ANALISA PERUMAHAN PERMUKIMAN

RISET DALAM BIDANG PERUMAHAN PERMUKIMAN

ANALISA PERUMAHAN PERMUKIMAN
RISET DALAM BIDANG PERUMAHAN PERMUKIMAN

TURNER : BENDA
PERUMAHAN PERUMAHAN
BUKAN BENDA PP
TAPI PROSES DARI
PROSES
HOUSING
PERMUKIMAN

OBJEK / BENDA PROSES

• TEMPAT BERHUNI/TINGGAL • PERENCANAAN
• TEMPAT PEMBANGUNAN KELUARGA • PERANCANGAN
• TEMPAT YANG MENYEDIAKAN AKSES • HOUSING ( SUATU PROSES
TERHADAP BERBAGAI FASILITAS DAN MEMBUAT/MENGEMBANGKAN PERUMAHAN
PRASARANA YG DI DALAMNYA TERDAPAT ASPEK-ASPEK :
• MENINGKATKAN HARKAT DAN FUNGSI DARI 1. PEMBIAYAAN
KUALITAS LINGKUNGAN DAN AKTIVITAS 2. PENGHUNIAN ( PEMBELIAN, SEWA MENYEWA )
KOMUNITAS 3. OPERASIONAL DAN MAINTENANCE
• MEMPERKUAT, MEREFLEKSIKAN STATUS SOS-
EK-BUD
• SIMBOLISASI JATI DIRI
ASPEK – ASPEK TERSEBUT SALING BERHUBUNGAN ENTAH ANTAR ASPEK PERUMAHAN PERMUKIMAN
SEBAGAI BENDA ATAU SEBAGAI PROSES ATAU ANTARA PROSES DAN BENDA ( DIMANA PROSES LEBIH
DULU MEMPENGARUHI PP SEBAGAI BENDA )
PERUMAHAN PERMUKIMAN
SEBAGAI OBJEK

DURABLE : DURABILITY /
TAHAN LAMA
PP SEBAGAI OBJEK
TERKAIT DENGAN
RUANG DAN
WAKTU
FIXITY : BERADA PADA SUATU
LOKASI YANG PASTI

RUANG : PP TERGANTUNG KEPADA SITUASI, RUANG, GEOGRAFI

WAKTU : PP TERGANTUNG KEPADA APA YANG DILAKUKAN
DAHULU & APA YANG DIHARAPKAN DI MASA DEPAN
APA YANG DIANALISIS
DALAM PERUMAHAN
PERMUKIMAN
KELUARAN / OUTCOME • POLA / MORFOLOGI
• SEGREGASI
• PERKEMBANGAN DALAM SKALA KOTA
• STYLE

PROSES - PROSESNYA • PERANCANGAN ( SISTEMNYA : BERBASIS APA )

• PERENCANAAN ( INFORMAL/FORMAL )
• KONSEP APA YANG DITERAPKAN
• PROSES PENGHUNIANNYA

PENGARUHNYA / DAMPAK • LINGKUNGAN FISIK

• SISTEM SOS EK BUD POL
TERHADAP LINGKUNGAN • KELEMBAGAAN
SEBAB AKIBAT DALAM ANALISA PP
• KEPADATAN
• JARING INFRASTRUKTUR
• LUAS LINGKUNGAN
• TATA RUANG ( MAKRO ) LOKASI
• STANDAR PERUMAHAN
• KEADAAN LINGKUNGAN
• KONDISI FISIK
• PARAMETER – PARMETER FISIK
• POLA LAYOUT
PERENCANAAN PEMBANGUNA
• PENGGUNAAN TANAH
• FUNGSI-FUNGSI PERUMAHAN

CONTOH : KAMPUNG NAGA YANG

• KEPEMILIKAN TANAH
MEMPENGARUHI POLA LAYOUT
• JARINGAN EKONOMI
• JARINGAN SOSIAL
• PERAN PERMUKIMAN
• MAKNA DARI PP
• CITRA PERUMAHAN
MERUPAKAN TANAH ADAT SEHINGGA
LEBIH MUDAH DIATUR
( KAMPUNG NIAS ) BERBEDA DENGAN
PENGADAAN TANAH YANG DILAKUKAN
SECARA AKRETASI/TRANSFER SEBAGIAN
- SEBAGIAN
MEMPENGARUHI UJUD FISIK
PERUMAHAN ( LINGKUPNYA PP )
SEBAB AKIBAT DALAM ANALISA PP
• SISTEM POLA KELUARGA
• KEGIATAN EKONOMI KELUARGA
• KEGIATAN KEMASYARAKATAN
• KONDISI SOSIAL BUDAYA
• KEGIATAN SOSIAL
• BUDAYA BERMUKIM MEMPENGARUHI UJUD FISIK
• RENCANA TATA RUANG PERUMAHAN
• PERATURAN MEMBANGUN PP
• MEKANISME KONTROL
PEMBANGUNAN PP
• SKEMA-SKEMA PEMBANGUNAN PP
• SKEMA – SKEMA PEMBIAYAAN PP

• KEBIJAKAN PERKOTAAN
• KEGIATAN EKONOMI KELUARGA
• ORGANISASI PEMBANGUN KOTA FAKTOR EKSTERNAL YANG
• INDUSTRI PERUMAHAN MEMPENGARUHI UJUD FISIK
• INDUSTRI KONSTRUKSI PERUMAHAN PERMUKIMAN
• POLA URBANISASI
• STOCK PERUMAHAN
PENGGOLONGAN RISET PERUMAHAN
PERMUKIMAN
MENURUT SIFATNYA
1.EX-POSE : MELIHAT APA YANG ADA & MENGAPA TERBENTUK SEPERTI ITU DENGAN
MELIHAT KONDISI MASA LALU. ( EX : TIPE MORFOLOGI DARI BERBAGAI KOTA )
2.EX – ANTE : MELIHAT KE DEPAN

