KAJIAN JURNAL ANALISA

PEMBIAYAAN INVESTASI
APARTEMEN PURI PARK VIEW
TOWER E KEBON JERUK,
JAKARTA BARAT
OLEH:
MUHAMMAD FADLI
BURHANUDIN FAHMI F
JOSHUA ARGENTINO T
MUHAMMAD BRIAN A

3613100021
3613100023
3613100027
3613100042

PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
SURABAYA
2015

KATA PENGANTAR
Puji syukur penulis panjatkan ke hadirat Allah SWT atas rahmat, taufik dan hidayahNya kepada penulis sehingga penulis dapat menyelesaikan tugas Kajian Jurnal Analisa

Pembiayaan Investasi Apartemen Puri Park View Tower E Kebon Jeruk, Jakarta Barat ini
yang tepat pada waktunya dalam penyelesaian tugas mata kuliah Pembiayaan Pembangunan.
Tak lupa penulis ucapkan terima kasih kepada Bapak Putu Gde Ariastita, ST, MT. selaku
dosen pembimbing kami dan teman teman yang telah membantu dan memberikan masukanmasukan kepada penulis dalam menyelesaikan tugas Kajian Jurnal Analisa Pembiayaan

Investasi Apartemen Puri Park View Tower E Kebon Jeruk, Jakarta Barat ini.
Penulis menyadari bahwa Kajian Jurnal Studi Kasus ini masih jauh dari sempurna, oleh
karena itu kritik dan saran dari semua pihak yang bersifat membangun selalu penulis harapkan
demi kesempurnaan makalah ini. Akhir kata mudah mudahan tugas ini bermanfaat bagi
yang membacanya.

Surabaya, Desember 2015

Tim Penulis

Kajian Jurnal Analisa Pembiayaan Investasi Apartemen

Puri Park View Tower E Kebon Jeruk, Jakarta Barat

DAFTAR ISI
DAFTAR ISI .................................................................................................................. 3
BAB I PENDAHULUAN .................................................................................................... 4
1.1

Latar Belakang................................................................................................. 4

1.2

Masalah .......................................................................................................... 4

1.3

Tujuan ............................................................................................................ 4

1.4

Metode Pendekatan ......................................................................................... 4

1.5

Ruang Lingkup ................................................................................................ 5

BAB II TINJAUAN PUSTAKA ........................................................................................... 6

2.1

Properti Apartemen .......................................................................................... 6

2.2

Pembiayaan Investasi....................................................................................... 7

2.3

Struktur Modal ................................................................................................. 7

2.4

Biaya Modal..................................................................................................... 8

BAB III REVIEW ............................................................................................................ 9

3.1 Review Konsep Pembiayaan .................................................................................. 9
3.1.1 Komponen Biaya ........................................................................................... 9
3.1.2 Analisis Kriteria Investasi ................................................................................ 9
3.1.3 Sumber-sumber pembiayaan .........................................................................10
3.1.4 Strategi Pembiayaan .....................................................................................10
3.2 Kritik Terhadap Konsep Pembiayaan .....................................................................10
BAB IV PEMBAHASAN ...................................................................................................11
4.1 Instrumen Pembiayaan........................................................................................11
4.1.1 Kajian Struktur Anggaran Daerah/Pusat..........................................................11
4.1.2 Sumber Pembiayaan Konvensional .................................................................14
4.1.3 Sumber Pembiayaan Non Konvensional ..........................................................15
4.2 Skema Penanganan Kasus ...................................................................................16
4.2.1 Analisis Finansial Sederhana ..........................................................................16
4.2.2 Pemilihan Sumber Pembiayaan ......................................................................16
4.2.3 Strategi Pengimplentasian .............................................................................16
BAB V KESIMPULAN .....................................................................................................18
5.1 Kesimpulan ........................................................................................................18
5.2 Rekomendasi ......................................................................................................18
DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................................19

Kajian Jurnal Analisa Pembiayaan Investasi Apartemen

Puri Park View Tower E Kebon Jeruk, Jakarta Barat

BAB I
PENDAHULUAN
1.1

Latar Belakang
Indonesia mengalami peningkatan kegiatan investasi yang pesat, khususnya di

Jakarta sebagai kota metropolitan. Jakarta merupakan salah satu pusat berbagai kegiatan
aktivitas bisnis dan perdagangan terbesar di Indonesia. Sejalan dengan pertumbuhan
investasi,

maka dibutuhkan

penyediaan

sarana

tempat

Apartemen sebagai salah satu produk real estate berbentuk

hunian

yang berkualitas,

bangunan

yang

meliputi

sejumlah unit hunian, yang ditempati berbagainpenghuni yang berbeda. Itu merupakan
suatu alternatif pilihan utama. Hal tersebut menyebabkan bisnis apartemen menjajikan
prospek yang menguntungkan bagi para pengusaha. Salah satu ciri dari sebuah proyek
adalah selalu memerlukan biaya investasi yang cukup besar untuk pendanaan proyek
tersebut. Menurut Noor [1] pendanaan adalah masalah penting dalam memulai bisnis, suatu
gagasan bisnis tidak mungkin terwujud menjadi realitas tanpa adanya pendanaan.
Pendanaan proyek dapat berasal dari modal sendiri atau pinjaman dengan bunga tertentu
dalam jangka panjang.
1.2

Masalah
a. Apa alternatif pembiayaan terbaik untuk pembiayaan investasi apartemen Puri Park
View Tower E Kebon Jeruk, Jakarta Barat ?

