Anda di halaman 1dari 8

TARIF SEWA PEMANFAATAN ASET

DI TERMINAL PENUMPANG TIPE A GIWANGAN YOGYAKARTA

KAJIAN

A.

PENDAHULUAN
1. Latar Belakang
Otonomi Daerah memberikan kesempatan kepada pemerintah
daerah provinsi/kabupaten/kota untuk mengembangkan potensi
daerah yang dimilikinya sesuai kondisi yang ada di daerahnya. Dalam
Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2007 tentang Pembagian
Urusan Pemerintahan antara Pemerintah, Pemerintah Daerah Provinsi
dan Daerah Kabupaten/Kota selain wajib menyelenggarakan urusan
wajib yang dimiliki, Pemeritah Daerah Kota juga berwenang mengatur
urusan pilihan yaitu urusan pemerintahan yang secara nyata ada dan
berpotensi untuk meningkatkan kesejahteraan masyarakat sesuai
dengan kondisi, kekhasan, dan potensi unggulan daerah yang
bersangkutan.
Pemerintah Daerah sebagai Pelayan Masyarakat (Public Service)
harus meningkatkan pelayanan demi kepuasan masyarakat. Terminal
penumpang sebagai sarana dan prasarana masyarakat harus mampu
memberi manfaat bagi masyarakat yang mengunakan fasilitas
tersebut serta memberi sumbangan penerimaan pendapatan asli
daerah bagi Pemerintah Daerah. Untuk meningkatkan penerimaan
pendapatan asli daerah, Pemerintah Daerah harus mengetahui potensi
riil yang bisa dioptimalkan. Salah satu obyek potensi yang bisa
dioptimalkan adalah area komersial di terminal untuk dijadikan salah
satu kekuatan atau magnet pemerintah daerah dalam meningkatkan
pertumbuhan perekonomian daerah.
Kota Yogyakarta yang merupakan kota tujuan wisata serta
sebagai kota pendidikan mempunyai mobilitas yang sangat tinggi.
Selain itu Kota Yogyakarta menjadi sentra bisnis perdagangan
dikawasan pusat Propinsi Daerah Istimewa Yogyakarta (DIY), sehingga
kegiatan jasa perdagangan sangat tinggi. Hal ini yang menjadikan
pemerintah daerah setempat melakukan kebijakan dan strategi
dengan upaya pengembangan terminal untuk dijadikan terminal
penumpang yang terpadu serta berupaya mengoptimalkan area
komersial terminal yang belum tergali.
2. Strategi Peningkatan Penerimaan Pendapatan Asli Daerah
(PAD)
A. Teori
1. Intensifikasi
Intensifikasi PAD adalah suatu tindakan atau usaha-usaha untuk
memperbesar penerimaan dengan cara melakukan pemungutan
yang lebih giat, ketat dan teliti. Intensifikasi tersebut dilakukan
dengan cara :
a. Menyesuaikan / memperbaiki aspek kelembagaan / organisasi
pengelola PAD, berikut perangkatnya sesuai dengan
kebutuhan yang terus berkembang, meliputi:

kemampuan memberikan informasi yang cepat dan akurat,


sehingga pola koordinasi dapat lebih terarah,
adanya sistem pengawasan yang lebih baik.
b. Memperbaiki aspek ketatalaksanaan, baik administrasi
maupun operasional yang meliputi:
penyempurnaan administrasi pemungutan,
penyesuaian sistem pelaksanaan pemungutan.
c. Peningkatan pengawasan dan pengendalian.
d. Peningkatan sumber daya manusia pengelola PAD.
e. Meningkatkan kegiatan penyuluhan kepada masyarakat untuk
menumbuhkan kesadaran masyarakat dalam membayar
retribusi.
2. Ekstensifikasi
Ektensifikasi PAD adalah usaha-usaha untuk menggali sumbersumber pendapatan asli daerah yang baru, namun tidak boleh
bertentangan dengan kebijaksanaan pokok nasional, yakni
pungutan retribusi daerah yang dilaksanakan tidak semata-mata
untuk menggali pendapatan daerah berupa sumber penerimaan
yang memadai, tetapi juga untuk melaksanakan fungsi fiskal
lainnya agar tidak memberatkan masyarakat. Ektensifikasi
tersebut dilakukan dengan cara:
a. kegiatan investasi oleh pihak swasta sehingga dengan adanya
investasi secara makro dapat menciptakan multiefek dalam
sektor perekonomian.
b. memperluas obyek-obyek yang akan dipungut dengan
menggali sumber potensi yang baru.
B. Upaya Peningkatan Pendapatan Area Komersial Terminal
1. Kerjasama Pembangunan dan Pengelolaan Terminal
Pembangunan dan pengelolaan terminal penumpang tipe A oleh
Pemerintah
Kota
Yogyakarta
merupakan
wujud
upaya
ekstensifikasi PAD yang bertujuan :
terpenuhinya kebutuhan pelayanan kepada masyarakat
terutama dalam sarana dan prasarana terminal (bus station
supply) tipe A yang modern dan berorientasi masa depan serta
sesuai dengan budaya masyarakat Yogyakarta.
terwujudnya terminal tipe A yang mampu bersaing dengan
kualitas pelayanan dan tersedianya fasilitas-fasilitas yang
unggul.
mengembangkan sistem jaringan jalan yang merata dan
berimbang bagi zona-zona perdagangan, perumahan, industri,
dan fasilitas-fasilitas umum.
mengembangkan
sistem
transportasi
terpadu
dengan
mendorong pemakaian angkutan umum, baik antar kota ,
dalam kota maupun antar provinsi.
mampu meningkatkan perekonomian daerah dan Pendapatan
Asli Daerah (PAD)
Adapun hal-hal yang disepakati dalam kerjasama ini adalah
sebagai berikut:
a. Pembiayaan pembangunan sesuai rencana anggaran biaya
sebesar 119 Milyar dengan perincian investasi :
- penyertaan investasi Pemerintah Kota Yogyakarta sebesar
29 milyar berujud tanah seluas 5.585 Ha dan sebagian
pagar serta saluran drainase.

