CONSTRUCTION COST

MANAGEMENT

IR. ASIYANTO, MBA, IPM

1

 DEFINISI

PROYEK

Proyek adalah suatu kegiatan yang dilakukan untuk mencapai tujuan dan sasaran
tertentu, yang dalam prosesnya dibatasi
oleh waktu dan sumber daya yang diperlukan dan persyaratan2 tertentu lainnya

Proyek konstruksi, hasil fisiknya, berupa :

Bangunan gedung
Jembatan, Jalan
Bendungan, dll
2

 TAHAPAN

PROYEK KONSTRUKSI
IDE / GAGASAN

Supervisi

Feasibility Study

Cost 1

P.E

DESIGN

Cost 2

S.E

PENGADAAN

Cost 3

D.E

PROSES
KONSTRUKSI

Cost 3 +

PEMANFAATAN

 JENIS C0ST
adalah biaya proyek secara
( Preleminary estimate ) kasar untuk keperluan analisis
ekonomi dlm study kelayakan

Cost 1

Cost 2

( Semidetail estimate )

Cost 3

( Definitive estimate )

adalah biaya proyek semi detail

untuk keperluan penyediaan
dana (budgeting bagi Owner)
adalah biaya proyek secara detail
yang bersifat definitif (Nilai
kontrak), yaitu pertemuan angka
antara Owner estimate dan Bid
price kontraktor

 AKURASI JENIS C0ST

Akurasi

Besar Penyimpangan

Rendah

Tinggi

P.E

S.E

D.E
Tinggi

Rendah
Planning

Conceptual
Design

Detail
Engineering

 Estimate Accuracy vs. Percentage of

Engineering Completed

 KUALITAS COST ESTIMATE

Kriteria Cost Estimate yang jelek :

- Terjadi Cost Overrun terhadap estimasi awal
- Terjadi hasil yang tidak konsisten
- Kurang detail
- Dokumentasi yang jelek / lemah
- Tidak dapat diandalkan untuk alokasi dana
- Tidak dapat diandalkan untuk cost control

Penyebab Jeleknya Cost Estimate

- Estimator tidak Qualified
- Estimator yang belum terbiasa dengan obyek
bangunan
- Data & method yang jelek

 DEFINITIVE ESTIMATE
Kepentingan x

DEFINITIVE
ESTIMATE

VERSI
OWNER

OWNER
ESTIMATE

DATA

NILAI
KONTRAK

VERSI
KONTRAKTOR

Kepentingan y

BID
PRICE

 CONSTRUCTION COST MGT.

Pembahasan construction cost management ,

meliputi :

Construction cost accounting

Construction cost estimating
Construction cost budgeting
Construction cost controlling
9

 CONSTRUCTION COST ACCOUNT

Biaya ( cost ) adalah merupakan konsep

akuntansi .
Dengan demikian konsep biaya harus dipahami , dalam kontek pengendalian biaya .
Ada dua jenis biaya yang berbeda cara pengendaliannya , yaitu : Fix cost dan Variable
cost .
Dalam evaluasi realisasi biaya , harus mam
pu membaca laporan akuntasi
10

 CONSTRUCTION COST ACCOUNT

Variable Cost ( biaya tidak tetap ) , adalah biaya yang
selalu berubah tiap bulannya sesuai dengan intansitas
kegiatan proyek . Kelompok biaya ini terdiri dari :
Biaya Bahan / Material Konstruksi
Biaya Upah Konstruksi
Biaya Alat Konstruksi
Biaya Subkontraktor ( Kontraktor )
Biaya Overhead Lapangan/ Proyek
Fix Cost ( biaya tetap ) , adalah biaya yang relatif tidak
berubah tiap bulannya atau tidak terkait dengan intansitas
kegiatan proyek . Kelompok biaya ini terdiri dari :
Biaya Overhead Perusahaan
Biaya Pemasaran Perusahaan
Biaya Penyusutan aktiva tetap Perusahaan
11

VERSI BIAYA PROYEK

Biaya

OWNER
Biaya ( cost )

Nilai Kontrak
Proyek

Bahan / alat ,
dari Owner

Harga ( price )
Biaya
KONTRAKTOR

Bahan, upah,alat ,
Overhead, dll

Biaya
Nilai Sub Kontrak

Harga

Sub Kontraktor

12

 FAKTOR KUNCI & ASUMSI

Cost Engineer yang profesional dalam membuat

Cost Estimate mengenal dua hal penting, yaitu :
Asumsi dan Faktor kunci yang pasti

