PT PERUT BUNCIT

KERANGKA ACUAN
ANALISIS MENGENAI
DAMPAK LINGKUNGAN
RUMAH SUSUN KOTEKA RAYA

2001

DAFTAR ISI

DAFTAR ISI.............................................................................................. ii
BAB I PENDAHULUAN.............................................................................. 1
1.1

Latar belakang...........................................................................1

1.2

Tujuan dan Kegunaan Studi.......................................................2

1.3

PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN YANG BERLAKU..............3

1.4

Status Rencana Kegiatan...........................................................4

1.5

Maksud dan Tujuan Proyek........................................................4

1.6

Kaitan Rencana Kegiatan Dengan Dampak Penting yang Timbul

4

BAB II RUANG LINGKUP STUDI................................................................6

2.1

RENCANA KEGIATAN YANG PERLU DITELAAH.............................6

2.2

Lingkup Rona Lingkungan Hidup Awal.......................................8

2.3

Lingkup Wilayah Studi...............................................................9

BAB III METODA STUDI.........................................................................12

3.1

Metoda Pengumpulan dan Analisis Data..................................12

BAB IV PELAKSANAAN STUDI...............................................................13

4.1.

Tim Studi................................................................................. 13

4.2.

Biaya Studi.............................................................................. 14

4.3.

Waktu Studi............................................................................. 14

BAB I
PENDAHULUAN
1.1

Latar belakang
Kota Malang merupakan kota kedua terbesar di Propinsi
Jawa Timur. Perkembangan Kota Malang tidak kalah pesatnya
dengan

kota-kota

besar

lainnya

seperti

Kota

Surabaya.

Perkembangan Kota Malang terjadi baik dalam aspek sosial

maupun aspek ekonomi. Hal ini menyebabkan pergerakan yang
terjadi cukup besar setiap tahunnya di Kota Malang. Sehingga
peningkatan jumlah penduduk yang terjadi di Kota Malang
sangat signifikan dibandingkan tahun-tahun sebelumnya.
Perkembangan kegiatan sosial ekonomi di Kota Malang
dan sekitarnya cenderung meningkat dengan pesat. Sementara
itu, pertumbuhan penduduk juga menunjukkan peningkatan
yang

cukup

tinggi.

Sebagian

besar

daerah

mengalami

permasalahan peningkatan jumlah penduduk. Dimana hal ini

menyebabkan kurangnya lahan untuk kebutuhan pembangunan
tempat

tinggal.

Sehingga,

terjadi

kenaikan

harga

tanah

khususnya di daerah Kota Malang.

Salah satu solusi dari permasalahan yang ada di atas
yaitu dengan pembangunan. Dengan adanya pembangunan
rumah

susun

diharapkan

dapat

mengatasi

permasalahan

kebutuhan akan tempat tinggal. Pembangunan rumah susun

dirasa

merupakan

salah

satu

solusi

terbaik

yang

dapat

diupayakan. Hal ini dikarenakan pembangunan rumah susun

tidak membutuhkan lahan yang sangat luas. Disamping hal itu,
rumah susun mempunyai daya tampung yang cukup besar.
Kami PT. Perut Buncit bermaksud untuk dapat memenuhi
kebutuhan sebagian besar masyarakat Kota Malang dengan
jalan pembangunan rumah susun Koteka Raya yang berlokasi di
daerah Tlogomas, tepatnya di Jl. Raya Tlogomas, Kecamatan

Lowokwaru, Malang. Rumah susun Koteka Raya mengedapankan

konsep hunian rumah susun yang murah dan ramah llingkungan.
Disamping itu, lokasi Rumah susun Koteka Raya menawarkan
lingkungan yang tenang dan letak yang strategis.
Rencana kegiatan ini diperkirakan dapat menimbulkan
perubahan yang mendasar terhadap lingkungan hidup, sehingga
sesuai dengan ketentuan dalam peraturan perundang-undangan
yang berlaku, khususnya Peraturan Pemerintah Nomor : 51
Tahun 1993 tentang Analisis Mengenai Dampak Lingkungan,
kegiatan pembangunan rumah susun ini wajib dilengkapi dengan
analisis mengenai dampak lingkungan ( AMDAL ). Hal ini lebih
dipertegas dengan keputusan Menteri Negara Lingkungan Hidup
Nomor : Kep-39/MENLH/1996 tentang Jenis Usaha atau Kegiatan
yang wajib dilengkapi dengan AMDAL, yang menyebutkan bahwa
pembangunan rumah susun wajib dilengkapi dengan AMDAL.

