Anda di halaman 1dari 22

PAJAK ATAS TRANSAKSI PROPERTI

Oleh:
CHRISTIAN LEANDER (00000006839)

Dosen:
Waty Tjakra, Dr., Dra., SH., Ak., MH
Diajukan sebagai syarat untuk mengikuti mata kuliah
Hukum Pajak

PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN


UNIVERSITAS PELITA HARAPAN
2014

BAB I
PENDAHULUAN

1.1 LATAR BELAKANG


Berbicara mengenai pengenaan pajak, pada umumnya tidak terlepas dari subyek pajak
yaitu mereka (orang atau badan) yang memenuhi syarat subyektif, yaitu syarat yang melekat
pada orang atau badan sesuai dengan apa yang ditentukan oleh undang-undang. Sedangkan
obyek pajak artinya mereka mempunyai potensi untuk dikenai pajak, tetapi belum tentu
dikenai pajak. Sementara itu, wajib pajak adalah mereka (orang atau badan) yang selain
memenuhi syarat subyektif, juga harus memenuhi syarat obyektif. Jadi wajib pajak itu tidak
hanya potensial untuk dikenakan pajak, melainkan lebih dari itu memang sudah dikenakan
kewajiban untuk membayar utang pajak.
Pengenaan pajak ini mencari jawaban atas permasalahan siapa saja yang dapat dikenai
pajak, yaitu wajib pajak yang memiliki penghasilan atau memiliki bumi atau bangunan yang
memenuhi syarat untuk dikenakan pajak dan sebagainya. Sedangkan asas pengenaan pajak itu
sendiri tergantung pada negara tempat tinggal, negara asal, dan asas kebangsaan yang dianut
negara yang bersangkutan.
Dasar pengenaan pajak (tax base) di dunia yang dikenal hingga saat ini
dikelompokkan ke dalam tiga kategori, yaitu: Penghasilan dan Bisnis (Income and business),
Konsumsi (Consumption) dan Kekayaan (Wealth). Yang selanjutnya pada masing-masing
kategori tersebut dikenakan jenis pajak tertentu.
Pada pembelian properti ada pajak-pajak yang dikenakan dari pemerintah. Seperti
halnya sektor bisnis lain, bisnis properti pun dikenakan sejumlah pajak yang diatur dalam
hukum perpajakan. Besarnya pajak yang harus dibayarkan juga tergantung dari jenis, nilai dan
lokasi properti.
Jika kita membeli perumahan oleh pihak developer, terkadang biaya-biaya tersebut
sudah termasuk harga jual rumah namun ada pula penawaran yang menyebutkan biaya-biaya
tersebut diluar harga jual rumah, jadi kita harus bisa memperhatikan secara teliti mengenai
penawaran-penawaran yang ada.
2

Dalam makalah ini, kami akan membahas lebih lanjut mengenai dasar pengenaan
pajak atas properti tersebut.

1.2 IDENTIFIKASI MASALAH


Dari uraian latar belakang di atas, maka dapat dibuat beberapa rumusan masalah,
sebagai berikut :
1. Bagaimana proses perpajakan terkait usaha di bidang properti sesuai dengan

ketentuan undang-undang yang berlaku ?

BAB II
LANDASAN TEORI
Berikut ini gambaran perpajakan untuk perusahaan yang bergerak di bidang agen
property atau Developer atau agen real estate. Gambaran ini didasari dalam koridor peraturan
perundang-undangan perpajakan yang berlaku yang dapat berguna bagi pelaksanaan
kewajiban perpajakan dari Wajib Pajak yang bergerak di sektor bisnis ini.
2.1 DASAR HUKUM (LEGAL BASIS)
1. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2007 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara
Perpajakan
2. Undang-Undang Nomor 42 Tahun 2009 tentang Pajak Pertambahan Nilai
3. Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan
4. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang Perubahan atas Undang-Undang
Nomor 19 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan
5. Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 tentang perubahan ketiga Peraturan
Pemerintah Nomor 48 tahun 1994 tentang Pembayaran PPh atas penghasilan dari
pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan
6. Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2003 tentang perubahan atas Peraturan
Pemerintah Nomor 146 Tahun 2000 tentang impor dan penyerahan BKP tertentu
dan atau penyerahan JKP tertentu yang dibebaskan dari pengenaan PPN
7. Keputusan Menteri Keuangan Nomor 248/KMK.04/1995 tentang Perlakuan Pajak
Penghasilan terhadap pihak-pihak yang melakukan kerjasama dalam Bentuk
Perjanjian Bangun Guna Serah (Built Operate and Transfer)
8. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 103/PMK.03/2009 tentang Jenis Barang Kena
Pajak Yang Tergolong Mewah Selain Kendaraan Bermotor yang kenai PPnBM
Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2003 tentang Impor atau Penyerahan
Barang Kena Pajak tertentu dan atau Penyerahan Jasa Tertentu yang dibebaskan
dari Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai.
9. Peraturan Direktur Jenderal Pajak nomor 26/PJ/2010 tentang tata cara penelitian
Surat Setoran Pajak dari penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau
bangunan.
2.2 Gambaran Umum Format Bisnis
Perusahaan yang bergerak di bidang jasa agen property atau developer perlu
merencanakan bentuk/format/formula bisnis yang akan dijalankannya. Adapun format
bisnis secara umum di sektor ini adalah sebagai berikut:

a. Proses

produksi

(pengadaan/pembebasan

lahan,

pelaksanaan

pembangunan/konstruksi) sampai pemasaran produk dilakukan sendiri.


