Program Penataan Lingkungan Permukiman Berbasis Komunitas (PLPBK)

, 2015

BAB VI
RENCANA INVESTASI

6.1.1.

Urban Design Guidelines (UDGL)

A. Ruang Terbuka Hijau

Gambar 6.1. Design Guidelines Ruang Terbuka Hijau

6-9
Rencana Tindak Penataan Lingkungan Permukiman (RTPLP) | BAB VI

Program Penataan Lingkungan Permukiman Berbasis Komunitas (PLPBK)

, 2015

Sumber : Hasil Analisis

B. Jaringan Jalan
Gambar 6.2. Design Guidelines Jaringan Jalan

Sumber
: Hasil Analisis

C. Drainase
Gambar 6.3. Design Guidelines Drainase

6-9
Rencana Tindak Penataan Lingkungan Permukiman (RTPLP) | BAB VI

Program Penataan Lingkungan Permukiman Berbasis Komunitas (PLPBK)

, 2015

Sumber : Hasil Analisis

D. Air Bersih
Gambar 6.4. Design Guidelines Air Bersih

6-9
Rencana Tindak Penataan Lingkungan Permukiman (RTPLP) | BAB VI

Program Penataan Lingkungan Permukiman Berbasis Komunitas (PLPBK)

, 2015

Sumber : Hasil Analisis

E. Fasilitas Umum
6-9
Rencana Tindak Penataan Lingkungan Permukiman (RTPLP) | BAB VI

Program Penataan Lingkungan Permukiman Berbasis Komunitas (PLPBK)

, 2015

Gambar 6.5. Design Guidelines Fasilitas Umum (Gedung Serba Guna)

Sumber : Hasil Analisis

6-9
Rencana Tindak Penataan Lingkungan Permukiman (RTPLP) | BAB VI

Program Penataan Lingkungan Permukiman Berbasis Komunitas (PLPBK)

, 2015

F. Tata Informasi
Gambar 6.6. Design Guidelines Tata Informasi

12

3
4

Sumber : Hasil Analisis

6-9
Rencana Tindak Penataan Lingkungan Permukiman (RTPLP) | BAB VI

Program Penataan Lingkungan Permukiman Berbasis Komunitas (PLPBK)

, 2015

6.2.Rencana Investasi Pembangunan

Rencana investasi pembangunan ini merupakan tindak lanjut dari rencana penataan
lingkungan permukiman tingkat kelurahan dan rencana teknis penataan lingkungan
permukiman dan lingkungan pada tingkat kawasan prioritas. Rencana program
investasi merupakan penjabaran dari hasil perencanaan partisipatif yang disusun sesuai
jangka waktu perencanaan, yaitu selama 5 tahun. Rencana ini merupakan rujukan bagi
para pemangku kepentingan untuk menghitung kelayakan investasi dan pembiayaan
suatu penataan atau pun menghitung tolok ukur keberhasilan investasi, sehingga
tercapai kesinambungan pentahapan pelaksanaan pembangunan. Rencana ini menjadi
alat mobilisasi dana investasi masing-masing pemangku kepentingan dalam
pengendalian pelaksanaan sesuai dengan kapasitas dan perannya dalam suatu sistem
wilayah yang disepakati bersama, sehingga dapat tercapai kerja sama untuk

pembangunan. Penerimaan rutin berasal dari subsidi pemerintah, instansi yang lebih
tinggi dan pendapatan daerah. Sedangkan penerimaan pembangunan berasal dari
subsidi pemerintah atau instansi yang lebih tinggi dan pinjaman daerah. Sumber dana
yang potensial bagi Kabupaten Indramayu adalah pendapatan asli daerah, mengingat
hanya sektor inilah sumber dana yang bisa ditingkatkan lebih lanjut. Dalam
pembiayaan pembangunan kota, selain mengandalkan pendapatan asli daerah juga
harus

diupayakan

pembangunan

agar

kotanya.

masyarakat

sendiri

Sumber-sumber

terus

pendapatan

berpartisipasi

membiayai

Pemerintah

Kabupaten

Indramayu, secara umum adalah sebagai berikut :

Pendapatan Asli Daerah yang Meliputi:
1. Pajak Daerah,
2. Retribusi Daerah,

mengurangi berbagai konflik kepentingan dalam investasi/ pembiayaan. Rencana

3. Laba Badan Usaha Milik Daerah,
investasi juga mengatur Indikasi Program pembangunan Desa untuk jangka waktu 5
(lima tahun) yang disusun berdasarkan hasil perencanaan partisipatif dalam upaya
percepatan penyediaan dan peningkatan kualitas pelayanan prasarana/sarana dari suatu

4. Penerimaan Dari Dinas-Dinas, dan

5. Penerimaan Lain-Lain.

lingkungan/kawasan.
Bagi hasil pajak/ bukan pajak yang terdiri dari pos-pos:
1. Sumbangan, dan
6.2.1.

