Anda di halaman 1dari 25

BAB I

PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Real property mewakili jumlah yang besar dari kekayaan di dunia dan
penilaiannya merupakan hal yang fundamental dalam kelangsungan pasar
property dan keuangan secara nasional maupun global. Real property perlu
dibedakan dari jenis property lainnya yaitu personal property, perusahaan/badan
usaha, dan kepemilikan finansial. Tanpa adanya kualifikasi atau identifikasi lebih
lanjut, kata property lebih merujuk kepada seluruh atau salah satu dari kategori
aset ini. Karena para penilai seringkali menghadapi tugas yang melibatkan jenis
property, maka pemahaman mengenai setiap nilainya mencakup beberapa jenis
property, maka pemahaman mengenai setiap jenis property untuk membedakan
karakteristik menjadi sangat penting.
Identifikasi properti terdiri dari dua hal, yaitu identifikasi terhadap tanah
dan identifikasi terhadap pengembangan yang ada di atas tanah tersebut. Jika
properti yang dinilai merupakan tanah kosong, maka identifikasi ynag dilakukan
hanya terhadap tanah saja, sedangkan jika property yang dinilai berupa tanah
yang sudah dikembangkan atau dibangun, maka selain terhadap tanah, identifikasi
dilakukan juga terhadap bangunan pelengkap, fasilitas dan semua pengembangan
yang dilakukan di atas tanah property subyeknya.
1.2 Rumusan Masalah
Berdasarkan uraian latar belakang diatas, maka rumusan masalah makalah
ini sebagai berikut:
1. Apa saja komponen bangunan dan utilitas bangunan?
2. Apa yang dimaksud Personal Properti?
3. Apa saja yang termasuk dalam analisis pasar properti?
1.3 Tujuan
Adapun tujuan makalah ini adalah untuk mengetahui dan dapat menguraikan:
1. apa saja komponen bangunan dan utilitas bangunan.
2. apa yang dimaksud Personal Properti.
3. apa saja yang termasuk dalam analisis pasar properti.
1.4 Manfaat
1. Bagi penulis
Menambah wawasan tentang cara pengidentifikasian properti
1

2. Bagi pembaca
Menjadi salah satu referensi yang bisa digunakan dalam memahami teknik
dalam pengidentifikasian properti.

BAB II
PEMBAHASAN
2.1 Bangunan
1. Pengertian Bangunan
Pengertian bangunan adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi
yang menyatu dengan tempat kedudukan baik yang ada di atas, di bawah tanah
dan/atau di air. Bangunan biasanya dikonotasikan dengan rumah, gedung
ataupun segala sarana, prasarana atau infrastruktur dalam kebudayaan atau
kehidupan manusia dalam membangun peradabannya seperti halnya jembatan
dan konstruksinya serta rancangannya, jalan, sarana telekomunikasi, dan lainlain.sedangkan arti gedung menurut PP no 36 tahun 2005 tentang Peraturan
Pelaksanaan Undang Undang No 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung
adalah adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan
tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di
dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan
kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan,
kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus.
2. Komponen Bangunan
Bangunan adalah bangunan yang memiliki bagian utama berupa konstruksi
atap, konstruksi dinding, pintu jendela dan beton, fondasi, dsb. Dimana
bangunan ini memiliki fungsi pokok sebagai tempat untuk berteduh atau
berlindung oleh manusia / hewan dan berbagai keperluan lainnya berdasarkan
fungsinya.
Komponen bangunan secara garis besar terbagi menjadi 2 yaitu:
a. Komponen struktural
Komponen struktural adalah komponen yang mendukung berdirinya
bangunan tersebut. Jika komponen struktural dihilangkan, maka bangunan
tersebut akan terjadi kerusakan. Hal ini dikarenakan komponen srtuktural
lah yang mendukung berdirinya suatu bangunan. Komponen structural
dibagi menjadi beberapa system yaitu:
1) Sistem pondasi
2) Sistem rangka
3) Sistem atap
3

b. Komponen non structural


Komponen nonstruktural adalah komponen pada bangunan yang tidak
mendukung komponen tersebut berdiri atau dapat disebut juga komponen
tambahan. Komponen ini dapat dihilangkan karena tidak mendukung
bangunan berdiri. Dengan adanya komponen nonstruktural, bangunan
dapat terlihat lebih indah. Komponen non structural di bagi menjadi
beberapa system, antara lain:
1) Sistem lantai
2) System instalasi air dan listrik
3) Pintu dan jendela
4) Kerja finishing
5) Special contruksi
3. Jenis-Jenis Bangunan
a. Bangunan rumah tinggal
b. Bangunan komersial
c. Bangunan fasilitas penginapan
d. Bangunan fasilitas pendidikan
e. Bangunan fasilitas kesehatan
f. Bangunan fasilitas peribadahan
g. Bangunan fasilitas transportasi
h. Bangunan fasilitas budaya dan hiburan
i. Bangunan fasilitas pemerintahan dan layanan publik
4. Klasifikasi Bangunan
Klasifikasi Gedung yang terkandung dalam PP no 36 tahun 2005 adalah:
a. Klasifikasi gedung berdasarkan tingkat kompleksitas, terdiri dari
bangunan gedung sederhana, tidak sederhana dan khusus.
b. Klasifikasi gedung berdasarkan tingkat permanensi, terdiri dari
bangunan gedung permanent, semi permanent dan darurat/sementara.
c. Klasifikasi gedung berdasarkan tingkat resiko kebakaran, terdiri dari
bangunan gedung tingkat resiko kebakaran tinggi, sedang dan rendah.
d. Klasifikasi gedung berdasarkan zonasi gempa, meliputi tingkat zonasi
gempa yang ditetapkan oleh instansi yang berwenang.
4

