~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
STRATEGI FINANSIAL
1.
Strategi pembiayaan adalah mutlak diperlukan dalam setiap investasi. Namun diperlukan dasar pertimbangan dalam menentukan komposisi antara modal sendiri (equity) dengan pinjaman (debt). Perbandingan
komposisi ini sering dikenal dengan istilah Debt to Equity Ratio (DER)
Contoh :
Total nilai investasi sebuah pengembangan hotel bandara dari bintang 2 ke bintang 3 di Surabaya adalah 3
milyar sedangkan modal sendiri yang tersedia adalah Rp 2 milyar. Sehingga diperoleh Debt to Equity
Ratio adalah 0,5 atau 50%. Pada dasarnya, makin besar DERnya maka akan semakin besar pula resiko
yang akan ditanggung. Karena dengan meningkatnya DER maka beban pinjaman + bunganya akan
semakin tinggi.
2.
Selain memperhitungkan DER, pembiayaan akan menyangkut pula dengan masalah periode pinjaman.
Oleh karena itu diperlukan perhitungan jadwal pembayaran.
TUJUH LANGKAH PROSES PENGAJUAN PEMBIAYAAN
1.
Analisa ini menyiapkan tiga jawaban bagi pemberi pinjaman yaitu pertama; apakah permintaan melebihi
batas proyek. Kedua, bagaimana persediaan saat ini untuk setiap proyek yang berkompetisi, termasuk
evaluasi terhadap persaingan di masa datang. Ketiga adalah waktu berapa lama dibutuhkan pasar untuk
menyerap ruang konstruksi baru. Pada hal terakhir ini menyagkut perubahan-perubahan yng diakibatkan
oleh inflasi, penundaan akibat kenaikan beaya, perubahan bunga dan pelaku pada periode tersebut.
2.
Analisa Lokasi
Analisa ini merupakan analisa lokasi perencanaan proyek sebagai bagian dari proses memperkirakan nilai,
yang meliputi :
a. Penghubung dengan akses masuk kedalam proyek dalam bentuk hubungan waktu jarak.
b. Kedekatan dan ketersediaan utilitas termasuk rencana-rencana tambahannya.
c. Keberadaan pada lokasi dimana pertumbuhan dan permintaan sangat kuat.
d. Kondisi lingkungan sekitar sebagai penjelasan dan pertimbangan resiko dan keuangan
dengan contoh :
- Ketersediaan air
- Penanganan buangan/sampah
- Resiko daerah dari gas toxic
- Bahaya banjir
- Lingkungan geologi aktif
- Kebisingan lingkungan
- Kondisi tanah rawa-rawa.
3.
Merupakan analisa situasi yang dimulai dengan menguji ukuran lapangan, bentuk dan topografi,
utilitas sekitar, akte dan perjanjian pengembangan misalnya antara peminjam dengan pemerintah daerah.
Termasuk didalamnya adalah audit lingkungan mengenai kontaminasi dan kondisi yang ditinggalkan
pengguna site sebelumnya. Audit meliputi inspeksi lapangan, review peraturan yang berlaku, dokumentasi
dan pertanggungjawaban lingkungan.
Faktor lain dalam analisa ini adalah transportasi. Selanjutnya dilakukan analisa pengembangan
dan situasi, dimulai dari desain arsitektur, rencana tapak, spesifikasi, layout interior ditambah
pertimbangan-pertimbangan lingkungan.
4.
Analisa Penjaminan
Analisa ini untuk mepersiapkan kebutuhan sebagai berikut :
a. Identitas aset dan hubungan pertanggngan jawab.
b. Sumber keuangan untuk membayar tanggung jawab yang ada.
c. Kemampuan menghadapi resiko dikemudian hari
d. Komitmen pada kemauan untuk membayar kembali pinjaman pada saat sulit.
5.
6.
Dilakukan melalui analisa aliran dana baik dalam periode satu tahunan atau dalam periode
majemuk beberapa tahun.
7.
1.
Rasio Finansial
Rasio pertama dari periode satu tahunan untuk mebandingkan resiko dari syarat pemberi pinjaman dan
proyek sejenis.
a. Breakeven
Mengekspresikan tingkat hunian atau penyewaan yang diperlukan untuk mencapai titik impas
dengan berbasis pada aliran kas. Nilai diperoleh melalui rumusan :
Breakeven rasio = Operating Expense + Debt Service
Potencial Gross Income
= Pengeluaran operasi + Cicilan hutang
Pemasukan kotor potensial
b.
Default Point
Sejenis dengan Break even rasio namun berdasar pada satuan luas. Dengan kata lain berapa nilai
sewa persatuan luas yang diperlukan untuk mencapai impas. Rumusannya :
Default point
Mengukur luas ruang yang disewakan berbeda diantara proyek tergantung tipe propertinya,
misalnya :
1) Gross Building Area, untuk proyek apartemen dan fasilitas industri. Diukur dari dinding
bagian luar sampai seluruh luas lantai bangunan.
2) Gross leasable area, untuk pusat perbelanjaan.
3) Gross rentable area untuk penyewa tunggal perkantoran.
4) Net rentable area untuk perkantoran dengan banyak penyewa. Diukur dari finishing dalam
dinding terluar, tidak termasuk tangga, ruang elevator, ducting, dan alat-alat vertikal lainnya.
5) Usable area, untuk perkantoran dengan banyak penyewa dalam satu lantai. Diukur dari
dinding luar ke koridor dan partisi antara penyewa. Tidak termasuk sekluruh alat-alat vertikal
dan fasilitas lavatory, ruang maintenance dan lain-lain ruang pelayanan untuk penyewa.
c.
