. A.

PENGERTIAN & PERBEDAAN TYPE KONTRAK

APLIKASI SETIAP TYPE KONTRAK.
i. Kontrak Lumpsum.
Sistem Kontrak Lumpsum ini lebih tepat digunakan untuk :
1. Jenis pekerjaan borongan yang perhitungan volumenya untuk masing-masing
unsur/jenis item pekerjaan sudah dapat diketahui dengan pasti berdasarkan gambar
rencana & spek teknisnya.
2. Jenis pekerjaan dengan Budget tertentu yang terdiri dari Jenis pekerjaan dengan
Budget tertentu yg terdiri dari banyak sekali Jenis / item pekerjaan atau Multi Paket
Pekerjaan yang sangat beresiko bagi Pemberi tugas atas terjadinya unpredictable
cost seperti misalnya adanya claim kontraktor akibat adanya ketidak-sempurnaan
dari Batasan Lingkup Pekerjaan, Gambar lelang, Spesifikasi teknis, atau Bill of
Quantity yang ada. Dengan system kontrak ini diharapkan dapat meminimalize
tejadinya unpredictable cost tersebut karena harga yg mengikat adalah Total
Penawaran Harga (Volume yang tercantum dalam daftar kuantitas / Bill of Quantity
bersifat tidak mengikat).
Hal-hal yang harus diperhatikan dalam penggunaan system kontrak Lumpsum adalah :
1. Batasan lingkup pekerjaan yang akan dilaksanakan harus jelas dinyatakan dalam
Spesifikasi Teknis / Gambar Lelang.
2. Apabila ada perbedaan lingkup pekerjaan antara yg tercantum dalam Spesifikasi
Teknis / Gambar dengan Pekerjaan yang akan dilelangkan, harus dijelaskan dalam
Rapat Penjelasan Lelang (Aanwijzing) dan dibuat Addendum Dokumen Lelang yang
menjelaskan perubahan lingkup pekerjaan tersebut.
3. Penggunaan Daftar Kuantitas/Bill of Quantity dalam pelelangan hanya digunakan
sebagai acuan bagi kontraktor dalam mengajukan penawaran harga yang bersifat tidak
mengikat & Peserta Lelang harus melakukan perhitungan sendiri sebelum
mengajukan penawaran.
4. Untuk mempermudah dalam hal evaluasi penawaran harga, saat rapat penjelasan
lelang (Aanwijzing) harus ditegaskan bahwa apabila terdapat perbedaan antara
volume pada Bill of Quantity (BQ) dengan hasil perhitungan peserta lelang maka
peserta lelang tidak boleh merubah volume Bill of Quantity yg diberikan dan agar
menyesuaikannya dalam harga satuan yg diajukan
5. Dalam perhitungan volume pekerjaan yg akan dicantumkan & Bill of Quantity harus
dihindari sampai sekecil mungkin kesalahan yang mungkin terjadi, karena setelah
terjadi kontrak nantinya volume lebih/kurang tidak dapat dikurangkan/ditambahkan.
6. Pekerjaan tambah/kurang terhadap nilai kontrak yg ada hanya boleh dilakukan apabila
:

Permintaan dari Pemberi Tugas untuk menambah / mengurangi pekerjaan yang

instruksinya dilakukan secara tertulis.

Adanya perubahan gambar / spesifikasi teknis dari Perencana yang sudah disetujui
oleh Pemberi Tugas

Adanya instruksi tertulis dari pengawas lapangan untuk menyempurnakan suatu jenis
pekerjaan tertentu yg dipastikan bahwa sangat beresiko secara struktural atau system
tidak berfungsi tanpa adanya penyempurnaan tersebut dimana hal tersebut
sebelumnya belum dinyatakan dalam spesifikasi teknik.

Dalam perhitungan biaya tambah/kurang harga satuan yang digunakan harga satuan
pekerjaan yang tercantum dalam Bill of Quantity kontrak yang bersifat mengikat.

