Accounting for Real Estate

Development and Construction

Contracts

Nurul Kusuma W (12030110151053)

Arini Kamalia (12030110151173)
Irma Luthfiana (12030110151181)
Petra Paramita (12030110151197)

REAL ESTATE
Pengembangan real estate mencakup
tingkat kegiatan yang luas termasuk
pembelian dan penjualan lahan yang
belum berkembang, pengembangan
lahan untuk dijual sebagai tempat
tinggal, yang bersifat perdagangan
atau bidang industri dan pembangunan
rumah-rumah, komersial dan gedunggedung industri untuk dijual.

Beberapa Masalah yang Timbul

Akibat Pengembangan Real Estate
Tingkat seberapa besar biaya
proyek real estate yang
seharusnya diketahui sebagai
aset
Pengukuran dan pencatatan
untuk aset-aset real estate
Mengenali keuntungan transaksi
real estate

Biaya yang digunakan dalam

Pengembangan Proyek Real Estate
1. Pre-acquisition costs
2. Direct acquisition, development and
construction costs
3. Indirect costs
4. Holding costs
5. Selling or leasing costs

Pre-acquisition Costs
Adalah biaya yang ada dalam proyek
sebelum property/tanah milik tesebut
didapatkan.
Contoh biaya-biaya tersebut seperti :
a. pembayaran-pembayaran yang sah
b. desain dan biaya-biaya ahli lain
c. pembelajaran yang terkait dengan
lingkungan,kemungkinan yang
dikerjakan/terjadi dan pembelajaran

Direct acquisition, development and

construction costs
Dapat dikatakan sebagai komponen
biaya proyek dan modal proyek real
estate.
contohnya biaya pembelian property :
- harga kontrak
- legal fees
- stamp duty

Indirect Costs
biaya-biaya tak langsung dihubungkan
dengan proyek, tetapi tidak secara
keseluruhan disebabkan untuk itu.

contoh biaya-biaya tersebut :

layanan-layanan teknis internal seperti
desain dan keahlian teknik
layanan-layanan administratif seperti
laporan dan administrasi umum

Holding Costs
biaya yang ada dikeluarkan dikarenakan
kepemilikan property dan termasuk pajak
tanah, bunga dan biaya-biaya peminjaman
lain.
Contoh biaya-biaya tersebut :
- peminjaman
- hutang

Selling or leasing costs

biaya penjualan yang dikeluarkan pada
waktu yang sama dibuat dan karenanya
dikenal sebagai pengeluaran pada waktu
tersebut.
Contoh biaya tersebut :
Iklan
komisi penjualan
Legal fees
Sedangkan biaya sewa adalah biaya yang
dikeluarkan untuk menarik penyewa dan
mengatur sewa menyewa.

Pengukuran Dalam Perhitungan Aset Real Estate

Dalam pengembangan lahan biaya yang

dikeluarkan harus dialokasikan ke bidang
individu sehingga biaya yang sesuai untuk
barang yang dijual dapat disesuaikan dengan
pendapatan penjualan ketika bidang/tanah
kapling terjual.
Tiga metode alokasi biaya :
specific identification method
area method
value method

Specific Identification Method

medote identifikasi khusus
mengalokasikan biaya sebagai biaya
yang dapat diidentifikasi secara
langsung antara individu dengan
tanah tersebut.

Area Method
metode menempatkan biaya
berdasarkan area masing-masing
bidang. Tetapi, cara ini tidak selalu
menghasilkan alokasi biaya yang
sesuai. Dengan metode area,
beberapa tanah kapling/bidang bisa
memiliki alokasi biaya lebih dari nilai
yang didapatkan.

Value Method
metode ini menempatkan biaya
kapitalisasi dalam nilai bidang
tersebut. Metode menyelesaikan
masalah yang dihubungkan
dengan metode area dalam hal
dimana nilai yang disadari atau
ditafsir sangat berbeda antar
bidang.

