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AVALIAO DE IMVEIS PARA

ATIVIDADES
PERICIAIS DE ENGENHARIA CIVIL

A Avaliao de Imveis
objetiva a aplicao de tcnicas
e procedimentos periciais
sobre a potencialidade de um
imvel sob o ponto de vista da
sua valorao, e pode ser
solicitado pelo empreendedor,
comprador, vendedor ou at
mesmo pela justia.

Constitui-se do conjunto do
exame de suas caractersticas,
que devero ser verificadas
com procedimentos realizados
tecnicamente.

Deve ser dado destaque aos aspectos que, por


sua complexidade, exigem mtodos, pesquisas
sobre os terrenos urbanos, avaliao de
benfeitorias, depreciao do imvel, e
procedimentos judiciais com normas de
ordenamento territorial e ambiental, firmado
entre pessoas fsicas e jurdicas de direito
pblico, ou privado, ou pessoa jurdica de direito
pblico.

Este processo inexorvel e atinge rapidamente


novos setores econmicos, como o da produo
dos ambientes habitveis urbanos, tanto por
exigncia dos consumidores, como por estar
incorporado ao pensamento e prtica de alguns
compradores ou investidores.

E at mesmo pela pessoa fsica que se acha lesada nos seus interesses e que
v a possibilidade da real valorizao do imvel com apelo Justia.

A realizao de uma na vistoria deve ser acima


de tudo prudente, obrigando-se a uma
minuciosa anlise das situaes, ainda que
complexas e difceis, e deve contribuir para
melhor segurana nas decises a serem tomadas,
objetivando alcanar os verdadeiros valores, da
melhor forma justa e imparcialidade.

ABREVIATURAS E SIGLAS
ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas
CONFEA Conselho regional de Arquitetura Engenharia e
Agronomia
CUB Custo Unitrio Bsico
EMBRAESP Empresa Brasileira de Estudo do Patrimnio
FIPE Fundao Instituto de Pesquisas Econmicas
IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliao e Percias de
Engenharia
IEL Instituto de Engenharia Legal
RI Registro de Imveis
SGII Sistema de Gesto Imobiliria Integrado
ZN Lei de Zoneamento fornecida pelo IBAPE
ZP Lei Municipal de Zoneamento

A Engenharia de Avaliao e
Percias se tornou ao longo do
tempo, uma atividade bastante
restrita, exigindo do
profissional atualizao
constante, acompanhamento
da tecnologia e critrios
metodolgicos, elementos
grficos e clculos.

Exige ainda, dedicao exclusiva que permite


aprimorar e melhorar sempre o nvel tcnico e a
qualidade dos servios nos diversos tipos de
avaliao de bens imveis urbanos, que so
prestados ao poder pblico e coletividade.

MTODOS PARA AVALIAO DE


TERRENO E LAUDOS
PERICIAIS

Os primeiros artigos publicados sobre a


avaliao de imveis no Brasil, datam de 1918
conforme consta no livro intitulado AVALIAO
DE IMVEIS URBANOS (FIKER, 1993). Aps
essa data surgiram s primeiras investigaes
sobre novos mtodos de avaliao de terrenos, e
j em 1923 foram introduzidos novos mtodos
de avaliao de terrenos, que a partir de 1929
comearam a ser sistematicamente aplicados.

A engenharia de avaliao no
Brasil recentemente,
reformulados por meio da
ABNT (NBR 14653-1/2001) e
Avaliao de Imveis Urbanos
que expressa, em termos
relativos, as diferenas de
atributos entre os dados de
mercado e os do bem
avaliando e tratamento de
fatores (NBR 14653-2).

