Anda di halaman 1dari 54

R

E
P
W

ID

L
I
S

IZ

OUTLINE
1.
2.
3.
4.

Definisi Persil
Hak Atas Tanah
Pengukuran Persil
Hak Atas Satuan Rumah Susun

N
I
F

E
P
I
S
I

L
I
S
R

Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia


(Departemen Pendidikan Kebudayaan, 1994)
tanah dapat diartikan :
1. Permukaan bumi atau lapisan bumi yang
di atas sekali.
2. Keadaan bumi di suatu tempat.
3. Permukaan bumi yang diberi batas.
4. Bahan-bahan dari bumi, bumi sebagai
bahan sesuatu (pasir,batu cadas, dll)

HAK MENGUASAI NEGARA (HMN)


Atas dasar ps. 33 ayat 3 UUD bahwa bumi, air, dan kekayaan
alam yang terkandung didalamnya pada tingkatan tertinggi
dikuasai oleh negara (UUPA ps 2 ayat 1).
Wewenang HMN (UUPA ps. 2 ayat 2):

mengatur
dan
menyelenggarakan
peruntukan,
penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan
ruang angkasa tersebut;

menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum


antara orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa;

menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum


antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum
yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.

Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang


dimaksud dalam pasal 2 ditentukan adanya macammacam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah,
yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orangorang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang
lain serta badan-badan hukum.

Konsepsi tanah menurut Undang-Undang Pokok


Agraria (UUPA) pasal 4 adalah permukaan bumi
yang kewenangan penggunaannya meliputi tubuh
bumi, air dan ruang yang ada diatasnya. Dalam
pengertian ini tanah meliputi tanah yang sudah
ada sesuatu hak yang ada diatasnya maupun yang
dilekati
sesuatu
hak
menurut
peraturan
perundang-undangan yang berlaku.

PERSIL
Persil : merupakan suatu
bidang tanah yang dimiliki
oleh perorangan, badan
hukum, atau suku adat,
dan dapat juga merupakan
suatu lahan dengan hak
pengelolaan tertentu,
lahan dengan tata guna
tertentu, atau wilayah
administrasi pemerintahan,
dengan batas-batas yang
jelas secara geometris dan
akurat terhadap persilpersil lain di sekitarnya.

Data atribut mengenai kepentingan yang melekat


pada suatu persil adalah :

Hak-hak kepemilikan atau hak-hak pemanfaatan


atas suatu persil;

Data orang, badan hukum, atau kelompok


masyarakat yang memiliki hak atas persil
tersebut;

Jenis tata guna lahan pada persil;

Nilai pajak dan nilai harga dari persil tersebut,


dan lain-lain.

K
A
H

S
A
T
A

N
A
T

H
A

DASAR HUKUM
Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) = UU no 5 tahun
1960 adalah undang-undang yang mengatur hukum
pertanahan secara nasional
UUPA bertujuan untuk menghapuskan dualisme hukum
pertanahan, karena tanah-tanah masih ada yang
bersumber kepada:
Hukum Adat (komunalistik-religius)
Hukum Perdata Barat (Individualistik-Liberal)
Hukum Pemerintahan Swapraja (feodal)
UUPA bertujuan untuk memberikan Surat Tanda Bukti
Hak Atas Tanah (Jaminan Kepastian Hukum)
Untuk menjamin kepastian hukum bidang-bidang tanah
maka setiap bidang tanah harus didaftarkan dan diberikan
hak atas tanah sesuai yang tercantum dalam UUPA ps. 16

MACAM-MACAM HAK ATAS TANAH


Permukaan bumi yang telah diberi batasan resmi oleh
UUPA dalam bentuk Hak Atas Tanah;
Hak atas Tanah itu terdiri dari:
1.Hak sebagian permukaan bumi;
2.Hak sebagian tubuh bumi yang ada di bawah tanah dan air;
3.Hak sebagian ruang bumi yang ada diatasnya.

