BAB I

PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Proyek
1.1.1 Alasan Pembangunan Proyek
Menurut data sensus 2010, Jakarta mendapati predikat kota
terpadat di Indonesia dengan kepadatan mencapai lebih dari 1.299
orang per Km2. Kepadatan tersebut akan terus bertambah seiring
dengan berjalannya waktu. Dengan meningkatnya kepadatan
tersebut, akan semakin sulit untuk memiliki sebuah hunian yang
nyaman dan berkelas di daerah DKI Jakarta.
Dengan meningkatnya kebutuhan hunian bagi masyarakat,
terutama yang berada dalam tingkat menengah ke atas, maka PT.
Kreasi Bersama Maju berinovasi untuk menciptakan sebuah hunian
nyaman serta berkelas dengan memiliki berbagai fasilitas penunjang
yang memadai berupa sebuah apartemen mewah bernama Springhill
Royale Suites yang terletak di daerah komersial Kemayoran, Jakarta.
Springhill Royale Suites merupakan apartemen yang memiliki
keunikan dalam bentuk bagunannya, yaitu satu unit dengan dua
lantai. Apartemen ini juga berada di lingkungan perumahan dan
sarana mewah lainnya berupa lapangan golf yang akan menjadi daya
1.1.2

tarik tersendiri untuk para konsumen.

Alasan Pemilihan Lokasi
Pembangunan Springhill Royale Suites yang berlokasi di Jl.
Benyamin Suaeb, Kemayoran, Jakarta Utara ini memiliki beberapa
alasan dalam pembangunannya, yaitu:
a. Springhill Royale Suites memiliki tingkat kenyamanan dan
keamanan yang tinggi karena terletak di kawasan elit Springhill
Kemayoran.
b. Terdapat sarana-sarana umum seperti Rumah Sakit, Perkantoran,
Restaurant, Sekolah dan Pusat Olahraga, dan hotel, serta tempat
hiburan.
c. Adanya kemudahan akses menuju kawasan wisata Ancol, dan
JiExpo Kemayoran, Kawasan Industri dan perkantoran Sunter,
serta pusat perbelanjaan Senen dan Mangga Dua.
1

1.1.3

Fasilitas Pendukung Proyek

Fasilitas pendukung merupakan sarana penunjang yang sangat
penting sekaligus sebagai daya tarik komersial untuk para konsumen.
Tersedianya fasilitas pendukung yang lengkap akan memberikan
kesan mewah dan kenyamanan bagi penghuninya. Oleh karena itu,
Springhill Royale Suites hadir di lokasi yang sangat strategis dengan
berbagai berbagai fasilitas pendukung di dalam maupun di luar area,
antara lain:
1. Di dalam area Springhill Royale Suites
a. TK
b. Ruko/ Kios
c. Area Parkir
d. Giant & Hypermart
e. Security
f. ATM Centre
g. Office
2. Di luar area Springhill Royale Suites
a. Pusat Kesehatan
Pusat kesehatan yang terletak di dekat Springhill Royale
Suites adalah RS Satya Negara dan RS Mitra Kemayoran.
b. Sarana Pendidikan
Springhill Royale Suites dekat dengan sarana pendidikan
bertaraf internasional yang menunjang seperti Gandhi
Memorial International School, Universal School, dan
Jubilee School.
c. Tempat Olahraga
Springhil Royale Suites dekat dengan sarana olahraga, yaitu
padang golf Springhill.
d. Akses Tol
Springhill Royale Suites dekat dengan gerbang tol
Kemayoran.

e. Pusat Perbelanjaan
Springhill Royale Suites dekat dengan pusat perbelanjaan
seperti Senen dan Mangga Dua.
1.1.4

