BAB 1

PENDAHULUAN

LAPORAN AKHIR

RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN JALUR PROTOKOL KOTA CILEGON

1-1

memberikan

1.1 LATAR BELAKANG

oleh

berbagai

terhadap

terwujudnya

kota

yang

ramah

lingkungan

dan

berkelanjutan.

Perkembangan dan pertumbuhan sebuah kota pada dasarnya berjalan sangat dinamis dan
dipengaruhi

kontribusi

aspek

kehidupan.

Secara

umum

perkembangan

1.2 MAKSUD, TUJUAN DAN SASARAN

kota

dipengaruhi oleh dua faktor utama yaitu faktor fisik meliputi lokasi dan kondisi geografis
serta faktor non fisik yaitu perkembangan penduduk dan aktivitas perkotaan terutama

1.2.1 MAKSUD

kegiatan perekonomian.
Maksud pelaksanaan kegiatan ini adalah untuk me-review Rencana Tata Bangunan dan
Semenjak lahirnya Kota Cilegon pada tahun 1999 hingga saat ini, pertumbuhan Kota

Lingkungan (RTBL) Kawasan Jalur Protokol Kota Cilegon yang telah disusun dan disahkan

Cilegon semakin pesat. Kota Cilegon merupakan sebuah kota dengan pola linear, dimana

dalam

sebagian besar aktivitas masyarakatnya terjadi di sepanjang jalan utama yang biasa

perkembangan kota dan didasarkan pada berbagai peraturan perundangan terbaru.

Keputusan

Walikota

Cilegon

Nomor

Tahun

2002,

disesuaikan

dengan

disebut dengan jalur protokol. Jalur Protokol Kota Cilegon adalah Jalan Raya Serang Merak
dengan fungsi jalan arteri primer, merupakan jalan utama sebagai penghubung antar
kawasan di Kota Cilegon. Sebagai jalur penghubung antar kawasan, Jalan Raya Serang

1.2.2 TUJUAN

Merak digunakan oleh masyarakat setempat maupun through traffic lalu lintas antar Kota
Berdasarkan maksud tersebut, tujuan yang hendak dicapai dari review RTBL Jalur Protokol

Jakarta Merak dengan volume arus kendaraan yang sangat tinggi dan relatif cepat.

Kota Cilegon adalah untuk merumuskan panduan pengendalian pembangunan dalam

Sebagai jalan arteri primer, kegiatan perdagangan dan jasa yang ada juga sangat

penyelenggaraan

berkembang. Dalam perspektif ekonomi, perkembangan tersebut memberikan dampak

perencanaan agar terwujud tata bangunan dan lingkungan yang ramah lingkungan dan

positif terhadap laju pertumbuhan ekonomi Kota Cilegon. Namun dalam perspektif tata

berkelanjutan.

ruang,

pertumbuhan

aktivitas

perekonomian

yang

cenderung

sporadis

dan

penataan

bangunan

dan

lingkungan

yang

memenuhi

kreteria

tidak

terintegrasi menyebabkan kurang tertatanya kualitas visual dan semakin berkurangnya

kenyamanan lingkungan di sepanjang jalur protokol. Oleh karena itu, jalur protokol ini

1.2.3 SASARAN

merupakan salah satu kawasan yang mempunyai nilai ekonomi tinggi dan berpotensi
untuk menjadi kawasan yang representatif, berjati diri sehingga dapat memberikan nilai

Adapun sasaran yang hendak dicapai dari kegiatan ini adalah terumuskannya Dokumen

dan arti tersendiri bagi Kota Cilegon.

Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Jalur Protokol Kota Cilegon yang sesuai dengan
pedoman penyusunan RTBL yang terdapat pada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.

Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Jalur Protokol Kota Cilegon,
sebelumnya telah disusun dan disahkan dalam Keputusan Walikota Cilegon Nomor 9 Tahun
2002 tentang Pengaturan Secara Khusus Pembangunan Fisik Kawasan Sepanjang Jalur

1.3 LANDASAN HUKUM

06/PRT/M/2007.

Protokol Antara PCI-Persimpangan ADB Kota Cilegon. Namun mengingat perkembangan

kota yang semakin kompleks serta pertumbuhan jumlah dan aktivitas penduduk yang
semakin tinggi, maka RTBL Jalur Protokol Kota Cilegon yang ada perlu disesuaikan dengan
serangkaian perubahan yang terjadi. Penyesuaian ini pada dasarnya untuk mensinergikan
seluruh perencanaan yang ada di suatu kawasan sehingga dapat mendukung dan
LAPORAN AKHIR

RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN JALUR PROTOKOL KOTA CILEGON

Landasan hukum yang dijadikan acuan Review Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan
Jalur Protokol Kota Cilegon, antara lain:
1-2

 Undang - Undang Republik Indonesia No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan

sepanjang kira-kira 6 (enam) kilometer. Sementara wilayah makro merupakan wilayah

perencanaan dengan radius 50 meter dari ruang milik jalan di sepanjang koridor inti.

Permukiman
Undang - Undang Republik Indonesia No. 23 Tahun 1997 tentang Lingkungan Hidup
Undang - Undang Republik Indonesia No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
Undang - Undang Republik Indonesia No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
Undang - Undang Republik Indonesia No. 01 Tahun 2011 tentang Perumahan dan
Kawasan Permukiman

Gambar 1.1 Wilayah Perencanaan

Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan

Pelaksanaan Undang undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 26 Tahun 2008 tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah Nasional
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan
Penataan Ruang
Peraturan Menteri PU Nomor 29/PRT/2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis
Bangunan Gedung
Peraturan Menteri PU Nomor 30/PRT/M/2006 tentang Persyaratan Teknis Fasilitas dan
Aksesibilitas pada Bangunan Umum dan Lingkungan;
Peraturan Menteri PU Nomor: 06/PRT/M/2007 tentang Pedoman Umum Rencana Tata
Bangunan dan Lingkungan
Peraturan Menteri PU Nomor 05/PRT/M/2008 tentang Pedoman Penyediaan dan
Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan Perkotaan
Peraturan Daerah Kota Cilegon No. 3 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah
(RTRW) Kota Cilegon 2010 2030
Peraturan Walikota Cilegon No. 21 Tahun 2012 tentang Garis Sempadan
Peraturan Walikota Cilegon No. 24 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Bangunan
Gedung Bertingkat Tinggi

1.4 RUANG LINGKUP

1.4.1 LINGKUP WILAYAH

Lingkup wilayah Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Jalur Protokol Kota Cilegon
ini secara umum terbagi menjadi dua, yaitu wilayah mikro dan wilayah makro. Wilayah
mikro merupakan wilayah inti meliputi koeidor jalur protokol mulai dari tugu perbatasan

1.4.2 LINGKUP KEGIATAN

Kota Cilegon Kabupaten Serang sampai dengan persimpangan ADB Tugu Siliwangi
LAPORAN AKHIR

RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN JALUR PROTOKOL KOTA CILEGON

1-3

Lingkup kegiatan Review Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Jalur Protokol Kota

Manfaat dari Review Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Jalur Protokol Kota Cilegon

Cilegon antara lain:

tersebut diantaranya adalah:

a. Bagi pemerintah, RTBL Jalur Protokol Kota Cilegon bermanfaat sebagai panduan bagi

Persiapan

penyelenggaraan tata bangunan dan lingkungan

Survei dan observasi lapangan

b. Bagi masyarakat, RTBL Jalur Protokol Kota Cilegon memiliki peran sebagai acuan bagi
kegiatan pemanfaatan lahan, kegiatan investasi, dan pengembangan properti

Pengolahan data dan analisis

Perumusan konsep rencana

c. Pemberian izin mendirikan bangunan dan pemanfaatan bangunan

d. Penertiban letak, ukuran bangunan gedung dan bukan gedung serta bukan bangunan
e. Penyusunan rancang bangun bangunan gedung dan bukan gedung

Pelaporan

f. Jaminan kepastian hukum dalam pelaksanaan pembangunan, termasuk kepastian untuk

mendapatkan pelayanan, kondisi yang selaras dan serasi dalam melakukan kegiatannya

1.4.3 LINGKUP MATERI

1.7 TINJAUAN KEBIJAKAN

Adapun lingkup materi Review Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Jalur Protokol Kota
Cilegon meliputi:
Program bangunan

1.7.1 RENCANA TATA RUANG WILAYAH KOTA CILEGON

Rencana umum

A. STRUKTUR RUANG

Panduan rancangan

Struktur ruang wilayah Kota Cilegon dibagi dalam 5 (lima) Bagian Wilayah Kota (BWK) yang
masing-masing dilayani oleh satu sub pusat pelayanan kota serta sesuai dengan

Rencana investasi

karakteristik dan fungsi pengembangannya masing-masing. Jalur protokol berada di BWK I

Ketentuan pengendalian rencana

dan BWK V. BWK I merupakan pusat pelayanan kota dengan fungsi pengembangan untuk
perumahan, industri, pelabuhan dan pergudangan, pusat pemerintahan dan bangunan

Pedoman pengendalian pelaksanaan

Pembinaan pelaksanaan

umum, perdagangan dan jasa, RTH dan kawasan lindung, skala pelayanan kota dan
regional. BWK V merupakan sub pusat pelayanan kota sebagai fungsi pengembangan
perdagangan dan jasa, sub terminal, perumahan, pusat pemerintahan dan bagian umum,
industri non polutan, kawasan TPL B3, kawasan lindung, RTH, kawasan peruntukan lainnya
dan kawasan TPA merupakan skala pelayanan lokal.

