Anda di halaman 1dari 22

Metode Pendekatan

Pendapatan
Disusun Oleh:
Anastasya Intan Sri Permatasari
115030405111002
Anisha charisma Permatasari
115030407111068
Irma Aulis Silvia
115030407111067
Maria Rizky Yohana
115030407111079

Rumusan Masalah
Apakah pengertian pendekatan

pendapatan?
Apa saja metode-metode pendekatan
pendpatan?
Apa saja jenis-jenis pendekatan
pendapatan?
Apa saja langkah-langkah pendekatan
pendapatan?
Bagaimana tingkat kapitalisasi metode
pendekatan pendapatan ?

Tujuan
Untuk mengetahui pengertian pendekatan

pendapatan.
Untuk mengetahui metode - metode
pendekatan pendapatan.
Untuk mengetahui jenis - jenis pendekatan
pendapatan.
Untuk mengetahui langkah-langkah
pendekatan pendapatan.
Untuk mengetahui tingkat kapitalisasi.

Pengertian Pendekatan Pendapatan


Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

digunakan untuk menilai properti yang


mampu menghasilkan pendapatan (income
producing property). Atau merupakan
investasi jangka panjang, sehingga faktor
tingkat pengembalian akan terkait langsung.
Tingkat pengembalian ( rate of return ) ini
mengakomodasi unsur risiko dan penghasilan
dari investasi properti tersebut.
Dasar pemikiran dari pendekatan
pendapatan adalah bahwa nilai pasar dari
suatu properti kurang lebih sama dengan
suatu modal yang mempunyai potensi untuk

Berikut jenis-jenis daftar property yang


biasanya
diperlakukan sebagai property pendapatan:
Apartemen dan yang sejenisnya yang berfungsi

sebagai tempat tinggal dengan menyediakan


fasilitas yang memadai bagi penghuninya.
Bangunan komersial, seperti toko, kantor, hotel,
dan pusat perbelanjaan.
Property industri, seperti gudang dan pabrik

Metode-Metode Dalam
Pendekatan Pendapatan
Direct Capitalisation Method
Gross Income Multiplier
Residual Method
Discounted Cash Flow (DCF)

Direct Capitalisation Method


Metode kapitalisasi langsung (direct

capitalization method) digunakan dengan


anggapan bahwa properti menghasilkan
pendapatan bersih per tahun yang jumlahnya
tetap sepanjang masa.
Contoh property jenis adalah rumah, ruko,dan
tanah kosong.

Gross Income Multiplier


Penggandaan pendapatan kotor (gross

income multiplier) dihitung dengan cara


mengalikan pendapatan kotor dengan gross
income multiplier.

Residual Method
Metode residual dihitung berdasarkan pada nilai sewa
yang
diperoleh dari properti. Nilai sewa tersebut sebetulnya
terdiri dari sewa gedung dan sewa bumi.
Jika sewa bumi dikalikan dengan tingkat kapitalisasi
bumi, maka akan diperoleh nilai bumi saja. Cara ini
disebut dengan land residual technique.
Jika sewa bangunan dikalikan dengan tingkat
kapitalisasi bangunan, maka kan diperoleh nilai
bangunan saja. Cara ini dinamakan building tion
method.
Jika sewa secara keseluruhan dikalikan dengan tingkat
kapitalisasi tertentu(yang biasa disebut composite
rate), maka cara ini dinamakan property residual
technique).

Discounted Cash Flow


(DCF)
Arus kas terdisdonto (Discounted cash flow,

DCF) digunakan untuk menghitung nilai property


sebagai penyempurnaan atas kelemahan direct
capitalization.
Salah satu dari banyak persoalan yang
diperhatikan dalam DFC adalah ( 1 )
memprediksi pendapatan dan pengeluaran,
yang dalam peramalan ini dapat saja
menggunakan regresi linier sederhana ( 2 )
memprediksi tingkat diskonto dan ( 3 )
memprediksi tingkat kapitalisasi.

Jenis Pendekatan
Pendapatan
Dalam jenis pendekatan terdapat model pendekatan

pendapatan. Pendekatan pendapatan dapat di bagi


menjadi 2 model yakni :
A.Model Rasio (Ratio Models)
Model rasio yaitu model pendekatan pendapatan yang
didasarkan pada data transaksi jual-beli property-properti
pembanding. Model Rasio pada umumnya dibagi 2 yaitu:
a. Pengganda Pendapatan Kotor (Gross Income
Multipliers)
b. Mekanisme Penggunaan GIM
-Alasan Penggunaan GIM
-Faktor yang dominan menentukan penggunaan GIM
-Penerapan GIM secara konsisten

c. Tingkat Kapitalisasi Keseluruhan (OAR atau Ro)

Lanjutan..
B.Model Arus Kas Terdiskon (Discounted
Cash
Flow Models)
Model arus kas terdiskon yaitu model
pendekatan pendapatan yang didasarkan pada
prediksi arus kas yang diharapkan diperoleh
dari suatu property.