= Pengeluaran Operasi
Pemasukan Kotor Efektif
Rasio ini penting untuk mengukur tingkat efisiensi dari operasional properti
2.
Rasio Fisik
Sebagai rasio dari periode satu tahunan yang digunakan untuk membandingkan gambaran ecara fisik
dengan proyek sejenis yang telah berhasil.
a. Efisiensi Bangunan
Rasio ini mengukur efisiensi secara fisik dengan membandingkan antara luas area yang bisa
disewa dengan luas kotor seluruh bangunan. Rumusannya
Rasio Efisiensi Bangunan = Ruang yang disewakan
Area kotor bangunan
b. Kepadatan
Menunjukkan intensitas penggunaan site yang diproyeksikan. Sebuah ukuran dari efisiensi
penggunaan tanah dan dihitung dengan rumusan :
Kepadatan
c. Rasio Lantai/Area
Sebagaimana kepadatan, yaitu untuk mengukur intensitas penggunaan ite, namun dapat dipakai
untuk seluruh proyek. Dikenal dengan istilah FAR dan biasanya menjadi bagian dari peraturan
daerah. Rumusannya :
Luas Lantai/Area
3.
Rasio dari periode satu tahunan yang digunakan untuk mengindikasikan kapasitas kemampuan dari
properti yang dibuat dalam menghasilkan pemasukan dibandingkan dengan modal yang diperlukan
a. Gross Income Multiplier (QIM)
Diukur dengan membagi antara nilai yang diperkirakan dengan pemasukan kotor potensial
GIM
= Nilai Properti
Pemasukan kotor potensial
Ada beberapa keuntungan dan kerugian dari digunakannya pinjaman dalam pembiayaan proyek
dengan efek terhadap aliran kas yaitu :
1. Penggunaan utang/pinjaman dapat menaikkan atau menurunkan prosentase return to equity
(pengembalian modal)
2. Penggunaan utang dapat meningkatkan keanekaragaman dari alairan kas terhadap modal.
Dalam tinjauan oinjaman dikenal adanya istilah leverage positif dan leverage negatif dalam hal
ini leverage dikatakan positif apabila modal investor menaikkan pengembalian modal dengan
menggunakan pinjaman. Sebaliknya leverage negatif terjadi apabila pengembalian modal menurun akibat
menggunakan pinjaman.
Penjelasan mengenai leverage negatif dan leverage positif dapat diperoleh melalui hubungan
antara ROR, ROE dan Mortgage Constant (K) sebagai berikut :
Jenis Leverage
Hubungan
Positif
ROE> ROR
ROR>K
ROE>K
Negatif
ROE<ROR
ROR<K
ROE<K
Rp 12.000.000
Rp 100.000.000
12%
Rp 8.000.000
Rp 100.000.000
8%
NOI
Pembayaran cicilan hutang
tahunan (Rp 70.000.000x11%K)
Aliran kas sebelum pajak
Investasi modal
Rp 100.000.000 Rp 70.000.000
Prosentase ROR
Rp 12.000.000
Rp 7.700.000
Rp 8.000.000
Rp 7.700.000
Rp 4.300.000
Rp 30.000.000
Rp 300.000
Rp 30.000.000
14,33%
1,00%
Aliran kas terdiskon untuk memecahkan masalah-masalah kelemahan dari aliran kas satu tahunan. Untuk
menghitung nilai sekarang dari jumlah total aliran kas denngan menggunakan rumus
Present Value = CF1
+ CF2
(1+DR)1
(1+DR)2
+ .
+ CFhp
(1+DR)hp
Sedikit berbeda dari teknik aliran kas terdiskon adalah net present value (NPV). Rumus untuk
memahaminya sebagai berikut:
Net present value = CF0 + CF1
+ CF2
(1+DR)0 (1+DR)1 (1+DR)2
+ . + CFhp
(1+DR)hp
Jika nilai NPV negatif maka hasil yang diperoleh kan lebih kecil dari discount rate, sebaliknya
apabila NPV positif akan diperoleh hasil lebih dari discount rate.
Nilai CF0 diperoleh dari pengurangan nilai antara jumlah pinjaman dengn nilai properti artinya
nilai pada tahun ke 0 atau aliran kas pda saat awal periode analisa.
3.
Pada pendekatan ini, nilai NPV disamakan dengan 0 dan hasil pembagiannya dipakai untuk
menghitung discount rate yang disebut sebagai IRR. Rumus perhitungannya:
0
= CF0 + CF1
+ CF2
(1+DR)0 (1+DR)1 (1+DR)2
+ . + CFhp
(1+DR)hp
Dari rumus tersebut dapat dperoleh nilai IRR. Hasil dari analisa IRR menunjukkan bahwa
developer berharap mendapatkan hasil dari investasi modalnya pada tingkat nilai IRR. Hasil IRR juga
dapat mendukung/ tidak hasil present value dan net present value terhadap discount rate yang telah
ditentukan
Dalam hal multiperiode, IRR ini menunjukkan nilai waktu uang dari kemampuan menghasilkan
laba proyek tersebut. Ukuran tersebut tidak hanya pelengkap bagi ukuran periode tunggal seperti GIM,
ROR, ROE, tetapi juga menyiapkan ukuran kinerja proyek degan antisipasi aliran kas melalui proyeksi
periode kepemilikan.