Implikasi/penyimpangan yang sering dilakukan oleh Kontraktor di lapangan :

1. Kontraktor tidak mau melaksanakan pekerjaan tertentu karena item pekerjaan tidak
tercantum dalam Bill of Quantity
2. Kontraktor mengajukan perhitungan perubahan pekerjaan mengacu kepada volume
Bill of Quantity yang ada.
3. Kontraktor melaksanakan pekerjaan dilapangan sesuai volume yang tercantum dalam
BQ.
ii. Kontrak Unit Price atau Harga Satuan.
Sistem Kontrak Unit Price/Harga Satuan ini lebih tepat digunakan untuk :
1. Jenis pekerjaan yang untuk mendapatkan keakuratan perhitungan volume pekerjaan
yang tajam/pasti diperlukan adanya :
- Survey dan penelitian yang sangat dalam
- Detail dan sampleyang sangat banyak
- Waktu yang lama sehingga biaya sangat besar Sementara di lain pihak pengukuran
volume lebih mudah dilakukan dalam masa pelaksanaan dan pekerjaan sangat
mendesak dan harus segera dilaksanakan.
2. Jenis pekerjaan yang mana volume pekerjaan yang pasti sama sekali tidak dapat
diperoleh sebelum pekerjaan selesai dilaksanakan, sehingga tidak memungkinkan
untuk digunakan system kontrak Lumpsum.
Hal-hal yang harus diperhatikan dalam penggunaan system kontrak Unit Price / Harga Satuan
ini adalah :
a. Untuk pekerjaan-pekerjaan yang terdiri dari banyak sekali item pekerjaan namun volume
pekerjaan sudah dapat dihitung dari gambar rencana seperti halnya bangunan gedung, maka
kurang tepat apabila digunakan system kontrak unit price ini karena :

Untuk setiap proses pembayaran harus dilakukan pengukuran bersama di lapangan

yang dapat dipastikan memerlukan waktu yang cukup lama.

Biaya total pekerjaan belum dapat diprediksi dari awal sehingga untuk pekerjaan
dengan Budget tertentu sangat riskan bagi Pemberi Tugas terhadap terjadinya resiko
pembengkakan biaya proyek

b. Untuk penggunaan system kontrak unit price agar dihindari terjadi adanya harga satuan
timpang karena harga satuan bersifat mengikat untuk perhitungan realisasi biaya kontrak.
Dalam hal penawaran kontraktor terdapat harga satuan timpang untuk item pekerjaan tertentu
harus dilakukan klarifikasi & dibuat Berita Acara Kesepakatan mengenai harga satuan yg
akan digunakan untuk perhitungan biaya perubahan. Dalam penggunaan system kontrak ini
jarang dijumpai adanya Implikasi seperti halnya pada kontrak Lumpsum di atas karena
kontraktor tidak terbebani oleh adanya resiko-resiko pekerjaan yang belum terprediksi pada
saat pelelangan.
iii. Kontrak Gabungan/Lumpsum.
Sistem Kontrak gabungan ini pada umumnya digunakan pada : Unit Price.
a. Jenis pekerjaan borongan yang terdiri dari gabungan antara :

Komponen pekerjaan yang perhitungan volumenya untuk masing - masing unsur /

jenis / item pekerjaan sudah dapat diketahui dengan pasti berdasarkan gambar rencana
dan spesifikasi teknisnya, dan

Komponen pekerjaan yang perhitungan volumenya belum dapat diketahui dengan

pasti sebelum pelaksanaan pekerjaan dilakukan.

b. Jenis pekerjaan borongan yg sebagian perhitungan volumenya untuk masing-masing

unsure/jenis/item pekerjaan sudah dapat diketahui dengan pasti berdasarkan gambar rencana,
namun terdapat bagian-bagian tertentu pekerjaan yg masih memerlukan adanya tambahan
gambar/detail/sample sedangkan pekerjaan sudah sangat mendesak dan harus segera
dilaksanakan.
iv. Kontrak Terima Jadi / Turnkey / EPC (Engineering Proquirement & Construction).
Sistem Kontrak ini pada umumnya digunakan pada :
a. Pembelian suatu barang atau industri jadi yg hanya diperlukan sekali saja, dan tidak
mengutamakan kepentingan untuk alih (transfer) teknologi selanjutnya.
b. Jenis pekerjaan spesifik yang hanya bisa dilaksanakan oleh penyedia jasa tertentu baik dari
segi perencanaan ataupun konstruksinya. Dalam system kontrak Terima Jadi/Turnkey
Pemberi Tugas tidak perlu menyiapkan Dokumen Perencanaan berupa gambar detail dan
spesifikasi teknis tetapi cukup membuat suatu standar requirement/TOR (Term of
Requriement) saja
v. Kontrak Persentase.