MENURUT WAKTU
1.SEKARANG ( DIAGNOSIS ) : STRUKTUR KONSTRUKSI
2.YANG LALU ( HISTORI, DIAGNOSIS ) : MORFOLOGI
3.DI/KE DEPAN ( PROGNOSIS ) : HOUSING DEMAND

MENURUT TUJUAN
1.DESKRIPTIF ( GAMBARAN )
2.ANALITIKAL
3.EKSPLANATORY
4.EVALUATIF
5.PROGNOSIS / EKSPLORATIF
 LAY MAN / ANEKDOTAL : CERITA UMUM
MENGENAI PERMUKIMAN YANG
DILAKUKAN TANPA MELAKUKAN
PENELITIAN

ANEKDOTAL ILMIAH

DISISTEMATISKAN
MELALUI SUATU
KERANGKA
TEORITIK YANG
JELAS
 KESIMPULAN

BENDA SEBAGAI
PRODUK BERKAITAN
DENGAN DIMANA DIA
BERDIRI MEMBENTUK POLA
/ BENTUKAN
TERTENTU Y ANG
MENIMBULKAN
DAMPAK PADA
PP SOS-EK-BUD-
POL
METODE
PENELITIAN LINGKUNGANNYA
DAN BAGAIMANA
TERBENTUK
BERLAKU JUGA
PROSES : MENJELASKAN HUBUNGAN
TAHAPAN YANG SEBALIKNYA.
MENGGUNAKAN SUATU
KERANGKA
BERFIKIR/KONSEP
PENDEKATAN TIPO MORFOLOGI
ANALISA PERUMAHAN PERMUKIMAN
 TIPO MORFOLOGI
TIPOLOGI : SUATU KONSEP ATAU
KERANGKA UNTUK MELIHAT
ISTILAH YANG MENYATAKAN JENIS
BAGAIMANA BENTUK HUNIAN (
ATAU TIPE TERHADAP SUATU
HAMLET ) ATAU BENTUKAN KOTA.
BENTUKAN
DENGAN MELIHAT SUATU HAMLET /
BENTUK KOTA SEBAGAI PRODUK
MORFOLOGI : BAGAIMANA ARSITEKTUR
TATANAN ( SKALA HUNIAN :
BAGAIMANA HUBUNGAN HUNIAN
TERHADAP LINGKUNGANNYA. ATAU
DALAM SKALA LUAS BAGAIMANA
1. TATANAN SPASIAL
PERMUKIMAN TERSUSUN DAN
2. PROSES PERKEMBANGAN
BERHUBUNGAN DENGAN
TRANSFORMASI TATANAN SPASIAL
LINGKUNGAN LUARNYA
KERANGKA TIPO MORFOLOGI
PARADIGMA
1. OBJEK DIASUMSIKAN SEBAGAI ARSITEKTUR
ARSITEKTUR DILIHAT SEBAGAI BANGUNAN DAN LINGKUNGANNYA JUGA DILIHAT
ARSITEKTUR SEBAGAI KOTA DAN LINGKUNGANNYA

2. TATANAN DARI OBJEK

MEMILIKI LOGIKA SPASIAL ( BERBAGAI KEMUNGKINAN ALASAN SOSIAL BUDAYA ) :
MENGAPA DAN ALASAN TERBENTUKNYA.TANAN DIKAITKAN DENGAN FAKTOR SOSIAL,
BUDAYA ) DAN MENGEKSPLOR KEMUNGKINAN ALASAN FAKTOR LAIN.

3. ANALISA HARUS MENGGUNAKAN 2 METODOLOGI

• SINKRONIK : MEMOTRET UNTUK MELIHAT KEADAAN SEKARANG. CROSS SECTION
• DIAKRONIK : MEMBACA SEJARAH DARI SPACE YANG DITELITI ( PERUBAHAN YANG
TERJADI ) DAN FAKTOR – FAKTOR YANG MENYEBABKAN PERUBAHAN TERSEBUT.
YANG DIANALISA DALAM
TIPO MORFOLOGI
1. ARTIKULASI SPASIAL
• DOMINASI DARI SUATU ARTIKULASI
• PUSAT DARI SUATU TATANAN
• TIPOLOGINYA ( MENGIDENTIFIKASI BENTUKAN ) DIDUKUNG DATA – DATA /
ALASAN

2. UNSUR – UNSUR SUPPORT DAN INFILL

• SUPPORT : MENDUKUNG KEBERADAAN SUATU BENTUKAN / STRUKTUR UTAMA,
ZONA, JALAN
• INFILL : PENGISI DARI BENTUKKAN

3. NOTION OF SCALE : PENGERTIAN / GAGASAN DARI SKALA

4. UNSUR UTAMA
5. UNSUR PERMANEN : ASPEK DIAKRONIK KARENA TERKAIT DIMENSI
WAKTU
6. HABITASI : SOSIAL, BUDAYA, EKONOMI
METODE PENELITIAN
PROSES PENGUMPULAN DATA DILAKUKAN DENGAN

MAPPING
MENGGAMBAR : SIRKULASI, ANTAR MASSA, MENGGAMBAR BAGAIMANA
MASSA / BANGUNAN DUDUK DI ATASNYA, MENGETAHUI MANA YANG
PERMANEN / UTAMA ( MEMERLUKAN DATA DARI MASA KE MASA SEHINGGA
TERGAMBAR PERUBBAHANNYA )