Tubuh bumi dan air serta ruang di atasnya


BUKAN kepunyaan pemegang hak atas tanah
yang bersangkutan, melainkan hanya
diperbolehkan menggunakan dalam batasbatas penggunaannya berdasarkan peraturan
dan perundangan yang berlaku.

TENURE SYSTEM

Atas dasar hak menguasai dari Negara terhadap tanah, maka


dapat ditentukan dan diberikan macam-macam hak atas tanah
Hak Atas Tanah : hak yang dipunyai oleh seseorang atau badan
hukum yang melekat pada tanah.
Berdasarkan UUPA pasal 6 bahwa semua hak atas tanah
mempunyia fungsi sosial
Pelepasan Hak
Atas Tanah

Hak Atas Tanah


TANAH

TANAH

HAK ATAS TANAH

Hak-Hak atas tanah yang diatur pada UUPA pasal 16 terdiri


dari :

Hak milik
Hak guna usaha
Hak guna bangunan
Hak Pakai
Hak Sewa
Hak membuka tanah
Hak memungut hasil Hutan
Hak-hak lain yang termasuk dalam hak-hak tersebut diatas
yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak yang
sifatnya sementara (seperti hak pakai)

Jenis Hak

Hak Milik

Hak Guna
Usaha

Hak Guna
Bangunan

Hak Pakai

Subjek
WNI atau
Badan Hukum
yang
ditetapkan
pemerintah
dengan
syarat2
tertentu
WNI atau
badan hukum
menurut
hukum
Indonesia
WNI atau
badan hukum
menurut
hukum
Indonesia
WNI, badan
hukum
Indonesia,
WNA, badan
hukum asing
yang punya
perwalian

Penggunaan

Pertanian dan
Non Pertanian

Pertanian

Non Pertanian

Non Pertanian

Luas

Jangka Waktu

Jaminan

Tidak
ditentukan

Terpenuh dan
dapat
diturunkan

dapat
dibebankan
Hak
Tanggungan

5 - 20.000
hektar

Tidak
ditentukan

Tidak
ditentukan

25 tahun
dengan
perpanjangan
maksimal 35
tahun
30 Tahun
dengan
perpanjangan
maksimal 20
tahun

dapat
dibebankan
Hak
Tanggungan
dapat
dibebankan
Hak
Tanggungan

dalam jangka
Terbatas baik
waktu tertentu
pembebanan
atau selama
maupun
tanahnya
peralihannya
dipergunakan

HAK ATAS AIR DAN RUANG ANGKASA

Hak-Hak atas air dan ruang angkasa sebagai yang


dimaksud dalam pasal 4 ayat 3 UUPA ialah :

Hak guna air


Hak pemeliharaan dan penangkapan ikan
Hak guna ruang angkasa

PE

G
N

N
A
R
U
K
U

PE

L
I
S
R

Data Fisik : keterangan mengenai letak, batas dan


luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang
didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya
bangunan atau bagian bangunan di atasnya
Data Yuridis : keterangan mengenai status hukum
bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar,
pemegang haknya dan hak pihak lain serta bebanbeban lain yang membebaninya.

PERSIAPAN PENGUKURAN
Kegiatan persiapan meliputi:
1. Persiapan Administrasi Pengukuran (di
kantor)
2. Persiapan Pengukuran di Lapangan

PERSIAPAN ADMINISTRASI
Kegiatan ini meliputi:
1. Memegang surat tugas
2. Memeriksa peta-peta dan warkah pengukuran
yang tersedia
3. Memeriksa daftra koordinat untuk pengikatan
4. Menyiapkan peraltan ukur
5. Menyiapkan gambar ukur dan daftar isian
6. Menerbitkan surat pemberitahuan akan
dilaksanakan penetapan batas bidang