Sistem Kontrak Prosentase ini pada umumnya digunakan pada Kontrak Jasa Konsultasi
bidang konstruksi atau pekerjaan pemborongan, dimana konsultan yg bersangkutan menerima
imbalan jasa berdasarkan prosentase tertentu dari nlai fisik konstruksi / pemborongan
tersebut. Namun demikian tidak semua pekerjaan jasa konsultansi menggunakan system
kontrak Prosentase tetapi dapat pula menggunakan system Billing Rate.
vi. Kontrak Cost & Fee.
Sistem Kontrak Cost & Fee ini pada umumnya digunakan pada kontrak jasa pemborongan
dimana kontraktor yg bersangkutan menerima imbalan jasa / fee tertentu yg sifatnya tetap
karena sulitnya untuk memprediksi besarnya faktor resiko yang bakal terjadi selama durasi
pelaksanaan
vii. Kontrak Design & Built.
Sistem Kontrak Design & Built ini pada umumnya digunakan pada kontrak jasa
pemborongan untuk pekerjaan-pekerjaan yang sifatnya umum dan sederhana sehingga dirasa
oleh Pemilik proyek akan kurang efisien baik dari segi biaya maupun waktu jika design dan
pelaksanaan dilaksanakan oleh Penyedia Jasa yang berbeda.
C. HIRARKI DAN HUBUNGAN ANTAR DOKUMEN.
Didalam Surat Perjanjian Pemborongan selain berisi ketentuan-KONTRAK ditetapkan
URUTAN HIRARKI bagian-bagian dokumen kontrak yang bertujuan apabila terjadi
pertentangan ketentuan antara bagian satu dengan bagian yang lain maka yang berlaku adalah
ketentuan berdasarkan urutan yang lebih tinggi dari urutan yg telah di tetapkan. Pada
umumnya Urutan Hirarki dokumen kontrak adalah sbb. :
a. Urutan ke-1 :Surat Perjanjian dan Amandemen/Addendum Kontrak
b. Urutan ke-2 : Ketentuan khusus kontrak
c. Urutan ke-3 :Ketentuan umum kontrak
(Beberapa type kontrak butir b & c masuk dalam pasal-pasal Surat Perjanjian)
d. Urutan ke-4 :Surat Perintah Kerja
e. Urutan ke-5 :Berita Acara Klarifikasi / Negosiasi
f. Urutan ke-6 :Addendum Dokumen Lelang
g. Urutan ke-7 :Spesifikasi Teknis
h. Urutan ke-8 :Spesifikasi Umum
i. Urutan ke-9 :Gambar
j. Urutan ke-10 :Berita Acara Rapat Penjelasan Lelang (Aanwijzing)
k. Urutan ke-11 :Bill of Quantity / Rincian Anggaran Biaya.
HUBUNGAN ANTAR DOKUMEN PELAKSANAAN.
Berdasarkan urutan proses dan kegunaan dari masing-masing dokumen maka terjadi saling
keterkaitan antara dokumen yang satu dengan dokumen yang lain sebagai berikut :
1. SURAT PERJANJIAN.
Surat Perjanjian adalah bentuk perjanjian perikatan kontrak antara Pihak Pemberi Tugas /
Pengguna Jasa dengan Pihak penerima Tugas / Penyedia Jasa yang ditandatangani oleh kedua