1.2

Tujuan dan Kegunaan Studi

Tujuan dilaksanakannya studi ANDAL adalah:

a Mengidentifikasi rencana usaha atau kegiatan

terutama yang berpotensi menimbulkan dampak
penting terhadap lingkungan

b Menidentifikasi rona lingkungan hidup terutama

yang akan terkena dampak penting

c Memprakirakan dampak dan mengevaluasi dampak

penting lingkungan

Kegunaan studi ANDAL adalah untuk:

a Membantu pengambilan keputusan dalam pemilikan

alternative yang layak dari segi lingkungan

b Mengintegrasikan pertimbangan lingkungan dalam

tahap perencanaan rinci dari suatu usaha atau
kegiatan

c Sebagai pedoman untuk kegiatan pengelolaan dan

pemantauan lingkungan
1

PERATURAN

PERUNDANG-UNDANGAN

YANG

BERLAKU
Peraturan

perundang-undangan

yang

berlaku

dan

terkait dengan studi ini antara lain :

1. Undang-undang No. 5 tahun 1994 tentang Pokok-pokok
Pemerintahan di Daerah.
2. Undang-undang No. 16 tahun 1985 tentang /Rumah
susun.
3. Undang-undang No. 23 tahun 1997 tentang Pengelolaan
Lingkungan Hidup.
4. Undang-undang No. 26 tahun 2007 tentang Penataan
Ruang.
5. Peraturan Pemerintah No. 27 tahun 1999 tentang
Analisis Mengenai Dampak Lingkungan.
6. Keputusan
Menteri
Negara
Kependudukan

dan

Lingkungan Hidup No. Kep-02/MENKLH/6/1988 tentang

Pedoman Penetapan Baku Mutu Lingkungan.
7. Keputusan Menteri Lingkungan Hidup No.

Kep-

14/MENLH/3/1994 tentang Pedoman Umum Penyusunan

Analisis Mengenai Dampak Lingkungan.
8. Keputusan
Menteri
Lingkungan

Hidup

No.

39/MENLH/8/1996 tentang Jenis Kegiatan yang Wajib

3

dilengkapi

dengan

Llingkungan.
9. Keputusan Kepala

Analisis
Badan

Mengenai

Dampak

Pengendalian

Dampak

Lingkungan No. Kep-056 Tahun 1994 tentang Pedoman

Mengenai Ukuran Dampak Penting.
10. Keputusan Kepala Bapedal Nomor : 299/11/1996
tentang Pedoman Teknis Kajian Aspek Sosial dalam
Penyusunan AMDAL.
11. Peraturan perundang-undangan terkait laiinnya.

1.2

Status Rencana Kegiatan

Status rencana kegiatan pada saat Kerangka Acuan
ANDAL

ini

disusun

adalah

masih

dalam

Pra

Studi

Kelayakan, yang dilaksanakan oleh Konsultan PT. Perut

Buncit (Persero).

1.3

Maksud dan Tujuan Proyek

1. Mengatasi permasalah kebutuhan tempat tinggal
2. Untuk meminimalisir penggunaan lahan
3. Untuk mengoptimalkan penggunaan lahan

1.4

Kaitan Rencana Kegiatan Dengan Dampak Penting

yang Timbul
Berdasarkan hasil identifikasi dampak penting dari
permasalahan

yang

ada

kaitannya

dengan

kondisi

lingkungan, terdapat bebrapa isu utama yang terkait

dengan rencan pembangunan Rumah susun ini sebagai
berikut :
4

1.4.1 Tahap Pra Konstruksi

Dampak-dampak penting yang diperkirakan timbul pada
tahap pra konstruksi mencakup :
1. Kegiatan pengukuran dan pematokan serta pengadaan
tanah diperkirakan dapat menimbulkan persepsi negatif
dan keresahan masyarakat.
2. Pembelian lahan diperkirakan berlangsung cukup lama
karena adanya perundingan dengan para pemilik lahan.

