Anda di halaman 1dari 6

1.

Ayo Belajar Jadi Developer


Sumber:
http://ekonomi.kompasiana.com/bisnis/2013/10/04/ayo-belajar-jadi-developer-598452.html

Ketika pertama kali mendengar bisnis properti apa yang langsung melekat di benak Anda? Dari
survey kecil yang kami lakukan kepada beberapa mahasiswa, karyawan dan masyarakat umum,
hampir rata-rata menjawab bahwa bisnis ini padat modal, rumit dan harus memiliki tenaga
pemasar yang handal. Bahkan sebagian besar menyebut bahwa urusan perijinan akan
mengeluarkan uang yang banyak. Benarkah demikian?
Sebenarnya, untuk memulai bisnis ini hal terpenting terpulang kepada kepercayaan diri. Energi
positif dalam diri harus diledakkan keluar dengan sebuah pemikiran yang besar, dan bila perlu
menembus batas kotak yang selama ini mengungkung kreatifitas diri. Untuk memulai bisnis
properti memang dibutuhkan pemikiran yang besar, namun kadang kita terjebak bahwa
pemikiran besar kita membutuhkan usaha yang besar pula.
Pembahasan pada rubrik IN-TIPS kami sajikan ini adalah rangkuman tulisan Aryo Diponegoro,
Owner Milist Yuk Bisnis Properti, yang akan memberikan gambaran kepada Anda bahwa untuk
berbisnis properti sangat bisa dimulai dari hal yang kecil. Menjadi broker juga termasuk dalam
lingkaran bisnis properti. Namun alangkah baiknya bila mampu untuk menjadi lebih lagi sebagai
pengembang.
Mari kita bahas beberapa tips untuk menjadi developer / pengembangan perumahan dalam skala
kecil. Empat, lima, enam rumah, bahkan satu rumah pun bisa menjadikan sebagai developer.
Namun untuk mewujudkan impian besar, tidak cukup hanya membangun satu rumah saja.
Dengan membidik perumahan kecil, Anda tidak akan berhubungan dengan birokrasi perijinan
yang rumit. Di beberapa daerah batasannya berbeda-beda. Biasanya di atas 4 kapling, sudah
wajib menempuh perijinan mulai dari fatwa lahan sampai dengan ijin lokasi. Sedangkan
maksimal 4 kapling, Anda cukup mengajukan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). Tentunya ini
menekan jumlah modal yang harus dikeluarkan.
Modal Tidak Harus Besar
Modal tidak harus besar. Beruntung jika Anda sudah memiliki tanah kapling yang siap bangun.
Entah itu milik orang tua, sahabat Anda atau orang lain yang mau bekerjasama dengan Anda.
Ketika itu sudah terpenuhi, Anda tidak perlu membeli kapling siap bangun.
Untuk membangun rumahnya dengan uang siapa? Gampang. Jangan kalah akal. Apabila tanah
sudah dikuasai, Anda tinggal pasarkan berikut desain rumahnya. Tetapkan saja uang muka

