Anda di halaman 1dari 24

Pajak Bumi dan

Bangunan
Pengertian PBB
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah pajak yang dikenakan
terhadap objek pajak berupa bumi dan/atau bangunan. Pajak ini
pemungutannya dilakukan oleh pemerintah pusat (dalam hal ini
dilakukan oleh Ditjen Pajak yang dalam pelaksanaannya
senantiasa bekerja sama dengan pemerintah daerah.
Keterlibatan pemda dikarenakan persentase pembagian hasil
penerimaannya sebagian besar dialokasikan ke pemerintah
daerah.
PBB dilakukan pemungutan dan pengalokasiannya oleh pusat
dikarenakan agar adanya keseragaman dan keadilan dalam
pemajakannya. Hal ini karena pemerintah pusat bertindak
sebagai pengatur agar pemerintah daerah tidak memutuskan PBB
atas kemauannya sendiri.
PBB merupakan pajak yang dikenakan karena kepemilikan,
penguasaan, dan pemanfaatan atas bumi dan bangunan. Jadi
jika ada seseorang yang mengaitkan bukti kepemilikan tanah
dengan SPOP atau SPPT PBB jelas kurang tepat, karena PBB
bukan bukti hukum kepemilikan, hanya kewajiban pajak tanah dan
bangunan, bagi siapa pun yang menempati per 1 Januari.
Objek PBB
Pajak bumi dan bangunan dikenakan atas bumi dan atau
bangunan otomatis yang menjadi objek pajak adalah bumi dan
bangunan. Pengertian bumi adalah permukaan bumi yang
meliputi tanah dan perairan pedalaman, serta laut wilayah
Indonesia, dan tubuh bumi yang ada di bawahnya. Sementara
itu, bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau
diletakkan secara tetap pada tanah dan pada perairan.

Termasuk dalam pengertian bangunan yang dapat dikenakan


pajak adalah :
 bangunan tempat tinggal (rumah);
 gedung kantor;
 hotel;
 pabrik;
 emplasemen dan lain-lain.
Objek PBB

Semua ini merupakan satu kesatuan dan dengan kompleks


bangunan tersebut di atas, seperti:
1. jalan lingkungan pabrik dan emplasemennya;
2. hotel;
3. kolam renang;
4. tempat penampungan/kilang minyak, air, dan gas, juga pipa
minyak, fasilitas lain yang memberikan manfaat.
Objek Pajak Yang Tidak Dikenakan
Pajak Bumi dan Bangunan
Kategori objek pajak yang tidak dikenakan pajak bumi dan bangunan
adalah objek pajak yang :
1. Tanah atau bangunan yang digunakan semata-mata untuk
melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial,
kesehatan, pendidikan, dan untuk kebudayaan nasional, yang
tidak bertujuan untuk memperoleh keuntungan.
2. Hal ini dapat diketahui antara lain dari anggaran dasar dan
anggaran rumah tangga dari Yayasan/Badan yang bergerak
dalam bidang-bidang tersebut. Contoh: pesantren atau
sejenisnya, sekolah/madrasah, tanah wakaf, rumah sakit
pemerintah, dan lain-lain.
3. Negara untuk menyelenggarakan pemerintahan dan atau untuk
pelaksanaan pembangunan guna untuk kepentingan umum.
Objek Pajak Yang Tidak Dikenakan
Pajak Bumi dan Bangunan
4. Tanah yang merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan
wisata, taman nasional, tanah pengembalaan yang dikuasai oleh
desa, dan tanah negara yang belum dibebani sesuatu hak.
5. Tanah atau bangunan yang digunakan oleh perwakilan
diplomatic atau konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal
balik.
6. Artinya bila tanah/gedung perwakilan RI di negara tertentu tidak
dikenai PBB, hal yang sama kita perlakukan terhadap
tanah/gedung negara tersebut yang ada di negara kita.
7. Tanah atau bangunan yang digunakan oleh badan atau
perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri
Keuangan.
Subjek Pajak

Dalam PBB yang menjadi subjek pajak adalah


orang/badan yang:
1. mempunyai hak atas bumi; dan/atau
2. memperoleh manfaat atas bumi; dan/atau
3. memiliki atau menguasai bangunan; dan/atau
4. memperoleh manfaat atas bangunan.
Orang atau Badan yang
Berkewajiban Membayar PBB
Pada umumnya setiap orang atau badan yang
secara nyata mempunyai hak atas bumi
dan/atau memperoleh manfaat atas bumi,
dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau
memperoleh manfaat atas bangunan dapat
dikenai kewajiban membayar pajak. Surat
tagihan pajak atau bukti pembayaran PBB
adalah semata-mata untuk perpajakan dan tidak
ada kaitannya dengan status atau hak pemilikan
atas tanah/bangunan tersebut.
Tarif Pajak

