Anda di halaman 1dari 26

KATA PENGANTAR

Puji syukur kami haturkan ke hadirat Tuhan Yang Maha Esa karena dengan rahmat
dan karunia-Nya kami dapat menyelesaikan makalah Tugas Ekonomi Teknik mengenai
Studi Kelayakan Investasi Proyek Pembangunan Perumahan Citra Alam Mandiri
Sukoharjo ini dengan baik meskipun terdapat kekurangan dalam makalah ini.
Kami berharap makalah ini dapat berguna dalam rangka menambah pengetahuan
kita mengenai studi kelayakn terhadap proyek-proyek sipil. Kami menyadari sepenuhnya
bahwa makalah ini jauh dari kata sempurna. Oleh sebab itu kami berharap adanya kritik,
saran, dan usulan demi perbaikan di masa yang akan datang.
Semoga makalah ini dapat dipahami bagi yang membacanya. Sekiranya makalah
ini dapat berguna bagi kami sendiri maupun orang yang membiacanya. Sebelumnya kami
mohon maaf apabila terdapat kesalahan kata-kata yang kurang berkenan dan kami mohon
kritik dan saran yang membangun demi perbaikan di masa depan.

Malang, Desember 2015

Penyusun

DAFTAR ISI

Kata pengantar
1
Daftar Isi..
2
BAB I

PENDAHULUAN.

3
1.1.
Latar

Belakang

3
1.2.
Tujuan.
4
1.3.
Rumusan

Masalah..

4
BAB II ISI..
5
2.1.
Dasar

Teori.

5
2.1.1. Konsep Dasar Perumahan...
5
2.1.2. Permasalahan Umum Perumahan
6
2.1.3. Kinerja Biaya Proyek Perumahan...
2

7
2.1.3.1.
Definisi

Biaya

7
2.1.3.2.
Klasifikasi

Biaya

Proyek...

8
2.1.3.3.
Analisa

Finansial...

10
2.2.
Analisis Data dan Pembahasan
13
2.2.1. Data Perencanaan Investasi.
13
2.2.2. Perhitungan Rencana Anggaran Biaya Proyek
15
2.2.3. Perhitungan Harga Jual....
16
2.2.4. Proyeksi Pendapatan.
17
2.2.5. Proyeksi PW, NPV, IRR, dan BCR..
18
BAB III PENUTUP.
23
3.1.
Kesimpulan.
3

23
3.2.
Saran...
23
Daftar Pustaka.
24

BAB I
PENDAHULUAN

1.1. LATAR BELAKANG


Bisnis properti berarti mengeluarkan atau menanamkan modal dalam bentuk
tanah atau ditambah bangunan, keuntungannya berupa proteksi daya beli terhadap
inflasi dan mendapatkan nilai tambah dari pengembangannya (seperti dijadikan
bangunan komersial atau perumahan). Properti merupakan investasi terbaik, karena
karakteristik properti berbeda dengan bisnis lainnya. Lambat laun tanah akan
semakin sempit dan mahal karena jumlah penduduk terus membengkak. Rumahrumah baru akan terus dibangun terutama di kota-kota besar dengara berkembang.
Hal inilah yang menjadi dasar bagi developer untuk mengembangkan bisnis properti.
Proyek pembangunan perumahan sering diindentikkan dengan perusakan
lingkungan akibat perubahan tata guna lahan. Oleh karena itu, diperlukan rencana
pembangunan yang berwawasan lingkungan yang bertujuan agar lingkungan dapat
mendukung pembangunan berkelanjutan. Dengan kata lain, perubahan lingkungan
yang disebabkan oleh pembangunan, baik yang direncanakan maupun yang terjadi di
luar rencana, tidak akan menurunkan atau menghapus kemampuan lingkungan untuk
mendukung kehidupan manusia pada tingkat kualitas hidup yang lebih tinggi. Oleh
karena itu, diperlukan perencanaan pembangunan yang berwawasan lingkungan.
Selain itu, pembangunan suatu perumahan (properti) juga mempertaruhkan
modal yang besar dalam jangka panjang. Oleh karena itu, diperlukan pula
perencanaan anggaran biaya yang akurat sehingga proyek property ini layak untuk
dilaksanakan.
1.2. TUJUAN
Untuk mengetahui bagaimana perencanaan anggaran biaya pada proyek

pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri


Untuk mengetahui apakah proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri
ini layak untuk dijalankan apabila ditinjau dari segi finansial

1.3. RUMUSAN MASALAH


5

Bagaimana perencanaan anggaran biaya pada proyek pembangunan perumahan

Citra Alam Mandiri?


