Anda di halaman 1dari 24

PANDUAN PENYIAPAN

PRASTUDI KELAYAKAN
PROYEK-PROYEK KPS
Versi Draft

PENDAHULUAN

UNTUK membantu lembaga-lembaga


pemerintah sebagai Penanggung Jawab
Proyek Kerjasama (PJPK) dalam menyiapkan proyek-proyek KPBU, maka PT
Penjaminan Infrastruktur Indonesia (PT
PII) merasa perlu untuk membuat suatu
Buku Panduan Penyusunan Prastudi Kelayakan Proyek Dalam Rangka Penjamin
an Infrastruktur.

BUKU PANDUAN INI DIRANCANG


BERDASARKAN:
P
eraturan Presiden Nomor 38 tahun
2015, tentang Kerjasama Pemerintah
dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur.

Peraturan Menteri Negara Perencanaan Pembangunan Nasional/Kepala

02

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN


PROYEK-PROYEK KPS

Bappenas Nomor 4 tahun 2015, tentang Tata Cara Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha
Dalam Penyediaan Infrastruktur.
Tata praktek internasional, yang disesuaikan dengan kondisi Indonesia.

TUJUAN:
Memberikan panduan dalam proses
pengumpulan data dan pelaksanaan
studi awal (preliminary), untuk mengetahui kelayakan dari suatu proyek.
Menjelaskan latar belakang dari suatu
Prastudi Kelayakan dalam suatu siklus
hidup Proyek KPBU secara keseluruhan berdasarkan kerangka hukum Indonesia.

PRASTUDI KELAYAKAN
DAN SIKLUS HIDUP
PROYEK KPS

MENTERI/Kepala Lembaga/Kepala Dae


rah sebagai PJPK bertugas menyusun
Prastudi Kelayakan atas infrastruktur
yang akan dikerjasamakan yang meliputi
kajian aspek hukum, teknis, ekonomi keuangan, manajemen risiko, lingkungan
Tahap 1:
PERENCANAAN

dan sosial. Penyusunan Prastudi Kelayak


an merupakan satu dari rangkaian kegiatan penyiapan proyek sebelum masuk
ke tahap pegadaan proyek sebagaimana
terlihat di gambar di bawah.

Tahap 2:
PERSIAPAN

Tahap 3:
TRANSAKSI

1. Perencanaan dan penganggaran


2. Identifikasi proyek dan penyiapan
proposal KPBU
3. Alokasi anggaran untuk fasilitas
penyiapan proyek (PDF)
4. Persetujuan untuk melanjutkan
proposal
5. Penyiapan daftar KPBU
6. Kategori KPBU

1. Proposal penyiapan
proyek
2. Penyiapan dokumen
dukungan pemerintah
3. Penyiapan dokumen
penjaminan
pemerintah
4. Penyiapan dokumen
terkait lokasi proyek

1. Market sounding
2. Penetapan lokasi proyek
3. Proses pengadaan
4. Penandatanganan kontrak KPBU
5. Proses sampai dengan Financial
close

Output:

Output:

Output:

Studi pendahuluan PBU


Daftar prioritas projek tender
publik

Prastudi Kelayakan

Proses aplikasi untuk


dukungan pemerintah
dan atau penjaminan
pemerintah
Pengajuan lokasi
projek

Kajian lingkungan oleh


PJPK

Dokumen perjanjian kerjasama


Dokumen lelang
Izin prinsip
Dokumen penjanjian penjaminan
Dookumen perjanjian regres

K
onfirmasi atau persetujuan
pemerintah atas Dukungan Kelayakan
Persetujuan lokasi proyek
Proses alokasi, disbursement,
pengelolaan dan pemantauan oleh
pemerintah, dan/atau pemantauan
dan evaluasi proses pelaksanaan
Perjanjian penjaminan dan penjanjian
regres

Izin lingkungan
Proses pengadaan lahan

Bappenas, Kepada Daerah,


Menteri atau Dirut BUMN, Dirut
BUMD

Bappenas, PJPK, BKPM,


Kementrian Keuangan,
Kementrian Agraria dan Tata
Ruang (BPN), Kementrian
Lingkungan Hidup, BUPI (PT PII)

Bappenas, PJPK, BKPM, Kementrian


Keuangan, Kementrian Agraria dan Tata
Ruang (BPN), Kementrian Lingkungan
Hidup, BUPI (PT PII)

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN


PROYEK-PROYEK KPS

03

Informasi yang ada di Prastudi Kelayakan


sangat penting untuk meyakinkan para
pemegang kepentingan untuk mengambil keputusan yang tepat bagi:
Kementerian Keuangan, sebagai
bahan untuk menilai apakah suatu
proyek perlu mendapatkan Dukungan
Pemerintah.

Institusi keuangan seperti PT PII, PT


SMI dan PT IIF, sebagai bahan untuk
mengevaluasi apakah proyek tersebut
layak untuk mendapatkan penjamin
an atau kredit.
Investor swasta, sebagai bahan untuk
mengajukan penawaran yang sesuai
dengan kebutuhan PJPK.

CAKUPAN PRASTUDI
KELAYAKAN
1. Analisis Kebutuhan
2. Analisis Teknis
3. Analisis Ekonomi
4. Analisis Keuangan
5. Kajian Lingkungan dan Sosial

6. Kajian Regulasi dan Kelembagaan


7. Analisis Risiko
8. Kajian Struktur KPBU
9. Dukungan Pemerintah
10. Rencana Pelaksanaan

ANALISIS
KEBUTUHAN
TUJUAN
Mengidentifikasi ada tidaknya permasalahan yang harus diatasi, memberikan
justifikasi bahwa proyek ini adalah opsi

04

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN


PROYEK-PROYEK KPS

terbaik untuk mengatasi permasalahan


dimaksud, dan akhirnya untuk memperkirakan permintaan atas barang atau
jasa yang dihasilkan proyek.

ANALISIS
KEBUTUHAN

CAKUPAN
Identifikasi Permasalahan
Permasalahan harus dapat diuraikan
secara jelas. Prastudi Kelayakan harus
dapat menginvestigasi kadar dan kualitas dari jasa-jasa layanan yang ada serta
mengidentifikasi segara permasalahan
dan kekurangannya. Untuk mengidentifikasi permasalahan dimaksud, maka
beberapa pertanyaan berikut ini harus
sudah dapat dijawab pada tahapan Prastudi Kelayakan ini:
Keterjangkauan Harga/Affordability:
Apakah harga dari jasa layanan yang
ada saat ini jauh di atas tingkat yang
bisa dikeluarkan oleh pengguna?
Apakah ada dampak distribusi? Harus
dikurangi sampai tingkat berapakah
harga jasa layanan tersebut agar permasalahan dapat teratasi (singkatnya,
seperti apakah elastisitas harga-nya)?
Ketersediaan/Availability: Apakah jasa
layanan yang ada saat ini terbebankan
dari sisi volume? Apakah dibangunnya
jasa layanan yang baru akan menimbulkan kenaikan supply atau pengalihan supply dari satu sumber ke sumber
lainnya? Apakah yang menjadi hambatan untuk menggunakan opsi-opsi
yang ada? Apakah ada hambatan sosial?
Kualitas/Quality: Apakah kualitas dari
jasa layanan yang ada saat ini telah
mampu memenuhi harapan pengguna? Apakah yang menjadi penyebab rendahnya kualitas jasa layanan?
Apakah pengguna akan bersedia untuk membayar harga yang lebih tinggi?

siapa yang akan memperoleh manfaat


apabila permasalahan bisa diatasi. Hal ini
penting dalam rangka mengidentifikasi
para pengguna yang disasar untuk menetapkan cakupan/scope proyek pada
tahapan berikutnya.