Sumber-Sumber Pembiayaan

2. Bantuan.
Dalam pembangunan kawasan ini diperlukan sumber-sumber pembiayaan yang dapat
berasal dari pemerintah pusat, pemerintah propinsi, pemerintah kabupaten, bantuan
luar negeri, swasta, dan swadaya masyarakat. Sumber pendapatan pemerintah
kabupaten dapat dikelompokkan ke dalam penerimaan rutin dan penerimaan

Penerimaan Pembangunan yang meliputi:

1. Pinjaman pemerintah daerah, dan
2. Pinjaman untuk Badan Usaha Milik Daerah.
6-9

Rencana Tindak Penataan Lingkungan Permukiman (RTPLP) | BAB VI

Program Penataan Lingkungan Permukiman Berbasis Komunitas (PLPBK)

, 2015

Selain itu terdapat pula alternatif yang dapat menjadi sumber-sumber penerimaan non

dana ini kemudian dipinjamkan kepada PEMDA/BUMD dalam mata uang

konvensional yang dapat digali antara lain berasal dari Perjanjian Penerusan Pinjaman,

rupiah dengan tingkat suku bunga subsidi yang sama dengan SLA.

Rekening Pembangunan Daerah, Kerjasama Pemerintah-Swasta, Obligasi Pendapatan,

dan Pinjaman Komersial.

Kerjasama Pemerintah-Swasta (PPP)

PPP merupakan suatu bentuk partisipasi dari pihak swasta dalam bidang

Penerusan Pinjaman (SLA)

penyediaan prasarana suatu perkotaan serta penyediaan pelayanan yang

Subsidiary Loan Agreement (SLA) terdiri atas dana pinjaman dari Bank

memerlukan investasi sektor swasta dalam jumlah besar. (misalnya BOO,

Dunia, ADB, dan berbagai sumber dana bilateral yang dipinjam oleh

BOT, konsesi dan perjanjian penyewaan peralatan atau leasing). PPP

pemerintah Indonesia dengan jaminan mengikat dalam mata uang asing.

melibatkan biaya modal tertinggi dikarenakan PPP menggunakan gabungan

Dana-dana ini dipinjamkan ke Pemda/BUMD dalam satuan uang rupiah

modal dan dana pinjaman berdasarkan tingkat bunga pasar. Hal ini

dengan tingkat bunga yang disubsidi. Dana SLA tersedia bagi Pemda dan

menyebabkan tingginya biaya modal dibandingkan sumber-sumber lain

BUMD untuk digunakan dalam pembiayaan investasi prasarana perkotaan.

walaupun ini mungkin akan lebih dari cukup untuk mengimbangi

peningkatan efisiensi pelaksaaan proyek oleh pihak swasta melalui perbaikan

Rekening Pembangunan Daerah (RPD)

teknologi dan kemampuan mamajemen yang berorientasi bisnis.

RPD merupakan Rekening Departemen Keuangan yang memiliki tujuan

sebagai penyedia alternatif sumber dana jangka panjang yang lebih luas untuk
proyek-proyek Pemda dan BUMD. Pinjaman RPD lebih cepat dan fleksibel
untuk proyek individu dan berpotensi mendatangkan penghasilan (costrecovery). Bagaimanapun, karena alokasi dari dana RPD masih terbatas dan
terkait dengan anggaran tahunan, akan memakan waktu kurang lebih 2 tahun
untuk menjamin pembiayaan melalui RPD. RPD dibiayai melalui anggaran
negara atau APBN, dari pinjaman pemerintah Indonesia baik melalui sumber
dana bilateral maupun multirateral dan dari pembayaran kembali SLA. Dana-