Faktor kunci yang pasti adalah :

- CONSTRUCTION SCHEDULE
- CONSTRUCTION METHOD
- METHOD ESTIMASI
- DASAR PRODUKTIVITAS TENAGA & ALAT

, yg

digunakan
Asumsi : Inflasi , Kenaikan harga , resiko lain
13

 SIKLUS COST ESTIMATE

Proses cost estimate, merupakan suatu siklus yang
dapat digambarkan sbb :
Data lokasi
proyek

Kontrak
Spesifikasi
Gambar , dll
A

Work breakdown structures (WBS)

Time Schedule
Cons.Method
Prod. & H.S
Policy keu.
C

B.Q
x
U.P

D.C
+

Biaya Proyek

M.U
B

14

Construction Economy
Versi Owner

Design sederhana ( fungsi)

Kurangi struktur dg design
khusus
Struktur beton Typical
Info yg lengkap u/ fondasi
Menggunakan material lokal
Spec. yg jelas dg standar
yang dikenal .
Adakan Pre bid meeting
Kurangi Change order
Tugaskan pengawas yg
berpengalaman

Versi Kontraktor

Pelajari Dok. Tender dan

lokasi proyek dg seksama .
Gunakan Alat yg efisiensinya
tinggi
Tetapkan C.Method yg tepat
Tingkatkan prod. Kerja
Gunakan alat komunikasi yg
baik
Gunakan Subkon yg ahli
Adakan rapat secara rutin
Terapkan construction safety
Jaga hub. baik dg masyarakat sekitar proyek

15

 RATIO

CHECKING

Dalam perhitungan biaya konstruksi, biasanya

dikenal beberapa ratio yang diperoleh dari pengalaman, yang dipergunakan untuk mengecek
perhitungan secara kasar
Ratio-ratio tersebut, meliputi beberapa hal :
Ratio biaya preliminaries terhadap biaya total
Ratio biaya fondasi terhadap biaya total
Ratio biaya finishing terhadap biaya total
Ratio volume besi terhadap beton
Ratio volume beton terhadap luas bangunan
Dan sebagainya

16

 WORK BREAKDOWN STRUCTURES

WBS disusun berdasarkan hirarki proyek , sbb :
Gedung Bertingkat
Preliminaries

Fondasi

Landscaping

Basement

Bore Pile

Galian

Raft

Dinding Bsmt .

Struktur
Kolom
Balok& Slab

M/E

Finishing

Dinding

Lantai

Kolom

Corewall

Plafond

Balok& Slab

Shearwall

Dst.

17

 WORK BREAKDOWN STRUCTURE

Hal-hal yang diperlukan untuk menyusun work

breakdown structure , adalah :
Dokumen tender ( Gambar , Spesifikasi , per
syaratan ,Surat perjanjian , addenda )
Informasi 2 yang diperoleh dari survey lokasi
proyek
Rencana metode pelaksanaan ( Mis. Bottom Up
atau Top Down)
Pengalaman & pengetahuan cost engineer ,
untuk proyek sejenis
18

 PRELIMINARIES

Yang dimaksud Prelim adalah berbagai pekerjaan

persiapan yang perlu dilakukan.

Kegiatan - kegiatan ini umumnya dirumuskan melalui

construction method

Biaya prelim, masuk dalam kelompok Variable cost /

Direct cost

Untuk proyek besar, biaya prelim besarnya cukup

significant.
19

 CONTOH PRELIM UNTUK PROYEK GEDUNG

Soil investigation
Pembebasan tanah
Temporary site office
Peresmian
Contract document
Shop & AS Built Drawing
Site overhead
Pembersihan sampah konstruksi
Mobilisai & demobilisasi
Tower Crane
K-3, dan lain-lain.
20

WAKTU VS COST
Hubungan antara waktu pelaksanaan proyek dengan
biaya dapat digambarkan sebagai berikut :
Biaya

B1

Biaya dg waktu
singkat
Biaya dg waktu
longgar

B2
Bi

Biaya dg waktu ideal

W1

Wi

W2

Waktu

21

METHOD VS COST
Hubungan antara metode pelaksanaan proyek dengan
biaya dapat digambarkan sebagai berikut :
Biaya

B1

Method yg kurang
layak
Over method

B2
Bi
Method yg ideal

W1

Wi

W2

Metho
d

22

CONTOH FORMULIR ESTIMASI ( gedung )

No.
1.
2.
3.
4.
5.
6.