Pengganda Pendapatan
Kotor (Gross Income
Multipliers)
Pengganda Pendapatan Kotor (GIM) digunakan untuk mengukur

hubungan antara pendapatan kotor suatu property dengan


harga jualnya.
Contoh:
Suatu property diprediksikan menghasilkan pendapatn kotor
sebesar Rp.50.000.000 per tahun, dan harga jual property
tersebut Rp.400.000.000, maka:
GIM = SP
GI
GIM = Rp.400.000.000
Rp. 50.000.000
GIM = 8
GIM sebesar 8, berarti bahwa harga jual property tersebut
adalah 8 kali pendapatan kotor per tahun.

Mekanisme Penggunaan GIM


Suatu subjek property dinilai dengan cara

mengalikan pendapatan kotor tahunan yang


diharapkan dengan GIM yang diperoleh dari
data jual property pembanding, seperti
sebagai berikut:
V = GI x GIM

di mana:
V
= nilai property
GI = pendapatan kotor tahunan yang
diharapkan
GIM = pengganda pendapatan kotor tahunan

-Alasan Penggunaan
GIM
Model GIM dipakai apabila data-data jual
pembanding
dan subjek property adalah sama/mirip, dalam
hal:
Rasio biaya operasi
Prospek, pendapatan di masa yang akan datang
Nilai tukar
Rasio

-Faktor

yang dominan menentukan


penggunaan GIM
Ukuran property

Berdasarkan ukuran property, Dengan alasan, karena

ukuran property yang kecil:


Lebih banyak
Sering diperjualbelikan
Lebih homogen
Jenis poperti
Berdasarkan jenis property, GIM lebih banyak digunakan

pada jenis property yang pengoperasiannya lebih


sederhana seperti apatemen

-Penerapan GIM secara


konsisten
Berkaitan dengan waktu yang dijadikan

sebagai dasar dalam hubungannya dengan


pendapatan kotor dan harga jual. Apabila
pendapatan kotor didasarkan pada tahun
berjalan(current year) maka harga jual
didasarkan pada pendapatan kotor pada
tahun berjalan (current income). Sebaliknya,
apabila pendapatan kotor didasarkan pada
tahun pertama, maka harga jualnya juga
didasarkan pada pendapatan kotor tahun
pertama.

Tingkat Kapitalisasi
Keseluruhan (OAR atau
Ro)
OAR atau RO merupakan perbandingan
pendapatan bersih operasai terhadap harga
jual, rumus untul menghitung tingkat
kapitalisasi keseluruhan yakni:
Ro = NOI = Ro
V

Langkah - langkah penilaian


dengan pendekatan ini
meliputi antara lain:
Menetukan dan atau memprediksikan pendapatan yang akan

diperoleh dari operasional property bersangkutan termasuk


didalamnya nilai terminal(termination value) jika ada.
Menetukan dan memprediksikan segala biaya-biaya yang akan
timbul baik yang berupa biaya langsung(Direct cost) maupun
biaya tidak langsung(indirect cost) dalam mengoperasikan
propeti bersangkutan.
Memperhitungkan biaya-biaya lain yang diperlukan berkaitan
dengan property bersangkutan seperti pajak, biaya
management, biaya persiapan penggantian barang, royalty
dan lain-lain.
Menghitung pendapatan operasiaonal bersih(nett operasional
income) dengan cara mengurangi pendapatan kotor(gross
income) dengan biaya total(total expenses).

Lanjutan..
Menghitung nilai kini dari pendapatan

operasional bersih yang mungkin diperoleh


dengan mendikontokannya pada tingkat
diskon yang merefleksikan tingkat balikkan
yang diharapkan dari investasi jenis property
bersangkutan.
Menjumlahkan nilai kini dari pendapatan
operasional bersih termasuk nilai terminal jika
dalam penilaiannya menggunakan
pendekatan DCF(Discounted Cash Flow).

Tingkat Kapitalisasi
Tingkat Kapitalisasi ini sama dengan

composite rate, seperti yang telah


dijelaskan dalam property residual
technique. Penentuan tingkat kapitalisasi
hendaknya dilakukan dengan berhati-hati.
Jika salah menentukannya, akan berakibat
fatal. Penentuan tingkat kapitaliusasi dapat
dilakukan dengan beberapa cara, yaitu
summation method, band of investment,
dan comparative sales method.

TERIMA KASIH
ATAS
PERHATIANNYA