Oséias Teles Roriz

5º Período noturno
Direito Das Coisas
Professor: Marco Aurélio

Resenha Bibliográfica
CONDOMÍNIO GERAL E CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Luziânia – 2010
 Oséias Teles Roriz

Resenha Bibliográfica
CONDOMÍNIO GERAL E CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Atividade de ensino e aprendizagem
complementar da disciplina Direito das
Coisas, desenvolvida na modalidade de
revisão de literatura sob a orientação
do professor Marco Aurélio .

Luziânia – 2010
CONDOMÍNIO GERAL

A propriedade, como é de praxe, pertence somente a um determinado sujeito

de direito, contudo, atualmente em nosso ordenamento, o conceito de propriedade é
aceito podendo se dá por mais de um sujeito, é o que podemos perceber nos
chamados condomínios. Porém, existem algumas divergências doutrinárias no que
diz respeito ao estudo sobre a propriedade condominial, ora, ainda que controverso,
o fato é que tal instituto se torna mais comum hodiernamente, sobre sua
compreensão e extensão no âmbito do direito e em meio à sociedade atual.
Evidencia-se, que o condomínio é o direito de propriedade onde mais de um sujeito
de direito titula o seu interesse sobre determinado objeto ou bem, objetivando atingir
as suas funções sociais, a fim de beneficiar a coletividade dos que ali partilham o
direito de propriedade, por intermédio da relação condominial. Cada condômino terá
uma atribuição específica, uma parcela, uma fração ou uma quota ideal da parte que
lhe couber sobre o objeto ou bem em comum, podendo todos desfrutar, dispor e
reivindicar ao que for compatível com a relação condominial, com exclusividades
jurídicas, podendo até aos condôminos virem a excluir qualquer sujeito que seja
estranho ao instituto.

Natureza Jurídica

Embora a natureza jurídica do condomínio seja algo controverso, por muitos

estudiosos divergirem quanto questão, se seria um contrato ou não, o fato de o
condomínio dá direito de usufruto, disposição e reivindicação da quota parte ideal
que cabe a cada condômino, a sua natureza jurídica o é considerada individualista,
já que as partes pertencentes a cada sujeito do condomínio são ideais, porém o
interesse subjetivo individual não poderá ser sobreposto conforme o seu interesse
particular, o que prevalece é o entendimento de que o condomínio não é um
contrato, e sim um ato-regra ou ato norma, tese defendida por Cáio Mário. O que
diferencia o condomínio é essa natureza estatutária, diferente do que acontece em
um contrato, pois aqui fica evidenciado o fato de que todos os condôminos deverão
respeitar o ato-norma, indiferente de não o terem aprovado ou assinado.
Classificação

O condomínio geral, que também é chamado de tradicional ou comum, é

classificado em voluntário e necessário. Está disciplinado pelo Código Civil, dos arts.
1.314 ao 1.330. A voluntariedade, no condomínio geral, ocorre quando duas ou mais
pessoas decidem por livre deliberação de suas vontades, que serão proprietários em
comum de um mesmo objeto ou bem, com o fim de usarem e usufruírem tal coisa.
Um exemplo típico de uma formação condominial voluntária é a Conta bancária
conjunta. Diante da voluntariedade, é que assim quiseram as partes criar, usufruir,
dispor e reivindicar o bem ou objeto de acordo com as suas vontades. O condomínio
voluntário poderá durar até quando as partes o quiserem que durem, embora a lei
não tenha definido o seu limite temporal de existência, uma vez que, enquanto
houver frutos advindos da compropriedade, durará o condomínio. Tanto a criação
como a vigência do condomínio, há de serem tipificadas como sendo um negócio
jurídico, para que haja uma melhor garantia do seu exercício. O negócio jurídico
assim tipificado é denominado por convenção condominial, sendo estabelecidos nele
as regras de uso, fruição e administração do bem, assim como as devidas
responsabilidades de cada comproprietário na relação condominial, entretanto a
realização do negócio jurídico não é obrigatória.

Direitos e Deveres dos Condôminos

Preleciona o art. 1.314 do Código Civil que "Cada condômino pode usar a
coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com
a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva
parte ideal, ou gravá-la".