belah pihak diatas materai dengan ketentuan-ketentuan yg telah ditetapkan dalam syaratsyarat khusus kontrak dan syarat-syarat umum kontrak diatas.
2. KETENTUAN KHUSUS KONTRAK.
Ketentuan khusus kontrak adalah pasal-pasal yang berisi tentang penjelasan - penjelasan
DETAIL dan atau PERUBAHAN terhadap pasal-pasal yang ada didalam syarat-syarat
umum Kontrak sebagai contoh misalnya :
Penentuan Besar Jaminan Penawaran.
- Jaminan Pelaksanaan sebesar 5 % dari harga kontrak yaitu Rp
- Jaminan Pemeliharaan / Retensi sebesar 5 % dari harga kontrak yaitu sebesar Rp .
- Jaminan Uang Muka sebesar 20 % dari harga kontrak yaitu sebesar Rp
Penentuan Tata cara Pembayaran.
- Pembayaran Uang Muka sebesar 20 % dari harga kontrak yaitu sebesar Rp
- Pembayaran selanjutnya berdasarkan progress bulanan dengan dikurangi pengembalian
Uang mukan dan retensi secara proporsional.
- Termyn Retensi sebesar 5 % dari harga kontrak yaitu sebesar Rpsetelah berakhirnya masa
pemeliharaan.
Penentuan Waktu Pelaksanaan Pekerjaan.
Waktu pelaksanaan pekerjaan adalah selama hari dimulai sejak dikeluarkannya SPK yaitu tgl.
s/d tgl.
Penentuan Masa Pemeliharaan.
Masa pemeliharaan ditentukan selama.hari
Penyesuaian Harga Kontrak / Eskalasi Pasal ini tidak berlaku (misalnya), dan seterusnya.
Untuk proyek-proyek yang mengacu kepada Kepres misalnya untuk Proyek-proyek
dikalangan Departemen Pekerjaan Umum. Ketentuan Umum Kontrak ini sudah ada
standarisasinya yang dinamakan Dokumen Syarat-syarat Khusus Kontrak. Dan untuk type
kontrak yang menganut kepada standar FIDIC Ketentuan khusus kontrak ini dinamakan Part
II Condition
3. KETENTUAN UMUM KONTRAK.
Ketentuan umum kontrak adalah pasal-pasal yg berisi tentang definisi-definisi dan
penjelasan-penjelasan UMUM yang akan diperikatkan dalam kontrak setelah diterbitkannya
SPK yang antara lain menjelaskan :

Hak & Kewajiban Para Pihak

Jaminan Pekerjaan

Asuransi

Keselamatan Kerja

Tata cara pembayaran

Waktu pelaksanaan pekerjaan

Masa Pemeliharaan

Pengawas Pekerjaan

Keterlambatan Pelaksanaan Pekerjaan

Tata cara penyelesaian perselisihan

Penyesuaian Harga Kontrak / Eskalasi

Denda

Tata cara perubahan pekerjaan & pekerjaan tambah/kurang

Dll

Untuk proyek-proyek dikalangan Departemen Pekerjaan Umum Ketentuan Umum Kontrak

ini sudah ada Standarisasinya yang dinamakan Dokumen Syarat-syarat Umum Kontrak. Dan
untuk type kontrak yang menganut kepada standar FIDIC ketentuan Umum Kontrak ini
dinamakan Part I Condition
4. SURAT PERINTAH KERJA.
Surat Perintah Kerja (SPK) adalah Dokumen yang dikeluarkan oleh Pemberi Tugas kepada
Pemenang Lelang yang merupakan perintah untuk segera memulai kegiatan dilapangan
berdasarkan Dokumen dari Gambar s/d Berita Acara Rapat Klarifikasi di atas. Surat Perintah
Kerja tersebut sekurang - kurangnya berisi tentang nama paket pekerjaan jangka waktu
pelaksanaan pekerjaan dan besarnya nilai pekerjaan.
5. BERITA ACARA RAPAT KLARIFIKASI / NEGOSIASI.
Berita Acara Rapat Klarifikasi dibuat apabila Pemberi Tugas merasa perlu untuk meminta
penegasan / kesanggupan untuk melaksanakan pekerjaan kepada Pemenang Lelang terkait
adanya :

Beberapa hal yg dirasa belum jelas dari dokumen penawaran penawaran yg telah
disampaikan, misalnya produk material yang ditawarkan dll.