Perhitungan untuk
Aset-aset Real Estate
dibagi dalam tiga bentuk:

Properti sebagai persediaan

Properti untuk menghasilkan
pendapatan
Properti sebagai aset tidak lancar
untuk digunakan oleh pemilik

Persediaan
aset-aset real estate yang
dimiliki sebagai persediaan
termasuk tanah yang
dimiliki untuk tempat
tinggal dimasa mendatang
atau pengembangan
perniagaan, lahan dalam
rangkaian pengembangan,
dan gedung-gedung dalam
pembangunan dan untuk

Properti yang
Menghasilkan Pendapatan
Properti untuk menghasilkan pendapatan ada
dua tipe.
Pertama, properti mungkin menjadi pendapatan
pada saat yang sama dengan yang dijual.
Kedua, properti mungkin dipegang sebagai
pendapatan yang menghasilkan investasi tanpa
tujuan menjual dalam 12 bulan selanjutnya,
dalam hal ini akan digolongkan sebagai yang
bukan aset saat ini.

Aset Tidak Lancar

aset yang digunakan lebih dari 12
bulan (1tahun).

Pengakuan Keuntungan pada

Transaksi Real Estate
Keuntungan dalam transaksi real
estate berbeda dengan pendapatan
dari penjualan, contohnya, lahan
kediaman dan harga lahan/bidang
tersebut. Kondisi untuk pengakuan
keuntungan sama dengan
pengakuan pendapatan tersebut.

Pengakauan Keuntungan pada Pokok Penjualan

Keuntungan penjualan dapat diketahui

pada saat kontrak berubah atau
tanggap penyelesaian.

Pengakuan Keuntungan dalam

Penerimaan Tunai
Tiga cara digunakan untuk mengenali
keuntungan dalam jumlah tunai :
Pada pokok penjualan
Kemunculan dan dasar angsuran
Ketika angsuran terakhir dibayar
Pendapatan dan keuntungan dapat diketahui
dalam dua hal:
Secara penuh pada saat kontrak selesai; atau
Pada persentasi dasar penyelesaian

Dasar-dasar lain untuk Pengakuan

Keuntungan

Real estate dijual dengan kontrak

yang meminta penjual melakukan
tindakan tertentu setelah pokok
penjualan.
Pengembang menjual properti yang
menghasilkan pendapatan dan
memastikan bahwa pembeli akan
menerima keuntungan minimum

Standar Akuntansi untuk

Pengembangan Real Estate
Standar perhitungan pengembangan real
estate hanya dipublikasi di Amerika Serikat
saja. Pada Oktober 1982 FASB mengeluarkan
dua standar akuntansi. Standar tersebut
sama dengan petunjuk akuntansi industri
pada pengembangan dan penjualan real
estate yang pertama kali dikeluarkan oleh
American Institute of Certified Public
Accountant pada tahun 1973.

Kontrak Konstruksi
Kesulitan khusus dalam penilaian inventaris dan
pengukuran keuntungan muncul dalam hubungan
bentuk kontrak pembangunan jangka panjang
untuk item seperti kapal, gedung, dan jembatan.
Dua cara perhitungan/laporan untuk kontrak
kontruksi biasana dilakukan dalam pelaksanaannya
yaitu :
- menyelesaikan kontrak
- persentasi cara penyelesaian

Kontrak
Konstruksi
Dua cara perhitungan/laporan
untuk kontrak konstruksi :
Completed-contract method
Percentage-of-completion
method

Example 23.2
Contract Price:
$ 6million
Construction period: January 2003 to December 2005
Billing:
Acme will bill Trustworthy in Nov 2003, Nov 2004 and
on
ceompletion of the job in 2005. the amounts of the
interim payments will be determined by the supervising
architect.
2003
Cost during the year

