Anda di halaman 1dari 24

TANGGUNG JAWAB DEVELOPER TERHADAP PEMBELI

DALAM PERJANJIAN JUAL BELI RUMAH DI BALE AGUNG


RESIDENCE YOGYAKARTA

SKRIPSI

Oleh :
HAENRY WASKITO JATI
No. Mahasiswa : 04410023
Program Studi : Ilmu Hukum

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS ISLAM INDONESIA
YOGYAKARTA
2009

BAB I
PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah


Perumahan dan pemukiman merupakan kebutuhan dasar manusia dan
mempunyai peranan yang sangat strategis dalam pembentukan watak serta
kepribadian bangsa, dan perlu dibina serta dikembangkan demi kelangsungan
dan peningkatan kehidupan dan penghidupan masyarakat dan pemukiman
tidak dapat dilihat sebagai sarana kebutuhan semata-mata, tetapi lebih dari itu
merupakan proses bermukim manusia dalam menciptakan ruang kehidupan
untuk memasyarakatkan diri dan menampakkan jati dirinya.
Namun, tidak semua masyarakat tidak bisa dengan mudah membangun
rumah, diperlukan berbagai hal sehingga rumah itu bisa didirikan dan
ditempati. Seperti, tanah, kepemilikan, struktur bangunan, tes kelayakan dan
uji coba, perizinan pendirian bangunan. Banyak masyarakat yang tidak ingin
direpotkan dengan hal seperti itu, karena itu masyarakat yang ingin
membangun atau membeli rumah menempuh cara yang lebih efektif dan tidak
menyita banyak waktu, yaitu dengan cara membeli rumah sebuah agen rumah
atau perumahan yang biasa disebut dengan developer dan pembayarannya pun
bisa dilakukan dengan cara tunai ataupun kredit melalui sebuah lembaga
perbankan yang sudah ditunjuk.

Namun, sebelum memutuskan atau menyewa suatu properti yang menjadi


hunian impian, ada baiknya calon pembeli tidak terlalu cepat larut oleh buaian
janji-janji yang ditawarkan pengembang. Teliti dan cermati lebih dahulu apa
yang menjadi kebutuhan dan kemampuan finansial. Selain itu, urusan force
majeur mulai sekarang harus dijadikan pertimbangan penting dalam memilih
properti hunain masa depan19.
Salah satu perusahaan swasta yang bergerak dibidang pemasaran
pemurahan dan pemukiman adalah PT. Formula Land yang beralamat di
Graha Formula lantai 2 Jln. Dr. Soetomo 14 Yogyakarta yang membangun
sebuah kawasan hunian perumahan yang berlokasi di utara kota Yogyakarta
yang dinamakan dengan Bale Agung Residence. Di lahan seluas 3,5 ha telah
dibangun sekitar 60 unit rumah dengan tipe 320/260, 260/250, dan 240/240,
dengan perincian sebagai berikut:
1. Tipe 320/260 dinamakan dengan tipe Amartya;
2. Tipe 260/250 dinamakan dengan tipe Astaka;
3. Tipe 240-240 dinamakan dengan tipe Padantya.
Berbagai promosi dilakukan oleh pihak PT. Formula Land dalam
memperkenalkan Bale Agung Residence kepada calon pembeli yang berminat.
Dengan berbagai tipe rumah yang ditawarkan kepada calon pembeli untuk

19

Kumala Iman Dina, Cermati Kebutuhan Sebelum Memilih, terdapat dalam


www.kompas.com

memberikan pilihan kepada pembeli bentuk dan harga, sebab tidak seluruh
pembeli memiliki kebutuhan dan kemampuan financial yang sama.
Informasi dan seluk beluk tentang perumahan Bale Agung Residence
diberikan oleh PT. Formula Land selaku pengembang di kantor pemasaran
maupun ditempat-tempat promosi yang lain. Jika calon pembeli berminat,
pembeli bisa mendatangi kantor pemasaran PT. Formula Land untuk membeli
rumah yang ditawarkan. Jika antara pembeli dan developer sudah terjadi
kesepakatan mengenai rumah dan harga maka akan terjadi perjanjian jual beli.
Dari perjanjian yang dilakukan akan timbul hak dan kewajiban masingmasing pihak dan dituangkan dalam akta perjanjian jual beli yang mengikat
bagi kedua belah pihak yang mengadakan perjanjian. Pihak-pihak yang
mengadakan perjanjian diharuskan untuk melaksanakan kewajiban yang sudah
menjadi tanggungannya. Dan apabila salah satu pihak tidak dapat atau lalai
melaksanakan apa yang sudah menjadi kewajibannya, maka pihak yang lain
dapat menuntut atas kesalahannya.
Hak dan kewajiban penjual dan pembeli dituangkan dalam akta perjanjian
jual beli, yaitu:
1.

