Anda di halaman 1dari 8

Nama : Rosiana Kadarsih

Kelas :B/V
NPM : 0210417512

Undanng-undang atau Peraturan Perjanjian Sewa Menyewa Rumah


1; Pasal 15448-1600 KUHPer
2; Salah satu cara mendapatkan hak atas tanah adalah sewa menyewa yang diatur dalam
Pasal 1548 Kitab Undang-undang Hukum Perdata berbunyi :
Sewa menyewa ialah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan
diri untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari sesuatu barang,
selama sesuatu waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh
pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya.
3; Pasal 1320, Tenng sah nya suatu Perjanjian Terdapat 4 syarat yaitu
a. sepakat mereka yang mengikatkan dirinya
b. kecakapan untuk membuat suatu perikatan
c. suatu hal tertentu
d. suatu sebab yang halal
4; Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Undang-undang Pokok Agraria
5; Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan Pasal 12
cirri-ciri dari perjanjian sewa-menyewa, yaitu:

Ada dua pihak yang saling mengikatkan diri


Pihak yang pertama adalah pihak yang menyewakan yaitu pihak yang mempunyai
barang. Pihak yang kedua adalah pihak penyewa, yaitu pihak yang membutuhkan

kenikmatan atas suatu barang. Para pihak dalam perjanjian sewa-menyewa dapat
bertindak untuk diri sendiri, kepentingan pihak lain, atau kepentingan badan
hukum tertentu.

Ada unsur pokok yaitu barang, harga, dan jangka waktu sewa
Barang adalah harta kekayaan yang berupa benda material, baik bergerak maupun
tidak bergerak. Harga adalah biaya sewa yang berupa sebagai imbalan atas
pemakaian benda sewa. Dalam perjanjian sewa-menyewa pembayaran sewa tidak
harus berupa uang tetapi dapat juga mengunakan barang ataupun jasa (pasal 1548
KUH Perdata). Hak untuk menikmati barang yang diserahkan kepada
penyewahanya terbatas pada jangka waktu yang ditentukan kedalam perjanjian.

Ada kenikmatan yang diserahkan


Kenikmatan dalam hal ini adalah penyewa dapat menggunakan barang yang
disewa serta menikmati hasil dari barang tersebut. Bagi pihak yang menyewakan
akan memperoleh kontra prestasi berupa uang, barang, atau jasa menurut apa
yang diperjanjikan sebelumnya.

Perjanjian sewa-menyewa merupakan perjanjian konsensuil, yang berarti perjanjian


tersebut sah dan mengikat apabila sudah tercapai kata sepakat diantara para pihak tentang unsur
pokok perjanjian sewa-menyewa yaitu barang dan harga. Di dalam KUH Perdata tidak dijelaskan
secara tegas tentang bentuk perjanjian sewa-menyewa sehingga perjanjian sewa-menyewa dapat
dibuat secara lisan maupun tertulis. Bentuk perjanjian sewa-menyewa dalam praktek khususnya
sewa-menyewa bangunan dibuat dalam bentuk tertulis. Para pihak yang menentukan subtansi
atau isi perjanjian sewa-menyewa biasanya yang paling dominan adalah pihak yang
menyewakan dikarenakan posisi penyewa berada dipihak yang lemah.

Subyek dan Obyek Perjanjian Sewa menyewa


Pihak-pihak yang terlibat dalam Perjanjian sewa-menyewa adalah:
1; Pihak yang menyewakan
Pihak yang menyewakan adalah orang atau badan hukum yang menyewakan barang
atau benda kepada pihak lainya unuk dinikmati kegunaan benda tersebut kepada
penyewa. Pihak yang menyewakan barang atau benda tidak harus pemilik benda
sendiri tetapi semua orang yang atas dasar hak penguasaan untuk memindahkan
pemakaian barang ke tangan orang lain. Hal tersebut dikarenakan didalam sewamenyewa yang diserahkan kepada pihak penyewa bukanlah hak milik atas suatu
barang melainkan hanya pemakaian atau pemungutan atas hasil dari barang yang
disewakan.
2; Pihak Penyewa
Pihak penyewa adalah orang atau badan hukum yang menyewa barang atau benda
dari pihak yang menyewakan.
Obyek barang yang dapat disewakan menurut Hofmann dan De Burger, yang dapat di
sewa adalah barang bertubuh saja, namun ada pendapat lain yaitu dari Asser dan Van
Brekel serta Vollmar berpendapat bahwa tidak hanya barang-barang yang bertubuh
saja yang dapat menjadi obyek sewa melainkan hak-hak juga dapat disewa, pendapat
ini diperkuat dengan adanya putusan Hoge Raad tanggal 8 Desember 1922 yang
menganggap kemungkinan ada persewaan suatu hak untuk memburu hewan
(jachtrecht).
Tujuan dari diadakanya perjanjian sewa-menyewa adalah untuk memberikan hak