2004

2005

$ 2,400,000

$ 900,000

$ 1,700,000

Total cost to year-end

2,400,000

3,300,000

5,000,000

Estimated cost to
complete

2,400,000

1,700,000

Estimated total costs

4,800,000

5,000,000

5,000,000

Estimated total profit

1,200,000

1,000,000

1,000,000

Billings during the year

1,000,000

1,500,000

3,500,000

Total billings to date

1,000,000

2,500,000

6,000,000

800,000

1,400,000

3,800,000

Cash collection during

the year

Completed-contract method
Keuntungan hanya diketahui ketika
kontrak selesai dan lewat
kepemilikan ke pembeli. Biaya
pembangunan dan kemajuan tagihan
diakumulasikan sampai pekerjaan
selesai salah satu atau seluruhnya
selesai.

2003
To record the construction costs
Construction-in-progress

Dr

Materials, Cash, etc

Cr

To record progress billings

Account Receivable

Account Receivable

$
2,400,000
D
r

Billings on Construction-inToprogress
record the receipt of cash
Cash at Bank

$
2,400,000

Dr

$
1,000,000

C
r

$
1,000,000

$
800,000

Cr

$
800,000

Balance sheet would include the following among current assets:

Account Receivable

$ 200,000

Construction-in-progress

$
2,400,000

Less billings on const-in-

1,000,000

2004
To record the construction costs
Construction-in-progress

Dr

Materials, Cash, etc

Cr

$ 900,000
$ 900,000

To record progress billings

Account Receivable

D
r

Billings on Construction-inToprogress
record the receipt of cash
Cash at Bank

Dr

$
1,500,000

C
r

$
1,500,000

$
1,400,00
0

Account Receivable
Cr
$
Balance
sheet would include the following
among
1,400,00
current assets:
0
Account Receivable

$ 300,000

Construction-in-progress

$
3,300,000

Less billings on const-in-

2,500,000 $ 800,000

2005
To record the construction costs
Construction-in-progress

Dr

Materials, Cash, etc

Cr

$
1,700,000
$
1,700,000

To record progress billings

Account Receivable

D
r

$
3,500,000

Billings on Construction-inprogress

C
r

Cash at Bank

$
3,800,00
0

To record the receipt of cash

Account Receivable

Dr

Cr

$
3,500,000

Karena pekerjaan sekarang sudah selesai, keuntungan dalam

kontrak bisa dicatat. Pendapatan dicatat dengan menutup
jumlah tagihan kontruksi yang diajukan untuk laporan
pendapatan:

Billing on Construction-inprogress

Dr

Constriction Revenue

Cr

$ 6,000,000
$
6,000,000

Biaya dicatat dengan menutup akun constructionin-progress untuk akun biaya

Construction expense
Constriction in Progress

Dr
Cr

$
5,000,000
$5,000,00
0

Keuntungan dan Kelemahan

Completed-contract method

KEUNTUNGAN

KELEMAHAN

Ini objektif karena

pendapatan dan
pengeluaran tidak
dicatat sampai benarbenar terjadi
Konservatif karena
menunda pengakuan
keuntungan sampai
itu terjadi

metode ini gagal

untuk mengalokasikan
keuntungan dalam
kontrak sampai
keuntungan diperoleh

Percentage-of-completion
method
terdapat dasar fisik
adanya dasar biaya
terdapat dasar penagihan