Hak pembeli :
a. Memperoleh jaminan bahwa rumah yang dijual belikan bebas dari
tuntutan pihak lain;

b. Memperoleh jaminan tanggung jawab penuh atas pembangunan


rumah;
c. Memperoleh rumah yang sesuai dengan denah dan bestek yang
diinginkan;
d. Memperoleh fasilitas seperti jaringan listrik dan telepon;
e. Memperoleh garansi rumah selama 100 (seratus) hari.
2. Kewajiban pembeli :
Membayar

harga

rumah

dan

pelunasannya

sesuai

dengan

kesepakatan melalui sebuah bank yang ditunjuk.


3. Kewajiban penjual :
a. Bertanggung jawab penuh atas pembangunan rumah;
b. Menjamin kepada pembeli bahwa rumah yang diperjual
belikan bebas dari tuntutan pihak lain;
c. Menyediakan fasilitas jaringan listrik dan telepon;
d. Memberikan garansi rumah selama 100 (seratus) hari.
4. Hak penjual :
Menerima pembayaran uang sebagai tanda pembayaran yang
dilakukan oleh pembeli.

Dalam setiap perjanjian jual beli perumahan, hampir selalu dicantumkan


mengenai

masa

garansi

dan

cara

penyelesaian

apabila

dalam

perkembangannya terjadi masalah dalam perjanjian maupun pembayaran


ataupun ketika pembeli sudah menempati rumah yang dibelinya dari
pengembang.
Kewajiban yang dilakukan oleh pembeli sudah dilakukan mengenai
pembayaran dan kesanggupan pelunasannya. Dan kewajiban penjual sudah
dilakukan sampai dengan tahap pembangunan rumah, namun ketika pembeli
akan menempati rumah yang siap dihuni ternyata rumah yang dijanjikan tidak
bisa digunakan selayaknya dikarenakan bangunan rumah mengalami
kecacatan tembok berlubang dan lantai dan konstruksi utama keropos.
Pembeli sebagai penghuni merasa kecewa dan mengadukan hal ini kepada
PT. Formula Land, namun hal tersebut seperti tidak mendapat respon positif
dari PT. Formula Land. Padahal pembeli sudah berupaya untuk melakukan
negosiasi dengan PT. Formula Land selaku developer. Atas sikap tersebut,
pembeli merasa dirugikan dalam hal pemberian garansi rumah seperti yang
sudah dituangkan dalam akta perjanjian jual beli yang sudah disepakati
bersama. Maka dalam hal ini, penjual dianggap melakukan wanprestasi
dengan tidak memenuhi kewajibannya dalam akta jual beli kesepekatan
bersama.
Dalam

sebuah akta perjanjian jual beli, seorang penjual mempunyai

kewajiban utama untuk :

1. Menyerahkan kebendaan yang dijualnya kepada pembeli;


2. Bertanggung jawab atas cacat tersembunyi pada barang yang dijualnya
termasuk segala kerugian yang diderita oleh pembeli sehubungan dengan
tercapainya perjanjian jual beli sekadar itu telah dikeluarkan oleh pembeli.
Jika ternyata bahwa penjual telah mengetahui adanya cacat itu, ia
diwajibkan pula, selain tersebut diatas, untuk mengganti seluruh kerugian
yang ditimbulkan oleh cacat tersebut;
3. Memenuhi segala apa yang menjadi kewajibannya sesuai dengan
perjanjian, seperti janji-janji, jaminan-jaminan, dan sebagainya.20
Hal dikatakan wanprestasi adalah dalam hal menanggung kebendaan yang
menjadi tanggungannya berupa rumah yang dijual kepada pembeli, dalam
KUHPerdata telah diatur mengenai hal penanggungan barang yang dijual
kepada pembeli dan mengenai cacat tersembunyi dalam barang yang dijual
dalam Pasal 1474, Pasal 1491, Pasal 1494, Pasal 1495, pasal 1496, pasal 1504,
dan pasal 1509 KUHPerdata.
Berdasarkan uraian diatas, maka penulis tertarik untuk meneliti dan
menyusunnya dalam bentuk skripsi dengan judul TANGGUNG JAWAB
DEVELOPER TERHADAP PEMBELI DALAM PERJANJIAN JUAL
BELI RUMAH DI BALE AGUNG RESIDENCE YOGYAKARTA.

