maitre douvrage et
constructeur, il sestime en mesure dagir librement. La nature juridique priv des
terrains fait face et constitues une lacune entravant la mise en uvre et lapplication
des instruments durbanisme dun cot et de lautre de labsence dune procdure et de
prise en compte du parcellaire foncier priv (abord dune faon trs sommaire) lors
de llaboration de ces instruments durbanisme.
Si on revient sur ce qui a t prsent prcdemment on constate que
malheureusement, ces propritaires fonciers demeurent ce jour compltement
ignors lors du processus dlaboration des instruments durbanisme.
En effet ,larticle 8 des deux dcrets excutifs 91-177 relatif la procdure
dlaboration du plan directeur damnagement et durbanisme et 91-178 relatif la
procdure dlaboration du plan doccupation des sols fixe de faon dtaille les
organismes et administrations qui doivent obligatoirement tre consults dans
llaboration du PDAU et du POS sans faire allusion aux propritaires fonciers qui
dtiennent LE SOL la cl de la mise en uvre de tout projet de dveloppement urbain.
Pour conclure on peut dire que Les rsultats de cette recherche se prsentent
comme suit :
Les instruments damnagement et durbanisme PDAU-POS censs dorganiser
la ville, et garantir lutilisation conome et rationnelle de lespace, ne refltent
vraiment pas une rfrence de ltat actuel.
La problmatique des instruments damnagement et durbanisme notamment
les plans doccupation des sols POS ne rside pas dans le pos lui-mme, son
utilit ni dans le rle quil doit jouer dans la rglementation de lurbanisme,
mais cest surtout dans le respect de toutes ses dispositions telles quelles sont
296
297
298
299
RECOMMANDATIONS
RECOMMANDATIONS
Le travail danalyse et de rflexion engag, les conclusions auxquelles ont a
abouties et nos travaux denqutes effectus sur sites dans le but dune relance des
instruments durbanismes lis la maitrise du foncier priv permettent certaines
mesures qui sont essentiellement entreprendre comme des recommandations
Savoir :
Au niveau des instruments durbanisme
Il est indispensable de faire participer les acteurs de la ville cits auparavant
ainsi les prsidents des associations locales dusager lors de llaboration des
instruments durbanisme PDAU et POS afin de rcolter le maximum
dinformations et de concrtiser les besoins des propritaires au niveau des
plans.
Cration dun Comit permanent de la concertation (CPC) qui est un organe
consultatif dont le rle consiste organiser et prenniser un processus de
ngociation publique entre toutes les parties. (cr par le Maire de Paris en avril
1997, en rfrence la Charte de la concertation du Ministre de
l'Environnement).
Permettre aux diffrentes structures de participer dans le processus de
production du cadre bti afin de limiter le rle de ltat uniquement au contrle
de la conformit.
Amliorer la pratique de la concertation en impliquant davantage le public par
le bais des diffrentes associations.
Complmentarit des efforts accomplis sont des atouts dvelopper pour
assurer srieusement et correctement le devenir urbain du pays.
Cest surtout dans la phase amont de dfinition et de fabrication de la stratgie
foncire locale (plus que dans les phases de mise en uvre) que lassociation de
la socit civile est importante.
Encourager la participation, la communication et la concertation entre diffrents
acteurs de la vie urbaine aujourdhui est une ncessit incontournable pour
prvenir le sentiment dexclusion et ce quil engendre comme problmes
sociaux, et pour concrtiser la vritable dmocratie citoyenne.
Il est indispensable dassocier le plus possible toute la collectivit locale
qui conservent un rle essentiel, la fois pour la connaissance des instruments
durbanisme mais galement du fait de leur capacit dintervention propre.
Lorganisation des coutes des attentes des propritaires fonciers constitue un
pralable indispensable ainsi que linvitation des divers intervenants en
particulier les propritaires fonciers et ce travers lorganisation des runions
assistes par les gestionnaires locaux.
Une aggravation des peines damendes est alors ncessaire pour atteindre un
montant suffisamment dissuasif (dsesprant).
