Anda di halaman 1dari 46

PENILAIAN PABRIK, MESIN DAN PERALATAN

(PLANT, MACHINERY & EQUIPMENT VALUATION)

arif7000@yahoo.com

03/24/16

Hal-hal yang perlu diketahui dalam


penilaian mesin:
Definisi dan Interprestasi Mesin,
Penggolongan mesin dalam pasar properti
Asumsi dan pernyataan standar dalam penilaian
mesin
Penyebab timbulnya nilai mesin
Dasar penilaian mesin
Faktor-faktor yang mepengaruhi nilai mesin
Prosedur penilaian mesin
Analisa penyusutan mesin
Umur mesin
Apa sebaiknya yang harus dilakukan oleh penilai
sehubungan sifat khusus yang dimiliki oleh mesin.
03/24/16

Definisi Mesin
Standar Penilaian Indonesia 05 ( 0.5.28.1)
Mesin dan peralatan terdiri dari instalasi
pelayanan gedung serta mesin dan peralatan
yang dirangkai dalam satu kesatuan proses
dalam hubungannya dengan kegiatan
industri atau komersial dari perusahaan
termasuk mebel, perabotan dan peralatan,
kendaraan, cetakan dan perkakas lainnya
yang digunakan dalam kegiatan usaha

03/24/16

Definisi yang lebih terperinci adalah


Pabrik (plant) adalah suatu kesatuan dari berbagai
jenis aset, dapat pula termasuk bangunan nonpermanen yang bersifat khusus, mesin-mesin dan
peralatan.
Mesin (machine) adalah suatu perangkat yang
mempergunakan atau memanfaatkan daya
mekanik, memiliki komponen-komponen yang
masing-masing mempunyai fungsinya sendirisendiri dan secara kesatuan berfungsi melakukan
pekerjaan dan proses tertentu.
Peralatan (equipment) merupakan aset-aset
pendukung yang berfungsi untuk membantu
operasional suatu kegiatan usaha.
03/24/16

JENIS-JENIS MESIN DAN PERALATANNYA


Mesin
Mesindan
danPeralatan
Peralatan

Mesin
MesinProses
Proses
Produksi
Produksi

Mesin
MesinPerkakas
Perkakas
Alat-alat
Alat-alatBerat
Berat
Alat
AlatTransportasi
Transportasi/ /
Kendaraan
Kendaraan
Mesin
Mesinmesin
mesin
Listrik
Listrik
MesinMesin-mesin
mesin
utilitas
utilitas
Peralatan
Peralatan
Laboratorium
Laboratorium
Alat
AlatPenelitian
Penelitian
03/24/16

Mesin
Mesin Proses
Proses Produksi
Produksi
Mesin Industri Perkayuan :
Logging, Sawmill, Plywood, mesin produk kayu olahan
Mesin Industri Logam :
Foundry / Peleburan baja, pembuat cannal, pipa, pelat, mesin
Mesin Industri Plastik :
Injection moulding, hopper, packaging , dies/cetakan
Mesin Industri Kertas :
Paper Pulp making, Bleaching, Stretching, Rolling, Coiling
Mesin Industri Kimia :
Reactor, Presser Vessel, Destilizing, Absorber, heat exchanger
Mesin Industri Pangan :
Makanan : Cleaning, washing, milling, sifter, packing. Minuman : Distilizing,
Pasturizing, colling unit, bottling, packing
Mesin Industri Tekstil :
Blowing, Drawing, Carding, Spinning, Winding, Garment
Mesin dan Alat Pertanian & Peternakan :
Alat pemanen, alat pembajak, mesin pengolah teh/kopi, alat penetas telur, alat
pertambakan, mesin pengolah minyak sawit
Mesin dan Alat Pertambangan :
mesin pengolahan batu bara : Dredger, Conveyor, Scraper, mesin pengolahan
minyak : Oil Refinery, Rig
DLL
03/24/16

Mesin
MesinPerkakas
Perkakas

Mesin
MesinBubut,
Bubut,Mesin
MesinKetam,
Ketam,Mesin
MesinFrais,
Frais,Mesin
MesinBor,
Bor,
Mesin
Gergaji,
Las,
dll
Mesin Gergaji, Las, dll