20

Janus Sidabolok, Hukum Perlindungan Konsumen di Indonesia Dengan Pembahasan atas


Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999, Ctk Pertama, PT. Citra Aditya Bakti, 2006, hlm. 102.

B. Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang masalah diatas, dapat diajukan rumusan
masalah sebagai berikut:
1. Bagaimana perlindungan hukum terhadap pembeli dalam perjanjian jual
beli rumah yang dilakukan antara PT. Formula Land selaku penjual
dengan pembeli ?
2. Bagaimana penyelesaian sengketa wanprestasi yang dilakukan oleh
developer terhadap pembeli ?

C. Tujuan Penelitian
1. Untuk mengetahui tanggung jawab PT. Formula Land selaku penjual
terhadap pembeli Bale Agung Residence.
2. Untuk mengetahui perlindungan hukum bagi konsumen dalam hal
transaksi jual beli rumah.
3. Untuk mengetahui penyelesaian sengketa apabila terjadi wanprestasi.

D. Tinjauan Pustaka
1. Perjanjian
Pasal 1313 KUH Perdata mencoba memberikan definisi mengenai
perjanjian (dalam Undang-Undang disebut persetujuan) dengan mengatakan
bahwa :
Suatu persetujuan adalah perbuatan dengan mana satu orang atau lebih
mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih.
Perumusan sebagaimana diatas mengandung kritik dari para sarjana,
karena menganggap kata perbuatan memiliki definisi yang luas dan tidak
spesifik. Padahal di dalam suatu perjanjian, para pihak sudah mengerti akan
akibat dari perjanjian yang mereka lakukan dan mereka sengaja melakukan
tindakan tersebut untuk menimbulkan akibat hukumnya. Suatu tindakan yang
menimbulkan akibat hukum yang dikehendaki atau dianggap oleh UndangUndang dikehendaki disebut : tindakan hukum. Karenanya kata perbuatan
dalam Pasal 1313 KUHPerdata lebih tepat kalau diganti dengan kata tindakan
hukum21.
Pasal 1320 KUHPerdata memberikan patokan umum tentang bagaimana
suatu perjanjian lahir, di sana ditentukan perbuatan-perbuatan apa yang harus
dilakukan agar para pihak bisa secara sah melahirkan hak-hak dan kewajiban-

21

J. Satrio, Hukum Perjanjian (Perjanjian Pada Umumnya), Ctk. Pertama, PT. Citra Aditya
Bakti, Bandung, 1992, hlm. 20

kewajiban bagi mereka, syarat-syarat sahnya suatu perjanjian menurut Pasal


1320 KUHPerdata adalah :
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. Suatu hal yang tertentu;
4. Suatu sebab yang halal.
Dalam dua syarat yang pertama menyangkut mengenai obyeknya dan jika
mengandung cacat pada dua syarat yang pertama, maka perjanjian yang
dilakukan dapat dibatalkan (vernietigbaar). Sedangkan dua syarat yang kedua
menyangkut mengenai subyeknya dan jika mengandung cacat, maka
perjanjian yang dilakukan batal demi hukum22. Dalam artian, sejak semula
tidak pernah ada perjanjian.
Pasal 1338 KUHPerdata menetapkan bahwa segala perjanjian yang
dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-Undang untuk mereka yang
membuatnya. Hal ini dimaksudkan bahwa perjanjian yang dibuat secara sah
mengikat bagi kedua belah pihak. Perjanjian itu tidak dapat ditarik kembali,
kecuali dengan persetujuan kedua belah pihak atau berdasarkan alasan-alasan
yang ditetapkan oleh Undang-Undang.