La peine demprisonnement qui a t institue conformment larticle 77 de la
loi 90/29 du 1/12/1990 doit tre rtablie pour les constructeurs qui subissent des
circonstances aggravantes de responsabilit pnale.
BIBLIOGRAPHIE
BIBLIOGRAPHIE
OUVRAGES GENERAUX :
- Auzelle Robert .Clef pour lurbanisme Ed. segherss, paris.1971.
- Amar Aloui, proprit et Rgime foncier en Algrie, 2004.p67
- Aloum Mohend Tahar, le Rgime Foncier en Algrie, impression moderne
Alger 2005.p17.
- Ben Akezouh. C, le droit des rserves foncires, dition O. P. U, Alger. 1990.
p48
- Boury Paul, Comprendre lurbanisme , Ed. Le Moniteur, Paris 1980.
- BRIAN.J, LOUGHLIN, 1977, ALBERTO, 1984
- Benachenhou A., lexprience algrienne de planification et de dveloppement
1962-1982,deuxime dition, office des publications universitaires. P23-30.
- Bouhaba M, le logement et la construction en Algrie. " Habitat, tat et socit
en Algrie" edition CNRS1988.
- Brule JC et J. Fontaine, 1986, LAlgrie, volontarisme tatique et
amnagement des territoires, Edition O.P.U.
- Claude Jacquier. La place des habitants dans les politiques urbaines en
Europe. Edition profession banlieue.
- Camillo. S.L'art de btir les villes, l'urbanisme selon ses fondements artistiques.
Edition Equerre, Paris, 1980.
- Cote Marc, LAlgrie ou lespace retourn, Edition. Mdiaplus, Constantine,
1993.
- Cote Marc, Constantine, cit antique et ville nouvelle, ditions Mdia-plus,
Constantine, 2006
- Cote Marc, Choix despace choix de socit, in Repres : La ville et
lurbanisation, ditions Marinoor .p179.
- Doubre J-C, cours durbanisme appliqus, Ed. Eyrolles, 1979, Paris.p15.
- Fontaine
J, Lalgrie volontarisme, Etatique et amnagement du
territoire,OPU,Alger ,1990,p106-109.Franoise Choay " Lurbanisme utopies
et ralits " dition du Seuil 1965, p 98
- Granet Paul, Changer la ville, ditions Grasset et Fasquelle, Paris, 1975, p136
- Gaston Bardet, Lurbanisme, collection " que sais-je " ? France 1988
- Hafiane Abderrahim " Les dfis de lurbanisme " dition OPU Alger.1989
- Hamidou R, Le logement un dfi, ENAP, OPU, ENAL, 1989
- H.Lefebvre, la rvolution urbaine, Edition Casterman, 1971.tome 1
- Henri J, Droit de lurbanisme, Edition. Dalloz, Paris, 1989.
- Jagquignon L, Le droit de lurbanisme, Edition. Eyrolles, Paris, 1978. P04.
- Jean Pierre Gaudin. Les nouvelles politiques urbaines. Edition. PUF, Paris,
1990.
Jean pierre gaudin.la srie que sais-je ?les nouvelles politiques urbaines.
Edition PUF PARIS
Jrome Chapuisat, le droit durbanisme, dition puf, juillet 1999.
LE CORBUSIER, Urbanisme, collection de "lesprit nouveau", les ditions
Arthaud, Paris, 1980.
Lacaze.J-P, Introduction la planification urbaine , Presse des Ponts &
Chausse, 1995.
Lacaze.J-P, mthodes durbanisme, collection que sais-je , Edition.PUF,
Paris ,1990.
Lynch K. Limage de la cit. ed Dunod. Paris. 1984.
Louis Jacquignon " Le droit de lurbanisme " dition Eyrolles Paris 1978 p41.
Maurice Angers, initiation pratique la mthodologie des sciences humaines,
Casbah Edition.p
Merlin Pierre, La croissance urbaine, Collection "Que sais-je ?", Edition.
PUF, Paris, 1994.
Merlin Pierre, Lurbanisme, Collection "Que sais-je ?", Edition. PUF, 4me
Edition corrige, Paris, 1998.
MINISTERE DES FINANCES, rapport sur la problmatique foncire, tat
des lieux et perspectives , Alger 2002.