Tarif pajak bumi dan bangunan yang


dikenakan atas objek pajak bumi dan
bangunan sebesar 0.5% (lima per sepuluh
persen).
Tahun, Saat dan Tempat yang
Menentukan Pajak Terutang
Sehubungan dengan pelaksanaan PBB, wajib pajak
memerhatikan tahun pajak, saat, dan tempat yang
menentukan pajak terutang atau yang harus
dibayar. Tahun pajak pada PBB adalah jangka
waktu satu tahun takwim. Tahun takwim adalah
masa dari tanggal 1 Januari sampai dengan 31
Desember. Saat menentukan pajak terutang
adalah menurut keadaan objek pada tanggal 1
Januari. Dengan demikian, segala mutasi atau
perubahan atas objek pajak yang terjadi setelah
tanggal 1 Januari sampai 31 Desember tahun
berjalan akan dikenakan pajak pada tahun
berikutnya.
Tahun, Saat dan Tempat yang
Menentukan Pajak Terutang
Tempat pajak terutang adalah sebagai berikut:
1. untuk daerah Jakarta, di wilayah Daerah Khusus
Ibukota Jakarta.
2. Untuk daerah lainnya, di wilayah Kabupaten
Daerah Tingkat II atau Kotamadya Daerah
Tingkat II yang meliputi letak objek pajak.
Misalnya pada tanggal 15 Januari 1997 bangunan
tersebut terbakar, maka objek pajak yang
digunakan sebagai dasar menghitung pajak bumi
dan bangunan terutang tetap berdasarkan
keadaan pada tanggal 1 Januari 1997 (sebelum
terbakar).
Dasar Pengenaan PBB
Dasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak
(NJOP). NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari
transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bila tidak
terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui
perbandingan harga dengan objek yang sejenis, atau nilai
perolehan baru, atau NJOP pengganti.
NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan,
kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun
sesuai perkembangan daerahnya. Penentuan NJOP
diperoleh melalui penilaian objek PBB tersebut.
Besarnya NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena
Pajak) yang ditetapkan terakhir oleh Keputusan Menteri
Keuangan No. 201/KMK.04/2000 adalah sebesar
Rp 12.000.000,00 untuk setiap wajib pajak. Apabila
seorang wajib pajak mempunyai beberapa objek pajak,
yang diberikan NJOPTKP hanya salah satu objek pajak
yang nilainya terbesar.
Dasar Perhitungan PBB
Dasar Penghitungan Pajak adalah Nilai Jual Kena Pajak
(NJKP).
Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 46 Tahun 2000,
besarnya NJKP untuk penghitungan pajak bumi dan
bangunan ditentukan sebagai berikut:
1. 40% (empat puluh persen) dari NJOP untuk:
 Objek pajak perkebunan;
 Objek pajak kehutanan;
 Objek pajak bumi dan bangunan lainnya apabila NJOP >= 1
miliar rupiah
2. 20% (dua puluh persen) dari NJOP untuk:
 Objek pajak pertambangan
 Objek pajak bumi dan bangunan lainnya jika NJOP < 1
miliar rupiah.
Dasar Penagihan PBB
1. Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT)
SPPT adalah surat yang dipergunakan oleh Direktorat Jenderal Pajak
untuk memberitahukan besarnya pajak yang terutang kepada
wajib pajak.
a. Dasar Penerbitan SPPT
 Surat Pemberitahuan ini diterbitkan berdasarkan Surat
Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP).
 Objek pajak yang sebelumnya telah dikenakan IPEDA, SPPT
dapat diterbitkan berdasarkan data objek pajak yang telah ada
pada kantor pelayanan PBB yang bersangkutan.
b. Waktu pelunasan SPPT
 Pajak yang terutang berdasarkan SPPT harus dilunasi
selambat-lambatnya enam bulan sejak tanggal diterimanya
SPPT oleh wajib pajak. Jadi, bila seorang wajib pajak menerima
SPPT pada tanggal 1 Maret 2004, selambat-lambatnya pada
tanggal 31 Agustus 2004 ia harus sudah melunasi PBBnya.
Tanggal 31 Agustus 2004 ini disebut juga tanggal jatuh tempo
SPPT.
Dasar Penagihan PBB