2003
To record the construction costs
Construction-in-progress

Dr

Materials, Cash, etc

Cr

$ 2,400,000
$
2,400,000

To record progress billings

Account Receivable

D
r

Billings on Construction-inprogress

Cr

$
1,000,000
$ 1,000,000

To record the receipt of cash

Cash at Bank
Account Receivable

Dr
Cr

$
800,000
$
800,000

 The revenues and expenses for 2003 are

recorded as follows:
Constrcution
expenses

Dr

$
2,400,000

Construction-inprogress

Dr

600,000

Construction
revenues

Cr

$
3,000,000

The balance sheet at the end of 2003

would show the following among current
assets:
Account Receivable

$ 200,000

Construction-in-progress

$ 3,000,000

Less billings on const-inprogress

1,000,000

$
2,000,000

2004
To record the construction costs
Construction-in-progress

Dr

Materials, Cash, etc

Cr

$ 900,000
$ 900,000

To record progress billings

Account Receivable

D
r

$
1,500,000

Billings on Construction-inprogress

C
r

Cash at Bank

$
1,400,00
0

To record the receipt of cash

Account Receivable

Dr

Cr

$
1,500,000

$
1,400,00

 The revenues and expenses for 2004 are

recorded as follows:
Constrcution
expenses

Dr

$ 900,000

Construction-inprogress

Dr

60,000

Construction
revenues

Cr

$ 960,000

The balance sheet at the end of 2004

would show the following among current
assets:
Account Receivable

$ 300,000

Construction-in-progress

$
3,960,000

Less billings on const-inprogress

2,500,000

$
1,460,000

2005
To record the construction costs
Construction-in-progress

Dr

Materials, Cash, etc

Cr

$
1,700,000
$
1,700,000

To record progress billings

Account Receivable

D
r

Billings on Construction-inprogress

Cr

$
3,500,000

To record the receipt of cash

Cash at Bank
Account Receivable

Dr
Cr

$
3,500,000

$ 3,800,000
$ 3,800,000

 The revenues and expenses for 2005 are

recorded
as follows:
Constrcution
Dr
$
expenses
Construction-inprogress

1,700,000
Dr

340,000

Construction
Cr
Neracarevenues
dalam construction

$
2,040,000
progress,
dan

in
billings on construction in progress adalah 6 juta
dolar,
laporan tersebut
sebagai
Billings dan
on Construction-inD bisa ditutup,
$
berikut:
progress
r
6,000,000
Construction-in-progress

C
r

$
6,000,000

Keuntungan pada kontrak tiap tiga tahun,

2003
$ 600,000
ditunjukkan dengan percentage-of-completion
2004
60,000
method adalah sebagai berikut
2005

TOTAL

340,000

$ 1,000,000

Keuntungan dan Kelemahan

Percentage of Completion method

KEUNTUNGAN

KELEMAHAN

memberikan pengenalan
keuntungan dengan dasar yang
dimunculkan ketimbang
sebagai jumlah bongkahan
diakhir pembentukan program

meletakkan pada perkiraan

persentasi penyelesaian untuk
menentukan keuntungan
periodik

Percentage of Completion method

harus digunakan jika semua syarat
berikut terpenuhi:
Terdapat kontrak tertulis yang tak bisa
dibatalkan yang dengan jelas menerangkan
harga kontrak
Baik pembeli dan penjual bisa memenuhi
syarat-syarat kontrak
Perkiraan biaya kedepan yang bisa dipercaya
Penjual memiliki sistem laporan biaya yang
efektif

Taksiran Rugi Kontrak Konstruksi

Jika terlihat bahwa mungkin terjadi
kerugian dalam kontrak,
penyelesaian kontrak dan persentasi
metode penyelesaian mencatat
semua kerugian yang ada sendirisendiri terkait besarnya
penyelesaian pekerjaan.

Easy Construction Company melakukan kontrak untuk membuat

sebuah kapal memancing bagi Mussel Company seharga $
2,500,000, selama dua tahun.
Pada saat menandatangani kontrak, Easy memperkirakan bahwa
biaya kontruksi akan mencapai 2 juta dolar. Tetapi di akhir tahun
pertama, perkiraan biaya diubah menjadi 3 juta dolar, menunjukkan
kemungkinan kerugian sebesar $ 500 000 pada kontrak.
Rincian biaya dan tagihan selama dua tahun ditunjukkan pada tabel :