ANALISIS PERMINTAAN
Analisis permintaan (demand analysis)
adalah unsur yang sangat penting dalam uji kelayakan ekonomi dan keuangan. Tujuan analisis permintaan ini adalah mengidentifikasi kebutuhan suatu
investasi di bidang infrastruktur serta
menetapkan cakupan/scope (penetapan scope dan ukuran hasil) dari proyek.
Permintaan untuk proyek yang diusulkan
mencakup permintaan saat ini dan permintaan masa yang akan datang.
Permintaan kini didasarkan kepada data
statistik yang tersedia di perusahaan
penyedia jasa layanan, pada regulator,
kementerian, biro pusat statistik atau
pemerintah pusat. Permintaan masa depan didasarkan pada model perkiraan
permintaan dengan mempertimbangkan perkiraan ekonomi makro dan sosial
ekonomi, alternatif sumber persediaan,
kelenturan permintaan dalam kaitannya dengan faktor-faktor yang relevan
serta beberapa hal lainnya. Permintaan
masa depan juga bisa berasal dari para
pengguna yang ada saat ini atau pengguna baru yang dipicu oleh adanya kegiatan-kegiatan baru yang diizinkan oleh
proyek

Prastudi Kelayakan harus dapat mengidentifikasi dengan jelas siapa saja yang
terdampak oleh permasalahan, atau

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN


PROYEK-PROYEK KPS

05

ANALISIS
TEKNIS

TUJUAN
a. Mengkaji kelayakan teknis dan menetapkan persyaratan teknis minimum, untuk dimasukkan ke dalam
dokumen penawaran lelang (Request
for Proposal) pada proses pelelangan investor (Badan Usaha Pelaksana)
proyek KPBU.
b. Menetapkan suatu rancangan pokok
desain/ design benchmark yang menjadi dasar penetapan biaya proyek,
untuk digunakan pada analisis lanjutan di dalam analisis ekonomi dan
keuangan.

CAKUPAN
Kajian Karakterisitik Teknis Proyek
a. Secara umum, informasi yang dihasilkan pada bagian ini dapat terdiri dari;
-- Kapasitas (size) proyek,
--
Analisis
permintaan
(demand
analy
sis) terhadap fasilitas yang
akan dibangun,
-- Durasi pelaksanaan konstruksi,
-- Metode umum konstruksi,

06

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN


PROYEK-PROYEK KPS

-- K
omponen dan kebutuhan operasional proyek,
-- Desain teknis awal dari aset/fasilitas yang diusulkan*,
-- Biaya investasi dan biaya operasional proyek.
* Desain teknis akan difinalisasi
oleh pemenang lelang Badan Usa
ha Pelaksana Proyek KPBU.
b. Secara khusus, bab ini mencakup:
Lokasi Proyek:
-- Uraian tentang lokasi proyek,
-- Data geografi, hidrologi, kondisi
eksisting dan drainase,
-- Pertimbangan dalam pemilihan
lokasi proyek
-- Komponen pendukung yang
tersedia di sekitar lokasi proyek;
dan
--
Luas lahan yang diperlukan
serta status kepemilikan lahan
proyek saat ini.
Desain Teknis Awal (Basic Enginering Design)
-- Layout Awal: berisi uraian tentang disain teknis atau layout
dari proyek (yang disesuaikan
dengan kebutuhan dan karakteristik dari masing-masing sektor),
-- mencakup survei teknis untuk
melihat kondisi lapangan,
-- mempertimbangkan opsi-opsi
desain alternatif, termasuk ketidakpastian dalam proyeksi permintaan serta berbagai ketidak-

ANALISIS
TEKNIS

pastian lain yang terkait dengan


keadaan di sekitar lokasi proyek.
Teknologi
-- Berisi uraian tentang teknologi
yang dipilih, termasuk metode
konstruksi, logika penggunaannya serta analisis risiko terhadap
hambatan yang mungkin akan
dihadapi. Prastudi Kelayakan
juga harus memuat justifikasi
bahwa teknologi tersebut aman
dan telah terbukti efisien.
Kinerja Standar
-- Standar hasil output serta fasilitas yang akan menjadi dasar
bagi penetapan persyaratan
teknis minimum untuk dicantumkan dalam Request for Proposal pada fase transaksi.
Input yang diperlukan dan standar
dari input
Biaya Proyek
-- Biaya modal dan biaya operasional proyek
Opsi-opsi operasional dan mana-

jemen proyek
Rencana Pelaksanaan Proyek
Jadwal waktu dan keterkaitan (interrelationship) dari semua komponen utama Prastudi Kelayakan
proyek harus dapat menyajikan
bukti yang wajar, yang menunjukkan bahwa proyek secara teknis
layak, karena:
-- Teknologi yang diusulkan untuk
pembangunan sudah layak,
--
Teknologi sudah terbuktikan,
sudah digunakan pada proyekproyek lain yang serupa,
-- Volume dan kualitas dari sumber-sumber sudah mencukupi
untuk operasional proyek,
-- Desain yang digunakan adalah
opsi yang sudah optimal serta
efektif dari segi biaya,
-- Jadwal pelaksanaan proyek la
yak,
--
Lahan proyek yang diperlukan
untuk pembangunan dan operasional proyek dapat diperoleh.

ANALISIS
EKONOMI

TUJUAN
UNTUK memperkirakan manfaat dan biaya proyek dari sudut pandang ekonomi.
Proyek akan dianggap layak secara

ekonomi jika proyek tersebut dibutuhkan


dan mampu memberikan manfaat yang
lebih baik atau serupa dengan biaya yang
lebih murah dari opsi-opsi lain yang menjadi alternatif.

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN


PROYEK-PROYEK KPS

07

ANALISIS
EKONOMI

CAKUPAN
a. Biaya:
Biaya Langsungrelatif tidak terlalu sulit memahaminya, dan mencakup biaya modal dimuka serta
biaya-biaya operasional dan pemeliharaan proyek. Semua proyekproyek infrastruktur akan menimbulkan biaya-biaya langsung.

