Anda di halaman 1dari 8

PERJANJIAN BANGUN GUNA SERAH (BUILD, OPERATE AND TRANSFER - BOT)

ANTARA PEMERINTAH KOTA BANDA ACEH DENGAN PIHAK SWASTA


Irwansyah S.H., M.H
Fakultas Hukum Universitas Iskandar Muda
irwansyah.muhammad@gmail.com
Abstract:
The availability of adequate infrastructure, need to support the implementation of national
development and to improve Indonesia's competitiveness in the global era. To overcome this, the
Government of Kota Banda Aceh to build agreement Build, Operate, and Transfer in the
development of infrastructure without burdening the local budget through cooperation with Third
Parties. This article will be assessed on what consideration the Government of Kota Banda Aceh
in determining system Build, Operate, and Transfer, procedures and implementation agreements
to transfer wake, as well as whether to transfer the wake agreement meets the principle of
balance and legal certainty improving the welfare of society.
Kata Kunci: Perjanjian Bangun Guna Serah
Bangun Guna Serah atau Build, Operate and Transfer (BOT) adalah bentuk perjanjian yang
diadakan oleh pemerintah dengan pihak swasta. BOT merupakan perbuatan hukum oleh badan
atau pejabat tata usaha Negara yang menjadikan kebijakan publik sebagai objek perjanjian. BOT
merupakan suatu konsep kebijakan kerjasama dimana proyek dibangun dengan biaya
sepenuhnya dari perusahaan swasta (atau beberapa perusahaan swasta atau kerjasama dengan
BUMN) dan setelah proses pembangunan selesai maka bangunan itu dioperasikan oleh
kontraktor, kemudian setelah tahapan pengoperasian selesai dilakukanlah pengalihan proyek
pada pemerintah selaku pemilik proyek sesuai dengan perjanjian BOT.
Fasilitas yang pertama yang dibangun atas nama BOT adalah di Turki pada tahun 1984 oleh
Perdana Menteri Ozal sebagai salah satu bagian dari program privatisasi dalam rangka
membangun infrastruktur baru (Beuker, 1988). Namun demikian, pendekatan BOT dipakai pada
awal 1834 pada pengembangan Terusan Swess. Terusan yang menghasilkan banyak revenue ini
dibiayai oleh European Capital dengan dukungan pendanaan dari Mesir, dimana Mesir
mendapatkan konsesi untuk mendesain, membangun dan mengoperasikan yang saat itu dipimpin
oleh Pasha Muhammad Ali (Levy, 1996).
Indonesia sebagai negara berkembang yang mengalami krisis ekonomi, memerlukan pengaturan
dan cara yang tepat untuk pendanaan pembangunan infrastruktur di berbagai daerah. Dalam
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 38 Tahun 2008 tentang Perubahan Atas
Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah,
dicantumkan dalam konsideran;
bahwa ketersediaan infrastruktur yang memadai, merupakan kebutuhan yang
mendesak untuk mendukung pelaksanaan pembangunan nasional dalam rangka
meningkatkan perekonomian dan kesejahteraan masyarakat, serta untuk
meningkatkan daya saing Indonesia dalam perdagangan global.
Mengingat BOT hanya sebuah skema atau konsep yang umum sifatnya, maka konsep BOT tidak
hanya dapat digunakan untuk proyek Pemerintah saja, tetapi juga digunakan untuk proyek

swasta, artinya pihak yang terlibat antara individu dengan individu atau swasta dengan swasta.