Propinsi : a

Kabupaten a

Nomor Lembar : 51.1-12.179-02-5

PETA PENDAFTARAN
U

Skala 1:1000
10

20

Kecamatan

40

60

70 meter

Desa/Kelurahan

Kecamatan

<Keca2>

Desa/Kelurahan

<Desa2>

PETUNJUK LEMBAR

02-7

02-8

02-9

02-4

02-5

02-6

02-1

02-2

02-3

Keterangan
a

LEGENDA
BATAS ADMINISTRASI

PER KEBUNAN
Batas Des a/Kelurahan

Kela pa, Saw it, Sagu

Batas Kec amatan


Batas Kabupaten / Kodya / Kotip

Karet, Kina, Kopi

Batas Propinsi

Cok lat, Lada, Cengkeh

Batas Negar a
Tem bak au, Tebu, Teh
BATAS FISIK
Jat i, Pinus
Batas Bidang Tanah

PT
PBS
PK
PB
PH

Pagar Tembok

Alan g-alang

Pagar Besi

Belu kar, Hu tan, Pinus

Pagar Kawat
P ERAIRAN

Pagar Bambu

Sungai

Pagar Hidup

Dam
BANGUNAN

Salu ran Irigasi

Bangunan B eratap

Salu ran / Selokan

Bangunan T idak Beratap

BT

Tanggul
Galian / Cek ungan

Bangunan B ertingkat

Raw a - Rawa

JALAN
Jalan As pal / Beton

Pas ir

J ala n Tanah
La ut

Garis Pantai

Jalan Setapak
J AR INGAN

RE L

TL

Rel Keret a Api


TT

Rel Lori

Tiang lis trik


Tian g Telepon
Men ara Transmisi

J EMBATAN

Pipa
J embatan Beton

TITI K TETAP
Titik Dasar Teknik Orde 0 Dan 1

J embatan B esi

Titik Dasar Teknik Orde 2


J embatan Kayu

Titik Dasar Teknik Orde 3


Titik Dasar Teknik Orde 4

PER TANIAN

Saw ah

Ld

Ladang

Tb

Tam bak

Titik Dasar Teknik Orde 4 Lokal


230.4

Ting gi Titik Tanah

KON TUR
12

Tiang lis trik

10

Tian g Telepon

BADAN PERTANAHAN NASIONAL


KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN A
SEKSI PENGUKURAN DAN PENDAFTARAN TANAH

a, 18-10-2011
Kepala Seksi Survei Pengukuran dan Pemetaan
Kabupaten a

KEPALA SEKSI SP&P


000000000
a, 18-10-2011
Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten a

a
a
Pelaksana

<Pelaksana>

PERSIAPAN PENGUKURAN
Kegiatan ini meliputi:
1. Penunjukan batas bidang tanah
2. Penetapan batas bidang tanah
3. Penempatan/penanaman tanda batas
4. Pemeriksaan titik ikat di lapangan
5. Pengaturan alat ukur

PELAKSANAAN PENGUKURAN
Pengukuran
bidang
tanah
dilaksanakan
untuk
menentukan posisi / letak geografis, batas, luas, dan
bentuk geometris bidang tanah untuk keperluan
pendaftaran hak atas tanah atau untuk pelayanan DIK
PPL bidang pengukuran.
Pengukuran untuk keperluan pendaftaran hak atas
tanah
dilaksanakan
untuk
pembuatan
peta
pendaftaran, peta bidang tanah, lampiran sertipikat
(berupa
surat
ukur),
dan
terutama
untuk
mendapatkan data ukuran bidang tanah sebagai unsur
pengembalian batas apabila karena suatu hal batasbatas bidang tanah tersebut hilang.

METODE PENGUKURAN
1. Metode Terestris
2. Metode Fotogrametris
3. Metode lainnya misal Metode GPS

METODE TERESTRIS
1.

Metode Trilaterasi

Metoda ini pada prinsipnya mengikatkan titik detail / titik batas dari
2 (dua) titik tetap yang sudah ada sehingga bidang tanah dapat
digambarkan dengan baik dan benar.