Biaya Tidak Langsungbiasanya berupa biaya-biaya yang terkait dengan dampak negatif dari
proyek dan sering kali tidak dikaitkan dengan nilai monetary value
atau market price. Oleh karena itu
maka harus dikembangkan suatu
metode untuk memasukkan unsur
ini sebagai nilai. Satu contoh biaya
tersebut adalah biaya untuk memindahkan aset serta kerusakan
pada tata lahan di mana proyek
berada dan beroperasi.
b. Manfaat
--
Manfaat Langsungini adalah
manfaat yang dirasakan oleh
para pengguna dari fasilitas proyek. Untuk suatu
proyek pembangunan
jalur kereta api misalnya,
manfaat langsungnya
adalah mempersingkat waktu perjalanan
serta biaya pengoperasian kendaraan,
meningkatkan
keandalan dan
kenyamanan
dalam perjalanan.
- M a n f a a t
Tak Langsungini adalah
manfaat sampingan yang
bersifat positif yang ditim-

08

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN


PROYEK-PROYEK KPS

bulkan proyek, dan bisa juga dianggap sebagai biaya-biaya yang bisa
dihindarkan akibat adanya proyek.
c. Jenis biaya dan manfaat bersifat unik
untuk masing-masing kasus. Pe
ngelompokan ini berfungsi sebagai
kerangka kerja untuk dapat berpikir
kritis tentang hal itu secara kasus per
kasus, serta menghindari penghitungan ganda/double counting.

KELUARAN
a. Keluaran akhir/final output dari asesmen kelayakan ekonomi mencakup
nilai kini netto atau Net Present Value
(NPV) dan Economic Internal Rate Of
Return (EIRR) dari biaya dan manfaat
ekonomi dari proyek.
-- NPV mencerminkan nilai kini dari
biaya dan manfaat yang terjadi selama siklus hidup proyek
--
EIRR mencerminkan tingkat hasil
laba berdasarkan mana nilai kini
dari biaya dan manfaat ekonomi
dari proyek adalah sama.
b. EIRR harus dibandingkan dengan tingkat hasil laba secara sosial. Proyekproyek yang diketahui memiliki EIRR
yang positif dan lebih tinggi dari tingkat hasil yang diharapkan secara sosial akan dianggap sebagai investasi ekonomi. Sebaliknya, bila suatu
proyek dengan hasil ekonomi negatif
berarti menggunakan terlalu banyak
sumberdaya sosial untuk mendapatkan manfaat yang terlalu kecil bagi
publik.

ANALISIS
KEUANGAN

TUJUAN
Untuk mengurai analisis kuantitatif terhadap kelayakan finansial (keuangan) dari
suatu proyek KBPU. Bagian ini juga akan
menunjukkan apakah proyek membutuhkan dukungan fiskal dan pendanaan
tambahan dari Pemerintah.

c. Gambaran yang jelas terkait sumber


pendanaan proyek termasuk persyaratan yang harus dipenuhi oleh
Badan Usaha terhadap pengembalian
pendanaan, bila pendanaan tersebut
didapat dari sektor perbankan atau
swasta lainnya.

CAKUPAN

Komponen utama dari analisis keuangan


diuraikan pada gambar: Analisis Keuangan/Financial Analysis.

Secara umum, Analisis keuangan harus


memuat:

INSTRUMEN ANALISIS KEUANGAN

a. Kajian kelayakan proyek secara keuangan, dengan memberikan gambaran secara jelas terhadap kinerja
keuangan dari sudut pandang penerimaan dan pengeluaran keuangan
proyek, termasuk risiko yang akan dihadapi selama siklus proyek (project
viability).
b. Kajian kebutuhan terhadap dukungan
pemerintah (pusat maupun pemerintah daerah), apabila di kajian awal
dinyatakan bahwa proyek ini tidak
layak dengan hanya mengandalkan
pendanaan dari Badan Usaha dan potensi pemasukan dari pengguna (user
charge) fasilitas infrastruktur yang
akan dibangun. Termasuk juga yang
dikaji adalah kerangka waktu yang
dibutuhkan terhadap dukungan Pemerintah yang diperlukan agar proyek
menjadi layak.

a. Menggunakan informasi yang diperoleh dari analisis permintaan, kelayakan teknis dan estimasi biaya serta
akan mencerminkan struktur dan mekanisme proyek KPBU yang dipilih.
b. Menggunakan biaya dan penerimaan
serta fokus kepada asesmen proyek
dari sudut pandang investasi.
c.
Menggunakan metode atau istilah
yang sudah umum diterapkan pada
proyek-proyek yang melibatkan sektor swasta.
d. Menggunakan biaya utang/debt service, biaya modal komersial tertimbang, hasil atas ekuitas dan dinyatakan
berdasarkan nilai kini (inflasi/eskalasi).
e. Mengembangkan suatu computergenerated financial model yang akan

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN


PROYEK-PROYEK KPS

09

ANALISIS
KEUANGAN

Gambar: Analisis Keuangan / Financial Analysis

Analisis
Keuangan

Faktor-faktor
pendapatan

Faktor-faktor
biaya

Analisis
Kelayakan
Keuangan

Menghasilkan
Arus Kas
Rencana

berisi proyeksi terhadap rencana penerimaan proyek, baik itu dari bantuan pemerintah atau pemasukan dari
pengguna, dan pengeluaran proyek
seperti bunga pinjaman, capex dan
opex, pajak, perbaikan dan biaya lainnya selama masa konstruksi dan masa
konsesi proyek.
Secara rinci analisis keuangan mencakup hal-hal sebagai berikut:
a. Biaya yang dibutuhkan selama siklus
proyek (life-cycle costs) beserta kerangka waktunya; mencakup
perkiraan biaya modal serta biaya operasi dan pemeliharaan (O&M costs).
-- Biaya modal
Mencakup biaya yang berhubungan dengan pengadaan sarana infrastruktur dan jasa layanan baru,
termasuk namun tidak terbatas
kepada biaya desain, perolehan tanah dan pengembangan, bahan

10

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN


PROYEK-PROYEK KPS

Memilih
tarif
diskonto
yang
tepat

Analisis
Sensitifitas

IndikatorIndikator
Keuangan

Opsi-Opsi
Pendanaan

Rencana
Mobilisasi
Modal

Rencana
Pelunasan

baku, konstruksi serta mesin dan


peralatan (termasuk infrastruktur
IT). Harus dipertimbangkan juga biaya-biaya tenaga kerja proyek, manajemen dan pelatihan, termasuk
jasa keuangan, hukum, pengadaan, teknis dan manajemen proyek,
juga mencakup beban bunga
utang selama masa konstruksi.
--
Biaya Operasi dan Pemeliharaan
(O&M)
Mencakup biaya-biaya operasi
dan pemeliharaan aset-aset selama masa proyek, sesuai output
yang diinginkan. Biaya O&M juga
mencakup biaya-biaya bahan baku
(raw material), perlengkapan dan
peralatan, karyawan & manajemen dan asuransi, termasuk biaya langsung operasional lainnya.
Biaya O&M tahunan harus disesuaikan dengan estimasi tingkat
inflasi tahun berjalan.