Misalnya di Kabupaten Kampar, dan di Denpasar Bali, penduduk asli memiliki tanah, tetapi
tidak memiliki cukup dana untuk mendirikan bangunan komersial, maka dapat melakukan pola
kerjasama pendirian bangunan hotel/penginapan di atas tanah penduduk melalui perjanjian
Bangun Guna Serah (Build, Operate and Transfer/BOT), yaitu bentuk perjanjian kerjasama yang
dilakukan antara pemegang hak atas tanah dengan investor, dimana pihak investor diberikan hak
untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian Bangun Guna Serah (Build, Operate and
Transfer/BOT), dan mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas
tanah setelah masa perjanjian Bangun Guna Serah berakhir (Kamilah, 2013: 6). Perjanjian
Bangun Guna Serah tersebut dapat dituangkan dalam akta Notaris, karena para pihak adalah
pemilik tanah/pribadi atau badan hukum berhadapan dengan investor atau swasta.
Lain halnya dengan penggunaan aset daerah/Barang Milik Daerah dengan pola Bangun Guna
Serah, perjanjian bangun guna serah yang dibuat adalah perjanjian antara pihak pemerintah
daerah dengan pihak swasta yang merupakan tindakan hukum pemerintah, yang akan
menimbulkan akibat-akibat hukum bagi mereka yang terkena tindakan tersebut. Oleh karena itu
perjanjian Bangun Guna Serah antara pemerintah dengan pihak swasta tersebut harus dilandasi
berbagai peraturan sebagai dasar hukumnya.
Perjanjian Bangun Guna Serah di Provinsi Aceh, termasuk Kota Banda Aceh berkaitan dengan
proyek pemerintah dalam usaha memenuhi kebutuhan infrastruktur. Bagi Pemerintah Daerah,
dana yang tersedia dalam pembiayaan pembangunan infrastruktur dengan mengandalkan APBA
(Anggaran Pendapatan dan Belanja Aceh) dan APBK (Anggaran Pendapatan dan Belanja Kota)
semakin terbatas, oleh karena itu dibutuhkan pola-pola baru sebagai alternatif pendanaan yang
tidak jarang melibatkan pihak swasta (nasional-asing) dalam proyek-proyek Pemerintah. Dalam
hal pengadaan infrastruktur di Indonesia dengan menggunakan perjanjian BOT diatur oleh:
1. UU Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960.
2. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara, dengan peraturan
pelaksananya.
3. UU Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah.
4. Peraturan Presiden Nomor 67 Tahun 2005 tentang Kerjasama Pemerintah Dengan Badan
Usaha Dalam Penyediaan Infrastruktur.
5. Peraturan Presiden Nomor 13 Tahun 2010 tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden Nomor
67 Tahun 2005 tentang Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha Dalam Penyediaan
Infrastruktur.
6. Keputusan Presiden RI Nomor 39 Tahun 1991 tentang Keputusan Presiden Tentang
Koordinasi Pengelolaan Pinjaman Komersial Luar Negeri.
7. Keputusan Presiden RI Nomor 7 Tahun 1998 tentang Kerjasama Pemerintah Dan Badan
Usaha Swasta Dalam Pembangunan Dan Atau Pengelolaan Infrastruktur
8. Keputusan Menteri Keuangan No. 234/KMK-04/1995.
9. SK Menteri Dalam Negeri Otonomi Daerah Nomor 11 tahun 2001 tentang Pedoman
Pengelolaan Barang Daerah.
10. Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan UU Nomor 28
Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.
11. Keputusan Menteri Keuangan RI Nomor 248/KMK.04/1995 tentang Perlakuan Pajak
Penghasilan Terhadap Pihak-Pihak Yang Melakukan Kerjasama Dalam Bentuk Perjanjian
Bangun Guna Serah (Build Operate and Transfer).

12. Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan
Barang/Jasa Pemerintah sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Peraturan
Presiden Nomor 32 Tahun 2005.
13. Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2008 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah
Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah.
14. Permendagri Nomor 22 Tahun 2009 tentang Petunjuk Teknis Tata Cara Kerja Sama Daerah
bahwa Bangun Guna Serah merupakan bentuk kerja sama kontrak bangun
15. Serta peraturan lain yang mendukung.
Pemerintah Daerah memiliki kewenangan yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 23 Tahun
2014 tentang Pemerintah Daerah, antara lain:
1. Bab X Pembangunan Daerah, Bagian Kelima Pemberian Insentif dan Kemudahan Investasi,
Pasal 278 Ayat (1) dan (2).