Apakah proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri ini layak untuk
dijalankan apabila ditinjau dari segi financial?

BAB II
ISI

2.1. DASAR TEORI


2.1.1. Konsep Dasar perumahan
Urusan perumahan, umumnya dilihat sebagai urusan pembangunan
unsur buatan dalam kaitannya dengan unsure social ekonomi masyarakat
yang bersifat kuantitatif, yaitu untuk memenuhi kekurangan rumah yang sehat
dan layak akibat kenaikan jumlah penduduk. Masalah perumahan juga
dipersempit menjadi sebatas membuat komoditi rumah, sehingga segala
sesuatunya kemudian diterjemahkan lebih dari sudut suplai. Perumahan lebih
merupakan urusan produsen yaitu bagaimana memnuat komoditi sesuai
dengan pasar potensial yang menguntungkan (T. Kuswartojo, 1997).
Adapun prasarana dalam lingkungan perumahan berdasarkan
Keputusan Menteri Pekerjaan Umum no. 20/KTPS/1986 tentang
Pedoman Teknik Pembangunan Perumahan Sederhana tidak bersusun
disebutkan bahwa :
1. Jalan
Jalan adalah jalur yang direncanakan atau digunakan untuk lalu lintas
kendaraan dan orang. Prasarana lingkungan yang berupa jalan lokal
sekunder yaitu jalan setapak dan jalan kendaraan memiliki standar
lebar badan jalan minimal 1,5 meter dan 3,5 meter.
2. Air limbah
Air limbah adalah semua jenis air buangan yang mengandung kotoran
dari rumah tangga. Prasarana untuk air limbah pemukiman antara lain
septictank dan bidang resapan.
3. Air hujan
Setiap lingkungan harus dilengkapi dengan sistem pembuangan air
hujan yang mempunyai kapasitas tampung yang cukup sehingga
lingkungan perumahan bebas dari genangan air.

4. Air bersih
Air bersih adalah air yang memenuhi persyaratan untuk keperluan
rumah tangga setiap lingkungan perumahan harus dilengkapi dengan
prasarana air bersih yang memenuhi standar persyaratan.
5. Suplai listrik
Untuk perumahan dan penerangan jalan umum.
6. Jaringan telepon
Pembangunan perumahan sederhana sebaiknya dilengkapi dengan
jaringan telepon umum yang sumbernya diperoleh dari Telkom.
2.1.2. Permasalahan Umum Perumahan
Pembangunan

perumahan

tidak

jarang

menimbulkan

permasalahan umum bagi berbagai pihak yang terlibat, bagi perancang,


pengembang

dan

investor.

Peraturan-peraturan

pengendalian

pembangunan seringkali dipandang sebagai penghambat. Akan tetapi,


ketiadaan peraturan dapat mendorong pengembang yang kurang
bertanggungjawab melakukan hal yang merugikan masyarakat.
Pembangunan daerah pinggir kota, misalnya, karena adanya
kebutuhan akan rumah baru maka dianggap pembangunan perumahan
akan menjadi lebih efisien dan ekonomis bila dilakukan dalam skala
besar, karena itu perlu tanah yang luas dan murah agar harga rumah
terjangkau. Tanah yang tersedia luas dan harganya murah berada
dipinggiran kota, sehingga daerah pinggiran kota, terutama kota besar
ditebari oleh berbagai kawasan perumahan baru. Akibatnya, transportasi
meningkat dan kemacetan menjadi menyebar ke semua penjuru kota.
Sistem jaringan lain antar perumahan pun seringkali kurang diperhatikan.
Akhirnya pemukiman pun tidak lagi nyaman dihuni, karena kemacetan
lalu-lintas, kekurangan air bersih dan banjir. (T. Kuswartojo, 1997)
2.1.3. Kinerja Biaya Proyek Perumahan
2.1.3.1.
Definisi Biaya
8

Secara umum, biaya (cost) didefinisikan sebagai suatu


pengorbanan atau nilai tukar guna mendapatkan manfaat,
termasuk

didalamnya

pengeluaran

yang

tidak

termasuk

pemborosan atau pengorbanan yang tak dapat dihindarkan.