OBSERVASI
MORFOLOGI, FUNCTIONNING, PERKEMBANGAN

WAWANCARA TERBUKA : VISISTASI HUNIAN

 ANALISIS SISTEM PRODUKSI
Menganalisa proses yang terjadi dalam pembentukan suatu perumahan permukiman
dan menjawab alasan terbentuknya
 Tipo morfologi

karakterisitk

PERUMAHAN PRODUK
PERMUKIMAN proses

identifikasi

kerangka
analsisi
METODOLOGI

fokus

kategorisasi
 Keluarga
Penjumlahan dari proses pengadaan secara individual
Sektor Komunitas (budaya & sosial)
Pembangunan bersifat kolektif dan menganut unsur”
PELAKU budaya
PRODUKSI Sosial tanpa pakem
Sektor Swasta
Bersifat benefit, melakukan share saham, tanah,
konstruksi dll
Sektor negara
Otoritas publik
UNSUR Tanah
LINGKUNGAN Infrastruktur
BINAAN/OBJEK Bangunan
PRODUKSI
Pasar
Pasar yang disesuaikan
CARA
Alokasi Administrasi
PENGADAAN
Penguasaan lahan
Tanah adat/warisan IDENTIFIKASI
Usaha sendiri
 FOKUS
Gambaran kolektif gambaran umum yang berlaku atau menggeneralisasikan
gambaran terhadap kondisi tertentu

SIFAT UMUM Pola /kondisi fisik dan tipe morfologinya

LINGKUNGAN Pengaturan/penggunaan terkait dengan domain
PERUMAHAN penggunaan
PERMUKIMAN

Yang mewakili
PELAKU
Tereplikasi secara ekstensif
PRODUKSI

ORGANISASI Bagaimana hubungan dalam proses yang terjadi

SOSIAL antar pelaku. Kontribusi masing-masing pelaku
PRODUKSI

METODE Cara pengadaan sumber daya perumahan

MOBILISASI permukiman
ANALISIS KUALITAS PERUMAHAN
PERMUKIMAN
 Dilihat dari unsur internal
KONSEP/DEFINISI Kualitas perumahan permukiman
LAMA dinilai berdasarkan standarisasi,
kenyamanan thermal

KUALITAS

KONSEP/DEFINISI Dilihat dari unsur eksternal

YANG LEBIH (langsung atau tidak langsung)
TERINTEGRASI dari suatu lingkungan

PARAMETER KUALITAS PERUMAHAN PERMUKIMAN

 PRODUK EVALUASI OUTCOME

Perumahan Kenyamanan, Fungsional, Kepuasan Berhuni

Permukiman Status sosial/life style, Kesejahteraan
Estetika, Kesehatan, Kualitas Produktivitas
Lingkungan, Kekokohan,
Standar, Lokasi

KEBIJAKAN Kebutuhan Program

( Upgrading/Replacing)
Analisis kualitas
perumahan permukiman
menjadi satu masukan Program Pembiayaan, Rencana
penting bagi satu
keputusan kebijakan
Kelembagaan/Peraturan
Pemerintah

ANALISIS KUALITAS PERUMAHAN PERMUKIMAN

Struktur dan kekokohan
Konstruksi

Standarisasi Ukuran, Besaran, dll

Kenyamanan Fisik Termal, Visual, DIADAKAN PENGUKURAN

Audial
TERHADAP BAGUS
TIDAKNYA
Fungsional Cocok/tidak untuk
rumah tinggal

Estetika/penampilan Unsur Kualitas

PENDEKATAN STUDI MELALUI ASPEK-ASPEK MATERIAL

YANG TERUKUR
 Psikologi
KEPUASAN, ADAPTABILITAS,
PUAS/TIDAK
KINERJA FUNGSIONAL/KINERJA
SOSIAL
Sosiologi

Riaz Hasan : Mempelajari hubungan antara kinerja sosial dari ruang antara
ketetanggaan dengan kenakalan remaja

Penelitian kinerja sosial di rusun Singapura : muncul kebijakan ruang dan asosiasi
dalam rusun

PENDEKATAN STUDI BERBASIS DISIPLIN ILMU YANG ADA

(MEMPELAJARI HUBUNGAN MANUSIA DENGAN OBJEK
 MANUSIA OBJEK

FAKTOR-
FAKTOR LAIN

KARAKTERISTIK ANALISIS
Terkait dengan faktor-faktor lainnya/ tidak berdidir sendiri
Contoh kasus : orang Baduy tidak puas tinggal di rumah susun secara psikologi, sosiologi,
antropologi

SEARAH KONTEKS SEMPIT

Terkait dengan disiplin ilmu Tidak melihat konteks yang lebih
luas dan fundamental

KELEMAHAN KE DUA PENDEKATAN

 Psikologi
KEPUASAN, ADAPTABILITAS,
PUAS/TIDAK
KINERJA FUNGSIONAL/KINERJA
SOSIAL
Sosiologi

Riaz Hasan : Mempelajari hubungan antara kinerja sosial dari ruang antara
ketetanggaan dengan kenakalan remaja

Penelitian kinerja sosial di rusun Singapura : muncul kebijakan ruang dan asosiasi
dalam rusun