Procedimentos avaliatrios preliminares


Ao iniciar o trabalho de avaliao de imvel
(IBAPE, 2002) o avaliador dever seguir, para
avaliao preliminar, os seguintes passos:
Coletar plantas e cortes do projeto
arquitetnico do imvel e ou planta do terreno;
Reunir e estudar a documentao do imvel,
como ttulos de transferncia, escritura,
certides do Registro de Imveis (RI) e plantas;

coletar mapas da regio ou cidade, com indicaes dos principais


pontos residenciais, comerciais e industriais
Buscar informaes na prefeitura sobre os atuais servios de
melhoramento pblicos: gua, luz, esgoto, escoamento de gua
pluvial, telefone, pavimentao, iluminao pblica etc.;

Observar as posturas municipais: cdigo de obras


da cidade, particularmente quanto taxa de
ocupao, gabaritos, afastamentos, recuos, plantas
de Planejamento Arquitetnico e Ambiental (PAA),
aerofotogramtricas etc.;
Realizar levantamento detalhado in loco da
propriedade: deve-se fazer uma vistoria no imvel
para constatar se a documentao est de acordo,
fazendo medies que julgarem necessrias, e em
caso afirmativo, comunicar aos setores competentes
para as providncias cabveis;

Os laudos avaliatrios devem sempre ser


ilustrado, em concordncia ao caso em estudo
por diversas fotografias legendadas, plantas de
localizao dos endereos dos elementos
pesquisados e sob avaliao, pesquisas de
valores de mercados, guias de IPTU - Imposto
Predial Territorial Urbano etc.;
As avaliaes imobilirias devem obedecer s
diretrizes preceituadas na NBR 5.676/90 da
ABNT e observncia dos postulados do CONFEA
Conselho Federal de Engenharia e
Arquitetura, bem como do IEL Instituto de
Engenharia Legal, IBAPE etc.;

O arbitramento o ato de avaliar ou estimar


valores de bens, feitas com o fim de dirimir
dvidas, como mediadores a qual se manifesta
contrariando um princpio de lei ou uma regra
pr-estabelecida.

Mtodo para avaliao de


terrenos

O valor do terreno decorre de seu potencial de


uso conforme NBR 5676/89, no caso de imveis
urbanos, sendo quase sempre determinado pelo
que se pode construir.
As edificaes tm valor pelas vantagens que
oferece, e como no pode existir a construo
sem o terreno, o potencial deste tambm deve
ser considerado nas avaliaes (FIKER, 1996).

O conjunto terreno e construo ou terreno e


benfeitorias representa um novo imvel, e seu
valor, na maioria dos casos, a soma dos valores
do terreno e da construo acrescida das
vantagens decorrentes do bom aproveitamento
do terreno por um projeto arquitetnico ou por
uma utilizao adequada

A norma brasileira NBR 5676 (ABNT, 1989)


trabalha com o conceito de que o valor aquele
fornecido para um dado instante, nico, no
importando qual a finalidade da avaliao. Esse
valor corresponde ao preo que se definiria, para
um determinado imvel, em um mercado de
concorrncia perfeito.

Na Engenharia de Avaliao se o terreno produz


renda pelo seu aproveitamento, sejam eles por
meio de construo habitacional, comercial ou
industrial, e se esse aproveitamento est situado
em locais adequados, conforme seu tipo de
utilizao ou dando nfase ao bairro, rua e
quadra, distncia do centro comercial,
influncias geoeconmicas e das posturas
municipais, deve-se considerar na avaliao do
imvel.

BALNEARIO CAMBORIU, SC

FOZ DO IGUAU, PR

AREA INDUSTRIAL,
CURITIBA

AREA INDUSTRIAL, FOZ

Para a sua aplicao determinam-se os custos


unitrios por metro quadrado por meio de dados
obtidos por pesquisa do prprio avaliador ou
fornecida por estudos e trabalhos publicados em
revistas tcnicas custos unitrios de edificaes e
atendendo ao dispositivo legal, os sindicatos
estaduais publicam mensalmente os Custos
Unitrios Bsicos (CUB).

de fundamental importncia que a escolha de


terreno seja a mais parecida possvel, com o
terreno a ser avaliado. No se devem comparar
terrenos residenciais com os comerciais, ou
terrenos em zona de residncias horizontais com
outros em zona de empreendimentos verticais
(edifcio), ou ainda, terrenos grandes com
terrenos pequenos, etc.