pemakaian kepada pihak penyewa sehingga benda yang bukan bersetatus hak milik
dapat disewakan oleh pihak yang mempunyai hak atas benda tersebut. Jadi benda
yang dapat disewakan oleh pihak yang menyewakan dapat berupa hak milik, hak
guna usaha, hak pakai, hak mengunakan hasil, hak pakai, hak sewa (hak sewa kedua)
dan hak guna bangunan.
Perjanjian sewa-menyewa menurut Van Brekel, bahwa harga sewa dapat berwujud
barang-barang lain selain uang, namun barag-barang tersebut harus merupakan
barang-barang bertubuh, karena sifat dari perjanjian sewa-menyewa akan hilang jika
harga sewa dibayar dengan suatu jasa. Pendapat tersebut bertentangan dengan
pendapat dari Subekti yang berpendapat bahwa dalam perjanjian sewa-menyewa
tidaklah menjadi keberatan apabila harga sewa tersebut berupa uang, barang ataupun
jasa. Jadi obyek dari perjanjian sewa-menyewa adalah segala jenis benda, baik benda
bergerak maupun benda tidak bergerak, benda berwujud maupun benda tidak
berwujud.
Perjanjian kerjasama antara pemerintah dengan pihak swasta adalah perjanjian
yang memenuhi unsur-unsur Pasal 1320 BW dan terbatas pada perjanjian antara
pemerintah daerah dengan pihak swasta sebagaimana dimaksud dalam Pasal
192 huruf c Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan
Daerah, yaitu suatu perjanjian kerjasama yang terbatas pada penyediaan
pelayanan publik.Secara konsepsional dikenal beberapa bentuk kerjasama

antara

pemerintah dengan swasta yaitu:

A; Build and Transfer, adalah suatu perjanjian di

mana

kedudukan

kontraktor hanya membangun proyek tersebut, setelah selesai dibangunnya


proyek tersebut maka proyek yang

bersangkutan

diserahkan

kembali

kepada pihak bowler tanpa hak kontraktor untuk mengelola/memungut hasil


dari proyek tersebut. Dalam praktik build and transferini disebut dan
dipadankan dengan contract design and build atau full finance sharing,
turnkey project.
B; Build, Operate, Transfer (BOT), setelah membangun proyek
pihak swasta

kemudian

tersebut

berhak mengelola atau mengoperasikan proyek

tersebut dalam waktu tertentu, dan dengan pengoperasian tersebut pihak


swasta memperoleh keuntungan, dan setelah jangka waktu disepakati
kemudian proyek

tersebut

diserahkan

kepada

pihak swasta tanpa

memperoleh pembayaran dari pemerintah.


C; Kerjasama Bangun, Kelola, Sewa, dan Serah (Build, Operate, Leasehold, and
Transfer, (BOLT)) adalah perjanjian antara pemerintah dengan pihak swasta
dengan syarat, sebagai berikut: (a) pemerintah daerah memiliki aset (tanah);
(b) pihak ketiga membangun di atas tanah milik pemerintah daerah; (c)
pihak ketiga

mengelola,

mengoperasikan

dengan menyewakan

kepada

pihak lain atau kepada pemerintah daerah itu sendiri; (d) pihak ketiga
memberikan kontribusi dari hasil sewa kepada
besarnya ditetapkan

sesuai

dengan

pemerintah

kesepakatan;

daerah

(e) jangka

yang
waktu

kerjasama sesuai kesepakatan bersama; (f) setelah berakhirnya kerjasama


pihak ketiga menyerahkan seluruh bangunan kepada pemerintah daerah.
D; Kerjasama Bangun, Serah, dan Kelola (Build, Transfer, and Operate BO))

adalah perjanjian antara pemerintah dengan pihak swasta dengan syarat,


sebagai berikut: (1) pemerintah daerah memiliki aset (tanah); (2) pihak ketiga
membangun di atas tanah pemerintah daerah; (3) setelah pembangunan selesai
pihak ketiga menyerahkan bangunan kepada pemerintah daerah; (4) pihak
ketiga mengelola bangunan tersebut selama kerjasama; (5) pihak ketiga
memberikan

imbalan

berupa

uang

atau bangunan

lain

kepada

pemerintah daerah sesuai kesepakatan; (6) risiko selama masa kerjasama


ditanggung oleh pihak ketiga; (7) setelah berakhirnya kerjasama, tanah
dan bangunan tersebut diserahkan kembali kepada pemerintah daerah;
E; Kerjasama

