Anda di halaman 1dari 4

ANALISIS KRISIS SUBPRIME MORTGAGE DI AMERIA SERIKAT

SEBAGAI PENYEBAB KRISIS KEUANGAN GLOBAL TAHUN 2007

Krisis Keuangan 2007 akibat Subprime Mortgage adalah sebuah keadaan dimana
banyak rumah yang disita dimulai dari negara Amerika Serikat yang dimulai
pada resesi tahun 2006 dan menjadi krisis keuangan global pada tahun 2007.
Pada tahun 2001-2005, pertumbuhan perumahan di Amerika Serikat
menggelembung seiring rendahnya suku bunga perbankan. Suku bunga yang
rendah ini dimanfaatkan pengembang dan perusahaan pembiayaan perumahan
untuk membangun perumahan murah dan menjualnya melalui skema subprime
mortgage.
Subrime Mortgage merupakan kredit perumahan rakyat (KPR) yang dibebankan
kepada peminjam yang berendapatan rendah atau memiliki kelayakan untuk
melakukan kredit cukup rendah. Kebalikan dari subprime adalah prime, dimana
pihak-pihak yang termasuk di dalamnya adalah orang yang berpendapatan
tinggi dan yang mampu melunasi kredit yang diambilnya.
Sistem pemberian KPR di Amerika sangat bergantung terhadap credit score yang
dikeluarkan oleh perusahaan credit scoring dengan menggunakan metode FICO.
Konsumen dapat memiliki FICO score mulai dari 300 s/d 850 terganung dari hasil
perhitungan yang dilakukan oleh perusahaan credit scoring tersebut, dengan
melihat 5 kategori utama yaitu :
1.
2.
3.
4.
5.

Payment history (35%)


Amounts owed (30%)
Length of credit history (15)
New credit (10%)
Types of credit used (10%)

Pembiayaan jenis ini sebenarnya berisiko, baik bagi kreditor maupun debitor,
karena bunganya yang tinggi, sejarah kredit peminjam yang buruk, dan
kemampuan keuangan peminjam yang rendah. Namun dalam hal ini, penyalur
KPR tidak kehilangan akal. Mereka membuat produk KPR yang tetap
mengkompensasikan tingginya risiko akan tetapi dapat dijangkau oleh
konsumen.
Produk subprime mortgage loan yang terkenal di Amerika adalah 2/28 ARMS.
Jenis KPR ini cukup berkembang dimana mencakup hampir 75% dari adjustable
subprime mortgage loan dioriginasi. Produk ini memiliki fitur dua tahun pertama
fix rate yang bersifat Teaser Rate dan akan berubah pada akhir tahun kedua
menjadi adjustable rate dan setiap tahun berikutnya. Para peminjam dari
kategori Sub tersebut percaya bahwa mereka dapat melunasi pokok pinjaman
ditambah bunga tersebut pada tanggal jatuh tempo berikutnya.
Yang menjadi permasalahan adalah penyalur KPR dalam mengabulkan
permintaan KPR mengukur kemampuan membayar konsumen dengan
menggunakan Teaser Rate yang rendah. Pada saat suku bunga KPR berubah
pada akhir tahun kedua menjadi adjustable rate, pembayaran bulanan konsumen
dapat meningkat secara drastis karena marjin untuk konsumen dengan risiko
profil tinggi dapat mencapai 300-500 basis poin. Total yang harus dibayar oleh

orang-orang yang termasuk subprime adalah Pokok Pinjaman ditambah 9%


bunga (tahun 1996) hingga 20% (tahun 2006). Hal ini menyebabkan konsumen
yang memang kurang layak kredit mengalami kesusahan membayar cicilan KPR,
dan kemudian gagal bayar.
Saat bisnis perumahan mulai booming pada tahun 2001 ini, banyak warga AS
berkantong tipis yang membeli rumah murah melalui skema subprime mortgage.
Ketika harga rumah di AS mengalami kenaikan pada tahun 1996-2006, maka
pelunasan hutang harus segera dimulai. Pada tahun 2006, ketika koreksi pasar
mulai menyentuh gelembung bisnis perumahan di Amerika Serikat, ekonom
Universitas Yale, Robert Shiller memperingatkan bahwa harga rumah akan naik
melebihi aslinya. Harga rumah yang mereka kredit melambung tinggi, bahkan
ada yang sampai 100%. Kenyataannya mudah ditebak, banyak dari kaum "Sub"
yang tidak dapat melunasi hutangnya. Berikutnya yang terjadi ialah terjadinya
penutupan dan penyitaan secara dramatis.
Bank pemberi pijaman KPR melakukan penyitaan, dan salah satu pemasukan
bulanan mereka berubah menjadi sebuah rumah. Tidak masalah, bank
menjualnya. Tetapi semakin lama pemasukan bulanannya berubah menjadi
rumah-rumah yang lain. Sekarang begitu banyak rumah yang dijual di pasar,
menciptakan lebih banyak penawaran daripada permintaan, harga rumah yang
naik menjadi tidak naik lagi bahkan mereka turun.
Ini menciptakan masalah yang menarik bagi para pemilik rumah yang mencicil
rumah mereka. Seiring rumah-rumah di lingkungan mereka dijual, nilai dari
rumah mereka turut turun. Kemudian mereka berpikir mengapa mereka
membayar pinjaman KPR mereka yang sebesar $300.000 sementara rumah
tersebut saat ini hanya bernilai $90.000. Mereka pun memutuskan, bahwa tidak
masuk akal untuk melanjutkan cicilan mereka, meskipun mereka mampu. Maka
mereka meninggalkan rumah mereka. Tingkat gagal bayar menjadi tinggi
menyapu seluruh negri dan harga-harga rumah terjun bebas.
Pada bulan Oktober 2007, 16% dari total pinjaman hipotek (subprime) dengan
Batas Waktu Pinjaman (Adjustable Rate Mortgages/ARM) 90 hari dianggap
menunggak dan dilanjutkan dengan proses penyitaan. Persentase tersebut
meningkat tiga kali lipat bila dibandingkan pada tahun 2005. Pada bulan Januari
2008 jumlahnya meningkat menjadi 21%. Selama tahun 2007, hampir 1,3 juta
rumah di AS termasuk dalam kategori proses penyitaan atau naik 79% bila
dibandingkan dengan tahun 2006. Pada tanggal 22 Desember 2007, kerugian
sektor perumahan dihitung sebesar 200 hingga 300 milyar dollar AS. RealtyTrac
mencatat pengumuman lelang sebanyak 179.599 yang mencakup 2,5 juta
rumah yang dinyatakan disita karena gagal bayar. Ini adalah jumlah penyitaan
terbanyak selama 37 tahun. Penyitaan besar-besaran ini jelas dapat
menimbulkan banyak warga AS menjadi tuna wisma mendadak, dan bisa
menjadi masalah sosial baru.
Meskipun subprime mortgage inilah yang menjadi awal terciptanya krisis, namun
sebenarnya jumlahnya relatif kecil dibandingkan keseluruhan kerugian yang
pada akhirnya dialami oleh perekonomian secara keseluruhan. Kerugian besar
yang terjadi sebenarnya bersumber dari praktik pengemasan subprime
mortgage tersebut ke dalam berbagai bentuk sekuritas lain, yang kemudian
diperdagangkan
di
pasar
finansial
global.