ZONEAMENTO
DE FOZ DO
IGUAU

rea construda no caso de imvel isolado:


A verificao do aproveitamento do terreno
dever ser observada dentre os permitidos pela
postura municipal.

rea construda fsica real do imvel:


Obtida em planta, com p-direito livre mnimo
que atenda ao disposto no Cdigo de Edificaes
dever se levar em conta eventuais reas livres
existentes dentro desse permetro, como sacadas
cobertas ou descobertas, terraos, garagens,
coberturas de tanques.

No caso de unidades autnomas de prdios em


condomnio: a rea resultante do somatrio da
rea privativa da unidade, acrescida da rea de
uso comum que lhe couber, conforme
estabelecido na ABNT 12721, e outras reas,
cobertas ou descobertas de uso privativo daquela
unidade, situada em outros pavimentos.

rea non aedificandi: rea gravada por


restries legais ou contratuais do loteamento,
desde que devidamente averbadas junto ao
Registro de Imveis, onde no permitido
construir.

Os terrenos podem ser divididos em:


Gleba urbanizvel - Grande extenso de terreno,
que, por sua caractersticas fsicas e de
localizao prxima rea urbana, ou a
loteamentos implantados, e destinao legal,
permita aproveitamento mais eficiente, com a
sua transformao economicamente vivel
atravs de loteamento, desmembramento ou
implantao de conjunto habitacional, desde que
sua escala de implantao simultnea no
mercado local no resulte em inviabilizao.
NBR 5676/90;

Grande extenso de area, passvel de receber


obras de infraestrutura urbana, por sua
localizao, seus aspectos fsicos, sua destinao
legal e existncia de mercado comprador (NB899).

Lote - Lote-padro urbano aquele de


forma retangular, com uma s frente ou
testada, com as medidas-padro adotadas pela
municipalidade em que esteja localizada ou
estabelecida, quando da elaborao genrica de
valores.

Segundo a Lei Federal n. 6.766/79, o


parcelamento do solo urbano somente pode ser
levado a efeito mediante loteamento ou
desmembramento. Considera-se loteamento a
subdiviso de gleba em lotes destinados a
edificao, com abertura de novas vias de
circulao, de logradouros pblicos ou
prolongamento, modificao ou ampliao das
vias existentes.

A diferena bsica entre o loteamento e o


desmembramento que neste ltimo h o
aproveitamento do sistema virio existente, sem
a abertura de novas vias e logradouros pblicos,
nem prolongamento, modificao ou ampliao
dos j existentes.

Ao lado do loteamento, caracterizado pelo


desenvolvimento ou ampliao de bairros,
aumentando o espao urbano, aparece o
conceito de desmembramento. Configura
desmembramento o mesmo fenmeno de
repartio de terra, desde que operado dentro do
sistema urbanstico existente, influenciando,
apenas, na densidade de ocupao dos espaos
j urbanizados, no afetando, principalmente, o
perfil das vias e logradouros preexistentes.

Com o loteamento ou o desmembramento, a


gleba parcelada perde sua individualidade e gera
lotes com acesso direto a via ou logradouro
pblico. No h, na legislao federal, limite
mximo de rea a ser objeto de parcelamento do
solo. Tal limite, no entanto, poder ser
estabelecido pela legislao estadual ou
municipal, modo a atender s peculiaridades
regionais e locais.

Lote urbano o terreno situado em zona


urbana ou expanso urbana, como tal definida
na lei municipal de zoneamento urbano, passvel
de ser aceita com unidade autnoma do uso do
solo e cujo aproveitamento eficiente no
dependa de parcelamento.

Comparativo direto de dados


do Mercado

Comparativo de mercado refere-se pesquisa


realizada de valores bsicos vigentes no mercado
imobilirio, ou seja, confrontar os valores
estabelecidos pelas imobilirias,
administradoras de imveis, corretoras, empresa
construtoras, comerciantes, peritos do setor de
imvel.

Existem duas formas de se comparar valores de


imveis: o comparativo indireto e o direto. Em
geral, comum estabelecer comparativos entre
valores de imveis equivalentes (indireto), que
possuam as mesmas caractersticas. Segundo
Fiker (2005), no estudo comparativo de preos
necessrio especificar a data da transao, do
anuncio ou oferta.