e. Klasifikasi gedung berdasarkan lokasi, terdiri dari bangunan gedung di


lokasi padat, di lokasi sedang dan di lokasi renggang.
f. Klasifikasi gedung berdasarkan ketinggian, terdiri dari bangunan
gedung bertingkat tinggi, bertingkat sedang dan bertingkat rendah.
g. Klasifikasi gedung berdasarkan kepemilikan, terdiri dari bangunan
gedung milik Negara, badan usaha dan perorangan.
Dalam PP ini juga dijelaskan tentang penetapan fungsi bangunan gedung
yaitu :
a. Fungsi hunian -- mempunyai fungsi utama sebagai tempat tinggal
manusia.
b. Fungsi keagamaan -- mempunyai fungsi utama sebagai tempat
melakukan ibadah.
c. Fungsi usaha -- mempunyai fungsi utama sebagai tempat melakukan
kegiatan usaha, seperti gedung perkantoran, gedung perdagangan dan
lain sebagainya.
d. Fungsi sosial dan budaya -- mempunyai fungsi utama sebagai tempat
melakukan kegiatan sosial dan budaya.
e. Fungsi khusus -- mempunyai fungsi utama sebagai tempat melakukan
kegiatan yang mempunyai tingkat kerahasiaan tinggi tingkat nasional
atau yang penyelenggaraannya dapat membahayakan masyarakat di
sekitarnya dan atau mempunyai resiko tinggi.
5. Material Bangunan
Dalam pelaksanaan pembangunan baik itu rumah, gedung maupun bangunan
struktur lainnya kita membutuhkan material bangunan sebagai bahan untuk
pelaksanaanya. Untuk dapat membangun sebuah bangunan berkualitas maka
diperlukan upaya khusus dalam memilih bahan bangunan yang bagus.
Beberapa material bangunan yang sering digunakan seperti beton, semen, besi
beton, bekisting,pasir, batako ataupun material lainnya seperti ubin keramik,
material pintu dan jendela, cat dan lainnya.
6. Keandalan Bangunan

Keandalan adalah tingkat kesempurnaan kondisi bangunan dan


perlengkapannya, yang menjamin keselamatan, fungsi, dan kenyamanan suatu
bangunan gedung dan lingkungannya selama masa pakai gedung tersebut.
Keandalan Bangunan Gedung adalah keadaan bangunan gedung yang
memenuhi persyaratan keselamatan, kesehatan, kenyamanan dan kemudahan
bangunan gedung sesuai dengan kebutuhan fungsi yang ditetapkan.
Keandalan bangunan merupakan sebuah tolok ukur bagaimana sebuah
bangunan gedung telah teruji secara teknis memenuhi persyaratan yang telah
ditentukan oleh pemerintah. Persyaratan teknis bangunan diatur dalam
PERMEN PU NO 29 TAHUN 2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis
Bangunan Gedung. Peraturan tersebut merupakan dasar hukum dari
persyaratan teknis yang harus dimiliki sebuah bangunan gedung.
7. Kelayakan Bangunan
Layak menurut KBBI (Kamus Besar Bahasa Indonesia) adalah
memenuhi persyaratan yang ditentukan atau yang harus

ada. Jadi bisa

dikatakan kelaikan adalah keadaan yang memenuhi persyaratan yang


ditentukan atau yang harus ada. Sedangkan kelaikan bangunan adalah keadaan
bangunan yang harus memenuhi persyaratan yang telah ditentukan dalam hal
ini ditentukan oleh pemerintah. Kelaikan bangunan adalah suatu ukuran
dimana bangunan tersebut dapat digunakan secara aman dan nyaman atau
tidak. Kelaikan bangunan sangat mutlak diperlukan dalam penyelenggaraan
bangunan.
Menurut PP NO 36 TAHUN 2005 Tentang Peraturan Pelaksanaan
Undang Undang No 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung dijelaskan
bangunan haruslah laik fungsi. Yang dimaksud laik fungsi dalam PP ini adalah
suatu kondisi bangunan gedung yang memenuhi persyaratan administrative
dan persyaratan teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung yang
ditetapkan.

2.2 Utilitas Bangunan


6

Utilitas berasal dari kata utility yang berarti kegunaan. Dalam dunia
arsitektur bangunan gedung, utilitas berarti hal-hal yang menyebabkan bangunan
dapat digunakan atau berfungsi sebagaimana mestinya. Utilitas bangunan suatu
gedung terdiri dari beberapa komponen, dimana setiap komponen saling
mendukung fungsi gedung serta kenyamanan dan keselamatan orang-orang yang
menggunakan gedung tersebut. Komponen-komponen utilitas bangunan tersebut
antara lain adalah system instalasi pencegahan kebakaran, system transportasi
vertikal , system plumbing, system instalasi listrik, sistem sirkulasi udara, sistem
instalasi penangkal petir dan system instalasi komunikasi.
1. Sistem Transportasi
Alat transportasi dalam bangunan merupakan alat yang menunjang atau
memberi fasilitas sirkulasi dalam bangunan gedung bertingkat, serta merupakan
sarana prasarana yang memperlancar pergerakan manusia di dalamnya.
a. Sistem transportasi manual
yang juga biasa disebut sistim transportasi tanpa mesin yang ada dalam
bangunan adalah tangga dan ramps. Penggunaan tangga pada bangunan
bertingkat lebih dari tiga lantai, pada umumnya adalah untuk keadaan (tangga
darurat). Sedangkan Ramps diperuntukkan bagi sirkulasi beroda seperti
gerobag untuk barang dan pengguna kursi roda.
b. Sistem transportasi mekanis
Sistem transportasi jenis ini juga dikenal sebagai sistim transportasi dengan
mesin penggerak. Ada dua macam sistim transportasi jenis mekanis ini, ialah
escalator (tangga berjalan) dan elevator (lift).
2. Sistem Plumbing
a. Penyediaan Air Bersih
Air bersih dapat diperoleh dari beberapa sumber yaitu:
1) Air tanah termasuk air tanah dangkal (unconfined aquifer) dan air
tanah dalam (confined aquifer)
2) Air hujan
3) Air permukaan
Dapat berasal dari sungai, danau, waduk, telaga dsb.
b. Jaringan Air Kotor
1) Pengertian
7

Air buangan atau Air Limbah (Waste Water) adalah air yang telah
selesai digunakan oleh berbagai kegiatan manusia (rumah tangga,
industri, bangunan umum dll.).