1.5 KELUARAN
Hasil keluaran atau output yang diharapkan dari Review Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan (RTBL) Jalur Protokol Kota Cilegon adalah:
a. Dokumen RTBL Jalur Protokol Kota Cilegon
b. Rancangan Peraturan Walikota Cilegon tentang RTBL Jalur Protokol Kota Cilegon
c. Album Peta

Sistem jaringan prasarana jalan di Kota Cilegon meliputi:

Arteri primer yang merupakan ruas Jalan Tol Tangerang Merak, Jalan Tol Cilegon
Bojonegara, dan Jalan Negara Cilegon (PCI) Simpang Tiga Merak
Kolektor primer yang merupakan ruas jalan pengumpul Cilegon (PCI) Bojonegara
Merak dan ruas Jalan Simpang Tiga - Anyer

1.6 MANFAAT
LAPORAN AKHIR

RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN JALUR PROTOKOL KOTA CILEGON

1-4

 Lokal primer yang merupakan jalan penghubung ke orde IV atau ibukota kecamatan

B. POLA RUANG
Gambar 1.2 Struktur Ruang Kota Cilegon
615000

!(

616000

Kel. Kotabumi

617000

618000

!(

Rencana pola ruang pada dasarnya merupakan penetapan lokasi serta besaran ruang

619000

Kel. Masigit

!(

Kel. Jombang Wetan

60'0"S

Kec. Jombang

Kel. Sukmajaya

REVIEW
BWK
V
RENCANA TATA
BANGUNAN
DAN
!
LINGKUNGAN (RTBL) JALUR PROTOKOL

PETA STRUKTUR RUANG (RTRW)

Kel. Ketileng

Kel. Ciwaduk

Skala 1:30,000

60'30"S

!(

Kel. Bendungan

9333000

60'0"S

Lokasi Peta

LEGENDA

!(

!(

(
Batas Kota !

!(

0.5
Kel. Bagendung

Kel. Sukmajaya
LEGENDA
Batas Kota

Batas Kelurahan
Sungai
Jalan Arteri Primer
Jalan Arteri Sekunder

61'30"S

Jalan Kolektor Primer

P
!
!
!(
!

Sub Pusat Pelayanan Kota

Pusat Lingkungan
Sub Terminal

!(Batas Kelurahan
Sungai
1064'0"E

Jalan Arteri Primer

P!
!
!(

Sub Pusat Pelayanan Kota

Pusat Lingkungan

1064'30"E

1065'0"E

Jalan Kolektor Sekunder

Jalan Lokal Primer

BWK V

Jalan Lokal Sekunder

Batas Wilayah Kajian

BWK V
yang tercakup
dalam kawasan budidaya perkotaan yang akan dikembangkan di Kota

Jalan Lokal Sekunder

Jalan Tol

!(

Kel. Kedaleman

Jalan Lokal Primer

BWK V

Kec. Cibeber

Jalan Lokal Sekunder

Batas Wilayah Kajian

Batas Wilayah Kajian

Cilegon hingga tahun 2030 meliputi:

Jalan Kereta Api

Kawasan Perumahan/Permukiman Perkotaan

Kawasan Perdagangan dan Jasa
Kawasan Pemerintahan dan Bangunan Umum
Provinsi
Banten

Kawasan Perindustrian (Kawasan Industri, Zona Industri, Peruntukan Industri)

Kawasan Pelabuhan dan Pergudangan

Sumber Peta :
1. Peta RBI Skala 1 : 25.000
lembar 1109-544, 1109-633, 1110-222, 1110-311
Bakosurtanal, 1999
2. Peta TM3 Kota Cilegon Tahun 2003
3. Peta Batas Administrasi Provinsi Banten
Skala 1 : 100.000, Bappeda Provinsi Banten, 2009
4. Hasil Rencana, Bappeda Kota Cilegon, 2009

Jalan Kereta Api

BWK I

BWK I

Jalan Lokal Primer

Bagian Wilayah Kota

BWK I

Bagian Wilayah Kota

pemanfaatan ruang dan kelestarian fungsi lingkungan hidup. Jenis pemanfaatan ruang

Jalan Kolektor Primer

Sub Terminal

Jalan Kolektor Sekunder

Struktur Ruang

P! Pusat Pelayanan Kota kawasan budidaya di wilayah Kota Cilegon pada dasarnya bertujuan untuk
Pengembangan
! Sub Pusat Pelayanan Kota
meningkatkan daya guna dan hasil guna pemanfaatan ruang, sumber daya alam dan
Sungai
!( Pusat Lingkungan
Jalan Arteri Primer
sumber
daya buatan dengan memperhatikan sumber daya manusia untuk menyerasikan
! Sub Terminal
Jalan Arteri Sekunder

Struktur Ruang
Pusat Pelayanan Kota

manusia dan sumber daya buatan.

Batas Kelurahan

Jalan Tol

Bagian Wilayah Kota

LAPORAN AKHIR

Jalan Kolektor Primer

Jalan Kolektor Sekunder

Jalan Kereta Api

1063'30"E

! ! !

Jalan Arteri Sekunder

Pusat Pelayanan Kota

Jalan Tol

Kel. Cibeber

1063'0"E

BWK
V Ruang
Struktur

Batas Kecamatan
! !

Km
1062'30"E

Kel. Kalitimbang

61'30"S

mbang

61'0"S

Kawasan Pariwisata
Kawasan Peruntukan Lainnya (Pusat Sekunder Cilegon Timur)
Kawasan Terminal Terpadu
Kawasan Pertambangan Batuan
Kawasan Ruang Terbuka Non-Hijau
Ruang Evakuasi Bencana
Sektor Informal

62'0"S

60'30"S

0.25

Batas Kecamatan
61'0"S

9332000

PETA STRUKTUR RUANG (RTRW)

Kec. Cibeber

Km

Kel. Karangasem

0.5

! !

Kel. Kedaleman

Kel. Cibeber

REVIEW
RENCANA TATA BANGUNAN
DAN
Kel. Ciwedus
Kec. Cilegon
(JALUR
LINGKUNGAN (RTBL) !
PROTOKOL

Skala 1:30,000

0.25

!(

0.5
1
untuk
dibudidayakan
atas dasar kondisi dan potensi sumber daya alam, sumber daya
Km

Batas Kecamatan

61'30"S

Kel. Tamanbaru

PEMERINTAH KOTA CILEGON

Dinas Tata Kota Kota Cilegon

0.25

62'0"S

Kel. Citangkil

Batas Kota

61'0"S

PEMERINTAH KOTA CILEGON

!( Kota Cilegon
Dinas Tata Kota

Skala 1:30,000

LEGENDA

620000

62'30"S

9335000

Sedangkan kawasan budidaya merupakan kawasan yang ditetapkan dengan fungsi utama

Lokasi Peta

!(

Kec. Citangkil

9334000

kelestarian lingkungan hidup yang mencakup sumber daya alam dan sumber daya buatan.

PETA STRUKTUR RUANG (RTRW)

60'30"S

9336000

P!

619000

Kel. Panggungrawi

Kawasan lindung didefinisikan sebagai kawasan yang berfungsi utama melindungi

Kel. Panggungrawi

!(

!(

BWK I
Kel. Ramanuju

Kel. Gedongdalem

REVIEW
RENCANA TATA BANGUNAN DAN
LINGKUNGAN (RTBL) JALUR PROTOKOL

Kel. Kebondalem

Kec. Purwakarta

berbagai jenis kegiatan fungsional perkotaan. Secara umum, berdasarkan

fungsi utamanya pola ruang wilayah terdiri dari kawasan lindung dan kawasan budidaya.

60'0"S

Kel. Gedongdalem

18000

untuk mewadahi
PEMERINTAH
KOTA CILEGON
Dinas Tata Kota Kota Cilegon

620000

RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN JALUR PROTOKOL KOTA CILEGON

1-5

 Peruntukan Pelayanan umum

A. PENATAAN BWK DAN SUB BWK YANG DIPRIORITASKAN

Jalur Protokol Kota Cilegon berada di BWK I dan BWK V. Tujuan penataan BWK I adalah
mewujudkan penataan kawasan pusat bisnis, pusat pemerintahan, aktivitas industri, dan

Gambar 1.3 Pola Ruang Kota Cilegon

615000

616000

617000

618000

619000

pelayanan skala kota yang produktif dan berwawasan lingkungan. Sesuai dengan tujuan

620000

PEMERINTAH KOTA CILEGON

Dinas
Tata Kota Kota
Cilegon
penataan
BWK
I tersebut,

Kel. Kotabumi

Kec. Purwakarta

60'0"S

Kel. Gedongdalem

Terlaksananya penataan wajah kota pada wilayah pusat bisnis dan pusat pemerintahan
yang estetis, hijau, dan mempertegas citra kawasan

PETA POLA RUANG (RTRW)

9336000

Kel. Panggungrawi

Tersedianya jaringan prasarana dan sarana yang memadai untuk terwujudnya kawasan

Lokasi Peta

0.25

Kel. Masigit

PEMERINTAH KOTA CILEGON

Dinas Tata Kota Kota Cilegon
60'0"S

Kec. Citangkil

Kel. Sukmajaya

Kec. Jombang

REVIEW
RENCANA TATA BANGUNAN
BWK DAN
V
LINGKUNGAN (RTBL) JALUR PROTOKOL

! ! !