Obligasi Pendapatan
Obligasi pendapatan termasuk salah satu program yang diperkenalkan kepada
pemda dan BUMD, walaupun obligasi pendapatan masih dalam tahap uji
coba. Obligasi merupakan instrumen hutang yang dapat diterbikan oleh
Pemda atau BUMD secara langsung kepada investor pasar modal berdasarkan
aturan, prosedur dan pengawasan dari BAPEPAM. Obligasi memuat
persyaratan pinjaman dari investor pasar modal kepada Pemda atau BUMD
termasuk jumlah obligasi, tingkat bunga, jadwal pembayaran kembali,
jaminan, dan lain-lain yang dapat disesuaikan untuk investasi proyek tertentu.
6-9

Rencana Tindak Penataan Lingkungan Permukiman (RTPLP) | BAB VI

Program Penataan Lingkungan Permukiman Berbasis Komunitas (PLPBK)

, 2015

Jika suku bunga obligasi berada pada nilai pasar, nilai jual untuk obligasi

setiap tahapan penataan ruang maupun kawasan dan tingkatan penyelenggaraan perlu

berada pada nilai pasar, nilai jual untuk obligasi berada dibawah biaya modal

dikembangkan demi tercapainya tujuan penataan ruang tersebut. Keterlibatan

baik untuk PPP atau pinjaman komersial. Secara umum suku bunga obligasi

masyarakat

sangat bersaing dalam tingkat suku bunga pinjaman untuk penerbitan obligasi

mengakomodasikan faktor-faktor pendorong peran sertanya dalam penataan ruang,

dalam jumlah cukup besar, karena langsung berhubungan dengan investor,

antara lain :

mulai

dari

tahap

awal

perencanaan

tata

ruang

berpeluang

sehingga akan memotong fungsi bank komersial sebagai pihak penengah

dalam proses tersebut. Waktu yang diperlukan untuk penyiapan pembiayaan
obligasi berkisar antara 6 bulan sampai 1 tahun bagi Pemda/BUMN yang
memiliki kemampuan untuk meminjam dengan proyek yang dinilai layak.

1. Akuntabiltas masyarakat dalam proses penataan ruang termasuk akomodasi

terhadap ragam kepentingannya.
2. Tingkat pengetahuan dan kesadaran masyarakat.
3. Kesempatan masyarakat itu sendiri untuk berperan serta.

Peminjaman Komersial
Pinjaman komersial merupakan pinjaman yang biasanya berasal dari bank
pembangunan daerah (BPD). Jenis pinjaman ini sudah cukup dikenal oleh

Dalam Undang-Undang Penataan Ruang No. 26 tahun 2007 dinyatakan bahwa

Pemda atau BUMD untuk menutupi kekurangan cash flow jangka pendek dan

penyelenggaraan penataan ruang dilakukan oleh pemerintah dengan peran serta

investasi proyek dengan

yang tinggi, seperti

masyarakat merupakan hal yang sangat penting dalam penataan ruang karena pada

penyambungan air di kompleks perumahan mewah. Tingkat bunga yang

akhirnya hasil penataan ruang adalah untuk kepentingan seluruh lapisan masyarakat,

tinggi dan masa yang pendek menjadikan pinjaman komersial untuk proyek

oleh karena itu diharapkan tercapainya penataan ruang baik. Pentingnya peran serta

investasi besar kurang layak, kecuali sebagai instrumen jangka pendek yang

masyarakat didasarkan atas beberapa alasan, yaitu :

tingkat pengambilan

menjembatani sampai pembiayaan jangka panjang dapat diperoleh.

1. Masyarakat memiliki hak untuk mengetahui mengenai setiap rencana

6.2.2.

Peran Serta Masyarakat

pembangunan yang secara potensial mempengaruhi kehidupan mereka.

Undang-Undang no 23 Tahun 1997 tentang Pengelolaan Lingkungan Hidup,

Dalam penataan ruang, seperti penataan kawasan permukiman, masyarakat merupakan

mitra bagi pemerintah. Dengan hubungan seperti itu peran serta masyarakat dalam

pasal 5 menyebutkan bahwa setiap orang mempunyai hak atas informasi

lingkungan hidup yang berkaitan dengan peran dalam pengelolaan
6-9

Rencana Tindak Penataan Lingkungan Permukiman (RTPLP) | BAB VI

Program Penataan Lingkungan Permukiman Berbasis Komunitas (PLPBK)

, 2015

lingkungan hidup. Undang-Undang yang baru secara eksplisit memberi akses

masa konsesi. Akhir konsesi seluruh fasilitas akan dikembalikan ke

terhadap informasi tentang proyek, program, dan kebijakan yang berkaitan

pemerintah tanpa ada biaya pengganti.

dengan lingkungan hidup.