22

Ibid

10

Pasal 1338 KUHPerdata juga menetapkan bahwa semua perjanjian harus


dilaksanakan dengan itikad baik, hal ini berarti bahwa cara menjalankan suatu
perjanjian tidak boleh bertentangan dengan kepatutan dan keadilan23.
Dalam suatu perjanjian ada unsur-unsur yang ada di dalam setiap
perjanjian, yaitu :
1. Unsur essensialia
Unsur perjanjian yang selalu harus ada di dalam suatu perjanjian,
dimana tanpa adanya unsur tersebut, perjanjian tidak mungkin ada
Contohnya : dalam perjanjian jual beli, harga dan barang yang
disepakati kedua belah pihak harus ada.
2. Unsur naturalia
Unsur perjanjian yang oleh Undang-Undang diatur, tetapi yang oleh
para pihak dapt disingkirkan atau diganti. Di sini unsur tersebut oleh
Undang-Undang diatur dengan hukum yang mengatur/ menambah
(regeland/ aanvullend recht).
Contohnya : kewajiban penjual untuk menanggung biaya penyerahan
dan untuk menjamin dapat disimpangi oleh kedua belah pihak.

23

Subekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata, Ctk. 25, PT. Intermasa, Jakarta, 1993, hlm.139

11

3. Unsur accidentalia
Unsur perjanjian yang ditambahkan oleh para pihak, Undang-Undang
sendiri tidak mengatur tentang hal tersebut.
Contohnya : dalam suatu perjanjian jual beli, benda-benda pelengkap
tertentu bisa dikecualikan.24
Dalam perjanjian dikenal adanya asas-asas hukum yang harus selalu
diperhatikan oleh para pihak yang terlibat dalam suatu perjanjian. Asas hukum
tidak berwujud peraturan konkrit, tetapi asas hukum merupakan pikiran dasar
yang bersifat abstrak yang terdaoat di dalam peraturan yang konkrit.
Asas-asas hukum yang berkaitan erat dengan perjanjian tersebut adalah
sebagai berikut :
1. Asas konsesualisme
Asas ini menjelaskan bahwa suatu perjanjian dianggap telah terjadi
dengan adanya kata sepakat yang bebas dari para pihak yang membuatnya.
Sepakat dari para pihak maksudnya adalah mengenai isi atau pokok dari
perjanjian. Adanya asas ini dapat kita lihat dalam ketentuan Pasal 1320
KUHPerdata yang mengatur mengenai syarat sahnya perjanjian, dimana
salah satu syaratnya menyebutkan sepakat mereka yang mengikatkan
dirinya.

24

J. Satrio, op. cit, hlm. 58

12

2. Asas kebebasan berkontrak


Asas kebebasan berkontrak adalah asas yang berkaitan dengan isi,
bentuk, dan jenis perjanjian. Namun, bukan berarti bebas yang sebebasbebasnya. Bebas menurut asas ini adalah bebas dalam batasannya yang
tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan, kesusilaan, dan
ketertiban umum.
3. Asas Pacta Sun Servanda
Asas ini berkaitan dengan akibat dari suatu perjanjian. Dalam asas
ini terkandung pengertian bahwa para pihak dalam perjanjian wajib untuk
menaati serta melaksanakan isi perjanjian. Pasal 1338 Ayat (1)
KUHPerdata menentukan bahwa : Semua perjanjian yang dibuat secara
sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.
4. Asas Itikad baik
Asas iktikad baik adalah asas yang berkaitan dengan pelaksanaan
perjanjian. Pengaturan asas ini terdapat dalam ketentuan Pasal 1338 Ayat
(3) KUHPerdata yang menyebutkan bahwa : Suatu perjanjian harus
dilaksanakan dengan itikad baik.
2. Perjanjian Jual Beli
Pasal 1457 KUHPerdata merumuskan jual beli sebagai suatu persetujuan
dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu
kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.

13

Berdasarkan rumusan tersebut dapat dilihat bahwa jual beli merupakan suatu
bentuk perjanjian yang melahirkan kewajiban untuk menyerahkan sesuatu.
Jual beli memiliki dua sisi hukum, yaitu hukum kebendaan dan hukum
perikatan. Karena pada sisi hukum kebendaan, jual beli melahirkan hak bagi
kedua belah pihak atas tagihan, yang berupa penyerahan suatu kebendaan pada
satu pihak dan pembayaran harga jual pada pihak lainnya. Sedangkan pada sisi
perikatan, jual beli merupakan suatu bentuk perjanjian yang melahirkan
kewajiban dalam bentuk penyerahan kebendaan yang dijual oleh penjual, dana
penyerahan uang oleh pembeli kepada penjual25.
Seperti disebutkan dalam rumusan Pasal 1457 KUHPerdata tentang jual
beli, dapat diketahui bahwa jual beli melahirkan kewajiban secara timbal balik
kepada para pihak yang membuat perjanjian. Dari sisi penjual, diwajibkan
untuk menyerahkan suatu kebendaan dan dari sisi pembeli, pembeli
diwajibkan untuk membayar harga pembelian kebendaan tersebut, yang juga
dalam perikatan untuk memberikan sesuatu, dalam hal ini berupa uang
pembayaran.
Jual beli adalah perjanjian konsensuil, hal ini dapat kita temukan dalam
rumusan Pasal 1458 KUHPerdata yang berbunyi :
Jual beli itu dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak seketika
setelahnya orang-orang ini mencapai kesepakatan tentang kebendaan tersebut