Alat-alat
Alat-alatBerat
Berat

Buldozer,
Buldozer,Tractor,
Tractor,Grader,
Grader,Shovel,
Shovel,Excavator,
Excavator,AMP,
AMP,dll
dll

Alat
AlatPengangkat
Pengangkat
Alat
AlatTransportasi
Transportasi/ /
Kendaraan
Kendaraan
Mesin
Mesindan
danAlat
Alat
Komunikasi
Komunikasi
MesinMesin-mesin
mesinutilitas
utilitas
Peralatan
Peralatan
Laboratorium
Laboratorium&&Alat
Alat
Penelitian
Penelitian

Lift/
Lift/Elevator,
Elevator,Escalator
Escalatorgedung,
gedung,Crane,
Crane,dll
dll

Pesawat
PesawatUdara,
Udara,Kapal,
Kapal,Kendaraan
KendaraanBermotor,
Bermotor,dll
dll
Satelit,
Satelit,Tranceiver,
Tranceiver,Jaringan
Jaringantelepon,
telepon,Panel,
Panel,Box,
Box,Rumah
RumahKabel,
Kabel,
alat
monitor
dll
alat monitor dll
Genset,
Genset,Transformer,
Transformer,Boiler,
Boiler,Air
AirConditioner,
Conditioner,Compressor,
Compressor,
Pompa,
dll
Pompa, dll
Timbangan
Timbangananalityc,
analityc,Stirrer,
Stirrer,Water
WaterBath,
Bath,Glass
Glassapparatus,
apparatus,
alat
ukur,
teodolith,dll
alat ukur, teodolith,dll

03/24/16

Mesin Produksi

Memiliki persentasi (porsi) yang cukup


besar atas total nilai dari sebuah
pabrik misal : palm oil mill

03/24/16

Oil mill

03/24/16

Oil refinery plant

03/24/16

10

STRUCTURAL SUPPORT
Installed machinery may required
structural steel , catwalks,ladders or
platforms

03/24/16

11

03/24/16

12

MATERIAL HANDLING AND


STORAGE EQUIPMENT

i.e forklift, loaders, conveyors, cranes,


hoist, pallet movers, programmable
inventory systems etc.

03/24/16

13

COMPUTER EQUIPMENT
This class includes various computer
(personal, network and mainframe) ,
monitors, printers, plotters, modems,
scanners and similar assets,if they are
not included in office furniture , fixtures
and equipment.
SOFWARE ASSOCIATED WITH THE
SYSTEM
03/24/16

14

03/24/16

15

Asumsi dalam penilaian


Mesin dan Peralatan dianggap sebagai kesatuan
utuh dalam kondisi siap operasi dilokasinya (in-situ),
lengkap dengan pondasi, instalasi dan peralatan
pendukung yang diperlukan dalam operasinya.
Apabila mesin yang dinilai merupakan unit yang
berdiri sendiri, baik yang sudah terpasang maupun
belum terpasang, ataupun sudah terpasang namun
dianggap akan dipindahkan (ex-situ), penilai harus
menjelaskannya tentang keadaan mesin tersebut
termasuk komponen-komponen apa yang termasuk
dan tidak termasuk dalam penilaian, serta metode
penilaian yang diterapkan.

03/24/16

16

FAKTOR-FAKTOR
FAKTOR-FAKTOR YANG
YANG
MEMPENGARUHI
MEMPENGARUHI NILAI
NILAI MESIN
MESIN
EKONOMI
EKONOMI

PHISIK
PHISIK

Ciri2 phisik Mesin :


Ciri2 phisik Mesin :
Merek,
Merek,negara
negaraasal,
asal,
model,tahun,
model,tahun,
bentuk,kapasitas,
bentuk,kapasitas,bahan
bahan
yg
ygdipakai,
dipakai,
teknologi,space
teknologi,spaceyg
yg
diperlukan,
diperlukan,perawatan,
perawatan,
sistem
sistempengoperasian.
pengoperasian.