2. Bab XVII Kerjasama Daerah dan Perselisihan, Pasal 363 Ayat (2) huruf b;
Pelaksanaan Kerjasama dijelaskan pada paraghraf 3 Pelaksanaan Kerjasama Pasal 366,
menyebutkan:
(1) Kerja sama Daerah dengan pihak ketiga sebagaimana dimaksud dalam Pasal 363 ayat
(2) huruf b meliputi:
a. kerja sama dalam penyediaan pelayanan publik;
b. kerja sama dalam pengelolaan aset untuk meningkatkan nilai tambah yang
memberikan pendapatan bagi Daerah;
c. kerja sama investasi; dan
d. kerjasama lainnya yang tidak bertentangan dengan ketentuan peraturan perundangundangan.
(2) Kerja sama Daerah dengan pihak ketiga dituangkan dalam kontrak kerja sama yang
paling sedikit mengatur:
a. hak dan kewajiban para pihak;
b. jangka waktu kerja sama;
c. penyelesaian perselisihan; dan
d. sanksi bagi pihak yang tidak memenuhi perjanjian.
(3) Kerja sama Daerah dengan pihak ketiga sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus
didahului dengan studi kelayakan yang dilakukan oleh para pihak yang melakukan kerja
sama.
Kerjasama pemanfatan atas barang milik negara/daerah (disebut juga aset negara/daerah),
berdasarkan Pasal 26 Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2008 tentang Perubahan Atas
Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah,
dilaksanakan dengan ketentuan sebagai berikut:
1. Bangun guna serah adalah pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah oleh
pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan atau sarana berikut fasilitasnya,
kemudian didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang telah
disepakati, untuk selanjutnya diserahkan kembali tanah beserta bangunannya dan atau
sarana berikut fasilitasnya setelah berakhirnya jangka waktu.

2. Tidak tersedia atau tidak cukup tersedia dana dalam Anggaran Pendapatan dan Belanja
Negara/Daerah untuk memenuhi biaya operasional/ pemeliharaan/perbaikan yang
diperlukan terhadap barang milik negara/ daerah dimaksud;
3. mitra kerja sama pemanfaatan ditetapkan melalui tender dengan mengikutsertakan
sekurang-kurangnya lima peserta/peminat, kecuali barang milik negara/daerah yang
bersifat khusus dapat dilakukan penunjukan langsung;
4. Mitra kerja sama pemanfaatan harus membayar kontribusi tetap ke rekening kas umum
negara/ daerah setiap tahun selama jangka waktu pengoperasian yang telah ditetapkan
dan pembagian keuntungan hasil kerja sama pemanfaatan;
5. Besaran pembayaran kontribusi tetap dan pembagian keuntungan hasil kerja sama
pemanfaatan ditetapkan dari hasil perhitungan tim yang dibentuk oleh pejabat yang
berwenang;
6. Besaran pembayaran kontribusi tetap dan pembagian keuntungan hasil kerja sama
pemanfaatan harus mendapat persetujuan pengelola barang;
7. Selama jangka waktu pengoperasian, mitra kerja sama pemanfaatan dilarang
menjaminkan atau menggadaikan barang milik negara/daerah yang menjadi obyek kerja
sama pemanfaatan;
8. Jangka waktu kerja sama pemanfaatan paling lama 30 (tiga puluh) tahun sejak perjanjian
ditandatangani dan dapat diperpanjang.