Item Pekerjaan

Quantity

Harga
satuan

Jumlah harga

Preliminaries

Pek. Substruktur
.
Pek. Struktur
.
Pek.M / E
.
Pek. Finishing
.
Pek. Landscaping
Jumlah
Ppn 10%
Jumlah akhir

23

DOKUMEN PENAWARAN
Kelengkapan dokumen penawaran terdiri dari :
Surat penawaran bermaterai
Perjanjian dengan Mitra ( bila J.O )
Harga penawaran
Analisa harga satuan
Time Schedule
Daftar peralatan yang akan digunakan
Metode Pelaksanaan
Jaminan penawaran
Daftar Major Item
Dukungan pihak ketiga
Referensi bank dan Credit line
Neraca Perusahaan
Daftar pengalaman dan referensi pekerjaan

24

INSERT MARK UP
Dalam Nilai Kontrak, nilai Mark Up tidak
dimunculkan , ini berarti harus diinsert
kedalam unit price dari direct cost
Ada tiga strategi insert Mark Up , yaitu :
Dibagi secara merata
Disebar pada beberapa item tertentu saja
Disebar hanya pada pekerjaan awal saja
(front loading )

25

Direct Cost
+

Unit Price

Biaya Proyek

Mark Up

Bill of Quantity
x
Unit Price +
Insert M.U

Biaya Proyek
+
PPN

Harga
Penawaran

Proses perhitungan

Bill of Quantity

Tampilan pegan

PROSES INSERT MARK UP

26

CURVA S
Bentuk curva S , berbeda tiap strategi insert mark
up
Rp.

Strategi Front
Loading

Strategi Lainnya
Strategi merata

Bln
27

 COST BUDGET sbg ALAT KENDALI

COST
BUDGET

Penyimpangan
biaya

Start

Pelaksanaan
Proyek

Pembelanjaan

Realisasi
biaya

Sesuai
Budget
Feed back

Selesai
28

 MAKSUD & TUJUAN C . B

(1) Untuk memberikan batasan uang yang harus disediakan untuk biaya pelaksanaan
proyek
(2) Untuk memberikan patokan terhadap biaya
pelaksanaan proyek
Oleh karena itu , Cost Budget harus realistik
terhadap kenyataan yang diharapkan .
29

 HUBUNGAN C . B & C . E

Cost
Budget
B. L
Cost
Estimate

Cadangan
+

Cost
Budget
B.T. L
30

 Contoh Formulir Cost Budget Kontraktor

Kel.

Sub.Kel

PEMBEBANAN

Rp.

Keterangan

BIAYA LANGSUNG PROYEK

I
1.

BAHAN / MATERIAL

2.

UPAH

3.

ALAT

4.

SUBKONTRAKTOR

5.

PERSIAPAN / PENYELESAIAN

6.

OVERHEAD LAPANGAN
SUB TOTAL

KEWAJIBAN PAJAK

II
1.

PPN ( 10% )

2.

UANG MUKA PPH / PPH final

SUB TOTAL

III

BIAYA TIDAK LANGSUNG

1.

OVERHEAD PUSAT / CABANG/ PERW.

2.

PENYUSUTAN AKTIVA TETAP

SUB TOTAL

CADANGAN
TOTAL
( NILAI KONTRAK )

31

 Contoh Formulir Cost Budget Owner

Kel.
I

Sub.Kel

URAIAN

Rp.

Keterangan

BIAYA LANGSUNG PROYEK

1.

BAHAN / MATERIAL

Bila ada

2.

UPAH

Bila ada

3.

ALAT

Bila ada

4.

KONTRAKTOR / KONSULTAN

5.

PERSIAPAN / PENYELESAIAN

6.

OVERHEAD LAPANGAN

Bila ada

SUB TOTAL
II

KEWAJIBAN PAJAK
1.

PPN ( 10% )

2.

PPH perorangan
SUB TOTAL

III

BIAYA TIDAK LANGSUNG

1.

OVERHEAD PROYEK INDUK

2.