1.3

Tujuan
a. Untuk memilih alternatif pembiayaan terbaik untuk pembiayaan investasi apartemen
Puri Park View Tower E Kebon Jeruk, Jakarta Barat.

1.4

Metode Pendekatan

1.4.1

Pengumpulan Data
Tahap pengumpulan data terdiri dari observasi dan data proyek. Observasi dilakukan

pada kunjungan awal ke proyek untuk memperoleh gambaran umum proyek. Data proyek
yang terdiri dari gambar proyek,data keuangan proyek. Data penunjang yang terdiri dari
data suku bunga yang dikeluarkan bank Indonesia,data tarif air dan listrik.
1.4.2

Metode Pembiayaan
Kombinasi yang memungkinkan untuk proyek ini adalah sebagai berikut:
1. Modal Sendiri (100%)
2. Modal Sendiri (30%) , Pinjaman (70%)
3. Modal sendiri (50%), Pinjaman (50%)
4. Modal sendiri (70%), Pinjaman (70%)

Kajian Jurnal Analisa Pembiayaan Investasi Apartemen

Puri Park View Tower E Kebon Jeruk, Jakarta Barat

Setelah mendapatkan komposisi pembiayaan dan dihitung disetiap komposisinya

dengan metode WACC (weighted average cost of capital) dan sudah dibuat pendekatan
biaya pendapatan dan biaya pengeluaran kemudian dibuat aliran cash flownya untuk
dianalisa dengan metode Discounted Cash Flow (DCF). Berikut adalah rumus dari WACC.

WACC = (Wh)(Kh) + (We)(Ke)

dimana,
WACC = Biaya modal rata-rata tertimbang
Wh

= Persentase bobot hutang

Kh

= Biaya hutang setelah pajak

We

= Persentase bobot ekuitas

Ke

= Biaya modal ekuitas setelah pajak

Setelah dianalisa aliran cash flownya akan didapatkan NPV dan IRR yang positif
lalu digunakan untuk mencari ROR (rate of return) dan ROE (rate of return on total
capital) dengan rumus:

Setelah ROR dan ROE dihitung maka akan didapatkan tingkat pengembalian
modal yang paling ringan dengan Leverage yang dimana, ROE > ROR maka
leveragenya positif ROE < ROR maka leveragenya negatif.
1.5

Ruang Lingkup
Ruang lingkup wilayah penelitian ini adalah apartemen Puri Park View Tower E Kebon

Jeruk, Jakarta Barat

Kajian Jurnal Analisa Pembiayaan Investasi Apartemen

Puri Park View Tower E Kebon Jeruk, Jakarta Barat

BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1

Properti Apartemen
Secara umum properti itu sendiri bisa dibagi menjadi 2 jenis yang berbeda yaitu

properti komersial dan properti non komersial. Namun apa yang membedakan diantara kedua
jenis properti tersebut dan jenis properti yang manakah yang patut dijadikan sebagai
investasi?
Properti komersial adalah properti yang di atasnya di jadikan sebagai tempat untuk
membuat keuntungan bagi si pemiliknya seperti ruko (rumah toko) yang dijadikan sebagai
tempat untuk membuka usaha, perhotelan yang di jadiakan sebagai tempat penginapan,
rumah kos-kosan atau apartemen yang di sewakan sehingga selalu memberikan penghasilan
setiap hari ataupun setiap bulannya bagi pemilik properti tersebut.
Tentu saja berbeda bukan dengan propeti non komersial seperti perumahan atau
rumah susun dimana properti tersebut hanya digunakan sebagai pemakaian pribadi baik itu
untuk tempat tinggal sendiri dan sebagainaya.
Properti komersial seperti ruko dan lainnya biasanya akan bernilai jauh lebih mahal
jika di banding dengan properti hunian atau non komersial. Hal itu tentu saja dikarenankan
peruntukan dari bangunan itu sendiri dimana properti komersial dapat dijadikan sebagai
tempat usaha atau bisnis yang menghasilkan sementara untuk properti yang di fungsikan
untuk non komersial tak akan membuat penghasilan.
Dasar hukum dari apartemen ini hampir sama dengan dasar hukum dari rumah susun,
yaiutu tertera di dalam UU No.16 tahun 1985, ini di dasarkan pada fungsi/kegunaan
apartemen yang memang seperti rumah susun, namun membuat berbeda adalah
Penghuninya lokasi/letak bangunan dan kondisi fisiknya.
Penghuni

yang

ada

di

rumah

susun

merupakan

orang/masyarakat

yang

perpenghasilan rendah/Menengah, sedangkan apartemen penghuninya merupakan orang

Masyarakat.
Kondisi fisik dari rumah susun sangat sederhana, dengan kelengkapan fasilitas yang
terbatas, hanya sesuai kebutuhan saja. Sedangkan Apartemen, kelengkapan fasilitasnya
sangat lengkap, dan juga menjadi daya tarik tersendiri. Sarana kebugaran seperti fitness
center, kolam renang, jogging track, taman bermain, minimarket, restoran, cafe, dan fasilitas
lainnya akan membuat penghuni apartemen tidak perlu pergi terlalu jauh untuk memenuhi
kebutuhannya. Dan juga penataannya yang lebih bagus di bandingkan rumah susun.