PENDEKATAN STUDI BERBASIS DISIPLIN ILMU YANG ADA

(MEMPELAJARI HUBUNGAN MANUSIA DENGAN OBJEK
STANDAR Terpenuhinya standar ukuran (luas/penghuni
HUNIAN Melihat secara agregat:jumlah kebutuhan rumah dan ketersediaan
(housing needs), Besaran lain yang terkait dengan unit hunian
berdasarkan parameter tertentu (data arsitek)
Terpenuhinya Fasilitas/Unsur Hunian (Ketentuan yang harus ada
pada suatu rumah)
Standar yang Berhubungan Dengan Desain (Jarak tangga
kebakaran, letak septiktank, dll)

STANDAR Sama dengan ukuran utk hunian hanya saja diperuntukkan utk sarana
INFRASTRUKTUR fasilitas ( ukuran selokan, luasan RTH, standar fasilitas umum yang
& FASILITAS harus ada)

ATURAN’’ Berhubungan dengan detail aturan (Ketentuan bukaan lubang,

BANGUNAN DAN ketinggian ceiling)
FASILITAS HUNIAN

ANALISIS KUALITAS PERUMAHAN PERMUKIMAN BERDASARKAN STANDAR

PERUMAHAN PERMUKIMAN
 MENGGUNAKAN STATISTIK

1. Luas total/penghuni - Standar Deviasi

2. Variabel x - Standar deviasi dari selisih antara aktual

dan standar
3. Variabel y

Untuk menentukan standar (mendefinisikan standar) dapat dilakukan penelitian tersendiri

METODE PENELITIAN
SICK BUILDING SYNDROME
Penyakit/gejala disebabkan dari bangunan yang digunakan

FAKTOR INTERNAL 1. Tidak terpenuhinya standar hunian

2. Penggunaan bahan bangunan penyebab
FAKTOR masalah kesehatan
EKSTERNAL
3. Desain yang menyebabkan permasalahan
thermal, kelembabanm, dll

ANALISIS KUALITAS PERUMAHAN PERMUKIMAN BERDASARKAN KESEHATAN

BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
 Mengukur terpenuhinya standar
1. Secara formal
2. Secara akademik : menggunakan konsep”
tertentu seperti kinerja, efektivitas,
CARA LANGSUNG efisiensi.
Studi parsial kinerja perumahan
1. Kondisi thermal
2. Kondisi Penerangan
3. Kondisi Noise
4. Pengukuran ambient (ukuran ambang)
zat” yang menimbulkan penyakit

Morbidity Vs Standar
Mortality Cara menganalisis dengan
CARA TIDAK mempelajari dampak /akibat dari PP
LANGSUNG Natality
Fecundity terhadap user

METODE PENELITIAN
 Struktur dan konstruksi sesuai dengan ketentuan

KUALITAS FISIK
Bahan material yang memiliki banyak variabel
(warna,tekstur, dll

Pertimbangan :
Menentukan metodologi dengan meminjam
1. Hal” objektif : Kekuatan,
cabang ilmu lain ( psikologi, sosiologi, dll )
kenyamanan
2. Hal” subjektif : Preferensi

FUNGSI Dapat dilihat dari berbagai kemungkinan :

Kinerja rona dilihat dari parameter Usability ( efisiensi,
efektifitas), Habitability (konsep abstrak), Kesesuaian
(aktivitas, value, tujuan)

ANALISIS KUALITAS PERUMAHAN PERMUKIMAN BERDASARKAN DESAIN, PLAN,

SETTING/RONA
PENDEKATAN
FUNGSIONALIS/KONVENSIONAL

MELIHAT GARIS TENGAH (MEANS), TREN UTAMA.

Contoh : dalam melihat usability terhadap suatu ruang
Didapat 80% digunakan tidak sesuai dengan fungsinya

SETTING MODEL IDEAL DARI USER

Delta
besar/tidak
KESESUAIAN DENGAN NEEDS &
KECOCOKAN
PREFERENSI

respon
Salah satu cara dengan housing satisfaction bisa mensetup banyak variabel
sehingga lebih jelas

PENDEKATAN/METODOLOGI
HOUSING SATISFACTION
 DEFINISI

Rumah mengandung dua arti. Sebagai kata benda,

rumah merupakan produk atau komoditas,
sedangkan sebagai kata kerja rumah berarti proses
atau aktivitas. [turner, 1972:151]

Tingkat kepuasan terhadap ruang diartikan

sebagai keadaan tingkat kepuasan seseorang dari
sangat tidak puas sampai sangat puas terhadap
kondisi aktual suatu ruang [morris, 1978]
Pengertian tentang tingkat kepuasan
melibatkan campuran yg unik antara rasa
objektif dan subjektif, fisik dan psikologis.
Galster [1987] menggambarkan bahwa
kepuasan terhadap ruang adalah sebuah
ukuran psikologikal terhadap jurang perbedaan
yang terjadi antara kebutuhan dan aspirasi
penghuni dengan kondisi realitas ruang saat
ini. Apabila suatu ruang dinilai oleh
penghuninya menggunakan ruang ideal maka
akan timbul ketidakpuasan terhadap ruang
tersebut [struyk, R.J., et. All:1989]
OBJEKTIF :

1.UNTUK MENGEKSPLOR TIPE PERUMAHAHAN

YANG DISEDIAKAN OLEH SZB
2.UNTUK MENELITI DAN MEMBANDINGKAN
TINGKAT KEPUASAN YANG DIRASAKAN OLEH
PENGUNI
3.UNTUK MENEMUKAN FAKTOR-FAKTOR YANG
MEMPENGARUHI TINGKAT KEPUASAN
4.UNTUK MEMBUAT KEBIJAKAN YANG MAMPU
MENINGKATKAN TINGKAT KENYAMANAN
PENGHUNI
CONTOH PERTANYAAN PENELITIAN