Biasanya, konsep
dihubungkan

biaya

dan

pengklasifikasiannya

selalu

dengan harga produksi, misal penentuan harga

pokok produk untuk mendapatkan laba pada suatu pabrikasi.


(Yusuf Latief, 2001)
Pada proyek konstruksi, konsep beban bisa diidentikkan
dengan biaya. Konsep biaya dipakai sebagai dasar penyusun
anggaran sehingga diperoleh alat bantu bagi manajemen dalam
mencapai tujuan akhir proyek konstruksi. Daur hidup biaya
untuk suatu unit perumahan terdiri atas biaya inisial dan biaya
pengoperasian.
Biaya pengoperasian termasuk biaya energi, biaya-biaya
pemeliharaan dan pemeliharaan baik bagian luar dan bagian
dalam dari unit rumah. Biaya inisial suatu unit perumahan terdiri
dari biaya-biaya dari studi kelayakan dan studi pengembangan,
desain, konstruksi, pembangunan dari infrastruktur, administrasi,
marketing, dan pembiayaan. Beberapa aspek biaya ini secara
langsung dihubungkan dengan suatu satuan, sedangkan yang lain
seperti desain dan konstruksi dari infrastruktur, dibagi bersama
antar beberapa satuan-satuan di dalam suatu proyek. Jika dirinci
biaya tersebut terdiri dari:
1. Lahan
2. Bahan bangunan
3. Buruh
4. Infrastruktur
5. Perencanaan dan design
6. Regulasi perijinan
7. Biaya financing dan marketing (M. Ziarral, 1999)

2.1.3.2.

Klasifikasi Biaya Proyek


Perkiraan biaya (cost estimate) memegang peranan
penting

dalam

penyelenggaraan

proyek.

Taraf

pertama

dipergunakan untuk mengetahui berapa besar biaya yang


diperlukan untuk membangun proyek atau investasi, selanjutnya
memiliki fungsi sebagai pengendalian sumber daya seperti
material, tenaga kerja, pelayanan, maupun waktu. Sebelum
pembangunan proyek selesai dan siap dioperasikan, diperlukan
sejumlah besar biaya atau modal yang dikelompokkan menjadi
modal tetap (fixed capital) dan modal kerja (working capital)
atau dengan kata lain biaya investasi = modal tetap + modal
kerja.
Modal tetap adalah bagian dari biaya proyek yang
dipakai untuk membangun suatu proyek konstruksi yang
diinginkan, mulai dari pengeluaran studi kelayakan, sampai
tahap implementasi dan operasional proyek. Modal tetap dibagi
menjadi biaya langsung (Direct Cost) dan biaya tidak langsung
(Indirect Cost). Biaya langsung (Direct Cost) adalah seluruh
biaya yang berkaitan langsung dengan fisik proyek, yaitu
meliputi seluruh biaya dari kegiatan yang dilakukan diproyek
dan biaya mendatangkan seluruh sumber daya yang diperlukan
oleh proyek tersebut. Biaya langsung ini juga biasa disebut
dengan biaya tidak tetap (Variabel Cost), karena sifat biaya ini
jumlahnya tidak tetap tiap bulannya, tetapi berubah-ubah sesuai
dengan kemajuan pekerjaan. Biaya tidak langsung (Indirect
Cost) adalah seluruh biaya yang terkait secara tidak langsung
yang dibebankan kepada proyek. Biaya ini biasanya terjadi
diluar proyek. Biaya ini tiap bulannya besarnya relatif tetap
dibanding biaya langsung, oleh karena itu juga sering disebut
dengan biaya tetap (Fix Cost).
Biaya