1
industri
Km yang produktif dan handal

Tersedianya
ruang terbuka hijau dan ruang publik yang sesuai dengan kebutuhan
Batas Wilayah Kajian
PolaRuang Budidaya

Batas Kecamatan

Kel. Jombang Wetan

Kel. Citangkil

0.5

Batas Kota

61'0"S

9335000

el. Gedongdalem

LEGENDA

620000

lingkungan
Kawasan Perumahan
Kawasan Perindustrian

Batas Kelurahan
Sungai

Kawasan Perdagangan
Tersedianya
peraturan zonasi untuk kawasan industri, perdagangan dan jasa, bangunan
dan Jasa

Jalan Arteri Primer

Jalan Arteri Sekunder

Kawasan Pemerintahan

dan Bangunan
umum
danUmum
pemerintahan, dan permukiman
Kawasan Peruntukan
Lainnya

Jalan Kolektor Primer

Kel. Ketileng

9333000

Km

61'0"S

! !

Batas Kelurahan
Sungai
Jalan Arteri Primer
Jalan Arteri Sekunder

Kel.

Jalan Kolektor Sekunder

LAPORAN
AKHIR
Jalan Tol
Jalan Kereta Api

berikut:
Tersedianya jaringan infrastruktur yang handal untuk terwujudnya pengembangan
Banten
kawasan
campuran (kawasan permukiman, perdagangan dan jasa)

Kawasan Perumahan

Kawasan Pemerintahan
dan Bangunan Umum
Kawasan
Peruntukan
1064'30"E
Lainnya

Terwujudnya penyelenggaraan pemanfaan ruang, khususnya untuk fungsi perumahan,

Sumber Peta :
1. Peta RBI Skala 1 : 25.000
lembar 1109-544, 1109-633, 1110-222, 1110-311
Bakosurtanal, 1999
2. Peta TM3 Kota Cilegon Tahun 2003
3. Peta Batas Administrasi Provinsi Banten
Skala 1 : 100.000, Bappeda Provinsi Banten, 2009
4. Hasil Rencana, Bappeda Kota Cilegon, 2009

perdagangan dan jasa yang memenuhi ketentuan intensitas pemanfaatan ruang dan
prasarana minimum

1065'0"E

Pola Ruang RTH

Terpeliharanya kelestarian potensi lahan pertanian pangan berkelanjutan (LP2B)

Dalam dokumen RDTR Kawasaan Perkotaan Kota Cilegon Tahun 2015 2035, jalur protokol

Kawasan Perindustrian

Kawasan / Ruang Terbuka

Hijau

Jalan Lokal Sekunder

Hutan Kota

Kawasan Perdagangan
dan Jasa

ditetapkan sebagai salah satu sub BWK yang diprioritaskan penanganannya. Adapun

Jalan Tol

Taman Kota

Jalan Kereta Api

Tempat Pemakaman
Umum

tujuan penataan sub BWK jalur protokol adalah:

Kawasan Pemerintahan
Kedaleman
dan Bangunan Umum

Pola Ruang RTH

Jalan Lokal Sekunder

1064'0"E

Jalan Kolektor Sekunder

Lapangan Olah Raga

RTH Kawasan Pertanian

Lainnya

Jalan Lokal Primer

Jalan Arteri Sekunder

Jalan Kolektor Primer

Kec. Cibeber
Kawasan Peruntukan

Jalan Kolektor Primer

Lapangan Olah Raga

pelestarian
lahan pertanian pangan berkelanjutan, dengan prinsip penataan ruang sebagai
RTH Kawasan Pertanian

Jalan Lokal Primer

Kawasan Perumahan

Batas Kecamatan

Batas Wilayah Kajian

Kawasan Perdagangan
dan Jasa

Sungai

1063'30"E

PolaRuang Budidaya

Batas Kota

1063'0"E

Batas Wilayah Kajian

Kel. Kedaleman

Kec. Cibeber

Kawasan Perindustrian

Batas Kelurahan

Kel. Kalitimbang Jalan Arteri Primer

61'30"S

LEGENDA

1062'30"E

Taman Kota

Tempat Pemakaman
(mixed-use)
yang didukung oleh infrastruktur yang memadai dengan tetap memperhatikan
Umum

Jalan Kereta Api

Kawasan / Ruang Terbuka

Hijau
Hutan Kota

Provinsi
Banten

Tempat Pemakaman
Umum
Lapangan Olah Raga

pelayanan skala kota yang produktif dan berwawasan lingkungan

perumahan, perdagangan dan jasa, dan penggunaan campuran (mixed-use) yang

RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN JALUR PROTOKOL KOTA CILEGON

Taman Kota

Mewujudkan penataan kawasan pusat bisnis, pusat pemerintahan, aktivitas industri, dan

Mewujudkan produktivitas kawasan cepat tumbuh melalui penataan lingkungan

62'0"S

BWK V

61'0"S

Jalan Tol

Provinsi

Batas Kecamatan
! !

Hijau

penataan
lingkungan perumahan, perdagangan dan jasa, dan penggunaan campuran
Hutan Kota

Jalan Lokal Sekunder

PolaRuang Budidaya

Batas Kota

"S

9332000

60'30"S

0.5

Kel. Bagendung

61'30"S

. Cibeber

0.25

Kel. Cibeber

LEGENDA

Kel. Karangasem

Kel. Sukmajaya

0.5

Km

Kel. Ciwedus
PETA
Kec. Cilegon
POLA
RUANG (RTRW)

0.25

Jalan Lokal Primer

62'0"S

60'30"S

Skala 1:30,000

REVIEW
Kel. Bendungan
RENCANA TATA BANGUNAN DAN
LINGKUNGAN (RTBL) JALUR PROTOKOL

Skala 1:30,000

61'30"S

PEMERINTAH KOTA CILEGON

Lokasi Peta
Kel. Ciwaduk
Dinas
Tata Kota
Kota Cilegon

62'30"S

9334000

60'0"S

PETA POLA RUANG (RTRW)

Kel. Tamanbaru

Pola Ruang RTH

Tujuan Kawasan
Penataan
BWK V adalah mewujudkan produktivitas kawasan cepat tumbuh melalui
/ Ruang Terbuka

Jalan Kolektor Sekunder

Kel. Panggungrawi

Skala 1:30,000

60'30"S

BWK I

619000

prinsip penataan ruang meliputi:

REVIEW
RENCANA TATA BANGUNAN DAN
LINGKUNGAN (RTBL) JALUR PROTOKOL

Kel. Kebondalem

Kel. Ramanuju

00

ang

1.7.2 RENCANA DETAIL TATA RUANG KAWASAN PERKOTAAN CILEGON

1-6

didukung oleh infrastruktur yang memadai dengan tetap memperhatikan pelestarian

1.7.3 PERATURAN WALIKOTA NO. 21 TAHUN 2012 TENTANG GARIS SEMPADAN

lahan pertanian pangan berkelanjutan

Berdasarkan peraturan walikota ini diketahui bahwa garis sempadan di Kota Cilegon antara
lain: garis sempadan jalan dan jalur kereta api; garis sempadan bangunan dan pagar;

B. RENCANA ZONASI

garis sempadan sungai dan saluran; garis sempadan pantai, waduk dan kolam retensi; dan
garis sempadan jaringan listrik tegangan tinggi dan pipa gas.

Dalam kebijakan RDTR Kota Cilegon, rencana pola ruang sebagai distribusi peruntukan
untuk setiap zona memilliki fungsi sebagai zoning map bagi peraturan zonasi, alokasi
ruang bagi kegiatan ekonomi, sosial/umum, serta kegiatan konservasi, acuan bagi proses
pengkajian dalam penerbitan izin pemanfaatan ruang, dasar penyusunan perencanaan

Gambar 1.4 Zoning Map Kota Cilegon

teknis tata ruang dan rencana tata bangunan/lingkungan (RTBL). Zoning map di sekitar

615000

616000

617000

618000

619000

620000

PEMERINTAH K
Dinas Tata Kota

Kel. Kotabumi

Jalur Protokol Kota Cilegon adalah sebagai berikut:

Zona Perlindungan Setempat (PS) Sub Zona Sempadan Sungai

Kec. Purwakarta

REVIEW
RENCANA TATA BANG
LINGKUNGAN (RTBL) JAL

Kel. Kebondalem

PETA ZONING

Kel. Panggungrawi

9336000

Lokasi Peta

BWK I

fungsi sungai maupun konstruksi sungai. Penentuan sempadan sungai yang ada di Kota

Skala 1:30,000

60'30"S

Garis sempadan sungai adalah garis batas luar pengamanan sungai baik pengamanan

60'0"S

Kel. Gedongdalem

Kel. Ramanuju

Cilegon perlu memperhatikan karakteristik sungai di Kota Cilegon dengan lebar kurang

0.25

0.5

Kel. Masigit
LEGENDA

dari 10 meter dan sifatnya yang intermitten (kering di saat kemarau). Perlindungan
9335000

Batas Kota
Batas Kecamatan

Kel. Jombang Wetan

Kel. Citangkil

Kec. Citangkil

yang dapat mengganggu dan merusak kualitas air sungai, kondisi fisik pinggir dan dasar

61'0"S

terhadap sempadan sungai dilakukan untuk melindungi sungai dari kegiatan manusia

Kawas

Kec. Jombang

Kel. Sukmajaya

sungai serta mengamankan aliran sungai. Dengan mempertimbangkan peningkatan

Batas Kelurahan
Sungai

Kawas

Jalan Arteri Primer

Jalan Arteri Sekunder

BWK V

Jalan Kolektor Primer

fungsi dan kelestarian lingkungan, sungai dapat diperkuat, diperlebar, ditinggikan, dan

620000

Kel. Ketileng

620000

Kel. Kebondalem

Penetapan Zona RTH di wilayah jalur protokol Kel.

sebagai
upaya untuk mencapai target 20
Gedongdalem
9336000

% dari luas wilayah Kota Cilegon sebagai RTH. Adapun potensi ruang terbuka hijau di

PEMERINTAH KOTA CILEGON

Kel. Bendungan
Dinas Tata Kota Kota Cilegon

BWK I
Kel. Kebondalem
jalur protokol yaitu di belakang Kantor Pemerintahan Kota Cilegon dan RTH
Kec. Purwakarta sekitar
Kel. Ramanuju

PETA ZONING MAP

Kel. Panggungrawi

Kel. Masigit

Kec. Citangkil

0.25
Kel.0Bagendung

0.5
1062'30"E

Kel. Jombang Wetan

Kec. Jombang

Kel.
Sukmajaya
LEGENDA
Batas Kota

61'0"S

9334000

Kec. Jombang

Kel. Sukmajaya

! !