25

Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi, Jual Beli, Ctk. Pertama, PT. RajaGrafindo Persada,
Jakarta, 2003, hlm. 7

14

dan harganya, meskipun kebendaan itu belum diserahkan, maupun harganya


belum dibayar.
Secara sederhana dapat dikatakan bahwa pada dasarnya setiap
penerimaan, yang diwujudkan dalam bentuk pernyataan penerimaan, yang
diwujudkan dalam bentuk pernyataan penerimaan, baik yang dilakukan secara
lisan, maupun yang tertulis, menunjukkan saat lahirnya perjanjian26.
Pasal 23, Pasal 24, dan Pasal 26 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992
tentang Perumahan dan Pemukiman mengatur mengenai kewajiban badan
usaha di bidang pembangunan perumahan, sebagai berikut :
Pasal 23 :
Pembangunan perumahan yang dilakukan oleh badan usaha di dibidang
pembangunan perumahan dilakukan hanya di kawasan siap bangun atau di
lingkungan siap bangun yang berdiri sendiri.
Pasal 24 :
Dalam membangun lingkungan siap bangun selain memenuhi ketentuan
pada pasal 7, badan usaha di bidang pembangunan perumahan wajib:
a. Melakukan pematangan tanah, penataan penggunaan tanah, penataan
pengusahaan tanah, dan penataan pemilikan tanah dalam rangka
penyediaan kaveling tanah matang;

26

Ibid

15

b. Membangun jaringan prasarana lingkungan mendahului kegiatan


pembangunan rumah, memelihara dan mengelolanya sampai dengan
pengesahan dan penyerahannya kepada pemerintah daerah;
c. Mengkoordinasikan penyelenggaraan penyediaan utilitas umum;
d. Membangun masyarakat pemilik tanah yang tidak berkepentingan
melepaskan hak atas tanah di dalam atau di sekitarnya dalam
melakukan konsolidasi tanah;
e. Melakukan penghijauan lingkungan;
f. Menyediakan tanah untuk sarana lingkungan;
g. Membangun rumah.
Pasal 26 :
a. Badan usaha di bidang pembanguna yang membangun lingkungan siap
bangun dilarang menjual kaveling tanah matang tanpa rumah;
b. Dengan memperhatikan ketentuan pasal 24, sesuai dengan kebutuhan
setempat, badan usaha di bidang pembangunan perumahan yang
membangun lingkungan siap bangun dapat menjual kaveling tanah
matang ukuran kecil dan sedang tanpa rumah;

16

c. Kaveling tanah matang ukuran kecil, sedang, menengah, dan besar


hasil upaya konsolidasi tanah milik masyarakat dapat diperjualbelikan
tanpa rumah.27
Apabila seorang penjual melanggar salah satu kewajiban-kewajiban yang
tegas atau diam-diam berdasarkan perjanjian, pembeli boleh menggunakan
upaya hukum sebagai berikut :
1. Ganti rugi karena melanggar perjanjian
Ganti rugi selalu dapat dituntut sebagai hak walaupun apabila tidak ada
kerugian nayata yang telah terjadi. Ukuran ganti rugi dan persoalan
jauhnya sama dengan yang terdapat dalam perjanjian pada umumnya.
Ketentuan-ketentuan dasar yang menyatakan bahwa aturan ganti rugi
adalah kerugian yang diramalkan sebagai akibat langsung dan sebenarnya
dalam peristiwa biasa, dari pelanggaran perjanjian yang dilakukan oleh
penjual.
2. Hak untuk menolak barang-barang dan mengakhiri perjanjian
Apabila syarat yang dilanggar oleh penjual itu adalah syarat pokok,
pembeli mempunyai hak untuk menolak barang-barang itu dan
memperlakukan perjanjian itu sebagai dilepaskan28.