1.BAGAIMANA TINGKAT KEPUASAN YANG DIRASAKAN

PENGHUNI TERHADAP UNIT HUNIAN
2.SEBERAPA BESAR PENGARUH UNIT SUPPORT
SERVICES TERHADAP TINGKAT KEPUASAN
3.SEBERAPA BESAR PENGARUH PUBLIK FASILITAS DAN
KONDISI SOSIAL LINGKUNGAN TERHADAP TINGKAT
KEPUASAN
4.SEBERAPA BESAR PENGARUH TETANGGA TERHADAP
TINGKAT KEPUASAAN
5.FAKTOR APA YANG DAPAT MENINGKATKAN TINGKAT
KEPUASAN PENGHUNI
Savadiswara [1987:28] mengatakan bahwa
Kepuasan didalam lingkungan perumahan
susun/sosial dapat dijabarkan sebagai berikut:

1. Satisfaction with neigbours

2. Satisfaction with public facilities
3. Satisfaction with dwelling unit
4. Satisfaction with environmental condition
5. Satisfaction with locational aspect
 PENGARUH KEPUASAN PENGHUNI

Savadiswara [1987:28] karakteristik penghuni

yang dapat mempengaruhi tingkat
kepuasan adalah:

1. Status sosial ekonomi [aset/pendapatan]

2. Pekerjaan dan tk pendidikan
3. Jumlah anggota keluarga
4. Status kepemilikan dan lama tinggal
5. Usia penghuni dan jenis kelamin
Metode yang paling sering digunakan pada
tema housing satisfaction ini adalah:

 metode kuantitatif, mix

 Survei/ observasi,
 Kuisioner dan wawancara
 Cenderung menggunakan alat bantu
program statistik untuk melihat hubungan
data yang relatif banyak
 LAT BELAKANG
SUBJEK

KOGNISI
OBJEK PP PENGALAMAN TTG OBJEK/PERSEPSI

SIKAP LATEN
RESPON
RESPON
KEPUASAN
MANIFEST

TETAP MENINGGALKAN

ADJUSTMENT ADAPTASI

*HOUSING SATISFACTION FRAME WORK

BEBERAPA ASPEK TERKAIT KOGNISI
• 1. RECIGNIZABLE
• 2. IDENTIFIABLE
• 3. MEMENUHI HARAPAN/KEBUTUHAN

KORELASI
BISA TERJADI HUBUNGAN ANTAR PENGHUNI DENGAN
KEPUASAN

HOUSING SATISFACTION CENDERUNG MENCARI INDEKS

 ANALISIS HEDONIC
Analisa yang dilakukan untuk melakukan penilaian terhadap kualitas suatu barang sebelum
dilakukan penentuan harga
Pendekatan dalam analisis kualitas yang mencoba memasukkan semua atribut/variabel yang
memungkinkan
 MANFAAT/
KENIKMATAN
HARGA
DEMAND
HEDONIC
KONDISI, Harga yang dipengaruhi Demand dengan kualitas
LATAR berbagai faktor (pendapat spesifik tertentu
subjektif)
BELAKANG

Memprediksi harga Melibatkan konsumen

dari data-data yang
Analisa hedonic dikeluarkan oleh
HARGA sudah ada ekonom yang mulai memasukkan
HEDONIC konsumen dalam pertimbangan
menentukan harga

Memprediksi harga
dengan menilai kualitas

Masyarakat yang menganut hedonic adalah masyarkat yang menganut kenikmatan/manfaat

terhadap suatu produk
 HARGA HARGA HEDONIC IDENTITAS
PASAR KONSUMEN

Apa saja yang berperan dalam menaikkan dan

menurunkan kualitas dari atribut” produk

KEPRESISIAN 1. Merumuskan Variabel (variabel internal:akses,kualitas, variabel

HEDONIC eksternal:lingk sekitar,polusi, cara peneliti melakukan penelitian)
BERGANTUNG 2. Menentukan value
KEPADA 3. Metoda yang dipakai untuk menggali informasi

Penambahan variabel affordability akan mempengaruhi income effect. Lawrance menyebutkan suatu perumahan
dengan kualitas baik tdk akan meningkatkan kualitas penghuninya apabila menimbulkan kecemasan thd biaya
pemenuhan perumahan. Semakin rendah penghasilan seseorang semakin tidak terjangkau hunian dan semakin
tidak berkualitas hunian tersebut.

FUNGSI 1. Memprediksi harga pasar

2. Menilai kualitas
3. Menentukan strategi untuk meningkatkan harga produk setelah
diketahui atribut” yang mempengaruhi harga/kualitas
4. Melihat demand pada suatu pasar

BAGAIMANA MENILAI KUALITAS

 X
Atribut A
Y
Suka
- Dibeli
- menambah harga
X konsumen
Obyek PP Atribut B
Y
Tidak Suka
- Tidak dibeli
- mengurangi harga
X
Atribut C
Y

quality demand
Fungsi
- Melihat pengaruh atribut kualitas yang ada pada suatu obyek
terhadap harga obyek tersebut
- Melihat pengaruh atribut kualitas yang ada pada suatu obyek
terhadap permintaan pasar (demand)

Dasar
Hipotesis Hedonic (Rosen, 1974) bahwa
“Suatu barang dinilai menurut atribut yang bersangkutan
dengan kegunaannya atau karakteristiknya”

Sehingga disimpulkan bahwa

karakteristik dan kualitas attribut suatu barang akan dapat

meningkatkan maupun mengurangi harga barang.
Penggunaan dalam riset perumahan permukiman
- Untuk melihat housing demand – karakteristik atribut seperti apa
yang disukai pasar
- Untuk memperkirakan harga obyek perumahan permukiman
(rumah, tanah, dll) berdasarkan karakteristik atribut yang
dimilikinya