Kesalahan yang dibuat oleh peserta lelang dalam membuat penawaran namun bersifat
tidak menggugurkan.

6. ADDENDUM DOKUMEN LELANG.

Addendum Dokumen Lelang adalah dokumen yg berisi segala macam perubahan baik
pengurangan, penambahan maupun penyempurnaan terhadap Dokumen Lelang (Gambar
lelang, Spesifikasi Teknis, Spesifikasi Umum) yg terjadinya dalam kurun waktu setelah
undangan lelang / pengambilan sampai dengan pemasukan dokumen penawaran dari peserta
lelang yg harus disetujui oleh Konsultan & Pemberi Tugas / Pengguna Jasa.
7. SPESIFIKASI TEKNIS.
Spesifikasi Teknis berisi uraian tentang peraturan-peraturan yg dipakai, lingkup pekerjaan,
persyaratan material, persyaratan pelaksanaan pekerjaan, persyaratan-persyaratan peralatan &
persyaratan khusus lainnya dari pekerjaan-pekerjaan yang ditentukan dalam Gambar tersebut
Butir A. Spesifikasi teknis memiliki tingkat hirarki yg lebih tinggi dibanding gambar karena
apabila dilihat dari kronologis penyusunannya spesifikasi teknis dibuat untuk menjelaskan,
menegaskan dan mendetailkan hal-hal yang belum tercantum dalam gambar.
8. SPESIFIKASI UMUM.
Spesifikasi Umum selain memuat ketentuan yg telah diuraikan dalam Definisi Spesifikasi
Umum di muka, juga menjelaskan tentang tata cara peserta lelang dalam memasukan
penawaran pekerjaan yang telah diuraikan dalam Gambar (butir A) dan Spesifikasi Teknis
(butir B) termasuk dokumen-dokumen yang harus dilampirkan.
9. GAMBAR.
Gambar adalah dokumen produk Konsultan Perencana yang disahkan oleh Pemberi Tugas yg
berisi tentang dimensi-dimensi dan ukuran-ukuran bangunan yang dipakai sebagai acuan bagi
pelaksanaan pekerjaan di lapangan.

Jika dalam suatu dokumen terdapat perbedaan gambar antara antara lembar satu
dengan yang lain maka yang berlaku adalah gambar dengan skala yang lebih besar.

Jika dalam suatu dokumen terdapat perbedaan antara gambar arsitektur dengan
gambar struktur maka untuk dimensi ruang yang berlaku adalah sesuai dengan
gambar arsitektur, namun untuk dimensi struktur (misalnya dimensi penulangan pelat)
yang berlaku adalah yang tercantum pada gambar struktur.

10. BERITA ACARA RAPAT PENJELASAN LELANG.

Berita Acara Rapat Penjelasan Lelang adalah Notulen hasil rapat penjelasan terhadap Gambar
Lelang, Spesifikasi Teknis dan Spesifikasi Umum yang ditandatangani oleh Panitia Lelang,
Konsultan dan Wakil Peserta Lelang. Pada umumnya proyek swasta Berita Acara Aanwijzing
ini juga memuat Addendum/Perubahan spesifikasi teknis, gambar atau lingkup pekerjaan.
Tetapi untuk proyek pemerintah Berita Acara Aanwijzing hanya berisi penjelasan tentang
Spesifikasi Teknis, Spesifikasi Umum & Gambar Lelang tanpa merubah substansi yang ada
didalamnya; Namun apabila diperlukan adanya perubahan harus dibuat Addendum Dokumen
Lelang atas persetujuan Pengguna Jasa.
11. BILL OF QUANTITY (BQ).

Bill of Quantity adalah daftar item & kuantitas pekerjaan yang penyusunan & perhitungannya
didasarkan atas gambar lelang (butir A), spesifikasi teknis (butir B) dan spesifikasi umum
(butir C) yang digunakan sebagai standar acuan bagi Peserta Lelang dalam mengajukan
penawaran harga.
Komponen kontrak terdiri dari item pekerjaan, volume, harga satuan dan total nilai
kontrak.
Secara sederhana kemudian dirumuskan sebagai berikut :
Item Pekerjaan : Harga Satuan x Volume = Total

Item Pekerjaan adalah komponen yang membentuk daftar kuantitas dan harga.