Kajian Jurnal Analisa Pembiayaan Investasi Apartemen

Puri Park View Tower E Kebon Jeruk, Jakarta Barat

2.2

Pembiayaan Investasi
Pembiayaan pada dasarnya diberikan atas dasar kepercayaan. Dengan demikian,

pemberian pembiayaan adalah pemberian kepercayaan. Hal ini berarti prestasi yang diberikan
benar-benar harus diyakini dapat dikembalikan oleh penerima pembiayaan sesuai dengan
waktu dan syarat-syarat yang disepakati bersama.
Berdasarkan hal ini unsur-unsur dalam pembiayaan yaitu meliputi (Ali, 2008:46):
Adanya dua pihak, yaitu pemberi pembiayaan dan penerima pembiyaan. Kepercayaan, yaitu
keyakinan dari si pemberi pinjaman bahwa si penerima pinjaman akan mengembalikan
pinjaman yang diterimanya sesuai dengan jangka waktu dan syarat-syarat yang disetujui oleh
kedua belah pihak.
Kesepakatan, yaitu kesepakatan antara si pemberi pembiayaan dengan penerima
pembiyaan Jangka waktu, yaitu masa pengembalian pinjaman yang telah disepakati. Risiko,
yaitu adanya suatu tenggang waktu pengembalian akan menyebabkan suatu resiko tidak
tertagihnya pembiayaan (non performing loan). Balas jasa, merupakan keuntungan atas
pemberian suatu pinjaman, jasa tersebut yang biasa kita kenal dengan bagi hasil atau margin.
2.3

Struktur Modal
Menurut J. Fred Weston dan Thomas E Copeland (1996) mengatakan bahwa struktur

modal adalah pembiayaan permanen yang terdiri dari utang jangka panjang, saham preferen,
dan modal pemegang saham. Menurut Farah Margaretha (2004), struktur modal
menggambarkan pembiayaan permanen perusahaan yang terdiri atas utang jangka panjang
dan modal sendiri.
Menurut Robert C Higgins (2004), capital structure is the composition of the liabilities
side of a companys balance sheet, the mix of funding sources a company uses to finance its
operations.
Struktur modal adalah proposi dalam menentukan pemenuhan kebutuhan belanja
perusahaan dengan sumber pendanaan jangka panjang yang berasal dari dana internal dan
dana eksternal, dengan demikian struktur modal adalah struktur keuangan dikurangi utang
jangka pendek. Sedangkan pengertian struktur keuangan menurut Farah Margaretha (2004)
menggambarkan susunan keseluruhan sisi kredit neraca yang terdiri atas utang jangka
pendek, utang jangka panjang, dan modal sendiri.
Utang jangka pendek tidak diperhitungkan dalam struktur modal karena utang jenis
ini umumnya bersifat spontan (berubah sesuai dengan perubahan tingkat penjualan)
sementara itu utang jangka panjang bersifat tetap selama jangka waktu yang relatif panjang
(lebih dari satu tahun) sehingga keberadaannya perlu lebih dipikirkan oleh para manajer
keuangan. Itulah alasan utama mengapa struktur modal hanya terdiri dari utang jangka
Kajian Jurnal Analisa Pembiayaan Investasi Apartemen
Puri Park View Tower E Kebon Jeruk, Jakarta Barat

panjang dan ekuitas. Karena alasan itu pulalah biaya modal hanya mempertimbangkan
sumber dana jangka panjang (Handono Mardiyanto, 2009).
Kebutuhan dana yang berasal dari dalam atau sering disebut modal sendiri adalah
modal yang berasal dari perusahaan itu sendiri seperti cadangan laba yang berasal dari pemilik
seperti modal saham. Modal inilah yang menjadi tanggungan terhadap keseluruhan resiko
perusahaan dan dijadikan jaminan bagi kreditor. Sedangkan dana yang berasal dari luar
adalah modal yang berasal dari kreditur (panyandang dana), modal inilah yang merupakan
utang bagi perusahaan yang bersangkutan (Bambang Riyanto, 1980).
Tujuan dari manajemen struktur modal atau capital structure managemen tadalah
menggabungkan sumber sumber dana yang digunakan perusahaan untuk membiayai
operasi. Dengan kata lain, tujuan ini dapat dilihat sebagai pencarian gabungan dana yang
akan meminimumkan biaya modal dan dapat memaksimalkan harga saham. Struktur modal
yang demikian, dapat kita sebut sebagai struktur modal yang optimal (Ahmad Rodoni dan
Herni Ali, 2010).
Konsep penting manajemen modal adalah masalah sumber dana dan penggunaan
dana. Dana dapat dipenuhi dari sumber intern ataupun sumber eksternperusahaan. Dana
tersebut dialokasikan untuk membelanjai aktiva perusahaan. Pada hakekatnya, pemenuhan
dan pengalokasian dana menyangkut masalah keseimbangan finansial dalam perusahaan,
yaitu mengadakan keseimbangan finansial antara aktiva dengan pasiva tersebut dengan
sebaik baiknya. Keseimbangan finansial dapai dicapai, apabila perusahaan tersebut selama
menjalankan fungsinya tidak menghadapi gangguan gangguan finansial yang disebabkan
tidak adanya keseimbangan antara jumlah modal yang tersedia dengan modal yang
dibutuhkan.
2.4