Jenis data dan teknik pengumpulan data:

- Menggunakan data sekunder, misalnya data pajak, sensus, dan data
penjualan.
- Menggunakan data primer, misalnya wawancara langsung pada
konsumen atau penjual tentang alasan dan atribut yang mempengaruhi
keputusan membeli atau menjual.
- Dalam pengumpulan data, preferensi terhadap tingkat kualitas tidak
dilibatkan.
Song, yan and Gerrit Knaap, (2003), New urbanism and Housing Values a
Dissagregat Assessment, Journal of Urban Economics 54 (2003) 218–238

Tujuan:
menganalisis faktor-faktor yang mempengaruhi harga jual rumah yang
menggunakan perencanaan new urbanism

Metode sampling dan pengumpulan data:

- Data penjualan rumah (single family housing) di portlnd pada tahun 1994-
1996. Dalam data tersebut terdapat informasi mengenai tahun penjualan,
lokasi penjualan, karakteristik rumah yang dijual, dan harga.
- Studi literatur dan penelitian sejenis terdahulu untuk menentukan variabel
penelitian
- Variabel independen,: berupa atribut dan karakteristik yang
ditentukan pada hunian dan lingkungannya, meliputi enam
variabel yaitu
1. atribut fisik hunian (kualitas bangunan, luas kavling dan
bangunan, kebaruan)
2. Tingkat pelayanan publik (kualitas sekolah, kesesuaian
tingkat pajak, kedekatan dengan fasilitas pemerintahan)
3. Lokasi (kemudahan akses ke tempat kerja, CBD)
4. Keberadaan fasilitas publik
5. Karakter new urbanist (pola jalan dan sirkulasi, kepadatan,
tata guna lahan campuran, akses, pilihan moda transportasi,
pedestrian walkabillity.
- Variabel dependen : tingkat harga
- Melakukan pengkodean data berdasarkan variabel yang
ditentukan
- Untuk menjawab pertanyaan penelitian, dilakukan analisis
kuantitatif regresi,

Var independen (sebab)

- Atribut fisik hunian regresi
tingkat pelayanan publik Var dependen (akibat)
- Lokasi - tingkat harga
in(sale_price):
- Fasilitas publik
- karakter new urbanist β0 + βixi + e,
β0 : konstanta
βi : koefisien regresi
Xi : variabel;
e : nilai variabel
gangguan

- Nilai signifikansi – menentukan ada tidaknya pengaruh

- Koefisien regresi – menentukan besarnya pengaruh
- (+)/(-) - menentukan arah hubungan (menambah/mengurangi
harga
 ANALISIS SPACE SYNTAX
Analisa yang dilakukan untuk melakukan penilaian terhadap kualitas suatu barang
sebelum dilakukan penentuan harga
 Latar Belakang

• Adanya keterkaitan antara pembentukan

ruang (permukiman, ruang dlm hunian, dll)
dengan society.
• Society mendefinisikan tatanan dan bentuk
dari space berdasarkan karakteristiknya
(membentuk local structure)
• Tatanan ruang yang terbentuk pada space
yang dihuni oleh society (komunitas) satu
dan lainnya bisa berbeda-beda tergantung
nilai yang dianut oleh komunitas yang
membentuknya (Hillier and Hanson, 1984)
 Space syntax
• Metode untuk merepresentasikan, kuantifikasi dan
interpretasi konfigurasi spasial pada bangunan dan
permukiman. (Hillier, 1984)
• Space syntax menggambarkan susunan ruang secara
diagramatik dan mempelajari karakter fisik
permukiman yang dapat menjelaskan konfigurasi pola
spasialnya.
• Mengetahui karakteristik tersembunyi dari konfigurasi
spasial yang sulit dipersepsikan oleh manusia, karena
terbentuk oleh tatanan lokal.
• Dengan metode ini, dapat diketahui bagaimana
integrasi antar ruang yang ditunjukkan dengan angka
maupun gambar.
 Aspek yang dianalisis
• Makna ruang: publik, semi publik, privat,
dll yang ditentukan oleh persepsi
masyarakat. atau aktifitas manusia dalam
lingkungan yang diteliti.
• Properti space syntax:
Tipologi ruang:
– Bangunan dan ruang terbuka
– Ruang, batas ruang dan lingkungan luarnya
• Hirarki Ruang: sirkulasi dan aktifitas
 Metode ini merupakan analisis kuantitatif yang
menjelaskan hubungan antar ruang untuk
menguraikan model ruang dan menggambarkannya
dalam bentuk numerikal dan grafikal.
 Peta kondisi aktual digambarkan dalam bentuk axial
map dan interface map, kemudian untuk mengetahui
kedalaman atau hirarki ruang menurut persepsi
masyarakat, digambarkan justified permeability map.
 Dari analisis kedalaman ruang akan diketahui
konfigurasi spasial dan hubungan antar ruang dalam
suatu lingkungan yang diteliti
 Teknik analisis
diambil dari thesis Dwi Kustianingrum
 Peta kondisi aktual, berdasarkan peta digambarkan bentuk
axial map yang merupakan menggambarkan jalur
pergerakan manusia. Selanjutnya axial map
disuperimpose menjadi interface map, untuk melihat
hubungan pergerakan manusia dengan lingkungannya.