SOSIAL
SOSIAL

Kebanggaan
Kebanggaan
kepemilikan,
kepemilikan,membesar
membesar
dan terkenalnya suatu
dan terkenalnya suatu
usaha
usahayg
ygdikelola,
dikelola,sikap
sikap
manusia,
tingkah
laku
manusia, tingkah laku
dan
danselera
seleraingin
ingin
memiliki
memiliki

NILAI MESIN

Pertumbuhan
Pertumbuhanekonomi,
ekonomi,Ss&Dd
Ss&Dd
mesin
tsb.,
meningkatnya
mesin tsb., meningkatnyadaya
daya
beli,
beli,penemuan
penemuanbaru
barusumber
sumber
bahan
bahanbaku
bakupengganti
pengganti
minyak,batu
minyak,batubara,
bara,solar
solarcell,
cell,
perluasan
produksi
baru
mesin
perluasan produksi baru mesin
otomatis,
otomatis,plastik
plastikpengganti
pengganti
komponen
komponenmesin,
mesin,trend
trendofof
industry,
dll.
industry, dll.

POLITIK
POLITIK

Kebijakan Pemerintah dlm


Kebijakan Pemerintah dlm
UU,
UU,besar
besartarif
tarifBM,
BM,PPN,
PPN,
perubahan
nilai
tukar
perubahan nilai tukaruang
uang
yg
ygberpengaruh
berpengaruhthd
thdmesin
mesin
drdrLN,
LN,adanya
adanyarelokasi
relokasi
zona
industri
menjadi
zona industri menjadireal
real
estate,
estate,dll.
dll.

03/24/16

17

Dasar dan Tujuan Penilaian


Kegiatan penilain seluruh mesin untuk tujuan going
concern, dalam hal ini dua pihak yang berbeda
kepentingannya adalah Manajemen dan Investor.
Kegiatan penilaian seluruh mesin untuk tujuan
removal, relocation dan recommissioning, untuk
kepentingan pemilik mesin dan kontraktor
pelaksana kegiatan.
Kegiatan penilaian untuk tujuan dijual untuk
seluruh bagian atau beberapa bagian atau satu
bagian komponen mesin, untuk kepentingan
pemilik mesin dan calon pembeli.
Kegiatan penilaian untuk kepentingan likuidasi
perusahaan, untuk kepentingan para pemilik
perusahaan/mesin, atau kepentingan para kreditur.

03/24/16

18

Kegiatan penilaian untuk kepentingan pemindahan


hak, untuk kepentingan pemilik lama dan pemilik
baru.
Kegiatan penilaian untuk mencari pinjaman untuk
kepentingan perusahaan yang akan meminjam dan
lembaga peminjam.
Kegiatan penilaian untuk kepentingan Merger atau
penggabungan perusahaan untuk kepentingan
perusahaan lama dan perusahaan baru.
Kegiatan penilaian untuk tujuan perhitungan pajak,
untuk kepentingan Pemerintah dan Subyek Pajak
(pemilik, yang memanfaatkan atau yang menguasai
mesin)
Kegiatan penilaian untuk tujuan asuransi, untuk
kepentingan Perusahaan/Pemilik mesin dan
Maskapai asuransi.
Kegiatan penilaian untuk tujuan property tax/rating.
03/24/16

19

Biaya-Biaya Yang Dipertimbangkan


dalam Penilaian Mesin
Basic Cost
Biaya trasportasi dari lokasi mesin yang
dinilai dengan pabrik pembuatnya atau
pelabuhan.
Biaya perakitan/ pemasangan di tempat.
Biaya penambahan assessories yang
dapat meningkatkan kinerja mesin.
Biaya komisi.
Pajak pemerintah .
03/24/16

20

Melakukan survei pendahuluan


dan rencana penilaian :

Mencari data yang dibutuhkan,


Mencari sumber data,
Kebutuhan tenaga kerja,
Melakukan penjadwalan,
Membuat bagan arus penyelesaian.