Biaya Modal
Biaya modal (Cost of Capital) adalah biaya riil yang harus dikeluarkan oleh perusahaan

untuk memperoleh dana baik yg berasal dari hutang, saham preferen, saham biasa, dan laba
ditahan untuk mendanai suatu investasi atau operasi perusahaan.
Penentuan besarnya biaya modal ini dimaksudkan untuk mengetahui berapa besarnya
biaya riil yang harus dikeluarkan perusahaan untuk memperoleh dana yang diperlukan.

Kajian Jurnal Analisa Pembiayaan Investasi Apartemen

Puri Park View Tower E Kebon Jeruk, Jakarta Barat

BAB III
REVIEW
3.1 Review Konsep Pembiayaan
3.1.1 Komponen Biaya
Komponen biaya terdiri dari data dan komponen investasi, pendapatan apartemen dan
pengeluaran. Data dan komponen investasi membahas beberapa hal, antara lain biaya
bangunan dan konstruksi, biaya tanah, jasa profesi, biaya administrasi, biaya lain-lain dan
biaya investasi total yang mencapai Rp. 168.647.355.038..
Pendapatan apartemen berasal dari penjualan unit apartemen dan service charge.
Sedangkan pengeluaran yang harus dikeluarkan pengelola nantinya adalah biaya operasional
Apartemen Puri Park View. Biaya ini mencakup perhitungan biaya listrik, perhitungan biaya
air, perhitungan gaji karyawan dan biaya maintenence.
3.1.2 Analisis Kriteria Investasi
Pendekatan kriteria investasi pada jurnal ini menggunakan NPV

dan IRR. NPV

merupakan selisih antara pengeluaran dan pemasukan yang telah didiskon dengan
menggunakan social opportunity cost of capital sebagai diskon faktor, atau dengan kata lain
merupakan arus kas yang diperkirakan pada masa yang akan datang yang didiskontokan pada
saat ini. Untuk menghitung NPV diperlukan data tentang perkiraan biaya investasi, biaya
operasi, dan pemeliharaan serta perkiraan manfaat/benefit dari proyek yang direncanakan.
Jadi perhitungan NPV mengandalkan pada teknik arus kas yang didiskontokan. Sedangkan
IRR adalah Metode untuk membuat peringkat usulan investasi dengan menggunakan tingkat
pengembalian atas investasi yang dihitung dengan mencari tingkat diskonto yang
menyamakan nilai sekarang dari arus kas masuk proyek yang diharapkan terhadap
nilai sekarang biaya proyek atau sama dengan tingkat diskonto yang membuat NPV sama
dengan nol.

Dari tabel NPV diatas secara sederhana sebenarnya dapat dikaitkan dengan proyeksi
penerimaan dimana terdapat skenario kalkulasi sebagai berikut :

Kajian Jurnal Analisa Pembiayaan Investasi Apartemen

Puri Park View Tower E Kebon Jeruk, Jakarta Barat

10

Jika penerimaan biaya = +, maka kegiatan bisa dilakukan, dimana eksternalitas

negatif yang ditimbulkan bisa ditutupi atau diantisipasi dari penerimaan yang
diperoleh

Jika penerimaan biaya = -, maka skenarionya:

Kegiatan dihentikan, atau
Kegiatan tetap bisa dilakukan, tapi dengan syarat kegiatan tersebut dipaksa
meng-kompensasi sisanya dengan suatu agreement ataupun regulatory

Dimana prinsip kalkulasi memperkirakan biaya selama konstruksi dan dan selama
masa operasional.
3.1.3 Sumber-sumber pembiayaan
Sumber-sumber pembiayaan untuk investasi apartemen ini berasal dari modal sendiri
dan dari luar yang dapat berasal dari saham, obligasi, kredit bank, leasing dan lain-lain.
sumber dana perlu dianalisis untuk mendapatkan biaya modal yang optimal dan biaya
paling ringan untuk investasi dalam proyek Puri Park View apartement.
3.1.4 Strategi Pembiayaan
Pada analisa karya ilmiah ini pengalokasian investasi dan pembiayaan dibagi menjadi
2 yaitu modal sendiri dan juga pinjaman yang kombinasi metode pembiayaannya dijadikan 4
yaitu :
1.Modal Sendiri (100%)
2.Modal Sendiri (30%), Pinjaman (70%)
3.Modal sendiri (50%), Pinjaman (50%)
4.Modal sendiri (70%), Pinjaman (70%)
3.2 Kritik Terhadap Konsep Pembiayaan
Dalam kasus ini sebenarnya dapat dilakukan beberapa langkah untuk mandapatkan
pembiayaan-pembiayaan, dalam hal ini pembiayaan dalam studi kasus disini hanya dari satu
sumber inkonvensional. Dapat dilakukan beberapa langkah strategis sebenarnya dalam
pembiayaan kasus diatas yaitu melalui PPP (private public partnership) dimana melakukan
kolaborasi dengan pemerintah mengenai pembiayaan, lalu dapat juga melalui hutang kepada
Bank swasta yang akhirnya dapat meningkatkan penerimaan modal dan mengecilkan modal
sendiri yang akhirnya meringkan biaya modal dan meringankan pengembalian modal karena
biaya modal sendiri yang masih lebih besar dari pinjaman.

