Anda di halaman 1dari 16

Fasilitator : Arvan C. Djohansjah, S.E.,M.Si.

Widyaiswara Madya-Kementerian Keuangan


DTSS PENILAIAN PROPERTI DASAR
Pusdiklat KNPK- BPPK
2015
1

Bahan Ajar I :
Pengertian Nilai Dan
Penilaian Properti

Fasilitator:
Arvan Carlo Djohansjah, S.E.,M.Si.
Widyaiswara Madya Pusdiklat KN dan PK
2

PENGERTIAN NILAI
Standar Penilaian Indonesia (SPI 2013 Buku I)
Nilai : konsep ekonomi yang merujuk pada harga
yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan
penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia
untuk dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi
lebih merupakan harga yang sangat mungkin
dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu
tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai.
Nilai dapat ditafsirkan sebagai makna atau arti
(worth) sesuatu barang/benda.
Nilai suatu properti dapat pula ditafsirkan sebagai
suatu harga.
Nilai tidak semestinya selalu dinyatakan dalam
bentuk uang.
3

Nilai

menyatu

dalam

suatu

istilah

yang

lebih

Biaya, Harga dan Nilai


Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan

untuk mendapatkan atau mengadakan sesuatu


Harga adalah sejumlah uang yang dibayarkan
dalam sebuah transaksi untuk mendapatkan hak
milik dari suatu benda
Nilai adalah apa yang sepatutnya dibayar oleh
seorang pembeli atau diterima oleh penjual dalam
sebuah transaksi dan harga adalah apa yang
akhirnya disetujui.

NILAI PASAR (MARKET VALUE)


Webster

A price at which both buyer and sellers are willing to do bussiness


(suatu harga di mana baik pembeli maupun penjual berkehendak
melakukan transaksi)
Random House Dictionary of the English Language

What a property can be sold for on the open market (harga yang
mungkin dari suatu properti jika dijual di pasar terbuka)
American Institute of Real Estate Appraisers

The most probable price, as a specified date, in cash, or in terms


equivalent to cash, or in other precisely revealed terms, for which the
specified property right should sell after reasonable exposure in a
competitive market under all conditions requisite to fair sale, with
buyer and seller each acting prudently, knowledgeably and for self
interest, and assuming that neither is under undue duress (harga
yang paling memungkinkan, pada suatu waktu tertentu, dalam
bentuk uang atau
5

Lanjutan.(NILAI PASAR)
yang dapat disamakan dengan uang, dimana penjualan
properti tersebut dilakukan melalui suatu penawaran dalam
waktu yang mencukupi pada suatu pasar kompetitif yang
memungkinkan terjadinya suatu tranaksi yang wajar, di mana
penjual dan pembeli melakukan transaksi dengan hatihati/bijaksana, mempunyai pengetahuan yang mencukupi
tentang properti yang dijual/dibeli, serta keduanya tidak
dalam paksaan alam melakukan transaksi)
Simpulan definisi-definisi di atas, nilai pasar merupakan harga
transaksi yang memenuhi unsur-unsur :
a. pembeli-penjual berkehendak melakukan transaksi;
b. Dalam keadaan pasar terbuka;
c. Penjual-pembeli mempunyai pengetahuan, pengalaman,
dan informasi yang cukup terhadap obyek transaksi;
d. Jangka waktu penawaran mencukupi;
e. Pembelian-penjualan istimewa diabaikan.
6

CIRI-CIRI NILAI
Eldred Gary
dalam Real Estate Analysis
mengemukakan ciri-ciri nilai sebagai berikut:

and

Strategy

1. Demand
Merupakan
analisis
orang/pembeli,
apa
yang
mereka
inginkan/butuhkan, kemampuan keuangan dan keinginan untuk
membayar
2. Utility
Merujuk pada keuntungan/benefits dari sebuah properti dan sejauh
manakah sebuah properti dapat memenuhi kebutuhan dan keinginan
dari pembeli potensial.
3. Scarcity (The Competitive Environment)
Merujuk pada relativitas tingkat pemasok properti (supply) yang
dapat memenuhi pembeli potensial.
4. Transferability
Merujuk pada proses transfer hak properti dari satu pihak ke pihak
lain.
7