2. Masyarakat merupakan Local Expert tentang lingkungan disekitarnya,
sehingga sangat penting untuk didengar pendapat dan gagasannya.
2

Build, Operate, Own (BOO)

Maksud BOO yaitu pihak swasta melakukan investasi untuk membangun

3. Keberlanjutan dari proyek, program, dan kebijakan akan terjamin jika

fasilitas prasarana sarana dengan dana dari swasta. Fasilitator akan

masyarakat diikutsertakan.

mengoperasikan selama masa konsesi. Akhir konsesi fasilitas akan menjadi

6.2.3.

milik mitra swasta.

Pola Kerjasama Operasional Investasi

Pola kerjasama operasional investasi yang direncanakan dalam kawasan perencanaan

merupakan suatu pola kerjasama kemitraan. Maksud dari kemitraan tersebut adalah

Build and Transfer (BT)

Pengertian dati BT yaitu pihak swasta bertanggung jawab atas kegiatan

suatu bentuk kerjasama antara pemerintah, swasta, kelompok peduli, serta masyarakat

konstruksi. Setelah selesai pembangunan diserahkan ke pemerintah.

yang bertindak dan bekerjasama sebagai mitra dalam realisasi pengerjaan berdasarkan

Pembayaran dari pemerintah ke swasta sesuai kesepakatan.

kesepakatan yang saling menguntungkan, dengan dilandasi tanggung jawab untuk

mencapai optimasi manfaat sosial dan ekonomis. Kerjasama tersebut mencakup

Build, Transfer, and Operate (BTO)

keuangan dan sumber daya yang lainnya dan kemudian menanggung resiko bersama

BTO yaitu pihak swasta membangun dan membiayai fasilitas prasarana

serta pembagian laba sesuai dengan persetujuan semula.

sarana dengan dana dari swasta. Setelah selesai diserahkan ke Pemerintah.

Pengoperasian dan pemeliharaan oleh swasta yang bersangkutan dengan

Build, Operate, Transfer (BOT )

memperoleh keuntungan yang wajar dari pengguna fasilitas.

BOT yaitu pihak swasta melakukan investasi untuk membangun fasilitas

prasarana sarana dengan dana dari swasta. Fasilitator mengoperasikan selama

Build, Lease, and Transfer (BLT )

6-9
Rencana Tindak Penataan Lingkungan Permukiman (RTPLP) | BAB VI

Program Penataan Lingkungan Permukiman Berbasis Komunitas (PLPBK)

, 2015

Maksud dari BLT yaitu pihak swasta membangun dan membiayai dengan

Rehabilitate Own and Transfer (ROT)

ROT merupakan kondisi dimana fasilitas infrastruktur milik pemerintah

dana dari swasta. Setelah selesai disewakan ke Pemerintah. Pada akhir

diserahkan ke swasta untuk direhabilitasi & dioperasikan dalam jangka waktu

perjanjian kerjasama, fasilitas infrastruktur diserahkan ke pemerintah.

tertentu. Pada akhir perjanjian fasilitas tersebut diserahkan pemerintah.

Develop, Operate and Transfer (DOT)

DOP yaitu dimana pihak swasta membangun fasilitas infrastruktur serta

Rehabilitate Own and Operate (ROO)

Pengertian ROO yaitu dimana fasilitas infrastruktur milik pemerintah
diserahkan ke swasta untuk direhabilitasi & dioperasikan. Biaya rehabilitasi,
operasi & pemeliharaan diperoleh dari pengguna fasilitas. Jangka waktu

mengembangkan dan mengintegrasikan kegiatan-kegiatan lain. Swasta

mengoperasikan selama waktu perjanjian. Pada akhir perjanjian fasilitas
tersebut diserahkan pemerintah.

perjanjian kerjasma dapat dihentikan jika tidak dapat memenuhi standar

pelayanan yang disepakati.

6-9
Rencana Tindak Penataan Lingkungan Permukiman (RTPLP) | BAB VI