Kajian Jurnal Analisa Pembiayaan Investasi Apartemen

Puri Park View Tower E Kebon Jeruk, Jakarta Barat

11

BAB IV
PEMBAHASAN
4.1 Instrumen Pembiayaan
Instrumen pembiayaan yang dapat digunakan untuk menangani kasus Pembiayaan
Investasi Apartemen Puri Park View Tower E Kebon Jeruk, Jakarta Barat.
4.1.1 Kajian Struktur Anggaran Daerah/Pusat
Anggaran adalah perkiraan atau rencana pengeluaran (biaya) dan semua pendapatan
untuk menutup biaya tersebut dalam suatu jangka waktu tertentu yang disusun secara
sistematis dalam bentuk-bentuk tertentu dengan prosedur tertentu.
4.1.1.1 Data dan Komponen Investasi
Biaya investasi terdiri dari biaya bangunan dan konstruksi, biaya tanah, biaya
jasa profesi, biaya administrasi dan biaya lain-lain yang menjadi biaya
investasi total.
a. Biaya Bangunan dan Konstruksi
Biaya bangunan dan konstruksi dihitung menggunakan unit satuan terpasang
yang berdasarkan data yang didapat dari owner kemudian diolah dan gambar dari
setiap lantai pada apartemen. Dari hasil perhitungan diperoleh biaya bangunan dan
konstruksi sebesar Rp. 56.755.721.772.
b. Biaya Tanah
Dari hasil perbandingan harga tanah dengan metode perbandingan data pasar
diketahui

harga

tanah

pada apartemen

Puri

Park

View

ini

sebesar

Rp.

16.575.000/m2. Dengan luas tanah sebesar 6237m2 maka biaya tanah yang dikeluarkan
adalah sebesar Rp. 103.378.275.000.
c. Jasa Profesi
Biaya jasa profesi sebesar 3%-6% dari biaya konstruksi. Pada biaya jasa profesi
ini diambil 5% dari biaya bangunan dan konstruksi yaitu sebesar Rp. 2.837.786.089.
d. Biaya Administrasi
Biaya administrasi sebesar 1% - 5% dari biaya konstruksi. Dalam perhitungan
biaya administrasi Apartemen Puri Park View digunakan sebesar 5% dari biaya bangunan
dan konstruksi yaitu sebesar Rp. 2.837.786.089.
e. Biaya Lain lain
Pada biaya lain-lain digunakan 5% - 15% dari biaya konstruksi. Dalam
perhitungan biaya lain-lain pada Apartemen Puri Park View ini digunakan nilai sebesar
5% dari biaya bangunan dan konstruksi yaitu sebesar Rp. 2.837.786.089.
f.

Biaya Investasi Total

Kajian Jurnal Analisa Pembiayaan Investasi Apartemen

Puri Park View Tower E Kebon Jeruk, Jakarta Barat

12

Biaya investasi total didapatkan dari penjumlahan biaya bangunan dan konstruksi,
biaya

tanah,

biaya

jasa

profesi, biaya

administrasi

dan

biaya

lain-lain.

Dari

perhitungan didapatkan biaya investasi total sebesar Rp. 168.647.355.038.

4.1.1.2 Pendapatan Apartemen
a. Penjualan Unit Apartemen
Pendapatan ini diperoleh dari penjualan unit apartemen dan service charge.
Apartemen tersebut memiliki 4 tipe kamar yang terdiri dari: 1 bedroom, 2 bedroom, 3
bedroom dan penthouse dengan harga yang berbeda-beda. Harga per unit untuk 1BR:
375 jt, 2BR: 775 jt, 950 jt, 1,5 M. Penjualan apartemen dilakukan selama 3 tahun,
Jumlah unit keseluruhan adalah 515 unit. Rencana penjualan diasumsikan setiap tahun
pada tahun ke-1 1BR terjual 50%, 2BR 20%, 3BR 100%, tahun ke-2 1BR terjual
50%, 2BR 60%, tahun ke-3 2BR terjual 20% dan penthouse 100%.
Dari

hasil

perhitungan

diperoleh

nilai

pendapatan

dari penjualan

unit

apartemen pada tahun ke-1 senilai Rp. 86.300.000.000 , pada tahun ke-2 penjualan
apartemen senilai Rp.210.200.000.000, pada tahun ke-3 penjualan apartemen senilai
Rp. 66.550.000.000.
b. Service Charge
Service charge adalah biaya yang harus dikeluarkan pemilik apartemen untuk
perawatan gedung, fasilitas umum, taman, kebersihan dan keamanan. Service charge
pada apartemen sebesar Rp. 20.0000/m2. Pendapatan service charge ini didapatkan
setelah apartemen dioperasikan.
4.1.1.3 Pengeluaran
a. Biaya Operasional Apartemen Puri Park View