Bentuk kerja sama kontrak bangun ini (Permendagri Nomor 22 Tahun 2009 tentang Petunjuk
Teknis Tata Cara Kerja Sama Daerah bahwa Bangun Guna Serah merupakan bentuk kerja sama
kontrak bangun) dipilih sebagai alternatif pemanfaatan aset daerah atau barang milik daerah
untuk memenuhi kebutuhan infrastruktur dengan beberapa pertimbangan, antara lain:
1. Untuk Optimalisasi pemanfaatan aset milik Pemerintah Kota Banda aceh.
2. Membuka lapangan dan kesempatan kerja bagi masyarakat Kota Banda aceh.
3. Memperluas kegiatan usaha dan memperkuat perekonomian Kota Banda aceh.
4. Mendukung pembangunan dan keindahan Kota Banda aceh sebagai Ibukota Provinsi
Aceh.
Perjanjian Bangun Guna Serah di Kota Banda aceh
Sistem Bangun Guna Serah merupakan suatu perjanjian yang meliputi pemanfatan tanah atau
pun bangunan, termasuk pengelolaan barang milik pemerintah daerah, sebagai hak ekslusif
daerah. Kerjasama tersebut meliputi beberapa proses yang harus ditempuh dan terkait dengan
perjanjian bangun guna serah itu sendiri. Permasalahan yang timbul dalam penelitian ini adalah:
1. Apa pertimbangan Pemerintah Kota Banda aceh dalam menentukan sistem bangun guna
serah untuk pemanfaatan aset Pemerintah Daerah?
2. Bagaimana prosedur dan pelaksanaan perjanjian bangun guna serah tersebut?

3. Apakah perjanjian bangun guna serah antara Pemerintah Kota Banda aceh dengan pihak
swasta tersebut memenuhi asas keseimbangan dan kepastian hukum dalam meningkatkan
kesejahteraan masyarakat?
Analisis Temuan 1
http://aceh.tribunnews.com/2014/06/13/pemko-akan-bangun-pusat-bisnis-di-keudah
Pemerintah Kota (Pemko) Banda Aceh berencana membangun pusat bisnis berlantai delapan di
lokasi Terminal Angkutan Penumpang Kota (APK) Keudah. Pusat bisnis yang nantinya
dilengkapi mall, plaza dan hotel berbintang, dibangun dengan nilai investasi sebesar Rp 273
miliar lebih.
Plh Wali Kota Banda Aceh, Illiza Saaduddin Djamal dalam konferensi pers di Balai Kota,
Kamis (12/6) mengatakan, seluruh biaya pembangunan pusat bisnis yang diberi nama Banda
Aceh Sentral Bisnis Madani tersebut, berasal dari investor. Pemerintah Kota Banda aceh hanya
menyediakan lahan seluas 11 ribu meter persegi lebih, dan mempermudah proses perizinannya.
Illiza menyebutkan, Pemko Banda Aceh merencanakan proyek ini sebagai pengembangan
perkotaan terpadu dengan pola Kerja Sama Pemerintah Swasta (KPS). Bangunan delapan lantai
itu masing-masing digunakan untuk basement, terminal, mall dan plaza, serta hotel berbintang
tiga.
Pusat bisnis tersebut akan memiliki potensi yang cukup besar karena berada di jantung atau di
tengah-tengah kota. Lokasi ini dekat ke tempat-tempat ibadah dan pusat-pusat pasar seperti Pasar
Atjeh dan Pasar Peunayong. Pemerintah Kota Banda aceh melakukan pendekatan-pendekatan ke
berbagai investor dan meyakinkan mereka bawah proyek itu mempunyai benefit yang besar.
Lelang proyek ini dalam pertemuan market sounding tanggal 19 Juni di Oasis Ameer Hotel di
Jakarta. Sekitar 40 investor itu sudah didata untuk ikut pelelangan proyek dimaksud. Diharapkan
pengusaha lokal, nasional dan internasional bisa hadir ke pelelangan ini, imbuhnya.