1.4.2 Tahap Konstruksi

Dampak-dampak penting yang diperkirakan timbul pada
tahap konstruksi mencakup :
1. Kegiatan
pengangkutan
mengakibatkan

bahan

pencemaran

material

udara

dan

akan

gangguan

terhadap penduduk yang21 tinggal di sekitar lokasi

kegiatan.
2. Kegiatan pembersihan dan penggalian tanah akan
menimbulkan

terganggunya

utilitas

umum

yang

melintas pada rencana rumah susun ini.

3. Terganggunya kelancaran lali lintas karena kegiatan
konstruksi rumah susun
4. Kerusakan prasarana jalan

karena

pengangkutan

material bangunan.

1.4.3 Tahap Pasca Konstruksi

Dampak-dampak penting yang diperkirakan timbul pada
tahap pasca konstruksi mencakup :
1. Menurunnya kualitas udara
kebisingan,

karena

serta

meningkatnya

meningkatnya
arus

lalu

lintas/kendaraan bermotor di sekitar rumah susun.

5

2. Gangguan lalu lintas ( kemacetan ) pada pintu masuk

area rumah susun

BAB II
RUANG LINGKUP STUDI
2.1

RENCANA KEGIATAN YANG PERLU DITELAAH

Komponen
dasarnya

kegiatan

meliputi

yang

komponen

perlu

ditelaah

kegiatan

yang

pada
akan

menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan, baik

pada tahap pra konstruksi, konstruksi, maupun pasca
konstruksi.

2.1.1 Gambaran Umum Proyek

Rumah susun ini merupakan rumah susun kedua
terbesar di Kota Malang. Proyek Rumah susun Koteka Raya
ini terdiri dari 18 lantai dimana setiap lantainya memiliki 20
unit kamar. Lokasi sangat strategis karena terletak di jalur
Malang-Batu. Di sepanjang jalan ini juga terdapat banyak
tempat kegiatan ekonomi masyarakat seperti, rumah
makan, tempat hiburan, perumahan. Selain itu, kurang
lebih 2 km dari rumah susun, terdapat salah satu pusat
perbelanjaan terbesar di Kota Malang.
2.1.2 Rincian Rencana Teknis
Adapun rincian rencana teknis proyek Rumah susun
Koteka Raya ini yaitu :
-

Luas Tanah : 1000 m2

Luas bangunan : 4800 m2
Parking area : 500 m2
Instalasi listrik 1300 Mwh dan air bersih
One gate sistem
Security 24 hours
Food Court

Pelaksanaan

pembangunan

rumah

susun

ini

direncanakan selama 24 bulan yang akan dimulai pada

tahun 2015 dan akan selesai pada tahun 2017.

2.1.3 Komponen Kegiatan yang Ditelaah

Komponen yang diperkirakan dapat menimbulkan
dampak penting terhadap lingkungan, dan akan ditelaah
meliputi :
1. Tahap Pra Konstruksi
Komponen kegiatan pada tahap pra konstruksi yang
diperkirakan

akan

menimbulkan

perubahan

mendasar

terhadap lingkungan antara lain :

a. Penentuan lokasi pembangunan rumah susun
Meliputi penentuan lokasi tapak proyek, inventarisasi
lahan,

bangunan

dan

sarana

lainnya

yang

akan

dibebaskan, status kepemilikan dan pematokan lokasi.

b. Pengadaan tanah
Meliputi penyuluhan, penentuan jenis atau nilai ganti
rugi atau kompensasi, serta pemberian ganti rugi atas
tanah atau lahan, bangunan serta sarana lain yang
dibebaskan.
2. Tahap Konstruksi
Kegiatan pada tahap ini dibedakan atas tahap persiapan
konstruksi dan tahap pelaksanaan konstruksi.
a. Persiapan Konstruksi
1). Pengadaan dan pengoperasian direksi keet.
2). Pembersihan dan pematangan lahan.
b. Pelaksanaan Konstruksi

1).

Pekerjaan

tanah

meliputi

galian

dan

timnbunan.
2).