Harga Satuan adalah nilai harga pasar per satuan item pekerjaan.

Volume adalah jumlah item pekerjaan dalam satu satuan. Volume ini tidak sama
dengan kuantitas. Volume mengikat pada pencapaian Value for Money (VFM)
bahasannya ada pada artikel Pembangunan Yang Terjebak Harga atau Barang/Jasa dan
Penyedia dan beberapa lagi. Jadi volume disini terdiri dari komponen kualitas,
kuantitas, waktu dan lokasi.

Total adalah total biaya bukan total harga. Pada artikel Pembangunan Yang Terjebak
Harga telah dibahas perbedaan antara biaya (cost) dan harga (price). Biaya
mengandung 5 unsur VFM sedangkan harga adalah salah satu pembentuk biaya itu
sendiri.

Komponen item pekerjaan dan harga satuan dalam kontrak merupakan komponen tetap,
yang hanya bisa berubah pada keadaan tertentu atau kahar.

Item pekerjaan dalam penawaran dan kontrak penyedia tidak boleh berubah
terkecuali dalam keadaan kahar atau terjadi perubahan ruang lingkup atas perintah
pengguna barang/jasa.

Harga Satuan bersifat tetap baik itu dalam dokumen penawaran maupun dokumen
kontrak. Terkecuali terjadi keadaan kahar seperti diatur dalam pasal 91 ayat 2
ataupun juga untuk kontrak yang melewati 12 bulan seperti diatur dalam pasal 92
ayat 2.

Komponen volume dan total biaya adalah dua hal yang saling mempengaruhi dan dapat
berubah sesuai jenis kontrak. Dalam hal volume harus melalui screaning atau penyesuaian
antara dokumen pengadaan/pemilihan dan dokumen penawaran penyedia. Proses screaning
ini disebut dengan koreksi aritmatik. Tentang ini Insya Allah akan dibahas dalam artikel
berbeda.
Fleksibilitas Volume dan Total Biaya inilah yang membedakan antara jenis Kontrak
Lumpsum dan Harga Satuan.
Kontrak Lumpsum

Kontrak Lumpsum mengikat pada Total Biaya. Ketepatan pencapaian keseluruhan

komponen sesuai kontrak terkait item pekerjaan, harga satuan dan volume menjadi ukuran
mutlak. Dalam konsepsi ini maka kontrak Lumpsum, selama tidak terjadi keadaan kahar,
tidak mengenal adanya perubahan kontrak.
Untuk itu dalam kontrak lumpsum kebutuhan barang/jasa harus diperhitungkan dengan detail
dan setepat mungkin utamanya item pekerjaan. Kontrak lumpsum lebih tepat untuk
pekerjaan yang sifatnya sederhana dan volume mudah diperhitungkan ketepatan kualitas,
kuantitas, waktu, lokasi dan harga/biayanya.
Item Pekerjaan : Harga Satuan x Volume = Total

TETAP

1. Kontrak Lump Sum merupakan Kontrak Pengadaan Barang/Jasa atas penyelesaian

seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu sebagaimana ditetapkan dalam Kontrak,
dengan ketentuan sebagai berikut:
1. jumlah harga pasti dan tetap serta tidak dimungkinkan penyesuaian harga;
2. semua risiko sepenuhnya ditanggung oleh Penyedia Barang/Jasa;
3. pembayaran didasarkan pada tahapan produk/keluaran yang dihasilkan sesuai
dengan isi Kontrak;
4. sifat pekerjaan berorientasi kepada keluaran (output based);
5. total harga penawaran bersifat mengikat; dan
6. tidak diperbolehkan adanya pekerjaan tambah/kurang.
Kontrak Harga Satuan
Kontrak Harga Satuan mengikat pada komponen Harga Satuan dan item pekerjaan.
Dengan sendirinya Total Biaya dan Volume tidak mengikat dan bersifat perkiraan. Dalam
konsepsi ini Kontrak harga satuan harus disadari dapat berubah atau dapat dilakukan
perubahan kontrak seperti diatur dalam pasal 87.
Dapat terjadi tambah/kurang namun total biaya sesuai perkiraan awal atau CCO (Contract
Change Order) ataupun juga pekerjaan tambah atau addendum dengan syarat tidak boleh
mengakibatkan penambahan harga kontrak melebihi 10% atau batas ketersediaan
anggaran/pagu. Kontrak harga satuan lebih tepat untuk pekerjaan yang bersifat kompleks dan
volume sulit diperhitungkan ketepatan dari sisi kualitas, kuantitas, waktu, lokasi dan
harga/biayanya.
TETAP