2. Metode Polar
Metoda ini paling banyak digunakan dalam praktek,
terutama untuk pengukuran bidang tanah/detail yang
cukup luas ataupun detail yang tidak beraturan
bentuknya. Sesuai dengan alat yang digunakan, dalam
menentukan
titik
dengan
metoda
polar
dapat
dilakukan dengan cara :
Azimut dan jarak
Sudut dan jarak

AZIMUT DAN JARAK

SUDUT DAN JARAK

METODE FOTOGRAMETRIS
Pengukuran
bidang
tanah
dengan
metode
fotogrametris memanfaatkan sarana peta foto
sebagai dasar untuk memetakan letak batas
bidang tanah dan mencatat data ukuran bidang
tanah tersebut.
Pengukuran bidang tanah untuk daerah
telah tersedia peta dasar pendaftaran
berupa peta foto dilaksanakan dengan
identifikasi bidang tanah yang batasnya
ditetapkan sesuai dengan ketentuan
berlaku.

yang
yang
cara
telah
yang

Batas-batas bidang tanah yang diidentifikasi pada


peta foto harus diukur di lapangan.
Apabila titik-titik batas tidak dapat diidentifikasi
pada peta foto karena tumbuhan atau halangan
pandangan lain, maka dilakukan pengukuran
dari titik-titik batas yang berdekatan atau titik-

METODE GPS
Pengukuran bidang tanah yang dilaksanakan
dengan menggunakan metode pengamatan GPS
dapat dilakukan dengan metode polar dari dua
titik dasar teknik atau titik ikat yang dihasilkan
dari pengamatan Rapid Static, Stop and Go atau
Real Time Kinematic.

RA P I D S TAT I C

STOP AND GO

PENGUKURAN TITIK BATAS DENGAN


METODE PENGAMATAN GPS

PENGUKURAN CORS
Dari pengamatan CORS diperoleh koordinat titik
batas persil.
Dari titik-titik koordinat tersebut diperoleh
panjang masing-masing sisi dari persil.
AB2 = (x1 x2)2 + (y1 y2)2
Dengan diketahuinya panjang
persil dapat diketahui

sisi, maka luas

PENGGAMBARAN HASIL UKUR


Hasil pengukuran bidang tanah
untuk keperluan pendaftaran hak
atas
tanah
digambarkan
atau
dipetakan pada gambar ukur dan
peta pendaftaran. Penulisan dan
penggambaran hasil ukur dibedakan
menurut metode pengukuran dan
penggunaan alat ukurnya.

TAHAPAN
1.

Pembuatan Gambar Ukur

2.

Pemetaan Hasil Ukur

3.

Pembuatan Peta Bidang

GAMBAR UKUR
Gambar ukur adalah dokumen tempat
mencantumkan gambar suatu bidang tanah atau
lebih dan situasi sekitarnya serta data hasil
pengukuran bidang tanah baik berupa jarak,
sudut, azimuth ataupun sudut jurusan.
Seluruh data hasil ukuran batas bidang tanah
dicatat pada gambar ukur dan harus dapat
digunakan untuk pengembalian batas bidangbidang tanah yang bersangkutan apabila
diperlukan.
Setiap gambar ukur dibuatkan nomor gambar
ukurnya dengan nomor urut dalam daftar isian
302.
Bangunan yang terdapat pada suatu bidang tanah
digambarkan pada gambar ukur.

PEMETAAN HASIL UKURAN


Peta pendaftaran adalah peta yang
menggambarkan bidang atau bidangbidang tanah yang batas-batasnya telah
ditetapkan oleh pejabat yang berwenang
untuk keperluan pendaftaran tanah.
Peta pendaftaran ini menginformasikan
mengenai letak, bentuk, batas, dan luas
serta nomor identifikasi bidang dari
setiap bidang tanah.

PETA BIDANG TANAH


Peta bidang tanah adalah peta yang
menggambarkan satu bidang tanah
atau lebih pada lembaran kertas
dengan suatu skala tertentu yang
batas-batasnya telah ditetapkan
oleh pejabat yang berwenang dan
digunakan untuk pengumuman data
fisik.