End of Year 1

End of Year
2

$1,000,000

$3,000,000

Estimated costs to
complete

2,000,000

Estimated total costs

3,000,000

3,000,000

Billings to date

1,125,000

2,500,000

Cash receipts to date

1,125,000

2,500,000

Cost incurred to date

Dengan kedua metode laporan tersebut untuk kontrak

kontruksi, seluruh kerugian yang ada sebesar $500,000 dicatat
diakhir periode ketika itu pertama kalinya mungkin terjadi.
Catatan jurnalnya sebagai berikut:
Mencatat biaya konstruksi

Mencatat penagihan

Mencatat penerimaan kas

Construction-in-progress

Dr

Materials, Cash, etc

Cr

Mencatat antisipasi kerugian

$
1,000,000

Account Receivable

D
r

Billings on Construction-inprogress
Cash at Bank
Dr

Cr

Account Receivable
Cr
Expected loss on long term
contracts
Construction-in-progress

$
1,125,000

$
1,000,000

$ 1,125,000

$
1,125,00
0
D
r
Cr

$
$ 500,000
1,125,00
0
$ 500,000

Kerugian yang terjadi adalah

pengeluaran selama 1 tahun dan
aset construction-in-progress
menurun karena besarnya kerugian
yaitu, aset ditulis pada jumlah yang
bisa diperoleh kembali.
Billings on construction$1,125,00
inprogress
Less on const-in-progress

0
500,000
$625,000

Year 2
Mencatat biaya konstruksi

Mencatat penagihan

Mencatat penerimaan kas

Menutup akun aset dan kontra-aset

Construction-in-progress

Dr

Materials, Cash, etc

Cr

$
2,000,000
$
2,000,000

Account Receivable

D
r

Billings on Construction-inprogress

Cr

Cash at Bank

Account Receivable
Billings on Construction-inprogress
Construction-in-progress

Dr

$
1,375,000
$ 1,375,000

$
1,375,00
0

Cr
D
r
Cr

$
1,375,00
$ 0
2,500,000
$ 2,500,000

Standar Akuntansi untuk Kontrak

Konstruksi
Biaya yang muncul dari kontrak konstruksi terdiri
dari:
Pengeluaran yang secara langsung terkait
dengan kontrak tertentu
Biaya yang bisa dihubungkan dengan kegiatan
kontrak ke konsumen dibawah syarat-syarat
kontrak; dan
Biaya lain yang secara khusus bisa dibebankan
ke konsumen dibawah syarat-syarat kontrak

Perbedaan antara cost-plus contract dan

fixed-price contract.
cost-plus contract
(24)

kontrak konstruksi dimana

kontraktor membayar kembali
yang diijinkan dan kalau tidak
biaya yang ditentukan
ditambah persentase biaya
atau ongkos yang ditetapkan.
Keadaan berikut terpenuhi:
keuntungan ekonomi yang
dihubungkan dengan kontrak
akan mengalir ke perusahaan
yang benar ada
Biaya kontrak yang bisa
dihubungkan dengan kontrak,
apakah
dibayar
kembali
secara khusus atau tidak,
dapat ditentukan dengan jelas
dan diukur dengan pasti.

fixed-price contract
(23)
Kontrak konstruksi dimana
kontraktor setuju akan harga
tetap kontrak.
Keadaan berikut terpenuhi:
Pendapatan kontrak seluruhnya
dapat dinilai dengan pasti
keuntungan ekonomi yang
muncul dari kontrak akan
mengalir ke perusahaan yang
benar ada
Biaya kontrak untuk selesai
dan tahap penyelesaian
kontrak seperti pada tanggal
laporan dapat dinilai dengan
pasti