tetap

perusahaan

ini

didistribusikan
10

pembebanannya kepada seluruh proyek yang sedang dalam


pelaksanaan. Oleh karena itu, setiap menghitung biaya proyek,
selalu

ditambah

dengan

beban

biaya

tetap

perusahaan

(dimasukkan dalam mark up proyek). Beberapa contoh yang


termasuk dari biaya ini antara lain gaji tetap dan tunjangan bagi
tim

manajemen,

gaji

tunjangan

bagi

lembaga

bidang

engineering, inspektor, penyelia, konstruksi lapangan, kendaraan


atau

peralatan

konstruksi,

termasuk

biaya

pemeliharaan,

pembelian bahan bakar, minyak pelumas, dan suku cadang,


pembangunan fasilitas sementara, termasuk perumahan darurat
tenaga kerja, penyediaan listrik, fasilitas komunikasi sementara,
biaya

transport,

biaya

administrasi

yang

berupa

biaya

operasional perusahaan yang dibebankan kepada proyek seperti


listrik, telepon, pembelian alat tulis kantor (ATK), tinta printer,
pengeluaran umum, meliputi konsumsi rapat, dokumentasi,
administrasi dan lain-lain. (Iman Soeharto, 1995)
Biaya tak langsung ini sering disebut dengan biaya
overhead atau sering juga disebut sebagai mark up, yaitu biaya
yang digunakan

untuk menutupi

hal-hal seperti overhead

kantor pusat, risiko yang tidak dapat diperkirakan (contingency)


dan keuntungan perusahaan (profit). Jenis biaya ini adalah biaya
yang harus dikeluarkan tetapi harus dikendalikan, walaupun
dibandingkan biaya langsung, nilainya relatif kecil. Sedangkan
biaya risiko, sedapat mungkin dihindari. Untuk risiko-risiko
yang harus diterima dan jelas jumlahnya atau dapat diperkirakan
sudah dimasukkan dalam biaya langsung, begitu juga risiko
yang dapat dialihkan kepada pihak lain. Sedangkan rencana
keuntungan usaha, sifatnya harus dipertahankan, yaitu dengan
cara mengendalikan risiko.
2.1.3.3.

Analisa Finansial
Analisa finansial mencakup proyeksi kas, payback period,
NPV (Net Present Value), IRR (Internal Rate of Return) dan BCR
11

(Benefit Cost Ratio). Payback period, NPV dan IRR adalah


beberapa cara untuk menilai sebuah keputusan investasi.
Meskipun ketiga cara melihat dari sudut pandang yang berbeda,
ketiganya menunjukkan seberapa berharganya sebuah investasi.
(Peni R. Pramono, 2008).
Proyeksi kas sangat penting karena mencerminkan keluar
masuknya uang dan pada akhirnya menunjukkan apakah
investasi ini layak dikerjakan. Hal-hal yang diteliti antara lain
adalah kewajaran investasi awal, kewajaran hasil dari keluar
masuknya kas, besarnya profit atau keuntungan.
Payback Period melihat dari sisi waktu, kapan sebuah
investasi mencapai titik impas atau kapan modal yang
ditanamkan akan kembali. Payback Period dihitung dari tahun
terakhir sebelum nilai akumulasi positif ditambah dengan jumlah
yang belum terlampaui, dibagi dengan perolehan pada tahun
berikutnya.
Net Present Value (NPV) adalah angka yang menunjukkan
sisa antara kas masuk dan kas keluar dari sebuah investasi.
Proyeksi kas memperhitungkan apa yang didapat dan dikeluarkan
pada tahun kesekian, sedangkan NPV menggunakan nilai saat ini,
oleh karena itu diperlukan angka rate untuk memperhitungkan
nilai uang terhadap waktu. Hal ini dimaksudkan agar nilai yang
diperhitungkan dari kas yang keluar masuk ditahun kesekian
tersebut dinilai dengan acuan yang sama. Yang dipakai sebagai
angka rate adalah tingkat pengembalian modal atau biaya modal.
NPV dihitung dengan cara mendiskontokan aliran kas di masa
datang (future cash flow) dengan angka rate. NPV diperoleh
dengan cara mengurangkan pengeluaran investasi awal dengan
dengan aliran kas di masa depan yang di-present value-kan.