investasi pihak swasta sebesar 90 Milyar berupa bangunan


utama terminal tipe A, kantor, infrastruktur (pasar grosir
dan supermarket) dan fasilitas penunjang lainnya.
Kerjasama dilakukan dalam kurun waktu 28 tahun untuk
pengelolaannya dan 2 tahun masa pembangunannya.
Manajemen Pengelolaan system Build Operate Transfer
(BOT) Plus.

Pendapatan Terminal dan Kontribusi kepada Pemerintah Daerah


terbagi menjadi kontribusi tetap yang diterima oleh pemerintah
daerah dimulai dari akhir tahun pertama masa pengelolaan
hingga akhir tahun kedua puluh masa pengelolaan dapat dilihat
pada tabel 3 dengan perincian sebagai berikut :

Prosentase profit sharing atas pembagian kelebihan atas target


pendapatan retribusi terminal dapat dilihat pada tabel 4 dengan
perincian sebagai berikut :

Pendapatan retribusi terminal terdahulu sebelum dilakukannya


kerjasama dan pendapatan sesudah kerjasama sesuai tabel 5
dan perhitungan bagi hasilnya sesuai tabel 6 sebagai berikut :

Kebijakan pemerintah untuk meningkatkan kontribusi retribusi


terminal dilakukan dengan intensifikasi dalam bentuk perubahan
tarif retribusi yang diperkirakan setiap lima tahun sekali berkisar
20% serta peningkatan pengelolaan terhadap retribusi tersebut.
2. Masa Berakhirnya Kerjasama Pembangunan dan
Pengelolaan Terminal
Dengan berakhirnya kerjasama Pengelolaan Terminal Penumpang
Tipe A Giwangan perlu dibuat dasar hukum untuk melakukan
pemungutan terhadap sewa kios pada area komersial Terminal
Penumpang Tipe A Giwangan. Adapun potensi pendapatan yang
ada pada Area komersial Terminal Penumpang adalah sebagai
berikut:
a. Aset eks perikatan kerjasama dengan PT. Perwita Karya yang
saat ini dilakukan penarikan sewa dan biaya service charge.
b. Potensi Sewa Kios dan Lahan yang masih kosong/belum laku.
c. Potensi Sewa Titik Reklame yang terdiri dari 144 (seratus
empat puluh empat) titik reklame tersebar di area terminal
d. Potensi Promosi insidentiil
Langkah-langkah perhitungan Tarif Sewa
a. Perhitungan Nilai Aset
NILAI ASET SEBELUM KERJASAMA PEMBANGUNAN DAN
PENGELOLAAN TERMINAL
N
O
ASET
1 TANAH
2 BANGUNAN
3 LPB+ PEMATANGAN

TH
2001
1998
1999
1998
2000

LUAS
58.850

NILAI
43.372.450.000
1.921.534.174
1.427.900.191
366.535.367
702.723.691
4.418.693.423

NILAI ASET SETELAH KERJASAMA PEMBANGUNAN DAN


PENGELOLAAN HASIL APPRAISAL TAHUN 2009
Area Publik
N
O

ASET

LUAS

1 BANGUNAN UTAMA
BANGUNAN
2 PENUNJANG
SARANA PELENGKAP
3 LAIN

11.866
1.619

4 MESIN & PERALATAN


5 INVENTARIS

BARU
36.466.100.
000
4.988.200
.000
13.568.700.0
00
5.637.500.
000
451.457
.000
61.111.957.0
00

PASAR 2009
21.545.700.
000
2.841.100.
000
8.141.500.
000
3.343.200.
000
236.674.
000
36.108.174.
000

BARU
(368 kios)