MINISTERE DE LHABITAT, Elments de composition urbaine, document
Durbanisme labor par le centre national dtudes et de recherches appliques
en urbanisme dans le cadre de la coopration algro-franaise, ditions ENAG,
Alger 1994.
MINISTERE DE LA JUSTICE, Lgislation Foncire, direction des affaires
civiles 1994.
Mouia saidouni lment dintroduction lurbanisme
Histoire,
mthodologie, rglementation. Casbah Edition.2000,p197,199,205,206 et 210 .
Michel Beaud " Lart de la thse " dition Casbah Alger 1999.
Michel Ragon, histoire mondiale de larchitecture et de lurbanisme moderne,
dition Casterman, 1971.
MONOD Grme et
CASTELBAJAC Philippe, Lamnagement du
territoire, ditions PUF, collection "que sais-je?" N 987, Paris, 1973.
PELLETIER. J et DELFANTE. CH, Villes et urbanisme dans le monde,
Edition. Masson, Paris, 1989.
PIERRE VELTZ Histoire dune rforme ambigu (histoire des pos), p 1 6.
RAHMANI Chrif, La croissance urbaine en Algrie, cot de lurbanisation et
Politique foncire, OPU, Alger, 1982.
Ren Magnon,la planification urbaine, Ed centre de recherche durbanisme.
LES DICTIONNAIRES
COLLOQUES
-
MEMOIRE ET THESES :
-
Athmani .F " Impact des instruments durbanisme et de contrle sur le cadre Bti .cas
du permis de construire" thse de magister 2001 dpartement darchitecture et
durbanisme universit de Constantine.
Gherbi .M, proposition dune mthodologie du plan doccupation des sols en site
urbaniser, mmoire de magister, option urbanisme, 2002.
Hamdi. .DJAMELA/NASSER LA PROMOTION IMMOBILIERE FACE AUX
ENJEUX DU FONCIER-CAS DE LA VILLE DE BATNA mmoire de magister.
Menina.Y, Influence de la lgislation urbaine sur lenvironnement bati.cas du permis
de construire et du certificat de conformit.cas dtude :la ville de Batna.
Nouibat. B, Adaptation dun "C.O.S" optimal lhabitation individuelle en milieux
arides et semi-arides Cas de Bou-Sada , Centre universitaire de Biskra, 1997.
Aiche. A. , les espaces extrieurs intermdiaires dans les ensembles rsidentiels
collectifs, entre conception et appropriation.cas dtude :Batna, mmoire de magister,
options architecture dans les rgions arides et semi arides ,universit de Biskra,
dpartement darchitecture.2009
Bouha.I, La ville de Batna la recherche dun schma de cohrence urbaine .mmoire
de magister universit de Biskra, dpartement darchitecture.2012
Bendjaballah .O, Impact des instruments d'urbanisme sur le dveloppement de la
petite ville de Zighoud Youcef, Mmoire de Magister, Universit Mahmoud Mentouri,
Constantine,.
Lecheheub.A, La problmatique des lotissements en tant que fait urbain entre le
dispositif rglementaire et la ralit Cas de Constantine, Mmoire de Magister,
Universit Mahmoud Mentouri, Constantine, 2007.
Hafiane. A. Dynamique urbaine et planification : lhabitat illgal dans lvolution de
Constantine. Thse de 3me cycle. Universit de Grenoble. 1983.
http://fr.wikipedia.org/wiki/urbanisation
http//www.cnes.dz/cnesdoc/cneshtm/ville. Rapport sur la ville algrienne ou le
devenir urbain du pays.
www.arcspase.com
www.pdffactory.com
www.unisco.com
www.ajipads.org.