Perhitungan Biaya Listrik Apartemen Puri Park View

Untuk bangunan termasuk apartemen untuk kebutuhan listrik yang cukup

efesiensi adalah sebesar 307 kWh/m2/tahun. Luas bangunan yang tidak termasuk
unit apartemen adalah 4273m2. Dari data tersebut bisa diketahui jumlah penggunaan
energi listrik dan biaya pengeluaran pemakaian listrik untuk Apartemen PuriPark View
pada Tabel 4.1
Tabel 4.1 Penggunaan Energi Listrik dan Biaya Pengeluaran Pemakaian Listrik Untuk
Apartemen Puripark View
Tahun

Kebutuhan Listrik

TDL

(kwh/tahun)

Per/kWh

Tahun ke-1

1.311.846

1.352

1.780.722.316

Tahun ke-2

1.311.846

1.352

1.778.279.590

Kajian Jurnal Analisa Pembiayaan Investasi Apartemen

Puri Park View Tower E Kebon Jeruk, Jakarta Barat

Total per tahun

13

Tahun ke-3

1.311.846

1.400

1.840.887.659

Tahun ke-4

1.311.846

1.400

1.840.887.659

Tahun ke-5

1.311.846

1.400

1.840.887.659

Untuk tarif dasar listrik tahun 2014 2018 diperoleh dari hasil regresi tarif dasar
listrik muiltiguna tahun 2009-2013 yang ditetapkan oleh PT. PLN persero. Rincian tarif listrik
dapat dilihat pada Tabel 4.2.
Tabel 4.2 Harga Tarif Dasar Listrik
Tahun

TDL/kWh (Rp)

2009

1104

2010

1100

2011

1100

2012

1100

2013

1352

Sumber: PT. PLN

Dari hasil regresi tarif dasar listrik pada Tabel 4.2 dapat diperoleh rumus y = 49,6x98594 yang nantinya digunakan untuk mencari tarif dasar listrik pada tahun-tahun berikutnya
Tabel 4.3. Grafik hasil regresi tarif dasar listrik dapat dilihat pada Gambar 4.1 Kenaikan tarif
listrik ini berubah per 3 tahun. Setelah didapatkan tarif dasar listrik pertahunnya maka
dapat dihitung biaya pengeluaran pemakaian listrik pada Apartemen Puri Park View. Tarif
dasar listrik pada tahun tahun berikutnya yang didapat dari hasil regresi adalah sebagai
berikut :
Tabel 4.3 Hasil Regresi Tarif Dasar Listrik

Tahun

TDL/kWh (Rp)

Y = 49,6x 98594

2014

1352

2015

1352

2016

1400

2017

1400

2018

1400

Perhitungan Biaya Air Apartemen Puri Park View

Biaya air yang dihitung adalah biaya yang digunakan untuk kebutuhan fasilitas

umum, taman dan kamar mandi umum. Kebutuhan air untuk setiap penghuni
apartemen tidak dihitung karena merupakan beban yang harus ditanggung oleh
setiap penghuni dari pemilik hunian tersebut. Menurut Juwana [10], kebutuhan air
Kajian Jurnal Analisa Pembiayaan Investasi Apartemen
Puri Park View Tower E Kebon Jeruk, Jakarta Barat

14

dapat dihitung dengan pendekatan luasan bangunan. Untuk apartemen kebutuhan air
per harinya adalah 20 liter/hari/m2
Jika kebutuhan air per hari adalah 20 liter/ hari/ m2, maka kebutuhan air
per tahunnya adalah 7300 liter/ tahun/ m2 atau 7,3 m3/ tahun/ m2. Berdasarkan
keterangan dari PDAM Jakarta, tarif air yang berlaku pada tahun 2014 yaitu sebesar
6000/m3 untuk golongan IIIB. Tarif air ini tidak mengalami perubahan. Untuk
pengeluaran biaya air Apartemen Puri Park View per tahunnya adalah sebesar Rp.
24.307.905

Perhitungan Gaji Karyawan

Untuk perhitungan besarnya gaji karyawan pengelola yang akan dikeluarkan

tiap tahunnya oleh pihak manajemen pengelola,ada kenaikan Upah Minimum Regional
(UMR) tiap tahunnya. Kenaikan rata-rata UMR taiap tahunnya adalah 19% sehingga
akan didapat biaya gaji karyawan pertahunnya dengan gaji karyawan per tahun yang
dikalikan dengan jumlah pegawai di Apartemen sejumlah 51 orang yang terdiri dari:
10 orang security, 8 orang Administrasi dan finansial, 25 orang house keeping dan
8 orang maintenance. Jadi untuk biaya keamanan termasuk pada biaya gaji karyawan.
Pada tahun ke-1 gaji karyawan sebesar Rp. 124.506.351, tahun ke-2 Rp.148.162.558,
tahun ke-3 Rp.176.313.444, tahun ke-4 Rp.209.812.998, tahun ke-5 Rp.249.677.468.