0.5

Batas Wilayah Kajian

Kec. Cibeber

Provin
Bante

Batas Kecamatan
!

! !

1064'0"E

Batas Kelurahan
Sungai

1064'30"E

1065'0"E

Kawasan Budidaya

Jalan Arteri Primer

Jalan Arteri Sekunder

Batas Kecamatan

Jalan Kolektor Primer

Batas Kelurahan

Jalan Kolektor Sekunder

Sungai

Kel. Kedaleman

Kawasan Lindung

Batas Kota

1063'30"E

Kawasan Lindung

Kawasan Budidaya

Jalan Arteri Primer

Kel. Ketileng

Jalan Lokal Primer

Jalan Lokal Sekunder
Jalan Tol

Jalan Arteri Sekunder

BWK V
RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN JALUR PROTOKOL KOTA CILEGON

Jalan Kolektor Primer

Jalan Kolektor Sekunder

1'30"S

Kel. Bendungan
333000

. Tamanbaru

Kel. Tamanbaru

Kel. Ciwaduk

LAPORAN AKHIR

0.25

Km

Kel. Kalitimbang

BWK V

Zona Perkantoran Pemerintah (KT-1)

Kawasan Campuran (C)Kel. Jombang Wetan

Kec. Citangkil

Km
1063'0"E

perencanaan berada di jalan arteri

primer. Dari Simpang Empat Jombang sampai ke Simpang Tiga Cilegon.

Kel. Citangkil

Skala 1:30,000
0

LEGENDA

61'30"S

Kel. Masigit
Zona perdagangan
dan jasa yang

adaKel.diCitangkil
wilayah

Skala 1:30,000

Jalan Kereta Api

Kel. Kedaleman

Batas Wilayah Kajian

Kec. Cibeber

Jalan Lokal Primer

Jalan Lokal Sekunder

2'0"S

Kel. Ramanuju

60'30"S

9335000

BWK I
Zona Perumahan - Sub Zona Perumahan Kepadatan Sedang (R-3)
Zona Perdagangan dan Jasa Deret (K-3)

Lokasi Peta

9332000

sempadan rel kereta api.

Kel. Karangasem

Jalan Lokal Sekunder

Jalan Tol

PETA
ZONING MAP
Kel. Cibeber

Kel. Panggungrawi

REVIEW
Lokasi Peta
RENCANA TATA
BANGUNAN DAN
Kel.
Ciwedus
Kec.
Cilegon
LINGKUNGAN (RTBL) JALUR PROTOKOL

Jalan Lokal Primer

Jalan Kereta Api

REVIEW
RENCANA TATA BANGUNAN DAN
LINGKUNGAN (RTBL) JALUR PROTOKOL

60'30"S

Kec. Purwakarta

619000

9333000

otabumi

618000

60'0"S

616000
Zona Ruang
Terbuka Hijau617000
(RTH)

60'0"S

Kel. Ciwaduk

Kel. Gedongdalem
615000

PEMERINTAH KOTA CILEGON

Dinas Tata Kota Kota Cilegon

62'0"S

619000
Kel. Tamanbaru

61'30"S

Jalan Kolektor Sekunder

618000

62'30"S

617000

61'0"S

atau diperdalam dengan membangun

tanggul.
Kel. Kotabumi

616000

9334000

615000

1-7

Sumber Peta :
1. Peta RBI Skala 1 : 25.000
lembar 1109-544, 1109-633, 1110-222, 1110
Bakosurtanal, 1999
2. Peta TM3 Kota Cilegon Tahun 2003
3. Peta Batas Administrasi Provinsi Banten
Skala 1 : 100.000, Bappeda Provinsi Banten
4.Sinkronisasi dan Evaluasi Rencana Detail Ta

A. GARIS SEMPADAN JALAN

Penentuan garis sempadan jalan persimpangan tidak sebidang mengikuti aturan garis

Penyelenggaraan bangunan gedung, bangunan gedung umum, dan bangunan gedung

tertentu di sepanjang jalan umum harus memenuhi ketentuan garis sempadan jalan yang
ditetapkan sebagai pengamanan

sempadan

jalan

persimpangan

sebidang,

kemudian

ditambah

dengan

perbedaan

ketinggian antara dua permukaan jalan tersebut.

konstruksi jalan, pengamanan fungsi jalan, dan

pandangan bebas pengemudi.

Garis sempadan jalan yang berimpit dengan besaran RUWASJA disesuaikan dengan kelas
dan fungsi jalan yang ditetapkan oleh instansi terkait. Ruang pengawasan jalan atau
disebut RUWASJA adalah ruang sepanjang jalan di luar RUMIJA yang dibatasi oleh lebar dan
tinggi tertentu yang ditetapkan oleh penyelenggara jalan dan diperuntukkan bagi
pandangan bebas pengemudi dan pengaman konstruksi jalan. Dalam hal RUWASJA yang
belum ditetapkan, maka besar garis sempadan jalan diukur dari badan jalan yang
ditetapkan sekurang-kurangnya adalah sebagai berikut:

B. GARIS SEMPADAN JALUR KERETA API

Garis sempadan jalur kereta api diukur dari pangkal terluar tanah urugan atau galian pada
jalur kereta api. Untuk bangunan gedung tertentu yang dapat mempengaruhi fungsi dan
operasional

kereta

api,

besaran

sempadan

dapat

disesuaikan

dengan

tetap

memperhatikan aspek keselamatan dan keamanan.

Pengecualian terhadap ketentuan di atas hanya dapat dilakukan dengan tetap menjamin
keselamatan dan kelancaran perjalanan kereta api dan lalu lintas jalan sesuai dengan
rekomendasi instansi pengelola kereta api.

a. Jalan arteri primer 15 (lima belas) meter

b. Jalan kolektor primer 10 (sepuluh) meter

Tabel 1.1 Garis Sempadan Jalur Kereta Api

BANGUNAN

c. Jalan lokal primer 7 (tujuh) meter

d. Jalan lingkungan primer 5 (lima) meter

JALUR KERETA API

BANGUNAN TIDAK

BANGUNAN

BERTINGKAT

BERTINGKAT

3 Meter

5 Meter

- Lengkung Dalam

6 Meter

9 Meter

- Lengkung Luar

3 Meter

5 Meter

e. Jalan arteri sekunder 15 (lima belas) meter

f. Jalan kolektor sekunder 5 (lima) meter

Lintasan lurus
Berkelok/melengkung:

g. Jalan lokal sekunder 3 (tiga) meter

h. Jalan lingkungan sekunder 2 (dua) meter
Khusus garis sempadan jalan tol (untuk semua jenis bangunan) diukur 15 meter dari pagar

Sumber: Peraturan Walikota Cilegon No. 12/2012

jalan tol ditambah RUMIJA jalan service (jika ada).

C. GARIS SEMPADAN BANGUNAN
Apabila terjadi pelebaran jalan yang mengakibatkan berkurangnya ukuran persil secara
berarti, maka ketentuan sempadan jalan yang berimpit dengan besaran RUWASJA

Garis sempadan bangunan ditetapkan untuk ruang bebas bangunan terhadap batas

disesuaikan dengan kelas dan fungsi jalan yang ditetapkan oleh instansi terkait dan dapat

persilnya mencakup sempadan muka, samping kanan, samping kiri, dan belakang

diberlakukan pengecualian dengan persetujuan walikota.

bangunan. Garis sempadan muka bangunan ditentukan berdasarkan lebar ruang milik
jalan dan peruntukan lokasi. Dalam hal bagian muka bangunan tidak menghadap jalan,

Garis sempadan jalan persimpangan sebidang di mana elevasi jalan dan persil sama adalah
mengikuti ketentuan garis sempadan jalan. Garis sempadan pada jalan persimpangan
sebidang ditarik mengikuti garis atau bentuk jalan di hadapannya.

maka garis sempadan diukur dari batas lahan. Garis sempadan belakang bangunan
ditetapkan (setengah) dari besarnya garis sempadan muka bangunan. Garis sempadan
samping kiri dan samping kanan diukur dari batas lahan sebesar (setengah) dari garis
sempadan belakang dan ditetapkan sebagai aturan anjuran.

LAPORAN AKHIR

RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN JALUR PROTOKOL KOTA CILEGON

1-8

Pada kondisi di mana sempadan belakang tidak dapat dipenuhi, maka dapat diterapkan
sempadan samping dengan besar ukuran dan sifat yang sama. Dalam hal bangunan

NO

b. Rusun/apartemen

berbatasan dengan objek sempadan lainnya, maka ukuran garis sempadan bangunan
mempertimbangkan ukuran sempadan obyek tersebut dengan mengacu pada jarak

3.

teraman.
Ruang sempadan belakang bangunan dapat dimanfaatkan untuk pendirian bangunan
4

JARAK MINIMAL (M)

10

Perkantoran dengan luas kavling

a. < 1.000 m

b. 1.000 m 2.500 m

c. > 2.500 m

dengan ketentuan tidak melebihi (seperempat) dari lebar persil bagian belakang dan
tidak melebihi batas koefisien dasar bangunan (KDB) yang ditetapkan.

