Anda di halaman 1dari 5

Pembeayaan Pengembangan Proyek

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

STRATEGI FINANSIAL
1.

Debt to Equity Ratio

Strategi pembiayaan adalah mutlak diperlukan dalam setiap investasi. Namun diperlukan dasar pertimbangan dalam menentukan komposisi antara modal sendiri (equity) dengan pinjaman (debt). Perbandingan
komposisi ini sering dikenal dengan istilah Debt to Equity Ratio (DER)
Contoh :
Total nilai investasi sebuah pengembangan hotel bandara dari bintang 2 ke bintang 3 di Surabaya adalah 3
milyar sedangkan modal sendiri yang tersedia adalah Rp 2 milyar. Sehingga diperoleh Debt to Equity
Ratio adalah 0,5 atau 50%. Pada dasarnya, makin besar DERnya maka akan semakin besar pula resiko
yang akan ditanggung. Karena dengan meningkatnya DER maka beban pinjaman + bunganya akan
semakin tinggi.
2.

Jadwal Pembayaran Pinjaman

Selain memperhitungkan DER, pembiayaan akan menyangkut pula dengan masalah periode pinjaman.
Oleh karena itu diperlukan perhitungan jadwal pembayaran.
TUJUH LANGKAH PROSES PENGAJUAN PEMBIAYAAN
1.

Analisa Pangsa Pasar

Analisa ini menyiapkan tiga jawaban bagi pemberi pinjaman yaitu pertama; apakah permintaan melebihi
batas proyek. Kedua, bagaimana persediaan saat ini untuk setiap proyek yang berkompetisi, termasuk
evaluasi terhadap persaingan di masa datang. Ketiga adalah waktu berapa lama dibutuhkan pasar untuk
menyerap ruang konstruksi baru. Pada hal terakhir ini menyagkut perubahan-perubahan yng diakibatkan
oleh inflasi, penundaan akibat kenaikan beaya, perubahan bunga dan pelaku pada periode tersebut.
2.

Analisa Lokasi

Analisa ini merupakan analisa lokasi perencanaan proyek sebagai bagian dari proses memperkirakan nilai,
yang meliputi :
a. Penghubung dengan akses masuk kedalam proyek dalam bentuk hubungan waktu jarak.
b. Kedekatan dan ketersediaan utilitas termasuk rencana-rencana tambahannya.
c. Keberadaan pada lokasi dimana pertumbuhan dan permintaan sangat kuat.
d. Kondisi lingkungan sekitar sebagai penjelasan dan pertimbangan resiko dan keuangan
dengan contoh :
- Ketersediaan air
- Penanganan buangan/sampah
- Resiko daerah dari gas toxic
- Bahaya banjir
- Lingkungan geologi aktif
- Kebisingan lingkungan
- Kondisi tanah rawa-rawa.
3.

Analisa Real Estate

Merupakan analisa situasi yang dimulai dengan menguji ukuran lapangan, bentuk dan topografi,
utilitas sekitar, akte dan perjanjian pengembangan misalnya antara peminjam dengan pemerintah daerah.
Termasuk didalamnya adalah audit lingkungan mengenai kontaminasi dan kondisi yang ditinggalkan
pengguna site sebelumnya. Audit meliputi inspeksi lapangan, review peraturan yang berlaku, dokumentasi
dan pertanggungjawaban lingkungan.
Faktor lain dalam analisa ini adalah transportasi. Selanjutnya dilakukan analisa pengembangan
dan situasi, dimulai dari desain arsitektur, rencana tapak, spesifikasi, layout interior ditambah
pertimbangan-pertimbangan lingkungan.

Laksono Djoko Nugroho/StrategiPembeayaan/2015

Pembeayaan Pengembangan Proyek


~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

4.

Analisa Penjaminan
Analisa ini untuk mepersiapkan kebutuhan sebagai berikut :
a. Identitas aset dan hubungan pertanggngan jawab.
b. Sumber keuangan untuk membayar tanggung jawab yang ada.
c. Kemampuan menghadapi resiko dikemudian hari
d. Komitmen pada kemauan untuk membayar kembali pinjaman pada saat sulit.

5.

Analisa Manajemen Properti


Analisa terhadap hal-hal yang menyangkut kemampuan manajemen properti yang diusulkan
dengan faktor penilai penting yaitu:
a. Ketrampilan mengatur hubungan dengan pelanggan
b. Kemampuan mengorganisir pinjaman dan pengembalian pada waktu yang ditentukan.

6.

Analisa Kelayakan Ekonomi

Dilakukan melalui analisa aliran dana baik dalam periode satu tahunan atau dalam periode
majemuk beberapa tahun.
7.

Analisa Alokasi Pinjaman


Dilakukan setelah dirasakan usulan dan proyek layak secara ekonomi dan kemudian
mempertimbangkan alokasi pinjaman dalam bentuk alternatif sebagai berikut :
a. Investasi portofolio dalam bentuk tabungan, saham, hutang real estate dan lainnya.
b. Penjualan di pasar uang untuk memperoleh pendapatan.
c. Tidak memberikan pinjaman.
KELAYAKAN FINANSIAL

1.