b. Proses produksi sampai pemasaran produk dilakukan melalui Kerja Sama

Operasi (KSO) / Joint Operation.


c. Proses pengadaan lahan dilakukan

sendiri

sedangkan

pelaksanaan

pembangunan/konstruksi & pemasaran produk dilakukan oleh pihak lain atau


membentuk badan usaha baru.
d. Proses pengadaan lahan dilakukan sendiri sedangkan proses produksi &
pemasaran dilanjutkan dalam format Build Operate Transfer (BOT) atau
Bangun Guna Serah.
Perencanaan format bisnis ini sangatlah penting dan akan selalu terkait dengan
aspek perpajakan selanjutnya secara umum produk yang dihasilkan dalam bisnis ini
adalah sebagai berikut:
a.
Perumahan :
- Rumah Sederhana
o Rumah Sangat Sederhana [ RSS]
o Rumah Sederhana [ RS]
o Rumah Sederhana Kecil [ RS (K)]
o Rumah Sederhana Besar [ RS(B)]
o Rumah Sederhana Sehat [ RS(S)]
- Rumah Menengah
o Rumah Menengah Sedang [ RM (S)]
o Rumah Menengah Besar [ RM (B)]
-

b.
c.
-

Rumah Mewah

Rumah Susun
Rumah Susun Sederhana
Rumah Susun Menengah
Rumah Susun Mewah
Non Perumahan
Perkantoran
Pertokoan/Pusat Belanja
Rukan/Ruko
Kawasan Wisata
Kawasan Industri Agro Estat
Villa & Resor
Lain-lain

2.2 Gambaran Umum Pemasaran Produk

Setelah format bisnis disusun, maka selanjutnya perlu direncanakan gambaran umum
proses bisnis yang akan dilakukan dan ini sangat terkait juga dengan aspek perpajakan
nantinya. Adapun secara umum proses bisnis ini dapat dijelaskan sebagai berikut:
a. Produk dijual langsung ke konsumen
b. Produk disewakan
c. Produk dihasilkan melalui BOT
2.3 Jenis-jenis Pajak atas Transaksi Properti
Dalam dunia bisnis tidak akan lepas dari masalah perpajakan. Demikian pula
dalam setiap melakukan transaksi jual beli properti tentunya akan mengandung
kewajiban pembayaran pajak. Pajak-pajak tersebut akan dikenakan kepada pembeli
maupun penjual properti. Berikut ini jenis-jenis pajak yang dikenakan pemerintah
terhadap setiap transaksi properti di Indonesia. Dengan mengetahui seluk beluk pajak
ini, Anda akan bisa menghindari kecurangan-kecurangan dalam transaksi properti
yang Anda lakukan.
1. Pajak Bumi dan Bangunan sektor Pedesaan dan Perkotaan / PBB P2
PBB merupakan pajak kebendaan yang melekat pada objeknya yang dipungut setiap
tahun dan dikenakan kepada semua wajib pajak (pemilik properti). Pada awalnya
pajak ini merupakan pajak yang proses administrasinya dilakukan oleh pemerintah
pusat namun demikian seluruh penerimaannya dibagikan ke daerah dengan proporsi
tertentu. Dalam perkembangan selanjutnya dengan diberlakukannya UU Nomor 28
Tahun 2009 tentang PDRD maka mulai tahun 2014 seluruh proses pengelolaan pajak
ini akan dilakukan oleh pemerintah daerah.
Dasar pengenaan pajak dalam PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Besarnya
PBB yang terutang diperoleh dari perkalian tarif (0,5%) dengan Nilai Jual Kena Pajak
(NJKP). Nilai Jual Kena Pajak ditetapkan sebesar 20% dari NJOP (jika NJOP kurang
dari 1 miliar rupiah) atau 40% dari NJOP (jika NJOP senilai 1 miliar rupiah atau
lebih). Besaran PBB yang terutang dalam satu tahun pajak diinformasikan dalam Surat
Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT).
2. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
Pajak jenis ini adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan, yang selanjutnya disebut Bea. Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan
6

adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas
tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan. Perolehan hak atas tanah
dan/atau bangunan ini berlaku bagi kepemilikan dengan status Sertifikat Hak Milik,
Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Milik atas Tanah Satuan dan
Hak Pengelolaan.
Bea ini dikenakan terhadap semua transaksi properti, baik properti baru maupun lama
yang dibeli dari developer atau perorangan. Pajak ini pun status pada awalnya sama
dengan PBB yaitu merupakan pajak yang proses administrasinya dilakukan oleh
pemerintah pusat namun demikian seluruh penerimaannya dibagikan ke daerah dengan
proporsi tertentu, sedangkan dengan diberlakukannya UU Nomor 28 Tahun 2009
tentang PDRD maka mulai tahun 2011 seluruh proses pengelolaan pajak ini akan
dilakukan oleh pemerintah daerah.
Menurut UU No. 28/2009 Pasal 85-93, tarif BPHTB ditetapkan dengan Peraturan
Daerah, maksimal adalah 5% dengan Dasar Pengenaan Pajak berupa harga transaksi
atau nilai pasar dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Besarnya
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan dengan Peraturan Daerah,
paling rendah sebesar Rp 60.000.000,00 untuk setiap Wajib Pajak. Dalam hal
perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih
dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau
satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, Nilai
Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan paling rendah sebesar Rp
300.000.000,00.
3. Pajak Penghasilan (PPh)
Pajak Penghasilan (PPh) dikenakan terhadap orang pribadi dan badan, berkenaan
dengan penghasilan yang diterima atau diperoleh selama satu tahun pajak oleh orang
pribadi; warisan yang belum terbagi sebagai satu kesatuan, menggantikan yang
berhak; badan; dan bentuk usaha tetap (BUT).
Termasuk didalam objek pajak penghasilan properti, yaitu:
PPh final atas pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan

Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008, terdapat Pajak Penghasilan


atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan 5% (lima per
seratus) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Nilai
pengalihan hak adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan
Hak dengan Nilai Jual Objek Pajak tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan
sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak
Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12
Tahun 1994, kecuali:
b. Dalam hal pengalihan hak kepada pemerintah adalah nilai berdasarkan keputusan
pejabat yang bersangkutan;
c. dalam hal pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang.
Dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan Pajak Penghasilan adalah:
a.

orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak
yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto
pengalihannya kurang dari Rp60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) dan bukan
merupakan jumlah yang dipecah-pecah;

b. orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari
pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 1 ayat (2) huruf c;
c. orang pribadi yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah
kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, dan kepada badan
keagamaan atau badan pendidikan atau badan sosial atau pengusaha kecil termasuk
koperasi yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada
hubungannya dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihakpihak yang bersangkutan;
d. badan yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada
badan keagamaan atau badan pendidikan atau badan sosial atau pengusaha kecil
termasuk koperasi yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut
tidak ada hubungannya dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara

pihak-pihak yang bersangkutan; atau pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan
karena warisan.
PPh 22 atas barang sangat mewah
Berdasarkan PMK No. 253/PMK.03/2008, atas penjualan apartemen, kondominium,
dan sejenisnya dengan harga jual atau pengalihannya lebih dari Rp10.000.000.000,00
(sepuluh milyar rupiah) dan/atau luas bangunan lebih dari 400m2 (empat ratus meter
persegi); dipungut PPh 22 sebesar 5% (lima persen) dari harga jual tidak termasuk
Pajak Pertambahan Nilai dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPN dan PPnBM).
PPh 22 tersebut dapat diperhitungkan sebagai pembayaran Pajak Penghasilan dalam
tahun berjalan bagi Wajib Pajak yang melakukan barang yang tergolong sangat
mewah.
PPh final atas persewaan tanah dan bangunan
Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2002, terdapat PPh final atas
persewaan tanah dan bangunan sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan tanah
dan/atau bangunan. Pajak Penghasilan ini dipotong dari pembayaran sewa oleh
penyewa atau disetor langsung oleh yang menyewakan.

PPh 23 atas building management service


Berdasarkan UU No. 36/2008 pasal 23 j.o Peraturan Menteri Keuangan Nomor
244/PMK.03/2008, atas pembayaran tagihan jasa manajemen untuk

rumah

susun/apartemen, terutang PPh 23 sebesar 2% dipotong dari pembayaran tagihan oleh


penyewa.
4. PPN dan PPnBM
Pajak Pertambahan Nilai (PPN) merupakan pajak yang dikenakan atas setiap
pertambahan nilai dari barang dan jasa. Pajak Pertambahan Nilai (PPN) merupakan
pajak tidak langsung atau pajak obejektif, artinya wajib pajak tidak harus menanggung
beban pajak. Dasar hukum utama yang digunakan untuk penerapan PPN di Indonesia
adalah Undang-Undang No. 8 Tahun 1983 sebagaimana telah diubah dengan Undang
Undang No. 42 Tahun 2009.
9

