DEFINISI

Rumah Susun
Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan
yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara
fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan
satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan
secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi
dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
(sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 1 ayat 1 Undang-Undang No. 20
Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU No. 20 tahun 2011)).
Satuan rumah susun (sarusun)
Unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah
dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana
penghubung ke jalan umum. (Pasal 1 ayat 3 UU No. 20 tahun 2011).
Tanah bersama
Tanah bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk
bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak
terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya
dalam persyaratan izin mendirikan bangunan. (Pasal 1 ayat 4 UU No.
20 tahun 2011). Dalam pasal 17 UU No. 20 tahun 2011 dinyatakan
bahwa:
Rumah susun dapat dibangun di atas tanah:
a.
hak milik;
b.
hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara; dan
c.
hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan.
Dalam Pasal 18 UU No. 20 tahun 2011 juga dinyatakan bahwa:
Selain dibangun di atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 17,
rumah susun umum dan/atau rumah susun khusus dapat dibangun
dengan:
a.
pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah; atau
b.
pendayagunaan tanah wakaf.
Bagian bersama
Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak
terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan
satuan-satuan rumah
susun. (Pasal 1 ayat 5 UU No. 20 tahun 2011).

Bagian bersama adalah merupakan bagian yang melekat dengan

rumah susun seperti koridor diantara unit yang satu dengan unit yang
lainnya, lift, fondasi, dinding luar. Bagian bersama ini tidak dapat
dimiliki atau dimanfaatkan secara pribadi oleh masing masing pemilik
satuan rumah susun akan tetapi merupakan bagian bersama dan tidak
terpisahkan dari satuan rumah susun tersebut.
Benda bersama
Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah
susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah
untuk pemakaian
bersama. (Pasal 1 ayat 6 UU No. 20
tahun 2011). Yang dapat
dikategorikan sebagai Benda Bersama adalah pelataran parkir, fasilitas
olahraga dan kolam renang, generator listrik.
Nilai Perbandingan Proporsional (NPP)
Nilai Perbandingan Proporsional (NPP) adalah angka yang menunjukkan
perbandingan antara satuan rumah susun terhadap hak atas bagian
bersama, benda bersama, dan tanah bersama, dihitung berdasarkan
luas atau nilai satuan rumah susun yang bersangkutan terhadap
jumlah luas bangunan atau nilai rumah susun secara keseluruhan pada
waktu
penyelenggara
pembangunan
untuk
pertama
kali
memperhitungkan biaya pembangunannya secara keseluruhan untuk
menentukan harga jualnya. (Pasal 1 ayat 7 Peraturan Pemerintah No. 4
tentang 1988 tentang Rumah Susun (PP No. 4 tahun 1988)).
Hubungan antara unit-unit satuan rumah susun dengan yang dikatakan
Benda Bersama, Bagian Bersama dan Tanah Bersama dapat dilihat dari
NPP nya. NPP menunjukan besarnya hak dan kewajiban dari seseorang
pemegang hak milik atas satuan rumah susun terhadap hak
bersamanya.
Perhitungan NPP dapat dilakukan berdasarkan luas dan nilai satuan
rumah susun terhadap luas bangunan atau nilai rumah susun secara
keseluruhan pada saat penyelenggara pembangunan rumah susun
tersebut memperhitungkan biaya pembangunan secara keseluruhan
yang pada akhirnya untuk menentukan harga jual rumah susun
tersebut.
Pertelaan
Penyelenggara pembangunan rumah susun wajib memisahkan rumah
susun atas satuan-satuan rumah susun dengan apa yang dinamakan
dengan pertelaan yang berisi uraian dalam bentuk uraian dan gambar

yang jelas mengenai batas masing masing satuan rumah susun, baik
batas vertical maupun batas horizontal, bagian bersama, benda
bersama serta uraian nilai perbandingan proporsional pada masing
masing unit rumah susun.
Hal tersebut diatas sebagaimana dimaksud dalam Pasal 39 PP No. 4
tahun 1988, dengan mengacu kepada Pasal 25, 26, 27 UU No. 20
Tahun 2011 untuk mendapat gambaran dari segi hak dan kewajiban
pemegang hak atas satuan rumah susun dalam keseluruhan sistim
rumah susun. Pemisahan Unit-unit rumah susun wajib dituangkan
dalam bentuk gambar dan uraian (Pasal 26 ayat 1 UU No. 20 tahun
2011) yang dituangkan dalam bentuk gambar dan uraian yang
kemudian harus disahkan oleh Bupati/Walikota (Pasal 26 ayat 4 UU No.
20/2011), dan khusus untuk Provinsi DKI Jakarta akta pemisahannya
disahkan oleh Gubernur (Pasal 26 ayat 5 UU No. 20/2011). Pertelaan
menjadi sangat penting karena merupakan awal dimulainya proses
lahirnya hak milik atas satuan rumah susun.
Akta Pemisahan
Pemisahan atas unit-unit satuan rumah susun dilakukan dengan akta
pemisahan rumah susun sebagaimana diatur dalam peraturan Kepala
BPN No. 2 Tahun 1989 tentang bentuk dan tata cara pengisian sera
akta pemisahan rumah susun. Akta pemisahan yang telah disahkan
tersebut wajib didaftarkan pada kantor pertanahan dengan
melampirkan:

Sertifikat hak atas tanah bersama;

Izin layak huni;
Warkah-warkah lainnya.

Akta pemisahan dan berkas-berkas lampiran seperti tersebut diatas

dipergunakan sebagai dasar dalam penerbitan sertifikat Hak Milik Atas
Satuan Rumah Susun.
Sertifikat Kepemilikan Satuan Rumah Susun
Berdasarkan pada Pasal 39 ayat 5 PP No. 4/1988 jo Pasal 7 ayat 1
Perka BPN No. 4/1989 disebutkan bahwa Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun terjadi sejak didaftarkannya akta pemisahan dengan dibuatnya
Buku Tanah untuk setiap satuan rumah susun yang bersangkutan dan
terhadap Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang telah dibukukan,
dapat diterbitkan sertifikatnya.

Ada 2 jenis Sertifikat kepemilikan atas satuan rumah susun, hal

tersebut bergantung kepada jenis hak atas tanah bersama dimana
rumah susun tersebut dibangun, yaitu:
1.

Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun adalah tanda bukti

kepemilikan atas satuan rumah susun yang dibangun diatas
tanah hak milik, hak guna bangunan (HGB) atau hak pakai
diatas tanah Negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai
diatas tanah pengelolaan (Pasal 1 ayat 11 UU No. 20 Tahun
2011).

2.

Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung sarusun (SKBG

sarusun) adalah tanda bukti kepemilikan atas rumah susun
yang berdiri diatas barang milik Negara/aerah berupa tanah
atau tanah wakaf dengan cara sewa.