PERUNTUKKAN LOKASI

10

Industri/bangunan penunjang industri

Pada kondisi lebar muka persil tanah lebih dari 3 (tiga) kali panjang tanahnya, maka
ketentuan sempadan belakang dapat dialihkan ke bagian kiri atau kanan bangunan

a. Industri kecil

b. Industri menengah

dengan besaran dan sifat yang sama.

c. Industri besar dengan luas kavling kurang

dari 20.000 m

10

Untuk bangunan yang digunakan sebagai tempat penyimpanan bahan/benda yang

d. Industri besar dengan luas kavling 20.000

m atau lebih

15

berbahaya/mudah terbakar dan atau bangunan tertentu yang berpotensi menimbulkan

Sumber: Peraturan Walikota Cilegon No. 12/2012

dampak besar terhadap lingkungan sekitar, maka perlu penetapan besaran khusus untuk
sempadan samping kiri, kanan, dan belakang disesuaikan dengan bahan dasar konstruksi
bangunan dan aktivitas di sekelilingnya dan atau pertimbangan pendapat ahli.
Garis sempadan muka bangunan dihitung dari batas ruang milik jalan (RUMIJA) atau batas
persil tanah ditambah koefisien jarak minimal sesuai dengan peruntukkan lokasinya ke

Tabel 1.3 Koefisien Jarak Bangunan Gedung Fasilitas Umum

NO
1.

arah bidang terluar bangunan.

Tabel 1.2 Koefisien Jarak Bangunan Gedung Umum

NO
1.

2.

PERUNTUKKAN LOKASI

2.

3.

JARAK MINIMAL
(M)

Pendidikan dengan luas kavling:

1) < 1.000 m

2) 1000 m 6.000m

3) > 6.000 m

JARAK MINIMAL (M)

Komersial

PERUNTUKKAN LOKASI

10

Peribadatan dengan luas kavling:

1) < 1000 m

2) 1000 m

Kesehatan dengan luas kavling:

a. Kecil (toko, ruko tunggal)

1) < 500 m

b. Menengah (komplek ruko, pertokoan, hotel,

dll)
c. Besar (mall, supermarket , dll)

2) 500 m 3000 m

4.

Hunian
a. Rumah tinggal luas kavling
1) < 150 m

2) 150 m 500 m

3) > 500 m

LAPORAN AKHIR

3) > 3000 m

10

RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN JALUR PROTOKOL KOTA CILEGON

10

Perkantoran pemerintahan dengan luas kavling:

a. < 1.000 m

b. 1.000 m 5.000 m

c. > 5.000 m

10

Sumber: Peraturan Walikota Cilegon No. 12/2012

1-9

D.GARIS SEMPADAN PAGAR

F. PEMANFAATAN DAN PENGENDALIAN RUANG SEMPADAN

Garis sempadan pagar berlaku pada lahan-lahan yang memiliki perbedaan ketinggian

Pengaturan garis sempadan pada kawasan/lingkungan khusus akan mengacu pada

antara permukaan jalan dan persil tidak sebidang minimal sebesar 1,5 meter. Garis

peraturan internal kawasan/lingkungan dengan tetap memperhatikan aspek keselamatan,

sempadan pagar ditetapkan sebagai berikut:

kesehatan, dan kelestarian lingkungan. Dalam hal belum adanya pengaturan garis

a. Apabila permukaan persil lebih tinggi dari permukaan jalan, maka garis sempadan pagar
berada pada permukaan bidang miring sebesar 0,5 meter yang ditarik dari batas RUMIJA
dengan persil

sempadan di dalam kawasan/lingkungan khusus, akan mengacu pada ketentuan peraturan

walikota ini.
Pemanfaatan garis sempadan dan pengendalian ruang sempadan diselenggarakan melalui

b. Apabila permukaan persil lebih rendah dari permukaan jalan, maka garis sempadan
pagar berada pada batas RUMIJA dengan persil

kegiatan

pengawasan,

penertiban

serta

mekanisme

perizinan.

Ruang

sempadan

sebagaimana dimaksud dalam peraturan walikota ini dapat dimanfaatkan sebagai berikut:
a. Bangunan penunjang
b. Papan

E. GARIS SEMPADAN PIPA GAS

peringatan,

rambu,

dan

papan

reklame

(dengan

tetap

memperhatikan

rekomendasi teknis dari instansi terkait)

Garis sempadan pipa gas ditetapkan dari dinding luar pipa yang terdekat dengan dinding

c. Parkir

luar bangunan ke arah kiri dan kanan. Garis sempadan ini, ditetapkan untuk instalasi jalur

d. Jalur hijau dan taman

pipa gas dengan ketentuan sebagai berikut:

e. Kegiatan yang bersifat insidentil (sementara)

Pemanfaatan ruang sempadan harus berdasarkan pada rekomendasi instansi terkait

Tabel 1.4 Garis Sempadan Pipa Gas

dengan tetap memperhatikan aspek keselamatan, keamanan, dan kelestarian. Dalam hal
JENIS PIPA GAS

DIAMETER
PIPA (INCH)

JARAK MINIMUM (METER)

penguasaan lahan, tanah-tanah yang sudah dalam penguasaan apabila akan dijadikan

TEKANAN
4 S/D 16 BAR

TEKANAN
>16 S/D 50 BAR

TEKANAN
>50 S/D 10

Pipa Transmisi

15

Pipa Induk

15

Peralatan

20

20

yang berlaku. Pada batas garis sempadan yang telah ditetapkan, tidak diperbolehkan:
a. Mendirikan bangunan baik permanen maupun non-permanen
b. Melakukan kegiatan penggalian, penimbunan barang/sampah/bahan mudah terbakar,

pendukung pipa

menimbulkan api/pembakaran, mengadakan kegiatan keramaian, kegiatan yg dapat

transmisi gas
Pipa penyalur

ruang sempadan, maka penyelesaiannya dilakukan berdasarkan perundang-undangan

2-6

10

12

3,5

3,5

14 16

18 24

4,5

4,5

28 - 30

36

42-48

Sumber: Peraturan Walikota Cilegon No. 12/2012

menimbulkan kerusakan struktur tanah

c. Merusak fasilitas penunjang ruang sempadan

1.7.4 PERATURAN WALIKOTA NO. 24 TAHUN 2012 TENTANG PENYELENGARAAN

BANGUNAN GEDUNG BERTINGKAT TINGGI
Tujuan

penetapan

ketentuan

bangunan

gedung

bertingkat

tinggi

adalah

untuk

mewujudkan bangunan gedung vertikal yang sesuai dengan fungsi, persyaratan tata
LAPORAN AKHIR

RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN JALUR PROTOKOL KOTA CILEGON

1-10

bangunan, memenuhi aspek keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan serta

keserasian dengan lingkungan sekitarnya.
Lingkup pengaturan penyelenggaraan bangunan gedung bertingkat tinggi meliputi
persyaratan penyelenggaraan bangunan gedung bertingkat tinggi dan pembinaan, serta
pengawasan bangunan gedung bertingkat tinggi.

5) Rekomendasi analisis dampak lalu lintas

6) Rekomendasi bukaan jalan dan trotoar
7) Rekomendasi keandalan bangunan gedung dari tim ahli bangunan gedung
8) Surat penunjukan konsultan pengawas konstruksi
9) Izin/rekomendasi lainnya sesuai ketentuan yang berlaku

A. KETENTUAN ADMINISTRASI
B. KETENTUAN TEKNIS
Dalam melakukan pembangunan bangunan gedung bertingkat tinggi, penyelenggara
bangunan gedung bertingkat tinggi harus memenuhi ketentuan administratif meliputi:

Ketentuan teknis bangunan bertingkat tinggi meliputi:

a. Surat keterangan rencana kota (SKRK), yang merupakan landasan teknis dalam

a. Konsep

penyusunan rencana teknis bangunan gedung

b. Rencana teknis bangun gedung yang dikaji oleh instansi terkait dan kemudian disahkan
oleh walikota atau pejabat yang ditunjuk, terdiri atas:
1) Gambar rencana tapak (site plan)
2) Gambar rencana arsitektur yang memuat denah, tampak, dan potongan bangunan

pengembangan

bangunan

bertingkat

tinggi

adalah

(pengembangan lahan berbasis penghijauan) dan menjunjung tinggi keselamatan,

keamanan, dan ketertiban bangunan gedung
b. Kriteria lokasi bangunan bertingkat tinggi, adalah sebagai berikut:
1) Bukan merupakan kawasan lindung atau kawasan bersifat lindung, daerah resapan
air, lahan pertanian produktif, dan areal konservasi lainnya

gedung yang menunjukan dengan jelas batasan secara vertikal dan horizontal dari

2) Tidak pada areal rawan longsor

satuan unit bangunan gedung

3) Kemiringan lahan tidak melebihi 5%

3) Gambar rencana struktur beserta analisis strukturnya

4) Tidak berada pada ruang bebas jalur listrik tegangan tinggi

4) Gambar rencana utilitas umum dan instalasi bangunan gedung

5) Fleksibilitas lahan tinggi

5) Gambar jalur evakuasi bencana

6) Terdapat keterkaitan dan keserasian tata bangunan sekitar

c. Izin lingkungan dan dokumen lingkungan yang disesuaikan dengan dampak dan
intensitas kegiatan

green-development

7) Tidak mengganggu privasi dan kenyamanan visual lingkungan sekitar

c. Ketentuan teknis tata bangunan yang meliputi kesesuaian peruntukan lokasi dan

d. Izin mendirikan bangunan (IMB), diajukan oleh penyelenggara bangunan gedung

bertingkat tinggi dengan melampirkan persyaratan sebagaimana telah diatur dalam
petunjuk teknis IMB disertai penyertaan persyaratan tambahan sebagai berikut:

intensitas pemanfaatan ruang

d. Ketentuan teknis keandalan bangunan meliputi persyaratan keselamatan, kesehatan,
dan kenyamanan

1) Izin tidak keberatan dari masyarakat sekitar yang disetujui oleh unsur kelurahan dan
kecamatan setempat
2) Rekomendasi dari landasan udara setempat mengenai kawasan keselamatan
operasional penerbangan (KKOP)

Bangunan gedung bertingkat tinggi harus diselenggarakan sesuai dengan rencana

peruntukan lokasi yang diatur dalam ketentuan tata ruang dan atau ketentuan tata
bangunan dan lingkungan sesuai dengan kriteria yang diatur dalam rencana rinci tata
ruang.