PPN dan PPnMB yang dipungut PKP yang bergerak di bidang Properti
Berdasarkan ketentuan, semua barang dan jasa akan menjadi objek pajak. Pada proses
jual beli property. PPN akan dibebankan kepada pihak pembeli properti dan hanya
dikenakan 1x (satu kali) saat membeli properti baru baik dari pihak developer maupun
perorangan. Properti yang dikenai PPN adalah properti dengan nilai transaksi diatas
Rp. 36 juta rupiah.
Apabila pembelian properti dilakukan dari developer, untuk pembayaran dan
pelaporan dilakukan melalui pihak developer. Apabila pembelian properti dilakukan
dari perorangan, maka pembayaran dilakukan sendiri oleh pihak pembeli setelah
transaksi selesai dilakukan selambat lambatnya tanggal 15 pada bulan berikutnya
dan dilaporkan kepada kantor pajak setempat selambat lambatnya tanggal 20 pada
bulan berikutnya. Nilai PPN dihitung 10% dari nilai transaksi jual beli yang terjadi.
Sejak diberlakukannya, SE-22/PJ.51/2002, Pengusaha Properti dikenakan PPN 10%
atas penjualannya dengan Dasar Pengenaan Pajak seluruh harga jual. Menurut PMK
No. 121/PMK.011/2013, Kelompok hunian mewah seperti rumah mewah, apartemen,
kondominium, town house, dan sejenisnya dikenakan PPnBM 20%. Yaitu:
a.

Rumah dan town house dari jenis non strata title, dengan luas bangunan 350 m2 atau
lebih.

b. Apartemen, kondominium, town house dari jenis strata title, dan sejenisnya dengan
luas bangunan 150 m2 atau lebih.
PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri
Berdasarkan UU PPN Pasal 16C, PMK No.163/PMK.03/2012, Kegiatan membangun
sendiri terutang PPN. Dasar Pengenaan Pajak adalah 20% (dua puluh persen) dari
jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun
bangunan, tidak termasuk harga perolehan tanah, dengan batasan keluasan bangunan
200 m2.
PPN atas sewa ruangan
Atas penyerahan Jasa sewa ruangan dikenakan PPN 10% sesuai UU PPN No. 42/2009
pasal 4 bila penyerahan Jasa Kena Pajak di dalam Daerah Pabean dilakukan oleh
10

Pengusaha Kena Pajak. Jasa persewaan ruangan juga bukan termasuk Jasa yang
dibebaskan dari PPN dalam PP No. 38 Tahun 2003

BAB III
PEMBAHASAN

3.1 Aspek Perpajakan Terkait


Berdasarkan uraian tentang format bisnis yang akan dijalankan di atas, aspek
perpajakan terkait usaha di bidang property dapat kami jelaskan sebagai berikut:
1. Pengadaan Tanah (lahan)
Pengadaan tanah ( lahan) adalah kegiatan penguasaan tanah oleh perusahaan
(developer) dari tidak menguasai (tidak ada kepemilikan) menjadi
menguasai (ada kepemilikan), yaitu ditandai dengan adanya pengalihan hak
atas tanah ke perusahaan (developer) yang bersangkutan.

11

Pengadaan tanah bisa berupa :


a. Pembebasan tanah, yaitu penguasaan tanah melalui pembebasan tanah
dengan membayar ganti rugi seluruhnya.
b. Tukar Menukar Tanah, yaitu penguasaan tanah (biasanya tanah kantong)
melalui tukar menukar antara tanah milik perusahaan (developer) dengan
tanah pemilik dilokasi pembangunan perusahaan. Tukar menukar bisa
dilakukan terhadap seluruh lahan milik pemilik atau bisa juga sebagian
dilakukan tukar menukar dan sebagaian lagi dengan membayar ganti rugi.
Dari kedua cara pengadaan tanah (lahan) tersebut yang paling sering
dan lazim terjadi adalah melalui cara pembebasan tanah.
Aspek Perpajakan yang terkait dalam hal pembebasan atau tukar
menukar tanah adalah:
a. Pajak penghasilan dari penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau
bangunan (PPHTB) bagi pihak yang mengalihkan hak (penjual tanah)
b. Bea Perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan (BPHTB) bagi pihak yang
menerima pengalihan hak (pembeli tanah)
c. Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) bagi pihak yang memiliki
atau mengusahakan.
Jika pengadaan lahan dilakukan dengan cara tukar menukar,
perencanaan pajak harus dilakukan lebih teliti mengingat atas transaksi
tukar menukar tersebut terhutang PPN apabila pihak yang mengalihkan
merupakan Pengusaha Kena Pajak (PKP).
2. Pelaksanaan Pembangunan/Konstruksi
Setelah proses pembebasan tanah selesai dan tanah telah dikuasai,
dimulailah proses pembangunan (konstruksi). Pelaksanaan pembangunan
(konstruksi) meliputi pekerjaan perataan muka tanah (grading), yaitu mengolah
tanah sesuai dengan rencana seperti memotong, menimbun dan meratakannya
sehingga menjadi tanah matang sampai pelaksanaan pekerjaan pembangunan
atas produk yang akan dijual.
Pelaksanaan pembangunan bisa dilakukan sendiri atau Kerja Sama
Operasi (KSO) atau diserahkan kepihak ketiga (kontraktor) atau membentuk
badan usaha baru. Jika dilaksanakan sendiri berarti mulai dari pengadaan
bahan, sewa peralatan, rekrut tenaga kerja dan pembayaran upahnya dilakukan
sendiri oleh perusahaan.