Pembuatan bangunan pelengkap.

3).

Pengangkutan tanah dan material bangunan.

4).

Pemancangan tiang pancang.

5).

Pekerjaan bangunan bawah/atas.

3. Tahap Pasca Konstruksi

Kegiatan

yang

diperkirakan

dapat

menimbulkan

dampak terhadap lingkungan pada tahap ini mencakup :

a. Pengoperasian Bangunan Rumah susun.
b. Pemeliharaan Bangunan Rumah susun.
2.2

Lingkup Rona Lingkungan Hidup Awal

Selain mempunyai dampak sosial dan ekonomi,

proyek pembangunan rumah susun di daerah Tlogomas
mempunyai dampak besar bagi lingkungan hidup di daerah
tersebut.

Lingkungan

terpengaruh

adalah

hidup
areal

yang

sebagian

persawahan

di

besar
antara

pemukiman penduduk. Areal persawahan yang mana

mempunyai sistem irigasi yang telah diatur sebelumnya
dan berguna dalam mengatasi masalah banjir di daerah
tersebut.

Selain masalah irigasi, masalah yang akan timbul

adalah terganggunya ekosistem perairan yang menyangkut
masalah flora dan fauna. Flora di daerah Tlogomas yang
pada

umunya

berupa

flora

tanaman

pangan

akan

terganggu

akibat

kurangnya

pasokan

air

tanah

dan

pembersihan lahan. Dengan rusaknya keanekaragaman

flora maka fauna yang menggantungkan hidup dari jenisjenis flora yang ada pada ekosistem tersebut lambat laun
akan punah.

2.3

Lingkup Wilayah Studi

Adapun lingkup wilayah studi AMDAL pembangunan

rumah

susun

di

daerah

Tlogomas

berdasarkan

pertimbangan batas-batas ruang sebagai berikut :

1 Batas Proyek

Pembangunan

rumah

susun

ini

mempunyai

dampak yang besar di daerah kecamatan Lowokwaru

terutama di daerah kelurahan Tlogomas dan kelurahan
Dinoyo.

Dalam

membawa

tiap

dampak

fase
bagi

proyek
kawasan

yang

dilaksanakan

tersebut.

Sebagai

contohnya, masalah lalu lintas di kawasan tersebut akan

diperparah akan proyek pembangunan rumah susun ini.

Selain kawasan yang disebutkan diatas, kawasan

lain akan terkena dampaknya karena kelurahan Tlogomas

10

dan

kelurah

Dinoyo

berbatasan

dengan

kelurahan-

kelurahan lainnya dan terhubung melalui satu jalan utama.

2 Batas Ekologis

Kegiatan

proyek

pembangunan

rumah

susun

berada di kawasan padat penghuni. Lokasi pembangunan

berada di lahan yang sementara ini dipakai untuk kegiatan
persawahan. Oleh karena itu ada beberapa hal yang perlu
diperhatikan antara lain :

a Pada

lingkungan

buatan

perlu

diketahui

pola

pengelolaan yang dilakukan.

b Karena tiap kehidupan di alam selalu membentuk

masyarakat maka perlu diketahui bentuk ekosistem,
tipe-tipe vegetasi yang sedang terjadi.

c Dampak pada aspek biologis banyak terjadi melalui

dampak tidak langsung dari proyek di samping dampak
langsung. Maka perlu diperhatikan timbulnya dampak
tidak langsung, misalnya perubahan tata guna tanah,
perubahan tata guna pemukiman dan lain sebagainya.

3 Batas Sosial

11

Proyek pembangunan rumah susun

tidak hanya

membawa dampak langsung bagi masyarakat di sekitar

kecamatan Lowokwaru. Perlu diperkirakan adanya dampak
tak langsung dari proyek pembangunan rumah susun.
Adanya dampak sosial yang timbul dari masalah ini dapat
menimbulkan persepsi beragam dari banyak masyarakat.
Kelurahan Tlogomas dan kelurahan Dinoyo perlu mendapat
perhatian khusus karena berbagai dampak yang timbul
karena

kegiatan

proyek

ini.