12

NPV =CF 0 +

CF 1
CF 2
CF n
+
+ +
2
n
(1+i) (1+i)
(1+i)

Dimana :
i

= angka rate

= umur proyek CF = cash flow

Apabila :
NPV positif = investasi layak (diterima)
NPV negatif = investasi tidak layak (ditolak)

IRR mendiskontokan future cash flow pada tingkat NPV yang bernilai
nol. Atau dengan kata lain adalah ukuran yang menyatarakan aliran kas
bersih di masa datang (future net cash flow) dengan pengeluaran
investasi awal. IRR dinyatakan dalam persen, proyek yang memiliki
nilai IRR yang besar adalah proyek yang potensial untuk diterima.

CF 0=

CF 1
CF 2
CF n
+
++
n
(1+ IRR) (1+ IRR)2
(1+ IRR)

Apabila :
IRR > rate of interest = investasi layak (diterima)
IRR < rate of interest = investasi tidak layak (ditolak)

BCR

merupakan

membandingkan

cara
nilai

mengevaluasi
sekarang

(present

suatu

proyek

value)

dari

dengan
seluruh

manfaat/keuntungan yang diperoleh dengan nilai sekarang dari seluruh


biaya proyek tersebut.

B=B0 +

B1
B2
Bn
+
+ +
2
(1+i) (1+i)
(1+i)n

C=C0 +

C1
C2
Cn
+
++
2
(1+i) (1+i)
(1+i)n

13

BCR=

B
C

Dimana :
i

= angka rate

= umur proyek

B = benefit
C = cost
Apabila :
BCR > 1 = investasi layak (diterima)
BCR < 1 = investasi tidak layak (ditolak)

14

2.2. ANALISIS DATA DAN PEMBAHASAN


2.2.1. Data Perencanaan Investasi
Dalam perencanaan investasi diperlukan data data penunjang lain, yaitu
sebagai
berikut :
1. Lokasi Bangunan
Bangunan Perumahan berlokasi di Kecamatan Kartasura, Kabupaten
Sukoharjo. Area perumahan menempati lahan seluas 2438 m 2 dengan
batas-batas sebagai berikut:
Utara

: selokan

Barat

: jalan

Timur

: sawah

Selatan

: sawah

Denah lokasi dapat dilihat pada lampiran.


2. Analisa Harga
Analisis harga

jual

perumahan

yang

direncanakan

harus

mempertimbangkan harga jual perumahan lainnya yang telah ada terlebih


dahulu. Selain itu, juga didasarkan atas pertimbangan posisi produk
dibandingkan dengan perumahan lainnya.
No
1
2
3
4
5

Nama Perumahan
Green Residence I
Green Residence II
Ndalem Kirana
Graha Pesona
Citra Gowanan

Type (LB/LT)
45/100 m2
45/100 m2
45/78 m2
50/80 m2
45/100 m2

Harga (Rp.)
140.000.000
145.000.000
139.815.000
165.000.000
150.000.000

3. Analisa Permintaan
Permintaan produk perumahan dapat diketahui dari tingkat hunian
(occupancy) dari kawasan perumahan lain yang telah ada. Berdasarkan
hasil pengamatan di lapangan, Green Residencce 1 dan 2 merupakan
kawasan hunian yang occupancy-nya paling tinggi, mencapai 85%.
Ndalem Kirana memiliki tingkat tingkat occupancy paling rendah, yaitu
sekitar 35%, tapi hal ini wajar mengingat perumahan tersebut baru mulai
dipasarkan. Kawasan perumahan yang lain memiliki tingkat occupancy
berkisar antara 55% sampai dengan 75%. Berdasarkan tingginya tingkat
occupancy kawasan perumahan di atas, maka keputusan pihak developer
15