Biaya Maintenence
Biaya pemeliharaan Apartemen Puri Park View ini digunakan untuk aktivitas

perbaikan lift, pengecatan ulang, dan lain sebagainya yang dilakukan setiap setahun
sekali. Menurut

Wahyudhi[7] biaya pemeliharaan tersebut sebesar 15% dari service

charge apartemen. Pada tahun ke-1 biaya untuk maintenence sebesar Rp. 145.440.000,
tahun ke-2 Rp. 145.440.000, tahun ke-3 Rp. 452.160.000, tahun ke-4 Rp. 552.600.000
dan tahun ke-5 Rp. 552.600.000.
4.1.2 Sumber Pembiayaan Konvensional
Sumber pembiayaan konvensional adalah Sumber-sumber pembiayaan pembangunan
yang berasal dari pendapatan dalam APBN / APBD. Sumber pembiayaan konvensional terdiri
dari pajak, bukan pajak, hibah, pendapatan asli daerah (PAD), dana perimbangan dan lainlain pendapatan yang sah.
Pajak adalah kontribusi wajib kepada negara yang terutang oleh orang pribadi atau
badan yang bersifat memaksa berdasarkan Undang-Undang, dengan tidak mendapatkan
imbalan secara langsung dan digunakan untuk keperluan negara bagi sebesarbesarnya
kemakmuran rakyat.

Kajian Jurnal Analisa Pembiayaan Investasi Apartemen

Puri Park View Tower E Kebon Jeruk, Jakarta Barat

15

PNBP adalah seluruh penerimaan Pemerintah Pusat yang tidak berasal dari
penerimaan perpajakan. Penerimaannya bersumber dari pengelolaan dana Pemerintah,
sumber daya alam, hasil-hasil pengelolaan kekayaan Negara yang dipisahkan, pelayanan yang
dilaksanakan Pemerintah, penerimaan berdasarkan putusan pengadilan dan yang berasal dari
pengenaan denda administrasi, hibah dan lainnya yang diatur dalam Undang-undang
tersendiri.
Pendapatan asli daerah (PAD) adalah semua penerimaan yang diperoleh daerah dari
sumber-sumber dalam wilahnya sendiri yang dipungut berdasarkan peraturan daerah sesuai
dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku (Halim, 2004:96). Sektor pendapatan
daerah memegang peranan yang sangat penting, karena melalui sektor ini dapat dilihat sejauh
mana suatu daerah dapat membiayai kegiatan pemerintah dan pembangunan daerah.
4.1.3 Sumber Pembiayaan Non Konvensional
Sumber pembiayaan non konvensinal berasal dari kerja sama pihak pemerintah
dengan stakeholder yang terkait swasta maupun masyarakat. instrumen pembiayaan non
konvensional inilah yang biasanya menjadi sumber pembiayaan alternatif apabila pemerintah
mengalami kendala pendanaa dan melakukan suatu pembangunan.
Sumber pembiayaan non konvensional terdiri atas:

Betterment levies
Pajak yang dikenakan pada pihak-pihak yang terkena eksternalitas (+) akibat

pembangunan sektor publik

Development impact fee

Pengeluran yang dilakukan oleh konsumen akibat adanya eksternalitas (-) dari suatu

pembangunan oleh pihak swasta

LC/LR
Penyediaan sarana dan prasarana oleh pemerintah dan masyarakat/swasta

Development exactions
Pungutan dalam rangka pembangunan prasarana terhadap developer yang ditentukan

berdasarkan negosiasi/perjanjian antara developer dengan institusi yang mewakili aktifitas

masyarakat

Excess Condemnation
Sejumlah tanah yang disisihkan untuk pembangunan prasarana sebagian lainnya di

berikan ke developer utk komersial, devlper berkewajiban membayar prasarana

Lain-lain
Yaitu arisan, zakat, sumbangan sosial masyarakat dan SMF.

Kajian Jurnal Analisa Pembiayaan Investasi Apartemen

Puri Park View Tower E Kebon Jeruk, Jakarta Barat

16

4.2 Skema Penanganan Kasus

Skema penanganan kasus, meliputi: analisis finansial sederhana, pemilihan sumber
pembiayaan yang relevan, dan strategi peng-implementasian sumber-sumber pembiayaan
yang terpilih
4.2.1 Analisis Finansial Sederhana
Sesuai dengan jurnal yang dikaji, bahwa analisis financial pembangunan untuk
pembiayaan pembangunan proyek adalah menggunakan teori NPV (Net Present Value) atau
selisih antara benefit (penerimaan) dengan cost (pengeluaran) yang telah dipresentvaluekan.
Apabila NPV>0 maka proyek dikatakan layak, sedangkan sebaliknya bila NPV<0 maka proyek
dapat dikatakan tidak layak.
Setelah dihitung dari segala rincian pengeluaran biaya investasi pembiayaan untuk
pembangunan proyek apartemen yang terdiri dari biaya bangunan dan konstruksi, biaya
tanah, biaya jasa profesi, biaya administrasi dan biaya lain-lain yang menjadi biaya investasi
total, serta biaya operasional Apartemen Puri Park View berupa Perhitungan Biaya Listrik,
perhitungan biaya air, Perhitungan Gaji Karyawan, Biaya Maintenance.
Maka bisa diketahui total pengeluaran yang harus dibayar oleh pemilik proyek atau
pihak developer. Dan pemiliki proyek harus bisa mendapatkan sumber pembiayaan untuk
melunasi atau melebihi dari cost yang sudah dihitung tadi dengan menentukan sumber
pembiayaannya. Sehingga jika selisih benefit dengan cost lebih dari nol atau dianggap NPV>0
maka proyek dikatakan layak, dan kasus pembiayaan investasi proyek apartemen bisa bisa
terselesaikan.
4.2.2 Pemilihan Sumber Pembiayaan
Pemilihan sumber biaya pembangunan untuk menangani kasus pembiayaan investasi
apartemen ini ialah dengan modal usaha sendiri dan modal pinjaman yaitu pembiayaan proyek
yang berasal dari kredit langsung dari bank/institusi keuangan lain atau bisa juga dari dana
dari pasar uang dan modal. Pemilik proyek juga harus memperhitungkan bunga pinjamannya.
Dan