ANALISIS
KEUANGAN

b. Opsi penerimaan dan perkiraan aliran


penerimaan; mencakup atas tarif (penerimaan dari pengguna) dan sumber penerimaan sekunder dari proyek
lainnya. Prastudi kelayakan harus
menyertakan laporan survei tentang
kesediaan dan kemampuan membayar pengguna (willingness-to-pay &
ability-to-pay), sebagai justifikasi atas
asumsi tarif yang digunakan.
c. Struktur modal (rasio utang terhadap
modal sendiri atau ekuitas), dan jenis
ekuitas
d.
Utang dan jadwal pembayarannya
(termasuk di dalamnya jenis utang
dan tingkat suku bunga, masa tenggang serta jadwal pembayaran utang)
e.
Biaya modal rata-rata tertimbang
(WACC = weighted average cost ca
pital)
f. S
pesifikasi Proyek (ketepatan waktu
investasi, durasi proyek, dll)
g. Tarif pajak
h. Dasar penyusutan yang diizinkan
Hasil analisis keuangan harus mencakup beberapa indikator kunci, yaitu:
a. Profitabilitas/Kelayakan
Kelayakan keuangan dapat dilihat dari
nilai netto saat ini (NPV) atau Financial
Internal Rate of Return (FIRR)/Return
of Equity (ROE) dari proyek.

c. Debt Service Coverage Ratio (DSCR)


Anggaran arus kas harus cukup untuk membiayai beban bunga utang
yang direncanakan. Berdasarkan profil risiko dari masing-masing proyek,
rasio DSCR dari beberapa lembaga
keuangan berbeda-beda.
d.
Kajian terhadap subsidi atau kebutuhan dukungan kelayakan, yakni
kondisi di mana didapatkannya selisih
antara estimasi jumlah pendapatan
yang lebih kecil dibandingkan dengan
estimasi jumlah pendapatan yang bisa
diperoleh dari pengguna.
Hasil analisis di atas harus diuji berdasarkan sejumlah skenario yang berbeda-
beda terhadap permintaan, tarif dan biaya proyek. Proyek-proyek yang secara
keuangan dinyatakan layak memiliki NPV
dan IRR yang positif, dan lebih besar dari
syarat tingkat pengembalian (rate of return) bagi investor.
Apabila proyek dapat dibiayai oleh pemberi penjaman (lenders) sesuai dengan
persyaratan yang berlaku umum di dunia
perbankan dinyatakan bahwa proyek ini
telah bankable. Proyek yang telah dinyatakan layak finansial belum bisa secara
otomatis dinyatakan bankable. DSCR
(debt service coverage ratio) adalah
salah satu indikasi yang bisa digunakan
untuk melihat tingkat bankability dari
suatu proyek infrastruktur.

b. Pengembalian atas biaya/Cost reco


very
Jumlah tahun yang diperlukan untuk
dapat menutup modal yang diinvestasikan.

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN


PROYEK-PROYEK KPS

11

KAJIAN
LINGKUNGAN
DAN SOSIAL

TUJUAN
Menganalisis risiko dampak lingkungan
dan sosial yang berpotensi terjadi dari
proyek, baik pada tahapan pra-konstruksi, konstruksi, dan operasi, dan termasuk
estimasi biaya pengelolaan dan monitoring dampak negative yang terjadi sebagai
upaya mitigasi dampak tersebut. Analisis
yang dilakukan mengacu pada peraturan Pemerintah Indonesia yang berlaku.
Dengan begitu, Pemerintah dapat menyiapkan dokumen lelang yang baik dan
proposal penawaran dari pihak swasta
telah meminimalisasi risiko dampak yang
potensial terjadi.

CAKUPAN
Regulasi
Peraturan perundangan di Indonesia
tentang pengelolaan dan perlindungan
lingkungan hidup Hukum dan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia tentang prosedur danasesmen yang
menjadi acuan diperlukan pada tahapan
Pra Studi-Kelayakan adalah sebagai berikut:
a. Undang-Undang
Indonesia
No.
32/2009 tentang perlindungan dan
pengelolaan lingkungan
b. Peraturan Pemerintah No. 27/2012
tentang Izin Lingkungan
c. Keputusan Menteri Lingkungan Hid-

12

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN


PROYEK-PROYEK KPS

up No. 5/2012 tentang jenis-jenis


usaha dan/atau kegiatan yang wajib
memiliki Analisis Mengenai Dampak
Lingkungan (AMDAL)
Analisis Dampak Lingkungan
Berisi uraian tentang studi-studi yang telah dilakukan serta rencana pengelolaan
lingkungan yang harus dibiayai oleh peserta tender, termasuk hal-hal yang harus
dilaksanakan dalam rangka melindungi
lingkungan. Analisis dampak lingkungan
meliputi:
a.
Uraian tentang kondisi karakteristik
lingkungan dari lokasi tapak proyek
(rona awal lingkungan);
b. Kesesuaian lokasi rencana proyek dengan rencana tata ruang;
c. Mengidentifikasi potensi dampak lingkungan dan sosial yang akan timbul
dari proyek;
d. Kategori skala dampak proyek, yaitu
tinggi, sedang, atau rendah berdasarkan peraturan Pemerintah Indonesia;
e.
Rencana pengelolaan dampak sebagai upaya mitigasi dampak yang
berpotensi terjadi dari proyek;
f. Menentukan peningkatan kapasitas
dan program pelatihan untuk melaksanakan program perlindungan lingkungan, jika diperlukan;
g. Memperkirakan biaya yang diperlukan
untuk perizinan yang berkaitan dengan pengelolaan dan perlindungan
lingkungan;

KAJIAN
LINGKUNGAN
DAN SOSIAL

h. Menyiapkan rencana dan jadwal untuk melaksanakan program kepatuhan lingkungan sebagaimana dipersyaratkan peraturan yang berlaku.
Panduan dari PT PII tentang Penerapan
Tinjauan Aspek Lingkungan Dan Sosial
adalah referensi yang bisa digunakan untuk bagian ini.

kompensasi yang akan diperlukan, jika


diperlukan;
f. Menentukan rencana pelatihan dalam
rangka melaksanakan program perlindungan sosial untuk meningkatkan
kapasitas masyarakat yang terkena
dampak.
g. Mengusulkan tindakan-tindakan untuk
mengatasi kegelisahan publik serta alternatif yang masuk akal