CADANGAN
SUB TOTAL

TOTAL

32

 COST CONTROL

Yang mendorong peran cost control jadi penting di

konstruksi , adalah :
Harga / Budget bersifat konservatif ( relatif tetap)
Biaya produksi bersifat fluktuatif ( sangat mudah
berubah bila tidak dikendalikan )

Untuk mengatasi kondisi yang delematis tsb diatas ,

maka diperlukan :
Kemampuan tentang construction cost
Kemampuan dalam cost control

33

 ASPEK - ASPEK KONTROL

Untuk dapat berhasil mengendalikan biaya proyek

dengan baik , maka perlu dilakukan pengendalian
terhadap aspek-aspek yang mempengaruhinya :

Time Control
Quality Control
Safety Control
Cost Control

34

 ASPEK TIME CONTROL

Kegiatan pekerjaan harus dikendalikan
sesuai jadwal yang ada .
Bila pekerjaan terlambat , dapat timbul resiko tambahan biaya akibat terkena pinalti
maupun kenaikan harga
Bila kegiatan harus dipercepat , karena
berbagai alasan , cenderung akan menambah biaya .

35

 ASPEK QUALITY CONTROL

Mutu pekerjaan harus dikendalikan agar
selalu masuk dalam toleransi keberterimaan
Mutu yang lebih rendah dari persyaratan ,
akan menambah cost untuk perbaikan .
Mutu yang lebih tinggi dari persyaratan ,
juga akan menambah biaya ( material /
proses ) .
Inti dari manajemen mutu , adalah mengurangi terjadinya kegagalan mutu ( perbaikan / penolakan pekerjaan )
36

 ASPEK SAFETY CONTROL

Safety harus dikendalikan untuk menekan
accident cost sekecil mungkin , dengan
menyediakan biaya safety yang layak .
Biaya safety yang terlalu rendah , dapat menyebabkan accident yang tidak diinginkan
Biaya safety yang terlalu tinggi (oversafety),
selain menambah biaya secara lngsung juga
dapat menambah biaya secara tidak langsung ( turunnya produktivitas )
Inti dari manajemen safety ( K3 ) adalah
mengurangi terjadinya kecelakaan proyek .

37

 ASPEK COST
Pek. Prelim.
Work Breakdown
Structures

ASPEK
COST

Pek. Pokok
Method

Quantity of Works
Akurasi.
Unit Price of Works

Produktifitas
Waste
38

 UNSUR & FAKTOR BIAYA

Unsur-unsur biaya langsung proyek dibagi menjadi

dua kelompok :
Kelompok Dominan : Bahan , upah , alat , atau
subkon.
Kelompok Minoritas : Persiapan/penyelesaian ,
overhead / administrasi proyek .

Faktor terjadinya biaya ada dua , yaitu :

Quantity pekerjaan
Harga satuan pekerjaan

39

 PENGENDALIAN BIAYA

Tindakan nyata ( riil ) dalam pengendalian

biaya adalah :
Mengendalikan Quantity dan Harga Satuan
untuk bahan , upah , alat , subkon , persiapan
/penyelesaian dan adm./ overhead proyek

Mengendalikan penyebab penyimpangan 2 yg

mungkin terjadi
40

CONTOH FORMULIR COST CONTROL

No
.

URAIAN

Total
budget

Realisasi s/d tgl.

Budget
realisasi

Realisasi
biaya

Sisa
budget

d=a-c

Perkiraan sisa
biaya

Penyimpangan
(+/-)

f = a- (c+e)

ETC

EAC

1. Material
2. Upah
3. Alat
4. Subkon
5. Pekerjaan
persiapan
6. Overhead
lapangan
TOTAL
BCWS

BCWP

ACWP

41

 EARNED VALUE ANALYSIS

BCWS ( budgeted of work scheduled) : adalah
besarnya anggaran biaya sesuai schedule ( S curva
budget )
ACWP ( actual cost of work performed) : adalah besarnya realisasi biaya untuk pekerjaan yang telah diselesaikan, pada saat evaluasi
BCWP (budgeted of work performed) : adalah besarnya
anggaran biaya untuk pekerjaan yang telah diselesaikan,
pada saat evaluasi

BCWP > BCWS : Proyek Ahead Schedule

ACWP > BCWP : Proyek Over Budget ( cost overrun )
42

 GRAFIK BCWS , BCWP , & ACWP

100%

BCWS

ACWP

Over
budget

Delay

BCWP
0%
BULAN

43

No

Item
Pek.