Item Pekerjaan : Harga Satuan

x Volume = Total

Hal ini selaras dengan pasal 51 yang menyatakan bahwa :

1. Kontrak Harga Satuan merupakan Kontrak Pengadaan Barang/ Jasa ataspenyelesaian
seluruh pekerjaan dalam batas waktu yang telah ditetapkan dengan ketentuan sebagai
berikut:
1. Harga Satuan pasti dan tetap untuk setiap satuan atau unsur pekerjaan
dengan spesifikasi teknis tertentu;
2. volume atau kuantitas pekerjaannya masih bersifat perkiraan pada saat
Kontrak ditandatangani;
3. pembayarannya didasarkan pada hasil pengukuran bersama atas volume
pekerjaan yang benar-benar telah dilaksanakan oleh Penyedia Barang/Jasa;
dan
4. dimungkinkan adanya pekerjaan tambah/kurang
pengukuran bersama atas pekerjaan yang diperlukan.

berdasarkan

hasil

Yang menjadi catatan adalah bahwa dalam kontrak harga satuan, item pekerjaan
ideal harus dicantumkan dalam RAB atau Rancangan Daftar Kuantitas. Hal ini untuk
mengantisipasi kondisi lapangan apabila dimungkinkan terjadinya optimalisasi output.
Maka tidak mengherankan apabila dalam Daftar Kuantitas ditemukan satu item
pekerjaan dalam Dokumen Pemilihan Harga Satuannya ada namun Volumenya = 0
dan harus juga ditawarkan oleh penyedia dalam dokumen penawaran.
Untuk itu effort terhadap jenis harga satuan sangat berbeda dengan kontrak lumpsum.
Contoh :
Jumlah Anggaran/Pagu

: 300.000.000,Daftar Kuantitas & Harga

PENJELASAN TENTANG
PEKERJAAN
Pembuatan dinding partisi

Harga
Satuan
500,000.00

Volume SAT

360

m2

Total

180,000,000.00

Pembuatan kusen pintu

250,000.00

unit

500,000.00

Pemasangan pintu

350,000.00

unit

700,000.00

Pengecatan Dinding

150,000.00

360.00

m2

54,000,000.00

Pemasangan kunci

150,000.00

unit

300,000.00

Pemasangan kaca film

200,000.00

unit

800,000.00

Pemasangan wall cover

200,000.00

m2

Jumlah Pekerjaan II
PPN 10%
Jumlah + PPN 10 %

236,300,000.00
23,630,000.00
259,930,000.00

Contoh ini hanya untuk mempermudah pemahaman bukan perhitungan riil.

Item Pekerjaan Pemasangan wall cover meskipun Volume 0, tetap ditawar oleh penyedia
dalam Harga Satuan Penawaran. Hal ini dimaksudkan apabila memungkinkan pengecatan
dinding diganti dengan wall cover akibat optimalisasi selisih Harga Satuan Penawaran
dengan Harga Satuan HPS. Sehingga target minimal pekerjaan tadinya hanya berupa
pengecatan dapat dioptimalisasi dengan Wall Cover melalui perubahan kontrak (CCO).
Untuk jenis kontrak lainnya seperti Gabungan, Persentase maupun Turnkey pada dasarnya
diilhami oleh jenis kontrak lumpsum dan satuan disesuaikan dengan kompleksitas barang/jasa
yang dibutuhkan.