PERHITUNGAN LUAS BIDANG TANAH


Hitunglah luas bidang tanah sesuai dengan metode Hitungan luas yang
dipilih.
Luas hitungan merupakan luas bidang yang diproyeksikan ke bidang datar.
Angka penting hasil hitungan luas yang dicantumkan dalam surat ukur
memenuhi ketentuan tolerensi ketelitian L.
Ketentuan penulisan hasil hitungan luas adalah :
Untuk luas s/d 1 Ha : luas hitungan tertulis sampai fraksi satuan
meter. contoh : hasil hitungan 995,6 m2 ditulis menjadi 996 m2.
Untuk luas 1 Ha s/d 5 Ha : luas hitungan tertulis sampai fraksi puluhan
meter. Contoh : hasil hitungan 45.565,45 m2 ditulis menjadi 45.560 m2.
Untuk luas 5 Ha s/d 100 Ha : luas hitungan tertulis sampai fraksi
ratusan meter. Contoh : hasil hitungan 857.880,25 m2 (85,788025 Ha)
ditulis menjadi 857.900 m2 (85,79 Ha).
Untuk luas di atas 100 Ha : luas hitungan tertulis sampai fraksi ribuan
meter. Contoh : hasil hitungan 1.255.678,25 m2 (125,567825 Ha) ditulis
menjadi 125,6 Ha.

METODE PERHITUNGAN LUAS


1.

Perhitunga luas secara numeris

2.

Perhitungan luas secara grafis

METODE NUMERIS
Koordinat
Misalkan titik sudut dari sebidang
tanah ditentukan dalam koordinat : A
(x1,y1), B (x2,y2), C (x3,y3) dan D
(x4,y4). 14
Luas segi empat ABCD adalah sama
luas
trapezium
ABB1A1
+
luas
trapesium PCC1B1 dikurangi

Angka Ukur
Pada gambar ukur tercantum angka-angka yang menunjukkan
panjang dari batas bidang tanah. Tetapi berhubung jarang sekali
terjadi bentuk-bentuk geometris yang dapat ditentukan seluruhnya
oleh angka-angka ukur itu, maka perlu diubah menjadi bentukbentuk yang dapat diuraikan dengan rumus-rumus planimetri, ialah
bentuk-bentuk :

lingkaran atau sebagian daripadanya

segitiga

bentuk-bentuk dimana absis dan ordinat dari semua titik


sudut diketahui hanya terhadap satu garis.

METODE GRAFIS
Membagi-bagi gambar tanah dalam bentuk-bentuk geometris
sederhana, sehingga dengan penjangkaan beberapa sisi
dapat dihitung luasnya.

Merubah bentuk gambar tanah (transformasi)


Transformasi disini adalah cara untuk merubah bentuk gambar
menjadi bentukbentuk yang sederhana dengan luas yang sama,
sehingga tidak memerlukan banyak penjangkaan atau perhitungan.

SISTEM KOORDINAT
Sistem koordinat nasional menggunakan sistem
koordinat proyeksi Transverse Mercator Nasional
dengan lebar zone 3 (tiga derajat) dan
selanjutnya dalam Peraturan ini disebut TM-3.
Meridian sentral zone TM-3 terletak 1,5 (satu
koma lima derajat) di timur dan barat meridian
sentral zone UTM yang bersangkutan.
Besaran faktor skala di meridian sentral (k) yang
digunakan adalah 0,9999.
Titik nol semu yang digunakan adalah timur (x) =
200.000 meter, dan utara (y) = 1.500.000 meter.
Model matematik bumi sebagai bidang referensi
adalah spheroid pada datum WGS-1984 dengan
parameter a = 6.378.137 meter dan f =
1/298,25722357.
Penggunaan
sistem
proyeksi
lain
hanya
diperkenankan dengan persetujuan Menteri.