3) Surat persetujuan tentang pemasangan alat pencegahan dan penanggulangan

Dalam hal rencana rinci tata ruang belum disahkan/ tersedia, pertimbangan kesesuaian

kebakaran
4) Rekomendasi peil banjir dan sistem drainase
LAPORAN AKHIR

RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN JALUR PROTOKOL KOTA CILEGON

peruntukan

diselenggarakan

melalui

kajian

keterkaitan

fungsional

antara

rencana
1-11

peruntukan dalam rencana tata ruang wilayah (RTRW) dengan rencana pengembangan
lahan yang akan dilaksanakan, potensi dampak yang ditimbulkan terhadap fungsi dominan
kawasan, daya dukung terhadap lingkungan eksisting, daya dukung fisik lahan, kelayakan
lokasi, dan tidak mengganggu lalu lintas darat dan udara.
Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang untuk bangunan gedung bertingkat tinggi adalah
sebagai berikut:

c. Dalam hal kedua-duanya memiliki bidang tertutup yang saling berhadapan, maka jarak
dinding terluar minimal setengah kali jarak bebas yang ditetapkan
Dalam hal denah bangunan gedung berbentuk U, L, atau T atau panjang melebihi 50
meter, maka harus dilakukan pemisahan struktur atau delatasi untuk mencegah terjadinya
kerusakan akibat gempa atau penurunan tanah.
Sirkulasi kendaraan harus memberikan pencapaian yang mudah, jelas, dan terintegrasi

a. Koefisien dasar bangunan (KDB) maksimal 80%

b. Koefisien lantai bangunan (KLB) maksimal dihitung berdasarkan persentase KDB
maksimal dikalikan dengan jumlah lantai bangunan
c. Koefisien dasar hijau (KDH) ditetapkan sekurang-kurangnya 15%
d. Koefisien tapak basemen (KTB) ditetapkan setinggi-tingginya 85%
Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang menjadi materi dan substansi surat keterangan
rencana kota (SKRK).

dengan sarana transportasi. Sistem sirkulasi yang direncanakan telah memperhatikan

kepentingan bagi aksesibilitas pejalan kaki termasuk penyandang cacat dan lanjut usia.
Sirkulasi harus memungkinkan adanya ruang gerak vertikal (clearance) dan lebar jalan
yang sesuai untuk pencapaian darurat oleh kendaraan pemadam kebakaran, dan
kendaraan pelayanan lainnya. Sirkulasi perlu diberi perlengkapan seperti tanda penunjuk
jalan,

rambu-rambu,

papan

informasi

sirkulasi,

elemen

pengarah

sirkulasi

guna

mendukung sistem sirkulasi yang jelas dan efisien serta memperhatikan unsur estetika.
Setiap bangunan bertingkat tinggi diwajibkan menyediakan area parkir dengan rasio

Bangunan gedung bertingkat tinggi harus memenuhi ketentuan garis sempadan bangunan

sekurang-kurangnya 1 (satu) lot parkir kendaraan untuk setiap 5 (lima) unit bangunan.

dan jarak bebas antar bangunan gedung dengan ketentuan sebagai berikut:

Penyediaan parkir tidak boleh mengurangi lahan penghijauan yang telah ditetapkan.
Perletakan prasarana parkir tidak mengganggu kelancaran lalu lintas atau mengganggu

a. Tidak melanggar arahan garis sempadan yang ditetapkan sesuai ketentuan berlaku

lingkungan sekitarnya.

b. Pengaturan garis sempadan bangunan bertingkat tinggi meliputi garis sempadan muka

Penempatan elemen penanda (signage), termasuk papan iklan/reklame, harus membantu

bangunan, belakang bangunan, samping kiri, dan samping kanan bangunan ditetapkan

orientasi

seluruhnya sebagai aturan wajib

diciptakan/dipertahankan, baik yang penempatannya pada bangunan, persil, pagar, atau

c. Jarak bebas bangunan gedung bertingkat tinggi terhadap bangunan lainnya sekurangkurangnya 4 meter dari lantai dasar dan pada setiap penambahan lantai ditambah 0,5

dengan

tidak

mengganggu

karakter

lingkungan

yang

ingin

ruang publik. Untuk penataan bangunan dan lingkungan yang baik, perlu diatur
pembatasan ukuran, bahan, motif, dan lokasi dari signage.

meter dari jarak bebas lantai di bawahnya sampai mencapai jarak bebas terjauh 12,5

Pencahayaan ruang luar bangunan harus disediakan dengan memperhatikan karakter

meter

lingkungan,

Jarak bebas antar dua bangunan gedung bertingkat tinggi dalam satu tapak diatur sebagai
berikut:

arsitektur bangunan.

Pencahayaan

yang dihasilkan

harus

memenuhi keserasian dengan pencahayaan dari dalam bangunan dan pencahayaan dari
jalan umum. Pencahayaan yang dihasilkan menghindari penerangan ruang luar yang
berlebihan,

a. Dalam hal kedua-duanya memiliki bidang bukaan yang saling berhadapan, maka jarak

fungsi dan

silau,

mengganggu

visual,

dan

memperhatikan

aspek

operasi

dan

pemeliharaan.

antara dinding atau bidang tersebut minimal dua kali jarak bebas yang ditetapkan
b. Dalam hal salah satu dinding yang berhadapan merupakan dinding tembok tertutup dan
yang lain merupakan bidang terbuka dan/atau berlubang, maka jarak antara dinding
tersebut minimal satu kali jarak bebas yang ditetapkan
LAPORAN AKHIR

RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN JALUR PROTOKOL KOTA CILEGON

Setiap kegiatan dalam penyelenggaraan bangunan bertingkat tinggi tidak menimbulkan

dampak penting terhadap lingkungan meliputi:
a. Perubahan pada sifat fisik dan atau hayati lingkungan yang melampaui baku mutu
1-12

lingkungan menurut ketentuan berlaku

Dalam menentukan tingkat keandalan struktur bangunan, perlu dilakukan pemeriksaan

b. Perubahan mendasar pada komponen lingkungan yang melampaui kriteria yang diakui

keandalan bangunan secara berkala. Pemeriksaan keandalan bangunan dilaksanakan

secara berkala untuk mencegah potensi kerusakan struktur yang mempengaruhi

berdasarkan pertimbangan ilmiah

c. Hal-hal yang menimbulkan kerusakan atau gangguan terhadap kawasan yang dilindungi

keselamatan bangunan gedung. Perbaikan atau penguatan struktur bangunan harus

segera dilakukan sesuai rekomendasi hasil pemeriksaan keandalan bangunan gedung.

d. Pengerusakan bangunan peninggalan sejarah yang bernilai tinggi (situ, bangunan

Bangunan bertingkat tinggi harus dilengkapi dengan sistem proteksi kebakaran meliputi

bersejarah)
e. Mengubah atau memodifikasi areal yang mempunyai nilai keindahan alami yang tinggi
f. Dampak dari pelaksanaan pembangunan bangunan gedung bertingkat tinggi yang
mengakibatkan

kerugian

terhadap

lingkungan

sekitar

menjadi

tanggungjawab

sistem proteksi pasif dan sistem proteksi aktif sesuai dengan ketentuan berlaku.
Setiap bangunan bertingkat tinggi harus dilengkapi dengan proteksi terhadap petir, dalam
upaya untuk mengurangi secara nyata risiko kerusakan yang disebabkan oleh petir
terhadap bangunan gedung yang diproteksi, termasuk di dalamnya manusia serta

penyelenggara bangunan gedung

perlengkapan bangunan lainnya.

g. Hal yang mengakibatkan konflik dengan masyarakat, dan atau pemerintah daerah
Perencanaan dan pelaksanaan bangunan gedung bertingkat tinggi beserta seluruh
komponen bangunan gedung yang ada wajib memenuhi standar dan ketentuan

Persyaratan proteksi petir harus memperhatikan perencanaan sistem proteksi petir,

instalasi proteksi petir, dan pemeriksaan dan pemeliharaan.

keselamatan dan keamanan bangunan gedung. Penyelenggaraan bangunan gedung

Setiap

bertingkat tinggi wajib dilengkap dengan komponen penunjang keselamatan dan

mekanik/buatan tanpa meninggalkan pengaturan ventilasi alami. Selain itu setiap

keamanan bangunan gedung yang memenuhi standar sesuai ketentuan berlaku sehingga

bangunan bertingkat tinggi harus memenuhi persyaratan sistem pencahayaan alami dan

dapat mendukung keselamatan dan keamanan pengguna bangunan gedung (sesuai

atau pencahayaan buatan, termasuk pencahayaan darurat sesuai dengan fungsinya.

ketentuan berlaku, disederhanakan/simplify).