Rasio Finansial

Rasio pertama dari periode satu tahunan untuk mebandingkan resiko dari syarat pemberi pinjaman dan
proyek sejenis.
a. Breakeven
Mengekspresikan tingkat hunian atau penyewaan yang diperlukan untuk mencapai titik impas
dengan berbasis pada aliran kas. Nilai diperoleh melalui rumusan :
Breakeven rasio = Operating Expense + Debt Service
Potencial Gross Income
= Pengeluaran operasi + Cicilan hutang
Pemasukan kotor potensial
b.

Default Point
Sejenis dengan Break even rasio namun berdasar pada satuan luas. Dengan kata lain berapa nilai
sewa persatuan luas yang diperlukan untuk mencapai impas. Rumusannya :
Default point

= Operating Expenses + Debt Service


Leasable Space
= Pengeluaran operasi + cicilan hutang
Luas ruang yang disewakan

Mengukur luas ruang yang disewakan berbeda diantara proyek tergantung tipe propertinya,
misalnya :

Laksono Djoko Nugroho/StrategiPembeayaan/2015

Pembeayaan Pengembangan Proyek


~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

1) Gross Building Area, untuk proyek apartemen dan fasilitas industri. Diukur dari dinding
bagian luar sampai seluruh luas lantai bangunan.
2) Gross leasable area, untuk pusat perbelanjaan.
3) Gross rentable area untuk penyewa tunggal perkantoran.
4) Net rentable area untuk perkantoran dengan banyak penyewa. Diukur dari finishing dalam
dinding terluar, tidak termasuk tangga, ruang elevator, ducting, dan alat-alat vertikal lainnya.
5) Usable area, untuk perkantoran dengan banyak penyewa dalam satu lantai. Diukur dari
dinding luar ke koridor dan partisi antara penyewa. Tidak termasuk sekluruh alat-alat vertikal
dan fasilitas lavatory, ruang maintenance dan lain-lain ruang pelayanan untuk penyewa.
c.

Rasio Beaya Operasi


Untuk mengevaluasi seberapa besar peran dari pengeluaran operasi dengan rumusan
Rasio Beaya Operasi

= Pengeluaran Operasi
Pemasukan Kotor Efektif

Rasio ini penting untuk mengukur tingkat efisiensi dari operasional properti
2.

Rasio Fisik

Sebagai rasio dari periode satu tahunan yang digunakan untuk membandingkan gambaran ecara fisik
dengan proyek sejenis yang telah berhasil.
a. Efisiensi Bangunan
Rasio ini mengukur efisiensi secara fisik dengan membandingkan antara luas area yang bisa
disewa dengan luas kotor seluruh bangunan. Rumusannya
Rasio Efisiensi Bangunan = Ruang yang disewakan
Area kotor bangunan
b. Kepadatan
Menunjukkan intensitas penggunaan site yang diproyeksikan. Sebuah ukuran dari efisiensi
penggunaan tanah dan dihitung dengan rumusan :
Kepadatan

= Jumlah unit hunian


Luas area site

c. Rasio Lantai/Area
Sebagaimana kepadatan, yaitu untuk mengukur intensitas penggunaan ite, namun dapat dipakai
untuk seluruh proyek. Dikenal dengan istilah FAR dan biasanya menjadi bagian dari peraturan
daerah. Rumusannya :
Luas Lantai/Area
3.

= Luas kotor bangunan


Luas site

Rasio Kemampuan Menghasilkan Keuntungan

Rasio dari periode satu tahunan yang digunakan untuk mengindikasikan kapasitas kemampuan dari
properti yang dibuat dalam menghasilkan pemasukan dibandingkan dengan modal yang diperlukan
a. Gross Income Multiplier (QIM)
Diukur dengan membagi antara nilai yang diperkirakan dengan pemasukan kotor potensial
GIM

= Nilai Properti
Pemasukan kotor potensial

Laksono Djoko Nugroho/StrategiPembeayaan/2015

Pembeayaan Pengembangan Proyek


~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

b. Rate of Return on Total Capital (ROR)


Ukuran profitability yang lebih baik dari GIM. Mengukur keseluruhan produktifitas pemasukan
yang dihasilkan properti dan dihitung sebagai rasio dari pemasukan bersih operasi terhadap nilai
yang diestimasikan
ROR

= Pemasukan bersih operasi


Nilai properti

c. Rate of Return on Equity Capital (ROE)


Ukuran profitability terbaik dari periode satu tahuan yang biasanya juga disebut cash on cash rate
of return. Diukur sebagai rasio dari aliran kas properti sebelum pajak terhadap modal pertama.
ROE