Analisis Dampak Sosial


Berisi identifikasi isu-isu sosial pokok yang
relevan dan strategi mitigasi dampak sosial negatif yang berpotensi muncul dari
proyek, baik pada tahapan pra-konstruksi,
konstruksi, dan operasi. Analisis dampak
sosial meliputi:
a. Menetapkan kondisi awal lingkungan
manusia/area yang terdampak serta
kondisi rona lingkungan;
b. Menguraikan hasil konsultasi publik
yang telah dilakukan dengan semua
pemangku kepentingan yang mungkin akan terdampak;
c. Mengidentifikasi dampak sosial dari
proyek terhadap masyarakat dan menyusun rencana mitigasinya, termasuk
dengan estimasi biaya yang diperlukan;
d. Menentukan lembaga yang bertanggung jawab untuk pembebasan tanah;
e. Menentukan pihak-pihak yang akan
terkena dampak oleh proyek dan

Pengadaan
Kembali

Tanah

dan

Pemukiman

PJPK wajib membuat rencana pengadaan tanah dan pemukiman kembali untuk
mengetahui kelayakan biaya yang diperlukan untuk memperoleh lahan yang
diperlukan untuk konstruksi dan operasi
proyek. Bagian ini menjelaskan tentang:
a. Lokasi tapak proyek dengan fitur-fitur
utama: area, aset-aset dan rumah
tangga yang ada di lokasi proyek
b. Luas lahan yang diperlukan untuk konstruksi serta aset dan penduduk yang
akan terdampak selama masa konstruksi
c. Rencana pengadaan tanah, rencana
pemukiman kembali serta biaya-
biayanya
d. Risiko potensial yang mungkin muncul
selama proses pengadaan tanah
e. Rencana pelaksanaan
f. Rencana pemantauan pelaksanaan

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN


PROYEK-PROYEK KPS

13

KAJIAN
REGULASI DAN
KELEMBAGAAN

TUJUAN
Bagian ini berisi tentang kerangka kerja
hukum serta asesmen tentang apakah
terdapat hambatan hukum bagi pengembangan dan pelaksanaan proyek.

dan diterapkan memungkinkan


PJPK membayar ke PT PII berdasarkan perjanjian regres dan mekanisme pembayaran layak , dan
--
Apakah ada pembatasan hukum
atau persyaratan untuk pemanfaatan aset publik untuk proyek
tersebut

CAKUPAN
Regulasi
a.
Pendirian badan hukum proyek:
meninjau bentuk dari badan hukum
yang akan didirikan untuk melaksanakan proyek KPBU
b. Investasi: meninjau apakah ada pembatasan bagi investasi dalam sektor
bisnis proyek
c. Skema KPBU:
--
Apakah proyek ini layak untuk
dilaksanakan sebagai KPBU
-- Apakah ada pembatasan pada skema KPBU yang diusulkan
-- Apakah ada batasan apapun untuk
PJPK untuk melakukan kewajiban
keuangan terhadap perusahaan
proyek
-- Apakah ada prosedur yang berlaku
dan diterapkan memungkinkan
PJPK untuk membayar kepada perusahaan proyek dan mekanisme
pembayaran layak
-- Apakah ada prosedur yang berlaku

14

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN


PROYEK-PROYEK KPS

d. Lingkungan dan pegadaan tanah:


-- meninjau apakah persyaratan hukum yang terkait dengan perlindungan lingkungan dan pengadaan tanah tidak akan memberi
dampak bagi kelayakan proyek
-- meninjau persyaratan hukum yang
berkaitan dengan izin lingkungan,
izin lokasi dan AMDAL yang diperlukan
--
meninjau apakah lokasi yang diusulkan untuk proyek diperbolehkan sesuai dengan tujuan proyek
e. Pendanaan proyek: meninjau apakah
ada hambatan hukum terkait mobilisasi modal, baik pada kreditur lokal
maupun asing, terkait pelaksanaan
proyek.
f. Dukungan kelayakan dan jaminan dari
Pemerintah: meninjau apakah proyek
ini cocok untuk memperoleh Dukung
an kelayakan dan untuk memperoleh
Jaminan Pemerintah agar proyek ini
menjadi layak secara keuangan.

KAJIAN
REGULASI DAN
KELEMBAGAAN

Kelembagaan
a. Menetapkan siapa saja yang akan terlibat di dalam pelaksanaan proyek.
Lembaga-lembaga tersebut termasuk:
--
Lembaga Pemerintah Penanda
tangan Kontrak (GCA): yang akan
menandatangani kontrak kerjasama dengan swasta
-- Otoritas manajemen sektor, yang
bertanggungjawab untuk menyusun dan melaksanakan kebijakan
dan standar teknis pada sektor di
mana proyek bernaung.
--
Kementerian Keuangan beserta
aparatnya, termasuk PT PII, yang
akan menyediakan penjaminan
proyek.
--
Lembaga-lembaga lain yang bertanggungjawab untuk menerbitkan perizinan atau lisensi.
--
Lembaga-lembaga lain yang bertanggungjawab untuk menerbitkan undang-undang yang mengatur tentang proyek.
-- Lembaga-lembaga lainnya, jika re
levan.
b.
Menetapkan tanggung jawab dari
masing-masing lembaga serta mengukur kapasitas masing-masing lembaga dalam memenuhi tanggung
jawabnya terkait proyek. Tanggung
jawab dimaksud mencakup fiskal
dan non-fiskal. Analisis ini mencakup
uraian rinci tentang tanggung jawab
dari masing-masing lembaga, serta

menetapkan:
-- Apakah lembaga tersebut diizinkan
untuk melaksanakan peran dan
tanggung jawab yang diperlukan
dalam proyek sesuai dengan regulasi dan perundang-undangan
-- Apakah lembaga tersebut mampu
untuk melaksanakan peran dan
tanggung jawab dalam proyek dilihat dari sisi kapasitas kelembagaan
dan kapasitas keuangannya.
c. Mengusulkan suatu perjanjian lain
yang tidak diwajibkan hukum untuk
memperkuat kerangka kerja kelembagaan untuk proyek. Apabila terdapat
kekhawatiran adanya suatu lembaga
yang menolak untuk menanggung
kewajiban, mapa PJPK sapat mempertimbangkan untuk memperkuat
komitmen dimaksud untuk menciptakan rasa percaya diri bagi pihak
swasta. Beberapa opsi yang mungkin
adalah:
--
Dengan menandatangani perjanjian dengan lembaga-lembaga
lain (misalnya, perjanjian usufruct,
Memorandum Perjanjian, dan lain
sebagainya)
-- Menunjukkan proyek-proyek serupa di masa lalu yang sukses
-- Membuat pengaturan-pengaturan
untuk mengatasi keberatan dari pihak-pihak yang mungkin menolak
proyek (misalnya, dengan kelompok pelestari lingkungan serta mereka yang harus pindah tempat).

