PENDAHULUAN

PT. Modern Multi Guna adalah salah satu pengembang yang berada di
Kota Ambon. Sejak tahun 2005, PT Modern Multi Guna telah melakukan
pembangunan rumah diatas tanah seluas 40 Ha, terletak di Jalan Wolter
Monginsidi Kelurahan Lateri, Kecamatan Baguala Kota Ambon. Yang dikenal
dengan nama Perumahan Bukit Lateri Indah.
Kami sudah mendevelop/membangun perumahan sebanyak 268 unit rumah
diatas tanah seluas 10 Ha. Tahapan pembangunan terbagi atas :
Tahap 1A sebanyak 132 unit rumah yang terdiri dari :
T.36/100 sebanyak 33 Unit
T.36/120 sebanyak 11 Unit
T.45/120 sebanyak 47 Unit
T.54/135 sebanyak 33 Unit
T.70/180 sebanyak 8 Unit
Tahap 1A Lanjutan sebanyak 49 unit rumah terdiri dari :
T.36/120 sebanyak 16 Unit
T.36/135 sebanyak 4 Unit
T.45/135 sebanyak 18 Unit
T.54/200 sebanyak 7 Unit
T.70/250 sebanyak 2 Unit
KSB sebanyak 2 Unit
Tahap 1B sebanyak 87 unit rumah terdiri dari :
T.36/135 sebanyak 17 Unit
T.36/150 sebanyak 9 Unit
T.45/135 sebanyak 21 Unit
T.45/180 sebanyak 8 Unit
T.54/180 sebanyak 10 Unit
T.70/180 sebanyak 9 Unit
KSB/135 sebanyak 3 Unit
KSB/180 sebanyak 10 Unit
Saat ini, kami sementara memasarkan sisa rumah sebanyak 33 unit Yang
terdiri dari :
Tipe 36/150 & 36/198 = 5 Unit
Tipe 45/135 & 45/198 = 6 Unit
Tipe 54/180 & 54/288 = 10 Unit
Tipe 70/250 = 2 Unit
KSB = 10 Unit
Untuk pengembangan tahap berikutnya, kami akan membuka lahan seluas
15 Ha dengan target awal akan dibangun 100 unit rumah dengan berbagai tipe.
Rencana pengembangan ini akan berlangsung pada akhir tahun 2014. Untuk
1

mengkaji lebih jauh aspek pemasaran dengan sasaran meningkatkan penjualan

maka kami akan menganalisa aspek pemasaran.

ASPEK PEMASARAN
Aspek pemasaran merupakan faktor yang mendukung kesuksesan
pemasaran produk terhadap permintaan pasar terhadap produk itu sendiri.
Aspek-aspek pemasaran meliputi:
1. PRODUK
Produk merupakan elemen kunci dari program pemasaran. Keberadaan
akan produk menjadi faktor penentu bagi konsumen untuk melakukan
keputusan pembelian. Produk yang ditawarkan kepada pasar merupakan
produk yang dapat memenuhi permintaan pasar, dari segi kualitas serta
kuantitas. Produk yang dimaksud adalah Perumahan.
Perumahan Bukit Lateri Indah terdiri dari:
*. T.36 / 100 M
*. T.36 / 120 M
*. T.45 / 120 M
*. T.54 / 135 M
*. T.70 / 135 M
*. T.70 / 150 M

2. HARGA JUAL
Harga merupakan salah satu faktor yang menjadi pertimbangan membeli bagi
konsumen. Harga Jual yang diprioritaskan Rp. 300jt 400 jt

dengan cara

pembayaran :
*. Tunai Keras (1 Bulan)
*. Angsuran (Tunai Lunak) (12 Bulan)
*. KPR (Jangka Panjang)
3. PASAR (Market Sale)
Dalam menetapkan sasaran pasar (target pasar), perusahaan terlebih
dulu harus melakukan segmentasi pasar, dengan cara mengelompokkan
konsumen (pembeli) ke dalam kelompok dengan ciri-ciri (sifat) yang
hampir sama. Target pasar adalah kelompok konsumen yang agak
homogen, yang akan dijadikan sasaran pemasaran perusahaan.
A. Pasar yang bisa dijangkau :
1) PNS Kota Ambon sebanyak 7.485 pegawai (terlampir)
2) PNS Propinsi Maluku
3) BUMN Kota Ambon sebanyak 18 Perusahaan dan BUMD ada 5
Perusahaan
4) Perusahaan Swasta Kota Ambon sebanyak 3061 Perusahaan
5) Komunitas Kristen
B. Kemampuan Pasar (Segmentasi Pasar)
1) PNS yaitu : Golongan III-IV (Menengah ke atas )
2) Suami Istri bekerja
C. Kemampuan Mengangsur (terlampir)
contoh:
^. Gaji PNS Gol III Rp. 3.901.100,Gaji Pengeluaran = sisa uang
Sisa Uang x 70% = Angsuran
Rp. 3.901.100,- - 1.000.000,- (asumsi) = 2.901.100,Rp. 2.901.100,- x 70% = Rp. 2.030.770,- (Angsuran)
4. PROMOSI PEMASARAN