www.agora21.org
www.urbanisme.equipement.gouv.fr
www.association.4d.org
www.environnement.gouv.fr/villesdurable.html
www.mgm.fr
www.sinfo.gc.ca
www.lecrideconstantine.com
Cours-sminaire, La rvolution urbaine dans les pays en dveloppement, [en
ligne] http://www.sciences-po.fr
Territoires mtropolitains innovants, technopoles et ples de comptitivit,
Principales conclusions du sminaire, organis conjointement par la Banque
Mondiale et autres, 19-20 juin 2007, [en ligne] http://www.euromedina.org
UNESCO, Dveloppement urbain durable en zone ctire, actes du sminaire
international organis conjointement par la Tunisie et lUNESCO, Mahdia, 2124 juin 1999, [en ligne] http://www.unesco.org
CNES (conseil national conomique et social), Synthse Rapport National sur
le Dveloppement Humain (RNDH) 2008 de lAlgrie, 2008, [en ligne]
http://www.cnes.dz
(RGPH) du 16 avril 2008 publis au cours du mois de juin 2008, par lOffice
National des Statistiques in Site WEB : www.ons.dz
ANNEXES
FORMULAIRE DE QUESTIONS
MADAME/
MONSIEUR/
Nous le Dpartement d Architecture de luniversit de Biskra chargs dune
tude dans le cadre de la Prparation dune thse de magister en architecture ayant
pour Objectifs le non respect de la Rglementation en matire darchitecture et
durbanisme mise en uvre notamment celle des instruments durbanisme et
lobstacle du foncier priv vis--vis de leurs applications dans la ville de Batna .
Nous tenons vous inviter rpondre a certaines de nos questions dans le but
dapporter un plus a cette tude, cela ne prendra que quelques minutes de votre temps.
Cest anonyme. Merci davance.
Veuillez SVP, mettre une croix (X) dans la case cot de votre rponse.
Nous vous remercions pour votre comprhension
Informations personnelles
1. Sexe
-Homme
-Femme
2. Profession
-fonctionnaire
-commerant
-retrait
-sans
3. Situation familiale
-Mari
- Clibataire
-Autre
4. Nombre denfants
-Moins de 03 ans
-plus de 05 ans
- sans enfants
- entre 06 et 10 ans
- plus de 10 ans
6. Etes vous ?
-Propritaire
- locataire
-Autres (prciser)
-200m2
2
-250m
R+1
- -R+2
-plus (prciser)
- Non
Si cest non,
Pourquoi ?.....................................................................................................................................
11-Avez-vous consult un architecte ou les services d'urbanisme avant de procder la
construction de votre maison ?
- Oui
- Non
Si cest non,
Pourquoi ?....................................................................................................................................
12 -Avez-vous un permis de construire?
-Oui
- Non
Si cest non,
Pourquoi ?.....................................................................................................................................
13- Avez-vous eu le permis de construire :
-pour la 1 re fois
- a fait lobjet de rejet
-aprs rectification
14-Quelle est la date de dlivrance de votre permis de construire ?
-Avant 1998
- non
- non
-Non
- non
- non
- non
24- Pourquoi namnagez vous pas des espaces verts (plantations Darbres) ?
- Les terrains non disponibles
- Ne sont pas utiles
- Les habitants du quartier ne sintressent pas
- Manque dentretien
-Cest la mission de LAPC.
- Autres prciser..
25-Avez-vous eu la visite des agents de contrle ?
-Oui
-Non
- non
29-La nouvelle loi durbanisme procde la dmolition des constructions sans permis de
construire, quest ce que vous en pensez ?
- Ce nest pas bon
- Cest ncessaire
- Autres prciser
III/LE FONCIER
30- Par quelle mode dacquisition avez vous achet le lot de terrain sur lequel vous avez
construit votre maison?
- Adjudication
- Gr a gr
- Autres ( prciser) ..
31aprs lachat de votre lot, votre acte est- il ?
-Acte sous seing
-Acte de vente
- Autres ( prciser)
32-votre acte dachat est il notari ?
- Oui
- non
..
..
..
..
Fin du formulaire de questions
Merci davoir voulu rpondre nos questions
MADAME/
MONSIEUR/
Nous le Dpartement dArchitecture de luniversit de Biskra chargs dune tude dans
le cadre de la Prparation dune thse de magister en architecture. Je viens vous interviewer
dans le cadre dune recherche ayant pour Objectifs le non respect de la Rglementation en
matire darchitecture et durbanisme mise en uvre notamment celle des instruments
durbanisme et lobstacle du foncier priv vis--vis de leurs applications dans la ville de
Batna .