Sewer adalah jaringan perpipaan yang pada umumnya tertutup


dan secara normal tidak membawa aliran air buangan secara penuh.

Sewage adalah cairan buangan yang dibawa melalui Sewer.

Sewerage System adalah suatu sistem pengelolaan Air Limbah


mulai dari pengumpulan (sewer), pengolahan (treatment) sampai
dengan pembuangan akhir (disposal).

Combined Sewer

(sistem kombinasi) adalah sistem yang

direncanakan untuk membawa domestic sewage, industrial waste


dan storm sewage (air hujan).

Self Purification adalah kemampuan alamiah dari suatu badan air


atau sungai untuk menguraikan zat-zat organik menjadi zat yang
stabil.

DO (Disolved Oxygen) adalah oksigen yang terlarut dalam air


yang digunakan untuk metabolisme binatang dan tumbuhtumbuhan di dalam air.

BOD (Biological Oxigen Demand)

adalah banyaknya oksigen

yang dibutuhkan oleh bakteri untuk menguraikan zat organik pada


kondisi aerob.

Kondisi Aerob adalah kondisi suatu badan air yang mengandung


02.

Kondisi Anaerob adalah kondisi suatu badan air yang tidak


mengandung oksigen.

2) Fungsi Saluran Pembuangan Air Kotor Dalam Bangunan

Fungsi kenyamanan. Sebagai bagian dari sebuah bangunan, saluran


air kotor berfungsi sebagai penunjang kegiatan yang sedang
berlangsung dalam bangunan.

Fungsi estetika. Dengan adanya jaringan saluran pembuangan air


kotor, maka penampilan fisik bangunan akan lebih estetis karena
secara keseluruhan penampilan bangunan akan lebih teratur.

Fungsi utilitas. Saluran pembuangan air kotor merupakan suatu


saluran yang berfungsi sebagai pengangkut bahan-bahan limbah
dari kegiatan yang sedang berlangsung dalam suatu bangunan.

3. Jaringan Listrik
a. Pengertian
Yang dimaksud dengan jaringan listrik adalah sistem listrik yang
terdiri dari hantaran dan peralatan listrik yang terhubung satu sama lain untuk
menyalurkan tenaga llistrik.
b. Sumber Tenaga Listrik
Tenaga listrik yang diperlukan untuk memenuhi kebutuhan suatu
bangunan dapat diperoleh dari tiga macam sumber tenaga, yaitu:
1) PLN (Perusahaan Listrik Negara)
Aliran ini berasal dari jaringan kota yang dikelola oleh pemerintah,
karenanya dalam distribusi wattnya sangat terbatas pada pemakaian
maksimal yang diijinkan.
2) Generator Set (GENSET)
Generator merupakan alat yang mengubah gerakan mekanis menjadi
elektris melalui proses kemagnetan. Sumber tenaga ini dikelola oleh
pemilik bangunan dan merupakan fasilitas bagunan.
3) Baterai (Accumulator)
Baterai sering digunakan untuk mensuptai kebutuhan tenaga listrik dalam
keadaan darurat

(emergency)

yang sifatnya terbatas, terutama untuk

memenuhi kebutuhan penerangan.


4. Pengkondisian Udara
a. Prinsip Kerja Sistem AC (Air Conditioning System)
1) Prinsip AC yaitu memindahkan kalor dari satu tempat ke tempat yang
lain. AC sebagai pendingin memindahkan kalor dari dalam ke luar
ruangan, AC sebagai pemanas, memindahkan kalor dari sistem
pemanas ke dalam ruangan (di negara beriklim kutub).
9

2) Temperatur udara di Indonesia sekitar 30 derajat Celcius dan


kelembaban sekitar 70-90 %. Indonesia termasuk daerah tropis
lembab, sedangkan penggunaan AC pada umumnya sebagai pendingin
ruangan.
b. Fungsi AC
Sebagai pengatur

suhu ruang sesuai dengan yang dikehendaki,

sehingga tercipta kondisi udara yang nyaman. Karena itu, AC memberikan


fasilitas bagi bangunan:
1) Sebagai pengatur suhu - pendingin - pemanas
2) Pengatur kelembaban
3) Memperlancar distribusi 02, agar mempunyai komposisi ideal bagi
pernafasan.
c. Sistem Distribusi AC
1) AC unit, Jarak inlet (evaporator) dan outlet (condensor) cooling unit
cukup dekat atau terdapat dalam satu wadah (container). Misalnya AC
window (self contained AC unit) dan AC split (fan coil filter unit).
2) AC central, Adatah satu sistem AC yang digunakan untuk seturuh
bangunan. Untuk multi stories building ditengkapi dengan AHU (Air
Handling Unit) di tiap lantai. Fungsi AHU adalah untuk mengatur
distribusi udara yang dikondisikan pada setiap lantai.

Evaporator

terdapat pada setiap AHU atau pada tiap ruang, bila dikehendaki untuk
diatur suhunya.
5. Instalasi Penangkal Petir
Penangkal petir diperlukan sebagi antisipasi bangunan terhadap gangguan
yang mungkin timbul akibat petir. Pada prinsipnya Instalasi Penangkal Petir ialah
suatu sistem instalasi dengan komponen-komponen dan peratatan-peralatan yang
secara keseluruhan berfungsi untuk menetralisir udara di sekitar bangunan agar
tidak terjadi petir, sehingga semua bagian dari bangunan beserta isinya atau benda
benda disekelilingnya terllindungi/terhindar dari bahaya sambaran petir.