Promosi merupakan kegiatan pemasaran produk yang sangat penting. Promosi

membuat produk yang ingin dipasarkan menjadi dikenal oleh konsumen
sehingga

memberikan

kepercayaan

konsumen

terhadap

kualitas

produk

perusahaan. Kegiatan Promosi yang dilakukan :

 Assesoris/pernak-pernik berciri khas BLI (Pulpen, Map, Banner, Tenda

dll)
Mendesain Brosur agar lebih menarik.
Schedule Seminggu sekali Prensentasi di Kantor-kantor Pemerintahan.
Schedule Sebulan sekali Pameran di Plaza Ambon, ACC,MCM.
Road Show
Kabupaten-kabupaten di Maluku ( Tual, Samlaki, Malteng, SBB, SBT )
Diluar Maluku : Sorong & Irian Jaya
-. Orang Maluku yang kerja di sorong.
-. Orang Ambon yang pindah di sorong karena

kerusuhan.
Pameran di Mall Jayapura
Event (Launching) saat Pembukaan Tahap Lanjutan/ Door prize
Kegiatan Promosi yang telah dilakukan oleh PT. Modern Multi Guna dalam
memasarkan produk perumahan bukit lateri indah :
Foto Road Show Di Kantor Pemerintah Dobo

Kegiatan Pameran di Maluku City Mall

Kegiatan Pameran di Ambon City Centre

Kegiatan Pameran di Ambon Plaza

5. TARGET PEMASARAN
Target pemasaran bersumber dari penjualan rumah yang telah ada
(berjalan) dan dari rencana perkembangannya. Rencana Pengembangan
Tahap Lanjutan Perumahan Bukit Lateri Indah adalah sebanyak 100 Unit.

Rumah Bukit Lateri Indah terdiri atas tipe 36 (Alamanda), Tipe 45

(Bougenvile), Tipe 54 (Flamboyan) dan Tipe 70 (Lavender). Spesifikasi
material pembangunan perumahan bukit lateri indah antara lain Batu cone
block, rangka atap kayu, rangka plafond kayu, plafond tripleks, pintu double
teakwood (pintu service), kusen pintu jendela kayu.

Rumah BLI
Tipe 36
7

Tipe 45

Tipe 54

Tipe 70

6. PESAING / KOMPETITOR
Pesaing adalah perusahaan yang menghasilkan atau menjual barang/jasa
yang sama atau mirip dengan produk yang kita tawarkan. Ada 3
9

pesaing/competitor yang dihadapi oleh Perumahan Bukit Lateri Indah

yakni :
1) Citraland
CitraLand sudah bangun ruko dan sekolah Pelita Kasih, sementara
dibangun waterpark (selesai tahun 2014), Luas Lahan untuk
pembangunan 38 Ha.
Spesifikasi Bangunan Dinding Bata Merah, Atap Rangka Besi, Plafond
Gipsum, Closet Duduk/Toto.
Rumah citraland terdiri atas cluster florida, cluster Monaco dan cluster
rotterdam. Harga jual rumah citraland cluster Rotterdam berkisar
antara Rp. 500 juta Rp. 700 juta dengan cara bayar Tunai, In House
18x, dan KPR. Pembayaran DP 10 % (Terlampir).
Rumah Citraland Cluster Florida

10

 Rumah Citraland Cluster Monaco

Rumah Citraland Cluster Rotterdam

11

 Ruko Citraland

Sekolah Citra Kasih

12

2) Bliss Village
Bliss ada rencana

untuk

bangun

plaza,

Luas

lahan

untuk

pembangunan 32 Ha, Jalan masuk Bliss melalui jalan masuk

CitraLand,

semua

infrastruktur

Bliss

akan

disamakan

dengan

CitraLand.
Contoh : Jalan masuk pakai paving blok.
Spesifikasi Bangunan Dinding Bata Merah, Rangka Atap Baja Ringan,
Plafond Gipsum. Harga jual bliss berkisar antara 250 juta 600 juta
dengan pembayaran DP minimal 10% (Terlampir).

Pembangunan Rumah Bliss

13

3) Pesona Alam Estate

Rumah Pesona Alam Estate terdiri dari tipe Azalea, Tipe Akasia, Tipe
Lantana dan Tipe Niaga. Spesifikasi bangunan fondasi batu kali,
dinding batu bata, rangka atap baja ringan, plafond gipsum, sanitari
14

american standard. Harga jual pesona alam estate berkisar antara R.

425 juta Rp. 700 juta. Pembayaran DP minimal 20% (Terlampir).
Pesona Alam Estate juga sementara membangun Ruko.
Jalan Masuk Pesona Alam

Foto Rumah Pesona Alam Estate

15

 Foto Rumah Pesona Alam Estate

Ruko Pesona Alam Estate

16

7. Keunggulan & Kekurangan

Keunggulan :
Pemandangan / View Laut yang menarik lebih dari CitraLand & Bliss.
Ketersediaan Modal untuk pengembangan usaha property.
Kemudahan pembayaran uang muka yang bisa dicicil
Tersedianya lahan seluas 40 Ha.
Jumlah Hunian yang sudah cukup banyak.
Lokasi strategis, lingkungan yang bersih dan Asri.
Kavling yang ditawarkan cukup luas sehingga memungkinkan

penambahan bangunan dari yang standart.