2. Surat Ketetapan Pajak (SKP)


a. Dasar Penerbitan SKP
SKP diterbitkan apabila Surat Pemberitahuan Objek
Pajak (SPOP) yang lainnya ternyata jumlah pajak yang
terutang lebih besar dari jumlah pajak lainnya
berdasarkan SPOP yang dikembalikan oleh wajib pajak.
b. Waktu pelunasan SKP
Pajak yang terutang berdasarkan SKP harus dilunasi
selambat-lambatnya satu bulan sejak tanggal
diterimanya SKP oleh wajib pajak. Jadi, bila seorang
wajib pajak menerima SKP pada tanggal 1 Maret 2004,
ia sudah harus melunasi PBB selambat-lambatnya 31
Maret 2004. Tanggal 31 Maret 2004 ini disebut juga
tanggal jatuh tempo SKP.
Dasar Penagihan PBB

c. Jumlah pajak yang terutang dalam SKP


1) Jumlah pajak yang terutang dalam SKP yang penerbitannya
disebabkan oleh pengembalian SPOP lewat tiga puluh hari setelah
diterimanya wajib pajak adalah sebesar pokok pajak ditambah
dengan denda administrasi 25% dihitung dari pokok pajak.
Contoh:
Wajib pajak A tidak menyampaikan SPOP berdasarkan data yang ada.
Kepala kantor pelayanan PBB mengeluarkan SKP yang berisi objek
pajak dengan luas dan nilai jual.
Luas objek pajak menurut SPOP:
 Pokok Pajak = Rp 100.000,00
 Denda administrasi 25% x Rp 100.000,00 = Rp 25.000,00
 Kewajiban perpajakan = Rp 125.000,00
Dasar Penagihan PBB

2) Mengenai jumlah pajak yang terutang dalam SKP, dasar


penerbitannya disebabkan oleh hasil pemeriksaan atau keterangan
lainnya adalah selisih pajak yang terutang berdasarkan hasil
pemeriksaan atau keterangan lainnya dengan pajak yang terutang
dihitung berdasarkan SPOP ditambah denda administrasinya
sebesar 25% dari selisih pajak yang terutang.
Contoh:
 Berdasarkan SPOP diterbitkan SPPT = Rp 5.000.000
 Berdasarkan pemeriksaan yang seharusnya
terutang dalam SKP = Rp 10.000.000
 Selisih = Rp 5.000.000
 Denda administrasi 25% x Rp 5.000.000 = Rp 1.125.000
 Jumlah pajak dalam SKP Rp 11.125.000
Dasar Penagihan PBB

3. Surat Tagihan Pajak


a. Dasar penerbitan STP
1) Wajib pajak terlambat membayar utang pajaknya seperti
tercantum dalam SPPT, yaitu melampaui batas waktu
enam bulan sejak tanggal diterimanya SPPT oleh wajib
pajak.
2) Wajib pajak terlambat membayar utang pajak seperti
tercantum dalam SKP, yaitu melampaui batas waktu satu
bulan sejak tanggal diterimanya SKP oleh wajib pajak.
3) Wajib pajak melunasi pajak yang terutang setelah lewat
saat jatuh tempo pembayaran PBB, tetapi denda
administrasi tidak dilunasi.
Dasar Penagihan PBB

b. Besarnya denda administrasi dalam STP


Besarnya denda administrasi karena wajib pajak
terlambat membayar pajaknya, melampaui batas waktu
jatus tempo SPPT, adalah sebesar 2% sebulan yang
dihitung dari saat jatuh tempo sampai dengan hari
pembayaran untuk jangka waktu paling lama 24 bulan.
c. Saat jatuh tempo STP
Saat jatuh tempo STP adalah satu bulan sejak
diterimanya STP oleh wajib pajak. Misalkan STP
diterima oleh wajib pajak tanggal 1 September 2005,
maka jatuh tempo pembayarannya adalah tanggal 30
September 2005.
Pembagian Hasil PBB
Hasil penerimaan PBB merupakan penerimaan negara yang dibagi
antara pemerintah pusat dan daerah dengan imbangan
pembagian sebagai berikut:
1. Pemerintah pusat sebesar 10% dari penerimaan PBB.
2. Pemerintah daerah sebesar 90% dari penerimaan PBB, dengan
ketentuan sebagai berikut:
 Biaya pemungutan PBB = 9% diperoleh dari (10% x bagian
pemda (90%)).
 Daerah tingkat I = 16.2% diperoleh dari (20% x 81%)
 Daerah tingkat II = 64.8% diperoleh dari (80% x 81%)

Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 83/KMK.04/1994,


10% bagian pemerintah pusat dibagikan secara merata kepada
seluruh daerah tingkat II setelah dikurangi dengan biaya
administrasi.
Nilai Perolehan Objek Pajak
Tidak Kena Pajak

Besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak


ditetapkan regional paling banyak Rp. 60.000.000,00
(enam puluh juta rupiah), kecuali dalam hal perolehan
hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang
pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah
dalam garis keturunan lurus atau satu derajat ke atas
atau satu derajat ke bawah dengan Pemberi Hibah
Wasiat, termasuk suami/istri, Nilai Perolehan Objek
Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan secara regional
paling banyak Rp. 300.000.000,00 (tiga ratus juta
rupiah). Nilai dimaksud dapat diubah dengan Peraturan
Pemerintah mengingat adanya pertimbangan
perkembangan ekonomi regional.
Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE.
43/Pj.6/2003 tanggal 7 Oktober 2003 tentang Penyesuaian
Besarnya NJOP PTKP PBB dan Perubahan Nilai Perolehan
Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPO PTKP) BPHTB untuk
Tahun Pajak 2003 diatur :
 Besarnya NJO PTKP dapat diubah dengan
mempertimbangkan perkembangan perekonomian
regional dan masalah penyesuaian besarnya NJOPTKP
dapat dilakukan dengan mempertimbangkan pendapat
Pemerintah Daerah setempat.
 Kantor wilayah PJP menetapkan besarnya NJO PTKP
PBB dan NPO PTKP BPHTB Tahun 2004 pada akhir
tahun 2003. Apabila tidak terdapat perubahan, maka
rinciannya sama dengan tahun 2003.
 Rincian NJO PTKP dan NPO PTKP per Kabupaten/Kota
tahun 2003 disampaikan terbatas selengkapnya dimuat
dalam Surat Edaran dimaksud.
Contoh Penghitungan PBB
Jojon memiliki rumah di kawasan Semarang dengan luas tanah 800m2.
NJOP-nya Rp 160.000.000, luas bangunan 400m2, dengan
NJOPnya Rp 90.000.000. Hitung PBB tahun 2006 untuk tanah dan
bangunan tersebut!
Jawab:
Luas tanah = 800m2, NJOP = Rp 160.000.000 atau
NJOP/m2 = Rp 200.000
Luas bangunan = 400m2, NJOP = Rp 90.000.000 atau
NJOP/m2 = Rp 225.000
Perhitungan PBB tahun 2006:
NJOP tanah = 800 x Rp 200.000 = Rp 160.000.000
NJOP bangunan = 400 x Rp 225.000 = Rp 90.000.000
NJOP tanah dan bagunan = Rp 250.000.000
NJOP TKP = Rp 12.000.000
NJOP untuk perhitungan PBB = Rp 238.000.000
NJKP = 20% x Rp 238.000.000 = Rp 47.600.000
PBB = 0.5% x Rp 47.600.000 = Rp 238.000
Agus, seorang konsultan pajak, memiliki dua objek PBB di Jalan Kedamaian,
Jakarta Barat, yaitu rumah dan tanah kosong. Sesuai penilaian yang
dilakukan petugas fungsional penilai, didapat data sebagai berikut:
a. Rumah
- tanah = 1000 m2, NJOP/m2 = Rp 1.000.000
- bangunan = 500 m2, NJOP seluruhnya Rp 250.000.000
b. tanah kosong, seluas 1500 m2, kelas tanah A.16.
Hitung PBB tahun 2006 masing-masing objek pajak tersebut!
Jawab:
a. Rumah
NJOP Tanah = 1000 x Rp 1.032.000 = Rp 1.032.000.000
NJOP Bangunan = 500 x Rp 505.000 = Rp 252.500.000
NJOP Tanah dan Bangunan = Rp 1.284.500.000
NJOP TKP = Rp -0-
NJOP untuk perhitungan PBB = Rp 1.284.500.000
NJKP = 40% x Rp 1.284.500.000 = Rp 513.800.000
PBB = 0.5% x Rp 513.800.000 = Rp 2.569.000
b. Tanah kosong
NJOP Tanah = 1500 x Rp 916.000 = Rp 1.374.000.000
NJOP TKP = Rp 12.000.000
NJOP untuk perhitungan PBB = Rp 1.362.000.000
NJKP = 40% x Rp 1.362.000.000 = Rp 544.800.000
PBB = 0.5% x Rp 544.800.000 = Rp 2.724.000