10

6. Telekomunikasi
Dalam hubungannya dengan eksisnya sebuah bangunan, maka yang dibahas disini
adalah komunikasi antar ruang dalam bangunan, maupun komunikasi dari atau
keluar bangunan.
1) Komunikasi dari/keluar bangunan
Untuk hal ini diperlukan jaringan komunikasi yang menghubungkan
antara sebuah bangunan dengan kantor telepon pusat.
2) Komunikasi di dalam bangunan
Dibutuhkan untuk interaksi aktivitas di dalam bangunan, dan ini
memerlukan jaringan tersendiri yang berada pada jaringan khusus
dalam bangunan.
7. Pencegahan Bahaya Kebakaran
Pencegahan bahaya kebakaran atau Fire Protection adalah suatu usaha untuk
mengadakan perlindungan terhadap suatu bangunan bila terjadi kebakaran.
Perlindungan dalam hal ini dimaksudkan sebagai suatu tindakan pencegahan dan
pemadaman kebakaran.
1) PREVENTIVE (Preventif )
Cara pencegahan bahaya kebakaran secara preventif dilakukan dengan
upaya mencegah kebakaran melalui persiapan dengan berbagai
perlengkapan antisipasi:
2) REPRESIVE (Represif)
Cara pencegahan bahaya

kebakaran dengan secara represif adalah

berbagai upaya penyelamatan pada saat terjadi kebakaran. Usaha


represive

ini meliputi pengadaan alat pemadam kebakaran serta

penunjang lainnya seperti Fire alarm system, Sprinkler system, Fire


Detector, Smoke Et Heat Venting, Fire Dumper Et Shutter, Water
Supply System, Punch Register, Fire Hydrant, Portable Fire
Extinguisher / Chemical Extinguisher.
2.3 Personal Properti
1. Pengertian Personal Properti
Menurut SPI 2013, Kepemilikan lainnya dari suatu kepentingan selain
real estat (realty) disebut sebagai personal properti dengan benda fisiknya
yang disebut personalti (personalty).
11

Personal properti meliputi kepemilikan pada benda berwujud atau


tidak berwujud yang bukan merupakan real estat. Benda-benda ini tidak secara
permanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan secara umum memiliki
sifat dapat dipindahkan.
Properti jenis ini terdiri dari :
1)

Berwujud (Tangible), merupakan semua properti berwujud selain tanah,


bangunan dan sarana pelengkapnya. Contoh dari properti personal ini
adalah mesin jahit, kendaraan bermotor, perhiasan, barang-barang

2)

inventaris dll.
Tidak Berwujud (Intangible). Properti ini dapat ditemui dalam bentuk

saham, uang, merk dagang, goodwill, merk dagang dan sejenisnya.


2. Hubungan dengan Standar Akuntansi
Penilaian Personal Properti sering kali dilaksanakan dalam kaitannya
dengan penilaian real properti dan/atau penilaian bisnis untuk dijadikan dasar
dalam penentuan penyusutan atau kemunduran dari aktiva tetap tertentu.
Dalam hal demikian, penilaian Personal Properti tersebut mungkin merupakan
alasan utama atas dilakukannya penilaian, namun demikian kerjasama antara
Penilai Personal Properti, Penilai Bisnis dan/atau Penilai Real Properti perlu
dilakukan untuk dapat memperoleh Nilai Pasar yang akurat dari seluruh
properti yang akan dimasukan dalam Laporan Keuangan.
3. Tujuan Personal Properti
a. Penilaian Personal Properti dapat dilakukan untuk berbagai tujuan
penilaian termasuk laporan keuangan, akuisisi dan penjualan serta
pengalihan hak, asuransi, dan perpajakan.
1) Apabila

tujuan

penilaian

mensyaratkan

penggunaan

Dasar

Penilaian Nilai Pasar, maka Penilai harus menerapkan definisi,


proses, dan metodologi penilaian sesuai dengan yang tercantum
dalam SPI 1 Nilai Pasar Sebagai Dasar Penilaian.
2) Apabila

tujuan

penilaian

mensyaratkan

penggunaan

Dasar

Penilaian Selain Nilai Pasar, misalnya untuk keperluan yang


berhubungan dengan nilai asuransi atau nilai sisa, maka Penilai
harus secara jelas menetapkan jenis nilai yang akan dipakai,
mengemukakan definisi dari nilai tersebut, dan mengambil
12

langkah-langkah yang diperlukan untuk menegaskan bahwa


estimasi nilai yang dihasilkan adalah selain Nilai Pasar. Lihat SPI 2
Dasar Penilaian selain Nilai Pasar.
b. Penilai harus mengambil langkah-langkah untuk mendukung penilaian
yang dilakukan agar dapat meyakini bahwa semua sumber data yang
dimanfaatkan layak dan dapat dipercaya kebenarannya. Seringkali,
kewajiban untuk melakukan verifikasi menyeluruh terhadap sumber
data sekunder atau tertier berada di luar ruang lingkup Jasa Penilai,
sehingga Penilai harus mengambil langkah-langkah yang memadai
untuk dapat meyakini keakuratan dan kewajaran sumber data, seperti
yang lazim dilakukan di pasar dan di dalam bidang penilaian.
c. Batasan tanggung jawab yang sesuai dengan klasifikasi jenis properti
harus ditentukan diantara para penilai, untuk memastikan tidak ada
yang terlewatkan atau dinilai ganda. Suatu contoh yang umum adalah
Penilai Real Properti menilai komponen real estat dari suatu properti.
Dalam hal jasa keahlian lain diperlukan, maka Penilai Personal
Properti akan;
1) melakukan langkah verifikasi yang diperlukan untuk meyakinkan
bahwa jasa penilaian yang dibutuhkan mampu untuk dilakukan,
serta

kesimpulan

yang

dihasilkan

dapat

dipercaya

dan

dipertanggung jawabkan, atau


2) memberikan

pernyataan

bahwa

tidak

ada

langkah-langkah

verifikasi yang dilakukan.


d. Penilai Personal Properti sering kali harus mengacu pada informasi
atau data yang diberikan oleh pemberi tugas atau perwakilannya.
Dalam hal demikian, Penilai harus menyatakan didalam laporan
penilaiannya dan sedapat mungkin Penilai melakukan verifikasi atas
informasi atau data yang diberikan tersebut.
e. Meskipun prinsip, metode, dan teknik penilaian Personal Properti
banyak yang sama dengan penilaian di bidang lain, penilaian Personal
Properti memerlukan adanya pendidikan, pelatihan, kemampuan, dan
pengalaman khusus.