Axial Map Interface Map

- Selanjutnya untuk mengetahui pola tatanan spasial, dilakukan
penyederhanaaan interface map kedalam justified permeability
map yang menggambarkan detail karakteristik aktivitas yang
berbeda.
- Sebelum membuat justified permeability map, dilakukan
pendefinisian makna ruang berdasar persepsi masyarakat, sbb:

Pendefinisian ruang, dapat didasarkan zonasi (urutan public-privat)

maupun bentuk fisik dari ruang, (mendefinisikan mana ruang inti,
mana batas yang melingkupinya, dll)
X : Fisik hunian/bangunan
x : batas fisik hunian (X), bisa berupa taman maupun pagar
y : Elemen struktur yang menghubungkan antar hunian (bisa
berupa ruang terbuka, maupan jalan)
Y : Segala sesuatu yang diluar lingkungan permukiman
Sehingga setiap permukiman dapat dilihat dari sequence (X-x-y-Y)
dimana X adalah titik-titik paling local (privat yang merupakan
domain dari inhabitant/ penghuni) dan Y adalah yang paling global
(public yang merupakan domain dari stranger/orang luar)
Justified permeability
map dibuat untuk tiap
karakteristik unit
aktifitas yang
berbeda.
Selanjutnya hasil justified permeability map disuperimpose
kembali kedalam axial map, sehingga menghasilkan
konfigurasi spasial untuk melihat hubungan antar unit aktifitas
yang berbeda dalam lingkungan.
Untuk mengetahui kedalaman ruang, dan hubungan antara
setiap unit aktivitas dengan karakteristik yang berbeda dibuat
justified permeability map.
Contoh kedalaman ruang pada ruang 5

Axial line 5 :
Depth from axial line 1 = 2
Depth from axial line 2 = 1
Depth from axial line 3 = 2
Depth from axial line 4 = 2
Depth from axial line 5 = 0 Relative depth = 2 (d-1) / (k-
Depth from axial line 6 = 1
Depth from axial line 7 = 1
2)
= 2(1,55-1)/(10-2)
Depth from axial line 8 = 1
= 0,1375
Depth from axial line 9 = 2
Depth from axial line 10 = 2
Mean depth (d) = 1,55
k = 10
Dengan cara yang sama akan didapat kan hasil sebagai berikut :
• Axial line 1 = 0,4150
• Axial line 2 = 0,2775
• Axial line 3 = 0,4150
• Axial line 4 = 0,4150
• Axial line 5 = 0,1375
• Axial line 6 = 0,3600
• Axial line 7 = 0,3600
• Axial line 8 = 0,2500
• Axial line 9 = 0,4700
• Axial line 10= 0,4700

0 < Relatif depth < 1

0 menyatakan hubungan maksimum (terintegrasi) dan 1

menyatakan hubungan minimum (tersegregasi) antara
satu ruang dengan ruang lainnya.
ANALISIS PASAR
DEFINISI PASAR DALAM PERUMAHAN
PERMUKIMAN

PASAR MERUPAKAN SEBUAH PROSES PENGAMBILAN KEPUTUSAN

BERKENAAN DENGAN BERBAGAI FAKTOR SPATIAL SEPERTI : LOKASI,

BENTUK DAN UKURAN KAVLING, SERTA KUALITAS SERVIS (INFRASTRUKTUR

PENUNJANG ), DALAM BATAS – BATAS KONTEKS SOSIAL DAN EKONOMI

(HARGA) DIMANA PASAR TERSEBUT BEROPERASI SERTA MELIBATKAN

BERBAGAI AKTOR (SUPPLY DAN DEMAND)

ANALISIS PASAR PERUMAHAN PERMUKIMAN
SEBUAH ANALISIS YANG DIGUNAKAN UNTUK MELIHAT PERKEMBANGAN
PERMUKIMAN YANG TERBENTUK AKIBAT PROSES PASAR. KAJIAN MENCAKUP PASAR
TANAH DAN PASAR PERUMAHAN PADA LOKASI TERTENTU

POLA PERKEMBANGAN PERUMAHAN PERMUKIMAN DIGAMBARKAN

DALAM ANALISIS PASAR DENGAN:

POLA
PERKEMBANGAN
PROSES PRODUK
PERUMAHAN
DECISSION MAKING PERMUKIMAN

PELAKU SUPPLY/DEMAND ARAH PEMBANGUNAN

LOKASI
KARAKTERISTIK LOKASI
LAND USE
TIMING/PEMILIHAN WAKTU
SKALA PENGEMBANGAN
SEGMENTASI
 SKALA
PENGEMBANGAN
Pengkaplingan
Penetapan batasan
Fisik
Tipe/Gaya
PELAKU SEGMENTASI
Swasta,
Targeting
pemerintah,
spekulan

DECISSION
PRODUK
MAKING

LOKASI
Harga LAND USE
Aksesbilitas
Legalitas
Karakteristik
TIMING
Pentahapan
pembangunan

DECISSION MAKING PROCESS

BEBERAPA TEORI ANALISIS PASAR
DAVID FORBES MENYATAKAN BAHWA DALAM MELAKUKAN ANALISIS PASAR,
KARAKTERISITIK DASAR, WAKTU, DAN LOKASI PROYEK HARUS DIPERSIAPKAN
TERLEBIH DAHULU SEBELUM KEMUDIAN DISESUAIKAN DENGAN POLA-POLA DAN
KECENDERUNGAN DARI LINGKUNGAN EKSTERNAL.