Pembangunan pusat bisnis tersebut, juga satu paket dengan pembangunan jembatan dua tingkat
yang langsung menghubungkan pusat bisnis ini ke kawasan Peunayong. Satu tingkat jembatan
ini akan digunakan untuk pejalan kaki, dan dilengkapi dengan warung-warung seperti warung
kopi dan lainnya. Selain itu, Pemko Banda Aceh juga akan menyiapkan transportasi air agar
kawasan tersebut benar-benar menggeliat sehingga pergerakan ekonomi Banda Aceh semakin
baik.
Kerja sama dalam proyek ini adalah bangun, guna dan serah. Artinya, pihak investor yang
membangun gedungnya, lalu menggunakannya selama 30 tahun, dan setelah 30 tahun gedung
tersebut akan menjadi milik Pemko Banda Aceh. Estimasi biaya senilai Rp 273 miliar itu, di
dalamnya ada konstribusi Pemko Banda Aceh juga bantuan dari pusat, yaitu dibantu oleh Asian
Development Bank yang difasilitasi oleh Badan Perencanaan Pembangunan Nasional
(Bappenas). Pemerintah Kota Banda aceh berharap, proyek tersebut nantinya bisa menciptakan
lapangan kerja baru bagi masyarakat Kota Banda Aceh.
Analisis Temuan 2
http://aceh.tribunnews.com/2014/06/13/pemko-akan-bangun-pusat-bisnis-di-keudah

Wali Kota Banda Aceh Hj Illiza Saaduddin Djamal SE bersama Ketua DPRK Arif Fadillah dan
sejumlah anggota DPRK Kota Banda Aceh melakukan kunjungan kerja ke Istanbul Turki.
Keberangkatan delegasi Banda Aceh ke Turki merupakan tindak lanjut dari pertemuan yang
dilakukannya pada November 2015 lalu dengan Duta Besar Turki untuk Indonesia, Zekeriya
Akcam di Banda Aceh. Pada pertemuan lalu Zekeriya Akcam memandang perlu dilakukannya
pertemuan lanjutan untuk membahas secara detail bidang-bidang kerjasama yang akan dijajaki
Banda AcehIstanbul.
Atas dasar itu, Wali Kota Banda Aceh dirinya mengambil kebijakan bersama dengan pihak
legislatif melakukan kunjungan ke Istanbul pada Januari 2016. Bersama Illiza juga berangkat
Iskandar Bakri yang merupakan fasilitator dan penghubung, Dirut PDAM Tirta Daroy T Novizal
Aiyub dalam rangka membahas kerjasama dibidang pengelolaan air bersih, beberapa anggota
DPRK yang juga ikut serta, diantaranya Ketua DPRK Arif Fadillah, Ilmiza dan Sabri Badruddin.
Kesimpulan
Berdasarkan temuan dan analisis yang diuraikan pada sebelumnya, dapat diambil kesimpulan
dan diajukan saran-saran, sebagai berikut:
1. Perjanjian Bangun Guna Serah hingga saat ini tahun 2016, realisasinya masih pada tahap
inisiasi perencanaan, antara lain:
a. Pemerintah Kota Banda Aceh memiliki asset-aset yang dapat didayagunakan dan
dioptimalkan pemanfaatannya melalui kerja sama daerah untuk menunjang pembangunan
daerah dan meningkatkan pendapatan asli daerah;
b. Membuka lapangan dan kesempatan kerja bagi masyarakat Kota Banda Aceh;
c. Memperluas kegiatan usaha dan memperkuat perekonomian daerah, karena sistem
Bangun Guna Serah tersebut memberikan keuntungan bagi Pemerintah Kota Banda Aceh
dan masyarakat;
d. Mendukung pembangunan dan keindahan Kota Banda Aceh sebagai Ibukota Provinsi
Aceh.
