Anda di halaman 1dari 3

JENIS PENDEKATAN PENDAPATAN

Dalam jenis pendekatan terdapat model pendekatan pendapatan. Pendekatan pendapatan dapat di
bagi menjadi 2 model yakni :
1. Model Rasio (Ratio Models)
Model rasio yaitu model pendekatan pendapatan yang didasarkan pada data transaksi
jual-beli property-properti pembanding. Model Rasio pada umumnya dibagi 2 yaitu:
a. Pengganda Pendapatan Kotor (The Gross Income Multiplier) atau GIM.
b. Tingkat kapitalisasi keseluruhan yang diperoleh secara langsung (Directly
Extracted Overall Capitalization) atau OAR.
2. Model Arus Kas Terdiskon (Discounted Cash Flow Models)
Model arus kas terdiskon yaitu model pendekatan pendapatan yang didasarkan pada
prediksi arus kas yang diharapkan diperoleh dari suatu property. Model yang akan
dibahas dalam bab ini adalah model rasio, yaitu GIM dan OAR. Penerapan model rasio
ini hampir sama dengan pendekatan perbandingan data jual secara langsung yaitu :
a. Identifikasi data jual property yang dapat dibandingkan
b. Analisis data pembanding untuk mendapatkan GIM dan OAR
c. GIM atau OAR tersebut digunakan untuk mengestimasi dengan subjek property
Pengganda Pendapatan Kotor (Gross Income Multipliers)
Pengganda Pendapatan Kotor (GIM) digunakan untuk mengukur hubungan antara
pendapatan kotor suatu property dengan harga jualnya.
Contoh:
Suatu property diprediksikan menghasilkan pendapatn kotor sebesar Rp.50.000.000 per tahun,
dan harga jal property tersebut Rp.400.000.000, maka:
GIM = SP
GI
GIM = Rp.400.000.000
Rp. 50.000.000
GIM = 8
GIM sebesar 8, berarti bahwa harga jual property tersebut adalah 8 kali pendapatan kotor per
tahun.
Selain istilah GIM, kadang dipakai istilah GRM (Gross Rent Multiplier) atau pengganda
sewa kotor. Secara teknik, GIM mengacu pada semua jenis pendapatan, sedangkan GRM hanya
mengacu pada sewa saja. Dalam prakteknya, GRM mengacu pada sewa bulanan, sedangkan
GIM mengacu pada sewa tahunan.
Mekanisme Penggunaan GIM

Suatu subjek property dinilai dengan cara mengalikan pendapatan kotor tahunan
yang diharapkan dengan GIM yang diperoleh dari data jual property pembanding, seperti sebagai
berikut:
V = GI x GIM

di mana:
V

= nilai property

GI

= pendapatan kotor tahunan yang diharapkan

GIM = pengganda pendapatan kotor tahunan


Alasan Penggunaan GIM
Model GIM dipakai apabila data-data jual pembanding dan subjek property adalah sama/mirip,
dalam hal:
a.
b.
c.
d.

Rasio biaya operasi


Prospek, pendapatan di masa yang akan datang
Nilai tukar
Rasio

Faktor yang dominan menentukan penggunaan GIM


a. Ukuran property
Berdasarkan ukuran property, GIM lebih banyak digunakan pada ukuran property yang
kecil dan sederhana. Dengan alasan, karena ukuran property yang kecil:
a. Lebih banyak
b. Sering diperjualbelikan
c. Lebih homogen
b. Jenis poperti
Berdasarkan jenis property, GIM lebih banyak digunakan pada jenis property yang
pengoperasiannya lebih sederhana seperti apatemen.
Penerapan GIM secara konsisten
Berkaitan dengan waktu yang dijadikan sebagai dasar dalam hubungannya dengan pendapatan
kotor dan harga jual. Apabila pendapatan kotor didasarkan pada tahun berjalan(current year)
maka harga jual didasarkan pada pendapatan kotor pada tahun berjalan (current income).
Sebaliknya, apabila pendapatan kotor didasarkan pada tahun pertama, maka harga jualnya juga

didasarkan pada pendapatan kotor tahun pertama. GIM yang didasarkan pada current tidak boleh
diterapkan untuk penilaian subjek property yang pendapatan kotornya berdasarkan tahun pertama
dan sebaliknya.
Tingkat Kapitalisasi Keseluruhan (OAR atau Ro)
OAR atau RO merupakan perbandingan pendapatan bersih operasai terhadap harga jual, rumus
untul menghitung tingkat kapitalisasi keseluruhan yakni:
Ro = NOI = Ro
V

Anda mungkin juga menyukai