Tout ce que vous me direz sera strictement confidentiel et que votre nom napparaitra
nulle part.si vous ny voyez pas dobjection, je vais enregistrer vos propos pour mieux les
retenir, mais vous pouvez tre rassur que le tout sera effac ds la fin de la recherche.
Nous vous remercions davance de nous consacrer de votre temps, et Nous vous
remercions galement pour votre comprhension et davoir bien voulu rpondre nos
questions.
Date : 16/10/2012
Heure : de 09h 11h
Jour : Mardi
Les Questions sadressent aux techniciens de lAPC
-Avez-vous associ les propritaires privs lors de llaboration et de la concertation des
instruments durbanisme (PDAU, POS) dans la ville de Batna ?
.
.
.
-Aprs lenqute public est ce que lamnagement et Le rglement relatifs aux programmes
proposs par les instruments durbanisme dans la ville de Batna reflte til les esprances
des propritaires foncier? Pourquoi ?
.
.
.
-Avez-vous soulev et confronter leurs intrts aprs lenqute public?
.
.
.
.
-Ce que vous voyez se passez sur terrain dans les plans doccupation des sols de la ville de
Batna est il rglementaire ?pourquoi ?
....
-Avez-vous procdez la dmolition des constructions illicites qui greffent les terrains
destins aux plans doccupation des sols Batna ? Et de quelle manire ?
....
....
Si on parlait maintenant un peu sur le plan doccupation du sol POS n02 vitement sud.
....
- Quelle est le nombre de demande de permis de construire prsentes?
.
...
...
...
- Quel est le nombre de permis de construire accords et ceux refuss ? En cas de refus
quelles sont les raisons ?
. . . .
.
.
.
.
- Quel est le nombre de dclaration dachvement des travaux
enregistr ?
.
.
- Quel est le nombre de certificat de conformit accord ?
..
..
.
.
- Est-ce que vous procd au contrle des constructions Conformment la rglementation ?
..
..
..
..
-Quelles sont les infractions surgies dans ce POS ?
Date : 30 /10/2012
Heure : de 09h 11h15mn
Jour : Mardi
Les Questions sadressent au service durbanisme et de la construction-DUC-quelles sont les procdures rglementaires que vous utilisez pour le contrle de la
production du cadre bti dans la ville de Batna ?
.
..
.
.
-Quelle est votre mission vis--vis des instruments durbanisme ?
.
.
.
.
-Avez-vous associ les propritaires privs lors de llaboration et de la concertation des
instruments durbanisme (PDAU, POS) dans la ville de Batna ?
.
.
.
.
- quelles sont les causes entrainant le non respect de la Rglementation par le propritaire
foncier ?
.
.
.
.
-quelles sont les obstacles qui entravent le bon droulement de la mission de
contrle ?.
..
..
...
- Quel est le nombre des affaires en matire de violation aux rgles Durbanisme et
darchitecture ?
..
..
..
- Quel est le type des dcisions judiciaires ?
Date : 21/11/2012
Heure : de 14h 16h00mn
Jour : Mercredi
Les Questions sadressent au directeur de lagence foncire
-Quelles sont les disponibilits foncires dans la ville de Batna ?
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
-quest ce que vous en pensez du prix lev du foncier urbanisable priv ?
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
-Pour quelle raisons le propritaire priv procde la vente des terrains sans respecter
la rglementation ?
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
-Est ce que vous tiez associ dans le droulement des phases dtude du plan doccupation
du sol n02 vitement sud Batna et de son approbation ?
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
-Ce que vous voyez se passez sur terrain dans le plan doccupation des sols POS
n02Evitement sud Batna est il rglementaire ?pourquoi ?
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
- quelles sont les causes entrainant le non respect de la Rglementation par le propritaire
foncier ?
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
Date : 02/12/2012
Heure : de 09h 11h
Jour : Dimanche
Les Questions sadressent aux agents de contrle
- Qui constate linfraction sur terrain ?
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
- Est ce que vous exercez votre fonction de contrle conformment La rglementation ?
Comment ?