Dua

kawasan

ini

perlu

diperhitungkan dalam menentukan batas sosial karena

secara

tidak

langsung

juga

menerima

dampak

dari

kegiatan pembangunan tersebut baik saat pra-konstruksi,

konstruksi dan operasi. Adapun beberapa hal yang penting
dan perlu diketahui :

a Perkembangan penduduk dan perpindahan penduduk,

baik yang keluar dari daerah tersebut maupun yang
masuk (menetap) di daerah tersebut.

b Perubahan budaya setempat.

c Penyerapan tenaga kerja.

d Berkembangnya struktur ekonomi.

e Peningkatan pendapatan masyarakat.

Perubahan lapangan pekerjaan.

g Dan sumberdaya apa yang sangat langka dan sangat

dibutuhkan masyarakat. Misalnya air sangat sedikit

12

sekali sehingga masyarakat sangat menggantungkan

hidupnya pada air tersebut. Dan bila terjadi gangguan
pada air tersebut akan mengakibatkan kesenjangan
bagi masyarakat.

h Dan lain sebagainya, dapat disusun berdasarkan tingkat

kepentingan/skala prioritas.

4 Batas Administratif

Menurut lokasi proyek pembangunan rumah susun,

batas administratif proyek ini berada di Kotamadya Malang.
Segala jenis kegiatan proyek pembanguna rumah susun ini
cukup

dikelola

dam

lingkup

administratif

kotamadya

Malang.

13

BAB III
METODA STUDI
3.1

Metoda Pengumpulan dan Analisis Data

Proyek

ini

menggunakan

metoda

matriks

untuk

mengidentifikasi dampak-dampak yang mungkin terjadi. Matriks

identifikasi dipaparkan sebagai berikut :

14

BAB IV
PELAKSANAAN STUDI
4.1. Tim Studi
Tenaga Ahli yang diperlukan dalam penyusunan KAANDAL pembangunan Rumah Susun di Kelurahan Tlogomas
Kecamatan Lowokwaru Malang adalah :
1 Ahli Hidrologi :

Prof. Suyoso Dipl

2 Ahli Biologi :

Nico valdio, S.Si.

3 Ahli Tata Ruang dan Lahan :

15

Achmed Kurniawan S.T., M.T.

Marfiana Zulaika P. S.T., M.T.

4 Ahli Kesehatan Lingkungan :

Dr. Fahmi Saifudin

5 Ahli Ekonomi Budaya :

Ruri Soleha, S.E., M.M.

Cahaya Kumala, S.E.

6 Ahli Transportasi :

Ir. Zainal Murtado, MT

Avid Ajala, ST

7 Ahli Sosial :

Beta Martilova, S.Sos, M.Psi.

8 Ahli Struktur :

Ir. Firdaus. Y, M.T.

Ir. Pio Sebo, M.T.

4.2. Biaya Studi

Biaya-biaya yang diperlukan dalam studi KA-ANDAL
proyek pembangunan Hotel atau Cottage di pesisir pantai
Ujung Pandang adalah :
N

Hal

Biaya

o
1

Biaya Penelitian Komponen Fisik Kimia

Rp

Biaya Penelitian Komponen Biotik

8.000.000,00
Rp

Biaya Penelitian Komponen Sosekbud

9.000.000,00
Rp

Biaya Survey Tempat (tata guna lahan,

7.000.000,00
Rp

RTH)
Biaya Sosialisasi Penduduk

3.000.000,00
Rp
8.000.000,00

16

Biaya Survey Lalu lintas

Rp.

TOTAL

3.500.000,00
Rp.34.500.000
,00

4.3. Waktu Studi

Waktu studi KA-ANDAL proyek pembangunan Hotel atau
Cottage di pesisir pantai Ujung Pandang dilaksanakan mulai 1
April 2011, dengan rincian sebagai berikut :
N
o
1
2
3
4
5
6

Hal

Pelaksanaan (Minggu)
1
3 4 5 6 7 8 9
0

Penelitian Komponen Fisik Kimia

Penelitian Komponen Biotik
Penelitian Komponen Sosekbud
Survey Tempat (tata guna lahan,
RTH)
Sosialisasi Penduduk
Survey Lalu lintas

17