03/24/16

21

03/24/16

22

Inspection
(Before Inspection)
1. Read the application carefully;
2. Ascertain what is the purpose of
valuation, e.g Acquisition, Selling,
Merger, Liquadation etc.
3. Ascertain the date of valuation
4. The scope of valuation

03/24/16

23

6.Assumptions to be made relating to the


basis of valuation.
7. The appropriate limit on instructions,
publication and liability to third parties.

03/24/16

24

8. Gather the informations regarding the PME to


be inspected by searching it in the office
a. Previous valuation done
b. Magazines
c. Yellow Pages
d. Journals
e. Brochures
f. Classified advertisements
g. Internet

03/24/16

25

h. Vendors
I. Catalogs
j. Reference Books

03/24/16

26

9. List down all the relevant particulars


that you want the applicants to provide
such as:
a. List of inventory
b. Confirmation date of inspection
c. Person to met and also to be
assisted during inspection.

03/24/16

27

Inspection
(During Inspection - preparations)
1.Prepare the necessary tools and
equipment;
a. Pencil / Pencil Sharpener / Eraser
b. Small Torchlight
c. Measuring tape / ruler
d. Standard Form / Inspection Sheet
e. Safety equipments

2. Figure out the time-hours likely to be


taken
to complete the whole
exercises;
03/24/16

28

Cont..

3. Plan the inspection to be made


systematically
a. Room by room
b. Process Flow
c. Building by building
d. Any other consideration

***

03/24/16

29

Inspection
(During Inspection Data Collections)
Particulars taken:
Description
Model, serial number and makers name
Clients own plant reference number
Size or capacity
Age
Reference to any special foundations,
service connections, accessories etc.

03/24/16

30

Cont
Particulars taken:
Modifications, renovations carried out after
installation
Energy consumption
Environmental and other legal restrictions if
any
Usage
Record of production and maintenance

03/24/16

31

Cont
Particulars taken:
Installation cost / original price
Physical state / state of obsolescence
Brand new / second hand

03/24/16

32

Perhitungan
Perhitungan Nilai
Nilai
Data 1

Data 2

Market Data Approach


Cari Pembanding yang
Sejenis/ setara
Adjust beberapa hal
sbb.:
Tahun
Model

Nilai Kendaraan

Isi silinder
Engine

Data 3

Data 3

Body
Accessories
Surat-surat

03/24/16

33

Perhitungan
Perhitungan Nilai
Nilai
Data 2

Data 1

Market Data Approach


Cari Pembanding yang
Sejenis/ setara
Adjust beberapa hal
sbb.:
Merek
Model

Nilai Mesin

Kapasitas
Bahan

Data 3

Data 3

Teknology
Tenaga Penggerak
Perlengkapan

03/24/16

34

Perhitungan
Perhitungan Nilai
Nilai
Data 1

Cost Approach
Cari mesin yang sama/
Sejenis/ setara di pasaran
Insert beberapa hal sesuai
peraturan yg berlaku sbb.:
Original Price

Nilai Mesin

FOB/ CIF/ C&F


Import Duty
Handling Charge

Data 2

Local Transportation
Installation Cost
Reproduction Cost New

03/24/16

35

Perhitungan
Perhitungan Nilai
Nilai
Income Approach

Market Data
Approach

Cari mesin yang sama/


Sejenis/ setara di pasaran
Insert beberapa hal sesuai
peraturan yg berlaku sbb.:
Total Gross / Net Revenue