PASAR
2009

Area Komersial
NO

BARU
(559 kios)

ASET

BANGUNAN UTAMA

26.820.100.000

18.232.200.000

5.484.400.000

BANGUNAN
PENUNJANG

1.056.500.000

709.100.000

212.800.000

SARANA PELENGKAP

584.700.000

392.400.000

MESIN & PERALATAN

3.035.500.000

2.037.300.000

698.200.000

31.496.800.000

21.371.000.000

6.513.100.000

Rekonsilias
i
Nilai
4.327.329.7
82

117.700.000

Perhitungan Nilai Buku Tahun 2013


Perhitungan nilai buku bangunan didasarkan pada kaidah
penyusutan dalam PMK No. 33/PMK.06/2012 dimana depresiasi
bangunan sebesar 2% pertahun, sarana pelengkap bangunan
5% per tahun, mesin dan peralatan 10% per tahun, sedangkan
peralatan kantor 25% per tahun. Hasil perhitungan Nilai Buku
2013 adalah sebagai berikut:

ASET SEBELUM KERJASAMA


NO

ASET
1 TANAH
2 BANGUNAN
3 LPB+ PEMATANGAN

AREA PUBLIK
NO
ASET
1
BANGUNAN UTAMA
2
BANGUNAN PENUNJANG
SARANA PELENGKAP
3
LAIN
4
MESIN & PERALATAN
5
INVENTARIS
AREA KOMERSIAL
NO
ASET

TH
2001
1998
1999
1998
2000
TH
2009
2009
2009
2009
2009
TH

NILAI 2013
1.345.073.922
1.028.088.138
91.633.842
245.953.292
NILAI 2013
19.822.044.000
2.613.812.000
6.513.200.000
2.005.920.000
NILAI 2013

167.904.5
62
92.868.2
65
550.897.3
91
5.139.000.
000

1
2
3
4

BANGUNAN UTAMA
BANGUNAN PENUNJANG
SARANA PELENGKAP
MESIN & PERALATAN

2009
2009
2009
2009

3.981.143.399
154.472.197
74.294.612
330.538.435

b. Perhitungan Biaya
Biaya Investasi
Biaya Investasi per tahun diperoleh dari depresiasi nilai
investasi bangunan sebelum maupun sesudah Kerjasama
Pembangunan dan Pengelolaan Terminal dibagi sisa umur
ekonomis pada tahun 2013 dengan asumsi umur ekonomis
bangunan sesuai Permenpu 45/PRT/M/2007 yaitu 50 tahun
pada aset bangunan sebelum kerjasama pembangunan dan
pengelolaan serta pada area publik sedangkan untuk area
komersial umur ekonomis bangunan diasumsikan 28 tahun.
NO

SISA UMUR
EKONOMIS

ASET
1 TANAH
2 BANGUNAN

1.345.073.922
1.028.088.138
91.633.842
245.953.292

35
36
35
37

3 LPB+ PEMATANGAN

BIAYA
(Rp. /th)

AREA PUBLIK
NO
1
2

ASET
BANGUNAN UTAMA
BANGUNAN PENUNJANG
SARANA PELENGKAP
3
LAIN
4
MESIN & PERALATAN
5
INVENTARIS
AREA KOMERSIAL
NO
1
2
3
4

ASET
BANGUNAN UTAMA
BANGUNAN PENUNJANG
SARANA PELENGKAP
MESIN & PERALATAN

SISA UMUR
EKONOMIS
42
42
42
42
42

NILAI 2013
19.822.044.000
2.613.812.000
6.513.200.000
2.005.920.000
-

SISA UMUR
EKONOMIS
24
24
24
24

NILAI 2013
3.981.143.399
154.472.197
74.294.612
330.538.435

Biaya Operasional
Biaya operasional didapatkan dengan mengurangkan rata-rata
belanja tahun 2010 dan 2011 dengan realisasi pendapatan
retribusi,
dengan
pertimbangan
sebagian
pembiayaan
ditanggung dengan pendapatan retribusi. Perhitungan biaya
operasional adalah sebagai berikut:
N
O

BIAYA

1 BP
2 BJ
3 MODAL
MANAJEMEN
4 TRANSPORTASI
JUMLAH

2010
1,422,471,60
0
1,154,032,47
5
8,950,000
591,527,000
3,176,981,0
75

2011
1,525,030,000
891,734,750
70,109,180
368,224,500
2,855,098,43
0

3,016,039,75
3
1,984,107,05
0

RATA-RATA
REALISASI RET 2010
BIAYA YG
DIALOKASIKAN
UNTUK ARKOM

1,031,932,7
03

per tahun

c. Penentuan Harga Dasar


Harga dasar merupakan hasil pembagian biaya investasi dan
operasional terhadap potensi pemakaian. Potensi pemakaian
dibagi menjadi 3 (tiga) post pendapatan yaitu sewa lahan,
sewa kios dan reklame. Untuk mendapatkan alokasi biaya
masing-masing post pendapatan digunakan nilai penimbang
yang
didasarkan
tingkat
penggunaan
tenaga
kerja,
pemeliharaan dan BHP. Total Score merupakan hasil kali score
masing-masing faktor penimbang yang kemudian di alokasikan
secara proporsional pada masing-masing post pendapatan
sebagai berikut:
POST/PENIMBANG