Realisai Biaya
J

Ma

Cost
Budge
t

4,4

4,0

6,0

2,4

7,2

2,4

8,8

11,2

2,4

5,2

2,4

13,2

4,8

16,0

4,0

15,2

4,0

10,8

6,0

9,6

6,4

10

6,4

Jumlah

2,4

15,2

4,0

14,0

Progress
Januari
Progress
Februari

30,0

Jadual Pelaksanaan
J

Ma

Mi

Jn

Jl
100
%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%

100

BCWS

7,6

24,8

49,6

ACWP

15,2

29,2

59,2

BCWP

13,5

26,0

76,4

Progress
52,6
Maret
Belum
dilaksanakan

90,4

96,8

100

44

 PEMBUATAN GRAFIK BCWS

No

Item
Pek.

Realisai Biaya
J

Ma

Jadual Pelaksanaan

Cost
Budge
t

Ma

Mi

Jn

Jl
100
%
90%

4,0

1
2
3
4
5
6
7
8

4,0

3,6

7,2

11,2

3,6
5,6

5,6

80%

6,6

6,6

70%

8,0

13,2

7,6

16,0

3,6

15,2

3,2

10,8

3,6

6,4

10

6,4

Jumlah

50%

7,6

40%

3,6
3,2

30%

3,2
3,2

9,6

60%

8,0

20%

3,2
3,2

3,2

10%
0%

100
BCWS

7,6

24,8

49,6

76,4

90,4

96,8

100

45

PEMBUATAN GRAFIK ACWP

No

Item
Pek.

Realisai Biaya
J

Ma

Cost
Budget

Jadual Pelaksanaan
J

Ma

Mi

Jn

Jl

4,4

4,0

100
%
90%

6,0

2,4

7,2

80%

2,4

8,8

11,2

70%

2,4

5,2

2,4

13,2

60%

4,8

16,0

50%

4,0

15,2

40%

4,0

10,8

30%

6,0

9,6

20%

6,4

10%

10

6,4

Jumlah

2,4

15,2

4,0

14,0

Progress
Januari
Progress
Februari

30,0

0%

100

BCWS

7,6

24,8

49,6

ACWP

15,2

29,2

59,2

76,4

Progress
Maret
Belum
dilaksanakan

90,4

96,8

100

46

 PEMBUATAN GRAFIK BCWP

No

Item
Pek.

Realisai Biaya
J

Ma

Cost
Budge
t

Jadual Pelaksanaan
J

Ma

Mi

Jn

Jl
100
%
90%

4,4

4,0

6,0

2,4

7,2

2,4

8,8

11,2

2,4

5,2

2,4

13,2

4,8

16,0

4,0

15,2

4,0

10,8

6,0

9,6

6,4

10

6,4

Jumlah

2,4

15,2

4,0

14,0

Progress
Januari
Progress
Februari

30,0

80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%

100

BCWS

7,6

24,8

49,6

76,4

ACWP

15,2

29,2

59,2

BCWP

14,5

26,0
52,6
Progress

Maret
Belum
dilaksanakan

90,4

96,8

100

47

 PENYIMPANGAN BIAYA & WAKTU

Overrun
100%

Slippage

BCWS

ACWP

BCWP
0%
BULAN

48

 Contoh Evaluasi Akhir (Kontraktor)

Kel.

Sub.Kel

PEMBEBANAN

BUDGET

REALISASI

BIAYA LANGSUNG PROYEK

I.
1.

BAHAN / MATERIAL

2.

UPAH

3.

ALAT

4.

SUBKONTRAKTOR

5.

PERSIAPAN / PENYELESAIAN

6.

OVERHEAD LAPANGAN
SUB TOTAL

KEWAJIBAN PAJAK

II
1.

PPN ( 10% )

2.

UANG MUKA PPH / PPH final

SUB TOTAL

BIAYA TIDAK LANGSUNG

III
1.

OVERHEAD PUSAT / CABANG/ PERW.

2.

PENYUSUTAN AKTIVA TETAP

SUB TOTAL

CADANGAN / LABA
TOTAL
( NILAI KONTRAK )

49

 Contoh Evaluasi Akhir (Owner)

Kel.
I.

Sub.Kel

URAIAN

BUDGET

REALISASI

BIAYA LANGSUNG PROYEK

1.

BAHAN / MATERIAL

2.

UPAH

3.

ALAT

4.

KONTRAKTOR/ KONSULTAN

5.

PERSIAPAN / PENYELESAIAN

6.

OVERHEAD LAPANGAN
SUB TOTAL

II

KEWAJIBAN PAJAK
1.

PPN ( 10% )

2.

PPH
SUB TOTAL

III

BIAYA TIDAK LANGSUNG

1.

OVERHEAD PROYEK INDUK

2.

CADANGAN
SUB TOTAL

TOTAL

50

Questions

51