13

f. Persyaratan untuk Laporan Penilaian terdapat pada SPI 3 Pelaporan


Penilaian. Laporan Penilaian Personal Properti harus meliputi hal-hal
berikut ;
1) Identifikasi properti dan hak kepemilikan yang dinilai (lokasi
properti);
2) Tanggal Penilaian;
3) Dasar penilaian dan definisi nilai;
4) Identifikasi pemilik hak atau pemberi tugas (nama dan alamat
pemilik);
5) Maksud dan Tujuan Penilaian;
6) Persyaratan dan Kondisi Penilaian;
7) Kondisi yang mengikat dan membatasi Properti; dan
8) Pernyataan Penilai (ditandatangani).
g. Faktor-faktor yang harus dipertimbangkan oleh Penilai Personal
Properti (namun tidak harus dicantumkan dalam laporan penilaian)
antara lain adalah :
1) Hak-hak tertentu serta hak istimewa (privileges), atau kondisikondisi yang melekat pada kepemilikan properti dimaksud
Hak kepemilikan seperti yang dinyatakan dalam dokumen yang
ada.
Hak-hak dan kondisi yang dinyatakan dalam perjanjian yang ada
ditangan pemilik atau korespondensi ; hak-hak ini mungkin
dapat dipindah tangankan, atau sebaliknya tidak dapat dipindah
tangankan kepada pemilik baru.
Dokumen yang ada dapat berisi

pembatasan

terhadap

pemindahan hak properti dan/atau memberikan arahan terhadap


dasar penilaian yang harus diterapkan apabila akan dilakukan
pemindahan hak.
2) Jenis dan karakter properti dan riwayat kepemilikannya baik
penjualan atau pemindahan hak sebelumnya.
3) Gambaran kondisi ekonomi dan kebijakan Pemerintah yang
berpengaruh pada personal properti.

14

4) Tinjauan kondisi pasar secara umum, khususnya dalam bidang


perdagangan Personal Properti yang berpengaruh terhadap
penilaian.
5) Personal Properti dapat memiliki atau tidak memiliki nilai tak
berwujud (intangible value)
Jika personal properti memiliki nilai tak berwujud, Penilai harus
meyakini bahwa nilai tak berwujud tersebut telah tercakup
sepenuhnya, tanpa melihat apakah nilai tak berwujud tersebut
dinilai secara terpisah atau tidak.
( Nilai properti tak berwujud, sejauh dapat diidentifikasi, harus
dibedakan dari nilai properti berwujud)
Penilai harus mengetahui pembatasan serta persyaratan hukum
lainnya sesuai dengan hukum dan peraturan lain yang berlaku di
tempat dimana properti berada.
Seringkali, khususnya dalam kaitannya dengan penggunaan data
yang berasal dari transaksi akuisisi, sulit diperoleh informasi
yang memadai. Sementara harga transaksi sebenarnya mungkin
diketahui, Penilai mungkin tidak mengetahui jaminan atau
garansi apa yang diberikan oleh penjual, apakah uang tunai atau
aset lain yang diambil dari penjual sebelum akuisisi, bagaimana
nilai harus dialokasikan di antara aset yang diakuisisi, atau
kewajiban perpajakan apa yang terkait dengan transaksi.
Berdasarkan pada uraian di atas, data pembanding harus
diterapkan

dengan

hati-hati,

serta

penyesuaiannya

dapat

dilakukan. Apabila menggunakan data pembanding yang berasal


dari hasil lelang terbuka, harus disadari bahwa data tersebut
mungkin menggambarkan transaksi untuk sektor pasar yang
terbatas, dengan demikian perlu dilakukan penyesuaian terhadap
faktor perbedaan cakupan pasar.
Informasi lain yang diyakini kebenarannya oleh Penilai, relevan
untuk digunakan.
4. Penilaian Personal Properti dnegan Pendekatan Pasar
Pendekatan Pasar membandingkan personal properti yang dinilai
dengan properti sejenis dan sebanding dan atau kepentingan atas hak
kepemilikan properti yang tersedia di pasar. Dua sumber data yang biasa
15

digunakan dalam Pendekatan Pasar adalah data penjualan properti melalui


transaksi yang dilaporkan oleh perusahaan yang biasa melakukan jual-beli
properti sejenis dan lelang terbuka. Proses perbandingan dengan properti
sejenis di dalam Pendekatan Pasar harus dilakukan dengan dasar yang dapat
dipertanggung jawabkan. Properti pembanding yang sejenis seharusnya secara
regular diperdagangkan dalam pasar yang sama atau dalam pasar yang
bergantung pada variable ekonomi yang sama. Perbandingan harus dibuat
sedemikian rupa sehingga mudah dipahami dan tidak menyesatkan. Beberapa
faktor yang perlu di perhatikan dalam proses perbandingan tersebut antara lain
adalah;
Kemiripan dengan personal properti yang dinilai dalam hal karakteristik
properti secara kuantitatif dan kualitatif
Jumlah dan validitas data dari properti sejenis
Apakah harga properti pembanding merupakan hasil transaksi yang wajar
dan bebas ikatan
Pengumpulan data pembanding dilakukan secara obyektif sehingga dapat
dihasilkan penilaian yang independen dan dapat dipercaya. Pengumpulan
data tersebut harus didasarkan pada kriteria yang sederhana.
Dibuat analisis perbandingan atas tingkat kemiripan dan perbedaan
kualitatif dan kuantitatif antara properti pembanding dengan properti yang
dinilai
Apabila dianggap perlu, penyesuaian (adjustment) dapat dilakukan untuk
membuat nilai properti pembanding menjadi lebih sebanding dengan
Personal Properti yang dinilai. Penyesuaian mungkin juga dibuat atas
faktor-faktor yang tidak lazim, jarang terjadi, atau unik.
Apabila dianggap perlu dan mungkin, maka dapat dilakukan, penyesuaian
terhadap perbedaan dalam hal hak kepemilikan personal properti yang
dinilai dan hak kepemilikan properti pembanding terkait dengan
karakteristik serta pengaruh dari riwayat kepemilikannya serta tingkat
kemudahan penjualan/ pemasarannya (saleability/ marketability).
Jika data transaksi atas Personal Properti yang dinilai yang telah terjadi
akan digunakan sebagai acuan penilaian, perlu dilakukan penyesuaian
terhadap beda waktu antara terjadinya transaksi dengan tanggal penilaian yang
mencakup perubahan pada Personal Properti yang dinilai tersebut, serta
16