Rehabilitasi,

Guna,

dan

Serah (Renovate, Operate, and

Transfer) memiliki syarat yang harus dipenuhi, sebagai berikut:


(1) pemerintah daerah memiliki aset (tanah dan bangunan);
(2) pihak ketiga memiliki modal untuk merehabilitasi bangunan;
(3) pihak ketiga mengelola bangunan selama kerjasama
(4) hasil pengelolaan seluruhnya menjadi hak pihak ketiga; (5) pihak
ketiga tidak boleh mengagunkan bangunan
(6) jangka waktu kerjasama ditetapkan maksimal lima tahun
(7)

setelah

berakhirnya

masa kerjasama,

tanah

dan

bangunan

diserahkankepada pemerintah daerah dalam keadaan baik.


F; Kerjasama Renovasi, Guna Sewa, dan Serah (Renovate, Operate, Leasehold,
and Transfer (ROLT)) adalah kerjasama antara pemerintah daerah dengan
pihak ketiga dengan syarat-syarat sebagai berikut:
(1) pemerintah daerah memiliki asset (tanah dan bangunan

(2) pihak ketiga merenovasi bangunan


(3) pihak ketiga mengelola

dan

mengoperasikan

bangunan dan dengan

menyewa dari pemerintah daerah untuk disewakan lagi pada pihak lain
atau dipakai sendiri
(4) pihak ketiga memberikan kontribusi dari hasil sewa kepada pemerintah
daerah yang besarnya ditetapkan sesuai kesepakatan;
(5) pihak ketiga menanggung biaya pemeliharaan dan asuransi;
(6) risiko kerjasama sesuai kesepakatan Kerjasama Bangun, Serah, dan
Sewa

G; Build, Transfer, Leasehold (BTL)), adalah kerjasama antara

pemerintah

daerah dengan pihak ketiga dengan ketentuan:


(1) pemerintah daerah memiliki aset (tanah)
(2) pihak ketiga membangunkan di atas tanah pemerintah;
(3) pihak ketiga menyerahkan bangunan kepada pemerintah daerah setelah
selesai
(4)

pihak ketiga mengelola, mengoperasikan bangunan dengan cara

menyewakan pada orang lain;


(5) pihak ketiga memberikan kontribusi kepada pemerintah daerah dari
hasil sewa tersebut yang besarnya sesuai kesepakatan;
(6) pihak ketiga menanggung biaya pemeliharaan;
(7) risiko selama masa kerjasama ditanggung pihak ketiga.
Dari paparan di atas jelaslah betapa di dalam praktik hukum kontrak telah berkembang

berbagai bentuk-bentuk kontrak, perjanjian dan kerjasama antara pemerintah (daerah dengan
pihak swasta yang sudah barang tentu memerlukan kajian hukum yang mendalam sebagai bagian
dari perkembangan hukum kontrak. Aturan hukum dalam lapangan publik yang menjadi
payung bagi pemerintah dalam membuat kontrak terutama adalah
UU No. 17 Tahun 2003 tentang Keuangan Negara dan UU No. 1 Tahun 2004 tentang
Perbendaharaan Negara. Jika titik berat UU No. 17 Tahun 2003 mengatur perihal
penetapan,

penyusunan,

pengelolaan dan pertanggungjawaban Anggaran Pendapatan dan

Negara/Daerah

Belanja

(APBN/APBD), maka UU No. 1 Tahun 2004 difokuskan pada pengelolaan

dan pertanggungjawaban keuangan yang ditetapkan dalam anggaran dan pendapatan belanja
negara/daerah (APBN/APBD).Di samping sumber hukum berupa undang-undang, perjanjian
kerjasama antara pemerintah dengan pihak swasta diatur dalam PP No. 6 Tahun 2006 tentang
Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah, PP No. 50 Tahun 2007, dan Perpres No. 67
Tahun 2005 tentang Kerjasama Pemerintah dengan Pihak Ketiga dengan Badan Usaha dalam
Penyediaan

Infrastruktur

sebagaimana

dan Perpres No. 56 Tahun 2011

telah diubah dengan Perpres No. 13 Tahun 2010