menentukan

berapa

tahun

jangka

waktu

pelunasan

atau

pembayaran

pinjaman+bunganya.
4.2.3 Strategi Pengimplentasian
Seperti pada kasus Pembiayaan Investasi Apartemen Puri Park View Tower E Kebon
Jeruk, Jakarta Barat. Strategi pengimplentasian sumber pembiayaan dengan 4 alternatif cara
yang sudah tertulis pada sub bab analisia pembiayaan. Yaitu yang pertama adalah sumber
pembiayaan dari modal sendiri, yang kedua adalah kerjasama dengan bank yaitu 30% modal
sendiri + 70% pinjaman, yang ketiga adalah 50-50, 50% modal sendiri + 50% dari pinjaman,
dan yang terakhir adalah 70% modal sendiri + 30% dari pinjaman. Setelah dianalisis dengan
Kajian Jurnal Analisa Pembiayaan Investasi Apartemen
Puri Park View Tower E Kebon Jeruk, Jakarta Barat

17

teori NPV, pihak pemilik proyek bisa menentukan salah satu alternatif cara dalam pembiayaan
pembangunan proyek yang sesuai dengan kemampuan financial dari pemilik proyek untuk
menangani kasus pembiayaan investasi.

Kajian Jurnal Analisa Pembiayaan Investasi Apartemen

Puri Park View Tower E Kebon Jeruk, Jakarta Barat

18

BAB V
KESIMPULAN
5.1 Kesimpulan

Biaya investasi total untuk proyek pembangunan apartemen Puri Park View Tower E
Kebon Jeruk, Jakarta Barat mencapai Rp. 168.647.355.038..

Pada analisa karya ilmiah ini pengalokasian investasi dan pembiayaan dibagi menjadi
2 yaitu modal sendiri dan juga pinjaman yang kombinasi metode pembiayaannya
dijadikan 4 yaitu :
1.Modal Sendiri (100%)
2.Modal Sendiri (30%), Pinjaman (70%)
3.Modal sendiri (50%), Pinjaman (50%)
4.Modal sendiri (70%), Pinjaman (70%)

Setelah dilakukan analisa dan pembahasan, alternatif pembiayaan terbaik adalah

dengan 30% modal sendiri dan 70% pinjaman yang memiliki biaya modal paling
ringan sebesar 10,98% pada leverage positif yang berarti masih meringankan
pengembalian modal dalam keadaan biaya modal untuk modal sendiri lebih besar
dari pada pinjaman, sedangkan jika bunga pinjaman lebih besar daripada modal
sendiri maka alternatif pembiayaan yang dipilih adalah dengan 100% modal sendiri
yang memiliki biaya modal yang paling ringan sebesar 8,85%. Tetapi pada 100%
modal sendiri tidak memberikan tingkat pengembalian Leverage) yang paling ringan
atau yang paling positif.

5.2 Rekomendasi
Rekomendasi yang kami berikan untuk kajian investasi ini antara lain :

Untuk perhitungan bentuk pembiayaan sebaiknya diperhitungkan juga alternatif

sumber

pembiayaan

lainnya terutama yang dari sumber pembiayaan non

konvensional.

Melakukan analisa sensitivitas pada perubahan suku bunga untuk selanjutnya

dilihat bagaimana pengaruhnya terhadap tingkat penerimaan untuk investasi.

Kajian Jurnal Analisa Pembiayaan Investasi Apartemen

Puri Park View Tower E Kebon Jeruk, Jakarta Barat

19

DAFTAR PUSTAKA
Ningsih, M. D. P dan Utomo C. 2014. Analisa Pembiayaan Investasi Apartemen Puri Park
View Tower E Kebon Jeruk Jakarta Barat, Jurnal Teknik POMITS Vol. 3, No. 2, ISSN: 23373539, Surabaya
Ariastita, P. G. 2015. Presentasi Mata Kuliah Pembiayaan Pembangunan: Sumber-sumber
Pembiayaan, Surabaya.
http://www.bpkp.go.id/perekonomian/konten/263/penerimaan-negara-bukan-pajak.bpkp
http://www.pajak.go.id/content/belajar-pajak
http://www.kajianpustaka.com/2015/06/pendapatan-asli-daerah-pad.html
http://go-blognya-tyar.blogspot.co.id/2011/11/pengertian-apartemen.html
http://ekonomi.kabo.biz/2011/02/pengertian-struktur-modal.html
http://infomanajerna.blogspot.co.id/2012/12/biaya-modal-1.html
http://www.kajianpustaka.com/2014/02/pengertian-unsur-tujuan-jenis-pembiayaan.html

Kajian Jurnal Analisa Pembiayaan Investasi Apartemen

Puri Park View Tower E Kebon Jeruk, Jakarta Barat