penjualan sebesar 30% dari harga jual. Itu sudah mencukupi modal Anda untuk membangun
rumah.
Logikanya dari mana? Begini, misal anggaran pembangunan rumah adalah 2 juta/m2. Misal anda
menjual tipe 45 m2, sehingga total biaya bangunan adalah 90juta. Harga jual tipe 45 misalnya
250 juta. Artinya 30% dari 250 juta adalah 75 juta. Artinya 75juta adalah 83,33% dari 90juta.
Manfaatkan tenaga kontraktor sehingga kita bisa membayar kontraktor dengan progress.
Kekurangan pembayaran bisa kita cadangkan dari pencairan KPR yang sebesar 175juta.
Think! Bagaimana jika kontraktor bersedia dibayar turn key, sampai dengan serah terima kunci,
sang kontraktor baru menerima pembayaran? Artinya 75juta adalah murni uang Anda.
Kontraktor dibayar dengan pencairan KPR yang bisa kita siasati dengan apa yang biasa disebut
standing instruction atau instruksi pencairan KPR dimana menyebutkan sejumlah dana untuk
ditransfer ke rekening kita dan kontraktor.
Desain rumahnya dari mana? Itu gampang. Anda tinggal browsing di internet atau mengkoleksi
brosur perumahan yang memang laku keras, tinggal pilih dan tentukan yang sesuai dengan tanah
Anda. Jika Anda memiliki kepiawaian menggunakan program desain, bisa dkerjakan sendiri.
Atau Anda tinggal bayar konsultan.
Perhitungan Sederhana
Ingat, kita adalah developer kecil-kecilan. Perhitungannya pun sederhana sekali. Misal tanah
seluas 100 m2 dihargai 300ribu/m2. Sehingga harga tanah adalah 30 juta. Bangunan tipe 45
seperti hitungan di atas adalah 90 juta. Artinya modal Anda adalah 120 juta. Survey harga rumah
yang setipe dengan rumah Anda. Misal harga tipe 45 di sekitar lokasi Anda adalah sebesar 300
juta. Logika sederhana, jika Anda menjual dengan harga 250 juta laku tidak? Keuntungan kotor
Anda adalah 130 juta bukan?
Jika Anda memodali seluruhnya yakni sebesar 120 juta artinya keuntungan kotor 108,33%.
Padahal konsumen memodali anda 75 juta (ingat uang muka), artinya Anda hanya memodali 45
juta. Dengan demikian, Anda mempunyai keuntungan kotor 288% dari modal. Padahal tanah
yang Anda kuasai adalah tanah kerjasama dengan partner Anda seharga 30juta (ingat harga
tanah). Artinya modal Anda cukup 15 juta, keuntungan kotor Anda 866,67%. Nabung dimana
dengan 15 juta bisa menghasilkan 866,67%?
Kekurangan Anda sebesar 15 juta untuk pembayaran kontraktor akan dibebankan dalam
pencairan KPR, artinya modal Anda 0 rupiah. Ini sedikit tidak masuk akal. Walau bagaimanapun,
Anda pasti akan keluar modal, tapi intinya, semangatnya adalah modal tidak harus besar.
Alur Kerja Mudah
Alur kerja ini bisa dipahami jika Anda mengetahui siapa stake holder yang akan berhubungan
dengan Anda. Pemilik tanah, kontraktor, konsumen, rekanan bank, dan birokrasi. Sebagian besar
sebenarnya sudah terbaca dari tulisan-tulisan di atas.

Dengan pemilik tanah, harus dipersiapkan perjanjian perikatan jual beli (notaris bila diperlukan).
Langkah kedua adalah memasarkan produk. Anda bisa memasarkan dengan brosur, iklan di
media massa atau mailing list. Jika terjadi kesepakatan dengan pembeli, siapkan perjanjian
perikatan dengan pembeli/konsumen. Rangkaian pemasaran selain perjanjian dengan konsumen
adalah penagihan uang muka, persetujuan desain rumah dan proses persyaratan KPR di bank.
Apabila sudah terpenuhi, maka Anda harus mengundang kontraktor yang akan membangun.
Perjanjian dengan kontraktor juga musti dibuat. Biasanya termaktub di dalamnya adalah gambar
kerja, spesifikasi bangunan, harga kontrak pembangunan, cara pembayaran, jangka waktu
pembangunan dan target pembangunan.
Setelah rumah selesai 100%, Anda bisa memproses pencairan KPR di bank. Di sinilah Anda
musti mempersiapkan legalitas dengan konsumen, legalitas rumah yakni dengan proses jual beli
di notaris, berikut juga IMB. Selamat berkarya menjadi pebisnis properti.

2. Kelengkapan Dokumen untuk Penjualan Proyek


Perumahan
Sumber: http://asriman.com/kelengkapan-dokumen-untuk-penjualan-proyek-perumahan/#more-1226