perubahan kondisi ekonomi, industri dan bidang usaha dimana properti


diperdagangkan.
Kaidah penilaian yang lazim (rule of thumb) dapat dimanfaatkan dalam
penilaian properti atau hak kepemilikan Personal Properti. Namun demikian,
indikasi nilai yang didapat dari penggunaan kaidah tersebut tidak harus
diberikan bobot pertimbangan yang tinggi kecuali dapat diyakini bahwa
penjual dan pembeli juga mempergunakan kaidah yang lazim tersebut dalam
negosiasi transaksinya.
5. Penilaian Personal Properti dengan Pendekatan Pendapatan
Melalui Pendekatan Pendapatan, nilai properti ditentukan berdasarkan
pada proses kapitalisasi dan diskonto terhadap proyeksi pendapatan dan
pengeluaran pada masa mendatang dari properti yang dinilai.
Pendekatan Pendapatan dapat diterapkan dalam penilaian perabotan
dan peralatan (Furniture, Fixtures, and Equipment/ FF&E) yang merupakan
bagian dari aset operasional pada properti komersial seperti; hotel, apartemen
furnished, dan fasilitas kesehatan, maka untuk menggunakannya perlu
diperhatikan hal-hal sebagai berikut :
Perabotan dan peralatan seringkali merupakan aset dengan intensitas
penggunaan yang tinggi, dengan demikian perlu dilakukan penggantian
secara berkala untuk menjaga daya guna serta daya tarik aset tersebut.
Estimasi Umur Manfaat (Useful Life) penggunaan perabotan dan peralatan
ditentukan atas dasar kualitas, ketahanan, model serta intensitas
penggunaannya.

Terhadap

unsur-unsur

tersebut

dapat

dilakukan

pembobotan rata-rata tertimbang untuk menentukan usia penggunaannya.


Estimasi biaya pengganti perabotan dan peralatan dimasa yang akan
datang dibagi dengan usia penggunaanya merupakan dana tahunan yang
dicadangkan untuk penggantian perabotan dan peralatan tersebut. Dana
cadangan ini termasuk dalam biaya / beban operasional.
6. Penilaian Personal Properti dengan Pendekatan Biaya
Melalui Pendekatan Biaya nilai properti dianggap merupakan
pengganti atas biaya pembelian properti tersebut, kemungkinan pembuatan
properti lain yang setara dengan aslinya atau sesuatu yang dapat memberikan
kegunaan yang sebanding, tanpa ada biaya tambahan karena penundaan
waktu.
17

Estimasi penilai didasarkan pada biaya reproduksi/pengganti personal


properti atau aset yang dinilai. Biaya pengganti merupakan perkiraan biaya
pembuatan properti yang serupa/setara seperti properti yang dinilai, dimana
materialnya mempunyai sifat, mutu dan usia yang semirip mungkin dengan
aslinya, namun dibuat dengan metoda konstruksi modern.
Untuk jenis properti yang berupa barang antik atau lukisan yang berharga,
penggantiannya mungkin tidak bisa diukur dari biayanya.
Biaya Reproduksi merupakan perkiraan biaya pembuatan properti yang
sama seperti properti yang dinilai, dimana materialnya mempunyai sifat,
mutu dan usia yang sama dengan aslinya, dan dibuat dengan metoda
konstruksi seperti periode aslinya.
Seiring dengan berjalannya waktu, beberapa personal properti yang tidak
mengalami penyusutan fisik akan mengalami kenaikan nilai, karena pada
umumnya biaya reproduksi/pengganti terus meningkat dari waktu ke
waktu.
Penggunaan Pendekatan Biaya tepat untuk diterapkan dalam penilaian
Personal Properti seperti barang-barang hasil produksi pabrik, atau benda
tertentu dimana dibuat dan dipasarkan dalam jumlah banyak seperti ; bendabenda yang terbuat dari porselen, barang cetakan atau barang logam cetakan/
cor seperti uang koin atau medali.
2.4 Analisis Pasar Properti
1. Dasar Pemikiran Pasar Bagi Penilai
Karena properti bersifat tidak bergerak dan menghasilkan jasa yang
tersedia pada suatu lokasi yang tetap, maka dianggap penting untuk
memahami kekuatan-kekuatan eksternal pasar yang mempengaruhi nilai dari
properti tersebut. Identifikasi, analisa, serta evaluasi fakta dan kecenderungan
terdapat dalam pasar-pasar properti yang mempengaruhi nilai properti yang
bersangkutan adalah bagian dari analisa pasar dan lingkungan. Sebelum
melakukan analisa kecenderungan pasar dan pengaruhnya terhadap nilai,
seorang penilai perlu terlebih dahulu memahami apa yang dimaksud dengan
pasar dan bagaimana pasar tersebut berfungsi.