untuk mengembangkan perumahan Citra Alam Mandiri dengan tipe


rumah 47/100 m2 sudah tepat, mengingat posisi produk lebih unggul
apabila dibandingkan dengan pihak kompetitor.
4. Target Market
Perumahan yang dikembangkan oleh CV. Arfa Mandiri adalah tipe
47/100 m2 dengan harga jual Rp. 175.000.000,00. Dengan asumsi,
pembeli atau konsumen menggunakan fasilitas KPR (Kredit
Pemilikan Rumah) sebesar 70 % dari harga jual, maka fasilitas KPR
yang digunakan adalah sebesar Rp. 122.500.000,00. Berdasarkan
harga tersebut, dengan asumsi bunga KPR sebesar 7,8 % per tahun
(Sumber : Bank Syariah Mandiri Solo) dengan jangka waktu
pinjaman 10 tahun, maka angsuran yang dibayar oleh konsumen
adalah sebesar Rp. 1.817.000,00 per bulan.
Secara umum, alokasi dana angsuran biasanya sekitar 40 % dari
pendapatan, maka target market pembeli perumahan adalah kelompok
yang berpenghasilan diatas Rp. 4.550.000,00 per bulan.
5. Strategi Penjualan
Beberapa strategi penjualan yang digunakan oleh pihak developer
untuk mencapai target penjualan antara lain :
a. Uang muka plus KPR
Uang muka antara 20 30 % dibayarkan secara bertahap selama 3
bulan. Kekurangan pembayaran merupakan plafon kredit yang
diajukan ke bank dengan fasilitas KPR yang diajukan sebelum
rumah jadi.

b. Pembayaran cash bertahap


Pembayaran dilakukan secara bertahap sesuai dengan progress
bangunan atau sesuai dengan kesepakatan antara pihak developer
dengan konsumen.
c. Sistem pesan bangun
Pihak developer baru akan mulai membangun unit perumahan
16

setelah konsumen membayar uang muka.


d. Legalitas
Pihah developer melakukan penjualan rumah dengan sertifikat hak
milik (HM) bukan hak Guna Bangunan (HGB) serta IMB pecah
atas nama konsumen bukan

IMB induk, Sehingga akan

memberikan kenyamanan kepada konsumen


e. Secara kontinue melakukan promo penjualan baik lewat media cetak
atau memasang bener iklan di sepanjang jalan setrategis menuju lokasi.
Dari pengalaman dan Analisis diatas maka target penjualan CV. Arfa
mandiri untuk menjual 19 unit rumah di perumahan Citra Alam Alam
Mandiri Ngemplak ini adalah 2 tahun.
2.2.2. Perhitungan Rencana Anggaran Biaya Proyek
Rencana Anggaran Biaya (RAB) dibuat untuk mengetahui besar biaya modal
yang dibutuhkan, antara lain biaya pembelian lahan, pembangunan
perumahan dan infrastruktur penunjang, proses pengeringan tanah, notaries
untuk proses pecah dan balik nama, marketing dan lain-lain.

17

2.2.3. Perhitungan Harga Jual


Harga jual perumahan dihitung berdasarkan besar biaya modal yang
dibutuhkan ditambah dengan keuntungan yang ingin diperoleh. Harga
pokok penjualan merupakan beban yang harus ditutup oleh harga jual
rumah. Perhitungan

harga pokok penjualan harus memperhatikan

komposisi unsur-unsur yang terdapat dalam perumahan, yaitu luas tanah


dan bangunan.

18

Nilai bunga pada perhitungan harga jual ini didasarkan pada Bank Syariah
Mandiri Solo yaitu sebesar 12,1 % flat/tahun.

Dari tabel perhitungan harga jual tersebut, dapat diketahui bahwa harga
perumahan Citra Alam Mandiri adalah sebesar 1,18 kali lipat
dibandingkan harga pokoknya.
2.2.4. Proyeksi Pendapatan
Pada saat penelitian ini dilakukan, perumahan Citra Alam Mandiri sudah
terjual 2 unit dari total 19 unit rumah yang dipasarkan. Sehingga,
diproyeksikan pada akhir tahun 2012 akan terjual sebanyak 10 unit
rumah, sedangkan sisanya akan habis terjual pada tahun berikutnya. Dana
KPR dari bank diproyeksikan cair 9 unit pada tahun 2012 dan sisanya
akan cair pada tahun 2013.