Nilai
NilaiPompa
Pompa
BBM
BBM

Total Cost

Rekonsiliasi
Rekonsiliasi

Net Provit
Pilih Discount Rate
Pilih Cap.Rate pd Terminal
Value

Cost Approach

Hitung Nilai aset pd masa


proyeksi
Tetapkan Nilai dgn menarik
Installation Cost
Reproduction Cost New

03/24/16

36

Jenis Penyusutan
a. Kerusakan fisik( Physical deteroiration)
Deterioration adalah penyusutan yang terjadi karena faktor
umur pemakaian dan kondisi fisik yang ada, sehingga
berakibat pada penurunan kinerja mesin yang ditunjukkan
adanya penurunan kemampuan mesin beroperasi tidak
seperti pada waktu mesin dalam keadaan baru. Meliputi
rusak, aus, usang, kropos, karatan, retak, mengeras atau
kerusakan pada struktur.
b. Kemunduran (obsolescence)
Obsolescence adalah aspek lain dalam penyusutan yang
disebabkan diluar kerusakan/keausan fisik, misalnya mesin
dalam keadaan kurang sempurna dalam hal fasilitas, model,
bentuk, umur, perubahan sosial, peraturan pemerintah dan
peraturan lain yang membatasi dll, meskipun secara fisik
mesin dapat bekerja dengan baik (excellent). Hal ini
dimungkinkan karena kemajuan teknologi dengan diciptakan
mesin baru, yang lebih utama adalah penentuan dasar
pendekatan perhitungan penyusutan.

03/24/16

37

Jenis
Jenis Penyusutan
Penyusutan Mesin
Mesin
Terdapat 3 penyusutan yang di kenal dalam penilaian :

Physical
Physical
Deterioration
Deterioration

Functional
Functional
Obsolescence
Obsolescence

Akibat
Akibatkerusakan
kerusakanstruktur,
struktur,retak,
retak,pecah,
pecah,kering,
kering,
mengeras,
perlu
diperhatikan
apakah
kerusakan
mengeras, perlu diperhatikan apakah kerusakandapat
dapat
diperbaiki
atau
tidak
(curable/incurable)
diperbaiki atau tidak (curable/incurable)
Pada
Padadasarnya
dasarnyamenentukan
menentukanperbandingan
perbandingansisa
sisaumur
umur
ekonomis
dengan
perkiraan
usia
ekonomisnya
ekonomis dengan perkiraan usia ekonomisnya
Kemunduran
Kemunduranfungsi
fungsiakibat
akibatkesalahan
kesalahanperencanaan
perencanaanatau
atau
perkembangan
teknologi
mesin
baru
yang
lebih
efisien
perkembangan teknologi mesin baru yang lebih efisien
kerjanya,
kerjanya,dihitung
dihitungdgn
dgnmengkapitalisasi
mengkapitalisasipemborosan
pemborosan
dibanding
mesin
baru
selama
sisa
usia
ekonomisnya.
dibanding mesin baru selama sisa usia ekonomisnya.
Pemborosan
Pemborosanbisa
bisaberupa
berupatenaga
tenagakerja,
kerja,energi,
energi,suku
suku
cadang,
perawatan
dsb
cadang, perawatan dsb

Economic
Economic
Obsolescence
Obsolescence

Kemunduran
Kemunduranekonomis
ekonomisakibat
akibatperaturan
peraturanbaru
barudari
dari
pemerintah,
relokasi,
perubahan
selera
masyarakat,
pemerintah, relokasi, perubahan selera masyarakat,
Penjualan
Penjualansatu
satujenis
jenisbarang
barangmenurun
menurunhingga
hingga
Mempengaruhi
produksinya,
penurunan
Mempengaruhi produksinya, penurunankerja
kerjainilah
inilah
yang
dihitung
sebagai
kemunduran
ekonomis.
yang dihitung sebagai kemunduran ekonomis.
03/24/16

38

Mesin dibuat

Mesin dipakai

Umur Aktual
(Penggunaan)

Umur

Batas umur
ekonomis

Mesin dinilai

Batas umur
Fisik

Sisa umur ekonomis

efektIf

Umur Aktual (Phisik)


Umur Ekonomis

Salvage /Scrap

Umur Fisik
SISA UMUR EKONOMIS = PERKIRAAN UMUR EKONOMIS UMUR EFEKTIF

03/24/16

39

Beberapa Istilah yang biasa dipergunakan :

Umur Phisik Umur yang diperkirakan secara phisik


(Usefull Life)

Umur Ekonomis
Umur yang diperkirakan secara
(Economic Usefull Life)
ekonomis

Umur Efektif Saat Mesin dibuat sampai dilakukan (Efective Age)


penilaian

Umur Aktual Phisik


Actual Age)

Umur Aktual Penggunaan


dilakukan
penilaian

Sejak Mesin dipakai sampai saat

Sisa Umur Ekonomis


(Economic Remaining Life)