18

Penggunaan adalah suatu faktor penentu nilai yang bersifat mendasar,


nilai pasar cenderung diukur berdasarkan penggunaan yang optimal.
Penggunaan dianggap legal, dapat diterima oleh budaa masyarakat serta layak
adalah sebagian besar merupakan hasil interaksi dari kekuatan-kekuatan pasar
yang bersifat eksternal terhadap properti itu sendiri maupun terhadap pembuat
keputusan. Kekuatan-kekuatan pasar inilah yang menentukan nilai.
2. Keanekaragaman dan Variasi Pasar Properti
Melakukan identifikasi pasar yang cocok akan membantu menetapkan
data dan sumber data mana yang akan digunakan untuk proses penilaian.
Pemahaman akan sifat-sifat dasar, struktur dan fungsi pasar properti pada
akhirnya membantu penilai dalam melakukan identifikasi . Pasar-pasar khusus
yang menarik bagi para penilai adalah pasar penjualan dan sewa, serta pasar
hipotek. Struktur dan fungsi yang dijalankannya, serta karakteristik dari pasarpasar tersebut sebaiknya dipahami betul agar untuk selanjutnya para penilai
dapat melaksanakan analisa pasar dalam setiap tugasnya kemudian perilaku
pembeli dan penjual, penyewa dan pemilik, atau peminjam dan yang
meminjamkan dapat dikenali dan diterjemahkan ke dalam bentuk data pasar.

a. Sifat-Sifat Dasar Pasar


1) Definisi
Pasar adalah seperangkat pengaturan untuk mempertemukan pembeli
dan penjual lewat mekanisme harga. Suatu pasar terdiri dari seluruh
perusahaan dan individu yang ingin dan mampu untuk membeli serta
menjual suatu produk tertentu. Secara tradisional, pasar dibagi menjadi
empat macam, yaitu:
a) Persaingan sempurna adalah struktur pasar yang ditandai oleh
jumlah pembeli dan penjual yang sangat banyak. Transaksi setiap
individu tersebut sangat kecil dibandingkan output industri total
sehingga mereka tidak bisa mempengaruhi harga produk tersebut.
Para pembeli dan penjual secara individual hanya bertindak
sebagai penerima harga.
19

b) Monopoli adalah struktur pasar yang ditandai oleh adanya seorang


produsen tunggal. Suatu perusahaan yang monopolistik secara
serentak bisa mentukan harga produk dan jumlah outputnya. Bagi
sebuah monopoli adalah mungkin untuk memperoleh laba diatas
normal, bahkan dalam jangka panjang sekalipun.
c) Persaingan monopolistil adalah pasar yang sangat mirip dengan
persaingan sempurna, tetapi sedikit dibedakan karena konsumen
mengetahui

perbedaan-perbedaan

di

antara

produk

dari

perusahaan-perusahaan yang berbeda. Seperti halnya dalam


persaingan sempurna, maka dalam persaingan monopolistik ini
laba diatas normal hanya bisa diperoleh dalam jangka pendek.
d) Oligopoli adalah struktur pasar dimana hanya ada sejumlah kecil
perusahaan yang memproduksi hampir semua output industri.
Oligopoli dibagi lagi menjadi oligopoli terdiferensiasi dimana
produk tidak dibakukan, dan oligopoli tak terdiferensiasi dimana
produk dibakukan. Di dalam oligopoli ini, keputusan-keputusan
mengenai harga dan output dari prusahaan-perusahaan yang ada
tergantung satu sama lain. Hal tersebut berarti bahwa jika satu
perusahaan mengubah harganya, maka perusahaan lainnya akan
bereaksi.
2) Fungsi Pasar
Pasar menyelenggarakan fungsi-fungsi sebagai berikut:
a) Memudahkan pertukaran suatu barang tertentu antara pembeli dan
penjual. Ini dimaksud dengan mempertemukan pembeli dan
penjual.
b) Menetapkan harga lewat interaksi antara permintaan dan
penawaran. Pasar tidak menetapkan nilai tetapi menetapkan harga.
Dalam pasar yang bersaing dengan sempurna menurut teori
ekonomi, nilai dan harga adalah identik dan sinonim, tetapi tidak
ditempat-tempat lainnya.
3) Karakteristik Pasar yang Kompetitif dan Terbuka
Karakteristik pasar yang paling penting adalah jumlah dan ukuran
distribusi para pembeli dan penjual serta tingkat diferensiasi produk.
Analisa pasar dan mekanismenya terhadap harga dalam teori ekonomi
didasarkan pada penerimaan seperangkat karakteristik dan struktur
20

pasar yang tersedia. Agar mekanisme pasar dapat bekerja dengan


efektif dan efisien, kondisi-kondisi pasar ini haruslah dapat dipenuhi.
Kondisi-kondisi pasar tersebut adalah sebagai berikut:
a) Produk yang homogen
Suatu barang ataupun jasa yang dipertukarkan merupakan
pengganti yang nyaris sempurna untuk satu sama lain.
b) Jumlah yang besar dari pembeli dan penjual
Tidak ada pembeli atau penjual yang memiliki bagian yang cukup
besar dalam mempengaruhi pasar.
c) Pembeli dan penjual yang berpengalaman
Semua peserta pasar memiliki informasi yang cukup tentang
kondisi pasar.
d) Tindak tanduk yang rasional
Pembeli dan penjual bertindak rasional berdasarkan informasi yang
mereka miliki tentang suatu barang.
e) Harga adalah satu-satunya pertimbangan
Pertimbangan dalam memutuskan pembelian ataupun penjualan,
karena kualitas barang atau jasa adalah sama.
f) Ada persaingan mekanisme pasar yang teroganisir
g) Ada persaingan yang bebas dan terbuka
h) Pasar cenderung bergerak mencari keseimbangan melalui efek-efek
yang diakibatkan oleh persaingan.
i) Hanya terdapat sedikit atau tidak sama sekali pembatasan atau
pengendalian dari pemerintah atas pasar bebas.
b. Pasar Properti
1) Definisi
Pasar properti adalah suatu aktivitas komersial yang dirancang untuk
memudahkan

pertukaran

hak-hak

atas

tanah

dan

bangunan,

menetapkan harga untuk pertukaran-pertukaran yang sifatnya saling


menguntungkan bagi kedua belah pihak, mengalokasikan ruang untuk
berbagai alternatif penggunaan, menentukan pola penggunaan tanah
dan ruang, serta menyesuaikan penawaran terhadap permintaan.
2) Karakteristik Pasar Properti
Karakteristik pasar properti antara lain:
a) Produk yang berbeda
Karena immonilitas serta karakteristiknya yang berbeda, properti
merupakan barang yang unik. Tak ada dua unit ruang yang persis
sama dan karenanya satu sama lain tidaklah setara untuk
dipertukarkan.