19

2.2.5. Proyeksi PW, NPV, IRR, dan BCR


Besar bunga yang dipakai pada perhitungan NPV adalah sebesar 15 %,
diasumsikan dari persentase biaya modal. Biaya modal adalah imbalan
yang diharapkan oleh investor atas investasi yang ditanamkan. Suku
bunga efektif untuk pinjaman ke bank besarnya bervariasi antara 12
14% per tahun. Penjualan perumahan memakai sistem pesan-bangun,
sehingga pengeluaran untuk biaya pembangunan mengikuti proyeksi
penjualan unit rumah.
Langkah perhitungan PW (Present Worth):
Membuat diagram arus dana (Cash Flow)
Karena tidak terdapat data periode pengeluaran dan pemasukan secara
tepat, maka kami mengasumsikan bahwa investasi awal pada tahun ke
0 adalah Rp 700.000,00 yaitu berasalh dari harga beli tanah.

20

Mengubah

arus

dana

(keluar-masuk)

menjadi

present

dan

menjumlahkannya
P=7 00.000 .000+1.102.500 .000

( PF , 12 ,1)+525.000 .000( FP ,12 , 1)+1.225 .000 .000

P=3 18.081.548

Apabila hasil positif, maka proyek untung dan investasi termasuk


layak
P > 0, maka investasi layak

21

Langkah perhitungan NPV, IRR dan BCR adalah sebagai berikut :


1. Net Present Value (NPV)
Nilai NPV diperoleh dari net cash inflow pada tahun 2012 ditambah
dengan nilai present value net cash inflow pada tahun 2013. Dari hasil
perhitungan menggunakan fungsi finansial pada program Microsoft
Excell didapatkan nilai NPV sebesar Rp. 377.384.777,00.

22

2. Internal Rate of Return (IRR)


Perhitungan IRR harus berdasarkan nilai keluar masuknya uang atau
arus kas.

Nilai negatif menunjukkan uang keluar, sedangkan nilai positif


menunjukkan uang masuk. Langkah selanjutnya adalah memasukkan
data arus kas tersebut ke dalam fungsi finansial.

23

Dari hasil perhitungan menggunakan fungsi finansial pada program


Microsoft Excell didapatkan nilai IRR sebesar 43.40 %.

3. Benefit Cost Ratio (BCR)


Nilai BCR diperoleh dengan cara membandingkan total

present

value pendapatan dengan total present value pengeluaran.

Dari hasil fungsi finansial tersebut, kemudian dicari nilai perbandingan


antara present value pendapatan dengan present value pengeluaran dan
diperoleh nilai BCR sebesar 1,11.

Dari hasil perhitungan dapat diketahui bahwa :


1. Break Even Point terjadi pada tahun pertama, sehingga payback periodnya adalah satu tahun.
2. Hasil PW adalah positif, sehingga investasi layak untuk diterima.
3. Hasil NPV adalah positif, sehingga investasi layak untuk diterima.
4. Nilai IRR lebih besar dari angka rate, sehingga investasi layak diterima.
5. Nilai BCR > 1, sehingga investasi layak diterima.

24

BAB III
PENUTUP

3.1. KESIMPULAN
Berdasarkan hasil penelitian, dapat diambil kesimpulan bahwa ditinjau dari sisi
finansial, investasi pada proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri
ini adalah feasible (layak). Hasil PW dan NPV adalah positif, sehingga investasi
layak untuk diterima. Nilai IRR = 43.40 % > rate of interest = 12 %, sehingga
investasi layak diterima. Nilai BCR = 1,11> 1, sehingga investasi layak diterima.
Berdasarkan hasil analisis terhadap berbagai kemungkinan resiko yang
disimulasikan, nilai IRR masih lebih tinggi dari angka rate (12 %).
3.2. SARAN
Hal-hal yang disarankan antara lain :
1. Dalam penghitungan RAB pihak developer harus lebih teliti karena
tingkat ketilitian yang kurang akan mengakibatkan berkurangnya
penghasilan dari developer
2. Dalam membuat target penjualan pihak developer harus lebih cermat

karena target penjualan yang gagal akan mengakibatkan harga produksi


meningkat.

25

DAFTAR PUSTAKA

Abadi, Anton Nur. 2012. Studi Kelayakan Investasi Properti Proyek Pembangunan
Perumahan Citra Alam Mandiri Sukoharjo. Surakarta.

26