27

A.P. Parlindungan, Komentar Atas Undang-Undang Perumahan dan Pemukiman dan


Undang-Undang Rumah Susun, Ctk. I, Mandar Maju, Bandung, 1997, hlm. 61-63
28
Abdulkadir Muhammad, Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, 1980, hlm.252

17

3. Wanprestasi
Seseorang

yang

tidak

memenuhi

prestasinya

yang

merupakan

kewajibannya di dalam suatu perjanjian, disebut sebagai melakukan


wanprestasi, seseorang dikatakan melakukan wanprestasi apabila ia :
1. Tidak memenuhi kewajibannya;
2. Terlambat memenuhi kewajibannya;
3. Memenuhi tetapi tidak seperti yang dijanjikannya.
Seorang yang wanprestasi dapat dituntut dengan berbagai macam
kemungkinan, diantaranya adalah:
1. Dapat meminta pelaksanaan perjanjian, meskipun perjanjian ini sudah
terlambat;
2. Dapat meminta penggantian kerugian saja, yaitu kerugian yang
dideritanya, karena perjanjian tidak atau terlambat dilaksanakan, atau
tidak dilaksanakan sebagaimana mestinya;
3. Dapat menuntut pelaksanaan perjanjian disertai dengan penggantian
kerugian

yang

diderita

olehnya

sebagai

akibat

terlambatnya

pelaksanaan perjanjian;
4. Dalam suatu hal yang melibatkan perjanjian timbal balik, kelalaian
salah satu pihak memberikan hak kepada phak yang lain untuk

18

meminta pada hakim supaya perjanjian dibatalkan, disertai dengan


permintaan penggantian kerugian.
Penggantian kerugian dapat dituntut menurut Pasal 1243 KUHPerdata
berupa:
1. Kosten, yaitu biaya yang sungguh-sungguh dikeluarkan;
2. Schaden, yaitu kerugian yang sungguh-sungguh menimpa harta
bendanya;
3. Interessen, yaitu keuntungan yang akan diperoleh seandainya debitur
tidak lalai29.
Untuk menentukan besarnya jumlah ganti rugi. Undang-undang
memberikan beberapa pedoman, yaitu besarnya jumlah ganti rugi itu
ditentukan sendiri oleh undang-undang, misalnya pasal 1250 KUHPerdata
antara lain mengatakan bahwa:
dalam

tiap-tiap

perikatan

yang

semata-mata

berhubungan

dengan

pembayaran sejumlah uang, penggantian biaya, rugi, dan bunga sekadar


disebabkan karena terlambatnya pelaksanaan oleh undang-undang, dengan
tidak mengurangi peraturan-peraturan undang-undang khusus.30

29

Subekti, op. cit., hlm. 147


Mariam Darus Badrulzaman, Kompilasi Hukum Perikatan Dalam Rangka Memperingati
Memasuki Masa Purna Bakti Usia 70 Tahun, Ctk. Pertama, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung,
2001, hlm. 24
30

19

4. Perlindungan Hukum
Konsumen sebagai pemakai manfaat barang dan/atau jasa berhak
mendapatkan perlindungan dari bahaya yang mungkin timbul akibat dari
pemakaian barang dan/atau jasa tersebut. Saat ini hubungan yang sering terjadi
antara pelaku usaha dengan konsumen hanya sekedar kesepakatan lisan
mengenai harga dan barang dan/atau jasa, tanpa diikuti atau ditindaklanjuti
dengan suatu bentuk perjanjian tertulis yang ditandatangani oleh para pihak
yang bersangkutan31. Pasal 5 Undang-Undang Perlindungan Konsumen
mengatur tentang masalah kenyamanan, keamanan, dan keselamatan
konsumen merupakan hal yang paling pokok dan utama dalam perlindungan
konsumen.
Saat ini perjanjian yang sering dilakukan oleh para pihak adalah
perjanjian baku yaitu, perjanjian ataupun klausula tersebut tidak bisa dan
tidak dapat dinegosiasikan atau ditawar pihak lainnya. Perjanjian baku ini
cenderung merugikan pihak yang kurang dominan. Secara sederhana,
perjanjian baku mempunyai ciri-ciri sebagai berikut :
1. Perjanjian dibuat secara sepihak oleh produsen yang posisinya relative
lebih kuat dari konsumen;
2. Konsumen sama sekali tidak dilibatkan dalam menentukan isi perjanjian;
3. Dibuat dalam bentuk tertulis dan massal;