Penjualan adalah ujung tombak dari semua bisnis, tak terkecuali bisnis
property. Proses penjualan produk property seperti perumahan
membutuhkan dokumen agar ketika konsumen setuju untuk membeli
unit rumah dapat langsung dilakukan jual beli dalam bentuk pengikatan
untuk langkah awal.
Kelengkapan dokumen ini bertujuan agar tertib adminstrasi proyek
terjaga sehingga mempermudah dalam mengontrol proyek dan
manajemen arus kas. Ini sangat penting diperhatikan karena proses
penjualan perumahan tidak sama dengan proses penjualan benda
bergerak yang dapat langsung ditransaksikan dalam sekali waktu dan
suatu tempat saja.
Setelah terjadi penjualan atau konsumen menyatakan setuju untuk membeli unit rumah yang ditawarkan maka
sederet langkah turutannya sudah menanti, bahkan kegiatan tambahanpun kadang harus dipenuhi seperti
perubahan bentuk rumah, pindah kavling dan sebagainya. Dimana kondisi tersebut harus dinyatakan dalam bentuk
perjanjian tertulis seperti perjanjian perubahan bentuk rumah dan perjanjian pindah kavling.
Apapun kegiatan yang akan dilakukan di proyek yang berhubungan dengan konsumen harus dinyatakan dalam
perjanjian tertulis sehingga dalam proses serah terima terlihat bahwa produk yang diserahkan sesuai dengan yang
sudah diperjanjikan. Sehingga jika terjadi komplain dari konsumen akan sangat mudah kita menanggapinya. Hindari
perjanjian yang bersifat lisan karena hal itu berpotensi menimbulkan masalah di kemudian hari. Karena negara kita
menganut sistem hukum positif dimana pembuktian harus dengan bukti tertulis.
Nama atau macam dokumen ini tidak baku sehingga kita bisa menamakan dokumen-dokumen tersebut menurut
kenyamanan kita. Yang terpenting adalah dokumen-dokumen tersebut memuat segala sesuatu mengenai penjualan
rumah, seperti besarnya Uang Tanda Jadi, Besarnya Uang Muka atau Down Payment (DP) dan kapan pembayaran
DP tersebut serta bagaimana proses pembayaran selanjutnya.
Jika pembayaran dengan hard cash harus dipastikan kapan pembayaran dilunasi, begitu juga jika pembayaran
secara bertahap harus ditetapkan waktu dan besar pembayarannya dan sanksi atau penalty apabila tidak dibayar
tepat waktu.
Jika pembayaran dengan KPR, maka harus dicantumkan besarnya DP dan kesiapan berkas KPR dan proses akad
kredit.
Dokumen-dokumen tersebut meliputi:
Booking form atau daftar isian pemesanan.

Booking form ini ditandatangani pada saat konsumen menyatakan setuju untuk membeli rumah. Dalam booking form
ini tercantum besarnya booking fee, uang muka dan waktu pembayarannya. Dalam booking form ini juga harus
memuat data konsumen dan data-data teknis unit rumah yang dipesan, seperti nomor kavling, tipe rumah dan lainlain.
Booking form ini bisa juga dikatakan sebagai Perjanjian Pendahuluan Jual Beli
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)
Nama dari perjanjian ini tidak harus PPJB, yang terpenting adalah dalam perjanjian tersebut memuat identitas
developer, identitas konsumen, objek yang diperjanjikan dan lain-lain.
Pasal-pasal perjanjian diantaranya harus memuat:

Harga rumah

Cara pembayaran rumah, seperti hard cash, bertahap atau KPR

Pasal-pasal normatif seperti pembatalan, sanksi-sanksi dan lain-lain

Gambar rencana ruman

Waktu pembangunan

Waktu serah terima

Dan hal lain yang dianggap penting

Surat Perintah Pembangunan


Surat perintah pembangunan ini ditujukan kepada bagian pembagunan yang lazim disebut site manager. Dalam
surat perintah pembangunan ini juga memuat data-data teknis rumah dan waktu mulai pembangunan serta lamanya
pembangunan.
Surat Perintah Kerja (SPK)
Surat Perintah Kerja ditujukan kepada pelaksana atau kontraktor. Hal yang penting ada dalam Surat Perintah Kerja
ini adalah spesifikasi teknis, volume dan harga masing-masing item pekerjaan dan atau nilai borongan. Dalam SPK
ini juga harus memuat waktu selesainya pekerjaan atau waktu serah terima rumah.
Berita Acara Serah Terima Rumah
Dokumen ini memuat keterangan bahwa rumah sudah selesai dibangun dan setelah dilakukan pengecekan sesuai
dengan yang diperjanjikan dalam dokumen-dokumen sebelumnya. Formatnya tidak baku, yang terpenting adalah
adanya keterangan bahwa rumah sudah selesai dibangun dan diserahkan kepada developer untuk diserahkan lagi
kepada konsumen.

Seluruh berkas-berkas tersebut di atas harus dibuat sesuai dengan banyaknya unit rumah yang dipasarkan.
Sehingga catatan history setiap kavling bisa terekam dengan rapi mulai pada saat pembayaran booking fee sampai
dengan serah terima.
Item-item tersebut bisa dimodifikasi, ditambah atau dikurangi sesuai dengan kebutuhan