Pada tahap pertama, sekuritisasi dilaksanakan terhadap sejumlah subprime


mortgage sehingga menjadi sekuritas yang disebut mortgage-backed securities
(MBS). Pada tahun 2006 jumlah kredit perumahan di Amerika Serikat (mortgage)
yang disekuritisasi menjadi MBS telah mencapai hampir 60% dari seluruh
outstanding
kredit
perumahan.
Proses sekuritisasi ini melibatkan pihak ketiga baik institusi pemerintah maupun
swasta. Dalam proses sekuritisasi ini, pihak ketiga seringkali melakukan
pengemasan dengan melakukan penggabungan sejumlah mortgage, yang
selanjutnya dijual kepada investor yang berminat. Untuk menanggulangi risiko
gagal bayar (default), maka pihak ketiga ini sekaligus bertindak sebagai
penjamin.
Praktik sekuritisasi mortgage ini ternyata tidak berhenti sampai di sini. Melalui
rekayasa keuangan (financial engineering) yang kompleks, MBS kemudian
diresekuritisasi lagi menjadi jenis sekuritas yang dikenal sebagai Collateralised
Debt Obligations (CDOs). Sejalan dengan jumlah MBS yang terus meningkat,
persentase jumlah MBS yang diresekuritisasi menjadi CDOs juga mengalami
peningkatan pesat. Selain dalam bentuk CDOs, MBS juga diresekuritisasi dalam
beberapa bentuk sekuritas lain yang sudah sulit dilacak bentuk maupun
jumlahnya, diantaranya adalah sekuritas SIV (Structured Investment Vehicles).
Dipicu oleh perubahan arah kebijakan moneter AS yang mulai berubah menjadi
ketat memasuki pertengahan 2004, tren peningkatan suku bunga mulai terjadi
dan terus berlangsung sampai dengan 2006. Kondisi ini pada akhirnya memberi
pukulan berat pada pasar perumahan AS, yang ditandai dengan banyaknya
debitur
yang
mengalami
gagal
bayar.
Gelombang gagal bayar yang terjadi bersamaan dengan jatuhnya harga rumah
di AS, akhirnya menyeret semua investor maupun lembaga yang terlibat dalam
penjaminan ke dalam persoalan likuiditas yang sangat besar.

SOURCE
BelajarForex.com. Subprime Mortgages : Siapa Dia?
<http://belajarforex.com/artikel-fundamental/subprime-mortgages-siapadia.html> Diakses pada tanggal 3 April 2016, pukul 10.46
Ekonomi Manajemen. 2007. Krisis Subprime Mortgage < http://jurusanekonomi.blogspot.co.id/2008/07/krisis-subprime-mortgage.html> Diakses
pada tanggal 3 April 2016 pukul 10.53
Juan Feju. Penjelasan Mudah Subprime Mortgage Crisis, Penyebab Kehancuran
Harga Properti Amerika dan Perekonomian Dunia di Tahun 2008. <
http://dapur-uang.com/penjelasan-mudah-subprime-mortgage-crisispenyebab-kehancuran-harga-properti-amerika-dan-perekonomian-dunia-ditahun-2008/> Diakses pada tanggal 3 April 2016, pukul 10.55

Abida Muttaqiena. 2008. ANALISA KRISIS SUBPRIME MORTGAGE


<http://muttaqiena.blogspot.co.id/2008/06/bab-1-pendahuluan.html>.
Diakses pada tanggal 3 April 2016, pukul 21.06
Detik Finance. 2009. Kronologi dan Latar Belakang Krisis Finansial Global
<http://finance.detik.com/read/2009/04/15/kronologi-dan-latar-belakangkrisis-finansial-global> . Diakses pada tanggal 3 April 2016, pukul 21.10