RABIANSKI MENGATAKAN BAHWA STUDI PASAR DILAKUKAN DENGAN

MEMBANDINGKAN PERMINTAAN DAN PENAWARAN KONSUMEN TERKAIT SUBJEK
LAYANAN , RUANG DAN WAKTU

FUNGSI ANALISSI PASAR

ANALISIS PASAR PADA PERUMAHAN PERMUKIMAN BERFUNGSI UNTUK :

1. MELAKUKAN ANALISA PENGAMBILAN KEPUTUSAN DALAM MENENTUKAN

PRODUK PROPERTI

2. MENENTUKAN STRATEGI PEMASARAN PADA PASAR TERTENTU

3. MENGGAMBARKAN POLA PERKEMBANGAN PERUMAHAN PERMUKIMAN

YANG DIAKIBATKAN PROSES PASAR

4. MERAMALKAN TITIK LOKASI PEMBANGUNAN DI MASA DEPAN

ANALISIS PASAR
JENIS DATA :
1. DATA PRIMER : OBSERVASI LAPANGAN, INFORMAN
2. DATA SEKUNDER : DATA STATISTIK YANG DIDAPAT MENGENAI AKTIVITAS
PASAR YANG TERJADI TERKAIT DENGAN RUANG DAN WAKTU

TEKNIK PENGUMPULAN DATA:

1. OBSERVASI
2. WAWANCARA
3. KUESIONER
4. CATATAN, STUDI LITERATUR

KARAKTERISTIK ANALISI PASAR :

1. HANYA DAPAT DILAKUKAN PADA NEGARA YANG MENGANUT SISTEM PASAR,
DIMANA TERJADI TRANSAKSI JUAL BELI PROPERTI
2. TERKAIT DENGAN RUANG DAN WAKTU TERTENTU
 CONTOH ANALISIS PASAR PERUMAHAN PERMUKIMAN
PASAR TANAH DAN POLA TATA RUANG PERUMAHAN DI DAERAH PERI URBAN
STUDI KASUS : KECAMATAN CIMAHI UTARA DAN PARONGPONG
DIANA KUSUMASTUTI 25203054
PENGUMPULAN DATA :
DATA SEKUNDER : KANTOR BPN
DAN PBB
DATA PRIMER : WAWANCARA SEMI
TERSTRUKTUR DAN OBSERVASI
LAPANGAN
ANALISIS:
CLUSTER ANALYSIS:KELOMPOK
PASAR DAN RUANG
DISTRIBUTION ANALYSIS :
KARAKTERISTIK DARI PASAR DAN
RUANG
CORRELATIONAL : MENGETAHUI
PERAN PASAR TERHADAP RUANG
KELOMPOK –
MENELITI
KELOMPOK PASAR DI
WILAYAH URBAN FRINGE DAN
KARAKTERISTIK YANG
DIMILIKINYA
MENEMUKENALI PERBEDAAN
KARAKTERISTIK ANTAR
SETIAP KELOMPOK PASAR DAN
RUANG
MENEMUKENALI PERAN
PASAR DALAM MENGHASILKAN
RUANG PP
KESIMPULAN
METODOLOGI YANG DIGUNAKAN
EKSPLORATIF : MENGGALI VARIABEL – VARIABEL YANG ADA DALAM
PASAR TANAH DAN TATA RUANG PERMUKIMAN UNTUK MENDAPATKAN
GAMBARAN AWAL MENGENAI HUBUNGAN ANTARA PASAR TANAH DAN
POLA TATA RUANG PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN

KAUSAL : MELIHAT HUBUNGAN SEBAB AKIBAT ANTARA VARIABEL

PASAR TANAH DAN VARIABEL TATA RUANG PERUMAHAN DAN
PERMUKIMAN

MELAKUKAN PENDEKATAN ANALISIS PASAR

KARENA OBJEK YANG DITELITI ADALAH RUANG DENGAN

PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN YANG BERDIRI DI ATASNYA, MAKA
ANALISA DILAKUKAN DENGAN MENGGUNAKAN DATA PRIMER YANG
DIPEROLEH DENGAN OBSERVASI LAPANGAN YANG BERKAITAN
DENGAN

DATA MENGENAI PROSES PASAR DIPEROLEH MELALUI IN-DEPTH

INTERVIEW BERUPA WAWANCARA SEMI TERSTRUKTUR TERHADAP
KEY INFORMAN
 KESIMPULAN

TIPE/KARAKTERISTIK
AKTOR YANG TIPE/KARAKTERISTIK
PASAR TANAH DAN
TERLIBAT RUANG
PERUMAHAN

MASYARAKAT PEMILIK INFORMAL AMORF

TANAH

PENGEMBANG FORMAL RUANG TERATUR

CAMPURAN CAMPURAN NETRAL

SPATIAL FORM PERUMAHAN

 ANALISIS PATTERN LANGUAGE
Bagaimana merancang suatu permukiman dengan mencari abstraksi permukiman setempat dan
menerapkan pada rancangan yang baru
 ANALISA POLA
AKTIVITAS

POLA LANGUAGE

FISIK

Konfigurasi formal Bentuk dan Penjelasan Kualitatifnya

arsitektur +Kualitas
Sisi formal dari solusi terhadap berbagai kebutuhan,
bentuk yang mendefinisiakn pola. Bentuk yang akan
mendefinisikan pola

Setiap Pola Mendefinisikan Suatu Pengaturan

Bagaimana pola mengatur karaqkter sosial,psikologis,budaya,situasi
teknis seperti geografi: bangunan pada lereng

Pola yang Dilihat

1. Pola kontekstual (kondisi sosekbud,kondisi fisik,problem)
Ex:ruang’’yang dihasilkan karena budaya interaksi di amerika latin
2. Pola Solusi yang terbentuk dari pola kontekstual
Menghasilkan susunan spasial dari unsur” lingkungan