AASB
Jika syarat-syarat yang ditentukan pada paragrap 23 dan 24 tidak
memenuhi, kemudian paragrap 32 mengharuskan pendapatan harus
diketahui hanya pada tingkat yang memungkinkan bahwa biaya kontrak
yang dikeluarkan akan bisa dipulihkan kembali.
Paragrap 30 menunjukkan tahap penyelesaian yang mungkin ditentukan
dalam sejumlah cara, termasuk penggunaan biaya dasar atau fisik
mendasar.
Paragrap 36 mengharuskan bahwa, jika mungkin bahwa total biaya
kontrak akan melebihi seluruh pendapatan kontrak yang muncul dari
kontrak kontruksi, selanjutnya kerugian yang terjadi pada tingkat yang
belum diketahui harus dikenali sebagai pengeluaran dengan segera.
Paragrap 38 menyatakan bahwa, jika terdapat perubahan dalam perkiraan
total pendapatan kontrak dan total biaya kontrak, kemudian dampaknya
harus diperhitungkan untuk perubahan dalam perkiraan laporan

Latar Belakang
Dalam industri real estat,
entitas yang melakukan
konstruksi real estat,
langsung atau melalui
subkontraktor, dapat
menyepakati perjanjian
dengan satu atau lebih
pembeli sebelum konstruksi
selesai. Perjanjian tersebut

Pengakuan Real Estate (ISAK21)

Interpretasi ini membahas

dua pemasalahan:
Apakah perjanjian tersebut
termasuk dalam ruang
lingkup PSAK 34 (revisi
2010): Kontrak Konstruksi
atau PSAK 23 (revisi 2010):
Pendapatan?

PEMBAHASAN
Hal tersebut bergantung
pada ketentuan yang ada
dalam perjanjian dan seluruh
fakta dan kondisi yang ada.

PEMBAHASAN
Pendapatan (PSAK 23)
Suatu perjanjian untuk konstruksi
real estat yang mana pembeli
memiliki kemampuan terbatas
untuk mempengaruhi desain real
estat.
Perjanjian mungkin tidak
memenuhi definisi kontrak
konstruksi dan perjanjian tersebut
termasuk dalam ruang lingkup
PSAK 23 (revisi 2010):
Pendapatan. Dalam hal ini, entitas
menentukan apakah perjanjian
tersebut adalah perjanjian
penyediaan jasa atau perjanjian
penjualan barang.

Kontrak Konstruksi (PSAK 34)

Suatu perjanjian untuk konstruksi
real estat jika pembeli dapat
menentukan elemen struktural
utama desain real estat sebelum
konstruksi dimulai dan/ atau
perubahan saat konstruksi
berjalan.
perjanjian termasuk dalam ruang
lingkup PSAK 34 (revisi 2010):
Kontrak Konstruksi dan hasilnya
dapat diestimasi secara andal,
maka entitas mengakui
pendapatan dengan mengacu
pada tingkat penyelesaian
aktivitas kontrak sesuai dengan
PSAK 34 (revisi 2010).

Pembahasan PSAK 34
Kontrak konstruksi adalah suatu
kontrak yang dinegosiasikan secara
khusus untuk konstruksi suatu aset
atau suatu kombinasi aset yang
berhubungan erat satu sama lain
atau saling tergantung dalam hal
rancangan, teknologi dan fungsi atau
tujuan atau penggunaan pokok.

Pengakuan Pendapatan
Kontrak Konstruksi (PSAK
34)

Pendapatan (PSAK 23)

Pengakuan pendapatan
dengan merujuk pada
tingkat penyelesaian
konstruksi dengan
metode persentasi
penyelesaian untuk
kontrak jangka
pangjang dan metode
kontrak selesai untuk
kontrak jangka pendek.

Pengakuan pendapatan
umumnya pada saat
penyelesaian atau
penyerahan barang,
namun jika entitas
mengalihkan kepada
pembeli pengendalian
manfaat dan risiko dalam
proses saat ini sebagai
konstruksi berjalan maka
entitas mengakui
pendapatan dengan
merujuk pada metode
persentase
penyelesaian.

Perbandingan AASB 111 dengan ISAK no.21

AASB 111

ISAK NO.21

REAL ESTATE :
PENGEMBANGAN KONTRAK
KONSTRUKSI

REAL ESTATE
1. KONTRAK KONSTRUKSI
2. PENDAPATAN