12

Aspek perpajakan atas kegiatan ini yang bisa diidentifikasi, yaitu :


a. PPh Pasal 21 atas pembayaran upah pekerja proyek
b. PPh Psl 23/26 atas persewaan alat & pemakaian jasa
c. PPh Pasal 22 atas pembelian impor (bila ada)
d. PPN Masukan atas pembelian terkait pembangunan
Jika dilaksanakan dalam bentuk KSO, maka berarti merupakan kerja
sama operasi dua badan atau lebih yang sifatnya sementara hanya untuk
melaksanakan suatu proyek tertentu sampai proyek tersebut selesai dikerjakan
dan pembebanan biaya maupun pengakuan pendapatan atas pengalihan
ditentukan berdasarkan kesepakatan antar pihak yang bekerja sama. Misalkan
atas biaya pengadaan tanah dibebankan oleh pihak yang memiliki lahan untuk
dibangun, sedangkan biaya pembangunan disepakati dibebankan oleh pihak
lain yang melaksanakan pembangunan. Begitu pula untuk pengakuan
pendapatan, harus disesuaikan dengan kesepakatan antar pihak misalnya
berdasarkan prosentase pembiayaannya.
Aspek perpajakan yang terkait dapat diidentifikasikan, yaitu :
a. Mengingat bahwa Kerjasama Operasi bukan merupakan Subjek Pajak,
maka Kerjasama Operasi tidak berkewajiban untuk menyampaikan
laporan dan membayar PPh Pasal 25 serta PPh Pasal 29, sedangkan
kewajiban yang ada hanya sebagai Wajib Pajak pemotong/pemungut
PPh Pasal 21, PPh Pasal 23 dan PPh Pasal 26.
b. Untuk kewajiban PPN, sangat tergantung dengan atas nama pihak mana
yang akan menjual produk propertinya. Apabila hasil produksi dijual
atas nama KSO maka KSO wajib dikukuhkan sebagai PKP dan
otomatis atas pelaksanaan pembangunan, PPN Masukan atas pembelian
sangat terkait. Sedangkan apabila hasil produksi dijual atas nama salah
satu pihak yang bekerja sama maka pihak tersebutlah yang
melaksanakan segala kewajiban PPN termasuk mengadministrasikan
PPN Masukannya dan KSO tidak wajib dikukuhkan sebagai PKP.
Jika pembangunan dilaksanakan oleh pihak lain atau
membentuk

badan

usaha

baru

yang

khusus

melaksanakan

pembangunan maka kewajiban perpajakan terkait masalah perpajakan


seperti PPh Pasal 21 atas pembayaran upah pekerja proyek, PPh Pasal
23/26 atas sewa alat & pemakaian jasa, PPh Pasal 22 atas pembelian

13

impor (bila ada) dan PPN Masukan atas pembelian berada di pihak lain
tersebut atau badan baru yang dibentuk.
Jika pembangunan dilaksanakan oleh pihak lain dalam format
Bangun Guna Serah maka aspek perpajakan yang terkait sesuai
ketentuan Pasal 1 dan Pasal 2 Keputusan Menteri Keuangan Nomor
248/KMK.04/1995 tentang

Perlakuan Pajak Penghasilan terhadap

pihak-pihak yang melakukan kerjasama dalam Bentuk Perjanjian


Bangun Guna Serah (Built Operate and Transfer), antara lain diatur
bahwa:
a. Bangun Guna Serah (Built Operate and Transfer) adalah bentuk
perjanjain kerjasama yang dilakukan antara pemegang hak atas
tanah dengan investor, yang menyatakan bahwa pemegang hak
atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan
bangunan selama masa perjanjian bangun guna serah (BOT),
dan mengalihkan kepemilikan bangunan

tersebut

kepada

pemegang hak atas tanah setelah masa guna serah berakhir;


b. Biaya mendirikan bangunan di atas tanah yang dikeluarkan oleh
investor merupakan nilai perolehan investor untuk mendapatkan
hak menggunakan atau hak mengusahakan bangunan tersebut,
dan jumlah biaya yang dikeluarkan tersebut oleh investor
diamortisasi dalam jumlah

yang sama besar setiap tahun

selama masa perjanjian bangun guna serah;


c. Amortisasi sebagaimana dimaksud pada huruf b dimulai pada
tahun bangunan tersebut mulai digunakan atau diusahakan oleh
investor;
d. Penghasilan investor sehubungan dengan perjanjian bangun
guna serah adalah penghasilan yang diterima atau diperoleh
investor dari pengusahaan bangunan yang didirikan;
e. Apabila dalam pelaksanaan bangun guna serah diberikan
penggantian atau imbalan kepada investor, maka penggantian
atau imbalan tersebut adalah penghasilan bagi investor dalam
tahun diterimanya hak penggantian atau imbalan tersebut.
f. Bangunan yang diserahkan oleh investor kepada pemegang hak
atas tanah setelah masa perjanjian bangun guna serah berakhir
adalah merupakan penghasilan bagi pemegang hak atas tanah