Tidak Jauh dari pusat Kota (Perjalanan hanya 15menit)
Tidak jauh dari pusat belanja (Perjalanan ke ACC hanya 5 menit &
Perjalanan ke MCM hanya 10 menit).

Kekurangan:
Main Gate/Entrance harus direhabilitasi dengan yang baru.
Belum adanya Fasilitas Sosial seperti Sekolah/Playground.
Spesifikasi material pembangunan rumah yang cukup jauh berbeda.
Design rumah harus lebih minimalis modern
8. OPPORTUNITY / PELUANG
Kebutuhan perumahan yang semakin meningkat.
Tersediaanya kredit perumahan dari
berbagai Bank dan lembaga
pembiayaan (Koperasi)
17

Pandangan

masyarakat

tentang

investasi

jangka

panjang

pada

perumahan yang menjanjikan keuntungan

9. ANCAMAN / TREATS
Banyaknya (2) kompetiter dengan harga yang bersaing.
Kenaikan Suku Bunga KPR
DP sebesar 20% dari harga jual
Kenaikan harga material
Jarak antara Perumahan Bukit Lateri Indah dengan Perumahan

Citraland 300 M2
Jarak antara Perumahan Bukit Lateri Indah dengan Perumahan Bliss

Village 500 M2
Jarak antara Perumahan Bukit Lateri Indah dengan Perumahan Pesona
Alam Estate 5Km.

Yang perlu dianalisa :

o Strategi Apa yang harus dilakukan / dikembangkan oleh PT. Modern
Multi Guna sebagai Pihak Developer dan Bagian Marketing ditengah
persaingan sehingga mampu menjual rumah untuk target 100 unit
dalam waktu 2 tahun ?
o Analisa apa yang dipakai selain analisa SWOT ?

PENUTUP
Pemasaran

merupakan

kegiatan

yang

sangat

penting

dalam

menjalankan suatu usaha dan harus mempunyai strategi yang tepat untuk
memasarkan produknya. Seberapa besar sebuah perusahaan mampu
menyediakan produk bagi konsumen, sebesar itu juga pengaruh yang akan
didapatkan oleh perusahaan. Seiring dengan berubah-ubahnya selera dan
kebutuhan konsumen maupun banyaknya pesaing yang bermunculan, maka
perusahaan juga harus menyesuaikan kondisi yang sedang terjadi di pasar.
Meskipun luas tanah kita kurangkan demi memenuhi harga pasar atau
minimal bisa berkompetisi dengan competitor lain, tetapi apabila spesifikasi
material pembangunan masih tetap sama maka kami juga akan mengalami
18

kesulitan di dalam pemasaran produk. Jika harga rumah kita berkisar antara
Rp. 300 juta Rp. 400 juta atau sama dengan harga competitor lain dan
masih menggunakan material pembangunan yang sekarang yakni Batu cone
block, rangka atap kayu, rangka plafond kayu, plafond tripleks, pintu double
teakwood (pintu service), kusen pintu jendela kayu maka secara rasional
konsumen akan lebih memilih competitor lain yang memiliki harga jual yang
sama, luas tanah dan bangunan yang sama tetapi spesifikasi material sangat
jauh berbeda. Oleh sebab itu, untuk mendukung pemasaran produk dan
meraih pangsa pasar sekaligus menciptakan daya saing maka perlu merubah
spesifikasi material Batu cone block menjadi Batu Batako pres, rangka atap
kayu menjadi Baja zincalum/Baja ringan, rangka plafond kayu menjadi Besi
Hollow, plafond tripleks menjadi Gypsum Board, pintu double teakwood
(pintu service) menjadi pintu double heksaboard (finish coat) Rangka
Alumunium/ PVC, kusen pintu jendela kayu menjadi kusen pintu jendela
Alumunium / PVC.
Strategi harga perlu diperhatikan dalam kegiatan pemasaran produk
perumahan. Faktor harga berpengaruh besar bagi keputusan konsumen
untuk melakukan pembelian. Selain itu, strategi harga juga bermanfaat bagi
perusahaan untuk menghadapi para pesaing.
Kegiatan promosi merupakan salah satu strategi yang dilakukan dalam
menunjang keberhasilan perusahaan. Dengan melakukan promosi, maka
perusahaan akan semakin dikenal masyarakat dan secara tidak langsung
akan berdampak pada meningkatnya jumlah pendapatan perusahaan.
Keunggulan yang dimiliki harus bisa dioptimalkan agar mampu
mengatasi/menghadapi kelemahan dan ancaman yang ada. Pihak developer
pun harus bisa menggunakan peluang yang ada untuk memperoleh
keuntungan.

19

20