Bangunan bertingkat tinggi harus mempunyai bukaan untuk pencahayaan alami yang

Struktur bangunan direncanakan dan dilaksanakan agar kuat, kokoh, dan stabil dalam
memikul beban/kombinasi beban dan memenuhi persyaratan keselamatan (safety), serta
memenuhi

persyaratan

kelayanan

(serviceability)

selama

umur

layanan

yang

penyelenggaraan

bangunan

bertingkat

tinggi

perlu

menyediakan

ventilasi

optimal, disesuaikan dengan fungsi bangunan dan fungsi masing-masing ruang di

dalamnya.

Dan

juga

setiap

penyelenggaraan

bangunan

gedung

bertingkat

wajib

menyediakan sumber energi listrik cadangan.

direncanakan dengan mempertimbangkan fungsi bangunan gedung, lokasi, keawetan, dan

Sistem air minum harus direncanakan dan dipasang dengan mempertimbangkan sumber

kemungkinan pelaksanaan konstruksinya.

air minum, kualitas air bersih, sistem distribusi, dan penampungannya. Perencanaan

Kemampuan memikul beban diperhitungkan terhadap pengaruh-pengaruh aksi sebagai

akibat dari beban-beban yang mungkin bekerja selama umur layanan struktur, baik beban
muatan tetap maupun beban muatan sementara yang timbul akibat gempa, angin,
pengaruh korosi, jamur, dan serangga perusak.
Semua unsur struktur baik bagian dari sub struktur maupun struktur gedung harus
diperhitungkan dapat memikul pengaruh gempa rencana sesuai dengan zona gempanya
(zona IV). Struktur bangunan harus direncanakan secara detail sehingga pada kondisi
pembebanan maksimum yang direncanakan apabila terjadi keruntuhan kondisi strukturnya
masih dapat memungkinkan penghuni menyelamatkan diri.
LAPORAN AKHIR

RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN JALUR PROTOKOL KOTA CILEGON

sistem distribusi air minum dalam bangunan gedung harus memenuhi debit air dan
tekanan minimal yang disyaratkan. Penampungan air minum dalam bangunan gedung
diupayakan sedemikian rupa agar menjamin kualitas air. Penampungan air minum harus
memenuhi persyaratan kelaikan fungsi bangunan gedung. Tidak menggunakan air bawah
tanah untuk pemenuhan kebutuhan air bersih.
Limbah cair domestik sebelum dibuang ke saluran terbuka harus diproses sesuai dengan
pedoman dan standar teknis yang berlaku. Tidak diperkenankan membuang air limbah
yang masuk kategori bahan beracun dan berbahaya (B3).
Sistem

penyaluran

air

hujan

harus

direncanakan

dan

dipasang

dengan
1-13

mempertimbangkan

dan

serta keselamatan penghuni bangunan gedung. Jumlah, kapasitas, dan spesifikasi lift

ketersediaan jaringan drainase lingkungan/kota. Kecuali untuk daerah tertentu, air hujan

sebagai sarana hubungan vertikal dalam bangunan bertingkat tinggi harus mampu

harus diresapkan ke dalam tanah pekarangan dan/atau dialirkan ke sumur resapan

melakukan pelayanan yang optimal untuk sirkulasi vertikal pada bangunan, sesuai jumlah

dan/atau sumur penampungan sebelum dialirkan ke jaringan drainase lingkungan/kota

pengguna bangunan gedung. Salah satu lift yang tersedia harus memenuhi persyaratan

sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Dalam hal belum tersedia jaringan drainase kota

lift kebakaran. Lift kebakaran dapat berupa lift khusus kebakaran atau lift penumpang

ataupun sebab lain yang dapat diterima, maka penyaluran air hujan harus dilakukan

biasa atau lift barang yang dapat diatur pengoperasiannya sehingga dalam keadaan

dengan

darurat dapat digunakan secara khusus oleh petugas kebakaran.

cara

ketinggian

lain

yang

permukaan

dibenarkan

air

oleh

tanah,

instansi

permeabilitas

yang

tanah,

berwenang.

Sistem

pematusan/penyaluran air hujan harus dipelihara untuk mencegah terjadinya endapan dan
penyumbatan pada saluran.

Setiap bangunan bertingkat tinggi harus menyediakan sarana evakuasi bagi semua orang
termasuk penyandang cacat dan lansia yang meliputi sistem peringatan bahaya bagi

Pertimbangan fasilitas penampungan sampah diwujudkan dalam bentuk penyediaan

pengguna, pintu keluar darurat, dan jalur evakuasi yang dapat menjamin penghuni

tempat penampungan kotoran dan sampah yang diperhitungkan berdasarkan jumlah

bangunan gedung untuk melakukan evakuasi dari dalam bangunan gedung secara aman

penghuni dan volume kotoran dan sampah. Pertimbangan jenis sampah padat diwujudkan

apabila terjadi bencana atau keadaan darurat.

dalam bentuk penempatan pewadahan dan atau pengolahannya yang tidak mengganggu
kesehatan penghuni, masyarakat dan lingkungannya. Melakukan pemilahan sampah
mencakup sampah organik dan sampah non-organik.
Untuk

kenyamanan

termal

dalam

ruang

di

dalam

bangunan

gedung

harus

1.8 TINJAUAN WILAYAH PERENCANAAN

mempertimbangkan temperatur dan kelembaban udara. Untuk mendapatkan tingkat

temperatur dan kenyamanan termal dalam ruang harus memperhatikan letak geografis
dan

orientasi

bangunan,

penggunaan

bentuk

masa

yang

menimbulkan

shading

(bayangan), ventilasi alami dan penggunaan bahan bangunan. Untuk mendapatkan tingkat
temperatur dan kelembaban udara di dalam ruangan dapat dilakukan dengan alat
pengkondisian udara yang mempertimbangkan prinsip penghematan energi dan ramah
lingkungan dan kemudahan pemeliharaan.
Untuk mendapatkan tingkat kenyamanan

terhadap kebisingan dan getaran pada

bangunan bertingkat tinggi harus mengikuti standar tata cara perencanaan kenyamanan
terhadap getaran pada bangunan gedung. Dan untuk mendapatkan tingkat kenyamanan
terhadap kebisingan pada bangunan bertingkat tinggi harus mempertimbangkan jenis
kegiatan, penggunaan peralatan, dan/atau sumber bising lainnya baik yang berada pada
bangunan gedung maupun di luar bangunan gedung.

1.8.1 KOTA CILEGON

A. GEOGRAFIS
Berdasarkan letak geografisnya, Kota Cilegon berada di bagian ujung sebelah barat dari
Pulau Jawa yang terletak pada posisi 5 52 24 6 04 07 Lintang Selatan (LS) dan 105
54 05 106 05 11 Bujur Timur (BT). Batasan ruang lingkup wilayah sesuai dengan

Setiap bangunan bertingkat tinggi harus menyediakan sarana hubungan vertikal antar

Undang-Undang Nomor 15 Tahun 1999 luas wilayah administrasi 17.550,0 Ha dengan 4

lantai yang memadai untuk terselenggaranya fungsi bangunan gedung tersebut berupa

kecamatan yang telah dimekarkan menjadi 8 kecamatan (Kecamatan Ciwandan, Citangkil,

tersedianya tangga dan lift. Penggunaan lift diwajibkan pada bangunan gedung bertingkat

Pulomerak, Grogol, Purwakarta, Cilegon, Jombang, dan Cibeber) yang terdiri atas 43

dengan jumlah lantai lebih dari 5 (lima) lantai. Jumlah, ukuran, dan konstruksi sarana

kelurahan.

hubungan vertikal harus berdasarkan fungsi luas bangunan, dan jumlah pengguna ruang,
LAPORAN AKHIR

RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN JALUR PROTOKOL KOTA CILEGON

1-14

Secara administrasi, Kota Cilegon mempunyai batas-batas sebagai berikut :

mempunyai sifat meresapkan air cukup baik. Tanah yang berasal dari aluvium (endapan

Utara : Kecamatan Pulo Ampel dan Bojonegara (Kabupaten Serang)

sungai, pantai, dan rawa) dijumpai di wilayah utara Kota Cilegon. Jenis tanah ini dicirikan

Barat : Selat Sunda

dengan warna abu-abu muda kecokelatan, bersifat agak lepas, ukuran butir dari lempung

Selatan : Kecamatan Anyer dan Mancak (Kabupaten Serang)

hingga pasir, tekstur halus-kasar. Sesuai dengan tekstur tanah dan sebarannya, dengan

Timur : Kecamatan Kramatwatu dan Waringin Kurung (Kabupaten Serang)

kedalaman efektif masing-masing tanah yang bervariasi.

B. FISIK GEOGRAFIS

C. SOSIAL KEPENDUDUKAN

Kota Cilegon berada pada ketinggian antara 0-553 meter di atas permukaan laut (dpl).