= Aliran kas sebelum pajak


Investasi modal pertama
PENGGUNAAN PINJAMAN

Ada beberapa keuntungan dan kerugian dari digunakannya pinjaman dalam pembiayaan proyek
dengan efek terhadap aliran kas yaitu :
1. Penggunaan utang/pinjaman dapat menaikkan atau menurunkan prosentase return to equity
(pengembalian modal)
2. Penggunaan utang dapat meningkatkan keanekaragaman dari alairan kas terhadap modal.
Dalam tinjauan oinjaman dikenal adanya istilah leverage positif dan leverage negatif dalam hal
ini leverage dikatakan positif apabila modal investor menaikkan pengembalian modal dengan
menggunakan pinjaman. Sebaliknya leverage negatif terjadi apabila pengembalian modal menurun akibat
menggunakan pinjaman.
Penjelasan mengenai leverage negatif dan leverage positif dapat diperoleh melalui hubungan
antara ROR, ROE dan Mortgage Constant (K) sebagai berikut :
Jenis Leverage
Hubungan

Positif
ROE> ROR
ROR>K
ROE>K

Negatif
ROE<ROR
ROR<K
ROE<K

Hasil-hasil perhitungan terhadap jenis-jenis pinjaman dapat dipakai untuk pertimbangan-pertimbangan


memperbaiki dan melakukan usaha mencapai tingkat positif dengan menaikkan atau menurunkan salah
satu faktor yang berpengaruh. Pinjaman juga menyebabkan munculnya keanekaragaman dalam aliran kas.
Dapat digambarkan melalui contoh sebagai berikut :
CONTOH PINJAMAN YANG MENYEBEBKAN KEANEKARAGAMAN ALIRAN KAS
Sebuah investasi yang diharapkan menghasilkan penghasilan bersih operasi (NOI) sebesar Rp 12.000.000
atau Rp 8.000.000 pertahun. Total beaya proyek Rp 100.000.000 dengan 70% pinjaman berbunga 9% dan
11% tahunan tetap. Efek dari hutang terhadap pengembalian modal sebagai berikut :
1. Pengembalian tanpa pinjaman
NOI
Total Investasi
Prosentase ROE

Rp 12.000.000
Rp 100.000.000
12%

Rp 8.000.000
Rp 100.000.000
8%

2. Pengembalian dengan pinjaman

Laksono Djoko Nugroho/StrategiPembeayaan/2015

Pembeayaan Pengembangan Proyek


~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

NOI
Pembayaran cicilan hutang
tahunan (Rp 70.000.000x11%K)
Aliran kas sebelum pajak
Investasi modal
Rp 100.000.000 Rp 70.000.000
Prosentase ROR

Rp 12.000.000
Rp 7.700.000

Rp 8.000.000
Rp 7.700.000

Rp 4.300.000
Rp 30.000.000

Rp 300.000
Rp 30.000.000

14,33%

1,00%

ANALISA ALIRAN KAS TERDISKON


1.

Present Value (PV)

Aliran kas terdiskon untuk memecahkan masalah-masalah kelemahan dari aliran kas satu tahunan. Untuk
menghitung nilai sekarang dari jumlah total aliran kas denngan menggunakan rumus
Present Value = CF1
+ CF2
(1+DR)1
(1+DR)2

+ .

+ CFhp
(1+DR)hp

CF1, : aliran kas sebelum pajak tahun ke 1, dan seterusnya


DR
: Discount rate
Jika developer menginvestasikan lebih dari nilai PV tersebut, tidak akan memperoleh pengembalian
sebesar discount rate sebesar discount rate sesuai tingkat resiko yang meyertainya. Jika menginvestasikan
dibawah nilai PV, akan diperoleh hasil lebih besar dari discount rate.
2.

Net Present Value (NPV)

Sedikit berbeda dari teknik aliran kas terdiskon adalah net present value (NPV). Rumus untuk
memahaminya sebagai berikut:
Net present value = CF0 + CF1
+ CF2
(1+DR)0 (1+DR)1 (1+DR)2

+ . + CFhp
(1+DR)hp

Jika nilai NPV negatif maka hasil yang diperoleh kan lebih kecil dari discount rate, sebaliknya
apabila NPV positif akan diperoleh hasil lebih dari discount rate.
Nilai CF0 diperoleh dari pengurangan nilai antara jumlah pinjaman dengn nilai properti artinya
nilai pada tahun ke 0 atau aliran kas pda saat awal periode analisa.
3.

Internal Rate of Return (IRR)

Pada pendekatan ini, nilai NPV disamakan dengan 0 dan hasil pembagiannya dipakai untuk
menghitung discount rate yang disebut sebagai IRR. Rumus perhitungannya:
0

= CF0 + CF1
+ CF2
(1+DR)0 (1+DR)1 (1+DR)2

+ . + CFhp
(1+DR)hp

Dari rumus tersebut dapat dperoleh nilai IRR. Hasil dari analisa IRR menunjukkan bahwa
developer berharap mendapatkan hasil dari investasi modalnya pada tingkat nilai IRR. Hasil IRR juga
dapat mendukung/ tidak hasil present value dan net present value terhadap discount rate yang telah
ditentukan
Dalam hal multiperiode, IRR ini menunjukkan nilai waktu uang dari kemampuan menghasilkan
laba proyek tersebut. Ukuran tersebut tidak hanya pelengkap bagi ukuran periode tunggal seperti GIM,
ROR, ROE, tetapi juga menyiapkan ukuran kinerja proyek degan antisipasi aliran kas melalui proyeksi
periode kepemilikan.

Laksono Djoko Nugroho/StrategiPembeayaan/2015