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN


PROYEK-PROYEK KPS

15

ANALISIS
RISIKO
TUJUAN
Bagian ini bertujuan untuk menjelaskan
pengelolaan risiko-risiko yang terkait dengan pelaksanaan Proyek dan bagaimana
mengalokasikan dan memitigasi risikorisiko tersebut.

CAKUPAN
a. Identifikasi Risiko
Pertama-tama, sebelum mendapatkan profil risiko utama (key risks)
untuk dapat dikelola di tahapan
selanjutnya, PJPK perlu mengidentifikasi semua risiko yang terkait
dengan Proyek. Identifikasi risiko
Proyek sangat penting sehingga
PJPK dapat merumuskan langkah
mitigasi risiko (mengurangi dampak
risiko atau mengurangi kemungkinan terjadinya risiko) tersebut.
Termasuk atas kewajiban dari risiko
yang betul-betul terjadi. Dalam hal
ini, pemerintah tidak saja berbagi
pada risiko di atas kertas, namun
juga ikut menanggung risiko yang
betul-betul muncul.
b. Evaluasi Risiko
Tahap evaluasi risiko ditujukan untuk
mendapatkan daftar risiko prioritas
(risk priority) sebagai risiko utama (key
risks) Proyek. Risiko prioritas tersebut
disusun berdasarkan parameter tingkat
risiko/risk level yang dikuantifikasi atau
dibentuk oleh komponen dampak

16

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN


PROYEK-PROYEK KPS

risiko dan tingkat keterjadian/probabilitas risiko (sering disebut sebagai penilaian risiko atau risk assessment).
Sebagai catatan penting, selain keterkaitan atau korelasi dari suatu risiko
dengan risiko yg lain, aspek kualitas
data atau informasi mengenai dampak
dan probabilitas untuk setiap risiko harus cukup kredibel agar dapat menghasilkan suatu proses kuantifikasi risiko
yang baik.
Setelah memperoleh informasi tentang key risks, selanjutnya evaluasi
risiko dapat disempurnakan dengan
melakukan beberapa pendekatan dalam mengukur risiko-risiko tersebut.
Pendekatan tersebut antara lain adalah:
Analisis Sensitifitas
Analisis ini menilai sensitifitas
Proyek dengan asumsi-asumsi tertentu. Hal ini dapat digunakan untuk mengkuantifikasi suatu risiko.
Asumsi-asumsi yang digunakan dalam suatu model finansial dirubah
dengan sensitifitas tertentu untuk
melihat dampak suatu risiko terhadap hasil proyeksi keuangan dan
ekonomi proyek.
Analisis Skenario
Analisis ini mendefinisikan bagaimana asumsi model berubah dengan
skenario ini, dan menghitung hasil
proyek dengan skenario ini. Hal ini
berguna untuk menunjukkan keseluruhan dampak dari suatu risiko,
atau efek gabungan dari beberapa
risiko yang terjadi sekaligus.

ANALISIS
RISIKO

Simulasi Monte Carlo


Simulasi ini menghitung probabilitas suatu hasil dengan melakukan
simulasi acak terhadap ribuan skenario. Analisis ini dilakukan dengan
cara, mendefinisikan probabilitas
pertama untuk terjadinya setiap
risiko, lalu mendefiniskan dampak
terjadinya risikonya tersebut pada
asumsi model, dan terakhir mendefinisikan kemungkinan terjadinya
risiko-risiko secara bersama. Si
mulasi komputer digunakan untuk
mengiterasi ribuan skenario secara
acak berdasarkan probabilitas input.

struktur alokasi risiko.


Dalam konteks transaksi proyek KPBU,
penentuan kewajiban PJPK dalam Perjanjian Kerjasama (Perjanjian KPS) perlu
memenuhi prinsip Alokasi Risiko. Alokasi risiko secara kontraktual yang optimal berbanding lurus dengan value for
money yang maksimal. Pada umum
nya, setiap risiko harus dialokasikan
kepada pihak terbaik yang mampu
mengelola, mengurangi ataupun
mendiversifikasi, sesuai dengan logika
berikut (lihat Gambar):
Mengelola kemungkinan terjadinya
suatu risiko
Alokasi risiko kepada pihak terbaik
yang mampu mengelola suatu
risiko yang kemungkinan terjadi

Secara grafis, pendekatan tersebut dapat


digambarkan sebagai berikut:
Gambar: Metode Pemodelan Risiko

Analisis
sensitifitas
Asumsi

Hasil

Analisis
scenario
Peristiwa risiko

Simulasi
Monte
Carlo

Kemungkinan
peristiwa risiko

Asumsi

Hasil

Kemungkinan asumsi

Kemungkinan
hasil

c. Alokasi Risiko untuk Memaksimalkan


Value for Money
Setelah semua risiko Proyek telah diidentifikasi, kesesuaian alokasi risiko
menjadi substansi analisis risiko dalam
Prastudi kelayakan Proyek dan sangat
terkait dengan Analisis Struktur KPBU
(pada bagian 8) dimana lingkup pekerjaan/fungsi KPBU juga ditentukan oleh

Bagaimana
sensitifitas hasil
proyek terhadap
perubahan asumsi?

Apa hasil dari


peristiwa risiko
tertentu?

Apa kemungkinan
hasil dari
kemungkinan
terjadinya peristiwa
risiko?

Mengurangi dampak terjadinya


suatu risiko pada hasil proyek
Jika suatu risiko tidak dapat dengan
mudah dikelola oleh salah satu pihak, risiko tersebut perlu dikelola
oleh pihak yang paling mampu untuk mengurangi dampaknya. Dalam hal ini termasuk mengantisipasi
terjadinya risiko tersebut, dan mem-

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN


PROYEK-PROYEK KPS

17

berikan respon untuk meminimalisasi dampak kerugiannya.


Mendiversifikasi
biaya
untuk
menyerap risiko
Jika suatu risiko tidak dapat dikelola dengan baik atau dikurangi oleh
salah satu pihak, risiko tersebut harus dikelola oleh pihak terbaik yang
mampu menyerap risiko dengan
biaya terendah (misalnya kepada
asuransi pihak ketiga).