A livre utilização do bem ou da coisa é permitida a cada um dos condôminos,

desde de que seja de acordo com a destinação a que foi proposta. Pois sendo a
coisa de uso comum, cada comproprietário possui sua parte ideal do bem, o que lhe
permite exercer os direitos sobre a parte que lhe cabe. Porém, como a coisa é de
uso comum, é que se faz primordial e necessária a permissão ou autorização dos
demais condôminos para que escolham uma adequada destinação. E é pelo caráter
indiviso da coisa, que a doutrina não admite que a hipótese de usucapião. Contudo,
o artigo 1.314 do Código Civil admite a possibilidade de cada condômino reivindicar
o objeto ou o bem que esteja em posse de terceiro.
Administração do Condomínio

Havendo inconveniência ou impossibilidade de uso da coisa ou do bem

condominial, poderá ocorrer a venda ou a locação da coisa. Contudo, se os
condôminos optarem que a coisa deva ser administrada, por votação da maioria
absoluta, será escolhido o administrador, que poderá ser condômino ou não.
Remunerado, o administrador se responsabilizará com as atribuições que lhe forem
atribuídas, como prestações de contas. Ao administrador é atribuído os poderes de
administração simples, não podendo ele praticar atos que exijam poderes especiais,
tais como o de alienar a coisa, receber citações e dentre outros. No entanto, poderá
alienar bens que se destinam à venda, como frutos ou produtos de propriedade
agrícola. Poderá também, havendo autorização de um dos condôminos permitindo
que seja vendida a coisa, e se os outros não forem contra, ocorrerá a venda da
coisa.

Extinção do Condomínio

O Código Civil de 2002, no seu art. 1.320, traz a permissão de quando será
permito extinguir o condomínio: "A todo tempo será lícito ao condômino exigir a
divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas
despesas da divisão".

A extinção do condomínio poderá acontecer caso ocorra conflitos e

desavenças, proveniente da manutenção e do funcionamento harmonioso do bem
em comunhão. A extinção poderá ser solicitada a qualquer momento, devendo, cada
comproprietário, responder pelo devido quinhão e pelas devidas despesas que
vierem a surgir com a divisão da coisa. Havendo acordo para que não se proceda à
divisão, o ajuste somente valerá por um prazo de cinco anos, que poderá ser
prorrogado posteriormente. Ocorrendo casos em que haja doador, e o mesmo venha
a estabelecer a indivisão, tal procedimento também terá validade de cinco anos,
todavia, se algum dos interessados vier a apresentar motivos graves para que se
extinga o condomínio, deverá fazer requerimento em juízo para que haja a divisão
da coisa comum antes do término do prazo estabelecido de cinco anos. A divisão é
o meio apropriado para extinguir o condomínio e torná-lo coisa divisível. A extinção
poderá ocorrer de forma amigável ou judicial.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Origem

Os primeiros indícios de surgimento do condomínio edilício ou em edificações

foram no direito romano, à época da Idade Média, em que já começava a surgir em
meio à sociedade. No Brasil, o Código Civil de 1916 não regulamentou
especificamente matéria a respeito, contudo algumas legislações fizeram algumas
anotações a respeito, mas somente veio a ganhar ênfase com o advento do Código
Civil de 2002 e a lei subsidiária de maior importância Lei n. 4.591/1964. De maneira
mais atual descrita pela doutrina, o condomínio edilício é direito real, formado pela
junção de propriedades individuais e propriedades comuns. O condomínio edilício se
caracteriza, segundo Carlos Roberto Gonçalves, pela apresentação de uma
propriedade em comum ao lado de uma propriedade privativa.

Elementos Constitutivos

A instituição, a convenção e o regulamento interno. São obrigatórios aos

condomínios edilícios, a existência do ato de instituição, da convenção e o
regulamento ou regimento interno.

Ato de Instituição

O artigo 1.332 do Código Civil determina as formas necessárias no que tange

o ato de instituição dos condomínios edilícios, que dispõe: "Institui-se o condomínio
edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de
Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I – a
discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremada
uma das outras e das partes comuns: II – a determinação da fração ideal atribuída a
cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III – o fim a que as
unidades se destinam".

O ato de instituição é o que dá a formação do condomínio, que é declaração

de vontade deliberativa por ato inter vivos ou mortis causa. Onde deverá ocorrer o
Registro no Cartório de Imóveis, e que deverá especificar quais serão as devidas
unidades individuais, estabelecendo as quotas partes ou fração ideal que será
pertencente a cada condômino. A instituição proveniente da vontade, se inicia pela
destinação que o proprietário do edifício oferece, através de incorporação ou através
de testamento. A instituição do condomínio por destinação do proprietário é quando
o dono do edifício vende as unidades durante o período de construção ou depois de
terminada a obra.