REKLAME

KIOS

LAHAN

Tenaga Kerja

1.0

3.0

2.0

Pemeliharaan

1.0

3.0

1.5

Barang Habis Pakai

1.0

3.0

1.5

27

33

3.08%

83.08%

13.85%

100%

TOTAL SCORE
PROPORSI BIAYA %

Hasil perhitungan biaya masing-masing


adalah sebagai berikut:
Total Biaya: Rp. 2,034,395,484
POST
Reklame
Kios
Lahan

%
3.08%
83.08%
13.85%
TOTAL

post

TOTAL

pendapatan

ALOKASI BIAYA
62,596,784
1,690,113,171
281,685,529
2,034,395,484

Hasil perhitungan harga dasar adalah sebagai berikut:


POST

Potensi
(m2)

Reklame
Kios
Lahan

ALOKAIS BIAYA

368
7,487
396

62,596,784
1,690,113,171
281,685,529

Harga Dasar
(m2/th)
170,137
225,725
711,933

d. Perhitungan Tarif
Pengenaan tarif kios dan sewa lahan didasarkan pada kriteria
jenis dagangan, letak strategis, periode sewa dan keluasan.
Untuk reklame didasarkan pada kriteria letak strategis,
keluasan muka reklame, jenis reklame cahaya atau non
cahaya, jenis kontruksi permanen non permanen dan periode
sewa. Perhitungan tarif dilakukan dengan mengalikan harga
dasar dengan indek penimbang masing-masing kriteria. Indek
penimbang didapatkan dengan mengalikan bobot masingmasing kriteria dengan score.
Adapun formulasi indeks penimbang masing-masing post
pendapatan adalah sebagai berikut:
KIOS/BANGUNAN
LANTAI (ILT)

LETAK STRATEGIS
(ILS)

GOL DAGANGAN

LUAS (IL)

PERIODE

II

0.3

2.3

0.15

0.045

0.69

BOBOT

15%

SCORE
INDEX
PENIMBANG

II

III

1.8

0.4

1.65

0.54

0.12

0.6

0.495

30%

s.d 11

> 11 s.d 20

0.5
0.1
5

5.3

3.5

0.795

0.525

30%

> 20

BLN

0.09
0.013
5

15%

TH
10%
1

0.2

0.1

LAHAN
LETAK STRATEGIS
LAHAN (ISL)
I
BOBOT

II

III

PERIODE SEWA
HR

30%

BLN

TH

GOL DAGANGAN
A

10%

LUAS
C

s.d 1

>1-5

30%

>5-7

30%

SCORE

3.45

2.47

1.3

95

3.5

2.25

0.7

INDEX
PENIMBANG

1.035

0.741

0.39

9.50

0.35

0.1
0

0.9

0.675

0.21

0.9

0.5

0.3

0.15

REKLAME
LETAK STRATEGIS (ILS)
I
BOBOT
SCORE
INDEX
PENIMBANG

II

JENIS I

III

CAHAYA

20%

NON
CAHAYA

K.
BERAT

20%

JENIS II
K.
RINGA
N

LUAS MUKA
FASAD

>24

20%

12 - 24

PERIODE
<12

BLN

20%

TH
20%

1.3

7.5

1.5

0.4

0.26

0.2

1.5

0.2

0.4

0.3

0.2

0.2

0.4

0.6

0.4

0.2

Hasil perhitungan tarif secara keseluruhan terlampir


IV. Penutup
1. Dengan berakhirnya kerjasama pembangunan dan pengelolaan Terminal
Penumpang Tipe A Giwangan antara Pemerintah Kota Yogyakarta dengan
PT. Perwita Karya perlu di buatkan dasar hukum untuk memungut tarif
sewa kios maupun lahan pada Terminal Penumpang Tipe A Giwangan.
2. Pembuatan perwal tarif sewa pada Terminal Penumpang Tipe A Giwangan
merupakan upaya optimalisasi pemanfaatan aset melalui cara
intensifikasi dengan melakukan penyesuaian sistem pemungutan yang
semula dikelola oleh pihak PT. Perwita Karya menjadi pengelolaan oleh
pemerintah serta jalan ekstensifikasi dengan memperluas objek-objek
yang akan dipungut.