14

yang terutang PPh Pasal 4 ayat (2) atas Pengalihan Hak atas
Tanah dan/atau Bangunan.
3. Pemasaran produk
Aspek perpajakan yang terkait akan berbeda sesuai dengan cara
pemasaran produk yang dijalankan.
Aspek perpajakan yang terkait apabila produk dijual langsung ke
konsumen dapat diidentifikasi sebagai berikut :
a. Pajak penghasilan dari penghasilan atas pengalihan hak atas tanah
dan/atau bangunan (PPHTB) yang bersifat Final. Namun apabila format
bisnis yang dijalankan dalam bentuk KSO maka PPh dibayar oleh
masing-masing anggota KSO sesuai dengan bagian penghasilan yang
diterima masing-masing anggota KSO (Kesepakatan).
b. PPN Keluaran atas pemungutan PPN terhadap penjualan produk
apabila dijual sendiri. Namun apabila dalam bentuk KSO, maka
kewajiban

pemungutan

PPN

tergantung

pihak

mana

yang

disewakan

dapat

mengatasnamakan penjualan produk.


Aspek

perpajakan

yang

terkait

apabila

produk

diidentifikasikan sebagai berikut:


a. PPh Pasal 4 ayat (2) atas persewaan tanah dan/atau bangunan yang
bersifat Final. Namun apabila format bisnis yang dijalankan dalam
bentuk KSO maka PPh dibayar oleh masing-masing anggota KSO
sesuai dengan bagian penghasilan yang diterima masing-masing
anggota KSO (Kesepakatan).
b. PPN Keluaran atas pemungutan PPN terhadap persewaan produk
apabila dijual sendiri. Namun apabila dalam bentuk KSO, maka
kewajiban

pemungutan

PPN

tergantung

pihak

mana

yang

mengatasnamakan penjualan produk


Aspek perpajakan yang terkait apabila produk dihasilkan melalui BOT
dapat diidentifikasikan sebagai berikut :
a. Apabila perusahaan berlaku sebagai pihak pemegang hak atas tanah
maka PPh Pasal 4 ayat (2) (PPHTB) yang terutang atas penghasilan
pengalihan bangunan apabila bangunan yang diserahkan oleh investor
kepada pemegang hak atas tanah setelah masa perjanjian bangun guna
serah berakhir.
15

b. Apabila perusahaan berlaku sebagai investor yang melakukan


pembangunan maka aspek perpajakannya adalah atas penghasilan yang
diterima atau diperoleh investor dari pengusahaan bangunan yang
didirikan seperti disewakan, pengusahaan hotel, fasilitas oleh raga dll
yaitu PPh atas penghasilan badan (Pasal 17 UU PPh)
Perlu ditambahkan bahwa dalam pelaksanaan pemasaran produk
property juga akan selalu terkait dengan fasilitas perpajakan maupun
pengenaan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM) atas produk
tertentu.
Berdasarkan Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2003
tentang Impor atau Penyerahan Barang Kena Pajak tertentu dan atau
Penyerahan Jasa Tertentu yang dibebaskan dari Pengenaan Pajak
Pertambahan Nilai, yang menyatakan rumah sederhana, rumah sangat
sederhana, rumah susun sederhana, pondok boro, asrama mahasiswa dan
pelajar serta perumahan lainnya, yang batasannya ditetapkan oleh Menteri
Keuangan setelah mendengar pertimbangan Menteri Pemukiman dan
Prasarana Wilayah.
Penjualan yang dikategorikan barang mewah yang diatur lebih lanjut
dalam KMK No.103/PMK.03/2009 tentang Jenis Barang Kena Pajak Yang
Tergolong Mewah Selain Kendaraan Bermotor yang kenai PPnBM dengan
tarif 20% yaitu dalam lingkup bisnis ini adalah Rumah dan town house dari
jenis non strata title, dengan luas bangunan 350 m2 atau lebih dan
Apartemen, kondominium, town house dari jenis strata title, dan sejenisnya,
dengan luas bangunan 150 m2 atau lebih.
Berdasarkan Peraturan Direktur Jenderal Pajak nomor 26/PJ/2010
tentang tata cara penelitian Surat Setoran Pajak dari penghasilan atas
pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, untuk keperluan penelitian
Surat Setoran Pajak atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah
dan/atau bangunan, Wajib Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah
dan/atau bangunan atau kuasanya harus mengajukan formulir penelitian
Surat Setoran Pajak ke Kantor Pelayanan Pajak yang wilayah kerjanya
meliputi letak tanah dan/atau bangunan yang dialihkan haknya.

16

3.2 Perhitungan Perpajakan atas Properti

1. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)


Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dipungut setiap tahun dan dikenakan kepada
semua wajib pajak (pemilik properti). Pajak ini ditetapkan berdasarkan UndangUndang No. 12 tahun 1985 dan mulai berlaku sejak Januari 1986. Batas nilai jual
properti yang kena pajak, minimal sebesar Rp 8 juta. Tetapi undang-undang ini juga
memungkinkan pengurangan pajak maksimal 75 persen, bahkan untuk objek pajak
yang terkena bencana alam akan diberikan pengurangan pajak hingga 100%.
Biasanya, tagihan PBB ini dilayangkan pemerintah setiap bulan Maret, melalui
aparat desa setempat dalam bentuk Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) yang
dikeluarkan setiap tahun. Dalam SPPT tercantum nama wajib pajak, besarnya pajak
yang harus dibayar dan perhitungannya, serta di bank mana pajak itu harus dibayar.
Adapun pembayarannya harus dilakukan paling lambat 6 bulan setelah SPPT
diterbitkan ke loket-loket terdekat yang disediakan atau ke kantor-kantor bank yang
ditunjuk pemerintah. Setelah melakukan pembayaran, harap bukti pembayarannya
disimpan. Apabila sampai batas waktu yang ditetapkan wajib pajak belum membayar,
maka akan dikenakan denda 2 % per bulan hingga maksimal 24 bulan.
Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), dan besarnya
PBB yang terutang oleh setiap wajib pajak adalah 0,5 persen dari Nilai Jual Kena
Pajak (NJKP). Besarnya NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan.
Tetapi untuk daerah-daerah tertentu, sesuai dengan perkembangan daerahnya, NJOP
dapat ditetapkan setiap tahun. NJOP itu sendiri adalah harga nilai properti yang kita
miliki sesuai dengan perhitungan dari pemerintah. Nilai Jual Kena Pajak adalah 20 %
dari Nilai Jual Objek Pajak Kena Pajak (NJOPKP) untuk properti dengan NJOP
dibawah 1 miliar rupiah dan 40 % untuk NJOP di atas 1 miliar rupiah. Nilai Jual
Objek Pajak Kena Pajak (NJOPKP) adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dikurangi
Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP). Perlu menjadi catatan kita
bahwa besarnya NJOPTKP berbeda-beda setiap daerah.
PBB = 0,5 % x NJKP
NJKP = 20 % atau 40 % x NJOPKP
NJOPKP = NJOP NJOPTKP
Berikut adalah contoh yang ada :

17

Kita memiliki properti di daerah Pamulang, Tangerang Selatan berupa Rumah.


Berdasarkan NJOP yang ada di daerah Pamulang, properti kita berharga 110 juta
rupiah. Pemerintah Kota Tangerang Selatan menetapkan Nilai Jual Objek Pajak Tidak
Kena Pajak (NJOPTKP) sebesar 10 juta rupiah. Maka Nilai Jual Objek Pajak Kena
Pajak (NJOPKP) properti kita adalah NJOP properti kita dikurangi dengan NJOPTKP
yaitu 110 juta rupiah 10 juta rupiah = 100 juta rupiah. Selanjutnya Nilai Jual Kena
Pajak (NJKP) properti kita sebesar 20 % (karena nilai NJOP properti kita di bawah 1
miliar rupiah) x 100 juta rupiah (NJOPKP), yaitu sebesar 20 juta rupiah. Maka PBB
yang harus kita bayarkan adalah 0,5 % x 20 juta rupiah (NJKP) sebesar 100 ribu
rupiah.
NJOP

= Rp110.000.000

NJOPTKP = Rp10.000.000
NJOPKP = NJOP NJOPTKP = Rp110.000.000 Rp10.000.000 = Rp100.000.000
NJKP = 20 % x Rp100.000.000 = Rp 20.000.000
PBB

= 0,5 % x Rp20.000.000 = Rp100.000

2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB)


BPHTB ini dikenakan kepada pembeli properti. Jenis pajak ini diatur oleh UndangUndang No. 21 Tahun 1997 dan terhitung efektif mulai 1 Januari 1998. Dalam
undang-undang ini, yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan
bangunan oleh pribadi atau badan, yang meliputi :
a. Jual Beli.
b. Tukar-menukar.
c. Hibah.
d. Hibah Wasiat.
e. Hadiah.
f. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya.
g. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan.
h. Penunjukan pembeli dalam lelang.
i. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap.
j. Pemberian hak baru karena kelanjutan pelepasan pajak dan di luar pelepasan hak.
Sementara yang tidak dikenakan BPHTB adalah :
a. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan azas timbal balik.
18

b. Negara.
c. Badan atau Perwakilan Organisasi Internasional yang ditetapkan oleh menteri.
d. Orang pribadi atau Organiasi karena konversi hak dan perbuatan hukum lain
dengan tidak adanya perubahan nama.
e. Wakaf.
f. Warisan.
g. Digunakan untuk kepentingan ibadah.
Bea (Pajak) ini dikenakan terhadap semua transaksi properti, baik properti baru
atau lama yang dibeli dari developer atau perorangan. Besarnya tarif pajak (bea)
ditetapkan sebesar 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek
Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Bila nilai transaksi 60 juta rupiah atau di
bawahnya tidak terkena pajak ini. Nilai NPOPTKP ini berbeda-beda di setiap daerah,
misalkan untuk dari daerah Jakarta sebesar 60 juta rupiah sedangkan daerah tangerang
sebesar 30 juta rupiah. Contoh perhitungannya adalah sebagai berikut :
Nilai transaksi dari membeli rumah (harga beli rumah) di daerah tangerang adalah
sebesar 130 juta rupiah. Maka besarnya BPHTB adalah sebesar 5 % x (130 juta rupiah
30 juta rupiah) = 5 juta rupiah.
BPHTB = 5 % x (Nilai Transaksi NPOPTKP)
3. Pajak Penghasilan (PPh)
Pajak ini dikenakan kepada pihak penjual properti perorangan. PPh diatur
melalui Peraturan Pemerintah No. 48 Tahun 1994, dimana atas penghasilan yang
diterima oleh pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang
jumlahnya lebih dari 60 juta rupiah. Jika dibawah 60 juta rupiah maka penjual tidak
dikenakan pajak PPh ini. Khusus untuk pihak developer, pajak ini dibayarkan melalui
PPh tahunan. Besarnya nilai pajak ini adalah 5 % dari nilai transaksi.
PPh = 5 % x Nilai Transaksi
Pengalihan hak atas tanah dan bangunan terdiri atas :
a. Penjualan, tukar-menukar, dan perjanjian hak. Pelepasan hak, penyerahan hak,
lelang, hibah atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain pemerintah.