2. Dengan berlakunya Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 (menggantikan Undang-Undang
Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah dengan aturan pelaksananya) harus
segera tuntas aturan dan pedoman pelaksanaannya agar tidak terjadi dualisme perundang
undangan. Prosedur dan pelaksanaan Perjanjian Bangun Guna Serah tersebut juga diatur
dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara,dengan
peraturan pelaksananya. Undang-Undang Pemerintahan Daerah mensyaratkan adanya
kerjasama daerah, termasuk kerjasama dengan pihak ketiga berbadan hukum dengan
melibatkan peran DPRD, sementara berdasarkan aturan pelaksanaan dari Undang-undang
Perbendaharaan Negara, pengelolaan aset daerah merupakan wewenang Kepala Daerah dan
tidak ada peralihan hak milik atas status tanah aset, sehingga tidak diperlukan persetujuan
DPRD.
3. Perjanjian Bangun Guna Serah antara Pemerintah Kota Banda Aceh dengan pihak swasta
yang berbadan hukum, sebagai contoh Pusat Bisnis dan Fasilitas Penunjang lainnya telah
memenuhi asas keseimbangan. Asas keseimbangan tersebut dilihat dari terpenuhinya 3 (tiga)

aspek yang saling berkaitan sebagai syarat adanya keseimbangan dalam suatu perjanjian,
yaitu:
a. Perbuatan para pihak (handeling);
b. Isi kontrak (inhoud);
c. Pelaksanaan kontrak yang telah disepakati para pihak (nakoming).
Rekomendasi Saran
1. Segera dibenahi terjadinya dualisme pengaturan tentang Perjanjian Daerah dan
Perbendaharaan Negara dalam hal Pengaturan Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah
sehingga terdapat kejelasan koordinasi pengaturan tentang pengelolaan Barang Milik
Negara/Daerah untuk mendapatkan Kepastian Hukum;
2. Karena Perjanjian Bangun Guna Serah, Bangun Serah Guna, dan Bangun Serah dalam jangka
waktu lama 30 (tiga puluh) tahun, dan Pembangunan Infrastruktur yang menyangkut hajat
hidup masyarakat seperti Tenaga Pembangkit Listrik, Jalan Raya, Telekomunikasi,
Pertambangan, dengan pemanfaatan sampai 50 tahun dan dapat diperpanjang, perlu kiranya
ditingkatkan ketertiban administrasi, serta melibatkan persetujuan DPR/DPRD untuk
legalitas dan kepastian hukum.
3. Perjanjian sewa atau penggunaan fasilitas lainnya untuk bangunan siap pakai dalam
Perjanjian Bangun Guna Serah, antara pihak swasta dengan masyarakat umum sebaiknya
dibuat dengan akta notariil melalui jasa Notaris agar mendapatkan kekuatan pembuktian
yang sempurna.
Referensi
Kamilah, Anita, 2013. Bangun Guna Serah (Build Operate and Transfer/BOT), Membangun
Tanpa Harus Memiliki Tanah (Perspektif Hukum Agraria , Hukum Perjanjian dan Hukum
Publik). Cetakan Pertama. Keni Media. Bandung.
Levy S. M. (1996) BOT Paving the Way for Tomorrows Infrastructure. New York, Wiley.
Peraturan
Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah.
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 38 Tahun 2008 tentang Perubahan Atas
Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang pengelolaan barang milik negara/daerah
Permendagri Nomor 22 Tahun 2009 tentang Petunjuk Teknis Tata Cara Kerja Sama Daerah
bahwa Bangun Guna Serah merupakan bentuk kerja sama kontrak bangun
Website
https://www.irbnet.de/daten/iconda/CIB2892.pdf
https://tas-screenit.com/what-is-a-bot-framework/

http://bandaacehkota.go.id/berita/1467/tindak-lanjut-pertemuan-dengan-zekeriya-akcam-delegasi-banda-aceh-berangkat-ke-turki.html
http://aceh.tribunnews.com/2014/06/13/pemko-akan-bangun-pusat-bisnis-di-keudah