PENGERTIAN PENILAIAN
Penilaian adalah gabungan antara ilmu
pengetahuan dan seni dalam mengestimasi
nilai dari sebuah kepentingan yang terdapat
dalam suatu properti bagi tujuan tertentu dan
pada waktu yang telah ditetapkan serta dengan
mempertimbangkan segala karakteristik yang
ada pada properti tersebut termasuk jenis-jenis
investasi yang ada di pasaran
Pengertian properti di atas meliputi pengertian
terhadap real estate, real property, dan
personal property
8

PENGERTIAN REAL ESTATE, REAL


PROPERTY dan PERSONAL PROPERTY
Real Estate (AIREA, The Appraisal of Real Estate; Ch-1) adalah
semua benda yang termasuk di dalam dan di atas tanah yang
merupakanbagian alam dari tanah dan juga semua benda yang
dibuat dan dibangun oleh manusia. Definisi ini sesuai juga
dengan pengertian inaedificatum solo, solo cedit apa yang
melekat pada tanah, termasuk bagian dari tanah.
Real Property (AIREA, The Appraisal of Real Estate; Ch-1) dapat
diartikan sebagai kumpulan atas berbagai macam hak dan
interest yang ada dikarenakan kepemilikan atas satuan real
estate. Hak tersebut meliputi hak untuk menggunakan,
menyewakan, memberikan kepada orang lain, atau tidak sama
sekali.
Personal Property (AIREA,The Appraisal of Real Estate;Ch-1)
adalah properti yang merupakan selain bagian real property
9

Karakteristik Properti
Immobility,

properti
tidak
mudah
untuk
dipindahkan/relokasi
Heterogenity,
masing-masing
properti memiliki
karakteristik yang unik dan berbeda satu dengan
yang lainnya
Unliquid, properti tidak mudah untuk secepatnya
ditukar dalam bentuk uang karena hambatan dari
pasar properti yang bersifat tidak sempurna
Durability, properti merupakan barang yang tahan
lama, yang memiliki waktu penggunaan yang
panjang
Legal complexity, properti sangat terkait dengan
aspek legal yang berhubungan dengan hak
penguasaan atas properti dan hak tersebut akan
berpengaruh pula pada terhadap nilai properti
10

FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI


NILAI PROPERTI
Secara garis besar faktor-faktor yang
mempengaruhi nilai suatu properti
dibedakan menjadi 4 faktor, yaitu:
1.Faktor permintaan dan penawaran;
2.Faktor Fisik properti;
3.Faktor lokasi dan perletakan;
4.Faktor kebangsaan/politik.

11

FAKTOR PERMINTAAN dan PENAWARAN


Merupakan
faktor
yang
sangat
luas
dan
menyeluruh dampaknya karena faktor ini meliputi
faktor-faktor yang lainnya juga. Jika penawaran
properti di pasaran tetap sedangkan permintaan
bertambah maka nilai properti akan naik, begitu
pula sebaliknya.
Bebarapa sebab yang dapat mengubah permintaan
dan penawaran properti di pasaran, yaitu:
a.Faktor-faktor kependudukan;
b.Perubahan cita rasa; dan
c.Perubahan teknologi pembangunan
12

FAKTOR FISIK PROPERTI


Faktor-faktor fisik properti meliputi:
a.Jenis dan kegunaan properti
b.Ukuran dan bentuk
c.Desain dan konstruksi bangunan

13

FAKTOR PERLETAKAN dan


LOKASI PROPERTI
Faktor perletakkan properti dapat berupa:
Tinggi atau rendah
Di lereng bukit atau di tepi sungai
Di tengah atau di pojok blok perumahan
dll
Faktor lokasi dianggap sebagai faktor terkuat
pengaruhnya terhadap nilai suatu properti, namun
pemahaman terkini faktor terkuat adalah aksesibilitas.
Secara umum teori lokasi menyatakan bahwa semakin
jauh dari pusat kota maka nilainya akan semakin
rendah, kemudian faktor lokasi menentukan apakah
sebuah properti tersebut mudah dicapai atau sulit
dicapai.
14

FAKTOR POLITIK dan KENEGARAAN


Faktor kenegaraan yang dimaksud di
sini adalah faktor ekonomi, sosial dan
politik negara, di mana secara tidak
langsung akan mempengaruhi nilai
properti.
Misal: sistem perundangan, zoning dan
faktor perencanaan kota, keadaan
ekonomi negara, perubahan suku
bunga pinjaman, dll

15

16