Convenção

É pelo ato de convenção que é regulado a utilização do prédio. A convenção

difere do contrato, pois, a convenção sujeita a todos os titulares de direitos sobre as
unidades, ou quantos sobre elas tenham posse ou detenção, atuais ou futuros,
caracterizando-o estatutária ou institucional. Enquanto que o contrato se limita aos
que o assinam, somente entre os contratantes. A convenção é uma lei interna, um
ato-regra imposto a todos os condôminos, destinado a regrar o comportamento não
só dos condôminos, mas também de todos aqueles que ocupem o edifício, na
qualidade de seus sucessores, prepostos, inquilinos e comodatários. A convenção
apesar de seu caráter normativo, não poderá sobrepor-se à lei. A convenção regula
a destinação das áreas de uso comum, como os jardins, piscinas e salas de
reuniões.

Regulamento Interno

O regulamento interno é em tese a lei que disciplinará o regimento

condominial, um complemento a convenção. Contém regras minuciosas sobre como
usar as coisas comuns, o regulamento interno é colocado em quadros que
geralmente são fixados no andar térreo, próximo aos elevadores ou à portaria. No
regulamento interno está presente as normas relativas ao cotidiano da vida
condominial. A aprovação do regimento é feita por aprovação de dois terços dos
condôminos e integrará o estatuto condominial.

Direitos e Deveres dos Condôminos

O direito dos condôminos está previsto no art. 1.335 do Código Civil, onde
versa que é direito dos condôminos: usar, fruir e livremente dispor das suas
unidades; usar das partes comuns, conforme a sua destinação, contanto que não
exclua a utilização dos demais condôminos; votar nas deliberações das assembléias
e delas participarem.
Também é garantido a cada condômino, o direito à votação nas assembléias, a
participação nas deliberações, a candidatura a cargos ou funções administrativas do
condomínio e bem como ser eleito para tais funções. O peso valorativo do voto será
de acordo e proporcional à fração ideal da unidade, exceto se nos casos
convencionados, houver disposição diferente, e se tais direitos existirem, desde que
estejam adimplentes com suas devidas obrigações, como os pagamentos das
despesas condominiais que lhes competem. O art. 1.338 do CCB, permite que os
condôminos de edifícios aluguem a sua vaga da garagem, porém deverão dar
preferência para os outros condôminos, posteriormente aos inquilinos e por último a
terceiros, aqueles estranhos à relação condominial. Já o art. 1.339 cita que somente
será permitida a venda para terceiros, aqueles estranhos à relação condominial, se
houver previsão do evento na Convenção. Os condôminos não poderão realizar
obras em suas unidades, que possam comprometer as estruturas e a segurança do
prédio, e também não poderão alterar a fachada do local, conforme preleciona o art.
1.336 do CCB.

Administração e Despesas

A administração do condomínio é responsabilidade do síndico, cujo mandato

pode ser exercido por dois anos. É permitida a reeleição, desde que os
procedimentos estejam de acordo com as diretrizes, a convenção e o regimento
interno. Para ser síndico não é necessário ser condômino, ficando a assembléia
responsável por escolher o mesmo, podendo ser pessoa física ou jurídica. O síndico
será o representante dos interesses comuns dos condôminos. O síndico
representará o condomínio ativa ou passivamente, em juízo ou fora dele. A
assembléia fiscalizará o síndico, pois o mesmo administra bens alheios, devendo
prestar contas anualmente, ao final do mandato ou sempre que exigido.

Extinção

O condomínio edilício, diferentemente do condomínio geral, não poderá ser

extinto, devido á característica da indivisibilidade da coisa comum, seja ela por
convenção de assembléia geral entre os condôminos ou de forma judicial.
Entretanto, existem motivos que podem levar à extinção do condomínio edilício,
como por exemplo, nos casos de forças e acontecimentos naturais, como a
destruição do imóvel por força maior advinda de chuvas, terremotos e incêndios.
Também haverá casos em que a extinção poderá acontecer por via de demolição
voluntária do prédio, em virtude de fatores e causas urbanas e arquitetônicas. As
autoridades públicas, em razões de segurança ou condições insalubres, também
poderão decretar a demolição, e com isso a extinção, acarretando a desapropriação
do edifício, porém, gerando neste caso, indenização a todos os condôminos, que
serão indenizados pela sua devida quota parte ou fração ideal. Contudo, se houver a
desapropriação parcial, de apenas parte do edifício, aí serão indenizados aqueles
que foram expropriados de suas propriedades.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Direito das Coisas. v. IV. 6ª
ed. São Paulo. Saraiva, 2009.

COELHO, Fábio Ulhôa. Curso de Direito Civil. Direito das Coisas. v. IV. São Paulo.
Saraiva. 2006.