21

b) Sedikit pembeli dan penjual untuk tiap-tiap transaksi atau segmen


pasar
Pembeli dan penjual, pemilik dan penyewa, peminjam dan yang
diberi pinjaman, semuanya memiliki keyakinan bahwa mereka
dapat mempengaruhi harga atau persyaratan sewa ataupun
persyaratan pinjaman.
c) Daya saing ditentukan secara subjektif
Karena keunikan dari masing-masing properti dan hak-hak atas
properti tersebut, maka daya saing dari properti lainnya merupakan
sesuatu yang ditentukan secara subjektif oleh masing-masing
peserta pasar.
d) Relatif kurang informasi
Banyak informasi yang sukar atau tidak mungkin diperoleh dan
kemungkinan besar hal-hal tersebut diperlakukan secara rahasia.
e) Perilaku yang tidak rasional
Karena pembeli dan penjual bereaksi terhadap tekanan-tekanan
tertentu yang mendesak, maka cenderung bertindak atas dasar
pertimbanyan subjektif sifatnya.
f) Terlokalisir
Karena lokasi properti yang bersifat tetap dan tidak dapat
berpindah tempat, pasar yang dapat dipakai untuk satu properti
tertentu atau jenis properti cenderung dibatasi dalam satu kawasan
geografis yang relatif sempit dan ditentukan oleh karakteristik
lokasi.
g) Permintaan yang mudah berubah dan tidak seimbang.
h) Penawaran yang tidak elastis
Penawaran tidak secara khusus bersifat responsif terhadap harga.
i) Batasan dan pengendalian oleh pemerintah.
j) Properti merupakan obyek dari lingkungan sekitar.
3) Fungsi Pasar Properti
Fungsi pasar properti yaitu:
a) Memudahkan pertukaran, hak-hak atas properti antara pembeli dan
penjual, pemilik dan penyewa, peminjam dan pemberi pinjaman.
b) Menetapkan harga, untuk pertukaran yang bersifat menguntungkan
bagi kedua belah piihak.
c) Mengalokasikan ruang perkotaan untuk berbagai alternatif
penggunaan, secara terpisah hal ini melibatkan keputusankeputusan yang berkenaan dengan penggunaan yang optimal.
d) Menentukan pola penggunaan tanah dan ruang.
22

e) Menyesuaikan penawaran terhadap permintaan.


4) Kategori Pasar Properti
Untuk tujuan analisis dan operasional, sub-sub pasar diklasifikasikan
ke dalam beberapa kategori yang berbeda berdasarkan :
a) Jenis kegunaan
b) Jenis persewaan
c) Tujuan penghuni atau pemilikan
d) Tempat atau kawasan geografis.
e) Tingkat harga atau sewa
f) Hak atau tanah yang dilibatkan
3. Analisis Pasar Properti
Sebuah analisis pasar properti dapat mengambil perspektif yang luas
atau sempit, tergantung pada audiens yang dimaksudkan. Beberapa jenis
analisis pasar yang dilakukan untuk mengatasi pertanyaan spesifik, seperti
apakah investasi properti akan menguntungkan secara finansial. Jenis-jenis
analisis pasar property yaitu:
a. Analisis pasar properti penilaian makro atau luas dari kondisi lingkungan.
Harga nilai atau pasar properti dianalisis sesuai dengan faktor-faktor
eksternal, seperti pendapatan konsumen, pasar kerja dan tren membeli.
Meskipun ini jenis analisis cenderung luas di alam, biasanya akan fokus
pada satu jenis properti. Sebagai contoh, sebuah studi pasar yang
melibatkan sebuah pusat perbelanjaan akan fokus secara eksklusif pada
tren unik yang hanya mempengaruhi properti komersial.
b. Penelitian mikroekonomi atau pemasaran adalah jenis analisis pasar
properti yang berfokus pada pengaruh segmen individu atas harga.
Misalnya, pembeli harga dan potensi satu bagian dari properti residensial
akan berspekulasi atas didasarkan pada kondisi lokal. Kediaman mungkin
ditargetkan pada segmen tertentu dari pasar, seperti pertama kali pembeli
rumah, karena ukurannya, lokasi lingkungan, kondisi dan fitur.
c. Analisis investasi adalah jenis analisis pasar properti yang mencoba untuk
memprediksi return on investment (ROI). Misalnya, satu investor mungkin
ingin mencapai laba 15 persen dalam waktu lima tahun.
d. Sebuah analisis pasar kelayakan akan mencoba untuk memperhitungkan
harga pembelian yang diusulkan, harga jual dan biaya masa depan
kemungkinan. Salah satu faktor terbesar dalam analisis kelayakan atau
23

investasi adalah risiko. Faktor risiko potensial termasuk penurunan


lingkungan, fluktuasi makroekonomi, ketidakmampuan untuk mencari
penyewa yang cocok, dan bencana alam.

24

BAB III
PENUTUP
3.1 Kesimpulan
Bangunan adalah bangunan yang memiliki bagian utama berupa konstruksi atap,
konstruksi dinding, pintu jendela dan beton, fondasi, dsb. Dimana bangunan ini
memiliki fungsi pokok sebagai tempat untuk berteduh atau berlindung oleh
manusia / hewan dan berbagai keperluan lainnya berdasarkan
fungsinya.Komponen bangunan secara garis besar terbagi menjadi 2 yaitu
komponen struktural dan non-struktural sedangkan spesifikasi untuk utilitas
bangunan terdiri dari sistem transportasi, pengkondisian udara, sistem plumbing,
jaringan listrik, pencegahan bahaya kebakaran, instalasi penangkal petir dan
komunikasi. Personal properti meliputi kepemilikan pada benda berwujud atau
tidak berwujud yang bukan merupakan real estat. Benda-benda ini tidak secara
permanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan secara umum memiliki sifat
dapat dipindahkan. Analisa pasar dan lingkungan meliputi identifikasi, analisa,
serta evaluasi fakta dan kecenderungan yang terdapat dalam pasar-pasar properti
dan mempengaruhi nilai properti yang bersangkutan.

25

Anda mungkin juga menyukai