Aspek Tata Ruang

Aspek tata ruang pada Proyek Springhill Royale Suites ini
adalah sebagai berikut:

a. Jumlah Lantai

: 47 lantai

b. Luas Lahan

: 7.070,9 m

c. Luas Lantai Dasar Bangunan Keseluruhan

: 2.404,106 m

Proyek Springhill Royale Suites merupakan proyek 1 tower yang

memliki 47

lantai terdiri dari 1 lantai Basement, 1 lantai semi

Basement, dan 45 lantai lainnya yang berfungsi sebagai area

komersil, tempat parkir dan apartemen.
d. Tinggi bangunan

: 157,9 m

e. Peruntukan lantai

1) Basement

: Area Parkir

2) Semi Basement

: Area Parkir dan Kios

3) Lantai 1

: Lobi dan Kios

4) Lantai 2

: Kios

5) Lantai 3 s.d. 9

: Parkiran

6) Lantai 10 s.d 45

: Apartemen

f. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah koefisien
perbandingan antara luas lantai dasar bangunan terhadap luas
lahan.

(Keputusan

Menteri

Pekerjaan

Umum

No.

441/KPTS/1998 tentang Persyaratan Teknis Bangunan Gedung,)

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) juga menggambarkan
kepadatan

dalam

suatu

bangunan.

Kepadatan

tersebut

dinyatakan dalam Koefisien Dasar Bangunan (KDB) sangat

rendah, Koefisien Dasar Bangunan (KDB) rendah, Koefisien
Dasar Bangunan (KDB) sedang, Koefisien Dasar Bangunan

(KDB) tinggi, dan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) sangat

tinggi.
Tabel 1.1 Klasifikasi Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

No.

Nilai KDB

Klasifikasi

1.
2.
3.
4.
5.

>5%
5 % - 20 %
20 % - 50 %
50 % - 75 %
> 75 %

Sangat Rendah
Rendah
Sedang
Tinggi
Sangat Tinggi

(Sumber : Kepmen PU No. 640/KPTS/1986 tentang Perencanaan Tata Ruang Kota)

Proyek pembangunan Springhill Royale Suites besarnya

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah :
KDB =

Luas lantai dasar bangunan

x 100
Luas lahan
2.404,106 m2
x 100
2
7.070,9 m

3163m 2
x 100
2
9373 m

= 34 %
Interpretasi : Koefisien Dasar Bangunan pada Proyek
Pembangunan Springhill Royale Suites sebesar 34%, hal ini
dapat diartikan bahwa sebesar 34 % dari luas lahan digunakan
untuk bangunan dasar dan menyatakan pula bahwa Koefisien
Dasar Bangunan (KDB) tergolong ke dalam KDB Sedang.
g. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah koefisien
perbandingan antara luas keseluruhan lantai bangunan terhadap
luas

lahan. (Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No.

441/KPTS/1998 tentang Persyaratan Teknis Bangunan Gedung,)

Koefisien Lantai Bangunan (KLB) menggambarkan pula
ketinggian dari suatu bangunan. Ketinggian tersebut dinyatakan
dalam Koefisien Lantai Bangunan (KLB) sangat rendah,
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) rendah, Koefisien Lantai
Bangunan (KLB) sedang, Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

tinggi, dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) sangat tinggi.

Berikut ini adalah tabel dari klasifikasi Koefisien Lantai
Bangunan.
Tabel 1.2 Klasifikasi Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

No.
1.
2.
3.
4.
5.

Nilai KLB
2 x KDB
4 x KDB
8 x KDB
9 x KDB
20 x KDB

Klasifikasi
Sangat Rendah
Rendah
Sedang
Tinggi
Sangat Tinggi

(Sumber : Keputusan Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 59 Tahun 1988)

Dalam proyek pembangunan Springhill Royale Suites besarnya

Koefisien Lantai Bangunan adalah :
KLB

Total luaslantai bangunan

x 100
Luas lahan

35.354,5 m2
x 100
7.0 70 , 9 m2

= 500 %
Interpretasi : Koefisien Lantai Bangunan pada Proyek
Pembangunan Springhill Royale Suites adalah 5 x KDB, hal ini
dapat diartikan bahwa Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
tergolong dalam KLB sedang.
h. Peraturan Ketinggian Bangunan
Proyek pembangunan Springhill Royale Suites