Langkah 1:
Kemungkinan
Keterjadian Risiko
Risiko
harus dapat
dialokasikan
kepada pihak
yang paling
mampu

Langkah 2:
Dampak Risiko
Risiko
harus dapat
dialokasikan

Secara konseptual, penerapan prinsip


tersebut di proyek KPS adalah sebagai
berikut:
Risiko yang berdasarkan pengalaman
sulit untuk dikendalikan pemerintah
agar memenuhi asas efektivitas biaya (konstruksi, operasi), sebaiknya ditanggung pihak swasta;
Risiko yang berada di luar kendali
kedua belah pihak, atau sama-sama

18

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN


PROYEK-PROYEK KPS

dapat dipengaruhi kedua belah pihak


sebaiknya ditanggung bersama (kejadian kahar);
Risiko yang dapat dikelola pemerintah, karena posisinya lebih baik atau
lebih mudah mendapatkan informasi
dibandingkan swasta (risiko peraturan
atau legislasi) sebaiknya ditanggung
pemerintah;
Risiko yang walaupun sudah ditransfer, tetap memberikan eksposur ke-

Langkah 3:
Biaya Risiko
Terendah
Risiko
harus dapat
dialokasikan

pada pemerintah atau PJPK (menghambat tersedianya layanan penting


ke masyarakat), dimana jika BU gagal
memenuhi kewajiban maka pemerintah dapat mengambil alih proyek.
Lebih lanjut, tahapan analisis risiko ini akan
juga terkait dengan Kajian Struktur KPBU.

KAJIAN
STRUKTUR KPBU

TUJUAN
Bagian ini bertujuan untuk menjelaskan
struktur KPBU yang diusulkan dan dasar
pemikirannya.

CAKUPAN
Struktur dari KPBU terkait dengan empat
unsur yang saling berkaitan:
a. Menetapkan hasil keluaran/outputs
Menetapkan hasil keluaran yang diinginkan dari suatu proyekbukan menetapkan masukan/inputadalah perbedaan pokok antara KPBU dan proses
pengadaan publik yang konvensional.
Dalam proses pengadaan publik konvensional, kontraktor swasta diwajibkan membangun suatu disain tertentu
dengan menggunakan material yang
ditetapkan. Dalam suatu kontrak KPBU,
pihak swasta diwajibkan untuk menyediakan jasa layanan atau fasilitas yang
memenuhi standar tertentu, dan diberikan kebebasan untuk menentukan
caranya bagaimana memenuhi standar dimaksud, serta memilih masukan/input apa yang dibutuhkan. Hal ini
menciptakan peluang dan insntif bagi
inovasi sektor swasta.
Hasil keluaran yang diinginkan harus
ditetapkan dengan jelas dan terukur,
sedemikian rupa sehingga penyediaan
hasil keluaran tersebut dapat dijadikan
sebagai kewajiban pihak swasta dalam

kontrak KPBU. Spesifikasinya harus dibuat sejelas mungkin di dalam kontrak


sehingga bisa dijadikan dasar untuk
pembayaran, pengenaan denda serta
pemberian bonus.
b. Mengalokasikan fungsi-fungsi
Fungsi adalah tindakan-tindakan yang
harus dilakukan untuk dapat menyediakan fasilitas atau jasa layanan. Tindakan-tindakan tersebut bisa berbeda-beda berdasarkan kasusnya, tetapi
secara umum mencakup beberapa
atau seluruh dari ke-enam fungsi sebagai berikut:
-- Merancang / Design
-- Membangun / Build
-- Mengoperasikan / Operate
-- Memelihara / Maintain
-- Memperbaiki / Rehabilitate
-- Membiayai / Finance
Pertama, PJPK harus mengidentifikasi
fungsi-fungsi utama yang harus dilaksanakan dalam pelaksanaan proyek.
Lalu ia harus merekomendasikan
bagaimana mengalokasikan fungsi-
fungsi tersebut sedemikian rupa sehingga sehingga dapat memaksimalkan
value for money.
Secara umum, ini berarti mengalokasikan fungsi-fungsi untuk memaksimalkan keahlian, insentif dan kewenangan/power berdasarkan logika sebagai
berikut:

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN


PROYEK-PROYEK KPS

19

KAJIAN
STRUKTUR
KPBU

Keahlian/Expertise di dalam melaksanakan fungsi dimaksud. Jika ada


perusahaan-perusahaan
swasta
yang memiliki spesialisasi dalam
melakukan disain, konstruksi, pemeliharaan atau operasional dari
aset yang diusulkan, atau spesialisasi dalam menyediakan jasa layanan
yang diusulkan, maka ini menjadi
indikasi bahwa fungsi-fungsi tersebut harus dialokasikan kepada pihak swasta. Jika lembaga-lembaga publik juga ada yang memiliki
pengalaman dalam melaksanakan
fungsi-fungsi tersebut, maka sangat
baik untuk membandingkan kinerja masa lalu dari lembaga-lembaga
publik tersebut dengan calon peserta tender yang potensial.
Insentif/Incentives untuk berkinerja dengan baik. Perusahaan-
perusahaan swasta akan bekerja lebih baik jika ada insentif laba,
dan dapat didenda apabila menghasilkan kinerja yang buruk, dan
ini lebih mudah dilakukan pada
swasta dibandingkan dengan perusahaan-perusahaan publik. Oleh
karena itu maka argumentasi insentif sering kali dimaknai mengalokasikan suatu fungsi untuk pihak swasta
di mana ia dapat diberi insentif atau
dikenakan denda atas kinerjanya.
Namun demikian, harus tetap dilakukan analisis kasus per kasus, khususnya manakala kinerja sulit untuk
ditetapkan secara penuh dan terukur. Misalnya, pada proyek-proyek
KPBU bidang kesehatan atau pendidikan, maka wajar untuk menganalisa apakah pihak swasta dapat diberikan insentif agar menyediakan
layanan pendidikan dan kesehatan
yang berkualitas.

20

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN


PROYEK-PROYEK KPS

Kewenangan/powers yang diperlukan untuk dapat melaksanakan


fungsi. Pemerintah memiliki suatu
kewenangan yang sangat khusus
terkait pengadaan tanah dan dalam
mengambil keputusan perencanaan. Ketika suatu fungsi bergantung
kepada suatu kewenangan yang dipegang oleh pemerintah, maka ini
sebagai indikasi bahwa fungsi tersebut harus diberikan kepada lembaga publik.
Hasil dari analisis ini adalah berupa
gambaran tentang siapa yang harus melaksanakan tugas apa berdasarkan skema KPBU. Misalnya,
fungsi-fungsi yang terdapat dalam
proyek instalasi pengolahan air
limbah dapat dialokasikan sebagai
berikut:
Fungsi-fungsi Merancang/Design,
Membangun/Build,
Mengoperasikan/Operate dan Memelihara/
Maintainharus diberikan kepada
pihak swasta berdasarkan alasan
bahwa pemenang tender memiliki
keahlian di bidang ini dibandingkan
dengan Dinas Perairan Nasional
atau lembaga-lembaga pemerintah
lainnya, serta dapat dengan mudah
diberi insentif untuk bisa berkinerja
lebih baik.
Perolehan hak atas tanahdialokasikan ke Pemerintah, mengingat
kewenangannya yang khusus
Pembiayaan/Financingdibagi-
bagi, sedemikian rupa bahwa Pemerintah pemiliki kemampuan
yang unik untuk memperoleh
dana konsesi berbiaya murah untuk proyek, sedangkan pemenang