Sisa umur secara eknomis

Sejak Mesin dibuat sampai dilakukan (Physical


penilaian

03/24/16

40

Tabel Referensi Penyusutan


Penyusutan

Kondisi

Sisa Umur
Ekonomis

BARU
05%

Belum pernah digunakan, kondisi prima

95 100 %

SANGAT BAIK
6 15 %

Seperti baru, baru dipakai sebentar, belum memerlukan penggantian


suku cadang atau perbaikan

85 94 %

BAIK
16 35 %

Telah dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, kondisi prima

65 84 %

WAJAR
36 60%

Telah dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, masih


memerlukan beberapa perbaikan serta penggantian suku cadang
minor seperti :seal, bearing dsb.

40 64 %

CUKUP
61 80 %

Telah dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, masih


memerlukan beberapa perbaikan serta penggantian suku cadang
penting seperti : motor penggerak, poros, dan komponen penting
lainnya

20 39 %

BURUK
81 95 %

Telah dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, masih


memerlukan cukup banyak serta penggantiankomponen penting
seperti : poros utama, komponen dari struktur utama

5 19 %

SANGAT BURUK (Scrap)


96 100 %

Dalam keadaan rusak, tidak dapat dipergunakan dan diperbaiki lagi

04%

03/24/16

41

Trend atau perkembangan teknologi dari suatu industri, biasanya akan


berdampak langsung kepada harga mesin lama yang akan dinilai , sekalipun
mesin lama masih memiliki phisik yang masih baik. Dampak yang timbul
meliputi kemunduran fungsi dan ekonomis
( Functional & Economic Obsolesences).

Economic
Economic
Obsolesence
Obsolesence::

Functional
Functional
Obsolesence
Obsolesence::

Bahan
BahanBaku
Baku: :

Efisiensi
Efisiensi: :
DDesign
esignlebih
lebihbaik,
baik,adanya
adanyaalat
alat
kontrol,
kontrol,motor
motorlebih
lebihkecil.
kecil.
Contoh
ContohComputer,
Computer,Alat
Alat
komunikasi.
komunikasi.

Man
ManPower
Power: :

Penggunaan
Penggunaantenaga
tenagamanusia
manusia
lebih
lebihsedikit
sedikit

Investment
Investment: :
RRatio
atiospace
spaceyang
yanglebih
lebihkecil
kecil
berdampak
berdampakkpd
kpdretun.
retun.

Trend
Trendof
ofIndustry
Industry

Kelangkaan
Kelangkaanbhn.baku,
bhn.baku,
menjadikan
penurunan
menjadikan penurunan
produksi.Contoh
produksi.ContohPabrik
Pabriktekstil
tekstil
dgn
bhn.baku
cottton
dgn bhn.baku cottton
sekarang
sekarangpolyester.
polyester.

Hasil
HasilProduksi
Produksi: :

Cara
Carapemasaran
pemasaranproduk,
produk,tdk
tdk
ada
selera
masyarakat
untuk
ada selera masyarakat untuk
memiliki.
memiliki.

Peraturan
PeraturanPemerintah
Pemerintah: :

Adanya
Adanyalarangan
larangan mesin
mesintsb.
tsb.
beroperasi
beroperasikarena
karena
membahayakan,
membahayakan,perubahan
perubahan
zona,
zona,relokasi
relokasi

03/24/16

42

03/24/16

43

03/24/16

44

Faktor-faktor utama yang berpengaruh terhadap jangka


hidup mesin secara ekonomi dapat diklasifikasi sbb:

Frekuensi kerja/penggunaan mesin, jumlah jam kerja


per hari.
Personil yang terlibat menggunakan mesin, untuk
penggunaan secara umum/bebas atau dioperasikan
oleh orang tertentu yang terlatih.
Cara kerja, kasar (coarse) atau kerja secara baik (fine
work).
Jadwal perawatan
Kualitas material yang digunakan dalam kontruksi
mesin
Modernisasi/tingkat pergantian komponen-komponen.
03/24/16

45

TERIMA KASIH

03/24/16

46