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
-Quelles sont les lois et les dcrets auxquels vous faites rfrence ?
.................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
-Ce que vous voyez se passez sur terrain dans le plan doccupation des sols POS
n02Evitement sud Batna est il rglementaire ?pourquoi ?
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
-Quelles sont les diffrentes infractions commises dans le plan doccupation des sols POS
n02 vitement sud Batna?
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
- En cas dinfractions rglementaires quelles sont les dmarches prconises ?
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
-Quelles sont les ractions des citoyens envers ce que vous proposs?
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
- Quelles sont les obstacles qui entravent votre mission de contrle ?
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................
RESUME
Les villes algriennes, et en particulier la ville de Batna nont pas chapp au
phnomne de lurbanisation acclr et de la pression du croit dmographique qui rsulte du
croit naturel et de lexode rural .Aujourdhui les problmes qui se posent sont multiples, on
peut citer entre autre la mauvaise qualit du cadre bti produite dans lurgence et sous la
pression des besoins et la prolifration des quartiers spontans. Face lampleur des
problmes que posent la ville, et dans le souci de maitriser cette croissance urbaine, un
certain nombre doutils et dinstruments durbanisme ont t mis en uvre comme moyens
dtude, de gestion, de rgulation et de contrle du dveloppement du tissu urbain.
Plusieurs lois importantes ont vu le jour en 1990, notamment celles concernant le
foncier, lamnagement et lurbanisme : la loi dorientation foncire et les nouveaux
instruments durbanisme (PDAU et POS). Ces instruments permettent, en outre la
rorganisation de lespace et la maitrise du dveloppement anarchique et la consommation
chaotique des terrains par le biais dune gestion urbaine mieux adapte et affectation
rationnelle du patrimoine foncier. Les instruments durbanisme figurent parmi les principaux
outils qui peuvent tre mis en uvre pour faire et concevoir la ville. Le dveloppement urbain
dun pays ne peut tre atteint qu travers la bonne application et la fiabilit de ses
instruments sur le terrain.
Lhistoire de lurbanisme en Algrie reflte la forte complmentarit entre la gestion
urbaine et foncire. En Algrie, la maitrise de la gestion foncire a accompagn la
problmatique de lurbanisation depuis lindpendance privilgiant la consommation
excessive du sol, et favorisant en consquence de fortes dynamiques dtalement.
Le bien foncier cet lment physique non renouvelable qui savre ncessaire tout acte
durbanisme .En plus de sa raret dans le contexte urbain, cest lun des facteurs les plus
influents dans la production urbaine.
Malheureusement, La ville de Batna sest dveloppe en marge des instruments
damnagement et durbanisme qui nont pas pu se concrtiser sur le terrain ; ce qui a cr au
fil des annes un dysfonctionnement dans lorganisation du tissu urbain, et constitue un frein
pour le dveloppement cohrent de lurbanisation, de lensemble dquipements structurants
ou daccompagnement et des infrastructures. Batna se trouve aujourd'hui confronte une
srie de problmes tels que la dgradation du cadre bti ainsi quune contrainte majeure
relative la proprit prive.
A Batna ,les propritaires fonciers restitus dans leurs droits, par loi dorientation
foncire, sont dtendeurs dun grand potentiel foncier lintrieur et lextrieur des
primtres urbain et simposent, aujourdhui, comme des acteurs majeurs dans la production
de lespace urbain et du dveloppement de la ville par des actions informelles
Cette recherche sintresse et tente de dmontrer la relation entre les instruments
durbanisme qui sont opposable aux tiers et les propritaires fonciers qui dtiennent le sol la
cl de la mise en uvre de tout projet de dveloppement urbain. qui font face et qui
entravent la mise en uvre et lapplication des instruments durbanisme. Lobjectif de cette
recherche est de mettre les deux concepts INSTRUMENT DURBANISME et
FONCIER PRIVE en corrlation o la ville de BATNA reprsente le territoire
dobservation du passage de ltude.
Mots cls : urbanisation, dveloppement urbain, instruments durbanisme, foncier,
propritaires fonciers, Batna.
.
.
.
1990 :
.
.
.
. "
" " " .
: -