Tingginya laju pertumbuhan penduduk di Kota Cilegon tersebut terutama dipengaruhi oleh

Wilayah tertinggi berada di bagian utara Kecamatan Pulomerak (Gunung Gede),

peristiwa migrasi penduduk yang masuk sebagai pencari kerja maupun tenaga kerja yang

sedangkan terendah berada di bagian barat yang merupakan hamparan pantai.

merupakan implikasi atas bertumbuh-kembangnya kondisi perekonomian perkotaan Kota

Berdasarkan karakteristik morfologi daratan dan kemiringan lahan, secara garis besar

Cilegon, khususnya pada sektor industri, perdagangan dan jasa. Sebagaimana masalah

karakteristik fisik Kota Cilegon dapat dibedakan ke dalam tiga bagian, yaitu bentuk

kemiskinan di perkotaan pada umumnya, maka karakteristik kemiskinan di Kota Cilegon

dataran, perbukitan-sedang, dan perbukitan-terjal.

dapat

ditafsirkan

sebagai

keterisolasian

dan

perbedaan

perlakuan

dalam

upaya

memperoleh dan memanfaatkan ruang berusaha, pelayanan administrasi kependudukan,

Keadaan hidrogeologi di Kota Cilegon memperlihatkan ciri-ciri sebagai berikut: (1)

air bersih dan sanitasi, pelayanan pendidikan dan kesehatan, serta rasa aman dari tindak

Terdapatnya daerah aliran langka, potensi mata air langka dengan daerah penyebaran di

kekerasan. Selain itu, pada umumnya masyarakat miskin perkotaan bekerja sebagai buruh

bagian utara dan tengah wilayah kota; (2) Akuifer produktif rendah, air melalui celahan

dan sektor informal yang tinggal di pemukiman yang tidak sehat dan rentan terhadap

dan ruang antar butir, potensi mata air sedang; (3) Akuifer produktif dengan penyebaran

penggusuran.

luas, alirannya melalui ruang antar butir. Pada akuifer ini tidak terdapat mata air; dan (4)
Akuifer produktif sedang dengan penyebaran luas, alirannya melalui ruang antar butir.

Dalam sistem karakteristik sosial-budaya masyarakat Cilegon yang bernafaskan Islam

Pada akuifer ini tidak ada mata air.

masih mewarnai kehidupan keseharian masyarakat, dimana hal ini masih memberikan
peran dalam filterisasi budaya-budaya baru yang tidak berkenan dengan nilai-nilai agama

Berdasarkan pada evaluasi peta geologi yang ada (E. Rusmana,dkk,1991), struktur geologi

dan budaya yang dijunjung masyarakat.

yang terdapat di daerah kajian berupa kelurusan-kelurusan topografi yang diidentifikasi

melalui foto udara. Kelurusan-kelurusan tersebut mengindikasikan kemungkinan adanya
jalur struktur rekahan atau sesar (patahan), yang umumnya berarah barat laut-tenggara
dan sebagian barat daya-timur laut. Struktur rekahan atau sesar yang berarah barat laut
tenggara terdapat di kompleks G.Gede memotong batuan volkanik Kuarter Tua, dan

D.PEREKONOMIAN

struktur yang berarah barat daya-timur laut terdapat di bagian timur Kota Cilegon yang
memotong batuan Tufa Banten.

Sebagai suatu wilayah perkotaan, struktur perekonomian Kota Cilegon berdasarkan PDRB
A.D.H. konstan (2000) dicirikan dengan dominasi peran sektor-sektor sekunder (sektor

Keadaan tanah di Kota Cilegon merupakan hasil pelapukan batuan vulkanik yang berasal

industri pengolahan, sektor listrik, gas dan air bersih, serta sektor bangunan).

dari Gunung Gede. Jenis tanah ini dijumpai di dataran dan lereng pegunungan, berwarna

khusus, struktur perekonomian Kota Cilegon sangat bergantung pada Sektor Industri

cokelat muda, cokelat tua dengan tekstur halus-kasar, termasuk jenis tanah ini adalah

Pengolahan dimana nilai produksi pada sektor ini terutama banyak disumbangkan oleh

lempung, lempung pasiran dan pasir. Jenis tanah pasir atau yang bersifat pasiran

peran industri-industri besar. Kecenderungan peningkatan juga terjadi pada sektor-sektor

LAPORAN AKHIR

RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN JALUR PROTOKOL KOTA CILEGON

Secara

1-15

ekonomi lainnya yaitu sektor tersier (sektor perdagangan, hotel dan restoran, sektor

Pengelolaan limbah padat berupa sampah di Kota Cilegon dilaksanakan oleh petugas

angkutan dan komunikasi, sektor keuangan, serta sektor jasa) sebagai ciri khas lainnya

kebersihan

dari perekonomian perkotaan. Sedangkan sektor primer (sektor pertanian dan sektor

Pembuangan Sementara (TPS), baik sampah yang berasal dari permukiman, perdagangan

pertambangan) masih memberikan peran terhadap perekonomian Kota Cilegon dengan

ataupun industri, untuk diangkut ke Tempat Pemrosesan Akhir (TPA) di wilayah Bagendung.

kontribusinya yang kecil.

Sampah-sampah yang terkumpul tersebut selanjutnya diolah dengan menggunakan sistem

yang

bertugas

mengumpulkan

sampah-sampah

dari

setiap

Tempat

open dumping.
E. PRASARANA PERKOTAAN
Sebagai penunjang kegiatan

yang berlangsung di Kota

Cilegon, peranan sistem

transportasi sangat besar. Kedudukan geografis Kota Cilegon yang berbatasan langsung
dengan laut (Selat Sunda) serta posisi Kota Cilegon terletak dalam jalur lintasan
pergerakan lalu lintas regional Jawa-Sumatera. Secara teoritis kondisi jaringan jalan yang
ada di Kota Cilegon terdiri dari system jaringan jalan primer dan sekunder tetapi pada
kenyataan di lapangan perbedaan antara kedua sistem tersebut tidak jelas karena kedua
sistem tersebut menyatu. Di satu sisi merupakan jalur lintasan primer di sisi lain juga
merupakan jalur lintasan sekunder.
Sumber air bersih penduduk umumnya yaitu air tanah dangkal yang dimanfaatkan dengan
menggunakan pompa dan air dari PDAM. Layanan penyediaan air bersih di Kota Cilegon
yang dikelola oleh PDAM Cilegon Mandiri dan Perusahaan Krakatau Tirta Industri (KTI), saat
ini baru menjangkau kawasan-kawasan disekitar pusat kota. Sumber air baku yang
disalurkan melalui sistem pipa transmisi ke wilayah Kota Cilegon sebagian besar berasal
dari sumber mata air di kawasan Rawa Danau.
Hingga saat ini Kota Cilegon belum mempunyai saluran pembuangan air bersih secara
terpusat (off-site system). Sarana yang ada berupa system setempat (on-site system),
seperti MCK, jamban keluarga, dan MCK umum. Dengan demikian masyarakat membuang
air limbahnya ke tangki septik, cubluk, sungai, saluran drainase, dan ke permukaan tanah.

1.8.2 KAWASAN PERENCANAAN

Kawasan perencanaan berada di Jalan Raya Serang Merak yang merupakan jalur arteri
primer

disebelah selatan Kota Cilegon dan membentang sepanjang kurang lebih 6 km

yaitu mulai dari Tugu perbatasan Kota Cilegon Kabupaten Serang sampai dengan
persimpangan ADB-Tugu Siliwangi. Jalur Protokol ini merupakan salah satu kawasan yang
mempunyai nilai ekonomi tinggi dan berpotensi menjadi kawasan yang representatif,
berjati diri sehingga dapat memberikan nilai dan arti tersendiri bagi Kota Cilegon.
Strip development sepanjang jalur protokol berlangsung pesat, antara lain disebabkan
tingginya tekanan ruang usaha dan sarana fisik kota lainnya di sepanjang lokasi yang
bernilai ekonomi tinggi. Preseden menunjukkan bahwa daerah penghubung yang memiliki
aksebilitas tinggi akan mengalami perubahan fisik dan morfologi bangunan-bangunan di
sepanjang jalan tersebut. Peningkatan intensitas bangunan dari gedung berlantai rendah
menjadi gedung berlantai tinggi tidak dapat dihindari oleh karena meningkatnya nilai
lahan.
Sebagai pusat kota (pusat pelayanan sarana kota, pusat kegiatan bisnis/CBD, pusat
pemerintahan) dihadapkan pada isu menurunnya kualitas wajah jalur protokol sebagai
wajah kota, meningkatnya kemacetan, dan kurang tersedianya ruang publik.

Sarana MCK pribadi yang dimiliki penduduk pada umumnya dilengkapi dengan tangki

Meningkatnya daya tarik kawasan sebagai pusat pertumbuhan baru (fast growth area) dan

septik atau cubluk untuk menampung air limbah maupun kotoran.

meningkatnya kegiatan yang masuk kategori penggunaan lahan campuran (mixed use)

Sistem drainase di Kota Cilegon umumnya masih berupa drainase alami mengikuti alur
morfologi wilayahnya. Saluran drainase tertutup dengan konstruksi beton umumnya

dan kegiatan aneka industri sekitar Jalan Bojonegara sehingga menimbulkan alih fungsi
bangunan dan kemacetan.

terdapat di wilayah pusat kota berpola linier mengikuti jaringan jalan, sedangkan di
wilayah pinggiran kota, saluran drainase umumnya merupakan saluran terbuka. Aliran air
melalui saluran drainase Kota Cilegon mengalir menuju dua saluran primer, yakni Kali
Kedung Ingas dan Kali Seruni/Cibeber.
LAPORAN AKHIR

RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN JALUR PROTOKOL KOTA CILEGON

1-16