19

b. Penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak atau cara lain, kepada
pemerintah untuk pembangunan, termasuk untuk kepentingan umum, baik yang
memerlukan atau tidak memerlukan persyaratan khusus.
4. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
Pajak ini dikenakan kepada pihak pembeli properti dan hanya dikenakan satu
kali saat membeli properti baru, baik dari pihak developer maupun perorangan.
Properti yang dipungut PPN nilainya di atas 36 juta rupiah. Jika membeli properti dari
developer, untuk pembayaran dan pelaporan biasanya dilakukan melalui developer.
Namun, jika kita membeli dari peorangan maka pembayaran dilakukan sendiri setelah
transaksi selesai dilakukan selambat-lambatnya tanggal 15 pada bulan berikutnya dan
dilaporkan kepada kantor pajak setempat selambat-lambatnya tanggal 20 pada bulan
berikutnya tersebut. Besarnya dinilai PPN adalah 10 % dari nilai transaksi.
PPN = 10 % x Nilai Transaksi
5. Bea Balik Nama (BBN)
Pajak BBN ini dikenakan kepada pihak pembeli untuk proses balik nama
sertifikat properti yang ditransaksikan dari penjual kepada pihak pembeli. Umumnya
properti yang dibeli melalui pihak developer, pajak BBN ini diurus oleh pihak
developer dan konsumen tinggal membayarnya. Namun, jika kita membeli properti
secara perorangan, biaya BBN ini diurus sendiri oleh pihak pembeli atau bisa sekalian
diurus oleh pihak notaris. Besarnya pajak BBN berbeda-beda di setiap daerah, namun
rata-rata sekitar 2 % dari nilai transaksi.
BBN = 2 % x Nilai Transaksi
6. Pajak Penjualan Barang Mewah (PPnBM)
PPnBM ini hanya dikenakan kepada pihak pembeli properti yang membeli dari
developer dan memenuhi kriteria sebagai barang mewah. Properti yang masuk
kategori ini, luas bangunannya > 150 m2 atau harga jual bangunannya > 4 juta
rupiah/m2. Besarnya PPnBM adalah sebesar 20 % dari harga jual dan dibayarkan saat
bertransaksi. PPnBM ini tidak berlaku untuk transaksi antar perorangan.
PPnBM = 20 % x Nilai Transaksi

20

Penjelasan mengenai kepastian biaya pajak di setiap daerah bisa didapatkan


melalui kantor pemerintah daerah serta kantor pajak setempat yang menangani
mengenai perpajakan. Untuk pembayaran dari pajak-pajak yang telah disebutkan di
atas bisa dilakukan secara perorangan atau melalui pihak notaris atau pihak developer.

BAB IV
PENUTUP

A. Kesimpulan
Berdasarkan uraian pada bab-bab terdahulu dapat ditarik kesimpulan antara lain
sebagai berikut:
1. Proses pemungutan perpajakan terkait usaha di bidang properti meliputi:
a. Proses produksi (pengadaan / pembebasan lahan, pelaksanaan pembangunan /

konstruksi) sampai pemasaran produk dilakukan sendiri.


b. Proses produksi sampai pemasaran produk dilakukan melalui Kerja Sama Operasi

(KSO) / Joint Operation.


c. Proses pengadaan lahan

dilakukan

sendiri

sedangkan

pelaksanaan

pembangunan/konstruksi & pemasaran produk dilakukan oleh pihak lain atau


membentuk badan usaha baru.
d. Proses pengadaan lahan dilakukan sendiri sedangkan proses produksi &
pemasaran dilanjutkan dalam format Build Operate Transfer (BOT) atau Bangun
Guna Serah.
e. Perhitungan yang terdapat atas Pajak properti meiputi PBB, BPHTB, PPh, PPn,
BBN, PPn BM.
B. Saran
1. Pengenaan pajak terkait usaha di bidang properti harus didasarkan pada nilai jual
objek pajak dan perhitungan perpajakan terkait usaha di bidang properti harus
21

senantiasa diperhitungkan secara rinci dan transparan serta sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang dinamis dan memperhatikan aspek keadilan bagi
masyarakat.

22