KOORDINAT TM 3
Secara geometrik, hampir sama dengan proyeksi UTM,
merupakan proyeksi silinder transversal konform
dimana bidang silinder memotong bumi ( secant ) di dua
buah meridian.
Perbedaannya dengan proyeksi UTM terletak pada
penetapan faktor skala di meridian tengah/sentral dan
lebar wilayah cakupan ( zone ). Pada proyeksi TM 3,
besarnya faktor skala (k) adalah 0,9999 dan lebar zone
= 3.
Proyeksi meridian sentral dan ekuator masing-masing
merupakan garis-garis lurus yang saling tegak lurus.
Sedangkan proyeksi meridian dan parallel lainnya
merupakan kurva-kurva yang saling tegak lurus.

S
A
AT
K N
A
H USU
S

N
A
U
T
A
S

H
A
M
U

Rumah Susun dapat berdiri diatas tanah :


Hak Milik
Hak Guna Bangunan
Hak Pakai atas tanah negara
Hak Pengelolaan
Dalam kepemilkan rumah susun perlu
diperhatikan :
Hak bersama atas bagian bersama
Hak bersama atas benda bersama
Hak bersama atas tanah bersama

Tanah bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk
bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak
terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan
batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan.
Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara
tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi
dengan satuan-satuan rumah susun. Contoh dari bagian bersama
adalah atap, tangga, lift,saluran pipa, jaringan listrik, lantai, dinding
dan bagian lainnya yang merupakan satu kesatuan dengan rumah
susun.
Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian
rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak
terpisah untuk pemakaian bersama. Dengan demikian, dapat
disimpulkan bahwa suatu benda tidak dapat dianggap sebagai
bagian bersama jika benda tersebut tidak dalam kesatuan fungsi
dengan satuan-satuan rumah susun. Contoh dari benda bersama
adalah kolam renang, taman, lapangan bermain, dan bagian lain
yang tidak dalam kesatuan fungsi dengan rumah susun.

HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN (HMSRS)

Akta Pemisahan
Mrpkn gambar dan uraian yang menjelaskan tentang :

batas sarusun yang dapat


terpisah untuk setiap pemilik

digunakan

secara

batas dan uraian atas bagian bersama

batas dan uraian tanah bersama dan besarnya


bagian yang menjadi hak setiap sarusun.

Akta pemisahan ini harus disahkan bupati/walikota


sebelum pelaksanaan pembangunan sarusun

Undang-undang No.20 tahun 2011

HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN (HMSRS)


Sertipikat HMSRS terdiri dari
Salinan buku tanah dan surat ukur atas tanah bersama
Gambar denah lantai pada tingkat yang bersangkutan yang
menunjukkan sarusun yang dimiliki
Pertelaan (nilai proporsional) terhadap hak atas bagian bersama, benda
bersama dan tanah bersama.
SHMSRS diterbitkan oleh kantor pertanahan
SHMSRS dapat dibebankan hak tanggungan
Sertipikat Kepemilikan Bangunan Gedung Satuan Susun terdiri
dari :
Salinan buku bangunan gedung
Salinan surat perjanjian sewa atas tanah
Gambar denah lantai pada tingkat yang bersangkutan yang
menunjukkan sarusun yang dimiliki
Pertelaan (nilai proporsional) terhadap hak atas bagian bersama, benda
bersama dan tanah bersama.
SKBG Sarusun diterbitkan oleh instansi teknis kab/kota
SKBG Sarusun dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani fidusia
Undang-undang No.20 tahun 2011

DAFTAR PUSTAKA
Buku Paduan Juru Ukur BPN RI
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Pokok Agraria
Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah
Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 3 Tahun 1997 tentang
Ketentuan pelaksanaan PP 24/1997
Peraturan Pemerintah Nomor 128 tahun 2015 tentang PNBP pada BPN
Undang-undang Nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun
Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun
Leksono, B.E., 2015. Administrasi Pertanahan Kuliah ke1. ITB. Bandung
Prihandito, Aryono. 2007. Proyeksi Peta. UGM. Yogyakarta.

R
E
T

A
IM

H
I
S
A
K