ini

mempunyai 47 lantai berdasarkan UU No.28 Tahun 2002

tentang Bangunan Gedung , pasal 20 ayat 3 termasuk dalam
kategori bangunan tinggi.
Gedung Springhill Royale Suites yang terletak di Kawasan
Kemayoran, Jakarta Utara dengan jumlah 45 lantai utama.
Bangunan gedung ini terdiri dari 1 lantai basement, 1 lantai semi
basement 1 lantai sebagai lobby, 2 lantai sebagai kios, 8 lantai

sebagai lahan parkir, dan 35 lantai utama dengan tinggi

bangunan 157,9 m.
1.1.5

Batas batas proyek

Proyek Springhill Royale Suites memiliki batas - batas proyek
yakni di sebelah timur proyek terdapat Padang Golf Kemayoran,
sebelah barat terdapat Gandhi Memorial International School, di
sebelah selatan terdapat Blossom Residence, dan di sebelah utara
terdapat perumahann Green Hill Residence. Peta peruntukan batas
batas proyek dapat diperlihatkan pada gambar berikut, proyek
Springhill Royale Suites ditunjukan dengan tanda segitiga merah.

Gambar 1.1 Peta batas batas proyek

1.2 Data Umum Proyek
Data umum proyek pembangunan Springhill Royale Suites adalah
sebagai berikut:
1. Nama Proyek

: Springhill Royale Suites

2. Lokasi Proyek

: Jl. Benyamin Suaeb

3. Fungsi Bangunan

: Apartemen dan Kios

4. Jenis Konstruksi

a) Pondasi

: Bore pile dan tiang pancang

b) Struktur bangunan

: Beton bertulang

c) Dinding

1) Dinding luar

: Beton precast panel dan Kaca 8 mm

2) Dinding dalam
d) Atap

: Bata ringan dan gypsum

: Steel Structure with composite panel

5. Luas Lahan

: 7.070,9 m

6. Luas Bangunan

: 2.404,106 m

7. Jumlah Lantai

: 47 lantai

8. Tinggi Bangunan

: 157,9 m

9. Pemilik Proyek

: PT. Kreasi Bersama Maju

10. Konsultan MK

: PT. Enam Prakarsajaya Mandiri

11. Konsultan Arsitektur

: Airmas Asri

12. Konsultan Struktur

: PT. Penta Rekayasa

13. Konsultan Interior

: Insada Intergrated Design Team

14. Konsultan QS

: PT. Korra AntarBuana

15. Konsultan ME

: PT. Mitra Inti Pratama

16. Kontraktor

: PT. Nusa Raya Cipta

17. Sub Kontraktor

a) Pondasi

: PT. Pakubumi

18. Suplier

a)

Beton Ready Mix

: PT. Motive Mulia

b)

Besi Baja

: PT. Krakatau Steel

19. Waktu Pelaksanaan

: 2 tahun (Mei 2015 Agustus 2017)

20. Waktu pemeliharaan

: 1 tahun

21. Nilai Kontrak

: Rp. 715.376.210.900,00

22. Sifat kontrak

: Lump Sum Fixed Price

23. Cara pembayaran

: Sesuai progres pekerjaan

24. Uang Muka

: 20% x total nilai kontrak

25. Sistem Pelelangan

: Pelelangan terbuka

26. Masa Pemeliharaan

: 1 Tahun

27. Mutu Beton

a) Pondasi Bore Pile

: fc = 40 MPa

b) Kolom
a. Lantai basement s.d lantai 12

: fc = 50 MPa

b. Lantai 13 s.d lantai 23

: fc = 45 MPa

c. Lantai 24 s.d atap

: fc = 40 MPa

a. Lantai basement s.d lantai 24

: fc = 40 MPa

b. Lantai 24 s.d atap

: fc = 35 MPa

a. Lantai basement s.d lantai 24

: fc = 40 MPa

b. Lantai 25 s.d atap

: fc = 35 MPa

c) Balok

d) Plat

28. Mutu Besi Beton

a) BJTD 40

: Baja tulangan ulir dengan

29. Mutu Baja

: ST 37

30. Mutu Baut

: Baut mutu tinggi A 325

31. Mutu Angkur

: ASTM A 307

32. Instalasi listrik

: PLN dan Genset

33. Instalasi air bersih : PDAM

fy = 400 Mpa