Anda di halaman 1dari 22

Penilaian Massal

Mass Appraisal
Definisi: penilaian secara sistematis atas
sekelompok propertu pada tanggal yang telah
ditentukan

Objective: keseragaman dan konsistensi nilai


atas suatu nilai kelompok properti tertentu

Nilai harus mengacu pada tujuan penialain


tertentu seperti misalnya untuk penilaian tujuan
pajak

Pasal 1 Ayat (3) UU No 12 Tahun 1985 Jo UU No 12


Tahun 1994
Nilai Jual Obyek Pajak adalah
harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi
jual beli yang terjadi secara wajar,
dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli,
Nilai Jual Obyek Pajak ditentukan melalui
perbandingan harga dengan obyek lain yang
sejenis, atau nilai perolehanbaru,
atau Nilai Jual Obyek Pajak Pengganti;

PENENTUAN NJOP
PENILAIAN OBJEK PAJAK

PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan Data Pasar (Market Data
Approach)
Pendekatan biaya (Cost Approach)
Pendekatan Pendapatan (Incame Approach)

CARA PENILAIAN
Penilaian Massal
Penilaian Individual

Mekanisme Penentuan NJOP


PENILAIAN
OBJEK PBB
PENILAIAN

PENILAIAN

MASSAL

INDIVIDUAL

PENDEKATAN BIAYA

PERBANDINGAN
DATA PASAR

NILAI
PROPERTI

NILAI
BUMI

PEND. BIAYA

PEND.
PENDAPATAN

REKONSILIASI
NILAI
NILAI
PROPERTI

NILAI
BANGUNAN

KLASIFIKASI

NILAI
BUMI

NILAI JUAL
OBJEK PAJAK

NILAI
BANGUNAN

KLASIFIKASI
NILAI JUAL
OBJEK PAJAK

Cara Penilaian :
1. Penilaian Massal :
NJOP bumi dihitung berdasarkan NIR
yg terdapat pada setiap ZNT;
NJOP bangunan dihitung berdasarkan DBKB;
Perhitungan dilakukan terhadap OP konstruksi
umum dng menggunakan program komputer
( Computer Assissted Valuation / CAV ).
2. Penilaian Individu :
Diterapkan untuk OP yang bernilai tinggi
(tertentu) baik OP khusus,
atau OP umum yg telah dinilai dng CAV
namun hasilnya tak mencerminkan nilai yg
sebenarnya krn keterbatasan aplikasi program.
Proses penilaian dng memperhitungkan seluruh karakteristik OP.
individual

Appraisal Judgements

Model Penilaian

Pengembangan dan daya dukung sistem

Quality Control

Kondisi khusus tertentu

Kesamaan Penilaian Masal & Penilaian Individu

Tujuan
Pendekatan Penilaian
Tools
Pelatihan dan infrastruktur

Benefit Penilaian Masal

Efisiensi: Biaya, waktu dan realibilitas


Keseragaman
Proses yang transaparan

Opsi Penilaian Masal


Manual atau komputerisasi
Siklus Penilaian dan verifikasi lapangan
Updates saat penilaian
Standard Penilaian
Lokal atau terpusat

Prosedur-Penilaian Masal Tanah


1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.

Tahap persiapan
Tahap pengumpulan data
Tahap kompilasi data
Rekapitulasi data dan ploting peta data taburan
atas nilai pasar wajar
Analisa data pasar wajar
Menentukan batas imajiner ZNT
Penentuan NIR
Pembuatan ZNT Final

PETA ZONA NILAI TANAH (ZNT)

ZNT AI

KAP

ZONA NILAI TANAH ( ZNT )


Zona geografis yang terdiri atas sekelompok objek pajak yang mempunyai
satu Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) yang dibatasi oleh batas
penguasaan/pemilikan objek pajak dalam satu satuan wilayah administrasi
pemerintahan desa/kelurahan tanpa terikat pada batas blok
NIR adalah Nilai Pasar rata-rata yang dapat mewakili nilai tanah dalam
suatu zona nilai tanah.

13

Critical poin Penilaian Masal


Data Collection and Management
Calibration
Valuation
Communicating Appraisals
Appeals
Quality Control

Critical Point

Metoda penilaian diusahakan dengan format yang


sederhana sehingga para stake holder bisa mudah
untuk mengerti
Tidak seluruh objek dalam wilayah yang harus
dinilai dapat menggunakan penilaian masal,
dalam hal itu terjadi digunakan penilaian
individual

A Successful Mass Appraisal

Menyediakan basis nilai untuk


penetapan PBB

Memberikan distribusi pajak properti


yang sesuai antara berbagai jenis
properti

Multivariate Analysis

Assesment Ratio
Assesment Ratio (AR) adalah rasio atau
perbandingan antara nilai yang ditetapkan
terhadap nilai pasarnya.
AS = AV/MV
AS = Assesment Ratio
AV = Hasil penilaian
MV = Nilai pasar / harga jual properti

Kegunaan Assesment Ratio


Studi AR sangat berguna bagi penilai dalam beberapa hal berikut ini
(IAAO,1978:121);
1. Memonitor assesment performance dengan mengindikasikan
antara lain level assessment secara keseluruhan dengan derajat
dispersinya;
2. Mengindikasikan kebutuhan penilaian ulang yang bersifat umum
atau tipe properti tertentu yang paling membutuhkan penilaian
ulang;
3. membuat penilai mampu untuk mengantisipasi kebutuhan tenaga
kerja dan pelatihan serta anggaran yang diperlukan secara umum;
4. Penting dalam mengestimasi total nilai pasar keseluruhan property
riil dalam suatu yuridiksi, kelas, atau area geografis untuk tujuan
keseragaman dan tujuan-tujuan yang terkait lainnya.

Matursuwun

Multivariate Analysis
Multivariate analysis terdiri dari dua kategori;
dependence method dan interdependence method.
Dependence method digunakan apabila tujuan dari
analisis
adalah
untuk
menjelaskan
atau
memprediksi variable dependent berdasarkan
beberapa variable independentnya.
Metode ini terdiri atas multiple regression analysis,
disciminant analysis, multivariate analysis of
variance dan canonical correlation analysis.

Multivariate Analysis
Interdependence method digunakan untuk menjelaskan
seperangkat
variable
atau
mengelompokkan
berdasarkan variable-variable tertentu dan tidak terdapat
suatu variable ataupun himpunan variable yang
dijelaskan oleh variable lain. Metoda ini terdiri atas
factor analysis, cluster analysis dan multidimensional
analysis.

Anda mungkin juga menyukai