KAJIAN
STRUKTUR
KPBU

Pemerintah

Perjanjian Penjaminan

PT PII

Perjanjian
Regres

Sindikasi Bank

Sponsor A

Sponsor B

Hutang-Pinjaman
/Obligasi

Ekuitas

Lembaga
Multilateral

Sponsor C

Masukan
(bahan bakar,
tenaga kerja,
teknologi)

Penasihat/Konsultan
(pajak, akuntasi,
hukum, lingkungan,
dsb)

Program Pensiun

Badan Usaha Pelaksana/


Special Purpose Vehicle

Peralatan

Konstruksi

Keluaran

Operasi dan
pemeliharaan

Gambar: Contoh struktur indikatif dari sebuah proyek KPBU

tender dapat membantu dengan


mencari dukungan keuangan lainlain dengan cepat, dan dalam hal
ini pemberian insentif yang lebih
bagus akan semakin membuatnya
berkinerja dengan lebih baik.
c. Mengalokasikan risiko
Sebagaimana telah dijelaskan dalam
bagian 7 tentang Alokasi Risiko, jika
fungsi-fungsi telah dialokasikan
berdasarkan
prinsip-prinsip
tersebut di atas, maka bersama fungsi-
fungsi tersebut terdapat risiko-risiko
alami, yang mana
PJPK telah memperhitungkannya pada saat
memaksimal-

kan insentifmisalnya, alokasi fungsi


konstruksi secara alami mengandung
risiko menggelembungnya biaya konstruksi. Oleh karena itu, PJPK dapat
memasukkan alokasi risiko-risiko secara implisit pada saat mengalokasikan
fungsi-fungsi. Misalnya, Peme
rintah
mungkin memahami bahwa meskipun secara umum risiko konstruksi
dialihkan kepada pihak swasta, namun
pasar tidak akan menerima risiko gempa secara penuh, sedemikian rupa
sehingga perlu dibuat klausul untuk
membagi risiko ini.
Langkah-langkah praktis yang harus
diambil oelh PJPK adalah:
Mengidentifikasi semua risiko materiil yang terkait dengan proyek
Mengalokasikan risiko-risiko tersebut dengan menggunakan prinsip
value for money.

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN


PROYEK-PROYEK KPS

21

KAJIAN
STRUKTUR
KPBU

Setelah mengikuti hal tersebut,


PJPK harus membuat suatu Matriks
Risiko yang komprehensif, dengan
menggunakan acuan alokasi risiko
sebagaimana yang ada di URL
http://www.iigf.co.id/Website/Publication.aspx?rowid=24
d. Menetapkan Struktur hukum dan keuangan
Diagram struktur akan sangat berguna
memperoleh klarifikasi tentang pengaturan aspek keuangan dan hukum
yang diharapkan atau diusulkan. Satu
contoh struktur indikatif dari sebuah
proyek KPBU sederhana, seperti gambar di atas.

Untuk beberapa proyek tertentu, diagram indikatif di atas harus dilengkapi


apabila ada pihak-pihak lain yang terlibat, yaitu:
e. Kredit Multilateral untuk Pemerintah
f. Pembiayaan publik pada perusahaan proyek atau aset (misalnya,
melalui suatu perusahaan yang
didirikan berdasarkan undang-
undang)
g. Ada lembaga lain selain PJPK sebagai pihak penandatangan dalam
kontrak
h. KPBU dibuat untuk aset yang sudah ada, bukan untuk membangun aset baru

DUKUNGAN
PEMERINTAH

PADA situasi di mana proyek membutuhkan dukungan pemerintah agar membuat


proyek menjadi layak, PJPK diharapkan
untuk membuat kajian berdasarkan
analisis keuangan dan ekonomi
tentang jenis dukungan apa
saja yang diperlukan dari Pemerintah, termasuk justifikasi
mengapa Pemerintah harus
mendukung proyek ini.
Bentuk dukungan pemerintah
dapat berupa bantuan fiskal

22

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN


PROYEK-PROYEK KPS

dan non fiskal, baik dari pemerintah pusat


maupun pemerintah daerah, sesuai dengan tugas dan kewajiban masing-masing. Dukungan tersebut antara lain:
1. Perizinan: Pemerintah harus berkomitmen memberikan semua lisensi
dan perizinan yang diperlukan kepada
pihak investor swasta untuk melaksanakan proyek, sesuai dengan hukum dan perundang-undangan yang
berlaku.

DUKUNGAN
PEMERINTAH

2. Pembebasan Tanah: Pemerintah daerah bertanggungjawab menyediakan


lahan yang diperlukan untuk proyek
atas biaya pemerintah sendiri sesuai
dengan jadwal pelaksanaan proyek.
3. Kontribusi Keuangan, seperti VGF (viability gap funding) atau Dukungan Kelayakan untuk mendukung sebagian
maksimum 50% dari biaya konstruksi.
4. Kontribusi Fiskal dalam bentuk tunai
atau non tunai selama operasional
proyek (subsidi tarif).

5. Bentuk Lain-Lain, jika diharuskan oleh


hukum
Pemerintah juga mendukung proyekproyek dengan memberikan berbagai
jenis penjaminan untuk menekan risiko
pihak swasta. Karenanya, PJPK harus
memberikan justifikasi bahwa proyek
ini layak mendapatkan penjaminan dan
harus disediakan. Informasi tentang dukungan dan jaminan dari Pemerintah harus diberikan kepada peserta tender untuk
membantu mereka dalam menyiapkan
dokumen penawaran.

RENCANA
PELAKSANAAN

TUJUAN
Bagian ini bertujuan untuk menjelaskan
rencana pelaksanaan proyek dari tahap
transaksi sampai dengan financial close,
termasuk tahapan konstruksi dan operasi.

CAKUPAN
a. Mengidentifikasi semua tahapan pro
yek sampai dengan Financial Close.

c. Mengidentifikasi kesepakatan antara


pihak yang terlibat untuk melakukan
peran dan tanggung jawab masing-
masing.
d. Mempertimbangkan kebutuhan wak
tu pengadaan Badan Usaha dan pe
nyusunan desain dalam rencana pe
laksanaan.
e. Kewajaran metode pelaksanaan dan
kebutuhan waktu dalam rencana
pelaksanaan.

b. Mengidentifikasi peran dan tanggung


jawab pihak-pihak yang terlibat dalam
Proyek.

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN


PROYEK-PROYEK KPS

23

KONTAK KAMI:
Pratomo Ismujatmika
Senior VP - Corporate Secretariat
i.pratomo@iigf.co.id

INDONESIA INFRASTRUCTURE
GUARANTEE FUND (IIGF)
Sampoerna Strategic Square
North Tower 14th floor
Jl. Jendral Sudirman Kav 45-56
Jakarta 12930 Indonesia
Telp. +62-21 57950550
Fax +62-21 57950040
www.iigf.co.id