Recomendam-se utilizar, no mnimo, duas


fontes de pesquisa, e sempre utilizar as
informaes com prudncia quanto data de
referncia e veracidade. Tal prudncia
decorrente, em alguns casos, do tempo que uma
ao vem arrolando, e nesse caso, necessrio
buscar as informaes na data de quando foi
feita a petio inicial.

Por se tratarem de informaes coletadas por


meio de transaes ou compromissos
comerciais, sugere-se identificar os tabelionatos,
o cartrio ou registro de imveis, o nmero de
transcrio, da inscrio ou de registro, nmero
de livro e folhas e natureza do documento
pesquisado.

Alm dessas informaes, necessrio anotar


todos os dados dos imveis pesquisados para as
possveis comparaes, observando distncia da
via mais prxima, da esquina e verificando,
tambm, as dimenses como a testada
profundidade e rea.

A comparao direta entre valores de imveis


torna-se mais difcil, pois freqentemente os
terrenos ou edificaes no so idnticos com
relaes s suas formas, s dimenses ou at
mesmo com relao topografia. Outro aspecto
que dificulta esse comparativo direto de valores
diferena no tempo da poca da oferta e da
transao do imvel.

Na avaliao de imveis pelo mtodo


comparativo (indireto ou direto) necessrio
homogeneizar todos os dados de pesquisa,
principalmente, se as informaes foram
coletadas em outras localidades e com fatores
diferentes. Nesses casos, devem-se aplicar os
coeficientes corretivos do preo do imvel que
foi comparado para que os dados possam ser
transportados para o imvel objeto da avaliao.

Na avaliao de terrenos loteados, noindustriais, devero ser levado em considerao


os seguintes elementos: rea, profundidade,
frente, topografia e consistncia do solo e so
separados por zonas de norma do IBAPE

Exemplo 1
Local: Avenida Euclides Pacheco
Setor de zoneamento 01 Quadra 54
rea: 500 m2 Testada: 23 m
Preo: R$ 456.000,00 com 50% vista e o
restante em seis meses.
Fonte: EMBRAE (Empresa Brasileira de Estudos
do Patrimnio)
Informante Nestor Sever

Clculo, segundo Fiker (2005):

Vv = valor vista por metro quadrado do terreno da


amostra
Vt = preo total por metro quadrado do terreno da
amostra.
A = rea do terreno da amostra por metro quadrado
FVA = fator de valor atual
0,5 = 50% e 50% em seis meses (JUROS)
n = nmeros de prestaes (meses)

TABELA TAXA DE RETORNO

MTODO MANUAL PARA CLCULO DA


TAXA INTERNA DE RETORNO
A Taxa Interna de Retorno (TIR) a taxa de
juros (desconto) que iguala, em determinado
momento do tempo, o valor presente das
entradas (recebimentos) com o das sadas
(pagamentos) previstas de caixa.

A TIR usada como mtodo de anlise de


investimentos, onde o investimento ser
economicamente atraente se a TIR for maior do
que a taxa mnima de atratividade (taxa de
retorno esperada pelo investimento). A TIR
tambm utilizada na comparao entre dois ou
mais projetos de investimentos, quando estes
forem mutuamente excludentes.

Exemplo 2
Local: Avenida Euclides Pacheco
Setor de zoneamento 02 Quadra 54
rea: 400 m2 Testada: 12 m
Preo: R$ 356.000,00 com 30% vista e o
restante em doze meses.
Fonte: EMBRAE (Empresa Brasileira de Estudos
do Patrimnio)
Informante Pablo Escobar

Exemplo 3
Local: Av. Republica Argentina
Setor de zoneamento 01 Quadra 54
rea: 150.000,00 m2 Testada: 220 m
Preo: R$ 15.000.000,00 com 65% vista e o
restante em oito meses.
Fonte: EMBRAE (Empresa Brasileira de Estudos
do Patrimnio)
Informante Fernandinho Beira-Mar

Correo da elasticidade da
informao pelo fator de fonte
Para quaisquer ofertas, deve-se proceder a um
desconto de no mnimo dez por cento,
admitindo-se todas super estimativas em funo
da elasticidade da informao tendo em vista o
fator da fonte.