31

Gunawan Widjaja dan Ahmad Yani, Hukum Tentang Perlindungan Konsumen, Ctk Kedua,
Gramedia Pustaka, Jakarta, 2001, hlm.25

20

4. Konsumen terpaksa menerima isi perjanjian karena didorong oleh


kebutuhan.
Pihak produsen beralasan, selain praktis dan efisien, penerapan perjanjian
baku dalam praktek perdagangan sehari-hari, juga masih dalam koridor
perundang-undangan yang ada. Justifikasi yang dipakai produsen adalah Pasal
1338 KUHPerdata tentang asas kebebasan berkontrak.32
Perjanjian yang dilakukan oleh para pihak seharusnya bisa seimbang bagi
kedua belah pihak, namun sering kali konsumen merasa dirugikan akibat dari
penggunaan barang dan/atau jasa yang dikonsumsi dan ketika diminta
pertanggung jawaban kepada pihak penjual, sering merasa dikecewakan.
Sebagai konsekuensi hukum dari pelarangan yang diberikan oleh
Undang-Undang Perlindungan Konsumen dan sifat perdata dari hubungan
hukum antara pelaku usaha dan konsumen, maka demi hukum, setiap
pelanggaran yang dilakukan oleh pelaku usaha yang merugikan konsumen
memberikan hak kepada konsumen yang dirugikan tersebut untuk meminta
pertanggung jawaban dari pelaku usaha yang dirugikannya, serta menuntut
ganti rugi atas kerugian yang diderita oleh konsumen33.
Untuk membuktikan kesalahan yang dilakukan oleh pelaku usaha, maka
konsumen harus dapat membuktikan kesalahan bahwa :

32

Sudaryatmoko, Hukum dan Advokasi Konsumen, Ctk II, PT. Citra Aditya Bakti Bandung,
1999, hlm. 93
33
Ibid

21

1. Konsumen secara aktual telah mengalami kerugian;


2. Konsumen juga harus dapat membuktikan bahwa kerugian tersebut
terjadi sebagai akibat dari penggunaan, pemanfaatan, atau pemakaian
barang dan/atau jasa tertentu yang tidak layak;
3. Bahwa ketidak layakan dari penggunaan, pemanfaatan, atau
pemakaian dari barang dan/atau jasa tersebut merupakan tanggung
jawab dari pelaku usaha tertentu;
4. Konsumen tidak berkontribusi secara langsung atau tidak langsung
atas kerugian yang dideritanya tersebut34.
E. Metode Penelitian
Dalam penelitian, penulis menggunakan metode hukum empiris, dengan
perincian sebagai berikut :
1. Obyek penelitian
Obyek penelitian dalam penulisan ini adalah perlindungan hukum pembeli
dalam perjanjian jual beli rumah di Bale Agung Residence Yogyakarta.
2. Subyek penelitian
a. Staff PT. Formula Land.
b. Pembeli.

34

Ibid

22

3. Sumber data
Sumber data penelitian dalam penulisan ini adalah :
a. Data primer
Wawancara dengan subyek penelitian dengan cara wawancara tertutup.
b. Data sekunder
Data yang dikumpulkan melalui studi kepustakaan dan beberapa dokumen
yang terkait dengan penelitian.
4. Teknik pengumpulan data
a. Data primer :
Wawancara, yang dapat berupa wawancara tertutup
b. Data sekunder :
1) Studi kepustakaan, yaitu dengan menelusuri dan mengkaji berbagai
peraturan perundang-undangan dan literatur yang berhubungan
dengan masalah penelitian.
2) Studi dokumen, yaitu dengan mencari, menemukan dan mengkaji
berbagai dokumen yang berhubungan dengan masalah penelitian.
5. Metode pendekatan
Metode pendekatan yang digunakan oleh penulis dalam memahami dan
mendekati obyek penelitian adalah metode yuridis normative, yaitu metode

23

yang digunakan untuk melihat permasalahan berdasarkan hukum tertulis dan


hukum tidak tertulis.
6. Analisis data
Analisis data dalam penelitian ini dianalisis menggunakan metode analisis
data kualitatif, yaitu analisis yang didasarkan pada pengumpulan data yang
diperoleh dilapangan kemudian ditunjang data-data kepustakaan kemudian
diambil kesimpulan untuk menjawab permasalahan penelitian.